Resolución de 3 de enero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por «Inmobilien Und Sonne Alicante, S. L.», contra la calificación del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución: 3 de Enero de 2008
Publicado en:BOE, 6 de Febrero de 2008
RESUMEN

PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRAS NUEVAS. Es evidente que, no mediando esa declaración, el acto administrativo presunto debe reputarse inicialmente válido, por lo que procederá su inscripción, sin perjuicio de que la Administración pueda, a su vez, adoptar las medidas registrales procedentes para asegurar el resultado de la declaración de ineficacia. Se estima la casación.

 
CONTENIDO

En el recurso interpuesto por don José Ramón Cremades Ruiz, en nombre y representación de «Inmobilien Und Sonne Alicante, S. L.», contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada por el Notario de Alicante, don José Perfecto Verdú Beltrán, de fecha cinco de Marzo de 2007, la sociedad «Inmobilien Und Sonne Alicante, S. L.», procedió a la declaración de una obra nueva sobre una finca de su propiedad calificada de suelo no urbanizable común, acompañando certificación de técnico competente e instancia presentada ante el Ayuntamiento de Alicante para la legalización de reforma de vivienda preexistente, con el correspondiente número de entrada en la gerencia de urbanismo y solicitando la inscripción de la declaración de obra nueva por concesión de la licencia municipal por silencio administrativo.

II

Dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad de Alicante número 3, siendo objeto de la siguiente nota de calificación: «Notificación de calificación desfavorable. Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001, de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario: El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por don/doña Martínez Giménez, Eva María, el día 11-4-2007, bajo el asiento número 165, del tomo 101 del Libro Diario y número de entrada 3.776, que corresponde al documento autorizado por el notario de Alicante/Alacant José Perfecto Verdú Beltrán, con el número 342/07 de su protocolo, de fecha 5-3-2007, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes Hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: La finca tiene una superficie según Registro de dieciocho áreas y una centiáreas, según se dice en el documento y de las certificaciones que se protocolizan, dicha superficie varía a mil ochocientos cincuenta y dos metros cuadrados y dos mil doscientos veintidós metros cuadrados, por lo que se aprecia que se está solicitando la inscripción de un exceso de cabida. Existen dudas fundadas sobre la identidad de la misma. - No se acredita la concesión de la oportuna Licencia por parte del Ayuntamiento. Fundamentos de Derecho: Artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario; artículos 19 de la Ley Hipotecaria, y 45, 46 y 55 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos solicitados del documento mencionado. No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado. Contra esta decisión, sin perjuicio de acudir a los Tribunales de Justicia para contender entre si sobre la validez o nulidad del título, cabe interponer recurso gubernativo en el plazo de un mes desde la notificación de la presente calificación, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, presentándolo en esta oficina registral, en cualquier otro Registro de la Propiedad, y en los registros y oficinas previstas en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, conforme a los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, o en el plazo de dos meses desde la notificación de la presente calificación ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital Provincia, por los trámites del juicio verbal en cuanto le sean aplicables. Todo ello sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación del Registrador sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones, del que puede informarse en este registro en el plazo de quince días siguientes a la notificación, conforme a las reglas del Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto. Se hace constar que la vigencia del asiento de presentación queda automáticamente prorrogada por sesenta días a partir del momento que conste acreditada en este Registro de la Propiedad la recepción de la última comunicación correspondiente. Alicante, veinticuatro de abril del año dos mil siete. El Registrador de la Propiedad, Fdo.: Fernando Trigo Portela». Instado el cuadro de sustituciones, dicha calificación fue confirmada por el Registrador sustituto, el Registrador de la propiedad de Jávea, lo cual fue notificado al recurrente con fecha 8 de junio de 2007.

III

Frente al defecto segundo de la anterior nota de calificación, mediante escrito de fecha 4 de julio de 2007, se interpuso recurso por el representante de la sociedad «Inmobilien Und Sonne Alicante, S. L.», Don José Ramón Cremades Ruiz, en base a los siguientes argumentos: Que el silencio es un acto administrativo con plenos efectos en el ordenamiento jurídico. Que tiene los mismos efectos que un acto expreso, de manera que transcurrido el plazo legal para dictar resolución expresa y no habiéndose dictado la misma, se entiende concedida la licencia que el particular puede hacer valer ante cualquier persona física o jurídica, pública o privada. Que esta es la posición sostenida por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana y por la Dirección General de los Registros y del Notariado; que el artículo 26 de la Ley Urbanística valenciana regula la forma de acreditar la obtención de licencia por silencio administrativo, mediante aportación de la solicitud de licencia presentada con manifestación expresa del declarante, bajo su responsabilidad, de no haber obtenido resolución administrativa expresa dentro del plazo legal.

IV

El Registrador emitió informe el día 20 de julio de 2007 y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos el artículo 43 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, en la redacción dada al mismo por Ley 4/1999, de 13 de enero; los artículos 26 y 196 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana; las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 1487/2002, de 4 de noviembre y 29 de abril de 2005; artículo 47 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; así como las Resoluciones de este centro directivo de 27, 28 y 31 de mayo y 7, 9 y 10 de septiembre de 2002; 28 de mayo de 2003; 12 de enero, 10 de febrero y 17 de junio de 2004; 22 de marzo y 5 de octubre de 2005; 23 de febrero de 2006 y 3 de mayo de 2007.

  1. Limitado el recurso al segundo de los defectos de la nota de calificación, único que ha sido objeto de recurso, se trata de decidir si es suficiente para inscribir una escritura de declaración de obra nueva, la presentación del certificado de técnico competente acompañado de solicitud de licencia de legalización de la reforma vivienda preexistente y manifestación de que se solicita la declaración de obra nueva por concesión de la misma por silencio administrativo. El Registrador, en su escueta nota de calificación, se limita a decir que «no se acredita la concesión de la licencia por parte del ayuntamiento».

  2. Dado que el recurso debe limitarse a los extremos señalados en la nota de calificación y que no pueden ser tomados en consideración documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria), debe darse la razón al recurrente, por haberse solicitado la inscripción en base al silencio administrativo positivo, y no expresarse en la nota de calificación las razones por las que ese silencio positivo no se ha producido o no es suficiente a efectos registrales.

  3. La concesión de licencias a efectos registrales por silencio administrativo positivo, una vez transcurrido el plazo legal para que la administración resuelva sobre la solicitud del interesado, es una consecuencia de lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y así lo ha reconocido este Centro Directivo reiteradamente (vid Resoluciones citadas en los vistos).

    A tal efecto, no puede olvidarse que la regulación del silencio administrativo positivo determina, en garantía de los particulares, una vez transcurrido el plazo previsto sin decisión del órgano administrativo, la producción de un acto administrativo susceptible de producir sus efectos ante cualquier persona, física o jurídica, pública o privada (artículo 43, apartados 3 y 5, de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), sin que esto obste a su posible calificación como acto nulo o anulable [artículos 62.1.f) y 63, apartados 1 y 2 de la misma Ley]. En este último caso, la ineficacia del acto requerirá de la correspondiente declaración al efecto mediante el procedimiento de revisión legalmente establecido (artículo 102 de la citada Ley 30/1992).

  4. Aplicando esos principios a la esfera registral, es evidente que, no mediando esa declaración, el acto administrativo presunto debe reputarse inicialmente válido, por lo que procederá su inscripción, sin perjuicio de que la Administración pueda, a su vez, adoptar las medidas registrales procedentes para asegurar el resultado de la declaración de ineficacia. Esta es la solución más conforme con el carácter común de las normas de procedimiento administrativo (cfr. artículo 149.1 de la Constitución), con la obligación de la Administración de dictar resolución expresa en todos los procedimientos (artículo 42.1 de la Ley 30/1992) y con la finalidad declarada al introducir la regulación del silencio administrativo de proporcionar a los particulares la máxima seguridad jurídica en la protección de sus derechos (como señala la exposición de motivos de la Ley, según la cual el silencio administrativo debe ser entendido como «la garantía que impida que los derechos de los particulares se vacíen de contenido cuando su Administración no atiende eficazmente y con la celeridad debida las funciones para las que se ha organizado»).

  5. Este criterio establecido por la legislación general reguladora del procedimiento administrativo, está aún más precisamente regulado en la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana, en cuyo artículo 26, apartado 2, se regula la forma de acreditación de la obtención de licencia por silencio administrativo, al disponer que en tal caso ésta se acreditará al Notario autorizante de la escritura mediante la aportación de la solicitud de la licencia presentada con la antelación necesaria respecto de la fecha de otorgamiento de la escritura, con la manifestación expresa del declarante, bajo su responsabilidad, de no haber obtenido resolución administrativa expresa dentro del plazo legal. Esta manifestación expresa no resulta de la escritura, pero al no haberse dicho nada al respecto en la nota de calificación, no puede este Centro Directivo entrar a apreciar si es suficiente al respecto el que tan sólo se diga en la escritura que se solicita la declaración de obra nueva por silencio administrativo.

    En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

    Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la Capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

    Madrid, 3 de enero de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.