Resolución de 23 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Elena Mazón Heras, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Avilés nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 23 de Junio de 2009 |
| Publicado en | BOE, 13 de Junio de 2010 |
En el recurso interpuesto por doña Elena Mazón Heras, contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Avilés número 2, don Francisco Javier Vallejo Amo, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura pública de compraventa de fecha 9 de octubre de 2008, autorizada por el don José Eduardo García Pérez, Notario de Gijón, la mercantil «Cedur, S.L.» vendió a la sociedad «Roanenco, S.L.» determinado bien inmueble por el precio de doscientos sesenta mil seiscientos sesenta y siete euros con ochenta y siete céntimos, parte del cual los recibe la vendedora por compensación de ciertas deudas que tenía contraídas con la compradora, parte se recibe en efectivo metálico en el momento del otorgamiento, parte se retiene para el pago del saldo de una deuda garantizada con hipoteca que grava la misma finca vendida, y el resto se aplaza en términos que se condicionan en función de que el arrendatario de la finca vendida, titular de un derecho de opción de compra no inscrita sobre la misma, ejercite o no este derecho de opción.
II
Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Avilés fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Hechos. 1.-En la escritura de referencia Cendur, S.L. vende el predio número seis, local en planta baja que es la registral 50.848 de Castrillón, a Roanenco, S.L. 2.-Una parte del precio (que como luego se dirá está erróneamente reflejado en la calificada) se paga por compensación de deudas anteriores entre compradora y vendedora, otra parte se abona en metálico, otra la retiene la compradora para pagar un préstamo hipotecario que grava la finca y la parte restante se aplaza para ser abonada de distinta forma según se ejercite o no una opción de compra derivada de un arrendamiento existente sobre la finca. 3.-El arrendatario comparece y renuncia a sus derechos. 4.-No consta inscrito el arrendamiento y, por ello, tampoco la opción de compra. 5.-En garantía del pago aplazado se pacta condición resolutoria. Fundamentos de Derecho. Vistos: Los artículos 8, 20, 29 y 98 de la Ley Hipotecaria. Único: El principio de tracto sucesivo exige que al Registro de la Propiedad accedan los actos inscribibles relativos a las fincas por el orden temporal en que se producen, determinado así una cadena de titularidades formales y materiales. El principio de folio real que rige en el sistema registral español determina que cada finca tendrá desde que su ingreso en el Registro un número diferente y correlativo formando así el historial registral que deberá recoger todos los avatares jurídicos de la finca en cuanto tengan transcendencia real (cfr. art. 2 LH). Por otro lado, el principio de tracto sucesivo no es sólo exigible en las transmisiones del dominio, sino que debe aplicarse también a cualquiera de los derechos susceptibles de inscripción, no sólo directamente, en cuanto objeto del acto o contrato que sirve de título vehicular para la inscripción, sino también en cuanto van a determinar del contenido del dominio inscrito. Esta exigencia de constancia del historial registral total, no es óbice para que pueda hacerse a través del llamado tracto abreviado, en virtud del cual pueden recogerse en una
inscripción varias trasmisiones. Evidentemente esto exigirá la aportación suficiente de los documentos en que se funden todos los derechos, al objeto de permitir al registrador calificar la validez de los actos intermedios. Si es posible el tracto abreviado, no es posible, por el contrario, el acceso registral de un acto inscribible no inscrito, a través de su mención en actos o contratos que va a acceder al Registro. La legislación hipotecaria, que establece la voluntariedad de la inscripción, proscribe las menciones de derechos que puedan obtener separadamente su inscripción. En efecto, dispone el artículo 29 de la Ley Hipotecaria que «La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial». Queda claro que, a los efectos de la protección que dispensa el Registro de la Propiedad, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza, podrían ser inscritos separadamente no ha de tener transcendencia alguna; de ahí que disponga el artículo 98 de la Ley Hipotecaria que las menciones no tendrán la consideración de gravámenes y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte interesada; cancelación que, a su vez, se encuentra enormemente facilitada por el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, que entiende prestada la conformidad del interesado cuando se solicita una certificación o cuando se presenta algún documento a inscripción. La proscripción registral de las menciones está, por tanto, clara y no solo implica la salida del Registro de la que, erróneamente, ya consta, sino que, evidentemente, implica la obligación del registrador de impedir su acceso, por aplicación de las exigencias del principio de tracto sucesivo. En la calificación la referencia al previo contrato de arrendamiento, en cuanto recoge una opción de compra, y la aceptación de su posible ejecución que va a condicionar la forma de pago del precio, vulnera claramente el principio de tracto sucesivo y, lograría, de permitirse su acceso, efectos proscritos por la norma a través de su mención. Por ello suspendo la inscripción por falta de previa inscripción de la opción de compra en tanto aparece mencionada al condicionarse su ejercicio la falta de pago el precio» (sic). [Sigue pie de recursos]. Avilés, a 5 de diciembre de 2009.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña Elena Mazon Heras, Administrador único de la mercantil Roanenco, S.L., interpone recurso en virtud de escrito de fecha 7 de enero de 2009, en base, entre otros, a los siguientes argumentos: que el principio del tracto sucesivo sólo es aplicable respecto de los derechos objeto de inscripción y no se extiende a los pactos ajenos a dicho objeto, y que el pacto trascrito no constituye una mención registral en su sentido técnico, sino un convenio sobre la forma del pago del precio aplazado y garantizado mediante condición resolutoria, inscribible al amparo de la regla 7.ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario. El Registrador dio traslado del recurso interpuesto al Notario autorizante del título y al Notario titular del protocolo con fecha 16 de febrero de 2009, sin que conste que estos hayan formulado alegaciones.
IV
El Registrador emitió informe el día 6 de marzo de 2009, manteniendo su calificación, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 10, 11, 20, 29 y 98 de la Ley Hipotecaria, 51-7°- y 58 de su Reglamento y las Resoluciones de 30 de abril de 1958, 27 de noviembre de 1986, 30 de enero de 1987, 24 de julio de 1991 y 5 de octubre de 1994.
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El objeto del presente recurso se centra en determinar si es o no inscribible en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa de un inmueble en la que se estipula un precio de doscientos sesenta mil seiscientos sesenta y siete euros con ochenta y siete céntimos, parte del cual se confiesa recibido por compensación de ciertas deudas
que la vendedora tenía contraídas con la compradora, parte la recibe en efectivo metálico en el momento del otorgamiento, otra parte la retiene para el pago del saldo de una deuda garantizada con hipoteca que grava la misma finca vendida, y el resto se aplaza en términos que se condicionan en función de que el arrendatario de la finca vendida, titular de un derecho de opción de compra no inscrito sobre la misma, ejercite o no este derecho de opción. En concreto la estipulación relativa al pago de esta parte del precio aplazado es del siguiente tenor: «1.-Si no se ejercitase la opción de compra por el arrendatario, antes de la fecha indicada (marzo de 2009) mediante pagos mensuales mínimos de (1.000,00) mil euros, obligándose a pagar el importe íntegro del precio pactado en el plazo máximo de cinco años, desde el otorgamiento de la presente escritura, momento en el cual, deberá quedar íntegramente satisfecha la cantidad indicada. No obstante la cantidad indicada, la parte compradora podrá anticipar total o parcialmente en cualquier momento la cantidad aplazada a la parte vendedora. 2.-Si se ejercitase la opción de compra por el arrendatario, dentro de la fecha citada, deberá abonarse la cantidad aplazada, y pendiente de satisfacer en dicho momento, en el plazo máximo de seis meses, a contar desde el otorgamiento de la escritura pública de venta en ejecución de la opción de compra antes indicada. El precio que queda aplazado, devengará el interés simple del 5%, hasta el día que se liquide la deuda». A continuación las partes contratantes pactan una condición resolutoria explícita en garantía del pago del precio aplazado.
En Registrador suspende la inscripción por un doble motivo: por un lado, por infracción del principio del tracto sucesivo al no haberse inscrito previamente la opción de compra a cuyo ejercicio se subordina alternativamente la forma del pago del precio aplazado y, por otro lado, porque la falta de inscripción separada de dicho derecho de opción supondría, en caso de inscripción del título calificado, una violación del artículo 29 de la Ley Hipotecaria que proscribe la mención de derechos susceptibles de inscripción separada. Por el contrario, el recurrente considera que el principio del tracto sucesivo sólo es aplicable respecto de los derechos objeto de inscripción y no se extiende a los pactos ajenos a dicho objeto, y que el pacto trascrito no constituye una mención registral del derecho de opción en su sentido técnico, sino un convenio sobre la forma del pago del precio aplazado, garantizado mediante condición resolutoria, inscribible al amparo de la regla 7.ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario. 2. El principio del tracto sucesivo se encuentra consagrado normativamente en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuyo párrafo primero establece que «Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos». Ahora bien, es evidente que esta exigencia de previa inscripción del derecho a favor del otorgante del título, o de su representado, como condicionante de la inscripción de este último, al margen de sus excepciones legales (como en los supuestos de inmatriculación o de tracto sucesivo abreviado), opera tan sólo respecto del propio derecho que pretende su acceso al Registro como objeto directo de intabulación, sin proyectarse sobre otros derechos que puedan estar relacionados directa o indirectamente con aquél por integrar en todo o en parte la contraprestación pactada a través de su cesión, modificación o extinción, o por modalizar o condicionar la forma de cumplimiento de dicha contraprestación, como sucede en el presente caso. Es obvio que cuando estos últimos derechos tienen carácter meramente obligacional o carecen de titulación adecuada no podrán inscribirse, sin que ello constituya obstáculo alguno para la inscripción del derecho real pretendida. Lo mismo debe mantenerse para el caso de que los derechos que integren la contraprestación tengan carácter real y consten en documento público cuando las partes contratantes, con arreglo al principio de voluntariedad y rogación, que constituye la regla general en materia de inscripciones (cfr. art. 6 L.H.), no soliciten su intabulación registral pues, como se ha dicho, el requisito de la previa inscripción a favor del otorgante es predicable tan sólo respecto del concreto derecho que se pretende inscribir, esto es, el que pasará al «acta de la inscripción» (cfr. regla 10.ª del artículo 51 R.H.), y sobre el que se proyectarán
todos los efectos previstos por la legislación hipotecaria respecto de los derechos inscritos (cfr. arts. 17, 20, 32, 34 y 38, entre otros, de la Ley Hipotecaria). 3. Un segundo obstáculo opone el Registrador al título calificado basado en la idea de que la referencia que habría de hacerse en caso de inscripción del título calificado en el cuerpo del asiento al derecho de opción a que se refiere la estipulación discutida constituiría una infracción a los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria que proscriben la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial. Tampoco este obstáculo puede ser mantenido en esta instancia. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), el reflejo en el Registro del aplazamiento del pago del precio tiene su fundamento en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria que exige se haga constar la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, pago que, en el presente caso, dependerá en su secuencia temporal y en el importe de las sucesivas cuotas en que se habrá de materializar del «aleas» del ejercicio o no del derecho de opción que ostenta sobre la finca su arrendatario. La expresión de esta circunstancia, exigida legalmente, sirve para concretar con más exactitud el negocio causal a que obedece la adquisición. En consecuencia, la expresión del aplazamiento del precio y la forma en que se ha de verificar su pago, incluso no asegurado con garantía real - garantía que en el presente caso existe a través de la condición resolutoria pactada -, no tiene el carácter de una mención en sentido técnico y por eso no es de aplicación el artículo 29 de la Ley Hipotecaria a efectos de impedir la inscripción del título, ni los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 353.3.º.2.º de su Reglamento a efectos de proceder a su cancelación. Por lo demás, no cabe en este caso poner en entredicho la validez del contrato calificado por posible indeterminación de la prestación de una de las partes (cfr. artículos 1.261-1 y 1.271 a 1.275 del Código Civil), toda vez que la contraprestación asumida por el adquirente se halla correctamente definida en sus aspectos cuantitativo y temporal a través de la estipulación debatida, que cumple, en lo que ahora interesa, una función determinativa de la causa del negocio adquisitivo que debe reflejarse en la inscripción por imperativo del artículo 10 de la Ley Hipotecaria y que, en este caso, produce efectos frente a terceros en virtud de su aseguramiento real mediante la condición resolutoria pactada (cfr. art. 11 L.H.).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de junio de 2009.-La Directora General de los Registros y del Notariado, María Ángeles Alcalá Díaz.
