Resolución de 21 de marzo de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Canet de Mar, don Miguel Roca Bermúdez de Castro, contra la negativa del registrador de la propiedad de Pineda de Mar, a inscribir una escritura de ampliación de obra nueva concluida.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 21 de Marzo de 2006 |
| Publicado en | BOE, 13 de Junio de 2010 |
Resolución de 21 de marzo de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Canet de Mar, don Miguel Roca Bermúdez de Castro, contra la negativa del registrador de la propiedad de Pineda de Mar, a inscribir una escritura de ampliación de obra nueva concluida.
En el recurso interpuesto por el Notario de Canet de Mar, don Miguel Roca Bermúdez de Castro, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Pineda de Mar, don Antonio García Conesa, a inscribir una escritura de ampliación de obra nueva concluida.
Hechos
I
Por escritura autorizada ante el Notario de Canet de Mar, don Miguel Roca Bermúdez de Castro, el día 1 de diciembre de 2004, número 2183 de protocolo don A.P.R y doña A.A.C. declararon la obra nueva respecto de una planta alta (la segunda) en un edificio de planta baja y dos plantas altas que registralmente tan sólo tenía reflejada la planta baja y primera. En la citada escritura se incorpora certificado de Arquitecto cuya firma se legitima en el que se recoge una descripción de la ampliación de la obra nueva coincidente con la de la escritura y se expresa que la antigüedad de la obra es superior a los seis años.
II
El día 1 de diciembre de 2005 se presentó, por telefax, la escritura en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar, causó el asiento 2397, número de entrada 12305 y fue calificada negativamente por observarse los defectos siguientes: «Registro de la Propiedad de Pineda de Mar entrada n.° 12305 del año 01/12/2003 Asiento N° 2397 Presentado 01/12/2003. Por la presente le notifico Nota de calificación del documento que más abajo se dirá, a los efectos previstos en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria:
Hechos: Se declara la ampliación de obra nueva terminada sobre una casa sita en término de Pineda de Mar, barrio de Poble Nou, calle Ponent, número veintiséis.
Fundamentos de Derecho: Calificado al día de hoy se ha observado que sería necesario acreditar mediante Certificado municipal o certificado visado del señor Arquitecto con refrendo municipal, de que están prescritas las medidas de garantía de esta obra declarada o bien acompañar licencia de primera ocupación de la planta segunda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 52 c) del RD 1093/97, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. Pineda del Mar a trece de enero del año dos mil cuatro. El Registrador. Firma ilegible».
III
La citada calificación negativa de fecha 13 de enero de 2004, fue notificada al Notario autorizante de la escritura, por telefax el día 16 de enero de 2004, quien interpuso recurso gubernativo el día 19 de marzo de 2004. En dicho recurso alegó: 1.° Que no mediando convenio sobre notificación por fax, el notario no ha sido notificado en ninguna de las formas previstas por la norma de procedimiento administrativo ni en la específica electrónica prevista en la Disp. Transt. 20a de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Ello no obstante, se da por notificado de su contenido, en aras de la economía del procedimiento. 2.° Que se basa en el mismo artículo de la nota de calificación: el artículo 52 (y no sólo el apartado c» del RD 1093/97 de 4 de julio. En dicho artículo se exige la concurrencia de estos tres requisitos: a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el titulo. b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanistica sobre la finca que haya sido objeto de edificación. El Notario autorizante de la escritura entiende que el artículo 52 c), apoyo jurídico expreso citado en la nota de calificación, ha sido cumplido, pues la nota de información continuada que se incorporó a la escritura ilustra claramente sobre la inexistencia de expediente de disciplina urbanística incoado contra la finca cuya declaración de obra nueva se pretende inscribir. Dado que dicha nota estaba vigente al momento del otorgamiento de la escritura, si algún expediente de disciplina urbanística sobre la finca en cuestión hubiere accedido al Registro antes del otorgamiento, el Notario debería haber sido notificado del hecho para paralizar inmediatamente el otorgamiento. Así pues, si el Notario, al momento del otorgamiento actuó con la máxima cautela que se puede observar en cumplimiento del apartado c) del artículo 52, mediante la petición de nota de información registral continuada, y si, con posterioridad no ha accedido al Registro un expediente de disciplina urbanística sobre la finca en cuestión, parece que se ha dado un cumplimiento, pluscuamperfecto al citado apartado c) el artículo 52. 3.° Que los procedimientos de subsanación que sugiere el Registrador «acreditar mediante certificado municipal o certificado visado del señor Arquitecto con refrendo municipal, de que están prescritas las medidas de garantía de esta obra declarada o bien acompañar licencia de primera ocupación de la planta segunda», parecen hacer referencia (aunque no se citen expresamente) a los dos primeros apartados a) y b) del mismo artículo 52. 4.° Que dado que, entre los varios procedimientos previstos por este artículo, el Notario autorizante utilizó uno, el de la «certificación técnica» consistente en una descripción coincidente con la del título resulta que se han cumplido, y a rajatabla, todas las prescripciones del artículo 52 de constante referencia, y por lo tanto la declaración de obra nueva, debería haber tenido acceso al Registro. 4.° Que la nota de calificación exige un «plus»: «el refrendo municipal' para la certificación técnica. En ningún lugar del artículo 52 se impone ese requisito añadido del refrendo municipal para las certificaciones técnicas. Se podrá discutir «lege ferenda» sobre la conveniencia de su exigibilidad, pero de lo que no cabe duda es que «lege data» no cabe imponer su exigencia. El criterio seguido por el registrador trasluce una clara desconfianza hacia el técnico certificante, lo cual contrasta sobremanera con la relevancia que se le da en las propias normas complementarias al reglamento y que queda patente ya en la propia exposición de motivos. Ello no es más que el trasunto notarial y registral de la trascendencia que le otorga en la dirección de la obra toda la normativa sobre construcción, y la otra cara de esta moneda es la enorme responsabilidad que asume por la misma. Aún siendo desconfiado respecto del certificado del técnico (cosa que ni por asomo hace ni puede hacer la norma positiva), no debe olvidarse que se exige (y éste si lo exige la norma positiva) un requisito más que es el del apartado c) del artículo 52, es decir, que no conste en el propio Registro haberse incoado expediente de disciplina urbanística. 5. Que parece desmedido y gravoso añadir a un procedimiento previsto individualizadamente en la norma (el de la certificación técnica) los requisitos de otro (la certificación municipal), pues siendo así, no tiene sentido que la norma prevea el primero, basta con el segundo; no tiene sentido prever sistemas alternativos cuando uno se convierte en puro trámite previo del pretendidamente alternativo.
IV
Con fecha 29 de marzo de 2004 el Registrador de la Propiedad de Pineda del Mar emitió su preceptivo informe y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de la misma fecha.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 50 y 52 del Real Decreto por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística.
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Se debate en el presente recurso acerca de la necesidad, para inscribir la ampliación de obra nueva, de que al certificado del técnico que acredite la antigüedad de la obra, se acompañe un certificado municipal o un certificado visado del arquitecto con refrendo municipal por virtud de los cuales se acredite que están prescritas las medidas de garantía de esta obra declarada o bien la licencia de primera ocupación de la planta que constituye la obra ampliada.
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Ni el artículo 52, letra c) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, mencionado por el Registrador en su nota de calificación, ni ninguna otra norma que pudiera ser aplicable al caso exige, para la inscripción de la ampliación de la obra nueva que contiene el título presentado, ninguno de los complementos a los que hace referencia el Registrador. Otra cosa sería si pudiera entenderse que el visado al que hace referencia la calificación del Registrador se refiere a la necesidad, exigida por el artículo 50.3 de las citadas normas, de que, cuando se trate de técnico que no ha firmado la obra ni la ha dirigido, se acompañe certificación de su colegio profesional respectivo que acredite que tiene facultades suficientes. Dado que los términos en los que se expresa la nota no consienten hacer tal interpretación, el defecto, tal y como ha sido planteado, no puede ser mantenido.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de marzo de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
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Declaración de obra nueva antigua
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Declaración de Obra Nueva antigua
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