Resolución de 21 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Ponferrada, don Jorge Sánchez Carballo, contra la negativa de la registradora de la propiedad nº 2 de Ponferrada, a inscribir un acta final de obra.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 21 de Enero de 2009 |
| Publicado en | BOE, 13 de Junio de 2010 |
En el recurso interpuesto por don Jorge Sánchez Carballo, Notario de Ponferrada, contra la nota de calificación de la Registradora de la Propiedad de Ponferrada número 2, doña María de las Mercedes del Álamo Arroyo, por la que se deniega la inscripción de un acta final de obra.
Hechos
I
Con fecha 16 de julio de 2004 se otorga ante el Notario de Ponferrada don Jorge Sánchez Carballo número 2315 de protocolo acta de final de obra y entrega de capital, subsanada por acta otorgada ante el mismo Notario el día 21 de junio de 2006 número 2019 de protocolo, y subsanada por acta otorgada ante el Notario de Ponferrada don Rogelio Pacios Yañez el día 8 de enero de 2007 número 97 de protocolo.
II
Presentada copia autorizada de dicha acta en el Registro de la Propiedad de Ponferrada número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «En relación con el documento presentado en este Registro de la Propiedad, cuyas circunstancias identificativas se han relacionado le notifico que, con fecha de hoy, y de conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 y 322 de la Ley Hipotecaria, se ha dictado la siguiente calificación. Hechos. Primero.-Con fecha 16 de julio de 2004 se otorga por el Notario -sic- de Ponferrada don Jorge Sánchez Carballo número 2315 de protocolo acta de final de obra y entrega de capital, subsanada por acta otorgada por el mismo Notario -sic- otorgada el día 21 de junio de 2006 número 2019 de protocolo, y subsanada por acta otorgada por el Notario -sic- de Ponferrada Don Rogelio Pacios Yañez otorgada el día 8 de enero de 2007 número 97 de protocolo que ha sido presentada en el Registro con el asiento número 676 del Diario 35. Segundo.-En la escritura -sic- y acta relacionadas anteriormente se hace constar la entrega de cantidades y el final de obra de la vivienda unifamiliar descrita. Tercero.-La finca registral es la 5876 del Ayuntamiento de Cabanas Raras está inscrita en el Registro a nombre de los titulares que son dos personas dueñas por mitad y proindiviso. Sobre dicha finca consta inscrita una hipoteca a favor de Caja de Ahorros de Galicia, constituida con fecha 8 de enero del año 2004 que fue ampliada con fecha 4 de agosto de 2004. Cuarto- No se acredita la suscripción del seguro decenal, ni tampoco que se trata de un supuesto exceptuado. Quinto.-No hay ningún obstáculo para hacer constar en el Registro lo relativo a la entrega de cantidades relativo al préstamo inicial de 150.000 euros constituido en la escritura de 8 de enero de 2004, pero no puede hacerse constar la terminación de obra. Fundamentos de Derecho. Primero.-La Ley de Ordenación de la Edificación exige para poder hacer constar la obra nueva terminada y las actas de terminación de obra en los supuestos en los que se solicitó la licencia de edificación con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación, que se acredite la constitución del seguro decenal exigido por dicha Ley salvo que se trate de uno de los supuestos
exceptuados. Fundamentos de derecho: artículos 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Segunda.-La Disposición Adicional segunda de dicha Ley « no obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión intervivos dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 171, el autopromotor salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de las garantías a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para cubrir los diez años..... Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.» Tercero.-La vivienda unifamiliar pertenece a dos personas por mitad y proindiviso con licencia posterior a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación y no estamos ante un autopromotor individual y, por ello, para poder hacer constar en el Registro la terminación de obra debe acreditarse la constitución del seguro decenal exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación que, en este caso, no se acredita, razón por la que debe suspenderse la inscripción solicitada de conformidad con los preceptos señalados en los fundamentos de derecho anteriores. En virtud de lo cual, procede suspender la práctica de la nota marginal de terminación de obra por los defectos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho. Las calificadores negativas del Registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos 325 y siguientes de la LH, o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal y observándose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328 de la LH. Dicho recurso podrá interponerse en el plazo de un mes a contar desde la notificación de la calificación mediante escrito dirigido a este Registro o a cualquiera de las Oficinas a que se refiere el párrafo tercero del artículo 327 LH, sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación del Registrador sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones del que puede informarse en este Registro, en el plazo de los quince días siguientes a la notificación, conforme a las reglas del artículo 19.bis LH. En el caso que la impugnación de la calificación negativa se realice directamente ante los juzgados de la capital, la demanda deber interponerse dentro del plazo de dos meses contados desde la notificación de la calificación.-La Registradora de la Propiedad. Fdo. María de las Mercedes del Álamo Arrroyo».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Jorge Sánchez Carballo, Notario de Ponferrada, interpone recurso en virtud de escrito de fecha 12 de Junio de 2008, que causó entrada en el Registro el 25 de junio, en base entre otros, a los siguientes argumentos: que la registradora de la propiedad, al considerar que no estamos ante un supuesto de autopromotor individual porque la vivienda unifamiliar pertenezca a dos personas por mitad y proindiviso, realiza una interpretación simplista de la ley, ya que ésta no exige que se trate de autopromotor único; la individualidad debe aplicarse a la promoción pero no al promotor que perfectamente puede ser más de uno; en este caso son dos personas dueñas en proindiviso de una sola finca, que en un solo contrato de obra construyen una sola vivienda; por tanto ambos conjuntamente son «autopromotor individual»; la propia Dirección General de los Registros y del Notariado interpreta de forma amplia el concepto de autopromotor individual, a los efectos de exonerar de la prestación del seguro decenal en las obras nuevas finalizadas.
IV
La Registradora emitió su informe el día 12 de Julio de 2008, y a la vista del recurso interpuesto, rectificó la calificación y practicó la inscripción en los términos solicitados, con fecha 12 de Julio de 2008. En su informe hace constar que se procederá a notificar al notario autorizante la inscripción practicada.
Fundamentos de derecho
Vistos los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
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Calificada negativamente una acta final de obra por no haberse prestado la garantía del seguro decenal exigido en la Ley de Ordenación de la Edificación, el notario autorizante recurre por entender que está exonerado de la necesidad de prestar esta garantía al tratarse de un supuesto de autopromoción individual para uso propio. La Registradora en su nota de calificación entiende que no es aplicable la exoneración porque se trata de una finca que es propiedad de dos personas por mitad y proindiviso. Interpuesto recurso, por considerar que la ley no exige que el autopromotor sea una única persona, la registradora rectifica su calificación e inscribe. 2. Lo que ocurre aquí sin embargo es otra cosa, ya que el Registrador atiende las razones del recurrente y rectifica la nota de calificación en el plazo establecido en el párrafo sexto del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. No se trata de subsanación de defectos durante el procedimiento, sino de aceptación en el trámite procedimental oportuno de las alegaciones del recurrente, por lo que no procede la continuación del recurso.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado que procede archivar el expediente, por haberse atendido las razones del recurrente y dejado sin efecto la nota de calificación en el plazo legalmente establecido.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de enero de 2009.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
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Justificación de las garantías necesarias en la edificación
...los derivados de la estructura de los elementos comunes del total conjunto, generalmente sitos en parcela independiente. [785] La RDGRN de 21 de enero de 2009 (BOE de 24 de febrero de 2009) así lo verifica, al afirmar tal posibilidad en una finca que era propiedad de dos personas por mitad ......