Resolución nº 00/2166/2010, 13 de Septiembre de 2012

RESOLUCIÓN:

En la Villa de Madrid, en la fecha arriba señalada (13/09/2012), en los recursos de alzada que penden ante este Tribunal Económico-Administrativo Central, interpuestos por D. ..., en nombre y representación de D. A, con NIF ..., D.ª B con NIF ... y D.ª C con NIF ... y domicilio a efectos de notificaciones en ..., contra las resoluciones de 28 de diciembre de 2009, dictadas por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de ..., por las que se desestiman las reclamaciones núm. ... y acumuladas ... a ... y ... y acumulada ... interpuestas indirectamente contra la Ponencia de Valores total de los bienes inmuebles urbanos de ... y directamente contra las notificaciones del valor catastral asignado a 13 bienes inmuebles como consecuencia de la tramitación del procedimiento de valoración colectiva de carácter general llevado a cabo en dicho término municipal en el año 2007.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- La Gerencia Regional del Catastro de ... emitió las notificaciones de los valores catastrales derivados del Procedimiento de Valoración Colectiva de carácter general a los bienes inmuebles cuyasreferencias y valores catastrales se indican a continuación.

Referencia catastral Valor catastral 2008

...1.942.122,60

...1.677.654,00

...2.003.661,00

... 993.405,60

...1.701.672.29

... 349.676,40

... 844.292,60

... 154.381,40

... 248.251,50

... 314.210,48

... 268.231,50

... 472.192,40

... 1.031.177,80

No conforme con los acuerdos adoptados, los días 13 y 26 de febrero de 2008, los interesados procedieron a interponer sendas reclamaciones económico-administrativas dirigidas al Tribunal Económico-Administrativo Central (una por los primeros once inmuebles relacionados y la otra por los dos restantes), de las que solicitaban su acumulación, en las que manifestaban a) que impugnaban indirectamente la Ponencia de Valores por entender a1)que se había infringido la norma 23.3 del Real Decreto 1020/1993 ya que no se acompañaban a la misma los análisis y conclusiones de los estudios de mercado; a2) que falta motivación habida cuenta de que de su contenido no se deducen razones suficientes que avalen los valores atribuidos a las fincas; a3) que se había infringido el artículo 27.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario puesto que debió publicarse antes del uno de julio lo que no se ha hecho y a4) que existen graves contradicciones entre lo dispuesto en su apartado 2.4.3.2 y el 2.5; y b) en cuanto a los valores asignados a las parcelas b1) que no se justifica como se llega a determinar el valor unitario del suelo a partir del valor de repercusión en polígono; b2) que se asignan valores propios de fincas urbanas cuando el instrumento de planeamiento no está aprobado y la Ley del Suelo determina que han de valorarse como rústicas; b3) que no se justifica la diferencia de valor entre distintas zonas, en particular de las zonas en expansión más valoradas que la zona centro y b4) respecto de la reclamación planteada frente a la valoración de los dos últimos inmuebles relacionados, que no se recoge la depreciación inmobiliaria de los últimos tiempos.

Recibidos los expedientes del centro gestor (que contiene, entre otros documentos, las hojas de valoración de los inmuebles en las que se indica que el valor de suelo se ha obtenido por unitario resultante mediante la aplicación del valor unitario de parcela -VUP- obtenido a partir del valor de repercusión en zona la zona R42), el día 25 de abril de 2008 se notificó a los interesados su puesta de manifiesto y la apertura del trámite de alegaciones en ambas reclamaciones, que el 15 de mayo siguiente presentaron dos escritos en los que alegaban a) que se impugnaba la Ponencia por infracción de la norma 22.3 del Real Decreto 1020/1993 puesto que en la misma no se identifican las comprobaciones de obra nueva ni de vivienda de segunda mano que según se indica se ha analizado; b) que los valores catastrales superan los de mercado en prueba de lo cual hace referencia a un anuncio de subasta pública de tres solares por parte del Ayuntamiento que, a un precio inferior al valor de suelo aplicado a sus inmuebles, ha quedado desierto, también hace referencia al precio máximo de venta por metro cuadrado construido de vivienda de protección oficial y a un escrito por el que, con base en un informe municipal, el Ayuntamiento solicita de la Gerencia del Catastro que aplique un coeficiente corrector del 0,60 que afectaría a siete de sus inmuebles; c) que la Ponencia ha infringido la norma 9 del Real Decreto 1020/1993 al valorar por unitario parcelas sin edificar; d) que la Ponencia infringe el artículo 27.3 del texto refundido de la Ley del Catastro en cuanto debió publicarse antes del uno de julio y e) respecto a la reclamación relativa a los dos últimos de los inmuebles indicados, que no constan muestras específicas del polígono PU35 en el que están ubicados.

SEGUNDO.- Con fecha 28 de diciembre de 2009, el Tribunal Económico-Administrativo Regional emitió dos resoluciones, notificadas el día 18 de febrero de 2010, por las que desestimaba ambas reclamaciones al apreciar a) que la valoración catastral del inmueble se había realizado conforme al procedimiento de valoración colectiva de carácter general previsto en la normativa de aplicación, ya que los actos de fijación de los valores catastrales se realizan unilateralmente por la Administración y que su motivación viene regulada en la propia Ley y las disposiciones de su desarrollo, que establecen un procedimiento para la fijación de valores catastrales; b) que el complicado proceso de valoración pudo ser examinado por los interesados en las oficinas del Órgano gestor o en el trámite de puesta de manifiesto a través de la hoja informativa de valoración del inmueble, en la que figuraban con todo detalle los datos, valores y coeficientes utilizados, de forma que podía deducirse fácilmente cómo se habían obtenido los valores catastrales asignados; c) que los datos que obraban en la notificación individual permitían conocer todo el proceso de valoración hasta la obtención de los correspondientes valores catastrales y eran plenamente coincidentes con los datos que figuraban en la hoja de valoración del inmueble que obraba en el expediente de gestión remitido por la Gerencia que pudo ser examinada por los interesados y que el artículo 12.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario recoge los datos y expresiones que deben formar parte de la motivación del valor catastral y que todos ellos se incluyeron en la notificación individual del valor catastral origen de la reclamación; d) que en cuanto a la alegación referida al plazo en el que se publica la Ponencia, el legislador había aprobado, a través de la Ley 36/2006, una habilitación especial para que en los procesos de valoración colectiva que se lleven a cabo en el año 2007 se pudieran publicar las ponencias hasta el 31.10.2007 y notificar individualmente los nuevos valores catastrales hasta el 01.03.2008 y e) que viene entendiendo que aunque la fijación individualizada del valor catastral de un bien concreto se acomode en todo a las prevenciones reglamentarias, si el resultado obtenido fuera superior al valor de mercado del inmueble el mismo debería ser rectificado, sin embargo en el caso planteado no se había aportado elemento probatorio alguno del exceso de valoración, manifestándose simplemente la discrepancia con el valor catastral asignado a los inmuebles objeto de las reclamaciones, por lo que la presunción de certeza de la que gozan los datos catastrales no había sido desvirtuada por el interesado.

TERCERO.- Contra las resoluciones de referencia los interesados interpusieron dos recursos de alzada ante este Tribunal, presentados ambos el día 26 de febrero de 2010, en los que además de solicitar su acumulación, alegan a) que resulta incomprensible que al resolver las reclamaciones no se haya pronunciado sobre la impugnación de la Ponencia por infracción de la norma 22.3 del Real Decreto 1020/1993, en cuanto en las conclusiones del estudio de mercado no se identifican las supuestas comprobaciones de valores analizadas, no se concretan las fuentes de los valores tomados en consideración y no se acompaña a la Ponencia el propio estudio de mercado; añadiendo en el escrito de impugnación de la reclamación ... y ac. que no consta que se hayan tomado muestras específicas sobre el polígono ... en el que estaban localizados los dos inmuebles a los que hace referencia y aportando posteriormente copia de recortes de prensa en los que se recogen noticias relativas a las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de ... por las que se anulan algunas ponencias de valores; b) que los valores catastrales superan a los de mercado, indicando que aporta como medio probatorio copia de la proposición jurídico-económica presentada al Ayuntamiento por la empresa urbanizadora del ... (del que solo consta una hoja en el expediente remitido por el Tribunal Regional) y de la página del BOE por la que se anuncia una subasta pública de venta de tres solares; realizando además una comparativa con el precio máximo de venta de las viviendas de protección oficial y c), en el recurso interpuesto contra la resolución ... y ac., añaden que se ha infringido la norma 9 del Real Decreto 1020/1993 por valorar parcelas sin edificar por unitario y no por repercusión.

CUARTO.- Mediante oficio de 21 de mayo de 2010 la Secretaría General de este Tribunal procedió a la acumulación de ambos recursos de alzada.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Concurren en los presentes recursos de alzada los requisitos de competencia, legitimación y formulación en plazo, exigidos por el Reglamento aplicable para su toma en consideración por este Tribunal Económico-Administrativo Central al que se plantean las siguientes cuestiones: a) si la Ponencia de Valores infringe la norma 22.3 del anexo al Real Decreto 1320/1993 en cuanto a la obligación de acompañar a la misma el análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y el contenido de las muestras tomadas al efecto y su norma 9 en cuanto a la valoración de las parcelas sin edificar a las que hace referencia la reclamación ... y b) si los valores catastrales notificados superan los de mercado.

SEGUNDO.- En primer lugar es preciso señalar que, si bien es cierto que, siguiendo el criterio sustentado en la doctrina y la jurisprudencia, este Tribunal viene admitiendo de forma reiterada la impugnación indirecta de una ponencia de valores cuando, superado el plazo para la impugnación directa, los afectados reciben la notificación individual de los valores catastrales resultantes de su aplicación, como acontece en el presente caso, con la diferencia, respecto de la impugnación directa, de que si esta prospera sus efectos alcanzarían no solo a quien la promoviese sino a una pluralidad indeterminada de sujetos pasivos afectados por la ponencia, mientras que si prospera la impugnación indirecta, sus efectos alcanzan exclusivamente al interesado que la promueve, no es menos cierto que solo la admite respecto de aquellos defectos o incorrecciones que se proyectan sobre el acto concreto de aplicación que se somete a revisión, no aquellas pretensiones dirigidas a invalidar la ponencia en aspectos generales como ocurre en el presente caso respecto a las alegaciones de los reclamantes sobre el estudio de mercado que no se formulan en relación directa con el valor catastral asignado. No obstante, cabe precisar que, a la vista de lo establecido en la norma 22 del anexo al Real Decreto 1020/1993, este Tribunal se ha pronunciado al respecto en numerosas resoluciones (R.G. 1262/2007) determinando que "los Estudios de Mercado no forman parte integrante de las Ponencias de valores, tratándose de actos previos, preparatorios y anteriores a la redacción de las mismas, cuya finalidad es la de orientar, guiar o encaminar a los redactores de las Ponencias para realizarlas de forma tal que los valores catastrales resultantes de su aplicación estén en relación con los valores de mercado, sin sobrepasarlos, conforme exige el artículo 23.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004; es decir, los Estudios de Mercado son una herramienta de trabajo cuya inserción en las Ponencias de Valores no haría sino confundir a los sujetos pasivos si entendieran que los valores del Estudio debieran ser los catastrales; sus valores sólo son orientadores y, de no serlo, harían innecesaria la confección de las Ponencias pues bastaría el Estudio de Mercado; sin embargo, éste sólo sirve de ayuda y orientación para que el órgano competente fije en las Ponencias, que constituyen el acto administrativo final, los valores básicos del suelo por calles y tramos; por lo que las fuentes utilizadas en los Estudios de Mercado pueden ser las que se consideren más fiables, según el criterio de quienes los elaboran, que puede o no coincidir con los de los reclamantes".

De todo lo anterior se deduce que la finalidad del estudio de mercado es orientar a los técnicos de las ponencias para que fijen unos valores básicos a las calles y polígonos del municipio, de forma que su aplicación a fincas concretas conduzca a unos valores catastrales que resulten referidos a los valores del mercado.

Ahora bien, para ello no resulta obligado recoger fichas o muestras en cada uno de los polígonos fiscales, sino en las distintas áreas homogéneas si existen distintos enclaves geográficos con diferentes valores medios de mercado y el número preciso de fichas que han de realizarse si bien no se encuentra fijado normativamente, requiere que a juicio del técnico redactor de la Ponencia sea el suficiente para comprobar la adecuada correspondenciaentre el valor catastral y el de mercado.

Además, contrariamente a lo manifestado por los recurrentes y de conformidad con lo dispuesto en la norma 22.3 del anexo al Real Decreto 1020/1993, a la vista del expediente se aprecia que se acompaña a la Ponencia, como documento 2, el análisis y conclusiones del estudio de mercado inmobiliario.

TERCERO.- En relación con el método de valoración empleado para las parcelas sin edificar es preciso señalar que la Ponencia de Valores aplicable al efecto determina, en su apartado 2.2.3.1, que "Como norma general, el suelo se valorará por aplicación del valor de repercusión, euros por metro cuadrado construido, recogido en la zona de valor correspondiente, sobre:

a) En caso de suelo sin edificar, los metros cuadrados potenciales o construibles, calculados con la edificabilidad que se considere."

De conformidad con la norma 9.1 del anexo al Real Decreto 1020/1993, "Como norma general el suelo, edificado o sin edificar, se valorará por el valor de repercusión definido en pesetas por metro cuadrado de construcción real o potencial, salvo en los casos siguientes, en que se podrá valorar por unitario, definido en pesetas por metro cuadrado de suelo:

........................

e) El suelo sin edificar, cuando las circunstancias propias del mercado o del planeamiento lo exijan."

Por su parte, la norma 9.4 del citado anexo al Real Decreto 1020/1993, dispone que "Las parcelas sin edificar podrán valorarse por repercusión (VRC), aplicado a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por unitario (VUC), aplicado a los metros cuadrados de superficie de suelo, con las correcciones que procedan en ambos casos."

Y la norma 9.3 prevé que "En todo caso, y siempre que exista un valor de repercusión, se calculará el valor unitario correspondiente aplicando la fórmula:

VU= VR0 * E0 + VR1 * E1 + VR2 * E2 + ..... en la que:

VU: valor unitario en pesetas /m2 de suelo.

VR0, VR1, VR2: valores de repercusión diferenciados por usos, en pesetas/m2 de construcción.

E0, E1, E2: edificabilidades diferenciadas por usos, en metros cuadrados de construcción/ m2 de suelo.

Siendo la edificabilidad tomada como referencia una de las siguientes:

1. La permitida por el planeamiento.

2. La media generalizada de calle, tramo de calle, zona o paraje.

3. La existente, medida sobre la parcela catastrada.

4. En defecto de las anteriores: 1m2/m2, medida sobre parcela catastrada.

La utilización de edificabilidades distinta a las definidas por el planeamiento habrá de ser justificada en la Ponencia de valores. Por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria se dictarán instrucciones que contemplen los distintos caso de utilización."

En este sentido la propia Ponencia, en su apartado 2.2.3.5, también refleja, que "El valor de las parcelas sin edificar será el valor del suelo considerado como vacante, determinado en función de la edificabilidad considerada y del valor de repercusión para el uso previsto en la parcela de la zona de valor correspondiente".

En el caso que nos ocupa, los interesados invocan una posible infracción de la norma 9 del anexo al Real Decreto 1020/1993 en cuanto la Ponencia permite la valoración por unitario del suelo sin edificar, sin embargo esta, en su apartado 2.2.1. (página 1-6), no recoge valores unitarios para el polígono ... "...", en el que se ubican los inmuebles de referencia, y sí un valor de repercusión.

CUARTO.- Los recurrentes entienden que al valor del suelo de ocho de las parcelas sin edificar "la Ponencia de Valores aplica valor unitario ... sin estar comprendidas en esos supuestos previstos en la Norma 9", proponiendo que las mismas se valoren por repercusión sobre la edificabilidad.

Sentado lo que antecede, en lo que respecta a la valoración de las ocho parcelas sin edificar ha de señalarse que la Ponencia establece un rango de valores de repercusión en zona (que varia desde 256 hasta 333 euros/m2 de construcción), habiéndose partido para determinar los valores cuestionados del máximo previsto (R42=333 euros/m2 de construcción) como consta en las hojas de valoración y en las propias notificaciones, y teniendo en cuenta la edificabilidad considerada en cada parcela según prevé la Ponencia en su apartado 2.2.3.5. (página 1-8).

Según las hojas de valoración que obran en el expediente, se ha aplicado un valor unitario resultante, que se ha obtenido multiplicando el valor de repercusión en zona (VRC=R42) por la edificabilidad considerada, tal como previene la norma 9.3 del anexo al citado Real Decreto 1020/1993 (VU= VR0*E0+VR1*E1+VR2*E2+...., en la que VU: valor unitario resultante en euros/m2 de suelo; VR0, VR1, VR2: valores de repercusión diferenciados por usos, en euros/m2 de construcción; y E0, E1, E2: edificabilidades diferenciadas por usos, en metros cuadrados de construcción/m2 de suelo).

El resultado de la valoración es necesariamente el mismo si, de conformidad con lo dispuesto en la tan citada norma 9.3, el valor de repercusión en zona multiplicado por la edificabilidad considerada en cada parcela se aplica sobre los metros cuadrados de su superficie ha ocurrido en el presente casoque si directamente se aplica el valor de repercusión de zona sobre la construcción potencial, siendo esta el producto de la edificabilidad considerada por la superficie de cada parcela, por lo que no procede anular el valor catastral por este motivo. Este Tribunal ha tenido ocasión de pronunciarse en diversas ocasiones al respecto, así en la resolución de la reclamación R.G. 00-3425-2008 , determina que " el valor de un suelo sin edificar, cuando se conocen perfectamente las circunstancias urbanísticas de edificabilidad y uso, es el mismo tanto si se obtiene por repercusión como por unitario"

No obstante, la mencionada norma 9.3 también contempla la posibilidad de que se tomen distintas edificabilidades (tales como la definida por el planeamiento, la media generalizada de calle, zona o paraje...) y en el caso que nos ocupa se aprecia que no figura en la hoja de valoración, ni en la notificación practicada, la edificabilidad tomada en consideración, lo que impide a los recurrentes oponerse a la valoración practicada con suficientes elementos de juicio y a este Tribunal determinar si los valores aplicados están ajustados a Derecho.

Por lo expuesto,

EL TRIBUNAL ECONÓMICO-ADMINISTRATIVO CENTRAL, EN SALA, ACUERDA: Estimar en parte el recurso de alzada interpuesto en nombre y representación de D. A, Dª B y Dª C contra las resoluciones dictadas el día 28 de diciembre de 2009, por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de ..., en las reclamaciones núm. ... y ... a ... acumuladas, y ... y ...acumulada.