Resolución de 11 de marzo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Lorca don Miguel Zúñiga López, contra la negativa del registrador de la propiedad de Lorca nº 2, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución:11 de Marzo de 2009
Publicado en:BOE, 13 de Junio de 2010
RESUMEN

DECLARACION DE OBRA NUEVA: la firma del técnico ha de estar '''legitimada ''' notarialmente.

 
CONTENIDO

En el recurso interpuesto por el Notario de Lorca don Miguel Zúñiga López, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Lorca (Registro número dos), don Carlos Miguel Rivas Molina, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada por el Notario de Lorca don Miguel Zúñiga López, el trece de junio de dos mil ocho, don Alfonso S. R. declaró que sobre una parcela de su propiedad (finca registral 32.494 del citado Registro) existía, desde hace más de quince años, determinada construcción que se describía en el título, al que se incorporaba un informe técnico que reflejaba la descripción de lo construido así como su antigüedad.

II

Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad número dos de Lorca, fue calificado negativamente según nota con el contenido que a continuación se transcribe en lo que interesa:

... Hechos:

1. El día 19 de junio de 2008 fue presentado en este Registro, causando el asiento 1.534 del diario presentación n.º 24, una copia del documento arriba referenciado, en cuya virtud Don Alfonso S... R... declara una obra nueva terminada, con una antigüedad superior a 15 años, sobre la finca registral número 32.494 del término de Lorca, Diputación de Zarcilla de Ramos. 2. Para acreditar la antigüedad de la edificación y su descripción conforme al título se incorpora al título presentado un informe expedido por arquitecto técnico, visado por su colegio profesional respectivo, cuya firma no se encuentra legitimada notarialmente.

Fundamentos de derecho:

El artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística admite, con carácter excepcional, la inscripción de las declaraciones de obra nueva terminada, sin necesidad de acreditar la obtención de la oportuna licencia municipal, cuando "se pruebe.... por certificación técnica.... la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título...", en unión de otros requisitos carentes de relevancia en el supuesto que nos ocupa. Aunque nada dice el precepto acerca de los requisitos que debe reunir tal certificación o informe, no ofrece ninguna dificultad aplicar analógicamente (conforme a los artículos 3 y 4.1 del Código Civil) lo dispuesto en el citado Real Decreto respecto de las certificaciones técnicas relativas a edificaciones finalizadas o en construcción que cuenten con la preceptiva licencia de obra, y en tal sentido, el artículo 49 del Real Decreto exige que la firma del técnico competente que expida la certificación sea objeto de legitimación notarial, ya que de otro modo no quedaría acreditada la autoría de la certificación.

Por ello, puede entenderse aplicable a toda certificación técnica acreditativa de una obra nueva (terminada o en construcción, cuente o no con licencia municipal) el requisito de la legitimación notarial de la firma, sin que tal exigencia deba considerarse suplida con el visado colegial, que tiene por objeto el control de la competencia y cualificación profesional del técnico certificante, pero que no sirve para demostrar que la firma ha sido efectivamente puesta por el que aparece como autor de la certificación. Por su parte, la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado anterior y posterior al Real Decreto 1093/97, se muestra favorable a la exigencia de la legitimación notarial de la firma del técnico. En tal sentido, recordamos los siguientes pronunciamientos... [se citan y transcriben parcialmente las Resoluciones de 4 de marzo de 1996, 23 de octubre de 2000, 22 de marzo de 2003 y 20 de julio de 2007].

Resolución: En base a los antecedentes de hechos y fundamentos jurídicos anteriormente expuestos, el Registrador que suscribe ha resuelto, con esta fecha, suspender la práctica de la inscripción solicitada por observarse el defecto subsanable de falta de legitimación notarial de la firma del técnico que expide la certificación acreditativa de la obra nueva declarada.

Recursos..... Lorca, 15 de Julio de 2008. El Registrador...

III

Dicha calificación fue objeto de la preceptiva notificación al Notario autorizante el 18 de julio de 2008.

El 31 de julio de 2008 dicho Notario solicitó calificación sustitutoria que correspondió al Registrador de la Propiedad de Murcia (Registro número cinco), don Antonio Pillado Varela, quien el 6 de agosto de 2008 confirmó la referida calificación negativa.

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso contra la anterior calificación, el cual tuvo entrada en el Registro de la Propiedad número dos de Lorca el 14 de agosto de 2008, alegando, en síntesis:

  1. Que el Registrador no había tenido en cuenta el alcance y significado del visado colegial, que acredita de por sí el ejercicio de dicho técnico, así como su facultad certificante (citaba en particular los artículos 9 y 12-4.º de los Estatutos del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de la Ciudad de Murcia), estimando que con el visado colegial se cumplen las exigencia del apartado 3 del artículo 50 del R.D. 1093/1997, pues acredita tanto la identidad como la habilitación colegial del facultativo. 2. Que el R.D. 1093/1997 distingue claramente la regulación de las declaraciones de obra nueva terminada y en construcción, de las declaraciones de obra nueva por antigüedad, dando a estas últimas un tratamiento diferente por las singularidades que en ellas concurren, entendiendo que si bien el artículo 49 prescribe la necesidad de legitimación notarial de la firma, tal exigencia no es aplicable al supuesto regulado en el artículo 52 del citado Real Decreto, relativo a la declaración de obras nuevas por antigüedad, el cual no exige la legitimación de la firma de quien extienda el certificado, añadiendo que el artículo 54 del citado Real Decreto introduce una garantía adicional de control de la legalidad urbanística aplicable, cual es la obligación del Registrador de dar cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones practicadas en base al artículo 52 a), inciso segundo, del citado Real Decreto, lo que era una prueba más de la especificidad del supuesto. 3. Que no procede la aplicación analógica de la exigencia de legitimación de firma exigida en el artículo 50 del citado Real Decreto, a los casos previstos en el artículo 52, pues a su juicio la norma en cuestión (artículo 52) sí que contemplaba un supuesto específico con unos requisitos, también específicos, para tal supuesto. 4. Que cabe citar, en apoyo de su postura, las Resoluciones de este Centro Directivo de 27 de enero y 4 de diciembre de 2006 y particularmente la de 22 de mayo de 2007, que era idéntica al caso que motivaba el recurso y de la que se deduce que el visado colegial en las declaraciones de obra nueva por antigüedad cumplía con las exigencia del apartado 3 del artículo 50 del Real Decreto 1093/1997, debiéndose tener en cuenta que tal resolución -vinculante- no había sido tenido en cuenta en la calificación recurrida.

    IV

    Mediante escritos de 20 de agosto de 2008, el Registrador emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo, en el que causó entrada el 26 de agosto de 2008.

    Fundamentos de derecho

    Vistos los artículos 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo (vigente hasta el 27 de junio de 2008); 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 50, 52 y 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; y las Resoluciones de esta Dirección General de 4 de marzo de 1996, 23 de octubre de 2000, 10 de agosto de 2002, 22 de marzo de 2003, 27 de enero y 4 de diciembre de 2006, 22 de mayo y 20 de julio de 2007.

  2. En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura por la que el otorgante declaró que sobre una parcela de su propiedad existía, desde hace más de quince años, determinada construcción que se describía en el título, al que se incorporaba un informe técnico -con el correspondiente visado colegial- que reflejaba la descripción de lo construido así como su antigüedad.

    El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque la firma del técnico informante no está legitimada notarialmente. 2. Limitado el presente recurso al examen del único defecto reflejado en la nota de calificación, no procede sino confirmar el mismo a la vista del constante criterio de esta Dirección General sobre la cuestión planteada (cfr., por todas, las Resoluciones de esta Dirección General de 23 de octubre de 2000 y 22 de marzo de 2003).

    La autenticidad de la firma del técnico es requisito esencial para que el documento que acredita la terminación de la obra tenga la eficacia que se pretende, sin que pueda bastar el visado colegial, útil tan sólo para acreditar la cualificación profesional de quien dice firmar, pero no bastante para demostrar que la firma ha sido efectivamente puesta por él.

    Por lo demás, tampoco ha de olvidarse que la incorporación a la matriz de una escritura de un documento privado no convierte éste en público, por su sola constancia formal, y que el control de legalidad positivo que conlleva el otorgamiento notarial de una declaración de obra nueva, impone que en el propio documento se acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos para la formalización e inscripción de lo edificado, entre otros extremos, la acreditación de la autoría -legitimación de firma- y el carácter profesional del técnico actuante, extremo este último que se puede acreditar mediante un visado colegial, cuya eficacia se limita al ámbito de las competencias corporativas que le son propias.

    Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada.

    Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

    Madrid, 11 de marzo de 2009.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.