RESOLUCIÓN de 25 de enero de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Aranjuez, don Manuel de Torres y Francos, contra la negativa de doña María Victoria Tenajas López, Registradora de la Propiedad de Aranjuez, a inscribir una escritura de segregación de fincas, en...
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 25 de Enero de 1999 |
| Publicado en | BOE, 25 de Enero de 1999 |
RESOLUCIÓN de 25 de enero de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Aranjuez, don Manuel de Torres y Francos, contra la negativa de doña María Victoria Tenajas López, Registradora de la Propiedad de Aranjuez, a inscribir una escritura de segregación de fincas, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto, a efectos doctrinales, por el Notario de Aranjuez, don Manuel de Torres y Francos, contra la negativa de doña María Victoria Tenajas López, Registradora de la Propiedad de Aranjuez, a inscribir una escritura de segregación de fincas, en virtud de apelación del recurrente.
HECHOS
I
El 16 de febrero de 1994, mediante escritura pública autorizada por el Notario de Aranjuez, don Manuel de Torres y Francos, el Alcalde-Presidente del ilustrísimo Ayuntamiento de la citada ciudad, autorizado por acuerdo de la Comisión de Gobierno, en sesión celebrada el 6 de febrero de 1990, según certificado que se adjunta del Secretario general, segregar de una finca calificada de suelo urbano, de la que se han efectuado diversas segregaciones, una parcela.
II
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Aranjuez, fue calificada con la siguiente nota: 'Suspendida la inscripción del precedente documento por observarse en el mismo los siguientes defectos subsanables: 1) No se acompaña carta de pago que acredite la Liquidación del Impuesto (art. 51.13 del Reglamento Hipotecario). 2) La descripción de la finca matriz de la que ahora se segrega es necesariamente incorrecta, por cuanto mantiene a la fecha del documento que se califica, los mismos linderos y la misma superficie que en el año 1990, sin tener en cuenta que, con posterioridad, se ha procedido ya a la segregación de dos parcelas. 3) No se procede a la descripción del resto de la finca matriz, que queda tras la segregación que ahora se pretende (arts. 47 y 50 del Reglamento Hipotecario).
Contra esta calificación, se puede interponer recurso gubernativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid y en apelación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 12 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Aranjuez, 10 de junio de 1994. La Registradora. Fdo.: María Victoria Tenajas López.'
III
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo a efectos meramente doctrinales, contra los defectos segundo y tercero de la anterior calificación, y alegó: 1. Que el primero de los defectos señalados en la nota ha quedado subsanado mediante la presentación de la correspondiente carta de pago. 2. Que, por tanto, en cuanto a los defectos segundo y tercero de la nota de calificación hay que señalar: A) En relación con la descripción de la finca matriz: a) Que conforme a lo que dice la Resolución de 2 de enero de 1928, la exigencia legal de expresar la descripción y cabida total de la finca matriz tiene por finalidad evitar que de un inmueble inscrito se puedan segregar indefinidamente parcelas de cabida ficticia. En el presente supuesto es suficiente la descripción de la suerte o porción que sufre la disgregación, sin que la descripción genérica de la totalidad de la finca matriz, como unidad registral, produzca problemas de confusión o de identificación; b) Que puede darse el caso de que las segregaciones se hayan realizado ante diferentes Notarios, desconociendo recíprocamente dichas segregaciones, por lo que la superficie de la finca matriz, según los títulos, puede ser distinta; c) Que incluso las diversas segregaciones pueden no haber tenido aún acceso al Registro de la Propiedad por cualquier causa, por lo que la superficie, según el título, en la realidad puede ser distinta de la reflejada en el Registro;
d) Que aunque en el momento de autorizarse el título, exista aún superficie para la segregación, puede llegar la escritura al Registro después de quedar la superficie inscrita insuficiente para la segregación realizada; y e) Que en el título calificado se contiene la descripción del Registro, con la superficie originaria, si bien se indica que 'se han efectuado diversas segregaciones'. Que en la certificación unida a la matriz, se descubre las segregaciones realizadas anteriormente y que coinciden con las reflejadas al margen de la inscripción de la finca matriz. B) En relación con la descripción del resto se significa: a) Lo que dicen las Resoluciones de 8 de mayo de 1978 y 23 de octubre de 1965; b) Que con la calificación unida a la matriz se describe el resto separadamente; en la que se señala la nueva cabida, cumpliéndose íntegramente lo dispuesto en el Reglamento Hipotecario; y c) Que los documentos unidos a la matriz, forman parte de la escritura pública, y la Registradora debía haber calificado en su integridad el documento, por lo que debía haberse dado cuenta que sí se describía el resto.
IV
La Registradora de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que en cuanto a lo formulado por el Notario recurrente en lo referente al defecto segundo de la nota de calificación, hay que citar los artículos 21 de la Ley Hipotecaria, y 170-1º, 171 y 173 del Reglamento Notarial. Que dichos preceptos se han incumplido en la escritura recurrida. Que al señor Notario no le resultaba desconocida la existencia de segregaciones ante riores que modificaban la superficie y los linderos de la finca matriz, ya que fueron hechas bajo su fe. Que, además, el principio de especialidad o determinación registral, exige la expresión de la descripción del inmueble sobre el que se realizan las operaciones registrales. Que la Resolución de 2 de enero de 1928, no es aplicable al caso que en este recurso se contempla. Que a lo expuesto por el señor Notario, en lo referente al tercer defecto de la nota de calificación, cabe citar los artículos 30 de la Ley Hipotecaria; 47-1º y 50-1º del Reglamento Hipotecario. Que en relación de estos artículos con la escritura calificada hay que considerar:
-
Que en ningún momento la escritura describe el resto de la parcela una vez realizada la segregación; 2º Que los dos artículos citados del Reglamento Hipotecario exigen, aparte de la determinación del lindero, por el que se ha efectuado la segregación, 'la modificación en la extensión' que se produce en la matriz como consecuencia de la segregación. Que en la escritura calificada no se indicaba el lindero, pero es que, además, la certificación del Ayuntamiento, a la que se remite el recurrente, demuestra claramente que tampoco es correcta la extensión que dice queda de la finca matriz tras las segregaciones. 3º Que los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, admiten la falta de descripción del resto en toda su extensión 'cuando no fuere posible la descripción de dicho resto'. Que en este caso no existe ninguna razón que impida esa descripción completa.
Que las Resoluciones de 8 de mayo de 1978 y 23 de octubre de 1965, invocadas por el señor Notario, son anteriores a la reforma del Reglamento Hipotecario de noviembre de 1982. Que el Notario recurrente insiste en el valor de la certificación del Ayuntamiento, pero a este respecto cabe alegar: A) Que si la certificación se equipara a la escritura, bastaría con remitirse a la certificación o considerar título suficiente para la segregación la certificación administrativa como ocurre con la Ley de Patrimonio del Estado. Que el Reglamento Hipotecario obliga a que la descripción del resto conste en escritura pública; B) Que median cuatro años entre la certificación y la escritura calificada; C) Que según el recurrente, la certificación describe el resto de la finca matriz tras las segregaciones y se indica la nueva cabida, pero omite que la certificación no indica el lindero o linderos por el que se ha efectuado la segregación y que la cabida que se expresa en la misma es incorrecta; D) Que el valor de la certificación que queda unida a la escritura, tras la legitimación de las firmas, es para hacer constar las facultades del señor Alcalde, interviniente en la misma y para nada más. Que cabe citar la Resolución de 31 de diciembre de 1924 y el artículo 256 del Reglamento Notarial.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, confirmó la nota de la Registradora, fundándose en las alegaciones de aquélla.
VI
El Notario recurrente, apeló, a efectos doctrinales el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 9 de la Ley Hipotecaria, y 47, 50 y 51 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de este Centro Directivo de 14 de junio de 1963, 23 de octubre de 1965, 22 de marzo de 1973, 26 de septiembre de 1979 y 21 de noviembre de 1994.
-
El primero de los defectos recurridos opuesto a la inscripción de la escritura de segregación, consiste en que la descripción de la finca matriz es incorrecta, por mantener a la fecha del documento calificado los mismos linderos y la misma superficie que en el año 1990, sin tener en cuenta que con posterioridad se ha procedido ya a la segregación de dos parcelas.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de especialidad exige que la finca, por ser elemento básico sobre el que se centran todos los derechos inscribibles, sea descrita con arreglo a las prescripciones legales, a fin de que pueda ser identificada con toda precisión, y por ello los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, establecen que las inscripciones se practicarán expresando la situación, linderos, medida superficial y demás circunstancias que contribuyan a la identificación del inmueble.
Ahora bien, en el presente caso la finca matriz sobre la que se opera es el resto resultante de otras segregaciones anteriores, y en tales supuestos se atenúa el rigor de los citados preceptos, bastando con cumplir respecto de aquélla los requisitos mínimos establecidos por los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario para los casos de imposibilidad de descripción completa del resto de la finca matriz objeto de segregación, es decir, expresando la modificación en la extensión y el lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En el presente caso, la descripción aportada de la finca matriz se complementa con la afirmación de que sobre la misma 'se ha efectuado diversas segregaciones', lo cual resulta suficiente ya que aun cuando no se especifica la cabida afectada por tales segregaciones ni los linderos por los que se han efectuado las mismas, no queda indeterminada la superficie ni los límites de tal finca, ya que resultan del propio Registro --según se desprende de la certificación aportada en trámite de recurso en virtud de providencia para mejor proveer--, en el que consta haberse practicado sobre la misma finca dos segregaciones previas, con sus respectivos datos de cabidas y linderos. Todo lo cual conduce a la revocación del citado defecto.
-
El segundo de los defectos de la nota que se recurre, rechaza la inscripción de la escritura por estimar que la misma no contiene la descripción del resto de la finca matriz que queda tras la segregación que ahora se pretende.
Es igualmente doctrina de este Centro Directivo que al practicarse una segregación de un inmueble, los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario imponen la necesidad, no sólo de una descripción completa de la porción segregada que va a constituir una nueva finca independiente, sino también del resto que resulte sobre la finca matriz 'cuando fuere posible', a fin de concordar la nueva situación resultante con los asientos registrales; pero como en ocasiones, especialmente en supuestos de múltiples segregaciones operadas de forma sucesiva sobre una misma finca, no es posible una descripción completa del resto, los propios artículos 47 y 50 prescriben que, en tales casos, en lugar de describir la porción restante, se haga constar solamente la modificación en la extensión y el lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación.
En el presente caso, aparecen suficientemente determinadas tales circunstancias, ya que el requisito de la modificación en la extensión va implícito en la propia operación de segregación efectuada, al implicar ésta una disminución de la cabida de la finca matriz en la medida exacta de la extensión superficial de la parcela segregada, es decir, en una superficie de 2.288 metros cuadrados, y en cuanto al lindero o linderos por el que se efectúa la segregación, los mismos resultan por la vía de la expresión de la colindancia de la finca matriz, o de partes previamente segregadas de ella y que constan inscritas en el Registro de la Propiedad, por alguno de los vientos de la segregada, máxime al haberse incorporado a la escritura una certificación de acuerdos municipales, a fin de complementar la legitimación bajo la que interviene el Alcalde del Ayuntamiento propietario de la finca matriz y de acreditar el otorgamiento de la oportuna licencia administrativa, en la que se describe, junto con otras dos distintas --precisamente las dos fincas que segregadas de la misma matriz, constan ya inscritas en el Registro--, la parcela ahora segregada y el resto resultante del conjunto de las segregaciones a que se refiere, y ello con todos los requisitos de situación, cabida y linderos impuestos por la legislación hipotecaria. Todo lo cual conduce igualmente a la revocación de este segundo defecto.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la nota de calificación y el Auto presidencial.
Madrid, 25 de enero de 1999.--El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
-
Segregaciones o divisiones en suelo urbano según doctrina de la DGRN, hoy DGSJyFP
... ... ocasiones por la doctrina de la Dirección General de los Registro y del Notariado (DGRN) , ... Debe recordarse, como indica la Resolución de la DGRN de 7 de marzo de 2017 [j 1] que la ... demuestra que el Registro de la Propiedad se concibe hoy como instrumento fundamental en el ... de la Administración 3.4 Segregación practicada al amparo de una legislación hoy no ... adjudicaciones, se haga constar si las fincas de reemplazo son o no divisibles y en su caso, ... sin que puedan ni el registrador ni el notario modificar los términos de su obtención ... : No es suficiente con aportar a la escritura un certificado de parcela mínima : hace falta ... de mayo de 1987 [j 7] o la Resolución de 25 enero de 1999 [j 8] aclararon que las ... de 13 de marzo de 2018, [j 29] para inscribir" una segregación debe acreditarse la representaci\xC3" ... Maria Elena Sánchez Jordán. Anuario de Derecho ... Aranjuez.. Anales de la Academia Sevillana del Notariado ... De nuevo contra la posibilidad de dividir un edificio sin ... de la Dirección General de Registros y Notariado ... Núm. 91, Julio 2011 ... de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 3, por la que se ... y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Juan Navarro Villafruela, nte a la negativa del Registrador de la Propiedad de Álora, don ... por el Notario de Aranjuez, don Manuel de Torres y Francos, contra la negativa de doña María Victoria Tenajas López, Registradora de la Propiedad de ... ...
-
Segregaciones o divisiones en suelo rústico según doctrina de la DGRN, hoy DGSJyFP
... ... ocasiones por la doctrina de la Dirección General de los Registro y del Notariado (DGRN) , ... de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre segregaciones y divisiones ... 1.1 Reglas generales a toda segregación o división 1.2 Problemas concretos en ... inscripción en el Registro de la Propiedad, además de cumplir las normas legales ... del centro Directivo, como la Resolución de 13 de mayo de 1987 [j 1] o la Resolución de 25 enero de 1999 [j 2] aclararon que las ... las contradicciones o discordancias entre fincas colindantes, como son la matriz y la segregada ... de 2004 [j 20] , en el que la Registradora comunicó la segregación a la Consejería ... a un caso en Andalucía en que, en una escritura, el otorgante se limita a separar la parte urbana de la rústica, entendiendo el Notario que ello no era propiamente una segregación y ... de 13 de marzo de 2018, [j 47] para inscribir" una segregación debe acreditarse la representaci\xC3" ... Luis María Cabello de los Cobos Mancha. Revista Crítica de ... de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de z, don Manuel de Torres y Francos, contra la negativa de doña María Victoria Tenajas López, Registradora de la Propiedad de ... ...
-
Enajenación de un solar previa segregación
... ... de las segregaciones y divisiones de fincas urbanas 1.1.1 Regla general de las ... general que en el caso de otorgarse una escritura de segregación o división de una finca urbana ... , pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral. * ... , de facultades o derechos que contra-vengan la ordenación territorial o urbanística, ... , de lo Contencioso-Administrativo, de 28 de Enero 2009 [j 1] ha fijado como doctrina legal que ... del interesado, sin perjuicio de la resolución que la Administración debe dictar en la forma ... ón de 23 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j ... sin que puedan ni el registrador ni el notario modificar los términos de su obtención ... ón, segregación o división, los Registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo ... la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de ... CASTILLA Y LEON La LEY 5/1999, de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y ... ón en la forma siguiente: Art.25: '1 Se debe someter a la fiscalización ... en la Academia Sevillana del Notariado el día 15 de junio de 1998 ... Pablo ... Aranjuez.. Anales de la Academia Sevillana del Notariado ... Maria Elena Sánchez Jordán. Anuario de Derecho ... Recurso de inconstitucionalidad 1976-2014. Interpuesto ... , en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Chiva n.º 2 a ... la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, ... de diciembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por los señores A., J. y A. M. D ... por el Notario de Aranjuez, don Manuel de Torres y Francos, contra la negativa de doña María Victoria Tenajas López, Registradora de la Propiedad de ... ...
-
Escritura de segregación y compraventa de finca rústica
...... en el caso de segregación o división de fincas rústicas 3.12 Inscripción de segregación o ... ANTE MI , ** Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *, ... separación, etc.) vigente en *, Don * y Doña *, mayores de edad, * (profesión o actividad) , ... c) del artículo 23 de la Ley del Notariado, por sus expresados Documentos Nacionales de ... Inscrita en el Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *. Finca *. ...Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) ... de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de ... las hipotecas con más de 30 años el 1 de enero de 1945 (DT.3ª LH) o la hipoteca cambiaria por ... dejar de señalar que hay argumentos en contra, como los que indica la Sentencia de la ... distintas a las notificadas, para poder inscribir la finca a quien ejercita del derecho de ... de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del ... Las excepciones se contienen en su art. 25: «No obstante lo dispuesto en el artículo ... de 2004, [j 24] en el que la Registradora comunicó la segregación a la Consejería ...í la Resolución de la DGRN de 8 de mayo de 1999 [j 28] llega a decir: «3. Sin prejuzgar ... Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de ... y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Cavan Evans y doña ... acumulados interpuestos por don José Manuel Luque Fernández, contra la negativa del ... interpuesto por el Notario de Aranjuez, don Manuel de Torres y Francos, contra la va de doña María Victoria Tenajas López, Registradora de la ......
-
Escritura de segregación y venta de solar
...... ANTE MI , ** Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *, ... separación, etc.) vigente en *, Don * y Doña *, mayores de edad, * (profesión o actividad) , ... c) del artículo 23 de la Ley del Notariado, por sus expresados Documentos Nacionales de ...Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) ... ( Discrepancias : En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no ... de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de ... las hipotecas con más de 30 años el 1 de enero de 1945 (DT.3ª LH) o la hipoteca cambiaria por ... lo que renuncia a cualquier reclamación contra la parte vendedora, por tal concepto. SEXTA: ...ía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o ... de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 25] que reiteran que para la inscripción de ... de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del ... Y LEÓN Resulta de aplicación la LEY 5/1999, de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y León, ... Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de ... contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que se ... y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Juan Navarro Villafruela, ... interpuesto por el Notario de Aranjuez, don Manuel de Torres y Francos, contra la va de doña María Victoria Tenajas López, Registradora de la ......