INFORME nº 1281 de 2018 de Tribunal de Cuentas, 28-06-2018
| Fecha | 28 Junio 2018 |
| Emisor | Tribunal de Cuentas |
TRIBUNAL DE CUENTAS
Nº 1.281
INFORME DE FISCALIZACIÓN DE LOS CONTRATOS
DE CESIÓN, ARRENDAMIENTO O ENAJENACIÓN DE
BIENES INMUEBLES Y DERECHOS DE LA PROPIEDAD
INCORPORAL MÁS SIGNIFICATIVOS FORMALIZADOS
POR LAS EMPRESAS ESTATALES DURANTE LOS
EJERCICIOS 2013, 2014 Y 2015
EL PLENO DEL TRIBUNAL DE CUENTAS, en el ejercicio de su función fiscalizadora
establecida en los artículos 2.a), 9 y 21.3.a) de la Ley Orgánica 2/1982, de 12 de mayo, del
Tribunal de Cuentas, y a tenor de lo previsto en los artículos 12 y 14 de la misma disposición y
concordantes de la Ley 7/1988, de 5 de abril, de Funcionamiento del Tribunal de Cuentas, ha
aprobado, en su sesión de 28 de junio de 2018, el “Informe de Fiscalización de los
contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles y derechos de la
propiedad incorporal más significativos formalizados por las empresas estatales
durante los ejercicios 2013, 2014 y 2015”, y ha acordado su elevación a las Cortes
Generales, así como al Gobierno de la Nación, según lo prevenido en el artículo 28 de la Ley
de Funcionamiento.
ÍNDICE
I. INTRODUCCIÓN ......................................................................................................................... 9
I.1. INICIATIVA DEL PROCEDIMIENTO ........................................................................................ 9
I.2. OBJETIVOS, ÁMBITO Y PROCEDIMIENTOS DE LA FISCALIZACIÓN ................................. 9
I.3. ANTECEDENTES Y RÉGIMEN JURÍDICO ............................................................................ 10
I.4. RENDICIÓN DE CUENTAS .................................................................................................... 13
I.5. TRÁMITE DE ALEGACIONES ............................................................................................... 13
II. RESULTADOS DE FISCALIZACIÓN ....................................................................................... 13
II.1. OBSERVACIONES GENERALES APLICABLES A LOS CONTRATOS ANALIZADOS ...... 13
II.2. CONTRATOS DE OPERACIONES SOBRE INMUEBLES .................................................... 15
II.2.1. Contratos de AENA .................................................................................................... 15
II.2.2. Contratos de ADIF ..................................................................................................... 47
II.2.3. Contratos de Adif-AV ................................................................................................. 56
II.2.4. Contrato de SEPES .................................................................................................... 64
II.2.5. Contrato de CZFV ...................................................................................................... 70
II.2.6. Contrato de SEGIPSA ................................................................................................ 72
II.3. CONTRATOS DE CESIÓN DE DERECHOS DE LA PROPIEDAD INCORPORAL ............... 73
II.3.1. Contrato de HZ ........................................................................................................... 73
II.3.2. Contrato de NAVANTIA ............................................................................................. 76
III. CONCLUSIONES .................................................................................................................... 77
III.1. EN RELACIÓN CON LA VERIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA. .... 77
III.2. EN RELACIÓN CON LA VERIFICACIÓN DEL SOMETIMIENTO DE LA
CONTRATACIÓN A LOS PRINCIPIOS DE BUENA GESTIÓN. .................................................. 77
III.2.1. Conclusiones que afectan a la contratación de más de una de las Entidades
fiscalizadas ............................................................................................................... 77
III.2.2. Conclusiones que se refieren específicamente a contratos de Aena (de los
resultados de fiscalización recogidos en II.2.1) ..................................................... 78
III.2.3. Conclusiones que se refieren específicamente a contratos de ADIF (de los
resultados de fiscalización recogidos en II.2.2) ..................................................... 79
III.2.4. Conclusiones que se refieren específicamente a contratos de ADIF-AV (de
los resultados de fiscalización recogidos en II.2.3) ............................................... 81
III.2.5. Conclusiones que se refieren específicamente al contrato analizado de
SEPES (de los resultados de fiscalización recogidos en II.2.4) ............................ 81
III.2.6. Conclusión que se refiere específicamente al contrato analizado de CZFV
(de los resultados de fiscalización recogidos en II.2.5) ......................................... 82
III.2.7. Conclusión que se refiere específicamente al contrato analizado de HZ de
los resultados de fiscalización recogidos en II.3.1) ............................................... 82
III.3. OBJETIVOS DE LA FISCALIZACIÓN: COMPROBACIÓN DE QUE LA
CONTRATACIÓN ANALIZADA NO VULNERA LOS FINES Y OBJETIVOS DE LA ENTIDAD
FISCALIZADA Y DE LA EXISTENCIA DE RIESGOS O COSTES REALES DERIVADOS DE
ESA CONTRATACIÓN QUE LA ENTIDAD NO TUVIERA QUE SOPORTAR. ............................ 83
IV. RECOMENDACIONES ........................................................................................................... 83
IV.1. RECOMENDACIONES QUE AFECTAN A LA CONTRATACIÓN DE MÁS DE UNA DE
LAS ENTIDADES FISCALIZADAS .............................................................................................. 83
IV.2. RECOMENDACIONES QUE SE REFIEREN ESPECÍFICAMENTE A CONTRATOS DE
ADIF 84
ANEXO
ALEGACIONES FORMULADAS
ACRÓNIMOS Y ABREVIATURAS
Adif-Alta Velocidad
Adif-AV
Administrador de infraestructuras ferroviarias
ADIF
Aena SME, S.A
Aena
Boletín Oficial del Estado
BOE
Comercial del Ferrocarril, S.A.
COMFERSA
Consorcio Zona Franca de Vigo
CZFV
Dirección General de Patrimonio del Estado
DGPE
Entidad Pública Empresarial de Suelo
SEPES
Gerencia de Infraestructura y Equipamiento de la Defensa
GIED
Hipódromo de la Zarzuela, S.A., S.M.E.
HZ
I Acuerdo Marco de Comercio de 2012
AMAC
I Acuerdo Marco de operaciones de retail aeroportuario”
AMORA
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
IBI
Impuesto sobre el Valor Añadido
IVA
Índice de Precios de Consumo
IPC
Intervención General de la Administración del Estado
IGAE
Ley de Organización y Funcionamiento de la Administración
General del Estado LOFAGE
NAVANTIA, S.A. SME
NAVANTIA
Orden del Ministerio de Fomento
Orden FOM
LPAP
Plataforma de Contratación del Sector Público
PCSP
Radio Televisión Española
RTVE
Real Decreto-ley
RDL
Red Nacional de los Ferrocarriles Españoles
RENFE
Renta Mínima Garantizada Anual
RMGA
Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio, M.P.S.A
SEGIPSA
Sociedad Estatal Loterías y Apuestas del Estado, S.A.
SELAE
Unión Temporal de Empresas
UTE
Vivienda de Protección Oficial
VPO
Vivienda de Protección Pública de precio básico
VPPB
Vivienda de Protección Pública de precio limitado
VPPL
Vivienda de Protección Pública en régimen de alquiler
VPRA
Viviendas de Protección Pública para Arrendamiento con Opción
de Compra VPAOC
Vivienda libre
VL
ÍNDICE DE CUADROS
CUADRO Nº 1: Contratos de operaciones sobre bienes inmuebles ............................................................. 11
CUADRO Nº 2: Detalle por Empresas estatales de los contratos de operaciones sobre inmuebles de
importe superior a 10 millones de euros .............................................................................. 11
CUADRO Nº 3: Contratos de operaciones sobre derechos de la propiedad incorporal ............................... 12
CUADRO Nº 4: Lote I. Superficie de los locales por aeropuertos (Expediente C/DEC/001/12 de Aena) ..... 24
CUADRO Nº 5: Lote I. Comparativa rentas reales por arrendatarios con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato (Expediente C/DEC/001/12 de Aena) ......................................... 25
CUADRO Nº 6: Lote II. Superficie de los locales por aeropuertos (Expediente C/DEC/001/12 de Aena) .... 25
CUADRO Nº 7: Lote II. Comparativa rentas por arrendamiento reales con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato (Expediente C/DEC/001/12 de Aena) ......................................... 26
CUADRO Nº 8: Lote III. Superficie de los locales por aeropuertos (Expediente C/DEC/001/12 de Aena) ... 26
CUADRO Nº 9: Lote III. Comparativa rentas por arrendamiento reales con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato . (Expediente C/DEC/001/12 de Aena) ....................................... 27
CUADRO Nº 10: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas garantizadas
en contrato(Expediente C/DEC/212/12 de Aena) ............................................................... 28
CUADRO Nº 11: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas garantizadas
(Expediente C/MAD/189/12 de Aena) .................................................................................. 30
CUADRO Nº 12: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas garantizadas
en contrato (Expediente C/MAD/025/13 de Aena) ............................................................... 31
CUADRO Nº 13: Superficie de cada local y del almacén que le corresponda (Expediente C/MAD/051/13
de Aena) ............................................................................................................................... 32
CUADRO Nº 14: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas garantizadas
en contrato (Expediente C/MAD/025/13 de Aena) ............................................................... 34
CUADRO Nº 15: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las minímas garantizadas
en contrato (Expediente C/MAD/053/13 de Aena) ............................................................... 35
CUADRO Nº 16: Superficie de cada local y del almacén que le corresponde (Expediente C/MAD/132/13
de Aena) ............................................................................................................................... 36
CUADRO Nº 17: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas garantizadas
en contrato (Expediente C/MAD/132/13 de Aena) ............................................................... 38
CUADRO Nº 18: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas garantizadas
en contrato (Expediente C/AC/095/13 de Aena) .................................................................. 39
CUADRO Nº 19: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas garantizadas
en contrato (Expediente C/BCN/104/13 de Aena) ............................................................... 41
CUADRO Nº 20: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las minimas garantizadas
en contrato (Expediente C/BCN/061/13 de Aena) ............................................................... 42
CUADRO Nº 21: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas garantizadas
en contrato (Expediente C/BCN/033/14 de Aena) ............................................................... 43
CUADRO Nº 22: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas garantizadas
en contrato (Expediente C/BCN/069/14 de Aena) ............................................................... 44
CUADRO Nº 23: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas garantizadas
en contrato (Expediente C/MAD/145/15 de Aena) ............................................................... 46
CUADRO Nº 24: Detalle de las ofertas económicas de los licitadores (Expediente 2014-3806 de ADIF) ..... 52
CUADRO Nº 25: Comparativa entre los importes ofertados por el adjudicatario y los precios mínimos
establecidos en los pliegos (Expediente 2014-3806 de ADIF) ............................................ 53
CUADRO Nº 26: Rentas aplicables a cada año del contrato (Expediente 32-2015-0007 de ADIF) .............. 56
CUADRO Nº 27: Detalle de los anteriores gestores de los aparcamientos licitados en este contrato
(Expediente 2013-160-00009 de ADIF-AV) ......................................................................... 60
CUADRO Nº 28: Detalle de los aparcamientos por períodos de vigencia de contrato (Expediente 2013-
160-00009 de ADIF-AV) ....................................................................................................... 60
CUADRO Nº 29: Detalle de los locales por cada contrato (Expediente 2015-160-0080 de ADIF-AV) ........... 64
CUADRO Nº 30: Análisis del destino de las fincas propiedad de SEPES de la actuación urbanística
"Parque Central de Ingenieros de Villaverde" ...................................................................... 68
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 9
I. INTRODUCCIÓN
I.1. INICIATIVA DEL PROCEDIMIENTO
La “Fiscalización de los contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles y
derechos de la propiedad incorporal más significativos formalizados por las empresas estatales
durante los ejercicios 2013, 2014 Y 2015” se ha llevado a cabo a iniciativa del Tribunal de Cuentas
y se incluyó en el Programa de Fiscalizaciones para el año 2016, aprobado por el Pleno del
Tribunal de Cuentas el 22 de diciembre de 2015.
El Pleno, en su reunión de 28 de enero de 2016, acordó, a propuesta del Consejero ponente, el
inicio de este procedimiento fiscalizador, según lo establecido en el artículo 3b) de la Ley 7/1988,
de 5 de abril, de Funcionamiento del Tribunal de Cuentas y lo dispuesto al efecto en la Norma 34,
apartado de Normas de Procedimientos, de las Normas de Fiscalización del Tribunal de Cuentas.
Las directrices técnicas, conforme a las cuales se ha desarrollado la presente fiscalización, fueron
aprobadas por el Pleno en su sesión de 29 de septiembre de 2016.
I.2. OBJETIVOS, ÁMBITO Y PROCEDIMIENTOS DE LA FISCALIZACIÓN
La Fiscalización ha tenido como objetivo general la comprobación del cumplimiento de los
requisitos legales de la contratación más relevante de los ingresos derivados de operaciones con
inmuebles y derechos de la propiedad incorporal en los ejercicios 2013, 2014 y 2015 de entidades
españolas integrantes del sector público empresarial estatal no financiero (excluidas aquellas
entidades del sector de la comunicación) así como el análisis de la adecuación de esa contratación,
sus procedimientos y su gestión a los principios de eficacia, eficiencia y economía, configurándose
como una fiscalización de cumplimiento y operativa. Los objetivos específicos sobre los contratos
analizados han consistido en verificar:
a) El cumplimiento de la normativa de aplicación, principalmente lo previsto, en su caso, en la
Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y en la normativa
específica de la operación de que se trate.
b) La adecuación, tanto de los contratos formalizados como de los procedimientos utilizados
para la contratación, a los principios de la buena gestión de los fondos públicos (eficacia, eficiencia
y economía). En concreto se han analizado los procedimientos utilizados en la
adjudicación/enajenación, si se ha tenido en cuenta la promoción de la concurrencia y si se ha
perseguido obtener la oferta más ventajosa para los fondos públicos.
c) Que el contrato y su expediente, tanto en su contenido como en sus procedimientos, no
vulneran los fines y objetivos de la Entidad que ha generado el ingreso patrimonial.
d) Si se han derivado riesgos o costes reales, presentes o futuros, para la entidad vendedora,
en el caso de las ventas para la propietaria o, en general, para el sector público, que
razonablemente no tuvieran que ser asumidos por estas entidades.
Asimismo, se ha verificado el cumplimiento de las prescripciones de transparencia establecidas por
la normativa aplicable en el periodo fiscalizado y la observancia de la normativa para la igualdad
efectiva de mujeres y hombres en todo aquello que, de conformidad con dicha normativa, pudiera
10 Tribunal de Cuentas
tener relación con el objeto de las actuaciones fiscalizadoras, sin que se hayan detectado
incumplimientos en relación con estas normativas.
El ámbito subjetivo de la fiscalización está constituido por las entidades españolas integrantes del
sector público empresarial estatal no financiero, excluidas aquellas entidades del sector de la
comunicación.
En cuanto al ámbito objetivo, ha estado constituido por los contratos de cesión, arrendamiento o
enajenación de bienes inmuebles y derechos de la propiedad incorporal más relevantes,
considerándose como tales aquellos de importe igual o superior a 10 millones de euros.
La fiscalización ha recaído sobre los contratos más significativos formalizados durante los ejercicios
2013, 2014 y 2015, analizándose aspectos relacionados con su origen, preparación, salida a
concurso, adjudicación, ejecución, extinción y efectos; en los casos en que alguno de los contratos
analizados conlleve una actuación por la entidad fiscalizada que suponga un coste para ella, el
estudio de los efectos ha incluido un análisis de la rentabilidad global de la operación. El análisis se
ha extendido a ejercicios anteriores o posteriores a este periodo cuando se ha considerado
conveniente para el adecuado cumplimiento de los objetivos propuestos.
En el desarrollo de las actuaciones fiscalizadoras se han aplicado las Normas de Fiscalización del
Tribunal de Cuentas, aprobadas por el Pleno en su reunión de 23 de diciembre de 2013 y se han
realizado todas las pruebas sustantivas y de cumplimiento estimadas necesarias para obtener los
datos suficientes que permitan fundamentar los resultados de la fiscalización, sin que en el
desarrollo de las actuaciones fiscalizadoras se hayan producido limitaciones al alcance que hayan
impedido cumplir los objetivos previstos. En general, las entidades incluidas en el ámbito subjetivo
de esta Fiscalización han prestado una adecuada colaboración en el desarrollo de los trabajos.
I.3. ANTECEDENTES Y RÉGIMEN JURÍDICO
Las operaciones patrimoniales de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles de
importe superior a 50.000 euros, de acuerdo con la información obtenida, principalmente, de las
relaciones anuales de contratación que han rendido al Tribunal de Cuentas las entidades españolas
pertenecientes al sector público empresarial estatal no financiero, excluidas aquellas entidades del
sector de la comunicación, ha supuesto en el periodo 2013-2015 la formalización de un total de
1.296 contratos de ingresos derivados de tales operaciones, por un importe de 3.889 millones de
euros, desglosados en 851 contratos de arrendamiento, 369 de enajenación y 76 de cesión, por un
total de 3.534, 335 y 20 millones, respectivamente. Estos contratos han sido formalizados por 35 de
las empresas estatales que integran el ámbito subjetivo de esta Fiscalización. El 78,1% del importe
total de estos contratos (3.038 millones) corresponden a 26 contratos formalizados de importe igual
o superior a 10 millones de euros; de ellos, 23 contratos (2.970 millones) se formalizaron por las
siguientes tres entidades: Aena SME, S.A. (Aena), Administrador de Infraestructuras Ferroviarias
(ADIF) y Adif-Alta Velocidad (Adif-AV).
Si bien el análisis efectuado ha recaído sobre los contratos de importe igual o superior a 10
millones de euros, también se han analizado otros 9 contratos de importe inferior, debido a que
estos contratos forman parte de dos expedientes de contratación de Aena, por un importe total de
25 millones, en los que se licitaba el arrendamiento de locales muy similares y contiguos, pudiendo
considerarse que en cada uno de estos expedientes se realizaba el reparto de un espacio general.
Dada esta particularidad, se consideró conveniente su análisis.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 11
En definitiva, la muestra analizada de las operaciones de cesión, enajenación y arrendamiento de
bienes inmuebles está integrada por un total de 35 contratos por un importe conjunto de 3.063
miles de euros, lo que supone un 78,8% del total de estas operaciones de importe igual o superior
a 50.000 euros. En el Anexo de este Informe se detallan los expedientes analizados.
Los siguientes cuadros muestran la importancia relativa de los contratos de operaciones de
arrendamiento, cesión o enajenación de bienes inmuebles formalizados por importe igual o superior
a 10 millones de euros respecto al total de contratos de importe igual o superior a 50.000 euros en
el periodo 2013-2015.
CUADRO Nº 1: Contratos de operaciones sobre bienes inmuebles
(miles de euros)
Nº CONTRATOS IMPORTE
% SOBRE EL
TOTAL
CONTRATOS FORMALIZADOS POR
IMPORTE SUPERIOR O IGUAL A 10
millones de euros 26 3.037.648 78,1
CONTRATOS FORMALIZADOS POR
IMPORTE INFERIOR A 10
millones de
euros
1.270 851.261 21,9
TOTAL 1.296 3.888.909 100,00
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
CUADRO Nº 2: Detalle por Empresas estatales de los contratos de operaciones sobre
inmuebles de importe superior a 10 millones de euros
(miles de euros)
EMPRESAS ESTATALES Nº
CONTRATOS
IMPORTE DE
FORMALIZACIÓN
%
SOBRE EL
TOTAL
Aena1
15 2.579.981 84,9
ADIF 3 172.139 5,7
Adif-AV 5 217.642 7,1
Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES)
1 44.931 1,5
Consorcio Zona Franca de Vigo (CZFV) 1 12.117 0,4
Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria de
Patrimonio, M.P.S.A. (SEGIPSA) 1 10.838 0,4
TOTAL CONTRATOS DE IMPORTE
SUPERIOR O
IGUAL A 10 millones de euros 26 3.037.648 100,00
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
De los 26 contratos de ingresos patrimoniales de operaciones sobre bienes inmuebles superiores a
10 millones de euros, 22 se refieren a arrendamientos y los 4 restantes a ventas. Una relación de
estos contratos se incorpora en el Anexo de este Informe.
1 El Real Decreto-Ley 18/2014, de 4 de julio, cambió el nombre de Aena Aero puertos, S.A. por el actual de la Sociedad, Aena, S.A. En
relación con los expedientes analizado s en esta Fiscalización, muchos de ellos y sus contratos se tramitaron y firmaron a nombre de
Aena Aeropuertos, S.A., si bien, a efectos de sim plificar y facilitar la lectura de este Informe, se ha optado por util izar únicamente la
denominación actual: Aena SME, S.A. o Aena.
12 Tribunal de Cuentas
Por otra parte, en lo que respecta a los contratos de venta, arrendamiento, permuta, cesión y
negocios jurídicos análogos sobre derechos de propiedad incorporal de importe igual o superior a
50.000 euros formalizados en el periodo 2013-2015, de la información proporcionada por las
entidades a requerimiento del Tribunal en el transcurso de los trabajos de esta fiscalización se ha
puesto de manifiesto que 5 empresas formalizaron un total de 12 contratos por un importe total de
12 millones de euros (esta cifra no incluye, por razones de confidencialidad comercial, el importe de
un contrato de cesión de derechos de propiedad incorporal de NAVANTIA, S.A., SME (NAVANTIA).
En cuanto a las operaciones de arrendamiento, cesión y enajenación de derechos de la propiedad
incorporal el siguiente cuadro detalla el total de los mismos y la composición por empresas:
CUADRO Nº 3: Contratos de operaciones sobre derechos de la propiedad incorporal
(miles de euros)
EMPRESAS ESTATALES Nº CONTRATOS IMPORTE % SOBRE EL
TOTAL
NAVANTIA
1
----
----
Hipódromo de la Zarzuela, S.A., S.M.E. (HZ)
1
11.000
91,9
CONTRATOS DE IMPORTE INFERIOR A 10
millones de euros
10
966
8,1
TOTAL
12
11.966
100,00
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
Los dos contratos analizados (el de NAVANTIA y el de HZ) se refieren a la cesión de derechos de
la propiedad incorporal. Como ya se ha señalado, por razón de compromisos de confidencialidad
comercial de NAVANTIA relacionados con el contrato fiscalizado, el cuadro anterior no incluye los
datos económicos de ese contrato.
La fiscalización de la actividad económico-financiera y, en concreto, de los contratos de
operaciones patrimoniales, así como de las variaciones patrimoniales de las entidades del sector
público, entre las que se incluyen las originadas por los ingresos patrimoniales derivados de los
contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles y derechos de la propiedad
incorporal, es competencia atribuida al Tribunal de Cuentas en los artículos 9 y 11 de la Ley
Orgánica 2/1982, de 12 de mayo, del Tribunal de Cuentas y en los artículos 31, 39 y 40 de la Ley
7/1988, de 5 de abril, de Funcionamiento del Tribunal de Cuentas.
Por otra parte, el Pleno del Tribunal de Cuentas aprobó, el 28 de noviembre de 2013, la “Instrucción
general relativa a la remisión telemática al Tribunal de Cuentas de los extractos de los expedientes
de contratación y de las relaciones de contratos, convenios y encomiendas de gestión celebrados
por las entidades del Sector Público Estatal y Autonómico”, en la que se concreta la información y
documentación que ha de ser remitida por estas entidades al Tribunal de Cuentas en aplicación del
noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público. En
dicha Instrucción se establece la obligación de remitir relaciones anuales certificadas de los
contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos
sobre bienes inmuebles, información que se ha tenido en cuenta en los trabajos de fiscalización.
Los contratos de ingresos patrimoniales analizados en esta fiscalización se rigen, principalmente,
por lo dispuesto en el ordenamiento jurídico privado; en el caso de las entidades públicas
empresariales, también se rigen por lo dispuesto en sus estatutos y, en particular para las
enajenaciones de inmuebles de ADIF por lo previsto al efecto en la Ley 33/2003, de 3 de
noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y en el Real Decreto 1373/2009, de 28
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 13
de agosto, por el que se aprueba su reglamento de desarrollo. Todo ello, sin perjuicio de las
normas específicas por razón de la materia del contrato, estando, en general, los arrendamientos
de inmuebles sometidos a lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos.
Las particularidades del régimen jurídico relacionadas con el análisis de cada uno de los contratos
analizados se han introducido en los distintos apartados y subapartados de este Informe en los que
se exponen los resultados de la fiscalización.
I.4. RENDICIÓN DE CUENTAS
Las cuentas anuales de los ejercicios 2013 a 2016 de ADIF, Adif-AV, HZ, NAVANTIA y SEGIPSA
fueron rendidas a la Intervención General de la Administración del Estado (IGAE) y tuvieron entrada
en el Tribunal de Cuentas dentro del plazo legalmente establecido. Aena remitió sus cuentas de
2013 a la IGAE con un retraso de 4 días. Por su parte, SEPES y CZFV rindieron las cuentas con
retrasos de hasta dos meses, a excepción de las cuentas de CZFV de 2015, que tuvieron entrada
en el Tribunal de Cuentas dentro del plazo legalmente establecido.
I.5. TRÁMITE DE ALEGACIONES
Dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 44 de la Ley 7/1988, de Funcionamiento del
Tribunal de Cuentas, los resultados de la fiscalización han sido puestos de manifiesto a los
máximos responsables de las entidades a las que se hace referencia en el texto del Informe, así
como a los que lo fueron durante los ejercicios fiscalizados. En total, el número de posibles
alegantes ascendió a 12 y se han recibido alegaciones de 7 de ellos. Del total de las alegaciones, 1
expresidente se adhiere a lo alegado por el responsable actual y 2 de los alegantes han
manifestado la intención de no presentar alegaciones.
Las alegaciones presentadas, que se acompañan a este Informe, han sido analizadas y valoradas.
Como consecuencia de ese análisis, se han introducido en el texto los cambios que se han
considerado oportunos, ya sea para aceptar su contenido o para exponer el motivo por el que no se
han aceptado. En aquellos casos en que las alegaciones formuladas constituyen meras
explicaciones o comentarios de hechos o situaciones descritos en el Informe o plantean opiniones
sin un adecuado soporte documental, no se ha modificado el texto del Informe. En todo caso, el
resultado definitivo de la fiscalización es el expresado en el presente Informe, con independencia
de las consideraciones que se hayan manifestado en las alegaciones.
II. RESULTADOS DE FISCALIZACIÓN
II.1. OBSERVACIONES GENERALES APLICABLES A LOS CONTRATOS ANALIZADOS
La “Instrucción general relativa a la remisión telemática al Tribunal de Cuentas de los extractos de
los expedientes de contratación y de las relaciones de contratos, convenios y encomiendas de
gestión celebrados por las entidades del Sector Público Estatal y Autonómico” establece que, para
una adecuada planificación de la fiscalización de la contratación, es imprescindible disponer de una
información de los contratos formalizados en el ejercicio precedente. Por este motivo, entre otras
cuestiones, exige la remisión anual al Tribunal de Cuentas de una relación certificada de los
14 Tribunal de Cuentas
contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos
sobre bienes inmuebles de las empresas estatales de importe igual o superior a 50.000 euros.
En el desarrollo de los trabajos se ha detectado que 5 empresas que habían tenido operaciones de
cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles no remitieron esa información a este
Tribunal, lo que supuso que en las relaciones de contratos rendidas al Tribunal de Cuentas faltaran
contratos por importe de 19,4 millones de euros (8,7, 1,8 y 8,9 en los ejercicios 2013, 2014 y 2015,
respectivamente). Por otra parte, al menos otras 5 empresas remitieron esas relaciones con
errores; estos errores se corresponden, por un lado, con diferencias que supusieron un total en el
periodo fiscalizado de 163,5 millones (13,2 y 150,3 en 2013 y 2014, respectivamente) debido a que
la información rendida al Tribunal de Cuentas fue inferior a la real, y, por otro, aquellas diferencias
en las que la información rendida fue superior a la real, por un total de 6,5 millones (4 en 2013 y 2,5
en 2015). Las dos diferencias más significativas se corresponden con dos de los expedientes
analizados de Adif-AV, el 2013-160-00009 y el 2013-163-00013. El primer expediente, con un
importe de 140,8 millones, no fue incluido en las relaciones anuales de contratos remitidas al
Tribunal de Cuentas y el segundo se incluyó en la correspondiente relación anual por un importe
inferior en 4,4 millones al real del contrato; esta diferencia se analiza en el apartado II.2.3 de este
Informe.
Los contratos analizados estaban relacionados con la actividad de las empresas estatales que los
suscribieron y eran coherentes con los objetivos y fines de estas. En la casi totalidad de los
contratos analizados no se han detectado en su contenido ni en su ejecución, riesgos o costes
reales presentes o futuros de carácter significativo para esas entidades que estas no debieran
soportar.
En general, los expedientes de contratos analizados no incluían la constancia de la publicidad dada
a las licitaciones en la página web propia, no siendo posible, por tanto, tener evidencia del
momento en que se publicó cada licitación y del tiempo que estuvo publicada. A efectos de las
comprobaciones realizadas en esta fiscalización, en estos casos se han analizado comunicaciones,
actas y otra documentación relacionada con la tramitación del expediente, infiriéndose de manera
indirecta la publicidad dada a la licitación, aunque sin poder precisar con exactitud la duración y, en
ocasiones, el momento de publicación; a pesar de ello, de acuerdo con los análisis realizados y lo
manifestado expresamente por las entidades fiscalizadas, no se produjeron quejas o reclamaciones
al respecto.
En particular, respecto a la publicación de los contratos de ADIF y Adif-AV, estas Entidades
mantienen la publicación de la adjudicación/formalización de sus contratos en su portal de
transparencia durante un periodo de 15 meses desde la adjudicación/formalización, por lo que, en
general, no se ha podido comprobar la publicidad dada a esos contratos en dichos portales de
transparencia.
Ninguno de los contratos analizados en esta fiscalización ni tampoco sus licitaciones fueron objeto
de publicación en la Plataforma de Contratación del Sector Público (PCSP), publicación que no es
obligatoria para los contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes; a pesar de ello, se
ha observado que en la Plataforma figuran algunos contratos de operaciones patrimoniales
generadoras de ingresos. La publicación en la PCSP sirve para centralizar la publicidad de los
contratos y sus licitaciones, lo que favorece la transparencia y la competencia, facilitando a las
posibles empresas licitadoras de mediano y pequeño tamaño localizar las distintas oportunidades
de negocio en el Sector Público; no obstante, los contratos objeto de esta Fiscalización se
enmarcan en sectores específicos y son de volumen suficientemente grande, observándose que,
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 15
en general, la mayor parte de los posibles interesados en los bienes ofertados podían obtener la
información directamente a través de los medios facilitados por las empresas que los licitan, como
puede ser su página web, por lo que no se considera que la falta de publicidad en la PCSP en
estos casos afecte de manera relevante a la concurrencia.
II.2. CONTRATOS DE OPERACIONES SOBRE INMUEBLES
II.2.1. Contratos de AENA
II.2.1.1. ASPECTOS GENERALES
Los 14 expedientes de contratación de Aena analizados se refieren al arrendamiento de espacios
en la zona aeroportuaria; 13 de ellos (a los que se refieren 23 de los contratos analizados) tenían
por objeto el arrendamiento de locales y el restante el alquiler de los distintos espacios para instalar
antenas de telefonía para dotar de cobertura a los aeropuertos de la Sociedad. En cada uno de los
expedientes de contratación C MAD/132/13 y C MAD/051/13 se licitó el arrendamiento de locales
iguales y contiguos, considerándose que para el licitador no era relevante la diferencia entre ellos y
por ello la elección del local se realizó después de la adjudicación y por orden de puntuación de las
ofertas de los adjudicatarios; de ahí que se hayan incluido en cada uno de estos expedientes de
licitación distintos contratos. Dado que la suma de los contratos formalizados de cada expediente
superaba los 10 millones de euros, se ha optado por incluir en la muestra seleccionada el análisis
de estos expedientes.
En relación con los contratos de arrendamiento de locales comerciales, Aena contaba con unas
Normas Internas de Contratación Comercial (normas internas) para su adjudicación. Hasta el 1 de
abril de 2014 venía aplicando las normas establecidas en 2009 por la entidad pública empresarial
Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea (AENA), ya que sus aeropuertos tenían la naturaleza
de bienes de dominio público y sus espacios comerciales eran susceptibles de cederse mediante
las figuras administrativas de concesión y autorización, no tratándose de arrendamientos. Según lo
establecido en el artículo 9.1. del Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en
el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo, los
aeropuertos de la entonces entidad pública empresarial AENA dejaron de tener naturaleza de
dominio público, por lo que las cesiones de espacios en los aeropuertos dejaron de ser objeto de
concesiones y autorizaciones reguladas por derecho público, pasando a articularse mediante
arrendamientos regulados por derecho privado. Dado que las normas internas de 2009 estaban
previstas para concesiones, algunos aspectos contemplados en ellas dejaron de aplicarse para la
adjudicación de los contratos de arrendamientos de los locales; así, se dejaron de publicar en el
BOE para publicarse en la web de Aena y no siempre se aplicó el plazo mínimo de 30 días para la
presentación de ofertas. El 24 de marzo de 2014, el Consejo de administración de Aena aprobó las
nuevas normas internas que entraron en vigor el 1 de abril. Las últimas normas son más flexibles,
reduciendo el plazo mínimo para presentar ofertas de 30 a 7 días; se considera que un plazo de 7
días resulta escaso para que todos los posibles licitadores puedan presentar sus ofertas,
especialmente cuando se requieren ofertas técnicas, pudiéndose ver perjudicada la concurrencia.
Del análisis de las normas internas se desprende que el régimen habitual de adjudicación de los
contratos es con concurrencia y publicidad, ya sea por un procedimiento abierto o negociado,
permitiéndose la adjudicación directa o sin publicidad únicamente en los casos específicamente
previstos en esas normas.
16 Tribunal de Cuentas
Los contratos de arrendamientos de locales comerciales analizados se licitaron en régimen de
publicidad y concurrencia mediante procedimientos abiertos, en los que podría presentar ofertas
cualquier licitador. En el proceso de selección de estos contratos se tuvo en cuenta la solvencia
técnica y económica de los licitadores y se evaluaron los aspectos técnicos y económicos de las
ofertas, valorándose más, en la práctica, el aspecto económico, ya sea porque se ponderase
significativamente más dicho aspecto o porque solo puntuase globalmente la oferta económica, una
vez que los licitadores hubieran superado una puntuación determinada en la oferta técnica; en la
casi totalidad de estos casos dicha puntuación fue superada por los licitadores, por lo que los
contratos se adjudicaron en función de la oferta económica.
En los contratos de arrendamiento de locales comerciales analizados, el precio consistía en una
renta variable obtenida al aplicar un margen porcentual sobre las ventas de productos en los
locales comerciales arrendados, si bien existía un margen mínimo que se establecía en los pliegos
de los contratos, pudiendo, en general, los licitadores ofertar uno superior. En aquellos casos en los
que los espacios arrendados ya habían sido objeto de un arrendamiento anterior, se ha observado
que los márgenes mínimos requeridos por los pliegos para el nuevo arrendamiento, en general,
eran superiores en al menos un 5% sobre ventas a los márgenes aplicables a los contratos a los
que sustituían (en algún caso se ha observado una diferencia de en torno al 10%).
Asimismo, los pliegos establecían una renta mínima garantizada, que se correspondía con un
porcentaje de en torno el 80% de los ingresos por arrendamiento previstos durante la vida del
contrato resultantes de aplicar el margen ofertado a las ventas previstas incluidas en la oferta
presentada por el adjudicatario; ese porcentaje, en ocasiones, fue mejorado en las ofertas
presentadas por el adjudicatario.
Los apartados de este Informe dedicados a cada uno de los contratos de Aena fiscalizados
incluyen un análisis comparativo de lo efectivamente facturado, aplicando los márgenes ofertados
por las empresas adjudicatarias a las ventas reales de los locales arrendados, con la Renta Mínima
Garantizada Anual (RMGA) de cada uno de los ejercicios del periodo 2013-2016. De este análisis
resulta que, con frecuencia, el importe facturado mensualmente aplicando los márgenes ofertados
a las ventas reales era inferior a la RMGA. En estos casos, se ha comprobado que Aena
posteriormente facturó y cobró el correspondiente importe adicional para alcanzar la RMGA
ofertada por la empresa adjudicataria. Del conjunto de los 23 contratos analizados resulta que la
RMGA aplicable al periodo global 2013-2016 fue 4% superior a toda la facturación mensual de ese
periodo (en 18 de ellos se dio que la RMGA fue superior a la facturación mensual en un porcentaje
medio del 9%, mientras que en los 5 restantes fue inferior en un 24%).
El dato tenido en cuenta por Aena como importe del contrato es el de la RMGA ajustada al periodo
de duración del contrato, ya que cuando se formaliza el contrato no se dispone, evidentemente, de
la información de las ventas que se van a producir en los locales arrendados durante la vida del
contrato.
La suma de las RMGAs de todos los contratos analizados han supuesto unas alzas medias del
57%, con respecto a la RMGA que como mínimo establecían sus pliegos, y del 19%, con respecto
a la segunda mejor oferta.
El precio de arrendamiento de los contratos analizados incluía tanto los locales comerciales como
otros de apoyo para el desarrollo de la actividad comercial (como almacenes, oficinas,
vestuarios…), salvo en el caso del expediente C/DEC/001/12 en el que el precio del contrato se
refería exclusivamente a los locales comerciales, aplicándose a los locales de apoyo la tarifa oficial
que en cada momento de vigencia del contrato tuviera aprobada Aena a esos efectos.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 17
La duración de los contratos analizados, de acuerdo con lo establecido en los pliegos de cada
contrato, se computaba, en general, desde la entrega de los locales, o superficies, o desde su
puesta en funcionamiento, aunque en estos casos se establecía un periodo máximo para abrir el
local desde la entrega del local al adjudicatario.
Los contratos analizados contemplaban la posibilidad de prórroga a petición del arrendatario si esta
se produce con seis meses de antelación a la fecha de finalización prevista y si se aporta una
oferta económica para el periodo de prórroga que deberá contar con la autorización de Aena. En la
mayoría de los casos los pliegos establecían un máximo de dos prórrogas de un año cada una. A la
fecha del desarrollo de los trabajos de fiscalización no se había producido ninguna prórroga porque
aún restaba más de un año de vigencia a los contratos analizados.
De acuerdo con lo manifestado por Aena, para fomentar la concurrencia en los procedimientos de
arrendamiento de los locales se solían realizar labores de pre-comercialización (antes de la
publicidad de la licitación), informando sobre el proyecto a licitar a aquellas empresas que pudieran
estar interesadas en los locales a arrendar. El tipo de actuación pre-comercial variaba según la
importancia del local o locales a arrendar, desde un contacto telefónico, reuniones físicas o
videoconferencias hasta Conferencias de Marca en las que se invitaba a todos los posibles
interesados e incluso a prensa especializada y, en su caso, a organismos locales. Durante los
trabajos de la fiscalización, se ha tenido constancia de la existencia de algunas de estas
actuaciones, tanto para los contratos analizados como para otros. A pesar de ello, se ha constatado
que en varios de los expedientes analizados, hubo una concurrencia muy limitada sin que Aena
haya puesto de manifiesto las causas de esta situación.
Durante la ejecución de algunos de los contratos analizados se han producido modificaciones que,
en todo caso, estaban debidamente justificadas y eran poco relevantes, no afectando a los
aspectos esenciales del contrato. Así mismo, se ha comprobado que los contratos se han
ejecutado adecuadamente; en concreto, hasta 2017 se han venido cobrando los arrendamientos
según lo estipulado en los contratos. Todo ello sin perjuicio de lo que más adelante se indica en
relación al expediente C/MAD/145/15.
Para garantizar la continuidad de la actividad comercial en los locales arrendados, Aena incluyó, en
general, en los contratos analizados una cláusula según la cual, una vez finalizado el contrato o, en
su caso, sus prórrogas, el arrendatario quedaba obligado a continuar explotando la actividad, hasta
que se produjera una nueva adjudicación, en las mismas condiciones económicas que el último año
del contrato o su prórroga, añadiendo que, si en el plazo de seis meses no fuera ocupado el local
por el nuevo adjudicatario, se daría por concluido el contrato.
Como resultado del examen de los contratos seleccionados, se han detectado las siguientes
deficiencias que afectan con carácter general a todos ellos:
a) La publicidad dada por Aena a los contratos analizados consistía en la publicación de la
licitación en su página web, publicidad de la que no queda rastro de manera que una vez
que se retira el anuncio no se puede verificar que se haya publicado. En los expedientes no
se guardaba copia impresa de la pantalla en la que aparecía el anuncio, salvo en el caso del
expediente C/MAD/001/12, en el que figura una copia de tal pantalla con los datos
generales del expediente junto con los de otros expedientes que figuraban también en
licitación. Estos datos eran únicamente el nombre del expediente, fecha de publicación y
fecha de presentación de solicitudes y los enlaces para descargar una mayor información
de la licitación, entre la que se encuentra la parte de los pliegos referida a los aspectos
generales del procedimiento y al detalle de su fase I. En general, no se ha podido
18 Tribunal de Cuentas
comprobar de manera directa si efectivamente se produjo el anuncio, fecha y duración de la
publicación e información publicada. Sí se ha verificado que en los expedientes existían
referencias a su publicación y a la fecha de publicación por parte de los responsables de la
tramitación del expediente2.
b) Los pliegos de las licitaciones de los expedientes analizados definían de manera suficiente
los conceptos generales y subconceptos para valorar en las ofertas técnicas presentadas
por los licitadores e indicaban la puntuación máxima a otorgar en cada uno de los conceptos
generales; sin embargo, no incluían la puntuación de los subconceptos ni los criterios para
asignar la puntuación de los conceptos ni, en general, qué aspectos del subconcepto se
iban a valorar más. Se ha comprobado que en varios de los expedientes analizados,
especialmente en los de mayor volumen, para las valoraciones de las ofertas técnicas Aena
elaboró una plantilla en la que se detallaba la puntuación por subconceptos. Si los pliegos
hubieran incluido el detalle de las puntuaciones así como los criterios para asignar esa
puntuación, todos los posibles ofertantes habrían dispuesto de una mejor información que
les habría orientado para elaborar unas ofertas más adecuadas a las necesidades de Aena.
La aplicación en el momento de la valoración de criterios no previstos en los pliegos
(detalle, para cada subconcepto, de la puntuación, del criterio para su reparto o de la
importancia que se le va a dar a los distintos aspectos que lo componen) supone un
menoscabo de la transparencia en el procedimiento y el riesgo de que se pudiera informar
de estos aspectos antes de la presentación de ofertas a licitadores a los que, en su caso, se
pretendiese favorecer.
c) En los expedientes analizados, el órgano de contratación de Aena era, en general, su
Consejo de Administración. De acuerdo con las Normas de Contratación Comercial de la
Sociedad, en estos expedientes se debía constituir una mesa de contratación comercial
formada por un Presidente (el Consejero delegado o, en su ausencia, el Director General de
Aena y, en ausencia de este, el Director de Contratación), un letrado o personal de asesoría
jurídica, un vocal y un secretario (el Director de Contratación o, en ausencia de este, el
responsable de contratación). Se ha comprobado que para los expedientes analizados, en
la mesa de contratación, en general, actuó como secretario el Director de Contratación; sin
embargo, no se ha podido tener constancia de la identidad del resto de los miembros que la
formaron ya que en la documentación del expediente no constaba este extremo3.
d) En las Normas de Contratación Comercial de Aena se indicaba que la mesa de contratación
tenía como finalidad elevar una propuesta de adjudicación al órgano de contratación, pero
no se hacía referencia al momento en que se había de constituir la mesa ni a las partes del
procedimiento en que debía intervenir. En la práctica, todo el procedimiento era impulsado y
revisado por la Dirección de Contratación hasta el momento de elevar las propuestas de
adjudicación.
2 Los formularios a los que se refiere la alegación de Aena, generados automát icamente por la aplicación SAP GEACO, no se
aportaron durante los trabajos de la fiscalización y tampoco se acompañan a las alegaciones.
3 En sus alegaciones Aena expone que la ident idad de los miembros de la mesa de contratación figura en las acta s de sus reuniones,
pero que dichas actas no forman parte de los ex pedientes por no resultar conveniente que en el expedient e de un contrato figure
información referida a la adjudic ación de otros contratos. Remite, a modo de ejemplo, un acta en la que se recoge el acuerdo de
adjudicación de uno de los expediente s analizados, el C/MAD/025/13, junto con la adjudic ación de otros varios contratos que no se
corresponden con expedientes ana lizados, en la que, efectivamente, figuran los asistentes a la re unión de la mesa de contratación.
Durante los trabajos de la fiscaliz ación, Aena no proporcionó las actas de la mesa de contr atación por lo que no fue posible
comprobar su composición.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 19
Para evaluar las ofertas técnicas, la Dirección de Contratación era asistida por el
Departamento Comercial (órgano proponente), que realizaba un análisis de cada una de las
ofertas técnicas presentadas y emitía un informe de valoración con las puntuaciones
otorgadas a cada uno de los licitadores. La Dirección de Contratación lo supervisaba y,
actuando en consecuencia, comunicaba la puntuación obtenida a cada uno de los
licitadores, dando la información necesaria para continuar en el procedimiento a los
licitadores cuyas ofertas técnicas se hubieran valorado positivamente. En cada uno de los
procedimientos analizados, la mesa de contratación actuó de acuerdo con lo reflejado en el
informe de valoración elaborado por el Departamento Comercial.
Los informes de valoración analizados describían de manera bastante detallada las ofertas
técnicas presentadas por los licitadores e incluían las puntuaciones dadas a cada uno de
ellos por conceptos globales. Los informes de valoración no incluían las puntuaciones por
subconceptos si bien, en varios de los expedientes analizados, se ha comprobado que el
Departamento Comercial había realizado unas guías en las que se dividía la puntuación a
asignar por subconceptos y siguiendo esta guía se había valorado cada oferta elaborando
un documento con el detalle de las valoraciones. Dado que los informes de valoración eran,
en general, meramente descripciones detalladas de las ofertas, sin aportar opiniones o
valoraciones sobre los distintos conceptos concretos o subconceptos de cada oferta, de su
contenido no se podía deducir, ni individuamente para cada oferta ni en comparación con
otras, la justificación del cálculo de las puntuaciones que figuraban en los informes o, en su
caso, los documentos elaborados por el Departamento Comercial.
Efectos de las cláusulas de subrogación incluidas en los Convenios Colectivos que afectan al
Travel Retail
El “I Acuerdo Marco de Comercio de 2012” (AMAC) publicado el 20 de febrero de ese año, que era
el Convenio Colectivo de aplicación al sector del comercio en general, no contenía ningún artículo
sobre sucesión de empresas y subrogación de actividades comerciales. El 8 de agosto del mismo
año se publicó un Convenio para el subsector aeroportuario, el “I Acuerdo Marco de operaciones de
retail aeroportuario” (AMORA), que incorporaba un capítulo dedicado a la “subrogación del
personal”. Posteriormente, en octubre de 2014 se llegó a acuerdos que daban por finalizada de
forma anticipada la vigencia del AMORA, al haberse incorporado la “parte sustancial” de su
regulación en el AMAC, acuerdo de ámbito superior, y que modificaban el AMAC. Entre las
modificaciones publicadas, se incluye el artículo 35 sobre “sucesión de empresas y subrogación de
actividades comerciales”, que guarda muy estrecha semejanza con el capítulo de subrogación del
AMORA. De acuerdo con el propio artículo, solo es de aplicación “al subsector del comercio al por
menor llevado a cabo en al ámbito del retail aeroportuario…”, lo que incluye “la venta de cualquier
clase de artículos en instalaciones aeroportuarias en los regímenes antedichos…”. Este artículo
prevé que la subrogación en las relaciones laborales del personal opere con independencia de que
la actividad de “Travel Retail”4 que se preste en un local o espacio físico concreto sea diferente a la
que el anterior operador en ese mismo lugar viniera prestando o de la previsible perdida de negocio
y consecuente necesidad de personal ocasionadas, en su caso, por la reducción del espacio o por
la reubicación de local que se va a sacar a licitación.
4 De acuerdo con lo establecido en los pli egos se define “Travel Retail” como “Comercio destinado a la venta minorista en
Aeropuertos, Puertos, y Estaciones de Ferro carril”.
20 Tribunal de Cuentas
De lo que se deduce que la subrogación se produce independientemente del producto que se
comercialice, lo que implica que se tenga que hacer cargo el nuevo operador de personal no
cualificado para el nuevo producto (en otros expedientes que no han sido objeto de análisis en esta
fiscalización se ha dado el caso de que a operadores de aparatos de alta tecnología como tablets y
móviles se les ha obligado a hacerse cargo de personal especializado en la venta de golosinas, o
para la apertura de nuevas tiendas de moda y complementos se tuvieran que hacer cargo del
personal de una floristería), y de las necesidades reales de personal. En la práctica, esto supone
que los licitadores descuenten en sus ofertas todos los posibles costes necesarios para adecuar el
personal a la realidad del negocio en los locales a arrendar o que los posibles interesados no
presenten ofertas por no poder hacerse cargo de esos costes, llegando incluso, como ha
manifestado Aena en relación con expedientes que no han sido objeto de análisis en esta
Fiscalización, a que se queden locales sin arrendar. Todo ello, indirectamente supone un menor
ingreso para la Sociedad, si bien, de acuerdo con lo manifestado por la misma, no tiene un efecto
significativo en el conjunto de sus ingresos.
Aena contrató a un conocido bufete de abogados para que buscara soluciones jurídicas al efecto.
Entre las soluciones jurídicas que aportaron, destacan la posibilidad de declarar el acuerdo lesivo
para los intereses de la Sociedad, al menos en lo referente a no considerar en el convenio la
especialización entre los distintos tipos de producto del Travel Retail aeroportuario, y la formación
de un grupo de trabajo conjunto entre el principal operador del Travel Retail aeroportuario en
España y la Sociedad. Aena ha confirmado la existencia en esta materia de un grupo de trabajo
conjunto entre el referido operador, el bufete contratado y el gabinete jurídico-laboral de la
Sociedad.
Por último, en noviembre de 2016, se publicó la Resolución de 19 de octubre de 2016, de la
Dirección General de Empleo, por la que se prorroga el AMAC hasta el 30 de junio de 2017. Al
respecto, hay que tener en cuenta que el Acuerdo de finalización del AMORA, de octubre de 2014,
preveía que en el supuesto de que el AMAC “perdiese su vigencia, bien por falta de publicación,
bien por ser impugnado y devenir nulo o inaplicable en virtud de resolución judicial, las partes se
comprometen a realizar las acciones necesarias en el seno de la negociación colectiva para
impulsar un nuevo Acuerdo en el sector de operadores de retail aeroportuario sobre la base del…
AMORA…” lo que pone de manifiesto la voluntad de continuar con la subrogación en el Travel
Retail aeroportuario.
II.2.1.2. EXPEDIENTE C/MAD/001/12
El expediente C MAD/001/12, Proceso de selección de operadores para la contratación de la
explotación comercial de la actividad de "duty free" y "duty paid" asociado y multitiendas canarias
en régimen fiscal asimilable en 26 aeropuertos de la red de Aena aeropuertos, S.A., tiene por
objeto el arrendamiento de locales comerciales de 26 aeropuertos destinados a las actividades de
“Travel Retail” en régimen “Duty Free”, “Duty Paid” asociado y en régimen fiscal asimilable en el
caso de los locales de los aeropuertos situados en las Islas Canarias. La actividad en estos locales
comerciales debía referirse a las siguientes categorías de productos: bebidas alcohólicas, tabaco,
perfumes/cosmética y determinados productos de alimentación, permitiéndose una categoría
denominada “Varios" limitada al 10% de las superficies de cada tienda (máximo 150 m2 por tienda),
la cual incluirá gafas de sol, relojes no catalogados de alta gama-lujo y souvenirs. La categoría de
lujo queda expresamente excluida en esta contratación. Con carácter general, en este expediente,
en cada tienda (local arrendado) se ponían a la venta distintas marcas de cada producto.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 21
Asimismo, cabe señalar, que en los pliegos se establecía que la actividad a desarrollar por los
adjudicatarios en relación con este expediente, no tenía el carácter de exclusividad, por lo que
podrían existir en los aeropuertos otros arrendamientos sobre locales que se destinasen a la misma
actividad comercial.
Atendiendo al régimen fiscal aplicable al negocio a desarrollar en los locales objeto de ese
expediente se puede distinguir entre:
- Tiendas libres de impuestos o “Duty-Free shops”, que venden sus mercancías exentas de
impuestos y de tasas locales o nacionales a los pasajeros en vuelos internacionales a
terceros países (fuera de la Unión Europea para el caso de Aeropuertos situados en
Península y Baleares).
- Tiendas “Duty Paid”, aquellas en las que se produce la venta de mercancías cuyo precio
incluye los correspondientes impuestos y tasas, pudiendo ser adquiridas dichas mercancías
por todos los viajeros, independientemente del destino final de su vuelo.
De acuerdo con lo establecido en los pliegos y a los efectos de la explotación comercial de los
locales objeto este expediente, el término “Duty Paid” asociado se refiere a la venta denominada
“Travel Value”, concepto que se acuñó a partir de 1999 cuando la legislación europea impidió
vender en régimen de “Duty Free" a los pasajeros que realizaran recorridos dentro de la Unión
Europea, decidiendo y adoptando por tanto los operadores de “Duty Free” la política común de
asumir los impuestos de la totalidad de los productos que se vendían en sus tiendas, para que
todos los pasajeros pudieran seguir beneficiándose de dicho régimen.
Antecedentes
Desde mediados de los años 70 se venía desarrollando por una misma empresa la actividad de
“Travel Retail” en régimen “Duty Free” y, posteriormente también, en “Duty Paid” asociado en los
aeropuertos españoles situados en la península e Islas Baleares. La vigencia de la prórrogas del
contrato con esa empresa referido a quince aeropuertos acababa a finales del ejercicio 2012; por
otra parte en esa fecha y en meses sucesivos iban a ir finalizando los contratos de arrendamiento
de diez puntos de venta en los que se realizaba la actividad de multitienda en régimen fiscal
asimilable situados en seis aeropuertos en las Islas Canarias; además, Aena quería incorporar al
régimen del “Duty Free” y “Duty Paid” asociado a otros cinco aeropuertos.
Junto con estas circunstancias, otros condicionantes de política comercial llevaron a Aena a decidir
abrir un procedimiento abierto para la selección de operadores que garantizasen la mayor
concurrencia entre los operadores de este sector. El proceso de selección se orientó a la búsqueda
de grandes operadores con experiencia en el sector de “Travel Retail” de aeropuertos.
El expediente se estructuró en tres lotes de los que resultarían otros tantos contratos. Cada lote
incluía los locales en aeropuertos de un área geográfica de España determinada. Así, el Lote I se
refería a los aeropuertos del norte, sur y centro peninsular, el Lote II incluía los aeropuertos del
levante peninsular e Islas Baleares y el Lote III comprendía los de los aeropuertos canarios. Los
distintos licitadores podían optar por presentar ofertas para uno, para dos o para los tres lotes.
22 Tribunal de Cuentas
Estructura general del procedimiento
Cualquier interesado en el procedimiento podía presentar oferta, si bien se exigía que los
operadores cumplieran unos requisitos de solvencia significativos, así como que las ofertas
mantuvieran un nivel técnico elevado.
El procedimiento de adjudicación siguió lo previsto en los pliegos, que estructuraban, básicamente,
el procedimiento en tres fases:
Una primera fase administrativa que comenzaba con la publicación del anuncio en la página web,
que tenía por objetivo poner en conocimiento de cualquier operador el inicio del procedimiento y
que los interesados en participar presentaran, en los plazos y forma establecidos, la documentación
administrativa y de solvencia. Con esta información, Aena realizaría la clasificación de los
licitadores, revisando el cumplimiento por parte de los licitadores de requisitos administrativos
(como la de capacidad de obrar del interesado o licitador y de sus representantes) y de solvencia
técnica y económico-financiera. Solo aquellos licitadores que superaran este proceso de
clasificación pasarían a la segunda fase. Las ocho empresas que presentaron la documentación
administrativa pasaron a la siguiente fase.
El anuncio se publicó en la web el 29 de junio de 2012, pudiendo presentar la documentación los
interesados hasta el 23 de julio de ese año. Para ello, debían registrarse en la web de Aena para
descargar una primera parte de los pliegos, que recogían los antecedentes y alcance del
expediente (datos generales de los locales a arrendar y la actividad a desarrollar y categorías de
productos a vender en esos locales), describían, de manera general, el procedimiento hasta la
adjudicación y formalización del contrato y detallaban el proceso de clasificación de los licitadores.
El proceso de clasificación consistía en verificar el cumplimiento de todos los requisitos de aptitud
técnica y aptitud económico-financiera del licitador, si bien, si la entidad licitadora se encontraba
participada al menos en un 50% de su capital por una empresa matriz, podía justificar el
cumplimiento de esos requisitos, basándose en las capacidades de la empresa matriz. Esos
requisitos eran fundamentalmente:
- En relación con la aptitud económico-financiera: acreditar una cifra de facturación en el
ejercicio 2011 o en el último ejercicio fiscal cerrado de al menos 500 millones de euros
(Impuestos excluidos) en el área del “Travel Retail” objeto de este contrato.
- En relación con la aptitud técnica: acreditar al menos 4 años de experiencia (en los últimos
5 años), como operador de “Travel Retail” objeto de este contrato y haber operado al menos
en alguno de los años 2009, 2010 o 2011, superficies comerciales unitarias mínimas de
1.000 m2 vendiendo como productos principales bebidas alcohólicas, tabaco,
perfumes/cosmética y alimentación, en aeropuertos con un volumen total de pasajeros de,
al menos, 45 millones de pasajeros (como tráfico unitario en un solo aeropuerto o como la
suma del tráfico de varios centros aeroportuarios).
En la segunda fase, que se inició en los primeros días de agosto de 2012, se invitó a participar a
los licitadores que hubieran acreditado los criterios de aptitud exigidos en la fase anterior, a los que
les entregó la parte de los pliegos correspondiente al resto del procedimiento y la información
adicional de utilidad para la presentación de ofertas; asimismo, se les informó de la posibilidad,
recogida en los pliegos, de visitar las instalaciones de los aeropuertos donde estaban los locales
objeto de arrendamiento. Los licitadores podían presentar sus ofertas técnicas hasta el 22 de
octubre de ese año. Los pliegos dividían la oferta técnica en 4 aspectos globales: modelo de
negocio, plan de recursos humanos, plan de inversión y plan de transición, a los que se asignaba
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 23
una puntuación máxima a asignar de 50, 20, 15 y 15, respectivamente. Las ofertas técnicas
presentadas por los licitadores debían alcanzar un mínimo de 80 puntos sobre 100 y el 50% del
total de los puntos máximos que figuraban en los pliegos para cada uno de los cuatro aspectos
globales, para continuar en el procedimiento y poder presentar la correspondiente oferta
económica. La puntuación dada a cada una las ofertas técnicas que superaran estos mínimos no
se tendrían en cuenta para la selección del adjudicatario, eligiéndose a este en función de la
puntuación dada a la oferta económica de cada licitador.
Una vez valoradas las ofertas técnicas, el 16 de noviembre de 2012 se comunicó a los licitadores la
puntuación obtenida y, para aquellos continuaban en el procedimiento, se les indicó que se hacía
uso de la posibilidad prevista en los pliegos para los Lotes I y II de pedir al adjudicatario el abono
de una cantidad inicial como importe adelantado de las rentas futuras, que Aena fijó en el 19% de
la suma actualizada de las RMGAs previstas en el contrato.
Cada uno de los licitadores cuya oferta técnica había superado la puntuación mínima hacía una
presentación a Aena de su oferta técnica. Después de esta presentación, el 30 de noviembre de
2012, la Sociedad comunicó mediante correo electrónico a esos licitadores los nuevos
requerimientos técnicos que debían aceptar e incluir en sus ofertas. En ese mismo correo se
informaba del lugar, fecha y hora para la tercera fase, presentación de ofertas económicas y
posterior apertura de la ronda de negociación.
Con carácter general, en Aena las ofertas económicas se abrían públicamente y se valoraban por
la mesa de contratación, pero en este caso particular, según ha manifestado la empresa, dado el
elevado volumen económico de este contrato y que era la primera vez que se sacaba a licitación
locales para el desarrollo de la actividad de “Travel Retail” de categorías de productos más
generales en régimen de “Duty Free” y en “Duty Paid”, la Sociedad optó porque el proceso de
apertura y valoración de la oferta económica fuera presenciado por fedatario público y que
levantara acta notarial del mismo. Según consta en acta notarial, intervinieron en las labores de
apertura y verificación tanto responsables del Departamento de Contratación como una firma de
auditores a la que se encargaron servicios orientados fundamentalmente a la supervisión de los
aspectos numéricos (verificación de fórmulas, importes, cuadres…) de los documentos físicos y
digitales de las ofertas económicas de este expediente.
Una vez valoradas las ofertas económicas se daba paso a una última fase, en la que los pliegos
preveían la apertura de una ronda de negociación, en la que los licitadores, una vez conocidas las
ofertas iniciales de aquellos de sus competidores que habían pasado a la ronda de negociación,
podían ofertar importes superiores al ofertado inicialmente. De acuerdo con los pliegos, solo
pasaban a la ronda de negociación las dos primeras ofertas iniciales con mayores rentas de
explotación y aquellas otras cuya renta de explotación fuera inferior en menos de un 10% a la
segunda mejor oferta. En el desarrollo del procedimiento no se presentaron nuevas ofertas en
ninguna de las rondas de negociación abiertas.
Por último, resultó adjudicataria en cada uno de los lotes la oferta económica cuya renta de
explotación fue más elevada, coincidiendo con la mayor renta mínima garantizada. La empresa
adjudicataria fue la misma en los Lotes I y II; esta y la adjudicataria del Lote III pertenecían al
mismo grupo empresarial. Los contratos de cada uno de los Lotes se firmaron el 14 de febrero de
2013.
Los importes de adjudicación de los contrato de cada lote de este expediente, ajustados al periodo
de 7 años de ejecución real de los contratos, fueron de 801,8; 942,5 y 343,3 millones de euros para
los Lotes I, II y III, respectivamente, que se corresponden con la renta mínima garantizada por el
24 Tribunal de Cuentas
arrendamiento de los locales comerciales. Asimismo, los contratos incluyen el arrendamiento de
superficies de apoyo a liquidar de acuerdo con las tarifas vigentes en cada momento para esos
espacios aprobadas por Aena (en la práctica, esas tarifas no han alcanzado el 1% del importe real
del precio de los arrendamientos de locales comerciales).
Los importes de la inversión a realizar ofertados por los adjudicatarios ascendieron a 45, 40 y 18
millones de euros. Si bien se estipuló que este importe se debía de ejecutar a lo largo el contrato,
sin indicar el momento concreto, a comienzos de 2017 se había ejecutado en torno al 63% de él.
Resumen por Lotes de los aspectos relevantes de licitación, adjudicación y ejecución:
a) Lote I
El resumen de los datos del lote I, incluyendo aeropuertos a los que se refiere y número y metros
cuadrados (m2) de los locales comerciales y de las superficies de apoyo arrendadas es la siguiente:
CUADRO Nº 4: Lote I. Superficie de los locales por aeropuertos
Aeropuertos
LOCALES COMERCIALES LOCALES DE APOYO
Número Superficie en m2 Número
Superficie
en m2
A Coruña
1
65
1
13
Almería
1
333
3
160
Asturias
1
136
2
114
Bilbao
1
360
2
93
Granada –Jaén
1
174
4
76
Jerez
1
342
1
83
Madrid-Barajas
29
12.538
14
1.828
Málaga-Costa del Sol
5
3.310
12
1.496
Santander
1
95
1
25
Santiago
1
328
3
119
Sevilla
1
518
5
314
TOTAL 43 18.199 48 4.321
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
Para este Lote presentaron oferta técnica cinco licitadores y todas las ofertas presentadas
superaron los requisitos mínimos exigidos en los pliegos, obteniendo la máxima valoración de la
oferta técnica (91,1 puntos) la empresa licitadora que finalmente resultó adjudicataria.
Tras la comunicación de la puntuación obtenida en la oferta técnica y de que, finalmente, la
empresa que resultase adjudicataria debería abonar al inicio del contrato el 19% de la suma
actualizada de las RMGAs, cuatro de los cinco licitadores que habían alcanzado la puntuación
mínima exigida en su oferta técnica presentaron una oferta económica.
La renta mínima garantizada ofertada por la adjudicataria superó en un 48% a la renta mínima
garantizada que como mínimo requerían en los pliegos y en un 21% a la segunda mejor oferta,
porcentajes calculados actualizando las rentas de cada uno de los ejercicios tanto de las ofertas
como de los pliegos, siguiendo los criterios de actualización incluidos en los pliegos.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 25
El siguiente cuadro compara la RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por Aena
en el periodo 2013-2016, resultante de aplicar el margen ofertado a las ventas reales del
arrendatario:
CUADRO Nº 5: Lote I. Comparativa rentas reales por arrendatarios con respecto a las
mínimas garantizadas en contrato
(miles de euros)
AÑO
C/MAD/001/12 LOTE I
RMGA
CONTRATO
MARGEN SOBRE
VENTAS
DIFERENCIA
IMPORTE %
2013
42.933 42.967 34 0
2014
69.898
67.367
-2.531
-4
2015
94.063 78.505 -15.558 -17
2016
105.156
87.245
-17.911
-17
El importe adicional para alcanzar la RMGA ofertada por la empresa adjudicataria fue facturado y
cobrado por Aena como ya se ha indicado en el epígrafe II.2.1.1. ASPECTOS GENERALES
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
b) Lote II
El resumen de los datos del Lote II, incluyendo aeropuertos a los que se refiere y número y m2 de
los locales comerciales y de las superficies de apoyo arrendados es la siguiente:
CUADRO Nº 6: Lote II. Superficie de los locales por aeropuertos
Aeropuertos LOCALES COMERCIALES LOCALES DE APOYO
Número Superficie en m2 Número Superficie en m2
Alicante
3
2.082
11
1089
Barcelona
12
7.483
11
1433
Gerona
1
688
1
40
Ibiza
3
1.175
4
435
Menorca
2
795
3
495
Murcia-San Javier
1
137
1
30
Palma de Mallorca
6
4.761
4
2.329
Reus
3
880
2
132
Valencia
1
458
4
103
TOTAL 32 18.459 41 6.086
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
5 empresas licitadoras presentaron oferta técnica y todas ellas superaron los requisitos mínimos de
valoración exigidos en los pliegos. La oferta presentada por la empresa que resultó adjudicataria
obtuvo la segunda mejor la valoración técnica (88,25 puntos).
Tras la comunicación de la puntuación obtenida en la oferta técnica y de que, finalmente, la
empresa que resultase adjudicataria debería abonar al inicio del contrato el 19% de la suma
actualizada de las RMGAs, tres de los cinco licitadores que superaron la segunda fase del
procedimiento presentaron una oferta económica.
26 Tribunal de Cuentas
La renta mínima garantizada ofertada por la adjudicataria superó en un 91% a la incluida en los
pliegos y en un 33% a la segunda mejor oferta, porcentajes calculados actualizando las rentas de
cada uno de los ejercicios tanto de las ofertas como de los pliegos, siguiendo los criterios de
actualización incluidos en los pliegos.
El siguiente cuadro compara la RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por Aena
en el periodo 2013-2016, resultante de aplicar el margen ofertado a las ventas reales del
arrendatario:
CUADRO Nº 7: Lote II. Comparativa rentas por arrendamiento reales con respecto a las
mínimas garantizadas en contrato
(miles de euros)
C/MAD/001/12 LOTE II
AÑO RMGA
CONTRATO
MARGEN SOBRE
VENTAS
DIFERENCIA
IMPORTE
%
2013
54.685
61.483
6.798
12
2014
82.974 87.451 4.477 5
2015
112.043
98.153
-13.890
-12
2016
123.962 110.153 -13.809 -11
El importe adicional para alcanzar la RMGA ofertada por la empresa adjudicataria fue facturado y
cobrado por Aena como ya se ha indicado en el epígrafe II.2.1.1. ASPECTOS GENERALES
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
c) Lote III
El resumen de los datos del Lote III, incluyendo aeropuertos a los que se refiere y número y m2 de
los locales comerciales y de las superficies de apoyo arrendados es la siguiente:
CUADRO Nº 8: Lote III. Superficie de los locales por aeropuertos
Aeropuertos LOCALES COMERCIALES LOCALES DE APOYO
Número
Superficie en m2
Número
Superficie en m2
Fuerteventura
2
1.054
2
789
Gran Canarias
3
2.576
1
525
La Palma
1
335
2
120
Lanzarote
1
1.050
2
166
Tenerife Norte
1
666
2
77
Tenerife Sur
5
2.511
7
2.589
Total 13 8.192 16 4.266
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
Presentaron oferta técnica cuatro empresas, alcanzando todas ellas los mínimos de valoración
previstos en los pliegos, siendo la adjudicataria la que obtuvo mayor valoración técnica (89,25
puntos). Tres de las cuatro empresas presentaron oferta económica. En el acta notarial que recoge
el desarrollo de la apertura de los sobres de la oferta económica, su valoración y la ronda de
negociación se pone de manifiesto que uno de los licitadores no había incluido en el sobre de la
oferta económica el cuadro, previsto en los pliegos, que contiene el detalle de los IPC anuales
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 27
aplicados en los cálculos de la oferta, motivo por el que quedó excluido de la licitación. En este acta
también se indica que se abrió una ronda de negociación con los dos restantes, pero en el tiempo
que se dio para preparar una nueva oferta, el licitador que había presentado la oferta
sensiblemente más alta se retiró alegando un error en sus cálculos, perdiendo la fianza depositada
a favor de Aena por importe de 190.000 euros.
La renta mínima garantizada ofertada por la adjudicataria superó en un 52% a la incluida en los
pliegos, porcentaje calculado actualizando las rentas de cada uno de los ejercicios tanto de las
ofertas como de los pliegos, siguiendo los criterios de actualización incluidos en los pliegos.
El siguiente cuadro compara la RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por Aena
en el periodo 2013-2016, resultante de aplicar el margen ofertado a las ventas reales del
arrendatario:
CUADRO Nº 9: Lote III. Comparativa rentas por arrendamiento reales con respecto a las
mínimas garantizadas en contrato.
(miles de euros)
C/MAD/001/12 LOTE III
AÑO RMGA
CONTRATO
MARGEN
SOBRE
VENTAS
DIFERENCIA
IMPORTE %
2013
2.274 5.971 3.697 163
2014
25.061
30.623
5.562
22
2015
42.242 48.645 6.403 15
2016
48.353
57.307
8.954
19
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
En relación con la subrogación del personal dedicado a las tiendas objeto de este contrato, cabe
destacar que la publicación del AMORA coincidió en el tiempo con el inicio del periodo para la
presentación ofertas técnicas (fase anterior a la presentación de ofertas económicas) en la licitación
del Expediente C MAD/001/12. Este expediente ha sido, hasta la fecha, la licitación de
arrendamiento de locales de Aena más importante y, además, se refería a locales destinados a una
actividad que, en general, venía realizando un mismo operador desde hacía más de 30 años. El
AMORA se firmó por los representantes de los trabajadores y la asociación empresarial del
subsector en la que, según se deduce de los informes técnicos y jurídicos facilitados por la
Sociedad, tenía un peso importante el grupo empresarial de la entidad que venía operando hasta
entonces en los aeropuertos la actividad de “Travel Retail”. La introducción de la obligación de
subrogación suponía un mayor coste a tener en cuenta para los posibles nuevos operadores en la
presentación de sus ofertas, ya que les obligaba a hacerse cargo del personal del anterior operador
que decidiera continuar en su puesto de trabajo. Por todo ello la nueva obligación podría haber
llevado a los posibles operadores a la presentación de ofertas más bajas.
II.2.1.3. EXPEDIENTE C/MAD/211/12
El expediente C/MAD/211/12 tenía por objeto el arrendamiento de superficies destinadas a la
instalación, explotación, mantenimiento, reposición y recaudación del servicio de doscientas
28 Tribunal de Cuentas
cincuenta máquinas expendedoras de bebidas y alimentos en el aeropuerto de Madrid/Barajas, lo
que supone una superficie total de 250 m2, llevando aparejadas dos superficies de apoyo de un
total de 257 m2. En los pliegos se recogía la posibilidad de que el licitador presentara una
propuesta de instalación adicional de máquinas, hasta un máximo de 50 (aunque finalmente, en la
licitación no se propuso ninguna máquina adicional). La duración del contrato es de 6 años,
pudiendo autorizarse dos prórrogas de 1 año cada una.
Según el procedimiento de adjudicación, en caso de que el licitador cumpliera requisitos
administrativos y de solvencia se valoraría su oferta técnica hasta un máximo de 30 puntos de los
100 a los que, como máximo, podría llegar la puntuación global, debiendo alcanzar el 50% de esta
puntuación para pasar a la valoración de la correspondiente oferta económica. La oferta técnica se
dividía en apartados: modelo de negocio, plan de recursos humanos y plan de inversiones con una
puntuación máxima de 10, 5 y 15, respectivamente. Los 70 puntos restantes de la valoración global
se correspondían con la puntuación de la oferta económica.
Se presentaron a la licitación cuatro empresas, cuyas ofertas llegaron a valorarse económicamente.
La mesa de contratación propuso al órgano de contratación la segunda mejor oferta global, que
había conseguido una puntuación global un 3% inferior a la mejor oferta, pero con una oferta
económica un 1% superior, esta actuación no resulta contraria a los pliegos que no establecían
obligación para la mesa de proponer la oferta con mayor puntuación global. El órgano de
contratación adjudicó el contrato de acuerdo con la propuesta de la mesa. El contrato se firmó el 9
de abril de 2013 por un importe ajustado a la duración del contrato de 19,6 millones de euros.
El licitador se comprometía en su oferta a realizar una inversión 1 millón de euros. A la fecha de
finalización de los trabajos de esta Fiscalización se había realizado y justificado el 65% de este
importe, pudiendo ejecutarse el resto a lo largo de la vida del contrato.
La renta mínima garantizada ofertada por adjudicataria superó en un 90% al importe mínimo que
figuraba en los pliegos y en un 1% al de la segunda mejor oferta económica. El siguiente cuadro
compara la RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por Aena, resultante de
aplicar el margen ofertado a las ventas reales del arrendatario:
CUADRO Nº 10: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato
(en miles de euros)
C/MAD/211/12
AÑO RMGA
CONTRATO FACTURACIÓN DIFERENCIA %
2013
1.856 2.757 901 49
2014 2.946
4.317
1.371
47
2015
3.093 4.712 1.619 52
2016 3.384
5.226
1.842
54
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 29
II.2.1.4. EXPEDIENTE C/MAD/189/12
El expediente C/MAD/189/12, arrendamiento de los Lotes I y II de 21 locales cada uno, destinados
a la explotación de la actividad de restauración en las terminales T1 T2 T3 y T4 del aeropuerto de
Madrid/Barajas, tiene por objeto el arrendamiento de locales comerciales en los Lotes I y II que
llevaban asociados 11 y 15 locales de apoyo, respectivamente. Las superficies de los locales
comerciales y los locales de apoyo en el Lote I eran de 8.060 y 3.397 m2, respectivamente, y en el
Lote II eran de 8.290 y 3.320 m2, respectivamente.
Este expediente sustituyó al expediente E-10/93, “Explotación comercial del servicio de
Restauración de Aeropuerto de Madrid/Barajas”. Si bien, el expediente C/MAD/189/12, incluía
2.200 m2 más y, en cambio, no incluía máquinas expendedoras de comida y bebida, que se
licitaron por separado en otro expediente.
Los pliegos del expediente C/MAD/189/12 determinaban el destino concreto de los locales: “fast
food-hamburguesería, cafetería, foodcourt, bocadillería, cervecería, restaurante, multicocina,
restaurante cocina fusión, gastrobar, grab & go, self service, free flow, comida saludable y
generalista”, definiendo estos destinos de manera específica para cada local y determinando el
tipo, la calidad y, en su caso, el modo de ofrecer los productos. El contrato tiene una duración de 10
años.
De acuerdo con los pliegos, en caso de que el licitador cumpliera los requisitos administrativos y de
solvencia técnica y económica-financiera, se pasaría a valorar la oferta técnica hasta un máximo de
100 puntos, teniendo que obtener un mínimo de 60. Las ofertas que alcanzaran este mínimo
continuarían en el proceso, realizando una exposición de su oferta técnica a Aena. En base a ella,
la Sociedad indicaría a los licitadores aspectos a mejorar de su oferta, que estos debían tener en
cuenta en sus ofertas, presentando una oferta mejorada que se volvería a valorar, debiendo en
este caso, alcanzar un mínimo de 80 puntos sobre 100. Ambas valoraciones se realizaban por
apartados: modelo de negocio, plan de recursos humanos y plan de inversión, con una puntuación
de 50, 25 y 25 puntos, respectivamente, debiendo de obtener al menos el 50% de la puntuación
máxima en cada uno de los apartados. Se valoraban económicamente aquellas ofertas que
hubieran superado los mínimos técnicos requeridos, mediante apertura pública de las ofertas
económicas presentadas, pudiendo, posteriormente, los licitadores presentar una segunda oferta
económica. Finalmente, se adjudicaba a la oferta económica más valorada.
En el Lote I solo presentó oferta una empresa, que obtuvo una puntuación técnica de 75,75, Aena
no solicitó mejoras técnicas, adjudicándose a este único licitador.
En el lote II presentan ofertas dos empresas; ambas presentaron tanto ofertas técnicas como
económicas mejoradas, adjudicándose finalmente a la empresa que presentó una mejor oferta
económica, que era a su vez la adjudicataria del lote I.
Ambos lotes se adjudicaron a la misma empresa, que era distinta a la del contrato precedente.
Destaca en este expediente la escasa concurrencia, que puede deberse al alto nivel de exigencia a
los licitadores por los elevados volúmenes de negocio e importe de fianza (un total de 2,9 millones
de euros para los dos lotes) que se les requería.
Se formalizó un único contrato para los dos lotes el 18/04/2013 por un importe total de 314,5
millones de euros. Siendo el importe de los Lotes I y II de 147,6 y 166,9 millones, respectivamente.
30 Tribunal de Cuentas
El adjudicatario se comprometió a realizar durante la ejecución del contrato unas inversiones
totales en los lotes I y II de 11,5 y 11,6 millones de euros, de los que a febrero de 2017 se habían
ejecutado 10,3 y 8,1 millones, respectivamente.
Las rentas mínimas garantizadas ofertadas por la empresa adjudicataria fueron mayores que el
importe mínimo que figuraba en los pliegos en un 6%y un 20% para el Lote I y el Lote II,
respectivamente. En el Lote II la renta mínima garantizada ofertada por la empresa adjudicataria
superó en un 8 % a la otra oferta presentada.
Los siguientes cuadros comparan la RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por
Aena, resultante de aplicar el margen ofertado a las ventas reales del arrendatario:
CUADRO Nº 11: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas
garantizadas
(en miles de euros)
AÑO RMGA
CONTRATO FACTURACIÓN DIFERENCIA %
C/MAD/189/12 Lote I
2013 5.009
5.018
9
0
2014
9.136 8.076 -1.060 -12
2015 11.366
9.827
-1.539
-14
2016
12.640 11.426 -1.214 -10
C/MAD/189/12 Lote II
2013 5.522
5.507
-15
0
2014 10.072 8.601 -1.471 -15
2015 12.531
10.411
-2.120
-17
2016
13.935 12.138 -1.797 -13
El importe adicional para alcanzar la RMGA ofertada por la empresa adjudicataria fue facturado y
cobrado por Aena como ya se ha indicado en el epígrafe II.2.1.1. ASPECTOS GENERALES
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
II.2.1.5. EXPEDIENTE C/MAD/025/13
El expediente C/MAD/025/13, arrendamiento de seis puntos de ventas para la explotación de la
actividad de cambio de moneda, devolución de IVA, reembolso de bonos y transferencia de dinero
en la terminal 4 y satélite del aeropuerto de Madrid/Barajas, tiene por objeto arrendar seis espacios
de superficie reducida (entre 15 y 25 m2) que no llevaban aparejados superficies de apoyo, por un
periodo de 5 años
Aena publicó en la web el anuncio de licitación el 12 de marzo de 2013, dando un plazo de 21 días
naturales para la presentación de ofertas que, posteriormente, fue ampliado a 40 días. Asimismo,
durante el plazo para presentar ofertas se produjeron ciertas modificaciones de poca relevancia
que, junto con algunas aclaraciones para resolver las dudas planteadas por los licitadores, fueron
publicándose en la web de la Sociedad según lo manifestado por Aena. En el expediente no queda
constancia de la fecha de todas esas publicaciones, salvo correos electrónicos que anuncian o
confirman la publicación pero que no indican la fecha en la que se publicaron esas modificaciones
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 31
de plazo5. La ampliación de plazo una vez publicado el plazo para presentar ofertas, puede afectar
a la competencia, en tanto que pueden existir posibles licitadores que inicialmente hubieran
decidido no participar en la licitación por no tener tiempo suficiente para presentar adecuadamente
una oferta que resultarían perjudicados, favoreciendo, en su caso, a aquellos que hubieran
solicitado una ampliación de plazo y, en general, a todos los licitadores que hicieron uso del tiempo
adicional que supuso la ampliación de plazo. Por ello solo debería ser admisible en los casos que
resulte estrictamente necesario.
De igual forma que en expedientes anteriores, en este expediente C/MAD/025/13 se estableció
que, en caso de que el licitador cumpliera requisitos administrativos y de solvencia técnica y
económica-financiera, se valoraría la oferta técnica hasta un máximo de 30 puntos, de los 100 a los
que, como máximo, podía llegar la puntuación global, teniendo que obtener un mínimo de 24
puntos para pasar a la valoración de la correspondiente oferta económica. La oferta técnica se
dividía en apartados: idea comercial de negocio, plan de marketing, personal y diseño de locales,
con una puntuación máxima de 10, 10, 5 y 5, respectivamente, debiendo de obtener, al menos, el
50% de la puntuación máxima en cada uno de los apartados. Los 70 puntos restantes de la
valoración global se correspondían con la puntuación dada a la oferta económica.
En este procedimiento participaron dos empresas interesadas, llegando en ambos casos a valorar
su oferta técnica y su oferta económica, resultando adjudicatario el que obtuvo mayor puntuación,
tanto técnica como económica. El importe de adjudicación del contrato ascendió a 27,4 millones de
euros, formalizándose el contrato el 26 de septiembre de 2013.
La renta mínima garantizada actualizada, según los criterios financieros previstos en los pliegos, de
la oferta de la adjudicataria era un 91% mayor que la prevista en los pliegos y un 4% mayor que la
ofertada por la otra empresa licitadora.
El siguiente cuadro compara la RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por Aena,
resultante de aplicar el margen ofertado a las ventas reales del arrendatario:
CUADRO Nº 12: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato
(en miles de euros)
C/MAD/025/13
AÑO RMGA
CONTRATO FACTURACION DIFERENCIA %
2014 5.134 4.717 -417 -8%
2015 5.340 5.848 508 10%
2016
5.554 5.249 -305 -5%
El importe adicional para alcanzar la RMGA ofertada por la empresa adjudic ataria fue
facturado y cobrado por Aena como ya se ha indicado en el epígrafe II.2.1.1. ASPECTOS
GENERALES
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
5 El formulario al que se refiere la alegación de Aena, generado automáticamente por la aplicación SAP GEAC O, no se aportó durante
los trabajos de la fiscalización y tampoco se acompaña a las alegaciones.
32 Tribunal de Cuentas
II.2.1.6. EXPEDIENTE C/MAD/051/13
En este expediente, Arrendamiento de cinco locales destinados a la exploración de la actividad de
moda y complementos monomarca, en régimen “duty free” y “duty paid”, para cinco arrendatarios
en el aeropuerto de Madrid/Barajas; cada uno de los 5 locales objeto de arrendamiento estaba
destinado a una marca distinta. Los locales eran contiguos y de dimensiones similares y cada uno
de ellos llevaba asociado unos locales de apoyo (almacenes). La superficie de los locales
comerciales y de sus almacenes asociados es la siguiente:
CUADRO Nº 13: Superficie de cada local y del almacén que le corresponda
LOCAL COMERCIAL
ALMACÉN QUE LE
CORRESPONDE
IDENTIFICACIÓN SUPERFICIE EN m26
SUPERFICIE
EN M m2
2
T4.1-29
102,2
60
T4.1-30
91,06
42
T4.1-31
102,79
65
T4.1-32
134,49
93
T4.1-33
131,66
72
TOTAL EXPEDIENTE 562,2 332
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
Aena consideró que los cinco locales comerciales con sus cinco locales de apoyo asociados eran
muy parecidos atendiendo a su ubicación y tamaño, por lo que incluyó en los pliegos las mismas
cifras de RMGA y el mismo porcentaje de margen sobre ventas para todos los locales.
De acuerdo con los pliegos, los licitadores podían presentar hasta cinco ofertas, siempre que cada
oferta se refiriese a una marca distinta. En cada oferta se debía indicar el orden de preferencia de
los locales. Una misma marca podía presentarse por diferentes licitadores, considerándose ofertas
distintas y a todos los efectos independientes.
Aena publicó en la web el anuncio de licitación el 3 de mayo de 2013, dando un plazo de 50 días
naturales para la presentación de ofertas que, posteriormente, fue ampliado, informándose de ello
en la web, hasta un total de 9 días naturales (hasta el 1 de julio). En el expediente no queda
constancia de la fecha en que se publicó en la web la ampliación del plazo, únicamente correos
electrónicos que anuncian o confirman la publicación pero que no indican la fecha en la que se
publicaron esas modificaciones de plazo. Respecto a la ampliación de plazo para la presentación
de ofertas, resulta aplicable a este contrato lo señalado para el expediente C/MAD/025/13.
De acuerdo con lo dispuesto en los pliegos, en el caso de que el licitador cumpliera los requisitos
administrativos y de solvencia técnica y económica-financiera, se valoraba su oferta técnica hasta
un máximo de 30 puntos de los 100 a los que, como máximo, podía llegar la puntuación global,
teniendo que obtener un mínimo de 24 puntos para pasar a la valoración de la correspondiente
oferta económica. La oferta técnica se dividía en apartados: modelo de negocio, diseño de locales,
modelo de gestión y mejoras en el plazo de ejecución con una puntuación de 15, 8, 5 y 2,
respectivamente, debiendo de obtener, al menos, el 60% de la puntuación máxima en cada uno de
los apartados. Los 70 puntos restantes de la valoración global se correspondían con la puntuación
de la oferta económica.
6Datos obtenidos de los contratos.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 33
A la licitación se presentaron ocho empresas representando a diez marcas distintas. Se valoraron
las ofertas técnicas de todas ellas, obteniendo una de ellas una valoración técnica de 19,25 puntos,
por debajo del mínimo de 24 puntos requerido, por lo que, de acuerdo con los pliegos, quedaría
excluida del procedimiento de adjudicación sin que se valorarse su oferta económica. Sin embargo,
esta oferta se valoró económicamente junto con las otras ofertas, aunque no resultó adjudicataria
de ningún local por ser su valoración global inferior a la de las que resultaron adjudicatarias. Las
adjudicaciones recayeron en las cinco mejores ofertas en puntuación global. El importe de la sexta
mejor oferta global era un 1% superior a los de las adjudicatarias que con su puntuación global
quedaron en cuarto y quinto lugar. Estos contratos han superado la renta mínima garantizada
establecida en los pliegos, actualizada según los criterios financieros previstos en los pliegos, en un
72%, 40%, 22%, 2% y 2%, respectivamente, en cada uno de los cinco contratos.
Los contratos se formalizaron entre el 24 de octubre de 2013 y el 9 de enero de 2014 por un total
de 12,7 millones de euros. La duración que figura en los pliegos de los contratos es de seis años,
con el límite del final de octubre de 2020. Sin embargo en los contratos firmados consta que la
duración del contrato es hasta el 31 de octubre de 2020, lo que supone que la duración de cada
uno de los contratos supere entre 7 y 9 meses el periodo de seis años previsto en los pliegos.
Los importes de los contratos de los locales T4.1-29; T4.1-30; T4.1-31; T4.1-32 y T4.1-33
ascendieron a 2,8; 2,1; 3,4; 2,4 y 2 millones de euros y las inversiones totales previstas (inicial, final
y, en su caso, adicional) en estos contratos a 0,4; 0,4; 0,4; 0,7 y 0,2 millones, respectivamente. De
acuerdo con los pliegos y la documentación facilitada por Aena, a finales de 2015 debería haberse
justificado la realización de la inversión inicial, por un total de 2 millones para el conjunto de los
cinco contratos; sin embargo, a la fecha de realización de los trabajos de esta Fiscalización, solo
había cumplido con este requisito el contrato del local que tenía la inversión menor7.
Los siguientes cuadros comparan la RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por
Aena, resultante de aplicar el margen ofertado a las ventas reales del arrendatario:
7 En sus alegaciones Aena manifiesta que prácticamente toda la inversión comprometida se ha r ealizado, justificando dicha
afirmación con una relación de co ntratos vinculados a este expediente de contratación, inf ormación que no ha podido ser
contrastada por el Tribunal de Cuenta s.
34 Tribunal de Cuentas
CUADRO Nº 14: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato
(en miles de euros)
AÑO RMGA
CONTRATO FACTURACION DIFERENCIA %
C/MAD/051/13 Local T4.1-29
2014
241
179
-62
-26
2015
375 269 -106 -28
2016
400 257 -143 -36
C/MAD/051/13 Local T4.1-30
2014
184
152
-32
-17
2015
274
248
-26
-9
2016
291
271
-20
-7
C/MAD/051/13 Local T4.1-31
2014
341 172 -169 -50
2015
487
252
-235
-48
2016
504 273 -231 -46
C/MAD/051/13 Local T4.1-32
2014
236 141 -95 -40
2015
330 341 11 3
2016 351 275 -76 -22
C/MAD/051/13 Local T4.1-33
2014
165 117 -48 -29
2015
275
233
-42
-15
2016
285 262 -23 -8
El importe adicional para alcanzar la RMGA ofertada por la empresa adjudic ataria fue
facturado y cobrado por Aena como ya se ha indicado en el epígrafe II.2.1.1. ASPECTOS
GENERALES
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
II.2.1.7. EXPEDIENTE C/MAD/053/13
El expediente C/MAD/053/13, “Arrendamiento de dos locales destinados a la explotación de la
actividad de moda y complementos multimarca de lujo en régimen “Duty Free” y “Duty Paid” en el
aeropuerto de Madrid/Barajas”, tenía por objeto dos locales comerciales con una superficie de
1035,7 m2 (900 dedicados a atención al público y 135,7 dedicados a superficie de apoyo) y 236,3
m2, y llevaban asociados dos almacenes de 59,5 y 101,7 m2. La duración del contrato era de 7
años. En los pliegos se orientaba sobre el tipo de marca y detallaba los artículos que se podían
vender en los dos locales comerciales.
Para los licitadores que cumplieran los requisitos administrativos y de solvencia técnica y
económica-financiera se valoraba su oferta técnica. Para seguir en el procedimiento, la valoración
técnica debía alcanzar el umbral de los 80 puntos sobre un total de 100. De la oferta técnica se
valoraba el modelo de negocio, el plan de diseño de los locales, el modelo de gestión y las mejoras
en el plazo de ejecución, ponderando el 55%, el 25%, el 16% y el 4%, respectivamente,
requiriéndose obtener un mínimo de 60% de la puntuación máxima en cada uno de los apartados.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 35
Una vez superada esta, se abrían los sobres de las ofertas económicas iniciales, dando
oportunidad a presentar ofertas económicas mejoradas, adjudicándose el contrato a la que tuviera
la oferta económica más alta.
Se presentaron a la licitación dos empresas cuyas ofertas fueron valoradas de acuerdo al
procedimiento. Ambas empresas mantuvieron su oferta económica inicial, adjudicándose el
contrato a la que presentó la mayor oferta económica. El contrato se formalizó el 29 de noviembre
de 2013 por un importe, ajustado a la duración del contrato, de 19 millones de euros.
El licitador se comprometía en su oferta a realizar una inversión 3,5 millones de euros, de los que
3,2 millones se correspondían con la inversión inicial que debía realizar el adjudicatario, de la que a
31 de diciembre de 2015 se había realizado y justificado más del 80% requerido en contrato.
La renta mínima garantizada ofertada por la adjudicataria fue un 50% mayor que el importe mínimo
que figuraba en los pliegos y que la segunda mayor oferta. El siguiente cuadro compara la RMGA
ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por Aena, resultante de aplicar el margen
ofertado a las ventas reales del arrendatario.
CUADRO Nº 15: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato
(en miles de euros)
C/MAD/053/13
AÑO RMGA
CONTRATO FACTURACIÓN DIFERENCIA %
2014 971
725
-246
-25
2015
2.292 1.934 -358 -16
2016 2.448
1.938
-510
-21
El importe adicional para alcanzar la RMGA ofertada por la empresa adjudicataria fue facturado
y cobrado por Aena como ya se ha indicado en el epígrafe II.2.1.1. ASPECTOS GENERALES
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
II.2.1.8. EXPEDIENTE C/MAD/132/13
El expediente C/MAD/132/13, Arrendamiento de cuatro locales destinados a la explotación de la
actividad de moda y complementos monomarca de lujo, en régimen duty free y duty paid para
cuatro arrendatarios en el aeropuerto Madrid/Barajas, tiene por objeto el arrendamiento de 4
locales en la Terminal 4- Satélite del aeropuerto de Madrid/Barajas, cada uno de ellos estaba
destinado a una marca distinta. Los locales eran contiguos y de dimensiones similares y cada uno
de ellos llevaba asociado unos locales de apoyo (almacenes), siendo la superficie de los locales
comerciales y de sus almacenes asociados la siguiente:
36 Tribunal de Cuentas
CUADRO Nº 16: Superficie de cada local y del almacén que le corresponde
LOCAL COMERCIAL ALMACÉN ASOCIADO
IDENTIFICACIÓN SUPERFICIE EN m2 SUPERFICIE EN m2
T4S 1-9
84
63
T4S 1-10
79
55
T4S 1-11
91
80
T4S 1-12
92
80
TOTAL EXPEDIENTE 346 278
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
La Sociedad consideraba que los 4 locales comerciales con sus 4 locales de apoyo asociados eran
muy parecidos, atendiendo a su ubicación y tamaño, por lo que incluyó en los pliegos las mismas
cifras mínimas de RMGA y el mismo porcentaje de margen sobre ventas para todos los locales.
De acuerdo con los pliegos, los licitadores podían presentar ofertas por varias marcas, aunque
cada marca solo podría ser adjudicataria de uno de los locales. Los locales se asignarían a cada
adjudicatario por orden de puntuación global obtenida en la licitación y de acuerdo con el orden de
preferencia presentado junto con las ofertas por el adjudicatario.
Aena publicó en la web el anuncio de licitación el 23 de septiembre de 2013, dando un plazo de 21
días naturales para la presentación de ofertas que posteriormente fue ampliado sucesivamente,
informándose de ello en la web, hasta un total de 46 días laborables (hasta el 8 de noviembre). En
el expediente no queda constancia de la fecha de todas esas publicaciones, excepto por los
correos electrónicos que anuncian o confirman la publicación pero que no indican la fecha en la que
se publicaron esas modificaciones de plazo8. Al respecto, se reitera lo expuesto para casos
similares de ampliación de plazos para la presentación de ofertas en otros contratos analizados que
figuran en las páginas precedentes de este Informe.
De acuerdo con lo dispuesto para las distintas fases del procedimiento de adjudicación de este
expediente, en caso de que el licitador cumpliera requisitos administrativos y de solvencia técnica y
económica-financiera se valoraría la oferta técnica hasta un máximo de 30 puntos, de los 100 a los
que, como máximo, podía llegar la puntuación global, teniendo que obtener un mínimo de 24
puntos para pasar a la valoración de la correspondiente oferta económica. La oferta técnica se
dividía en apartados: modelo de negocio, diseño de locales, modelo de gestión y mejoras en el
plazo de ejecución, con una puntuación de 15, 8, 5 y 2, respectivamente, debiendo de obtener, al
menos, el 60% de la puntuación máxima en cada uno de los apartados. Los 70 puntos restantes de
la valoración global se correspondían con la puntuación dada a la oferta económica. Para el caso
de que distintos licitadores presentaran oferta para una misma marca, se abriría un segundo turno
en el que esos licitadores presentarían una segunda oferta por esa marca.
El análisis de la documentación del expediente muestra que el viernes 8 de noviembre de 2013
terminó el plazo para la presentación de la documentación administrativa y de las ofertas y el lunes
11 se emitió el informe de valoración de las ofertas técnicas. Dada la proximidad de las fechas, en
términos de días laborables, se solicitó el registro de las fechas concretas en las que cada licitador
habría presentado su oferta, en orden a verificar si el análisis de la oferta técnica habría
8 El formulario al que se refiere la alegación de Aena, g enerado automáticamente por la aplicación SAP GEACO, no se aportó durante
los trabajos de la fiscalización y tampoco se acompaña a las alegaciones.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 37
comenzado antes de expirar el plazo de presentación de ofertas, pero el documento de registro de
la presentación en plazo no indicaba la fecha concreta en que se había producido la presentación.
De acuerdo con lo manifestado por Aena, no existía ningún registro que indicara este aspecto9.
A la licitación se presentaron seis empresas licitadoras, cinco de ellas presentaban una única
marca y la otra presentó cuatro marcas. Todas ellas llegaron a presentar oferta económica y para
el caso en que dos licitadores presentaron una misma marca se abrió un segundo turno en el que
cada uno de ellos presentó una oferta mejorada. Finalmente los locales se adjudicaron a tres
empresas distintas, firmándose un contrato por cada local, que de acuerdo con las ofertas
presentadas tenían una renta mínima garantizada y un margen variable para el cálculo de la renta
de explotación distintos para cada contrato. Las tres mejores ofertas en puntuación global coinciden
con las tres ofertas con la mejor puntuación en la oferta económica, mientras que la cuarta por
puntuación global se corresponde con la sexta mejor oferta económica, siendo la variación con
respecto a la cuarta y a la séptima mejores ofertas económicas inferior al 5% en cada caso. Estos
contratos han superado la renta mínima garantizada establecida en los pliegos, actualizada según
los criterios financieros previstos en los pliegos, en un 51%, 38%, 36% y 16%, en cada uno de los 4
contratos.
Los contratos se formalizaron el 9 de enero de 2014 por un importe total de 12,7 millones de euros.
Los importes de cada uno de los contratos de los locales fueron los siguientes: 3,2 millones para el
T4S 1-9, 2,7 millones para el T4S 1-10, 3,4 millones para el T4S 1-11 y 3,4 millones para el T4S 1-
12 y las inversiones previstas en estos contratos fueron de 0,4; 0,5; 0,3 y 0,8 millones,
respectivamente. De acuerdo con los pliegos y la documentación facilitada por Aena, a finales de
2015 los adjudicatarios deberían haber justificado la realización de, al menos, el 80% de la
inversión; sin embargo, a principios de 2017, solo había cumplido con este requisito el contrato que
tenía prevista la inversión menor10.
Los siguientes cuadros comparan la RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por
Aena, resultante de aplicar el margen ofertado a las ventas reales del arrendatario:
9 Aena remite como anexo a sus alegaciones un certifi cado del Jefe de la División de Servicios Generales, expedido el 26 d e abril de
2018, con la fecha y hora de entrada en el Registro General de Aena de las ofertas. Según este certificado, las ofertas se recibiero n el
jueves 7 y el viernes 8 de noviembre d e 2013. Esta información no fue proporcionada al equipo fiscalizador a pesar de haber sido
solicitada durante los trabajos de la fiscalización.
10 En sus alegaciones Aena manifiest a que toda la inversión comprometida se ha realizado, justificando dicha afirmación con una
relación de contratos vinculados a este expediente de contratación, información que no ha podido ser contrastada por el Tribunal de
Cuentas.
38 Tribunal de Cuentas
CUADRO Nº 17: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato
(en miles de euros)
AÑO
RMGA
CONTRATO
FACTURACION
DIFERENCIA %
Contrato local T4.1-9
2014
199 94 -105 -53
2015
433
281
-152
-35
2016
457 319 -138 -30
Contrato local T4.1-10
2014
150 100 -50 -33
2015 367 274 -93 -25
2016
391
215
-176
-45
Contrato local T4.1-11
2014
264
214
-50
-19
2015
412 263 -149 -36
2016
446
278
-168
-38
Contrato local T4.1-12
2014
140 99 -41 -29
2015
479
316
-163
-34
2016 510 328 -182 -36
El importe adicional para alcanzar la RMGA ofertada por la empresa
adjudicataria fue facturado y cobrado por Aena como ya se ha indicado en el
epígrafe II.2.1.1. ASPECTOS GENERALES
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
II.2.1.9. EXPEDIENTE C/ACE/095/13
El expediente C/ACE/095/13 de Arrendamiento del Lote I y II de 5 locales cada uno, destinados a la
explotación de la actividad de restauración, multitienda, máquinas expendedoras de bebidas y
alimentos, máquinas de tabaco y máquinas recreativas infantiles en los terminales T1 y T2 del
aeropuerto de Lanzarote, tenía por objeto arrendar 5 locales comerciales y 2 locales de apoyo en
cada Lote, con una superficie total en el Lote I de 2.697 y 216 m2 y en el Lote II de 1062 y de 220
m2, respectivamente.
El uso de los locales comerciales debía ser la explotación directa, única y exclusivamente para el
negocio de restauración y para la venta de los artículos detallados en el anexo del contrato. El
destino de cada uno de los locales figuraba descrito en el pliego, dedicándose la mayoría de ellos a
restauración (cafeterías, “bocadillería”, cervecería y restaurante “fastfood”). El objeto del Lote II,
además, incluía 37 máquinas expendedoras de bebidas y alimentos (21 para el público y 16 para
trabajadores), 4 máquinas expendedoras de tabaco y 8 máquinas recreativas infantiles. Los pliegos
establecían una duración del contrato de 8 años.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 39
En el caso de que el licitador cumpliera los requisitos administrativos y de solvencia se pasaría a
valorar la oferta técnica hasta un máximo de 100 puntos, teniendo que obtener un mínimo de 60;
las que alcanzaran este mínimo continuarían en el proceso, realizando una exposición de su oferta
técnica a Aena. En base a ella, la Sociedad podía indicar a los licitadores aspectos a mejorar de su
oferta, que estos debían tener en cuenta, presentando una oferta mejorada que se volviera a
valorar, debiendo en este caso alcanzar un mínimo de 80 puntos sobre 100. Ambas valoraciones
se realizaban por apartados: modelo de negocio, plan de recursos humanos y diseño de los
locales, con una puntuación de 50, 25 y 25 puntos, respectivamente, debiendo obtener, al menos,
el 50% de la puntuación máxima en cada uno de los apartados. Se valoraban económicamente
aquellas ofertas que hubieran alcanzado los mínimos técnicos requeridos, mediante la apertura
pública de las ofertas económicas presentadas, pudiendo los licitadores presentar una segunda
oferta económica. Finalmente, se adjudicaría a la oferta económica más valorada.
Participan en la licitación cuatro empresas, que presentaron sus ofertas para el Lote I y solo dos de
ellas para el Lote II. Todas las ofertas llegaron a valorarse económicamente, salvo una de ellas,
cuya oferta técnica mejorada no llegó a la puntuación mínima exigida de 80 puntos. Todos las
empresas licitadoras cuya oferta económica inicial se valoró presentaron una segunda oferta. Las
empresas que resultaron adjudicatarias eran distintas de las que ocuparon los locales
anteriormente.
Los contratos se formalizaron el 14 de enero de 2014 para el Lote I y el 13 de enero de 2014 para
el Lote II, por importe de 15 y 12 millones de euros, respectivamente.
Los contratos incluían una inversión total mínima de 2,7 y 1,3 millones de euros para los lotes I y II,
que se podía llevar a cabo a lo largo del periodo de duración del contrato. A febrero de 2017 la
inversión ejecutada había superado el mínimo en el Lote I y el 97% del mínimo en el Lote II.
La renta mínima garantizada actualizada, según los criterios financieros previstos en los pliegos, de
las ofertas de las adjudicatarias en los Lotes I y II fueron, respectivamente, un 28% y un 7%
mayores que las previstas en los pliegos y un 25% y un 7% mayores que la segunda mejor oferta.
El siguiente cuadro compara la RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por Aena,
resultante de aplicar el margen ofertado a las ventas reales del arrendatario:
CUADRO Nº 18: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato
(en miles de euros)
AÑO RMGA
CONTRATO FACTURACIÓN DIFERENCIA %
C/ACE/095/13 Lote I
2014
1.423 1.739 316 22
2015
1.618
1.942
324
20
2016
1.701 2.334 633 37
C/ACE/095/13 Lote II
2014
1.144 1.457 313 27
2015 1.264 1.942 678 54
2016
1.357
2.236
879
65
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
40 Tribunal de Cuentas
II.2.1.10. EXPEDIENTE C/BAR/104/13
El expediente C/BAR/104/13, Arrendamiento de 7 locales y superficies destinados a la instalación y
explotación de locales modulares tipo kiosco destinados a la actividad de cambio de moneda y
devolución de IVA en el Aeropuerto de Barcelona-El Prat, tiene por objeto el arrendamiento de
estos espacios en diferentes localizaciones de las terminales 1 y 2 del aeropuerto de Barcelona;
cinco de ellos, que ocupan superficies de 12 a 21 m2, se destinan a la actividad de cambio de
moneda y los otros dos, de 12 y 39 m2, se destinan tanto a cambio de moneda como a devolución
de IVA. La duración del contrato es de cinco años.
Aena publicó en la web el 7 de agosto de 2013 el anuncio de licitación, donde se indicaba que se
podían presentar ofertas hasta el 23 de septiembre que posteriormente fue ampliado al día 30 de
ese mes. De acuerdo con la información facilitada por la Sociedad, la ampliación se justificó en que
una empresa extranjera pidió información sobre la posibilidad de presentarse, ya que al no operar
en España necesitaba solicitar la preceptiva autorización del Banco de España y no creía posible
recibirla antes de terminar el plazo de presentación de ofertas. La Sociedad, tras consultar con su
Departamento Jurídico, informó a la empresa interesada que, aunque para adjudicar el contrato
fuera preceptiva tal autorización, si no se incluyese en la documentación administrativa se
consideraría una falta subsanable, por lo que tendrían tiempo de recibirla en caso de resultar
adjudicataria. A pesar de ello, la Sociedad amplió el plazo 7 días. En relación con esta ampliación
de plazo, resulta aplicable lo ya señalado para el expediente C/MAD/025/13.
De acuerdo con lo dispuesto en los pliegos, se estableció que, en caso de que el licitador cumpliera
requisitos administrativos y de solvencia técnica y económica-financiera, se valoraría la oferta
técnica. La oferta técnica se dividía en apartados: idea comercial de negocio, plan de marketing,
personal y diseño de locales, cada uno de estos apartados tenía una puntuación máxima de 55, 25,
10 y 10 y debía alcanzar una puntuación mínima de 33; 15; 9,6 y 2,4, respectivamente. La
valoración global de las ofertas se refería únicamente a la oferta económica, no considerándose la
valoración de la oferta técnica para esta valoración global.
En este procedimiento participaron tres empresas interesadas, llegando en los tres casos a la
apertura de la oferta económica. Una de estas empresas quedó excluida por no adecuarse su
oferta económica a lo solicitado en los pliegos, por lo que solo se valoraron las otras dos ofertas,
adjudicándose el contrato a la oferta económica superior. El importe de adjudicación del contrato
fue de 17,7 millones de euros, formalizándose el contrato el 16 de enero de 2014.
La RMG actualizada, según los criterios financieros previstos en los pliegos, de la oferta de la
adjudicataria era un 132% mayor que la prevista en los pliegos y un 7% mayor que la ofertada por
la otra empresa licitadora.
El siguiente cuadro compara la RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por Aena,
resultante de aplicar el margen ofertado a las ventas reales del arrendatario:
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 41
CUADRO Nº 19: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato
(en miles de euros)
BCN/104/13
AÑO RMGA
CONTRATO
FACTURACIÓN
DIFERENCIA
%
2014
2.858
2.054
-804
-28
2015
3.389 3.651 262 8
2016
3.525
3.354
-171
-5
El importe adicional para alcanzar la RMGA ofertada por la empresa
adjudicataria fue facturado y cobrado por Aena como ya se ha indicado en el
epígrafe II.2.1.1. ASPECTOS GENERALES
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
II.2.1.11. EXPEDIENTE C/BCN/061/13
El expediente C/BCN/061/13, Arrendamiento de 2 locales destinados a la explotación de la
actividad de moda y multimarca de lujo en régimen de lujo, en régimen de “Duty free” y “Duty paid”,
en el aeropuerto de Barcelona-el Prat, tenía por objeto un local comercial en la terminal 1 de 690
m2, con un local asociado de 104 m2 y un local comercial en la terminal 2 de 214 m2, con un
almacén asociado de 38,55 m2.
Los pliegos establecían como actividad a desarrollar en el local, la explotación única y exclusiva del
negocio de moda y complementos ligados a determinadas marcas de lujo, detallando el tipo de
artículo que se podría vender en cada local y un periodo de arrendamiento de 7 años.
Según disponía el procedimiento de adjudicación, en caso de que el licitador cumpliera requisitos
administrativos y de solvencia técnica y económica-financiera, se valoraría la oferta técnica. Para
seguir en el procedimiento, la valoración técnica debía alcanzar el umbral de los 80 puntos sobre
un total de 100 puntos. De la oferta técnica se valorarían los siguientes aspectos: modelo de
negocio, plan de diseño de los locales, modelo de gestión y mejoras en el plazo de ejecución,
ponderando el 55%, 25%, 16% y 4%, respectivamente, requiriéndose obtener un mínimo de 60%
de la puntuación máxima en cada uno de los apartados. Una vez superada esta, se abrirían los
sobres de las ofertas económicas presentadas, adjudicándose el contrato al licitador que hubiera
presentado una mayor oferta económica.
Se presentó a la licitación solo una empresa, valorándose su oferta de acuerdo al procedimiento y,
finalmente, se le adjudicó el contrato. El contrato se formalizó el 2 de abril de 2014, siendo el
importe de adjudicación del contrato, ajustado a la duración del contrato, de 15,2 millones de euros.
El licitador se comprometió en su oferta a realizar una inversión 2,7 millones de euros a lo largo de
la duración del contrato. Se ha comprobado que la inversión realizada por el adjudicatario era ya
superior a esta cifra a 31 de diciembre de 2015.
La renta mínima garantizada ofertada por adjudicataria fue un 57% mayor que el importe mínimo
que figuraba en los pliegos. El siguiente cuadro compara la RMGA ofertada por el adjudicatario y el
importe facturado por Aena, resultante de aplicar el margen ofertado a las ventas reales del
arrendatario:
42 Tribunal de Cuentas
CUADRO Nº 20: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato
(en miles de euros)
C/BCN/061/13
AÑO RMGA
CONTRATO FACTURACIÓN DIFERENCIA %
2014
993
360
-633
-64
2015
2.279
1.294
-985
-43
2016
2.348
1.260
-1.088
-46
El importe adicional para alcanzar la RMGA ofertada por la empresa adjudic ataria fue
facturado y cobrado por Aena como ya se ha indicado en el epígrafe II.2.1.1. ASPECTOS
GENERALES
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
II.2.1.12. EXPEDIENTE C/TFN/033/14
El expediente C/TFN/033/14, arrendamiento de cinco puntos para la explotación de la actividad de
restauración y cuarenta y tres máquinas expendedoras, en el aeropuerto de Tenerife-Norte, preveía
en sus pliegos que cada uno de los cinco puntos de restauración se dedicasen a una de las
siguientes actividades: “Cervecería, cafetería, bocadillería y sandwichería natural y
restaurante+fastfood”. De las 43 máquinas expendedoras de bebidas y alimentos 25 se ubicarían
en zona pública y 18 en zona restringida al público. Los 5 puntos de restauración y las 43 máquinas
expendedoras ocupaban una superficie total de 1.594 m2 y de 43 m2, respectivamente. La duración
del contrato es de 8 años.
Según el procedimiento de adjudicación, para los licitadores que cumplieran los requisitos
administrativos y de solvencia se valoraría su oferta técnica hasta un máximo de 100 puntos,
teniendo que obtener un mínimo de 60. Las ofertas que alcanzaran este mínimo continuarían en el
proceso, realizando una exposición de su oferta técnica a Aena, en base a la cual la Entidad podría
indicar a los licitadores aspectos a mejorar de su oferta, que estos debían tener en cuenta,
presentando una oferta mejorada que se volvería a valorar, debiendo alcanzar en este caso un
mínimo de 80 puntos sobre 100. Ambas valoraciones se realizaban por apartados: modelo de
negocio, plan de recursos humanos, y plan de inversión, con una puntuación de 50, 25 y 25 puntos,
respectivamente, debiendo de obtener al menos el 50% de la puntuación máxima en cada uno de
los apartados. Se valoraban económicamente aquellas ofertas que hubieran alcanzado los mínimos
técnicos requeridos. Se abrirían públicamente las ofertas económicas presentadas, pudiendo los
licitadores presentar una segunda oferta económica. Finalmente, se adjudicaría el contrato a la
oferta económica más alta.
Presentaron ofertas dos empresas, que continuaron en el procedimiento hasta la valoración de las
ofertas económicas, adjudicándose el contrato a la oferta económica más elevada. El contrato se
firmó el 1 de julio de 2014 por un importe, ajustado a la duración del contrato, de 13,7 millones de
euros.
El licitador se comprometía en su oferta a realizar una inversión total 1,4 millones de euros (1,1
millones de inversión inicial y 0,3 millones de reposición). Los pliegos preveían que en los primeros
seis meses se hubieran realizado el 80% de la inversión inicial; de acuerdo con el informe de
auditoría de la inversión realizado por un experto independiente, a febrero de 2017 solo se había
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 43
justificado el 51,2% de la inversión inicial comprometida y, sin embargo, a esa fecha, ya se había
realizado inversión de reposición por un 257% del importe previsto. En cualquier caso, el total
invertido a esa fecha suponía más del 90% de la inversión total comprometida.
La renta mínima garantizada ofertada por adjudicataria superó en un 17% el importe mínimo que
figuraba en los pliegos y en un 13% a la segunda mayor oferta. El siguiente cuadro compara la
RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por Aena, resultante de aplicar el margen
ofertado a las ventas reales del arrendatario.
CUADRO Nº 21: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato
(en miles de euros)
TFN/033/14
AÑO RMGA
CONTRATO FACTURACIÓN DIFERENCIA %
2014 661 616 -45 -7
2015
1.402 1.291 -111 -8
2016
1.499
1.553
54
4
El importe adicional para alcanzar la RMGA ofertada por la empresa adjudicataria fue facturado
y cobrado por Aena como ya se ha indicado en el epígrafe II.2.1.1. ASPECTOS GENERALES
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
II.2.1.13. EXPEDIENTE C/BCN/069/14.
El expediente C/BCN/069/14, Arrendamiento de un local destinado a la explotación de la actividad
de moda y complementos en la terminal T I del aeropuerto de Barcelona/el Prat, tenía por objeto
arrendar las siguientes superficies: un local comercial de 709 m2 y un almacén asociado de 130 m2.
Los pliegos establecían que la actividad a desarrollar en el local debía ser la explotación única y
exclusiva del negocio de moda y complementos ligado a una única marca que no fuera de lujo,
detallando el tipo de artículo que se podría vender en el local, por un periodo de arrendamiento de
5 años.
Este expediente se licitó simultáneamente con otros tres, cada uno de los cuales tenía por objeto el
arrendamiento de un local en la misma terminal con una actividad similar al analizado. Los 4 locales
tenían ubicación y características distintas. Los licitadores podían ofrecer distintas marcas,
pudiendo ofertar con una misma marca a uno, a varios o a todos los expedientes, debiendo indicar
el orden de preferencia de los locales.
El procedimiento de adjudicación de este expediente señala que, tras la presentación de la
documentación administrativa y de solvencia y de las ofertas, se llevaría a cabo la verificación del
cumplimiento de requisitos administrativos y de solvencia técnica y económica de los licitadores.
Seguidamente se analizarían las ofertas técnicas de los licitadores que cumplieran esos requisitos.
Para continuar en el procedimiento, la valoración de la oferta técnica debía alcanzar el umbral de
los 80 puntos sobre un total de 100. De la oferta técnica se valoraría la marca, el modelo de gestión
y el diseño del local, siendo la puntuación máxima en cada uno de estos apartados 40, 40 y 20
respectivamente, debiendo alcanzar en cada uno de estos apartados al menos el 60% de esa
puntuación. Una vez superada esta, se abrirían los sobres de las ofertas económicas presentadas y
44 Tribunal de Cuentas
se informaría de ellas a los licitadores, que podrían presentar a los 5 días una segunda oferta que
mejorase la inicial.
El local se adjudicaría a aquella marca por la que el licitador hubiera presentado una mayor oferta
económica, salvo que ya hubiera resultado adjudicatario en uno de los otros 3 expedientes que
estuviera antes en el orden de preferencia presentado en la licitación.
Se presentaron a la licitación dos empresas, llegando ambas a presentar la oferta económica inicial
y una de ellas una oferta de mejora. La renta variable prevista en la mejora siguió siendo inferior a
la oferta inicial presentada por la otra empresa licitadora, teniendo en cuenta que ambos licitadores
conocían cuales eran las ofertas iniciales, no parece tener sentido la mejora presentada, ya que se
seguiría adjudicando el contrato a la mejor oferta inicial y, en caso de que el adjudicatario
desistiese, el licitador que queda no hubiera necesitado mejorar su oferta inicial. Finalmente la
empresa que había presentado mayor oferta económica, también lo hizo con la misma marca en
otro de los locales del expediente, habiendo mostrado preferencia por este último local, por lo que
el local del expediente C/BCN/069/14 se adjudicó a la segunda mejor oferta, por el precio de la
oferta con la mejora.
El contrato se formalizó el 29 de diciembre de 2014 por un importe de 10,1 millones de euros.
El licitador incluyó en su oferta una inversión de 1,1 millones de euros durante todo el periodo de
duración del contrato, habiéndose alcanzado dicho importe a principios de 2016.
La renta mínima garantizada ofertada por la adjudicataria fue un 64,1% mayor que el importe
mínimo que figuraba en los pliegos, porcentaje calculado actualizando las rentas de cada uno de
los ejercicios tanto de las ofertas como de los pliegos. En la mejora presentada por la empresa que
finalmente resultó adjudicataria se incrementó el porcentaje de cálculo de la renta mínima
garantizada, aunque este cambio no influía en la adjudicación, ya que se adjudicaba en función de
la renta de explotación y no de la mínima garantizada.
Las mejoras innecesarias que presentó la empresa que resultó adjudicataria, si bien supusieron
una ventaja para Aena, pudieran deberse a que aquella empresa probablemente no entendió bien
lo indicado en los pliegos, lo que puede indicar una falta de claridad en el procedimiento de
licitación.
El siguiente cuadro compara la RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por Aena,
resultante de aplicar el margen ofertado a las ventas reales del arrendatario:
CUADRO Nº 22: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato
(en miles de euros)
BCN/069/14
AÑO RMGA
CONTRATO FACTURACIÓN DIFERENCIA %
2015 2.009 2.170 161 8
2016
2.017
1.861 -156 -8
El importe adicional para alcanzar la RMGA ofertada por la empresa adjudic ataria fue
facturado y cobrado por Aena como ya se ha indicado en el epígrafe II.2.1.1.
ASPECTOS GENERALES
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 45
II.2.1.14. EXPEDIENTE C/DEC/037/14
El expediente C/DEC/037/14, contrato de arrendamiento para la instalación de estación de telefonía
móvil (tecnología {GSM/GPRS/DCS(2G)} {UMTS/3G} {LTE/4G}), tenía por objeto arrendar las
superficies para la instalación de antenas de telefonía con distintas tecnologías.
Con anterioridad al inicio de este contrato, Aena había realizado estudios sobre la situación de las
antenas instaladas y su estado contractual, resultando que la mayor parte de los contratos
existentes habían finalizado hacía tiempo e, incluso en algunos casos, no se había formalizado el
contrato. Todo ello, sin perjuicio de que, en todo caso, se cobraran puntualmente los importes
pertinentes. Ante esta situación, Aena decidió, por una parte, dotar de una cobertura contractual
formal y por otra, regular, además del arrendamiento de las superficies, las labores de instalación y
mantenimiento de las antenas; pretendía, también, incluir en un único contrato todas las antenas
instaladas, facilitando así la gestión del arrendamiento de las superficies, que hasta ahora suponían
más de 200 relaciones contractuales; además, en el contrato se incluyó la regularización del
suministro de fibra óptica dentro del aeropuerto para interconectar las instalaciones de telefonía
dentro de los aeropuertos.
En el año 2012 se contactó con las cuatro operadoras de telefonía que mantenían antenas en los
aeropuertos, con el objeto de proceder a la regularización de la situación que se acaba de
expuesta.
Se inició una negociación con las operadoras de la que resultó un contrato marco tipo que recogía
el mismo precio unitario y, esencialmente, las mismas condiciones para cada una de las cuatro
operadoras de telefonía, firmándose cuatro contratos marco, uno por cada operadora. De todos los
contratos, el de mayor importe, 10,7 millones, es el que ha sido objeto de análisis, al situarse
cuantitativamente dentro del ámbito objetivo de esta fiscalización.
El contrato marco objeto de análisis se firmó el 7 de enero de 2015. Como contrato marco es de
aplicación tanto a las antenas existentes en el momento de la firma como a las nuevas que se
instalen, dejándose de aplicar a las antenas que se retiren, todo ello sin necesidad de una
modificación formal del contrato.
Se tramitó la pertinente modificación del contrato por la que se autorizaba al Director de
Contratación, para que aprobara la instalación, la desinstalación y el cambio de tecnología de
antenas por petición de las operadoras, siendo todas ellas incidencias comunes de escasa cuantía.
El contrato establece un procedimiento de cálculo del precio distinto al que se venía aplicando.
Anteriormente, el precio se fijaba en función tanto de la tecnología utilizada como de la superficie
ofertada; en el nuevo contrato, pasó a aplicarse solo en base a la tecnología utilizada. De acuerdo
con lo manifestado por Aena, con el nuevo precio se ha conseguido un incremento medio del 6%
de la renta total obtenida en el año 2012, aunque este aspecto no se ha podido comprobar en la
fiscalización al no disponer la Sociedad de documentos que soporten numéricamente tal cálculo11.
11 El documento que ha remitido Aena en sus alegaciones como justificación del cálculo de la renta no se aportó en el momento de la
ejecución de los trabajos de la Fis calización a pesar de haberse solicitado reiteradas veces; por otra parte, Aena no ha aportado la
documentación soporte las cifras utilizadas para el cálculo.
46 Tribunal de Cuentas
II.2.1.15. EXPEDIENTE C/MAD/145/15
El expediente C/MAD/145/15, “Arrendamiento de superficie para la instalación, explotación,
mantenimiento, reposición y recaudación de ocho máquinas de protección de equipaje por
plastificación, precintado u otro sistema en el aeropuerto de Adolfo Suarez Madrid/Barajas”, tiene
por objeto el arrendamiento de ocho superficies donde desarrollar su actividad comercial, con un
total de 130 m2 y de dos superficies de apoyo, con un total de 61,8 m2. Esa actividad comercial
consiste en la instalación, explotación, mantenimiento, reposición y recaudación de ocho máquinas
de protección de equipaje por plastificación, precintado u otro sistema en el aeropuerto de Adolfo
Suarez Madrid-Barajas; y, además, la venta de bolsas y artículos de viaje de pequeño tamaño. La
duración del contrato es de 5 años.
En caso de que el licitador cumpliera requisitos administrativos y de solvencia se valoraría la oferta
técnica hasta un máximo de 30 puntos de los 100 a los que, como máximo, podía llegar la
puntuación global. La oferta técnica se dividía en apartados: idea comercial de negocio, plan de
marketing, personal y diseño de máquinas, con una puntuación máxima de 7, 5, 8 y 10,
respectivamente, debiendo de obtener al menos el 50% de la puntuación máxima en cada uno de
los apartados para pasar a valorar la oferta económica. Los 70 puntos restantes de la valoración
global se correspondían con la puntuación dada a la oferta económica, debiendo obtener al menos
el 50% de esa puntuación máxima en el total de la oferta económica para poder ser adjudicataria.
Presentaron ofertas cuatro empresas que llegaron a valorarse económicamente, resultando
adjudicataria aquella que obtuvo mayor puntuación global. Sin embargo, no consta en el expediente
el acta de apertura del sobre primero en el que se acredita el cumplimiento de los requisitos
administrativos y de solvencia de los licitadores. El contrato se firmó el 30 de diciembre de 2015 por
un importe de 17,5 millones de euros.
La renta mínima garantizada ofertada por adjudicataria fue un 118% mayor que el importe mínimo
que figuraba en los pliegos y un 45% mayor que la segunda mayor oferta. El siguiente cuadro
compara la RMGA ofertada por el adjudicatario y el importe facturado por Aena, resultante de
aplicar el margen ofertado a las ventas reales del arrendatario.
CUADRO Nº 23: Comparativa rentas reales por arrendamiento con respecto a las mínimas
garantizadas en contrato
(en miles de euros)
C/MAD/145/15
AÑO RMGA
CONTRATO FACTURACIÓN DIFERENCIA %
2015 8 3 -5 -63
2016 3.222 3.221 -1 0
El importe adicional para alcanzar la RMGA ofertada por la empresa adjudic ataria fue
facturado y cobrado por Aena como ya se ha indicado en el epígrafe II.2.1.1. ASPECTOS
GENERALES
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
Durante la ejecución de este expediente la empresa adjudicataria incurrió en impagos. Al respecto,
de acuerdo con la información que consta en el expediente, el 28 de septiembre de 2016 la
adjudicataria informó a Aena de la existencia de embaladores “ilegales” en el aeropuerto,
exigiéndole la toma de medidas urgentes para solucionar esta situación. Aena contestó a este
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 47
requerimiento comunicando que por su parte no había incumplido el contrato, reclamando al
contratista todas las cantidades adeudadas e informándole de las consecuencias de no cumplir el
contrato. En esta situación, la empresa adjudicataria solicitó judicialmente medidas cautelarísimas
para, entre otras pretensiones, evitar que se le incautaran o ejecutaran las garantías del contrato.
Mediante auto judicial, estas medidas le fueron denegadas. Finalmente, el 20 de diciembre de
2016, el Consejo de Administración de Aena acordó la resolución del contrato, procediéndose a la
incautación de la garantía y a la ejecución del aval para satisfacer la deuda acumulada al 15 de
marzo de 2017, de 3,1 millones de euros, que incluye los importes impagados más los intereses y
recargos generados.
II.2.2. Contratos de ADIF
II.2.2.1. ASPECTOS GENERALES
Las enajenaciones de inmuebles de ADIF estaban sometidas a lo previsto en la Ley 33/2003, de 3
de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas (LPAP) y a su normativa de
desarrollo. En el periodo 2013-2015, la Entidad tenía implementados procedimientos internos para
la enajenación de sus inmuebles. Estos procedimientos eran acordes con la regulación vigente y,
en general, garantizaban la transparencia, la concurrencia y la adjudicación a la oferta más
ventajosa de manera adecuadamente eficaz y eficiente. Las actuaciones que la Entidad llevó a
cabo para la enajenación de sus inmuebles en los contratos analizados seguían lo previsto en sus
procedimientos internos y en la normativa de aplicación.
Los arrendamientos de los inmuebles de ADIF estaban sometidos a derecho privado, que no
determina los procedimientos a seguir al arrendar. Hasta junio de 2015, la Entidad no tenía
establecidos formalmente procedimientos de arrendamiento, si bien seguía una serie de pautas que
estaban de acuerdo con el procedimiento formal que posteriormente se aprobó. Este procedimiento
regula de una manera muy somera las fases de la licitación de los arrendamientos, sin hacer
referencia a aspectos como: plazo mínimo para la presentación de la documentación administrativa
y de solvencia, de las ofertas y, en su caso, de las solicitudes de participar; tipo de procedimiento
(abierto y restringido); criterios de adjudicación; mesa de contratación u órgano similar; posibilidad
de asistencia de técnicos en la valoración de las ofertas técnicas; apertura y revisión de la
información remitida por los licitadores relativa a los aspectos administrativos y de solvencia y a las
ofertas; informes de valoración de las ofertas; y comunicación de la adjudicación a los licitadores
que no han resultado adjudicatarios. No obstante, en relación con las mesas de contratación que
asisten a los órganos de contratación en la tramitación de expedientes con concurrencia de ofertas,
la Dirección de Patrimonio y Urbanismo de ADIF emitió una resolución por la que se determinaba
con carácter general la composición de estas mesas.
Por la Ley 39/2003, de 17 de noviembre, del Sector Ferroviario, la Entidad “Red Nacional de los
Ferrocarriles Españoles” (RENFE) pasó a denominarse Administrador de Infraestructuras
Ferroviarias (ADIF) integrando asimismo al Gestor de Infraestructuras Ferroviarias, ente creado en
1996. La disposición adicional tercera de esta Ley creó la Entidad Pública Empresarial Renfe-
Operadora, cuyo objeto social es la prestación de servicios de transporte ferroviario de viajeros y
mercancías, incluyendo el mantenimiento del material rodante, estableciendo que la citada Entidad
dispondrá de un patrimonio propio, incorporando todos los bienes muebles e inmuebles de RENFE
“que sean necesarios para la prestación del servicio de transporte ferroviario y aquellos que se
48 Tribunal de Cuentas
estimen convenientes para garantizar su equilibrio financiero”. Asimismo, su disposición adicional
primera estableció que serían de ADIF tanto los bienes y derechos patrimoniales de RENFE como
los de titularidad estatal adscritos a RENFE en ese momento, salvo aquellos que el Ministerio de
Fomento determine, mediante orden, como necesarios para la prestación del servicio de transporte
ferroviario.
En desarrollo de las previsiones de la Ley 39/2003, se aprobó la Orden del Ministerio de Fomento
2909/2006, de 19 de septiembre (Orden FOM/2909/2006), por la que se determinan los bienes,
obligaciones y derechos pertenecientes a RENFE-Operadora. Del reparto de los inmuebles
efectuado por esta Orden Ministerial resultó que existían inmuebles ocupados por una de las
Entidades, o que eran necesarios para una de ellas, pero que eran de titularidad de la otra. La
relación de inmuebles que aportaba la Orden si bien era extensa, en general, se limitaba a
identificar esos inmuebles sin incluir una delimitación perimétrica de los mismos.
II.2.2.2. EXPEDIENTE 2013-2541
El objeto de este expediente, Enajenación parcela Santa Catalina- Madrid, era la venta a Renfe-
Operadora de una de las parcelas de ADIF en el recinto ferroviario de Santa Catalina en el término
municipal de Madrid.
De acuerdo con la Ley 39/2003 y la Orden FOM 2909/2006, en el recinto ferroviario de Santa
Catalina, situado en el término municipal Madrid, tanto ADIF como Renfe-Operadora eran titulares
de terrenos que no se encontraban delimitados, por lo que ambas Entidades llevaron a cabo
trabajos para su delimitación. Como fruto de estos trabajos, ADIF resultó titular de dos parcelas por
un total de 32.234 m2, que se encontraban incluidas dentro una finca mayor y que eran contiguas a
talleres de Renfe-Operadora. Las parcelas eran necesarias para la ampliación de esos talleres, por
lo que Renfe-Operadora solicitó a ADIF construir allí un edificio de ampliación de sus talleres; tras
la correspondiente autorización, Renfe-Operadora ocupó los terrenos en 2010 y procedió a la
construcción de los talleres. Desde el inicio de esta operación entre ambas Entidades se planteó la
posibilidad de la venta de las parcelas a Renfe-Operadora.
El Real Decreto-ley 22/2012, de 20 de julio, dispuso la reestructuración de la entidad pública
empresarial RENFE-Operadora. De acuerdo con esta reestructuración, las funciones de fabricación
y mantenimiento de material rodante pasaban a Renfe Fabricación y Mantenimiento, S.A.U.,
Sociedad que se constituyó en diciembre de 2013 mediante la segregación de Renfe-Operadora
del área de negocio de mantenimiento y fabricación que se transmitió en bloque a la nueva
Sociedad. De esta manera, la nueva Sociedad sucedió a Renfe-Operadora, entre otros aspectos,
en las relaciones con ADIF en lo relativo a los terrenos de Santa Catalina, objeto del contrato
fiscalizado.
En diciembre de 2013, el Consejo de Administración de ADIF declaró esos inmuebles innecesarios
para el servicio ferroviario de interés general y su desafectación, quedando incorporados a ADIF
como bien patrimonial. De acuerdo con el artículo 80.3 y la disposición final cuarta de la LPAP, se
realizó la preceptiva comunicación a la Dirección General de Patrimonio (DGPE) sobre la voluntad
de enajenar los inmuebles, quien determinó que no procedía el ofrecimiento de los mismos, para
determinar si pudieran resultar necesarios, al resto de los Servicios Estatales.
En febrero de 2014, SEGIPSA realizó una tasación de las dos parcelas objeto de la venta, pero
retrotraída al ejercicio 2010, momento en que se produjo la ocupación de los terrenos por parte de
Renfe-Operadora. En la tasación se valoraron los edificios antiguos que existían en ese momento,
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 49
sin incluir el edificio de talleres construido por Renfe-Operadora tras la ocupación. El precio de
tasación ascendió a 12,1 millones de euros.
En julio de 2014, ADIF, Adif-Alta Velocidad, Renfe-Operadora y Renfe Fabricación y
Mantenimiento, S.A.U. firmaron un acuerdo para la regularización de la ocupación mutua de
algunos de los inmuebles (fincas ocupadas por una de estas entidades, siendo la titularidad de otra
de ellas), entre ellos a los inmuebles objeto del contrato fiscalizado.
Ninguna de las fincas del recinto ferroviario de Santa Catalina se encontraban inmatriculadas en el
Registro de la Propiedad, según manifestó ADIF, porque el Registro pretendía inscribir en un
mismo acto todo el recinto, una vez que todas las fincas del recinto y sus titularidades estuvieran
perfectamente definidas.
La escritura por la que ADIF vende a Renfe Fabricación y Mantenimiento, S.A.U. las dos parcelas
de 32.234 m2 se firmó el 30 de septiembre de 2014, coincidiendo el precio de venta con el tasado
por SEGIPSA, 12,1 millones de euros, cobrando ADIF este importe. La titularidad de los bienes
vendidos quedó acreditada tanto por la información oficial catastral como por el inventario de ADIF.
II.2.2.3. EXPEDIENTE 2014-3863
Este expediente, Compraventa de un aprovechamiento urbanístico en la calle Raimundo Fernandez
Villaverde C/V Pº de la Castellana de Madrid, tenía por objeto la venta de una parcela, y el
aprovechamiento urbanístico asociado a ella, perteneciente a una finca mayor toda ella de
titularidad de ADIF.
A comienzos de 2015, ADIF era titular de una finca en Madrid junto a la estación de tren de Nuevos
Ministerios, por haberse adscrito esa finca a su antecesora, RENFE, en virtud de un Acuerdo del
Consejo de Ministros de 10 de octubre de 1984. Posteriormente, sobre el vuelo y en el subsuelo de
esos terrenos se construyó un nuevo edificio terminal de viajeros y se llevaron a cabo distintas
obras relacionadas con la explotación de la actividad ferroviaria. Tanto a la fecha del contrato
analizado como a la de la realización de los trabajos de esta fiscalización, existía en superficie un
aparcamiento, que ocupa gran parte de dicha parcela, y el edificio de viajeros de la estación. La
finca se encontraba inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de ADIF desde principios de
2010; según los datos registrales, tiene una superficie de 12.919 m2 y, de acuerdo con el
planeamiento urbanístico vigente, unos aprovechamientos urbanísticos lucrativos con edificabilidad
total de 35.192 m2 (10.176 sobre rasante para uso terciario y 25.016 bajo rasante para plazas de
aparcamiento). Para poder materializar estos aprovechamientos era necesario iniciar un proceso de
tramitación urbanística que conllevaba la elaboración de un Plan Especial y la obtención de una
licencia de parcelación, a fin de obtener una o varias parcelas resultantes donde se pudieran
realizar dichos aprovechamientos.
A principios de 2013, el Consejo de Administración de ADIF, en relación con la finca descrita,
declaró innecesarias para el servicio ferroviario de interés general y desafectadas del dominio
público, tanto la edificabilidad derivada de los aprovechamientos urbanísticos lucrativos como una
parte de la finca de 5.710 m2, sobre la que se encontraba un aparcamiento en superficie. De
acuerdo con el artículo 80.3 y la disposición final cuarta de la LPAP, se realizó la preceptiva
comunicación de esta situación a la Dirección General de Patrimonio, quien, a su vez, determinó
que no consideraba de interés el inmueble y sus aprovechamientos lucrativos para otros servicios
de la Administración General del Estado.
50 Tribunal de Cuentas
El expediente fiscalizado tiene por objeto, en relación con esta finca de ADIF, la venta de las
edificabilidades lucrativas de 10.176 m2 sobre rasante para uso terciario y de otros 17.129 m2 bajo
rasante para destinarlos a aparcamiento, así como de las parcelas de esa finca que sean
necesarias para su materialización, transmitiéndose inicialmente la parcela de 5.710 m2 de
superficie sobre la que se encontraba un aparcamiento en superficie. Todo ello, sin perjuicio de que
las parcelas de la finca matriz necesarias para la realización de esos aprovechamientos,
resultantes de la pertinente tramitación urbanística, finalmente coincidan con la parcela inicialmente
transmitida.
En relación con los aprovechamientos lucrativos bajo rasante objeto del contrato, hay que señalar
que ADIF transmite la totalidad de estos aprovechamientos lucrativos que tiene la finca matriz, que,
según la documentación urbanística, serían 25.016 m2. La diferencia entre esta superficie y la que
se indica en los pliegos de la licitación (17.129 m2) se debe a la existencia de túneles y de
instalaciones necesarias que en un momento más avanzado de la tramitación urbanística de los
terrenos podrían llegar a mermar la edificabilidad relativa al subsuelo.
A finales de 2013, ADIF obtuvo dos informes de valoración de los terrenos que fijaban un valor
global para la parcela a transmitir con sus edificabilidades lucrativas uno externo, realizado por
SEGIPSA y otro interno. El valor de mercado fijado por SEGIPSA era de 30,6 millones de euros y el
fijado por el informe de valoración de ADIF 41 millones.
En septiembre de 2014, de acuerdo con el artículo 135.3 de la LPAP, el Consejo de Ministros
autorizó la venta de los inmuebles mediante subasta pública con un precio mínimo de licitación de
35 millones de euros, aprobando ADIF una tasación a efectos de la enajenación de 40 millones.
Los pliegos de la licitación establecieron como precio mínimo de licitación el valor de tasación
aprobado por ADIF, 40 millones de euros, indicando el precio del metro cuadrado objeto de venta:
3.654 euros para las superficies destinadas a uso terciario y 165 euros para las destinadas a
aparcamiento.
Los pliegos, preveían una “cláusula de estabilización” por la que si, como consecuencia de la
tramitación urbanística, se destinase a uso terciario parte del tipo de aprovechamiento urbanístico
que de acuerdo con los pliegos se destinaba a aparcamiento o si aumentase la superficie edificable
respecto a lo previsto en contrato, se produciría el correspondiente aumento del precio, calculado
de acuerdo con los precios por metro cuadrado de uso terciario y aparcamiento ofertados por el
adjudicatario, aplicándose la cláusula de estabilización con independencia de si el adjudicatario
decidiera, por cualquier causa, renunciar a materializar el incremento de forma temporal o
definitiva. El precio ofertado por el adjudicatario se mantendría en el caso de que las
edificabilidades fueran inferiores a las ofertadas. Por último, ADIF podría optar por aplicar
sucesivamente esta cláusula, en el plazo máximo de 10 años a contar desde la formalización del
contrato privado de compraventa, si se efectuaran modificaciones urbanísticas sobre este inmueble
que afectasen a las edificabilidades y usos que se hubieran considerado en su aplicación.
Se ha comprobado que tanto la oferta adjudicataria como la segunda mejor mantuvieron la misma
proporción entre el precio del metro cuadrado de aparcamiento y el de uso terciario que la que
figuraba en los pliegos.
Los pliegos contemplaban el pago del precio en dos momentos, a la firma del contrato se abonaría
el 50% del total del precio ofertado por el adjudicatario y el importe total del Impuesto sobre el Valor
Añadido (IVA) y cuando se otorgase la escritura de compraventa el resto del importe.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 51
Los pliegos obligaban, entre otros aspectos, al adjudicatario “a realizar, tramitar y costear todos los
instrumentos urbanísticos, licencias, autorizaciones, etc. que resulten necesarios para poder llevar
a cabo la materialización de las edificabilidades existentes”, refiriéndose, fundamentalmente, al
Plan Especial, al Estudio de Detalle y al Proyecto de Parcelación, y a tramitar, realizar seguimiento
y, en su caso, modificar estos instrumentos de planeamiento urbanístico hasta su aprobación
definitiva; posteriormente, el adjudicatario debería elevar a escritura pública el contrato privado de
compra-venta e inscribir en el Registro de la Propiedad las parcelas resultantes con sus respectivas
edificabilidades, todo ello en un plazo máximo de tres años desde la firma del contrato privado.
Transcurrido este plazo sin que se hubiera otorgado la escritura pública de compra-venta, ADIF
podría ejecutar el aval correspondiente al 50% restante del precio total ofertado. Con posterioridad
a la ejecución del aval y en un plazo inferior a un mes desde la aprobación definitiva del
instrumento de planeamiento necesario, se ajustaría, en su caso, el precio final del contrato en
función de las edificabilidades definitivas de los distintos aprovechamientos urbanísticos del
contrato. Además, el adjudicatario quedaría obligado a pagar a ADIF ese eventual incremento del
precio en el caso de que transmitiera a un tercero sus derechos edificatorios o la parcela lucrativa
transmitida, siendo el adjudicatario y el tercero adquiriente responsables solidarios para la
obligación de pago frente a ADIF por el eventual incremento del precio.
El anexo 7 de los pliegos establecía las especificaciones técnicas para las obras a realizar por el
adjudicatario que, entre otros aspectos, incluyen una extensa regulación en materia de la
protección de las infraestructuras ferroviarias que pudieran resultar afectadas por las obras de
urbanización y de construcción de los edificios y, además, la obligación de firmar en documento
notarial que “ADIF no se hace responsable de cualquier perturbación que, como consecuencia de
la modificación de la instalación ferroviaria, o de las características de explotación de la vía…
pudieran significar una disminución del índice de bienestar de la vivienda o local comercial de
cualquier uso”.
Los pliegos definían una “situación transitoria” que abarcaba el periodo que transcurría desde la
firma del contrato privado de compraventa hasta su elevación a escritura pública. Durante este
periodo transitorio, el adjudicatario se haría cargo de los tributos y demás gastos que se requiriesen
sobre la finca matriz y se comprometía a no transmitir a terceros el inmueble y/o las edificabilidades
objeto del contrato, salvo autorización expresa de ADIF. Por otro lado, durante este periodo el
adjudicatario tendría derecho a las rentas de la explotación del aparcamiento en superficie que se
encuentra en la parcela enajenada, subrogándose en el contrato de arrendamiento vigente en el
momento de la firma del contrato de compraventa.
En el caso en el que por circunstancias o causas totalmente ajenas a la voluntad de ADIF y/o del
adjudicatario debidamente acreditadas, la referida tramitación urbanística y la consecuente
inscripción en el Registro de la Propiedad de las fincas resultantes se demorase en un plazo
superior a tres años desde la suscripción del contrato privado, el adjudicatario podrá instar, siempre
que acreditara haber realizado todas las tramitaciones urbanísticas necesarias, la resolución del
contrato de compraventa, salvo que de mutuo acuerdo se considerase conveniente prolongar dicho
plazo.
En este supuesto ambas partes reintegrarían los bienes y las cantidades percibidas: ADIF al
adjudicatario la parte del precio abonada y el adjudicatario a ADIF los bienes indicados transmitidos
junto con los ingresos percibidos por la explotación del aparcamiento que, en ningún caso,
deberían ser inferiores a 1 millón de euros anuales y sin que éste pudiera exigir a ADIF cualquier
tipo de compensación adicional, “es decir, con total e íntegra indemnidad para esta entidad
pública”.
52 Tribunal de Cuentas
El 2 de octubre de 2014 se dio publicidad a la licitación en dos periódicos de gran distribución, en la
página web de ADIF y en diversos periódicos digitales, estableciéndose un plazo para la
presentación de ofertas hasta el 24 de noviembre.
Cada uno de los interesados en participar en el procedimiento debía presentar dos sobres, uno con
la documentación administrativa y de cumplimiento de los requisitos para contratar por parte del
licitador y otro con la oferta económica, previendo los pliegos la posibilidad de presentar la variante
de pago al contado. Una vez finalizado el plazo para la presentación de ofertas, se procedería en
un mismo acto a abrir los dos sobres, a verificar el cumplimiento de los requisitos administrativos y
jurídicos previstos en los pliegos y a evaluar la oferta económica.
En el procedimiento se presentaron y evaluaron seis ofertas ordinarias; ninguno de los licitadores
optó por la variante del pago al contado. Los importes ofertados fueron los que se recogen en el
siguiente cuadro:
CUADRO Nº 24: Detalle de las ofertas económicas de los licitadores
(en miles de euros)
OFERTA
IMPORTE
ADJUDICATARIO (MEJOR
OFERTA)
136.485
2ª MEJOR OFERTA.
77.005
3ª MEJOR OFERTA.
62.568
4ª MEJOR OFERTA.
55.101
5ª MEJOR OFERTA.
52.000
6ª MEJOR OFERTA.
46.111
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
Del cuadro anterior se desprende que la oferta adjudicataria resultó un 77% mayor que la segunda
mejor oferta.
El siguiente cuadro compara el detalle de los precios que figuran en los pliegos y con el de los
precios ofertados por el adjudicatario:
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 53
CUADRO Nº 25: Comparativa entre los importes ofertados por el adjudicatario y los precios
mínimos establecidos en los pliegos
ORIGEN
DESTINO USO TERCIARIO DESTINO APARCAMIENTO TOTAL
POR
AMBOS
USOS
m2
Precio
metro
cuadrado
(euros)
Total por uso
terciario
(miles de
euros)
m2
Precio
metro
cuadrado
(euros)
Total por uso
aparcamiento
(miles de
euros)
Pliegos 10.176 3.654 37.183 17.129 165 2.826 40.009
Oferta del
adjudicatario 10.176 12.490 127.098 17.129 548 9.387 136.485
Valor del
Incremento 0 8.836 89.915 0 383 6.561 96.476
% del
incremento 0 242 242 0 232 232 241
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
El contrato privado, que asume el contenido de los pliegos y sus correspondientes anexos, se firmó
el 27 de enero de 2015 por un importe de 136,5 millones de euros, realizándose en esa fecha el
primer pago del adjudicatario a ADIF
El periodo transitorio de tres años desde la firma del contrato terminó sin que se aprobase el
pertinente plan especial ni se emitiera la correspondiente licencia de parcelación, si bien de
acuerdo con lo previsto en los pliegos, habiendo realizado la empresa adjudicataria las pertinentes
acciones de tramitación urbanística, ADIF y la adjudicataria acordaron prorrogar hasta el 31 de
diciembre de 2018 el periodo transitorio, por lo que a la fecha de finalización de los trabajos de esta
fiscalización no se había cobrado el resto del precio de la venta ni se había producido la elevación
del contrato a escritura pública.
II.2.2.4. EXPEDIENTE 32-2015-0007
El objeto principal de este expediente, Proceso de concurrencia de ofertas para la cesión temporal,
en régimen arrendaticio, del edificio de cabecera y espacios libres anexos en la estación de
Príncipe Pio (Madrid), es el arrendamiento del antiguo vestíbulo de la estación de Príncipe Pío de
Madrid y los espacios libres existentes en la plaza situada junto a su fachada principal, también
pertenecientes al complejo de la estación Príncipe Pío (en adelante, el inmueble), Dentro del objeto
del expediente también se incluía la restauración y rehabilitación integral del inmueble, que se
encontraba cerrado desde 1993. Es un inmueble “art decó” que data de 1928 y se encuentra
protegido urbanísticamente.
La superficie construida del edificio es de aproximadamente 6.046 m2 (4.294 sobre rasante y 1752
bajo rasante) y los espacios libres tienen una superficie aproximada de 3.429 m2.
En el Registro de la Propiedad figura que ADIF es el propietario del terreno sobre el que se asienta
el inmueble, pero registralmente no consta que exista construcción alguna sobre ese terreno.
54 Tribunal de Cuentas
El periodo del arrendamiento es de 50 años desde la entrada en vigor del contrato, incluyendo los 3
primeros años como periodo de carencia. El contrato excluye expresamente su prórroga, salvo
acuerdo expreso y por escrito de las partes.
Los pliegos incluyeron un precio mínimo de licitación de 150.000 euros anuales, actualizables por el
IPC, que se empezaría a devengar después del periodo de carencia; durante este periodo de
carencia, ADIF participaría en los ingresos brutos de cualquier actividad que se pudiera realizar en
el inmueble. Los pliegos preveían que si la parte arrendataria realizase una actividad lucrativa en
los espacios libres anexos al edificio durante el periodo de carencia, quedaría obligada a abonar a
ADIF el 50% de los ingresos brutos que obtuviera como consecuencia de dicha actividad; sin
embargo, en el contrato se mantuvo esta previsión solo para el subarriendo a terceros,
estableciéndose que en el caso de que la Sociedad creada por la arrendataria para la explotación
del edificio fuera quien realizase directamente dicha actividad se aplicaría solo el 10%. La
introducción de cláusulas distintas a las establecidas en los pliegos es contraria al principio de
trasparencia, si bien en este caso la incidencia económica no fue relevante. Tanto el pliego como el
contrato establecieran un mínimo de 50.000 euros en cada uno de los años del periodo de carencia
en que se hubiera realizado alguna actividad.
Para la adjudicación del contrato se siguió un procedimiento abierto, en el que podía presentar
ofertas cualquier interesado. A aquellos licitadores que cumplieran los requisitos administrativos y
los de solvencia técnica y económica se les valoraría su oferta técnica (hasta un máximo de 25
puntos) y económica (hasta un máximo de 75 puntos), adjudicándose al licitador que presentase la
oferta conjuntamente más ventajosa.
La tramitación del procedimiento y las valoraciones de las ofertas se llevaron a cabo a través de
una mesa de contratación formada por un presidente, dos vocales y un secretario; el presidente y
los vocales dependían de la Dirección de Patrimonio y Urbanismo de ADIF y eran nombrados por
su Director, actuando como secretario de la mesa el Jefe de la Asesoría Jurídica de ADIF. Si bien
actuaba como secretario un miembro de la asesoría jurídica, el hecho de que todo el resto de los
miembros dependieran de la misma Dirección no se considera acorde con una adecuada
segregación de funciones, teniendo en cuenta, además, que de esta Dirección es de la que surgió
la necesidad y la que, de hecho, iba a tramitar el expediente. Si bien la participación de miembros
de tal Dirección puede ser necesaria para la apreciación y valoración de los aspectos técnicos,
dado que es la unidad que conoce las necesidades y la que tiene el personal técnico competente,
no resulta imprescindible ni conveniente que la totalidad de sus vocales (incluyendo al presidente)
pertenezcan a tal unidad. Por otro lado, debe tenerse en cuenta también que para el resto de las
labores de la mesa en la tramitación del expediente, como el control de recepción de ofertas y la
valoración económica, no se precisa que los miembros de la mesa pertenezcan a esa Dirección. La
participación de personal de otras direcciones y departamentos, como los servicios generales de
ADIF, habría aportado mayor independencia en la tramitación del expediente.
Los pliegos previeron como aspectos a valorar en la oferta técnica la viabilidad económico-
financiera de la operación (5 puntos), viabilidad técnica de la operación (12 puntos) y garantías
adicionales (8 puntos). En ninguno de estos aspectos se exigieron unos requisitos mínimos o una
puntuación mínima; se indicaba lo que se iba a valorar al analizar la viabilidad económico-financiera
pero sin concretar los criterios para aplicar la puntuación. Por otro lado, se detallaron los tres
subconceptos en los que consistiría el análisis de la viabilidad técnica: planteamiento general de la
operación (5 puntos), calidad de la propuesta de restauración y rehabilitación (5 puntos) e imagen
corporativa de ADIF (2 puntos), pero sin definir estos conceptos, ni señalar qué es lo que se
valoraría en cada uno de ellos, ni los criterios para aplicar la puntuación. Por último, la valoración
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 55
de las garantías adicionales se dividió, por una parte, en la presentación de garantías por importe
de una anualidad por encima de lo exigido en pliegos (4 puntos) y, por otra, de otro tipo de
garantías o compromisos adicionales (4 puntos), pudiendo ser cartas de apoyo financiero al
proyecto o, sin concretar más, cualquier otro tipo de garantías o compromisos, aunque no se
indicaban los criterios para aplicar estos 4 puntos. Si se hubieran detallado las puntuaciones y los
criterios para asignarlas, todos los posibles ofertantes habrían dispuesto de una mejor información
para elaborar unas ofertas más adecuadas a las necesidades de ADIF.
Del análisis del informe de valoración técnica que figura en las actas del procedimiento de licitación
se desprende que se valoró la viabilidad económica-financiera de los proyectos de los licitadores de
manera coherente, motivando las valoraciones a nivel de concepto, pero sin justificar las
puntuaciones concretas dadas. Los pliegos recogían como uno de los aspectos a valorar de la
viabilidad técnica del proyecto “el planteamiento general de la operación y la adecuación de los
usos propuestos al uso urbanístico actual” que incluía, entre otros elementos, el cronograma de la
operación; sin embargo, el informe de valoración tuvo en cuenta el cronograma al puntuar otro
aspecto: “la calidad de la propuesta de restauración y rehabilitación”. La utilización de criterios
distintos a los previstos en los pliegos afecta a la transparencia del procedimiento y permite que se
pudieran aplicar estos criterios de manera arbitraria para favorecer a determinados licitadores.
Por último, por un lado, uno de los licitadores presentó una carta del Director General de Comercio
de una Comunidad Autónoma apoyando al proyecto, si bien el propio informe de valoración dice
que no se puede considerar una carta de compromiso de apoyo financiero al proyecto y, por otro,
una Unión Temporal de Empresas (UTE) licitadora presentó cartas de entidades financieras en las
que se indicaban las buenas relaciones entre esas entidades y las empresas integrantes de la UTE;
en ambos casos se les otorgó 1 punto sin que se justificara tal puntuación.
En el procedimiento participaron tres licitadores, adjudicándose el contrato al licitador que presentó
tanto la oferta técnica como la oferta económica mejor valorada. Según los criterios de
actualización establecidos en los pliegos, la oferta económica del adjudicatario fue un 148%
superior a la segunda mejor oferta económica y la diferencia actualizada entre las rentas ofrecidas
por el adjudicatario y las mínimas previstas en el pliego, para cada uno de los años del periodo de
vigencia del contrato, muestra que ADIF obtuvo un alza sobre los importes del pliego del 173%.
El precio del contrato teniendo en cuenta todo el periodo de vigencia del contrato asciende a 23,5
millones de euros, con un compromiso de inversión de, al menos, 7 millones para la restauración y
rehabilitación.
Las rentas anuales a abonar por el adjudicatario a partir del cuarto año, tras los tres primeros años
de carencia, es la siguiente:
56 Tribunal de Cuentas
CUADRO Nº 26: Rentas aplicables a cada año del contrato
(en miles de euros)
AÑOS CONTRAT O IMPORTE DE LA RENTA DE CADA AÑO
AÑO 4
175
AÑO 5
Renta del año anterior actualizada con el IPC más 75
AÑO 6
Renta del año anterior actualizada con el IPC más 50
AÑO 7
Renta del año anterior actualizada con el IPC más 25
AÑO 8
Renta del año anterior actualizada con el IPC más 25
AÑO 9
Renta del año anterior actualizada con el IPC más 75
AÑO 10
Renta del año anterior actualizada con el IPC más 100
AÑO 11 a 50
Renta del año anterior actualizada con el IPC
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
El contrato se firmó el 26 de junio de 2015 y a finales de 2017 comenzaron las obras con
demolición interior y desescombro previos a la rehabilitación del edificio. A partir del 26 de junio de
2018, fecha en la que termina el periodo de carencia, ADIF procederá a facturar y cobrar la renta
correspondiente al año de contrato, con independencia que se hayan acabado o no las obras, ya
que una vez terminado el periodo de carencia el retraso en la finalización en las obras no afecta al
devengo de las rentas del contrato.
Durante el periodo de carencia, el adjudicatario llevó a cabo actividades en las zonas exteriores del
inmueble por las que ADIF ha percibido los ingresos pertinentes conforme a contrato.
II.2.3. Contratos de Adif-AV
II.2.3.1. ASPECTOS GENERALES
El Real Decreto-ley (RDL) 15/2013, de 13 de diciembre de 2013, sobre reestructuración de la
entidad pública empresarial “Administrador de Infraestructuras Ferroviarias” (ADIF) y otras medidas
entidad pública empresarial de la LOFAGE, mediante la escisión de la rama de actividad de
construcción y administración de las infraestructuras ferroviarias de alta velocidad de ADIF. La
escisión conllevó la transmisión a Adif-AV a título gratuito de los activos relacionados con esa
actividad, entre ellos estaciones de viajeros. La escisión se efectuó con efectos retroactivos, desde
el 1 de enero de 2013, por lo que todos los contratos suscritos por ADIF a lo largo del ejercicio
2013 se consideran suscritos por Adif-AV. En relación a los tres expedientes de Adif-AV analizados
en esta fiscalización, en dos de ellos, relativos a los espacios arrendados para actividades de
hostelería y restauración y para la explotación de aparcamientos, el procedimiento de licitación y
adjudicación se llevó a cabo en 2013, por tanto, por ADIF, sin embargo los contratos se
suscribieron en 2014, ya por Adif-AV.
El RDL 15/2013 establece que el personal laboral de ADIF que viniese atendiendo a las actividades
y servicios asumidos por Adif- AV se integraría en esta Entidad; debiendo efectuarse la adscripción
de ese personal mediante Orden del Ministro de Fomento. Por Orden FOM/2438/2013, de 17 de
diciembre, se adscribió a Adif-AV el personal ligado con la construcción de las líneas de alta
velocidad. El resto de las actividades de Adif-AV se encomendaban a ADIF, en particular, las tareas
administrativas, en virtud de convenios suscritos entre ambas Entidades, de acuerdo con lo previsto
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 57
en el RDL 15/2013. Por ello, las tareas llevadas a cabo en la preparación, licitación, adjudicación,
ejecución y extinción de los contratos de arrendamiento de los locales de Adif-AV se llevaron a
cabo por personal de ADIF y de acuerdo con sus procedimientos.
Cabe señalar que en dos de los expedientes analizados, relativos al arrendamiento de locales de
restauración y de aparcamientos, ADIF manifestaba haber avisado de la licitación, telefónicamente
y por correo electrónico a los posibles interesados de los que tenía conocimiento, tanto a nivel
regional como nacional. No obstante no queda constancia de esta actuación.
II.2.3.2. EXPEDIENTE 2013-163-00013
Este expediente, “Arrendamiento de varios locales destinados a la explotación de restauración en
las estaciones de ferrocarril de Madrid Chamartín y Madrid Puerta de Atocha”, tenía por objeto, el
arrendamiento por un periodo de 10 años de 3 lotes de locales (A, B y C) distribuidos entre las
estaciones de Madrid Chamartín y Madrid Puerta de Atocha por un importe total de licitación de
21,4 millones de euros. El análisis realizado en esta fiscalización se centra en los Lotes A y B, ya
que el contrato del Lote C queda fuera del ámbito objetivo de esta Fiscalización por no alcanzar los
10 millones de euros.
El expediente define esta licitación como un procedimiento negociado con publicidad, si bien, de
acuerdo con los pliegos de la licitación, cualquier interesado que realizara la actividad de
restauración podía presentar su oferta siempre que reuniera una serie de requisitos administrativos
y de solvencia técnica y económica, por lo que en realidad se trataba de un procedimiento abierto
en el que se adjudicaría, entre las ofertas que técnicamente superasen una puntuación mínima, a
la que tuviera el mayor valor actualizado de las RMGA ofertadas.
El procedimiento constaba, básicamente, de dos fases. Una primera en la que, tras verificar que las
empresas interesadas cumplían los requisitos administrativos y de solvencia técnica y económica,
se pasaría a valorar sus ofertas técnicas. La valoración máxima de cada oferta técnica presentada
era de 100 puntos, debiendo obtener un mínimo de 80 puntos para poder pasar a la segunda fase,
aunque aquellas que obtuvieran un mínimo de 60 puntos podrían presentar una oferta técnica de
mejora, que se volvería a valorar y, si así alcanzaban los 80 puntos, se pasarían a la siguiente fase.
En la segunda fase se invitaba a presentar ofertas a todos aquellos licitadores que hubieran pasado
la primera fase. De las ofertas económicas presentadas en una ronda inicial, para cada lote o local,
en el caso de que se presentaran cuatro o más ofertas, se dejaba fuera del proceso al licitador que
presentara la oferta económica más baja, salvo que formaran parte de una oferta conjunta
(aquellas en las que se presenta una oferta para varios lotes, locales o combinación de lote y local).
Posteriormente, se abrirían rondas de mejora, pudiendo el resto de los licitadores presentar ofertas
mejoradas, que deberían ser, en todo caso, superiores en, al menos, un 3% a la más alta de la
ronda anterior. Se repetiría este proceso, para cada uno de los lotes o locales, hasta que no se
presentasen nuevas ofertas de mejora, eligiéndose en este caso la mejor oferta económica de la
ronda anterior.
El plazo inicialmente establecido para que los licitadores presentasen la documentación
administrativa y de solvencia y la oferta técnica se amplió en 10 días. Así, el 3 de agosto de 2013
se publicó la licitación, pudiéndose presentar esa documentación hasta el 15 de octubre. Sin
embargo, el 8 de octubre se amplió el plazo hasta el 22 y, posteriormente, al 25 de ese mismo mes.
La ampliación del plazo vino motivada porque los licitadores manifestaron a ADIF la imposibilidad
de presentar la documentación a tiempo, sin que conste justificación de ello en el expediente. La
58 Tribunal de Cuentas
ampliación de plazo una vez publicado el plazo para presentar ofertas, puede afectar a la
competencia, en tanto que pueden existir posibles licitadores que inicialmente hubieran decidido no
participar en la licitación por no tener tiempo suficiente para presentar adecuadamente una oferta
que resultarían perjudicados, favoreciendo, en su caso, a aquellos que hubieran solicitado una
ampliación de plazo y, en general, a todos los licitadores que hicieron uso del tiempo adicional que
supuso la ampliación de plazo. Por ello solo debería ser admisible en los casos que resulte
estrictamente necesario.
Los pliegos definían cinco conceptos generales a valorar en la oferta técnica, asignando a cada uno
de ellos una puntuación máxima a aplicar: Marca y Diseño, Proyecto básico de adecuación del
local, Inversión total en la primera ocupación, Plan de inversiones durante la vigencia del contrato y
Ventas previstas; a cada concepto se otorgaba, como máximo, 35, 25, 15, 10 y 15 puntos,
respectivamente. Si bien se definían suficientemente los aspectos a valorar, para los dos primeros
conceptos (Marca y Diseño y Proyecto básico) los pliegos no indicaban la forma en que asignaría la
puntuación. En cada uno de estos conceptos las ofertas debían alcanzar, al menos, el 50% de la
puntuación máxima establecida.
Un conocimiento claro por los posibles licitadores de los conceptos y subconceptos a valorar, así
como de los criterios a utilizar para la valoración, aporta mayor transparencia a la licitación,
disponiéndose de mayor información para la elaboración de ofertas más ajustadas a las
necesidades de Adif-AV y evitando la posibilidad de introducir subconceptos y criterios de
valoración, una vez conocida la información de todas las ofertas, que arbitrariamente pudieran
favorecer a un licitador.
En el procedimiento analizado presentaron ofertas técnicas tres empresas para los Lotes A y B,
objeto del contrato seleccionado. Todas ellas obtuvieron una puntuación inferior a 80 y superior a
60, por lo que tuvieron que presentar nuevas ofertas, superando todas estas nuevas ofertas los 80
puntos.
Por otro lado, al realizarse la valoración técnica de las ofertas, la mesa de contratación de ADIF
dividió los conceptos de Marca y Diseño y Proyecto básico de adecuación del local, en
subconceptos, otorgando a cada uno de ellos una puntuación máxima concreta coherente con la
puntuación total recogida en los pliegos para esos conceptos generales, aportando, asimismo, una
cierta orientación de los criterios para la asignación de esas puntuaciones. En el informe de
valoración de las ofertas técnicas elaborado por ADIF no se reflejan los motivos concretos por los
que se asignó una puntuación determinada a cada uno de estos subconceptos, por lo que no se
puede concluir si en la práctica se aplicaron esos criterios o no; esta carencia supone una merma
en la transparencia del procedimiento, permitiendo un margen para posibles actuaciones
arbitrarias.
Los tres licitadores de los Lotes A y B presentaron ofertas económicas. Tras la valoración de las
ofertas económicas iniciales se sucedieron 9 rondas de mejora, resultando adjudicatario de estos
lotes el mismo licitador. El importe de adjudicación fue de 40,9 millones de euros, triplicando el
precio mínimo de licitación, que resultó, tanto en valor absoluto como actualizado, en torno a un 4%
superior a la segunda mejor oferta.
La adjudicación se produjo el 20 de diciembre de 2013, comenzando la empresa adjudicataria su
actividad en los locales de los Lotes A y B entre febrero y abril de 2014; aunque no se firmó el
contrato hasta el 27 de octubre de 2014, realizándose esa actividad, hasta ese momento, sin
contrato. El contrato formalizado recogió como fechas de inicio y finalización del arrendamiento el 1
de febrero de 2014 y el 31 de diciembre de 2024, respectivamente. En consecuencia, el
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 59
adjudicatario sería arrendatario por un periodo de casi 11 años, en concreto en torno a 10 meses
más de lo previsto en los pliegos, de manera que el importe total del contrato, ajustado al periodo
real de arrendamiento, sería 45,3 millones de euros. El importe de este contrato que figura en la
relación anual rendida por Adif-AV al Tribunal de Cuentas, es el de su adjudicación, 40,9 millones,
lo que supone una desviación de 4,4 millones respecto al importe real del contrato.
El adjudicatario había ofertado realizar un total de 3,7 millones de euros en inversiones para los dos
lotes. A octubre de 2017 se habían llevado a cabo inversiones por importe de 3,3 millones, si bien
en uno de los locales no se había podido llevar a cabo las obras previstas, por 0,6 millones, por
estar pendiente de realizarse unas obras previas por parte de Adif-AV.
Se ha comprobado que Adif-AV facturó y cobró mensualmente la parte proporcional de la Renta
Mínima Garantizada Anual (RMGA) que figuraba en el contrato. Cada año se calculaba la
diferencia entre el importe variable anual aplicando los correspondientes porcentajes contratados
sobre las ventas en los locales objeto del contrato y, en caso de que la cifra calculada fuese
superior a la RMGA, la Entidad procedía a facturar y cobrar la diferencia. Para la realización de
este cálculo, la Entidad utilizaba la información sobre las ventas que le comunicaba el arrendatario,
sin contar con ningún acceso a los terminales del arrendatario ni realizar comprobación alguna
sobre estos importes.
Durante el periodo, 2014 a 2016, en general, la RMGA estuvo por encima del importe variable
calculado por ADIF-AV que, como se ha expuesto, no se contrastaba con datos reales obtenidos
sin la intervención del adjudicatario; en los pocos casos en los que ese importe superó la RMGA, lo
hizo por un importe pequeño, produciéndose su facturación y cobro.
II.2.3.3. EXPEDIENTE 2013-160-00009
El expediente, “Arrendamiento y explotación de aparcamientos ubicados en diversas estaciones”,
tenía por objeto el arrendamiento para su explotación de 72 aparcamientos ubicados en 51
estaciones de ADIF. De acuerdo con la información que figura en el expediente del contrato estos
aparcamientos generaron en el ejercicio 2012 una facturación de 30 millones de euros. Los
aparcamientos tienen un total de 22.669 plazas, con una superficie de 617.040 m2. Del total de las
plazas de aparcamiento, estaban disponibles para su arrendamiento y explotación solo 20.054, ya
que las 2.615 restantes se las reservaba ADIF para alquiler de coches y otros usos.
El Acuerdo del Consejo de Ministros de 16 de marzo de 2012, por el que se aprobó el plan de
reestructuración y racionalización del sector público empresarial y fundacional estatal, preveía la
extinción de Comercial del Ferrocarril, S.A. (COMFERSA), cuya actividad principal consistía en la
explotación de aparcamientos de ADIF. Como consecuencia del proceso de extinción en el que se
encontraba inmersa esa Sociedad, ADIF decidió sacar a la licitación, junto a otros, los
aparcamientos que la Sociedad venía explotando, aprobándose por el Presidente de ADIF la
solicitud de inicio de expediente el 26 de junio de 2013.
De acuerdo con la información contenida en el expediente, ADIF pretendía con esta contratación
unificar la explotación de sus aparcamientos en una única empresa arrendataria. La mayoría de
estos aparcamientos los venía gestionando COMFERSA. El siguiente cuadro detalla quién
gestionaba estos aparcamientos con anterioridad al contrato analizado.
60 Tribunal de Cuentas
CUADRO Nº 27: Detalle de los anteriores gestores de los aparcamientos licitados en este
contrato
GESTOR APARCAMIENTOS PLAZAS DISPONIBLES
NÚMERO PORCENTAJE NÚMERO
PORCENTAJE
en %
COMFERSA
57
79,2
15.571
77,7
ADIF
13
18,0
3.615
18,0
OTROS
2
2,8
868
4,3
T O T A L
72
100
20.054
100
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
El expediente define esta licitación como un procedimiento negociado con publicidad, si bien, de
acuerdo con los pliegos de la licitación, cualquier interesado podía presentar su oferta siempre que
reuniera una serie de requisitos administrativos y de solvencia técnica y económica, por lo que se
trataba, de hecho, de un procedimiento abierto)12; se adjudicaría por criterio precio, cada licitador
presentaba una primera oferta económica y, posteriormente, se abriría una nueva ronda de ofertas
en la que los licitadores podían presentar nuevas ofertas. Para que se tuvieran en cuenta estas
últimas ofertas, estas debían ser, al menos, medio millón de euros superiores a la oferta mayor de
la ronda anterior; en caso de que se presentasen estas ofertas superiores, se abrirían nuevas
rondas y así sucesivamente. El precio del contrato consistía en un importe único a pagar al inicio
del contrato.
Los pliegos proponían para este contrato 7 periodos distintos, por años completos (de 4 a 10 años),
e incluía un importe mínimo para cada uno de ellos, los licitadores debían presentar su oferta para
todos esos periodos. Los pliegos establecían que se determinaría el periodo de vigencia del
contrato correspondiente al mayor precio desactualizado de las ofertas iniciales de los licitadores
(primera ronda).
El periodo de vigencia máximo establecido en los pliegos no era el mismo para todos los
aparcamientos. Independientemente del periodo optimo determinado con carácter general, los
pliegos contemplaban periodos máximos concretos para algunos de los aparcamientos. El siguiente
cuadro detalla los aparcamientos y plazas afectados clasificados según los periodos máximos de
vigencia del arrendamiento previstos:
CUADRO Nº 28: Detalle de los aparcamientos por períodos de vigencia de contrato
PERIODO MÁXIMO
DEL
ARRENDAMIENTO
APARCAMIENTOS PLAZAS DE APARCAMIEN TO
Número
Porcentaje
en %
Número
Porcentaje
en %
10 años
55
76,4
16.084
80,2
5 años
12
16,7
2.373
11,8
3 años
4
5,5
1.087
5,4
2 años
1
1,4
510
2,6
T O T A L
72
100
20.054
100
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
12 En relación a lo expuesto por ADIF en sus ale gaciones, se aclara que en este caso no se está cuestionando la utilizac ión del
procedimiento negociado sino ex poniendo el hecho objetivo de que se trataba, en realida d, de un procedimiento abierto.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 61
Las condiciones de los pliegos obligaban al adjudicatario a subrogarse en las relaciones laborales
con aquellos trabajadores que vinieran prestando servicios en las anteriores empresas gestoras de
los aparcamientos y que “aún sin estar adscritos a ningún convenio colectivo que prevea la
subrogación de personal”, hayan “suscrito un acuerdo de aceptación de la subrogación”. Asimismo,
el adjudicatario se comprometía, durante toda la vigencia del contrato, a no extinguir la relación
laboral con este grupo de trabajadores por despido “objetivo o disciplinario, salvo por
incumplimiento grave y culpable por parte de dichos trabajadores de sus obligaciones laborales, y
que den lugar a un despido declarado procedente por sentencia judicial firme”. En el caso de
declararse improcedente el despido, el adjudicatario debería optar por la readmisión sin que
pudiera hacerlo por la indemnización.
Por otro lado, en los pliegos se señalaba que ADIF no asumiría relación laboral alguna con el
personal dedicado por el contratista para la ejecución del contrato y que, en ningún caso, este
personal tendría derecho a incorporarse a la Entidad a la extinción del mismo.
Los pliegos indicaban que para poder comparar entre ofertas de diferente plazo se desactualizarían
todas las ofertas presentadas para todos los posibles periodos de vigencia, indicando la tasa
aplicable, aunque sin indicar el modo de desactualizar. Esta falta de claridad en los pliegos y en el
procedimiento de licitación supone una merma en la transparencia del procedimiento, pudiendo,
además, facilitar que se den oportunidades para favorecer injustificadamente a algún licitador.
Según los pliegos, el procedimiento se dividía en dos fases, una primera en la que los interesados
en la licitación presentaban la documentación administrativa y la de su solvencia técnica y
financiera; y una segunda en la que a aquellos que hubieran cumplido los requisitos administrativos
y de solvencia, establecidos en los pliegos, se les invitaba a presentar ofertas.
No se incluyó ni en los pliegos ni en el contrato una cláusula de continuidad por la que el
adjudicatario se comprometiera a continuar explotando los locales una vez expirado el plazo de
vigencia del contrato y, en su caso, su prórroga hasta la entrega del local al nuevo adjudicatario.
Esta cláusula es conveniente pues de alguna manera garantiza la continuidad de la prestación de
servicios necesarios (como puede ser el aparcamiento en las estaciones) y del flujo de ingresos
para Adif AV.
Presentaron documentación administrativa y de solvencia cinco licitadores, Adif-AV consideró a
todos ellos aptos para la licitación y les invitó a presentar ofertas económicas. Sin embargo, solo
dos de ellos presentaron una oferta económica inicial. En la segunda ronda los licitadores no
presentaron nuevas ofertas, adjudicándose al licitador que había presentado la oferta económica
más alta en primera ronda por 140,8 millones de euros, un 3,5% superior que el importe
establecido en pliegos y que la segunda mejor oferta. El periodo de vigencia del contrato
correspondiente a la mejor oferta era de 10 años. El contrato no previó la posibilidad de prórroga.
Tanto en la presentación de la documentación de los licitadores como en la de sus ofertas se
produjo una ampliación del plazo inicialmente dado. Así, el 10 de julio de 2013 se publicó la
licitación, dándose hasta el 26 de ese mes para presentar la documentación administrativa y de
solvencia, el 24 de julio se publicó que el periodo se ampliaba hasta el día 18 de septiembre. El 24
de septiembre se invitó a participar a los licitadores, pudiendo presentar las ofertas económicas
hasta el 4 de noviembre, pero el 30 de octubre se comunicó a los licitadores la ampliación del plazo
hasta el 29 de noviembre. ADIF ha manifestado que en ambos casos amplió el plazo porque los
licitadores le manifestaron la imposibilidad de presentar la documentación en el periodo
inicialmente dado, sin que conste justificación de estas manifestaciones. En general, la ampliación
del plazo poco antes de terminar el periodo establecido para presentar ofertas, si bien favorece a
62 Tribunal de Cuentas
aquellos que lo soliciten, podría perjudicar a aquellos que por haberse ajustado al periodo
inicialmente establecido hubieren presentado una oferta menos elaborada, pudiendo así afectar a
la igualdad entre licitadores.
En la valoración del expediente, ADIF dividió el importe único ofertado por el número de años al
que se refiere la oferta, considerando la misma cifra resultante para cada uno de esos años y, a
continuación, se desactualizó cada una de estas anualidades. Este mismo cálculo se realizaba con
los importes mínimos establecidos en el pliego. Para cada anualidad desactualizada de los
importes ofertados, se restó la anualidad desactualizada de los importes mínimos establecidos en
el pliego. A continuación estas diferencias anuales se actualizaron y se sumaron y, por último, la
suma se dividió entre el número de años. De esta manera, ADIF llegó a un importe de diferencia
media anual para cada plazo de vigencia de contrato ofertado, eligiéndose la oferta con el mayor de
estos importes, que se encontraba referida a un periodo de vigencia máximo del contrato
determinado.
El cálculo realizado, además de no estar debidamente concretado en el pliego, como ya se ha
señalado, incluye un procedimiento de desactualización y actualización que introduce una
complicación innecesaria sin aportar ninguna utilidad, ya que matemáticamente lleva al mismo
resultado que si para cada periodo ofertado se dividiera la diferencia entre el importe único ofertado
y el mínimo indicado en el pliego por el número de años de ese periodo. La indefinición del
procedimiento de cálculo en los pliegos y la aplicación de este complejo procedimiento llevó a que
los licitadores, en general, pidieran aclaraciones, remitiéndoles ADIF a lo establecido en el pliego.
La introducción de estas complejidades entorpeció injustificadamente el procedimiento de licitación
y pudo llevar a que el licitador no incluyera importes que se adecuaran exactamente a sus
intereses, al no tener claro el cálculo a realizar; si bien, probablemente no tuvo el efecto de impedir
que licitasen posibles interesados ya que se trataba de un expediente de elevado volumen
económico.
El contrato se formalizó el 31 de enero de 2014 por el importe de adjudicación, 140,8 millones de
euros, cobrándose en ese momento el precio total del contrato. La empresa que, finalmente, firmó
el contrato con Adif-AV no fue la adjudicataria, sino una empresa participada al 100% por esta,
quien le cedió el contrato. ADIF había autorizado, el 30 de diciembre de 2013, dicha cesión previo
informe favorable sobre la solvencia técnica y económica de la entidad a la que se le cedía el
contrato, todo ello siguiendo lo establecido en los pliegos de condiciones particulares.
II.2.3.4. EXPEDIENTE 2015-160-0080
El expediente, “Arrendamiento de locales y espacios distribuidos en 33 estaciones de Adif-Alta
Velocidad, para destinarlos a la actividad de alquiler de vehículos con o sin conductor y cesión de
uso de espacios para plazas de aparcamiento”, tenía por objeto el arrendamiento de 74 locales,
que llevaban aparejadas 1.272 plazas de aparcamiento, repartidos en 33 estaciones de Adif-AV. La
superficie total de estos locales era de 2.316 m2 Los licitadores podían licitar a una, varias o todas
las estaciones. El importe mínimo global de todos los locales por el que sale a licitación el contrato
fue de 27,4 millones de euros.
El 30 de junio de 2015 finalizaron los contratos de alquiler de locales o espacios (en adelante
locales) y de plazas de aparcamiento de Adif-AV con empresas que prestan servicio de alquiler de
coches en las diferentes estaciones. Dada la necesidad de prestar este servicio, en marzo de 2015
la Subdirección Comercial emitió un informe técnico solicitando autorización para realizar licitación
pública.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 63
El periodo objeto de contrato era de seis años. Se recogía posibilidad de prorrogar la vigencia del
contrato por un plazo no superior a la duración inicial (seis años) siempre que mediara acuerdo
previo y expreso de las partes con las limitaciones establecidas por LPAP. Los pliegos incluyeron
una cláusula de continuidad, previendo que, una vez finalizada la vigencia del contrato, o en su
caso de las prórrogas concedidas, el adjudicatario estaría obligado a continuar explotando la
actividad, hasta que el nuevo adjudicatario ocupase los locales, durante un máximo de tres meses
desde la finalización del contrato.
Los pliegos establecían una renta mínima anual para los locales de cada una de las estaciones
para el primer año que, en los sucesivos años, incrementaba en un 1% sobre el importe del año
anterior. Por encima de este mínimo, los licitadores podían fijar la renta libremente para los dos
primeros años y para el resto, el incremento no podía ser superior al 2% con respecto al año
anterior.
Los pliegos contemplaban que para el cálculo de la renta más alta, se tomaría como base la suma
de las rentas de los seis años de duración del contrato, sin aplicar un criterio de actualización
financiera de las rentas. La actualización de las rentas permite obtener un valor de contrato más
ajustado a la realidad, siempre que se apliquen coeficientes adecuados a la realidad financiera en
la que se encuentre Adif-AV.
En los pliegos se establecía que la licitación se desarrolló mediante un procedimiento abierto,
siendo el precio el único criterio de adjudicación. En una primera fase se analizaría la solvencia
técnica y económica de los licitadores para llevar a cabo sus ofertas y en segundo lugar se
procedería a adjudicar cada local o plaza de aparcamiento a aquellos que, habiendo superado la
primera fase, presentaran la renta más alta.
Adif-AV ha manifestado que cuando la Entidad estaba elaborando las bases de la licitación
contactó con la Federación Nacional Empresarial de Alquiler de Vehículos con y sin conductor, con
el objetivo de dar una mayor difusión a esta licitación.
Los pliegos de la licitación obligaban a que, durante la ejecución del contrato, los adjudicatarios
facilitaran información sobre los ingresos obtenidos y sobre la entrega y recepción de vehículos, en
relación con cada uno de los locales arrendados, para así obtener información sobre el servicio de
alquiler de coches en sus estaciones.
Presentaron ofertas cinco empresas, superando todas ellas la primera fase, por lo que se
analizaron en la segunda fase las ofertas de todas ellas; los locales con sus plazas asociadas, en
todo caso, se adjudicaron a las ofertas con las rentas más altas. Consiguieron locales y plazas
todas las empresas licitadoras, firmándose los correspondientes contratos por un total de 38,1
millones de euros, siendo el importe de cada uno de los contratos de 10,8; 10,6; 10,2; 3,3 y 3,2
millones. Estos contratos se referían a 54 locales (1.731,5 m2 en total), y 1.112 plazas de
aparcamiento, quedando desierta la licitación de los 20 locales (585 m2) y las 160 plazas restantes
El cuadro siguiente muestra el total de locales, m2 y plazas de aparcamiento de cada uno de los
contratos:
64 Tribunal de Cuentas
CUADRO Nº 29: Detalle de los locales por cada contrato
(en miles de euros)
Importe del Contrato Nº locales m2 Nº plazas
10.787
19
636,81
335
10.623
17
494,86
319
10.205
14
451,28
316
3.301
2
89,55
69
3.169
2
59,00
73
38.085
54
1.731,50
1.112
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
El importe de adjudicación, 38,1 millones de euros, supuso un incremento del 53% sobre el importe
mínimo de licitación, de 24,8 millones, todo ello en relación con los 54 locales y 1.112 plazas que
finalmente fueron objeto de contrato.
El análisis realizado se ha centrado en los tres contratos que superan los 10 millones de euros, de
acuerdo con el ámbito objetivo de esta fiscalización; estos contratos se formalizaron el 25 de junio
de 2015 por los importes de adjudicación.
Se ha comprobado la correcta facturación y cobro en los ejercicios 2015 y 2016 de las rentas de
estos locales, de conformidad con los importes y condiciones del contrato.
En el contrato y en los pliegos, se permitía, excepcionalmente, resolver anticipadamente sin
penalización los alquileres de algunos de los locales y de sus plazas de aparcamiento asociadas a
partir de los dos años desde la entrega del local. Para ello, se requería avisar con una antelación
mínima de seis meses, el arrendatario solo podía solicitar la resolución anticipada para una parte
minoritaria de los locales que variaba en función del total de locales contratados por él. En el caso
de que los arrendatarios resolvieran la relación contractual para un número de locales superior al
indicado, quedaban obligados a abonar las rentas correspondientes hasta el final del contrato.
Únicamente uno de los arrendatarios de los contratos analizados solicitó en marzo de 2017 la
resolución anticipada del arrendamiento de un local y sus 6 plazas de aparcamiento asociadas.
II.2.4. Contrato de SEPES
La Disposición adicional vigésima de la LPAP establece que el régimen patrimonial de SEPES “se
regirá por lo establecido en sus normas de creación o de organización y funcionamiento. En lo no
previsto en ellas será de aplicación lo dispuesto en esta ley.”
Por el Real Decreto 1525/1999, de 1 de octubre, se aprobaron sus Estatutos. En su artículo 25 se
establece que “SEPES tendrá la libre disposición de los bienes y derechos de cualquier clase de
los que sea titular, correspondiendo al Consejo de Administración la plena competencia para
acordar su adquisición, uso, arrendamiento, permuta y enajenación por cualquier modo o título”. No
obstante, el artículo 27 establece la necesidad de autorización previa del Ministerio de Fomento
para las contrataciones de SEPES que superen un determinado importe, fijado para 2015 en 17,8
millones de euros por la Orden del Ministerio de Fomento de 14 de octubre de 1999.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 65
El 8 de noviembre del 2013, el Consejo de Administración de SEPES aprobó las normas de
comercialización de la Entidad en las que se regula el procedimiento para la venta de inmuebles.
Se ha comprobado la razonabilidad del procedimiento establecido en estas normas, que intenta
garantizar que el procedimiento cumpla los principios de trasparencia, concurrencia e igualdad de
trato entre los posibles licitadores.
El contrato analizado, “Venta parcelas 1, 2, 5, 7.2, 8.1, 9, 10, 11 y 12 de la actuación parque de
ingenieros de Villaverde”, tenía por objeto la venta de 9 parcelas del área de planeamiento
urbanístico del término municipal de Madrid denominada “Parque Central de Ingenieros de
Villaverde”.
Antecedentes
El 20 de noviembre de 2008, la Gerencia de Infraestructura y Equipamiento de la Defensa (GIED) y
SEPES, adscrita al entonces Ministerio de Vivienda, suscribieron un Convenio para “la enajenación
de suelos de titularidad del Estado ramo de Defensa, susceptibles de destinarse a la construcción
de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública” (Convenio de GIED con SEPES) con el
que se pretendía facilitar de modo equilibrado la consecución de los objetivos que en ese momento
tenían asignados ambas Entidades: por parte de SEPES, la consolidación de la política estatal de
la vivienda, poniendo a disposición de la ciudadanía grandes cantidades de suelo destinadas a
viviendas de protección oficial; y por parte de GIED, la obtención de recursos económicos para
permitir financiar los planes de inversión de las Fuerzas Armadas. El objeto del Convenio consistía
en varias áreas urbanísticas, entre las que se encontraba el área de planeamiento específico 17.02
“Parque Central de Ingenieros de Villaverde” de Madrid, de 287.818 m2 de superficie y una
edificación residencial de 163.971 m2; en particular, para la citada área de planeamiento específico,
se acordó en el Convenio la transmisión de todas sus fincas. En una de ellas, de 24.888 m2, solo se
transmitieron 8.554 m2, manteniendo GIED los 16.334 m2 restantes por estar pendientes de
resolver derechos de reversión sobre esa parte de la finca en el momento de la firma del Convenio.
El Convenio de GIED con SEPES determinó en 58,5 millones de euros el precio de venta de las
fincas objeto de transmisión. A esta cifra se llegó valorando los terrenos en 75,1 millones como
suelo urbanizado edificable, atendiendo, principalmente, a los precios máximos legales de la
vivienda protegida y deduciendo todas las cargas de urbanización previstas para transformar los
terrenos en solares edificables, de las que se haría cargo SEPES.
En el Convenio, SEPES se comprometía a destinar fincas resultantes de los terrenos adquiridos a
los siguientes usos: un 50% a Vivienda de Protección Pública de precio limitado (VPPL), un 25% a
Vivienda de Protección Pública de precio básico (VPPB) y un 25% a Vivienda de Protección Pública
en régimen de alquiler (VPRA).
La escritura de compra de las fincas por parte de SEPES se firmó el 19 de julio de 2009, incluyendo
el precio y las condiciones recogidas en el Convenio de GIED con SEPES y subrogándose en los
derechos y obligaciones contenidos en el Convenio Urbanístico suscrito entre GIED y el
Ayuntamiento de Madrid. GIED había suscrito el 29 de mayo de ese mismo año un Convenio
Urbanístico con el Ayuntamiento de Madrid, que fue ratificado posteriormente por el Pleno de
Ayuntamiento el 25 de septiembre de 2009. El citado convenio afectaba, una vez deducidos los
terrenos para uso dotacional, zonas verdes y viarios, a un total de 78.720 m2 de quince fincas
destinadas a uso residencial, de las que doce, de 68.170 m2, eran propiedad de SEPES; dos, de
6.983 m2, pertenecían al Ayuntamiento; y una, de 3.567 m2 correspondía a GIED.
66 Tribunal de Cuentas
Con anterioridad a la venta objeto del contrato analizado, tres de las doce fincas de SEPES
resultantes de la actuación urbanística, con un total de 15.744 m2, fueron objeto de venta, teniendo
como destino VPPB, según se recoge en las escrituras de venta. Se llevó a cabo una venta por
cada finca, aplazándose el cobro de un 95% del importe de venta. El importe total de las tres
ventas fue de 17 millones de euros, que suponía una repercusión media 390 euros por metro
cuadrado construido en las viviendas a edificar. A la fecha de finalización de los trabajos de esta
fiscalización, SEPES había cobrado el importe total de la venta de una de las fincas, con 2.624 m2
de superficie y no se habían cumplido los compromisos de pago relativos a otras dos fincas, con
una superficie total de 13.120 m2; a esa fecha estaba pendiente de reconocimiento judicial la
resolución de estos dos contratos.
Análisis del contrato
Con fecha 20 de marzo de 2015 el Departamento de Ventas de SEPES emitió un Informe técnico
de valoración de suelo residencial en el entorno de la actuación urbanística “Parque Central de
Ingenieros de Villaverde”, con el objetivo de valorar el precio de venta del lote de las nueve fincas
pendientes de venta de esta actuación urbanística. Para ello, partieran de dos hipótesis: una baja,
basada en el precio de la VPPB, valorando el lote de fincas en 46 millones de euros, con una
repercusión por metro cuadrado construido de 382 euros; y otra alta, basada en los precios de la
VPPL y de la VPRA y que valoró el lote en 53,2 millones, suponiendo una repercusión por metro
cuadrado construido de 442 euros. No obstante, el informe finalizaba indicando que ambas
hipótesis se sitúan fuera de mercado, ya que se estimaba el valor de repercusión del suelo13 de la
vivienda libre (VL) en 364,96 euros por metro cuadrado construido; en consecuencia, concluye que
el precio de repercusión de estas parcelas oscilaría entre esta cifra y 391,31 euros, que es la
repercusión de la parcela vendida en 2011 cuya venta no estaba pendiente de resolución judicial.
El 25 de marzo de 2015, El Director Comercial de SEPES aprobó el informe técnico y fija el precio
de licitación de las 9 parcelas en 44,3 millones de euros, con una repercusión de 368 euros metro
construido y una edificabilidad de 120.426 m2 (54.426 m2 de superficie).
El 27 de marzo de 2015, el Consejo de Administración de SEPES aprobó la venta del lote de las 9
fincas a través de un procedimiento abierto y adjudicación mediante concurso y, el 17 de abril de
2015, la Ministra de Fomento autorizó a SEPES la comercialización de las 9 parcelas.
Con fecha 20 de abril de 2015, SEPES publicó en su página web el anuncio de convocatoria, en el
que se ponía a disposición de los posibles licitadores los pliegos por los que se regía el concurso y
se indicaba, entre otros aspectos, el plazo para la presentación de ofertas hasta el 19 de junio de
2015. La Entidad ha facilitado información que justifica tanto la subida a la página Web del anuncio
de licitación como la retirada del anuncio después de finalizar el plazo de presentación.
Entre las condiciones contenidas en el pliego, se establecía la obligación para los adquirentes de
los terrenos de destinar el 100% de las parcelas a VPO en los porcentajes establecidos en el
Convenio de GIED con SEPES de 2008: 50% a VPPL, 25% a VPPB y 25% a VPRA. Para
garantizar el cumplimiento de esta obligación se preveía la resolución del contrato en caso de que
se enajenaran las parcelas sin haber finalizado la construcción de la edificación y sin el
consentimiento de SEPES y, también, cuando no se destinasen las fincas a la construcción de
vivienda protegida conforme a las condiciones recogidas en el Convenio de GIED con SEPES.
13 Valor resultante de dividir el valor tot al del suelo entre la superficie construible en él.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 67
El procedimiento previsto en los pliegos era acorde con las normas internas de comercialización de
SEPES y consistía, esencialmente, en el cumplimiento de unos requisitos administrativos y de
solvencia por parte de los licitadores y en la valoración de sus ofertas. En la valoración se tenía en
cuenta si el pago se realizaba al contado o aplazado y el precio ofertado; solo se valoraban las
ofertas que se acogieran a la modalidad de pago aplazado en caso de que no se hubiera
presentado ninguna oferta de pago al contado.
Además de la publicidad dada en la web, SEPES llevó a cabo acciones de comercialización de este
lote de fincas. Así, entre el 21 y el 30 de abril de 2015 se enviaron correos electrónicos a entidades
que operaban en el sector, principalmente extranjeras (consultoras, constructoras, promotoras y
fondos de inversión) en los que se les informaba de la licitación. Asimismo, entre los días 7 y 10 de
mayo de 2015 la Directora General de SEPES en el Salón Inmobiliario de Madrid informó sobre
todas las actuaciones residenciales y presentó el concurso de la venta de las fincas del “Parque
Central de Ingenieros de Villaverde”.
El procedimiento se desarrolló de acuerdo con lo previsto en las normas de comercialización de
SEPES. Solo una empresa se presentó a la licitación, resultando adjudicataria del contrato. El
precio ofertado fue de 44,9 millones de euros (un 1% superior al precio de licitación), con la
modalidad de pago al contado.
El 18 de septiembre de 2015 se formalizó la escritura de venta de las fincas. En ella se hace
referencia al régimen urbanístico de las fincas, indicándose que se han de cumplir las condiciones
recogidas tanto en el Convenio de GIED con SEPES como en el Convenio Urbanístico suscrito por
GIED con el Ayuntamiento de Madrid, que requería que se destinase a VPPL, al menos, el 56,36%
de la edificabilidad lucrativa de la actuación urbanística “Parque Central de Ingenieros de
Villaverde. Las 9 fincas figuraban inscritas en el Registro de la Propiedad como uso residencial, 3
fincas (19.680 m2 de superficie de los terrenos y 54.432 m2 de edificabilidad) de VPPL y las 6
restantes (32.742 m2 de superficie de los terrenos y 65.994 m2 de edificabilidad) de venta de precio
libre.
La calificación de Vivienda de Protección Pública se regulaba en el momento de la firma del
contrato por el Decreto 74/2009, de 30 de julio de la Comunidad de Madrid, según el cual. la
solicitud de la calificación se realizaba con carácter provisional una vez que el Proyecto básico del
edificio estaba debidamente visado o autorizado por los organismos correspondientes (artículo 19
del Decreto) y con carácter definitivo cuando el edificio estaba terminado y se cumplían los
requisitos exigidos en el artículo 21 del Decreto.
En el mes de abril de 2017, SEPES aún no había llevado a cabo ninguna actuación para
comprobar el estado de las fincas, si bien era consciente de que al menos en una de ellas se
estaban construyendo y vendiendo viviendas, lo que supone una deficiencia en el control del
cumplimiento del contrato. En mayo de 2017, SEPES solicitó información registral de las fincas y
las calificaciones a la empresa adjudicataria, resultando que no había variado la situación registral
de las nueve fincas, que figuraban aún a nombre de la adjudicataria; en relación con la calificación
de las fincas, en esa fecha no se habían solicitado la calificación definitiva de ninguna de las fincas
y se había obtenido la provisional de cinco de ellas.
Como complemento al análisis del contrato fiscalizado, se ha considerado conveniente verificar en
qué medida SEPES ha cumplido con la obligación contraída con el GIED, en cuanto al destino de
las doce fincas de la actuación urbanística “Parque Central de Ingenieros de Villaverde”. Para ello,
se ha tenido en cuenta la información que aportan las escrituras de las tres fincas (números: 3, 4 y
6.1) objeto de contratos anteriores al fiscalizado y la información facilitada por la empresa
68 Tribunal de Cuentas
adjudicataria y propietaria en el momento de realización de los trabajos de esta fiscalización, de las
nueve fincas (números: 1, 2, 5, 7.2, 8.1, 9, 10, 11 y 12) objeto del contrato fiscalizado. La
información facilitada por la empresa adjudicataria se ha contrastado con la información registral y,
en caso de discrepancia, con la información pública de las inmobiliarias que, en el momento de la
realización de los trabajos de fiscalización, se encontraban promocionando la venta de las
viviendas de algunas de esas fincas.
El cuadro siguiente identifica, para las doce fincas resultantes de la actuación urbanística “Parque
Central de Ingenieros de Villaverde” que eran de titularidad de SEPES, la superficie y la
edificabilidad de cada una de ellas; el destino de cada una de las fincas, según la fuente de la que
se ha obtenido la información facilitada (la empresa adjudicataria, la calificación provisional de la
Comunidad de Madrid y la nota del registro obtenida en mayo de 2017):
CUADRO Nº 30: Análisis del destino de las fincas propiedad de SEPES de la actuación
urbanística "Parque Central de Ingenieros de Villaverde"
DESTINO DE LA FINCA SEGÚN LA FUENTE:
Nº DE
FINCA M2 SUELO
RESULTANTE M2
EDIFIC. EMPRESA
ADJUDICATARIA CALIFICACIÓN
PROVISIONAL
NOTA
REGISTRAL
MAYO 2017
1 6.560 18.144 VPPL VPPL
No indica
destino
2 6.560 18.144 VPPL VPPL VPPL
5 6.560 18.144 VPPL NO HAY
15
VPPL
7.2 2.993 8.278 50%VPPL/50%VPAOC
14
50%VPPL/50%VPAOC VL
8.1 3.513 9.716 VPAOC VPAOC VL
9 6.560 12.000 VPAOC VPAOC VL
10 6.560 12.000 VPAOC NO HAY
15
VL
11 6.560 12.000 VPPL NO HAY
15
VL
12 6.560 12.000 VPPL NO HAY
15
VL
3
6.560 18.144 VPPB
FINCAS VENDIDAS EN CONTRATOS
ANTERIORES/ DATOS OBTENIDOS
DE LAS ESCRITURAS DE VENTA
4
6.560 18.144 VPPB
6.1
2.624 7.258 VPPB
TOTAL 68.170 163.972
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados por las Entidades fiscalizadas
De la información reflejada en el cuadro anterior se deduce que:
- En tres de las fincas incluidas en el contrato fiscalizado (números 10,11 y 12) no se ha
podido comprobar el destino facilitado por la empresa adjudicataria y propietaria de los
terrenos15.
14 Viviendas de Protección Pública para Arrendamiento con opción de compra
15 En sus alegaciones, SEPES manifies ta, aunque sin aportar la correspondiente documentac ión justificativa, que para la parcela 10 se
solicitó su calificación provisional el 28 de julio de 201 7 que aún está pendiente de concesión; para la parcela 11, que se obtuv o la
calificación provisional como VPPL el 5 de febrero de 2018; y que para las parcelas 5 y 12 está pendiente de tramita r la solicitud de
calificación provisional.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 69
- Atendiendo a los m2 de edificabilidad, se ha destinado a VPPL, a Viviendas de Protección
Pública para Arrendamiento con Opción de Compra (VPAOC) y a VPPB, un 50%, un 27% y
un 23%, respectivamente del total de superficie de las 12 fincas.
- Atendiendo a los m2 de superficie, se ha destinado a VPPL, a VPAOC y a VPPB, que un
50%, un 23% y un 27%, respectivamente del total de superficie de las 12 fincas.
Ni en el Convenio entre SEPES y GIED ni en el contrato fiscalizado se indicaba si para el cálculo
de los porcentajes establecidos en el Convenio que determinaban el destino concreto de las fincas
(50% a VPPL, 25% a VPPB y 25% a VPRA) se debía utilizar como criterio la superficie de las
fincas, la edificabilidad o una combinación de ambas. Al utilizar cualquiera de estos criterios no se
produce una desviación significativa entre el destino de las parcelas establecido en el Convenio y el
que realmente se prevé dar; salvo porque el Convenio destinaba un 25% de las parcelas a VPRA y
en la práctica no se recoge esta previsión sino que ese 25% se destinará a VPAOC, régimen no
previsto en el Convenio.
Como anteriormente se ha dicho en este apartado del Informe, en el informe de valoración
elaborado por el Departamento de SEPES encargado de las ventas se señalaba que a principios
de 2015 el precio máximo de la vivienda protegida se encontraba por encima del precio real de
venta libre. En junio de 2017, momento en que se estaban comercializando las viviendas de varias
de las fincas de SEPES de la actuación urbanística “Parque Central de Ingenieros de Villaverde”,
se mantenía esta situación, habiéndose contrastado, con la información comercial disponible en el
momento de la realización de los trabajos de fiscalización, que en la misma zona, en general, tanto
el precio de venta de la vivienda libre como el precio medio de la VPPL, eran muy inferiores al
precio máximo de la VPPL fijado por la Comunidad de Madrid en las calificaciones provisionales de
las fincas y al precio por el que se estaban comercializando las viviendas, en régimen de VPPL,
edificadas en una de las fincas objeto del contrato analizado. Lo anterior permite concluir que,
hasta el momento, en relación con las fincas destinadas a VPPL, parece no haberse conseguido el
efecto pretendido en el Convenio de GIED con SEPES de aportar viviendas nuevas a precios más
asequibles16.
Por último, en lo que respecta a la rentabilidad del contrato objeto de análisis, el precio de compra
de los terrenos a GIED para el desarrollo de toda la actuación urbanística, de la que SEPES iba a
obtener doce fincas transformadas en edificables para uso residencial, fue de 59,1 millones de
euros, a los que habría que añadir 17,4 millones que soportó SEPES por todos los costes del
desarrollo urbanístico que la Entidad llevó a cabo. De este total de 76,5 millones, 58,8 millones
imputados atendiendo a la superficie de las fincas, corresponden a las nueve fincas objeto del
contrato analizado. Dado que el precio de la venta de estas fincas fue de 44,9 millones, la
operación ha supuesto para SEPES una pérdida de 13,9 millones (un 23,6% del coste total de las
nueve fincas)17.
16 En relación con lo manifestado po r SEPES en sus alegaciones, del análisis del Convenio se despren de que el objetivo perseguido
con su firma era facilitar el acc eso de los ciudadanos a la vivienda mediante un precio m ás asequible que el del mercado libre, motivo
por el que se acordó por las partes que la s viviendas a construir estuvieran sujetas a un régi men de protección pública.
17 Lo manifestado por SEPES en sus alegacio nes confirma lo expuesto en este párrafo, al señalar que en 2011 se registró
contablemente un deterioro de 20,2 millo nes de euros que posteriormente se compensó parcialmente con una reversi ón de 6,3
millones, de lo que resulta la pérdida total de la operació n de 13,9 millones cuantificada por el Tribunal.
70 Tribunal de Cuentas
II.2.5. Contrato de CZFV
El objeto del Consorcio de la Zona Franca de Vigo (CZFV), de acuerdo con el artículo 5 de su
Estatuto Fundacional, aprobado por la Orden del Ministerio de Hacienda de 24 de julio de 1951, es
el establecimiento y explotación de la Zona Franca de Vigo, todo ello con arreglo al Decreto de 20
de junio de 1947 que prevé su creación. La actividad de CZFV viene regulada, entre otras normas,
por lo dispuesto en el Real Decreto-ley de 11 de junio de 1929, de bases de puertos, zonas y
depósitos francos y en su Reglamento de desarrollo, aprobado por Real Decreto de 22 de junio de
1930. El Consorcio, en el ejercicio de sus funciones, gestiona y explota los terrenos de la Zona
Franca, unos de estos terrenos son propiedad del Consorcio y otros los tiene el consorcio en
régimen de concesión administrativa. En el desarrollo de su actividad el Consorcio arrienda esos
terrenos a empresas que quieren desarrollar una actividad empresarial en la Zona Franca.
Antecedentes
El CZFV es propietario del terreno denominado Sub-zona I-A de Balaídos en el término municipal
de Vigo que, con una superficie de un millón de m2, conforma el Polígono Industrial de Balaídos. En
una parcela de 635.000 m2 de este polígono desarrolla parte de su producción una empresa de la
industria automovilística (la Empresa). La Empresa se estableció en esta parcela en 1966,
mediante un contrato de arrendamiento de 50 años, entendiéndose prorrogado tácitamente por
períodos de treinta años, salvo en el supuesto de que alguna de las partes, con diez años de
antelación a su vencimiento o al de la prórroga en curso, exprese a la otra su voluntad de resolver
el contrato. El contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad y actualmente, al no haberse
comunicado por ninguna de las partes la voluntad de resolver el contrato, se encuentra en la
primera prórroga, que finalizará el 23 de julio de 2046.
El precio del arrendamiento de la parcela de 635.000 m2 se compone de una parte fija, consistente
en un precio por m2 de terreno y año (el importe ascendió a 0,6 millones de euros en cada uno de
los ejercicios, 2015 y 2016) que se actualiza por el Índice de Precios de Consumo (IPC) y una parte
variable, denominada canon de producción, que se calcula en función del volumen de producción
de la factoría y del porcentaje de esta producción que se destina a la exportación (el importe
ascendió a 3,3 millones de euros en cada uno de los ejercicios, 2015 y 2016).
Además, entre los ingresos del CZFV, está el recurso contemplado en el Real Decreto Legislativo
1/1999, de 23 de diciembre, por el que se adecúa la normativa del recurso previsto en el párrafo
tercero de la base 9ª del RDL de 11 de junio de 1929. Este recurso consiste en los importes
recaudados en la declaración-liquidación anual y en los pagos fraccionados del Impuesto sobre
Sociedades correspondientes a los sujetos pasivos establecidos en la Zona Franca por las
operaciones realizadas en ella.
En el ejercicio 2013, la Dirección del Grupo al que pertenece la Empresa automovilística
arrendataria de los terrenos estaba decidiendo en cuál de sus plantas industriales ubicar la
producción de un nuevo vehículo. Para poder optar a la fabricación del mismo, la planta de Vigo
debía contar con nuevas instalaciones que permitiesen alcanzar el nivel de productividad requerido.
Sin embargo, debido a su política de reducción de costes, el Grupo automovilístico, no podía
abordar la inversión de esas instalaciones.
El CZFV apreció que la producción de un nuevo vehículo, además de los efectos socio-económicos
positivos en el área geográfica vinculada a la Zona Franca, tendría un gran impacto en los ingresos
percibidos por el Consorcio, tanto a través del canon de producción como del recurso financiero del
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 71
Convenio que preveía, fundamentalmente, la construcción de varias edificaciones, naves e
instalaciones de uso industrial por el CZFV en los terrenos arrendados, la ejecución de obras de
mejora de la circulación interior del polígono y de los accesos a la parcela arrendada y el
compromiso de la Empresa a arrendar todas esas instalaciones, en las condiciones que se fijaban
en el Convenio.
El precio del arrendamiento establecido en el Convenio era el 6,3% anual del coste final efectivo de
cada una de las obras y construcciones objeto de dicho convenio, incluyendo todos los costes
relacionados con la ejecución y posterior revisión y puesta en marcha de esas actuaciones. El
importe resultante se actualizaría cada año de acuerdo con el IPC. Los contratos se irían
suscribiendo según se fueran recibiendo las obras de cada actuación. La duración de estos
contratos iba ligada a la del contrato de arrendamiento de terrenos, por lo que se extendería hasta
el 23 de julio de 2046, ya que se iba a producir automáticamente la prórroga del contrato de los
terrenos, al no haberse manifestado la voluntad de resolver este contrato por ninguna de las partes
con los diez años de antelación a su finalización, el 23 de julio de 2016.
El Convenio preveía que serían propiedad del CZFV las construcciones resultantes de todas las
actuaciones contempladas en el mismo, siendo a cargo exclusivo del CZFV todos los costes
relacionados con la elevación a público de las escrituras de declaración de obra nueva y el
posterior registro de las mismas.
El Convenio atribuía a la Empresa los gastos de mantenimiento y conservación de las
construcciones, desde el momento que tomase posesión de ellas, y al CZFV el pago del Impuesto
sobre Bienes Inmuebles (IBI) y demás tributos que pudieran devengarse sobre los inmuebles objeto
del Convenio.
Al acabar y recibir las obras y construcciones se fueron suscribiendo los correspondientes contratos
de arrendamiento. Entre ellos, el de la denominada nave G, cuyo arrendamiento constituye el
objeto del contrato fiscalizado.
Con anterioridad al comienzo de las obras de la nave G, en marzo de 2014, el CZFV solicitó a la
Xerencia Municipal de Urbanismo del Concello de Vigo la debida licencia de obra nueva para la
edificación de la nave. En la tramitación de la licencia, la Xerencia comunicó las incidencias que en
el proyecto de obra presentado se debían subsanar para poderse otorgar la licencia, el Consorcio
subsanó alguna de esas incidencias, sin que fuera suficiente para que le fuera otorgada la licencia.
La nave se terminó y alquiló en octubre de 2014, sin haberse emitido la licencia municipal.
En el marco de la competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio y urbanismo de la
Comunidad Autónoma de Galicia, en esta Comunidad se dictó la Ley 3/2016, de 1 de marzo, de
medidas en materia de proyectos públicos de urgencia o de excepcional interés. El apartado 2 del
único artículo de la Ley señala que “…los proyectos promovidos por órganos de las
administraciones públicas o de derecho público que sean disconformes con el planeamiento
urbanístico de aplicación podrán ejecutarse si se apreciasen razones de urgencia o excepcional
interés público de acuerdo con lo previsto en este artículo...”. Al amparo de esta norma, previa
solicitud por parte de CZFV, el Consello de la Xunta de Galicia acordó el 15 de septiembre de 2016
aprobar como proyecto público de urgencia o excepcional interés las actuaciones de consolidación
en el Polígono Industrial de Balaídos promovidas por el Consorcio, entre las que se encuentra la
nave G, permitiendo su ejecución inmediata y habilitándole para el inicio de las obras.
De lo anterior se puede deducir que la nave se construyó sin la preceptiva licencia de obra nueva,
si bien, posteriormente, su construcción fue admitida por acuerdo de la Xunta de Galicia.
72 Tribunal de Cuentas
A la fecha de finalización de los trabajos de fiscalización, el CZFV no ha registrado ni ha elevado a
documento público la nave G.
Análisis del contrato
El contrato de arrendamiento de la nave G se firmó el 8 de octubre de 2014, siendo coherente su
contenido con lo establecido en el Convenio.
El precio del contrato se concretó en 381.150 euros anuales, como resultado de aplicar el 6,3%
previsto en el Convenio a un presupuesto de 6,1 millones de euros que recogía todos los conceptos
que componían el coste efectivo de la nave G: 5,8 millones del importe de la certificación final de
las obras de la nave, 0,2 millones correspondientes al Impuesto de Construcciones, Obras e
Instalaciones pendiente de liquidar y una estimación global de 32.000 euros por otros costes
menores pendientes de satisfacer. El importe total del contrato era de 12,1 millones como resultado
de multiplicar el importe anual del contrato por su duración prevista, 31 años y 9 meses,
aproximadamente.
Desde la firma del contrato hasta la finalización de los trabajos de fiscalización no se han producido
modificaciones del contrato, cobrándose la renta según lo previsto en el mismo.
constitución en metálico de fianza por arrendamiento de una finca urbana para uso distinto de
vivienda por un importe igual a dos mensualidades del arrendamiento. El Decreto 42/2011
desarrolla reglamentariamente está obligación en el ámbito de la Xunta de Galicia, recogiendo su
artículo 2 la obligación de depositar en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo las fianzas en
metálico. En el caso de la nave G, aunque el arrendatario constituyó una fianza por 64 miles de
euros, el importe correspondiente a dos meses de arrendamiento, a fecha de la realización de los
trabajos de esta fiscalización el CZFV no había realizado el depósito de la Fianza en el Instituto
Gallego de la Vivienda y Suelo.
El importe total del contrato de arrendamiento de la nave G, 12,1 millones de euros, duplica al
coste efectivo de la construcción de la nave objeto de arrendamiento, 6,1 millones. Para calcular la
rentabilidad de la operación, habría que deducir el IBI anual, que aún no ha empezado a liquidar el
Ayuntamiento y los que se deriven hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad de la
declaración de obra nueva, pero, en todo caso, la operación sería beneficiosa para el CZFV. Este
resultado positivo sería mayor si se tiene en cuenta, por una parte, el valor residual de la nave G y,
por otra, el incremento que supone la producción del nuevo vehículo en los ingresos del Consorcio
derivados de la participación en el Impuesto sobre Sociedades de la Empresa.
II.2.6. Contrato de SEGIPSA
La Sociedad Mercantil Estatal de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio, M.P.S.A. (SEGIPSA) tiene
como actividad principal el desarrollo de actuaciones y prestación de servicios relacionados con la
gestión inmobiliaria, entre ellos el de tasación, incluyendo en su objeto social la promoción, compra
y venta de inmuebles. SEGIPSA viene desempeñando la mayor parte de esa actividad como medio
propio instrumental y servicio técnico de la Administración General del Estado y de los poderes
adjudicadores dependientes de ella, ejecutando las encomiendas de gestión que estos poderes le
encargan.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 73
La Orden del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas de fecha 24 de marzo de 2015
recoge el acuerdo de aportación no dineraria del inmueble de la antigua sede de Radio Televisión
Española (RTVE), situado en el Paseo de la Habana nº 75 de Madrid, por parte de la Dirección
General de Patrimonio del Estado (DGPE) a SEGIPSA para su posterior enajenación. El inmueble
fue tasado por la DGPE en 6,7 millones de euros.
SEGIPSA no disponía de un procedimiento interno preestablecido escrito para proceder a la venta
de inmuebles ya que, en general, la Sociedad gestionaba las ventas de inmuebles que le
encomendaban sus poderes adjudicadores de acuerdo con las instrucciones de estos que
establecían el procedimiento a seguir. Aunque el inmueble ya era propiedad de SEGIPSA, la venta
de la antigua sede de RTVE se llevó a cabo conjuntamente con otros dos inmuebles de la DGPE,
quien había encomendado a la Sociedad su venta, siguiéndose el mismo proceso de licitación-
adjudicación para los tres inmuebles, de acuerdo con las instrucciones del encomendante, la
Administración General del Estado a través de la DGPE.
Los pliegos preveían un procedimiento abierto en el que los licitadores debían cumplir unos
requisitos mínimos administrativos y legales, debiéndose adjudicarse el contrato a la oferta
económica con el precio más alto. El procedimiento preveía que, tras la apertura pública de las
ofertas, en el caso de empate o que hubiera licitadores con ofertas de hasta un 5% inferiores a la
mejor oferta, se permitiría a los licitadores en esta situación presentar una oferta superior y así
sucesivamente, hasta que uno de los licitadores resultara el mejor postor.
El inmueble salió a subasta en septiembre de 2015 por el importe de tasación, dándose publicidad
de la licitación tanto en la página web de SEGIPSA, como en distintos medios escritos de gran
difusión nacional; también se comunicó por correo electrónico a los posibles interesados (como
promotoras e inmobiliarias) que se encontraban en la base de datos de la Sociedad. Además la
salida a venta y su licitación tuvo una gran repercusión en los medios de comunicación, dado el
interés del público por ser la antigua sede de RTVE.
A la licitación acudieron cinco empresas, llegándose a valorar las ofertas de cada una de ellas. El
inmueble se adjudicó a la oferta inicial más alta, por 10,8 millones de euros, lo que supuso un alza
del 60,7% con respecto al precio de licitación y un 9,6% más que la segunda mejor oferta.
La escritura de compra-venta se firmó el 24 de noviembre de 2015, produciéndose el cobro total del
precio en ese momento.
II.3. CONTRATOS DE CESIÓN DE DERECHOS DE LA PROPIEDAD INCORPORAL
II.3.1. Contrato de HZ
El 21 de enero de 2013, el Hipódromo de la Zarzuela, S.A. S.M.E. (HZ) suscribió con la Sociedad
Estatal Loterías y Apuestas del Estado, S.A. (SELAE), que participaba en un 4,2% en el capital de
HZ, el “Contrato para la coordinación y organización de carreras de caballos soporte de la apuesta
hípica de SELAE, para la cesión en exclusiva de derechos de explotación audiovisual y para la
prestación de otros servicios de coordinación y gestión”, para los ejercicios 2013 y 2014 y por un
importe total de 11 millones de euros.
74 Tribunal de Cuentas
El objeto del contrato consistía, principalmente, en la coordinación y organización de carreras de
caballos soporte de la apuesta hípica de SELAE que se celebraran tanto en el Hipódromo de la
Zarzuela como en otros hipódromos y en la cesión en exclusiva de los derechos de explotación
audiovisual de esas carreras, este aspecto del objeto del contrato constituye una cesión de
derechos de la propiedad incorporal. El contrato también incluía la prestación de otros servicios de
coordinación y gestión adicionales, cuyo objetivos eran, principalmente, garantizar el correcto
desarrollo de las carreras objeto del contrato, la adecuada cesión de los derechos de explotación
audiovisual y la difusión de las imágenes de esas carreras, incluyendo, entre otros aspectos,
asesoramiento técnico y otros servicios muy ligados a la cesión de derechos audiovisuales. El
contrato incluía aquellas carreras soporte de la apuesta de SELAE que se fueran a celebrar en los
ejercicios 2013 y 2014.
Con anterioridad a la fecha de formalización del contrato analizado, SELAE venía suscribiendo con
HZ convenios y contratos con objetos muy similares al de este contrato desde el 23 de septiembre
de 2005, todo ello como consecuencia del Acuerdo entre estas dos Sociedades, el Consejo
Superior de Deportes, la Sociedad Española de Participaciones Industriales y la Real Federación
Hípica Española, en el que se había establecido un marco general de actuación para la
recuperación del sector hípico en España, sobre la base de la puesta en marcha de un sistema de
apuestas hípicas externas.
HZ únicamente negoció con SELAE algunos aspectos del contrato de contenido más bien técnico.
Al respecto, hay que tener en cuenta que no ha venido existiendo un mercado competitivo donde
poder vender los derechos audiovisuales de las carreras y demás servicios relacionados, al ser
SELAE el único operador en España de apuestas mutuas hípicas externas.
Como ya se ha señalado, la mayoría de las carreras objeto del contrato se desarrollaban en el
Hipódromo de la Zarzuela, realizándose el resto en otros hipódromos de España. Para estos casos,
HZ suscribía contratos con las entidades gestoras de esos hipódromos, en los que se acordaba la
cesión de derechos de explotación audiovisual por parte de las entidades gestoras a HZ en
aquellas carreras que fueran soporte de la apuesta hípica gestionada por SELAE, de manera que,
posteriormente, HZ pudiera ceder estos derechos a SELAE.
La gran mayoría de las carreras celebradas en el Hipódromo de las Zarzuela durante el periodo
2013-2014 se encontraban dentro del objeto del contrato analizado. Así los datos de contabilidad
analítica facilitados por HZ reflejan que casi el 95% del importe obtenido de la venta de entradas y
de los ingresos de los participantes en las carreras del Hipódromo de la Zarzuela se corresponde
con esas carreras.
El precio total del contrato, 11 millones de euros, se dividía en 5,5 millones por cada ejercicio, de
los que 3 millones correspondían a la celebración de las carreras y la cesión de derechos
audiovisuales sobre ellas y los 2,5 millones restantes a coordinación y gestión, al actuar HZ como
interlocutor único entre SELAE y los otros hipódromos en los que también se celebrasen tales
carreras y, en último lugar, a la prestación por HZ de otros servicios. El contrato no ofrece mayor
detalle del precio, que se determinó en función de estos dos grupos de conceptos globales muy
amplios e interrelacionados. El contrato incluye, en anexo, el calendario de carreras objeto del
contrato para 2013, sin distinguir el precio por cada carrera prevista, y no se incluyen las carreras
que se preveían realizar en el ejercicio 2014, ni tan siquiera una información general sobre el
número de ellas. De lo anterior se desprende que el importe del contrato no se corresponde con
acciones concretas a realizar, sino con una serie de compromisos y de prestaciones formulados en
términos genéricos, tratándose más bien de un precio fijado a tanto alzado.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 75
La importancia para HZ de los ingresos aportados en este contrato se muestra en las cifras
obtenidas de su contabilidad analítica. De los 11 millones de euros del contrato con SELAE un total
de 1,8 millones se han dedicado a pagar lo facturado por otras entidades por las carreras del
contrato que se celebraron en otros hipódromos. Los 9,2 millones restantes se han destinado a
financiar las carreras celebradas en el Hipódromo de la Zarzuela en el periodo 2013-2014,
suponiendo este importe un 35% de todos los ingresos generados por las actividades realizadas en
el Hipódromo y un 40% de los ingresos derivados de las carreras objeto del contrato.
En los trabajos de esta fiscalización HZ no ha aportado información sobre los criterios tenidos en
cuenta para la determinación del precio global de 5,5 millones de euros anuales del contrato. Este
precio es similar al de los contratos de objeto análogo que, desde 2005, venían suscribiendo HZ y
SELAE, que oscilaron entre 5 millones y 5,8 millones.
Incidencias en relación con la cesión de derechos de explotación audiovisual
A partir de 2012 la entidad que venía ejerciendo la regulación y el control de las competiciones de
carreras de caballos en España (en adelante Entidad Reguladora), encargada de aprobar cada año
los programas de las carreras, comenzó a reivindicar determinados derechos relativos a la
competición, que en particular afectaban a los derechos audiovisuales de las carreras, pero sin
llegar a ejercer ninguna acción para reclamar formalmente su titularidad; sin embargo, esta
situación cambió cuando la Entidad Reguladora fue declarada en concurso voluntario de
acreedores. Así, en febrero de 2014 la administración concursal de la Entidad incluyó en el
inventario de su masa activa unos “derechos de imagen colectivos”, por importe de 1 millón de
euros, aproximadamente, que se encontraban relacionados con los derechos de explotación
audiovisual de las carreras que HZ cedía a SELAE y con la explotación de los derechos de imagen
individuales de los participantes en las carreras. HZ impugnó esta actuación ante la jurisdicción
mercantil, solicitando que la Entidad Reguladora retirara dicha partida del inventario, pero su
pretensión fue desestimada en primera y segunda instancia.
En enero de 2015, la Entidad Reguladora interpuso ante la jurisdicción penal una querella por la
comisión de diferentes delitos contra HZ, su Presidenta, directivos de la Sociedad y los entonces
Presidentes de dos Asociaciones del sector de hípico en España. El Juzgado de Instrucción
declaró, mediante auto, el sobreseimiento de la querella. Del auto se desprende que el objeto
principal de la controversia es la titularidad de los derechos de imagen colectivos incluidos como
partida en el inventario de la Entidad Reguladora, considerando el auto esta cuestión de orden civil
y no de naturaleza penal. La Entidad Reguladora interpuso recurso de apelación ante la Audiencia
Provincial de Madrid, que lo desestimó, ratificando el auto del Juzgado de Instrucción.
Ninguno de los procesos judiciales señalados llegó a entrar en la cuestión de fondo de dirimir la
titularidad de los derechos cedidos por HZ a SELAE o los pretendidos derechos de imagen
colectivos de la Entidad Reguladora. No obstante, sí se tratan estos temas en la fundamentación de
estas dos resoluciones judiciales, opinando sobre algunos aspectos. En este sentido cabe destacar
la Sentencia de 22 de febrero de 2016 de la Audiencia Provincial de Madrid en relación con la
impugnación del inventario de la Entidad Reguladora.
Del análisis de esas resoluciones judiciales se desprende, en primer lugar, que los derechos de
explotación audiovisual de las carreras objeto del contrato analizado son originariamente de las
entidades que las organizan (las entidades gestoras de los hipódromos) y que pueden cederse a
terceros. En segundo lugar, ante la posible reclamación económica de la Entidad Reguladora,
señalan que la Entidad, reconocía, en todo momento, ceder gratuitamente a SELAE la explotación
76 Tribunal de Cuentas
de estos derechos sobre aquellas carreras soporte de su apuesta; de lo que se deduce que el
contrato entre HZ y SELAE no ha ocasionado ningún perjuicio económico a la Entidad Reguladora,
por lo que no cabría ninguna compensación económica.
Por otra parte, en relación con la explotación de los derechos de imagen de los participantes en las
carreras, las resoluciones ponen de manifiesto la existencia de una controversia sobre la validez de
las cesiones efectuadas por los participantes a HZ y a la Entidad Reguladora que, a falta de
acuerdo, tendría que dirimirse en el orden jurisdiccional competente. La controversia surgió,
principalmente, porque los participantes realizaron una doble cesión de sus derechos de imagen,
una primera, de carácter general, a la Entidad Reguladora que les era exigida para obtener la
licencia anual para participar en las carreras de caballos y una posterior a HZ, al aceptar el
programa que incluía tanto las carreras en las que participaban como la condición por la que cedían
a HZ esos derechos. A ello se añade el hecho de que, al aprobar el programa de carreras de 2013,
la Entidad Reguladora introdujo la cesión gratuita a HZ de la explotación de determinados derechos
de imagen individuales de los participantes y a SELAE los derechos de explotación audiovisual
pero sin carácter exclusivo, lo que introdujo más confusión sobre la titularidad de todos estos
derechos.
II.3.2. Contrato de NAVANTIA
El objeto del contrato de NAVANTIA analizado en esta fiscalización incluye principalmente el diseño
y la asistencia técnica, referida a este diseño, para la construcción de una embarcación militar
desarrollada fuera de España por una entidad extranjera, constituyendo una cesión de derechos de
la propiedad incorporal. En este Informe no se incluyen datos que puedan perjudicar a NAVANTIA
por razones de confidencialidad comercial a la que está sometido el contrato, sin perjuicio de que
se haya realizado el debido análisis del contrato por el Tribunal de Cuentas.
NAVANTIA desde hace años ha mantenido la estrategia de incrementar su presencia en el exterior,
especialmente tras la reducción de pedidos del sector de la defensa en España. En su estrategia
internacional, la Sociedad viene actuando activamente en distintos países manteniendo una
representación permanente en seis países. Dadas las diferencias sociales, económicas y culturales
entre los distintos países en los que actúa la Sociedad, su estrategia en cada actuación comercial
internacional se viene realizando en función del cliente y de los agentes externos que pudieran
condicionar la adjudicación del contrato. En este contexto, las ofertas comerciales relacionadas con
embarcaciones militares siguen un proceso largo, que aumenta con la complejidad del producto y el
volumen del contrato.
De acuerdo con los trabajos de fiscalización realizados sobre la preparación y formalización del
contrato así como con el análisis del mismo, se ha puesto de manifiesto que en el contrato se
incluía fundamentalmente un precio global que se dividía en unas partidas muy generales de coste
y beneficio, sin incluir precios unitarios. El contrato recoge los motivos, en principio poco probables,
por los que puede resolverse el contrato antes de completar su ejecución; en estos casos, para
calcular aquellos trabajos pendientes de liquidación, el contrato se refiere a precios unitarios y, en
caso de que no estén fijados, en general, señala que los tendrán que determinar las partes de
común acuerdo y, en última instancia, un Tribunal internacional de arbitraje previsto en el contrato;
para casos muy concretos imputables a NAVANTIA, como el incumplimiento reiterado del contrato
por parte de esta, está previsto que los referidos precios unitarios se determinen unilateralmente
por el cliente, cabiendo en este caso la posibilidad de recurso ante el referido Tribunal internacional
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 77
de arbitraje. De lo expuesto se deduce que la falta de determinación en el contrato de los precios
unitarios o de una referencia para calcularlos, podría generar, en los casos de finalización
anticipada del contrato, trabas para una adecuada y ágil liquidación de los trabajos pendientes, que
en último caso dependería de un Tribunal internacional de arbitraje, cuya intervención suele
suponer unos costes elevados.
El contrato se firmó en el ejercicio 2015 y comenzó a ejecutarse en ese año. De acuerdo con los
datos facilitados por NAVANTIA, a 31 de diciembre de 2017 se habían realizado trabajos y
devengado ingresos de en torno al 50% del importe total del contrato, generándose hasta ese
momento un porcentaje de beneficios proporcional al previsto por la Sociedad para todo el contrato.
El sistema de cobros previsto en el contrato los ligaba a la consecución de los hitos recogidos en el
contrato; hasta la fecha referida se habían producido los dos primeros hitos, habiéndose cobrado,
de acuerdo con lo establecido en el contrato, en torno al 35% del importe total del contrato.
III. CONCLUSIONES
III.1. EN RELACIÓN CON LA VERIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA.
1.- Se ha detectado que cinco empresas que habían tenido operaciones de cesión, arrendamiento
o enajenación de bienes inmuebles no remitieron esa información a este Tribunal, lo que supuso
que en las relaciones de contratos rendidas al Tribunal de Cuentas faltaran contratos por importe
de 19,4 millones de euros (8,7, 1,8 y 8,9 en los ejercicios 2013, 2014 y 2015, respectivamente). Por
otra parte, al menos otras cinco empresas remitieron esas relaciones con desviaciones respecto al
importe real de los contratos, tanto desviaciones negativas, por importe total de 163,5 millones
(13,2 y 150,3 en 2013 y 2014, respectivamente), como positivas, por un importe total de 6,5
millones (4 en 2013 y 2,5 en 2015). Las dos diferencias más significativas se corresponden con dos
de los expedientes analizados de Adif-AV, el 2013-160-00009 y el 2013-163-00013. El primer
expediente, con un importe de 140,8 millones, no fue incluido en las relaciones anuales de
contratos remitidas al Tribunal de Cuentas y el segundo se incluyó en la correspondiente relación
anual por un importe inferior en 4,4 millones al real del contrato, esta diferencia se analiza en el
apartado II.2.4 de este Informe.
2.- En el análisis de los contratos fiscalizados, desde su origen y procedimientos utilizados para su
adjudicación, hasta su ejecución y efectos, no se han puesto de manifiesto incumplimientos
relevantes de la normativa aplicable.
III.2. EN RELACIÓN CON LA VERIFICACIÓN DEL SOMETIMIENTO DE LA CONTRATACIÓN
A LOS PRINCIPIOS DE BUENA GESTIÓN.
III.2.1. Conclusiones que afectan a la contratación de más de una de las Entidades
fiscalizadas
3.- En general, la contratación analizada desde su origen y procedimientos utilizados para su
adjudicación, hasta su ejecución y efectos, se ha sometido a los principios de la buena gestión de
los fondos públicos (eficacia, eficiencia y economía). En sus procedimientos se ha tenido en cuenta
la promoción de la concurrencia y se ha perseguido la obtención de la oferta más ventajosa.
78 Tribunal de Cuentas
4.- En varios de los expedientes de Aena y Adif-AV analizados se ha observado que se amplió el
plazo para presentar ofertas durante el periodo inicialmente fijado. En general, esas Entidades
justificaron la ampliación en peticiones de los interesados en presentar ofertas, sin que quedase
constancia de esas peticiones. La ampliación de plazo durante el periodo para presentar ofertas,
puede afectar a la competencia, en tanto que pueden existir posibles licitadores que inicialmente
hubieran decidido no participar en la licitación por no tener tiempo suficiente para presentar
adecuadamente una oferta que resultarían perjudicados, favoreciendo, en su caso, a aquellos que
hubieran solicitado una ampliación de plazo y, en general, a todos los licitadores que hicieron uso
del tiempo adicional que supuso la ampliación de plazo. Tal ampliación solo debe ser admisible en
los casos que resulte estrictamente necesario.
5.- Los arrendamientos de los inmuebles de ADIF estaban sometidos a derecho privado. Hasta
junio de 2015, la Entidad no tenía establecidos formalmente procedimientos de arrendamiento, si
bien seguía una serie de pautas que estaban de acuerdo con el procedimiento formal que
posteriormente se aprobó. Este procedimiento regula de una manera muy somera las fases de la
licitación de los arrendamientos, sin hacer referencia a aspectos como: plazo mínimo para la
presentación de la documentación administrativa y de solvencia, de las ofertas y, en su caso, de las
solicitudes de participar; tipo de procedimiento (abierto y restringido); criterios de adjudicación;
mesa de contratación u órgano similar; posibilidad de asistencia de técnicos en la valoración de las
ofertas técnicas; apertura y revisión de la información remitida por los licitadores relativa a los
aspectos administrativos y de solvencia y a las ofertas; informes de valoración de las ofertas; y
comunicación de la adjudicación a los licitadores que no han resultado adjudicatarios.
Esta situación es de aplicación también a Adif-AV, ya que sus tareas administrativas se
encomendaban a ADIF se llevaron a cabo de acuerdo con sus procedimientos.
III.2.2. Conclusiones que se refieren específicamente a contratos de Aena (de los
resultados de fiscalización recogidos en II.2.1)
6.- Aena contaba con unas Normas de Contratación Comercial para la adjudicación de los
Contratos de arrendamiento de espacios comerciales. Hasta el 1 de abril de 2014 venía aplicando
las normas establecidas en 2009 por la entidad pública empresarial Aeropuertos Españoles y
Navegación Aérea (AENA) para la cesión de los espacios comerciales mediante las figuras
administrativas de concesión y autorización, no tratándose de arrendamientos, ya que entonces los
aeropuertos de AENA tenían la naturaleza de dominio público. Desde el inicio de los expedientes
analizados los aeropuertos ya no tenían consideración de dominio público, teniendo esos espacios
la consideración de bienes patrimoniales, y su cesión pasó a articularse mediante arrendamientos
regulados por derecho privado. Dado que las normas internas de 2009 estaban previstas para
concesiones, algunos aspectos contemplados en ellas dejaron de aplicarse para la adjudicación de
los contratos; así, se dejaron de publicar las convocatorias de las licitaciones en el BOE para
publicarse en la web de Aena y no siempre se aplicó el plazo mínimo de 30 días para la
presentación de ofertas. El 24 de marzo de 2014, el Consejo de administración de Aena aprobó las
nuevas normas internas que entraron en vigor el 1 de abril. Las últimas normas reducen el plazo
mínimo para presentar ofertas de 30 a 7 días; se considera que un plazo de 7 días resulta escaso
para que todos los posibles licitadores puedan presentar sus ofertas, especialmente cuando se
requieren ofertas técnicas, pudiéndose ver perjudicada la concurrencia.
7.- Los pliegos de las licitaciones de los expedientes analizados definían de manera suficiente los
conceptos generales y subconceptos para valorar en las ofertas técnicas presentadas por los
licitadores e indicaban la puntuación máxima a otorgar en cada uno de los conceptos generales; sin
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 79
embargo, no incluían la puntuación de los subconceptos ni los criterios para asignar la puntuación
de los conceptos. Si los pliegos hubieran incluido el detalle de las puntuaciones así como los
criterios para asignar esa puntuación, todos los posibles ofertantes habrían dispuesto de una mejor
información que les habría orientado para elaborar unas ofertas más adecuadas a las necesidades
de Aena. La aplicación en el momento de la valoración de criterios no previstos en los pliegos
supone un menoscabo de la transparencia en el procedimiento y el riesgo de que antes de la
presentación de ofertas se pudiera informar de estos aspectos antes de la presentación de ofertas
a licitadores a los que, en su caso, se pretendiese favorecer.
8.- En la documentación de los expedientes analizados no constaba quienes formaban parte de la
mesa de contratación, únicamente figuraba en sus actas quién era su secretario, por lo que no se
ha podido comprobar la coherencia de la composición de la mesa de contratación con lo dispuesto
al efecto en las Normas de Contratación Comercial de Aena18.
9.- Los informes de valoración de las ofertas técnicas presentadas por los licitadores eran
elaborados por el Departamento Comercial y, en los expedientes analizados, la mesa de
contratación actuó de acuerdo con lo reflejado en los informes de valoración elaborados por ese
Departamento. En general, estos informes describían de manera bastante detallada las ofertas
técnicas, aunque no aportaban opiniones o valoraciones sobre los conceptos concretos o
subconceptos de cada oferta. De su contenido no se podía deducir la justificación del cálculo de las
puntuaciones que recogían, ni individuamente para cada oferta ni en comparación con otras.
10.- Los contratos para el arrendamiento de espacios comerciales dedicados a “Travel Retail” en
los aeropuertos se ven afectados por la cláusula de subrogación en las relaciones laborales del
personal que se ha venido introduciendo en los sucesivos Convenios Colectivos de ese sector
desde mediados del ejercicio 2012, coincidiendo con la tramitación del Expediente C/MAD/001/12.
Estos Convenios prevén que la subrogación opere con independencia de que la actividad de
“Travel Retail” que se preste en un local o espacio físico concreto sea diferente a la que el anterior
operador en ese mismo lugar viniera prestando, por lo que el nuevo operador tendría que asumir
personal no cualificado. La subrogación también es independiente de una posible menor necesidad
de personal ocasionada por la reducción del espacio o por la reubicación de local que surjan con la
nueva licitación. En la práctica, esto supone que los licitadores descuenten en sus ofertas todos los
posibles costes necesarios para adecuar el personal a la realidad del negocio o que los posibles
interesados no presenten ofertas por no poder hacerse cargo de esos costes, pudiendo ocasionar
que se queden locales sin arrendar. Todo ello supone un menor ingreso para la Sociedad, si bien,
de acuerdo con lo manifestado por la misma, no tiene un efecto significativo en el conjunto de sus
ingresos.
III.2.3. Conclusiones que se refieren específicamente a contratos de ADIF (de los
resultados de fiscalización recogidos en II.2.2)
11.- En dos expedientes de ADIF se ha puesto de manifiesto que no estaban debidamente
registrados los inmuebles objeto del contrato. Los terrenos objeto de venta en el expediente 2013-
18 En sus alegaciones Aena expone que la identidad de los miembros de la mesa de contratación figu ra en las actas de sus reuniones,
pero que dichas actas no figuran en los expedientes por no resultar conveniente que en el e xpediente de un contrato figure
información referida a la adjudicación de otros contratos. Remite, a modo de ejemplo, el acta en la que figura el acuerdo de
adjudicación de uno de los expediente s analizados junto con la adjudicación de otros var ios contratos, en la que, efectivamente,
figuran los asistentes a la reunión de la mesa de contratación. Durante los trabajos de la fiscalización, Aena no pro porcionó las actas
de la mesa de contratación por lo que no fue posible comprobar su composición.
80 Tribunal de Cuentas
2541 no se encontraban registrados a nombre de ADIF en el momento de la venta, estando
pendiente de regularizar registralmente todo el recinto ferroviario de Santa Catalina en el que se
engloban esos terrenos. Por otro lado, las construcciones relativas al antiguo vestíbulo de la
estación de Príncipe Pío de Madrid y los espacios libres existentes en la plaza situada junto a su
fachada principal, cuyo arrendamiento es objeto del expediente 32-2015-0007, no se encontraban
inscritas en el Registro de la Propiedad, si bien figuraba registralmente ADIF como propietario del
terreno sobre el que se asientan.
12.- El objeto del expediente 2014-3863 era la venta por ADIF de una parte de una finca y sus
aprovechamientos urbanísticos pendientes de concretar en el pertinente instrumento de
planificación urbanística que debía tramitar el comprador. El contrato privado se firmó el 27 de
enero de 2015 por un importe de 136,5 millones de euros, realizándose un cobro del 50% en ese
momento, previéndose el cobro del resto cuando el adjudicatario elevase a escritura pública del
contrato privado de compra-venta, una vez finalizada tramitación urbanística y determinada las
parcelas resultantes con sus respectivas edificabilidades, debiendo el adjudicatario proceder a su
debida inscripción en el Registro de la Propiedad, todo ello en un plazo máximo de tres años desde
la firma del contrato privado. En enero de 2018 se ha cumplido este plazo sin que se aprobase el
pertinente plan especial ni se emitiera la correspondiente licencia de parcelación, si bien de
acuerdo con lo previsto en los pliegos, habiendo realizado la empresa adjudicataria las pertinentes
acciones de tramitación urbanística, ADIF y la adjudicataria acordaron prorrogar hasta el 31 de
diciembre de 2018 el periodo transitorio.
13.- En el expediente 32-2015-0007 la tramitación del procedimiento y las valoraciones de las
ofertas se llevaron a cabo a través de una mesa de contratación cuyos miembros pertenecían a
una única Dirección de ADIF, salvo el secretario que era un representante de la asesoría jurídica de
ADIF. El hecho de que todo el resto de los miembros dependieran de la misma Dirección no se
considera una adecuada segregación de funciones, teniendo en cuenta, además, que de esta
Dirección es de la que surgió la necesidad y la que, de hecho, iba a tramitar el expediente; sin
perjuicio de que la participación de miembros de tal Dirección puede ser necesaria para la
apreciación y valoración de los aspectos técnicos. La participación de personal de otras direcciones
y departamentos, como los servicios generales de ADIF, habría aportado mayor independencia en
la tramitación del expediente.
14.- Los pliegos del expediente 32-2015-0007 preveía una puntuación para distintos conceptos de
las ofertas técnicas pero no incluía los criterios para su aplicación, por lo que los licitadores no
podían conocer cuáles eran los criterios por los que se les evaluaba. La aplicación en el momento
de la valoración de criterios no previstos en los pliegos supone un menoscabo de la transparencia
en el procedimiento y el riesgo de que antes de la presentación de ofertas se pueda informar de
estos aspectos antes de la presentación de ofertas a licitadores a los que, en su caso, se
pretendiese favorecer.
15.- Del análisis del informe de valoración de las ofertas técnicas del expediente 32-2015-0007 se
desprende que se valoró la viabilidad económica-financiera de los proyectos de los licitadores de
manera coherente, motivando las valoraciones a nivel de concepto, pero sin justificar las
puntuaciones concretas dadas. Por otra parte, en algunos de los aspectos valorados en ese
informe no se siguieron los criterios establecidos en los pliegos. La utilización de criterios distintos a
los previstos en los pliegos afecta a la transparencia del procedimiento y supone un riesgo de que
se puedan aplicar estos criterios de manera arbitraria para favorecer a determinados licitadores.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 81
III.2.4. Conclusiones que se refieren específicamente a contratos de ADIF-AV (de los
resultados de fiscalización recogidos en II.2.3)
16.- Los pliegos del expediente 2013-163-00013 establecían cinco conceptos generales a valorar
en las ofertas técnicas y preveían una puntuación máxima a asignar a cada uno de ellos. Para los
dos conceptos que contenían elementos subjetivos y a su vez eran los más relevantes (Marca y
Diseño y Proyecto básico de adecuación del local, que suponían el 60% de la valoración de la
oferta técnica) los pliegos no definían suficientemente la forma de asignar la puntuación; sin
embargo, la mesa de contratación, a la hora de puntuar esos dos conceptos los desglosó en
subconceptos, otorgando a cada uno de ellos una puntuación máxima concreta coherente con la
recogida en los pliegos para cada uno de esos conceptos. La aplicación en el momento de la
valoración de criterios no previstos en los pliegos supone un menoscabo de la transparencia en el
procedimiento y el riesgo de que antes de la presentación de ofertas se pueda informar de estos
aspectos a licitadores a los que, en su caso, se pretendiese favorecer.
17.- En el informe de valoración de las ofertas técnicas del expediente 2013-163-00013 no se
motivaba suficientemente la puntuación dada a cada uno los subconceptos en los que dividieron los
conceptos de Marca y Diseño y Proyecto básico de adecuación del local. Esta falta de motivación
afecta a la transparencia del procedimiento y supone un riesgo de que se puedan aplicar estos
criterios de manera arbitraria para favorecer a determinados licitadores.
18.- Adif-AV facturó y cobró mensualmente la parte proporcional de la Renta Mínima Garantizada
Anual (RMGA) que figuraba en el contrato del expediente 2013-163-00013. Cada año se calculaba
la diferencia entre el importe variable anual aplicando los correspondientes porcentajes contratados
sobre las ventas en los locales objeto del contrato y, en caso de que la cifra calculada fuese
superior a la RMGA, la Entidad procedía a facturar y cobrar la diferencia. Para la realización de
este cálculo, la Entidad utilizaba la información sobre las ventas que le comunicaba el arrendatario,
sin contar con ningún acceso a los terminales del arrendatario ni realizar comprobación alguna
sobre estos importes. El hecho de que la información de las ventas del arrendatario sobre las que
se calcula el precio del arrendamiento se base únicamente en la información del arrendatario sin
ser objeto supervisión supone un riesgo de que se informe de volúmenes de venta menores y, así,
se obtengan menores ingresos que los que corresponderían.
19.- Los pliegos del expediente 2013-160-00009 preveían la posibilidad de presentar ofertas
económicas para distintos plazos de duración del contrato. Para poder comparar entre ofertas de
diferente plazo preveían que se desactualizasen las ofertas presentadas indicando la tasa aplicable
pero no la manera de realizar la desactualización. Esta falta de claridad en los pliegos y en el
procedimiento de licitación supone una merma en la transparencia del procedimiento y un riesgo de
que se pueda elegir el procedimiento de desactualización de manera arbitraria para favorecer a
determinados licitadores.
III.2.5. Conclusiones que se refieren específicamente al contrato analizado de SEPES (de
los resultados de fiscalización recogidos en II.2.4)
20.- El 20 de noviembre de 2008, GIED y SEPES, adscrita al entonces Ministerio de Vivienda,
suscribieron un Convenio para “la enajenación de suelos de titularidad del Estado ramo de
Defensa, susceptibles de destinarse a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de
protección pública”, cuyo objeto incluía el área de planeamiento específico 17.02 “Parque Central
de Ingenieros de Villaverde” de Madrid. El precio de compra de los terrenos a GIED para el
desarrollo de toda la actuación urbanística, de la que SEPES iba a obtener doce fincas
82 Tribunal de Cuentas
transformadas en edificables para uso residencial, fue de 59,1 millones de euros, a los que habría
que añadir 17,4 millones que soportó SEPES por todos los costes del desarrollo urbanístico que la
Entidad llevó a cabo. De este total de 76,5 millones, 58,8 millones imputados atendiendo a la
superficie de las fincas, corresponden a las nueve fincas objeto del contrato analizado. Dado que el
precio de la venta de estas fincas fue de 44,9 millones, la operación ha supuesto para SEPES una
pérdida de 13,9 millones (un 23,6% del coste total de las nueve fincas)19.
III.2.6. Conclusión que se refiere específicamente al contrato analizado de CZFV (de los
resultados de fiscalización recogidos en II.2.5)
21.- El contrato analizado consistía en el arrendamiento de una nave industrial que construiría
CZFV para el arrendatario de los terrenos en los que se encuentra esta construcción. Con
anterioridad al comienzo de las obras de la nave, en marzo de 2014, CZFV solicitó al organismo
municipal competente la debida licencia de obra nueva para la edificación. El organismo tramitó la
solicitud pero no formuló ninguna resolución, terminándose y alquilándose la nave en octubre de
2014 sin que se emitiese la licencia municipal. Posteriormente, en el marco de la competencia
exclusiva en materia de ordenación del territorio y urbanismo de la Comunidad Autónoma de
Galicia, se dictó la Ley 3/2016, de 1 de marzo, de medidas en materia de proyectos públicos de
urgencia o de excepcional interés. Esta Ley autonómica permite ejecutar los proyectos promovidos
por órganos de las administraciones públicas o de derecho público que sean disconformes con el
planeamiento urbanístico si se apreciasen razones de urgencia o excepcional interés público. Al
amparo de esta norma, previa solicitud por parte de CZFV, el Consello de la Xunta de Galicia
acordó el 15 de septiembre de 2016 aprobar como proyecto público de urgencia o excepcional
interés las obras mencionadas.
III.2.7. Conclusión que se refiere específicamente al contrato analizado de HZ de los
resultados de fiscalización recogidos en II.3.1)
22.- El objeto de este contrato consistía, principalmente, en la coordinación y organización de
carreras de caballos soporte de la apuesta hípica de SELAE que se celebraran tanto en el
Hipódromo de la Zarzuela como en otros hipódromos y en la cesión en exclusiva de los derechos
de explotación audiovisual de esas carreras, este aspecto del objeto del contrato constituye una
cesión de derechos de la propiedad incorporal. El precio total del contrato, 11 millones de euros, se
dividía en 5,5 millones por cada ejercicio (2013 y 2014), de los que 3 millones correspondían a la
celebración de las carreras y la cesión de derechos audiovisuales sobre ellas y los 2,5 millones
restantes a coordinación y gestión, al actuar HZ como interlocutor único entre SELAE y los otros
hipódromos en los que también se celebrasen carreras, y a la prestación por HZ de otros servicios.
El contrato incluía el calendario de carreras para 2013, sin distinguir el precio por cada carrera;
pero no recogía el calendario para 2014, ni siquiera el número previsto de carreras contratadas. HZ
no ha aportado información sobre los criterios tenidos en cuenta para la determinación de esos
precios, siendo el precio global del contrato similar al de los contratos de objeto análogo que, desde
2005, venían suscribiendo HZ y SELAE. De lo anterior se desprende que el importe del contrato no
se corresponde con acciones concretas a realizar, sino con una serie de compromisos y de
19 Lo manifestado por SEPES en sus alegacio nes confirma lo expuesto en este párrafo, al señalar que en 2011 se registró
contablemente un deterioro de 20,2 mi llones de euros que posteriormente se compensó parcialmente con una revers ión de 6,3
millones, de lo que resulta la pérdida total de la operació n de 13,9 millones cuantificada por el Tribunal.
Contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles 2013, 2014 y 2015 83
prestaciones formulados en términos genéricos, tratándose más bien de un precio fijado a tanto
alzado.
III.3. OBJETIVOS DE LA FISCALIZACIÓN: COMPROBACIÓN DE QUE LA CONTRATACIÓN
ANALIZADA NO VULNERA LOS FINES Y OBJETIVOS DE LA ENTIDAD FISCALIZADA
Y DE LA EXISTENCIA DE RIESGOS O COSTES REALES DERIVADOS DE ESA
CONTRATACIÓN QUE LA ENTIDAD NO TUVIERA QUE SOPORTAR.
23.- Los contratos analizados estaban relacionados con la actividad de las empresas estatales que
los suscribieron y eran coherentes con los objetivos y fines de estas. En los contratos analizados no
se ha detectado en su contenido ni en su ejecución, riesgos o costes reales presentes o futuros de
carácter significativo para esas entidades que estas no debieran soportar. No obstante, cabe
señalar que del análisis de la cesión de los derechos de imagen objeto del contrato fiscalizado de
HZ se pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la titularidad de los mismos.
IV. RECOMENDACIONES
IV.1. RECOMENDACIONES QUE AFECTAN A LA CONTRATACIÓN DE MÁS DE UNA DE
LAS ENTIDADES FISCALIZADAS
1.- Los trabajos de fiscalización han puesto de manifiesto que las Entidades analizadas no
publicaban en la Plataforma de Contratación del Sector Público ni los contratos ni sus licitaciones
en materia de contratación de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes. Esta publicación no
es obligatoria para este tipo de contratos, sin embargo se ha observado que en la Plataforma
figuran algunos contratos de operaciones patrimoniales generadoras de ingresos. La publicación en
la Plataforma sirve para centralizar la publicidad de los contratos y sus licitaciones, lo que favorece
la transparencia y la competencia, facilitando, además, a las posibles empresas licitadoras de
mediano y pequeño tamaño localizar las distintas oportunidades de negocio en el Sector Público.
Por ello, para fomentar la concurrencia en la contratación pública y, con ello, también conseguir
ofertas más ventajosas sería conveniente la publicación en la Plataforma de Contratación del
Sector Público de los contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes, así como sus
licitaciones.
2.- En general, en los contratos analizados no quedaba constancia en sus expedientes de la
publicación en la página web de la licitación, lo cual es especialmente significativo en aquellos
casos en los que esa es la única publicidad de la licitación. Para que quede constancia de la debida
transparencia en la licitación de los contratos sería conveniente dejar en cada expediente un rastro
de esa publicidad que evidencie aspectos como contenido, facilidad de acceso, fecha y duración de
tal publicación.
3.- De acuerdo con las comprobaciones realizadas en los expedientes de Aena, ADIF y Adif-AV,
para conseguir una contratación más transparente y que evite comportamientos arbitrarios en su
tramitación es preciso que en relación con los conceptos y, en su caso, subconceptos a valorar de
las ofertas técnicas, los pliegos de los expedientes de contratos de arrendamiento detallen los
aspectos a valorar, los criterios para puntuar y la puntuación por subconceptos.
84 Tribunal de Cuentas
4.- En los informes de valoración de expedientes de contratos de arrendamiento de Aena y Adif-AV
no se motivaba las puntuaciones dadas a las ofertas técnicas. Para aumentar la transparencia en la
valoración de las ofertas técnicas presentadas por los licitadores se hace necesario que se
justifique adecuadamente tanto los motivos por los que se da la puntuación como los cálculos para
llegar a la puntuación dada en concreto a cada aspecto de la oferta.
5.- Los manuales que recogían los procedimientos para tramitar los expedientes de arrendamiento
de espacios relacionados con las estaciones de ADIF y de Adif-AV no recogían aspectos
significativos de esos procedimientos. Para conseguir un control más eficaz de la tramitación y con
menor riesgo de arbitrariedades se recomienda que los manuales de procedimientos detallen lo
más posible las fases de la licitación de esos arrendamientos, incluyendo aspectos como: plazo
mínimo para la presentación de la documentación administrativa y de solvencia, de las ofertas y, en
su caso, de las solicitudes de participar; tipos de procedimiento (abierto y restringido); criterios de
adjudicación; composición y funciones de la mesa de contratación u órgano similar; posibilidad de
asistencia de técnicos en la valoración de las ofertas técnicas; apertura y revisión de la información
remitida por los licitadores relativa a los aspectos administrativos y de solvencia y a las ofertas;
informes de valoración de las ofertas; y comunicación de la adjudicación a los licitadores que no
han resultado adjudicatarios.
IV.2. RECOMENDACIONES QUE SE REFIEREN ESPECÍFICAMENTE A CONTRATOS DE ADIF
6.- En los trabajos de esta Fiscalización se ha puesto de manifiesto que no figuraban inscritos en el
Registro de la Propiedad algunos de los inmuebles de ADIF. La debida inscripción registral de los
inmuebles, incluidos los considerados de dominio público, aporta una especial protección a su
titular registral de acuerdo con la descripción del inmueble que figura en el Registro. Por ello, es
conveniente que la Entidad realice todas las actuaciones necesarias para conseguir la adecuada
inscripción de sus inmuebles.
7.- En el expediente de arrendamiento de ADIF analizado se ha puesto de manifiesto que todos los
miembros de la mesa de contratación pertenecían a una única Dirección de la Entidad, salvo el que
ejercía de Secretario. En aras a una adecuada segregación de funciones que garantice
independencia en la tramitación de los expedientes se considera más conveniente que la mesa de
contratación esté integrada por personal de distintos Departamentos de la Entidad, sin perjuicio de
que la valoración de los aspectos técnicos de las ofertas recaiga, fundamentalmente, sobre el
personal técnico especializado.
Madrid, 28 de junio de 2018
EL PRESIDENTE
Ramón Álvarez de Miranda García
ANEXO
I.F. CONTRATOS DE CESIÓN, ARRENDAMIENTO
O ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y DERECHOS
DE LA PROPIEDAD INCORPORAL
EJERCICIOS 2013, 2014 y 2015
ANEXO – 1/4
Nº DE
EXPEDIENTE OBJETO DEL EXPEDIENTE/CONTRATO FECHA
CONTRATO
IMPORTE
CONTRATO
MILLONES
DE EUROS
AENA,S.A.
C/DEC/001/12
PROCESO DE SELECCIÓN DE OPERADORES PARA
LA CONTRATACIÓN
DE LA EXPLOTACIÓN
COMERCIAL DE LA ACTIVIDAD DE "DUTY FREE" Y
"DUTY PAID" ASOCIADO Y MULTITIENDAS
CANARIAS EN RÉGIMEN FISCAL ASIMILABLE EN
26 AEROPUERTOS DE LA RED DE AENA
AEROPUERTOS, S.A.
CONTRATO: LOTE I 14/02/2013 801,80
CONTRATO: LOTE II 14/02/2013 942,50
CONTRATO: LOTE III 14/02/2013 343,30
C/MAD/211/12
ARRENDAMIENTO DE SUPERFICIES DESTINADAS
A LA INSTALACIÓN, EXPLOTACIÓN,
MANTENIMIENTO, REPOSICIÓN Y RECAUDACION
DE DOSCIENTAS CINCUENTA MAQUINAS
EXPENDEDORAS DE BEBIDAS Y ALIMENTOS EN EL
AEROPUERTO DE MADRID BARAJAS
09/04/2013 19,60
C/MAD/189/12
ARRENDAMIENTO DE LOS LOTES I Y II DE 21
LOCALES CADA UNO, DESTINADOS A LA
EXPLOT ACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE
RESTAURACIÓN EN LOS TERMINALES T1,T2,T3 Y
T4 DEL AEROPUERTO MADRID/BARAJAS
18/04/2013 314,50
C/MAD/025/13
ARRENDAMIENTO DE SEIS PUNTOS DE VENTA
PARA LA EXPLOTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE
CAMBIO DE MONEDA, DEVOLUCIÓN DEL IVA,
REEMBOLSO DE BONOS Y TRANSFERENCIA DE
DINERO EN LA TERMINAL 4 Y SATÉLITE DEL
AEROPUERTO DE MADRID/BARAJAS.
26/09/2013 27,40
C/MAD/051/13
ARRENDAMIENTO DE CINCO LOCALES
DESTINADOS A LA EXPLOTACIÓN DE LA
ACTIVIDAD DE MODA Y COMPLEMENTOS
MONOMARCA, EN RÉGIMEN DUTY FREE Y DUTY
PAID, PARA CINCO ARRENDATARIOS, EN EL
AEROPUERTO DE MADRID/ BARAJAS
24/10/2013
CONTRATO: LOCAL T4.1-29 2,80
CONTRATO: LOCAL T4.1-30 2,10
CONTRATO: LOCAL T4.1-31 3,40
CONTRATO: LOCAL T4.1-32 2,40
CONTRATO: LOCAL T4.1-33 2,00
I.F. CONTRATOS DE CESIÓN, ARRENDAMIENTO
O ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y DERECHOS
DE LA PROPIEDAD INCORPORAL
EJERCICIOS 2013, 2014 y 2015
ANEXO – 2/4
Nº DE
EXPEDIENTE OBJETO DEL EXPEDIENTE/CONTRATO FECHA
CONTRATO
IMPORTE
CONTRATO
MILLONES
DE EUROS
C/MAD/053/13
ARRENDAMIENTO DE DOS LOCALES DESTINADOS
A LA EXPLOTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MODA Y
COMPLEME
NTOS MULTIMARCA DE LUJO, EN
RÉGIMEN DUTY FREE Y DUTY PAID, EN EL
AEROPUERTO DE MADRID/ BARAJAS
29/11/2013 19,00
C/MAD/132/13
ARRENDAMIENTO DE CUATRO LOCALES
DESTINADOS A LA EXPLOTACIÓN DE LA
ACTIVIDAD DE MODA Y COMPLEMENTOS
MONOMARCA DE LUJO, EN RÉGIMEN
DUTY FREE
Y DUTY PAID PARA CUATRO ARRENDATARIOS EN
EL AEROPUERT O MADRID/B ARAJAS
CONTRATO: LOCAL T4S-1-09 09/01/2014 3,20
CONTRATO: LOCAL T4S-1-10 09/01/2014 2,70
CONTRATO: LOCAL T4S-1-11 09/01/2014 3,40
CONTRATO: LOCAL T4S-1-12 09/01/2014 3,40
C/ACE/095/13
ARRENDAMIENTO DE LOS LOTES I Y II DE CINCO
LOCALES CADA UNO DESTINADO A LA
EXPLOT ACION DE LA ACTIVIDAD DE
RESTAURACION, MULTITIENDA, MAQUINAS
EXPENDEDORAS DE BEBIDAS Y ALIMENTOS,
MAQUINAS DE TABACO Y MAQUINAS
RECREATIVAS INFANTILES EN LOS TERM
INALES
T1 Y T2 DEL AEROPUERTO DE LANZAROTE.
CONTRATO: LOTE I 14/01/2014 15,00
CONTRATO: LOTE II 13/01/2014 12,00
C/BCN/104/13
ARRENDAMIENTO DE 7 LOCALES Y SUPERFICIES
DESTIN ADOS A LA INSTALACIÓN Y EXPLOTACIÓN
DE LOCALES MODULARES TIPO KIOSKO
DESTINADOS A LA AC TIVIDAD DE C AMBIO DE
MONEDA Y DEVOLUCIÓN DE IVA EN EL
AEROPUERTO DE BARCELONA /EL PRAT
16/01/2014 17,70
C/BCN/061/13
ARRENDAMIENTO DE 2 LOCALES DESTINADOS A
LA EXPLOTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MODA Y
COMPLEMENTOS MULTIMARCA DE LUJO, EN
REGIMEN
DE “DUTY FREE” Y “DUTY PAID”, EN EL
AEROPUERTO DE BARCELONA /EL PRAT
02/04/2014 15,20
C/TFN/033/14
ARRENDAMIENTO DE CINCO PUNTOS
DESTINADOS A LA EXPLOTACIÓN DE LA
ACTIVIDAD DE RESTAURACIÓN Y CUARENTA Y
TRES MÁQUINAS EXPENDEDORAS EN EL
AEROPUERTO DE TENERIFE NORTE.
01/07/2014 13,70
C/BCN/069/14
ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL DESTINADO A LA
EXPLOTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MODA Y
COMPLEMENTOS EN LA TERMINAL T1 DEL
AEROPUERTO DE BARCELONA /EL PRAT
29/12/2014 10,10
I.F. CONTRATOS DE CESIÓN, ARRENDAMIENTO
O ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y DERECHOS
DE LA PROPIEDAD INCORPORAL
EJERCICIOS 2013, 2014 y 2015
ANEXO – 3/4
Nº DE
EXPEDIENTE OBJETO DEL EXPEDIENTE/CONTRATO FECHA
CONTRATO
IMPORTE
CONTRATO
MILLONES
DE EUROS
C/DEC/037/14
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA LA
INSTALACIÓN DE ESTACIÓN DE TELEFONÍA MÓVIL
(TECNOLOGÍA {GSM/GPRS/DCS(2G)} {UMTS/3G}
{LTE/4G})
07/01/2015 10,70
C/MAD/145/15
ARRENDAMIENTO DE SUPERFICIE PARA LA
INSTALACIÓN, EXPLOTACIÓN, MANTENIMIENTO,
REPOSICIÓN Y RECAUDACIÓN DE OCHO
MÁQUINAS DE PROTECCIÓN
“ DE EQUIPAJE POR
PLASTIFICACIÓN, PRECINTADO U OTRO SISTEMA
EN EL AEROPUERTO ADOLFO SUAREZ MADRID-
BARAJAS
30/12/2015 17,50
ADIF
Nº DE
EXPEDIENTE OBJETO DEL EXPEDIENTE/CONTRATO FECHA
CONTRATO
IMPORTE
CONTRATO
MILLONES
DE EUROS
2541
ENAJENACIÓN PARCELA SANTA CATALINA -
MADRID
30/09/2014 12,10
2014-3806
COMPRAVENTA DE 1 APROVECHAMIENTO
URBANISTICO EN LA CALLE RAIMUNDO
FERNANDEZ VILLAVERDE C/V Pº DE LA
CASTELLANA DE MADRID
27/01/2015 136,50
32-2015-0007
PROCESO DE CONCURRENCIA DE OFERTAS PARA
LA CESIÓN TE
MPORAL, EN RÉGIMEN
ARRENDATICIO, DEL EDIFICIO DE CABECERA Y
ESPACIOS LIBRES ANEXOS EN LA ESTACIÓN DE
PRINCIPE PIO (MADRID)
26/06/2015 23,50
ADIF-AV
Nº DE
EXPEDIENTE OBJETO DEL EXPEDIENTE/CONTRATO FECHA
CONTRATO
IMPORTE
CONTRATO
MILLONES
DE EUROS
2013-163-
00013
ARRENDAMIENTO DE VARIOS LOCALES
DESTINADOS A LA EXPLOTACIÓN DE
RESTAURACIÓN EN LAS ESTACIONES DE
FERROCARRIL DE MADRID CHAMARTÍN Y MADRID
PUERTA DE ATOCHA
27/10/2014 45,30
2013-160-
00009
ARRENDAMIENTO Y EXPLOTACIÓN DE
APARCAMIENTOS UBICADOS EN DIVERSAS
ESTACIONES
31/01/2014 140,80
2015-160-
0080
ARRENDAMIENTO DE LOCALES Y ESPACIOS
DISTRIBUIDOS EN 33 ESTACIONES DE ADIF-ALTA
VELOCIDAD, PARA DESTINARLOS A LA ACTIVIDAD
DE ALQUILER DE VEHÍCULOS CON O SIN
CONDUCTOR Y CESIÓN DE USO DE ESPACIOS
PARA PLAZAS DE APARCAMIENTO.
I.F. CONTRATOS DE CESIÓN, ARRENDAMIENTOANEXO
O ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y DERECHOS
DE LA PROPIEDAD INCORPORAL
EJERCICIOS 2013, 2014 y 2015
ANEXO – 4/4
Nº DE
EXPEDIENTE OBJETO DEL EXPEDIENTE/CONTRATO FECHA
CONTRATO
IMPORTE
CONTRATO
MILLONES
DE EUROS
2015-160-
00801
CONTRATO 1 25/06/2015 10,60
2015-160-
00802
CONTRATO 2 25/06/2015 10,20
2015-160-
00803
CONTRATO 3 25/06/2015 10,80
SEPES
Nº DE
EXPEDIENTE OBJETO DEL EXPEDIENTE/CONTRATO FECHA
CONTRATO
IMPORTE
CONTRATO
MILLONES
DE EUROS
VENTA PARCELAS 1, 2, 5, 7.2, 8.1, 9, 10, 11 Y 12 DE
LA ACTUACION PARQUE DE INGENIEROS DE
VILLAVERDE
18/09/2015 44,90
CZFV
Nº DE
EXPEDIENTE OBJETO DEL EXPEDIENTE/CONTRATO FECHA
CONTRATO
IMPORTE
CONTRATO
MILLONES
DE EUROS
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LA NAVE G
DEL POLIGONO INDUSTRIAL DE BALAIDOS
08/10/2014 12,10
SEGIPSA
Nº DE
EXPEDIENTE OBJETO DEL EXPEDIENTE/CONTRATO FECHA
CONTRATO
IMPORTE
CONTRATO
MILLONES
DE EUROS
VENTA INMUEBLE EN PASEO DE LA HABANA, Nº
75 (MADRID)
24/11/2015 10,80
TOTAL CONTRATOS ANALIZADOS
3.063,00
ALEGACIONES FORMULADAS
RELACIÓN DE ALEGACIONES FORMULADAS
PRESIDENTE ACTUAL DE AENA S.M.E., S.A.
EXPRESIDENTE DE AENA S.M.E., S.A.
PRESIDENTE ACTUAL DE ADMINISTRADOR DE INFRAESTRUCTURAS
FERROVIARIAS Y DE ADIF-Alta Velocidad
PRESIDENTE ACTUAL DE SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo
EXPRESIDENTA DE LA SOCIEDAD MERCANTIL ESTATAL DE GESTIÓN
INMOBILIARIA DE PATRIMONIO, S.A. (SEGIPSA)
PRESIDENTA ACTUAL DE HIPÓDROMO DE LA ZARZUELA, S.A.
PRESIDENTE ACTUAL DE NAVANTIA, S.A., S.M.E.
ALEGACIONES FORMULADAS POR EL PRESIDENTE ACTUAL DE AENA
S.M.E., S.A.
ALEGACIONES FORMULADAS POR EL EXPRESIDENTE DE AENA S.M.E.,
S.A.
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DEPAk'TAMENT6-;.'
TRIBUNAL DE CUENTAS
Registro Generai
ENTRADA (JOG)
Nº Reg 3135 /RG 30792
8-5-2(M8 12:54:O7
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En relación con el "Anteproyecto de informe de fiscalización de los contratos de cesión,
arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles y derechos de la propiedad incorporal más
significativos formalizados por las empresas estatales durante los ejercicios 2013, 2014 y
2015", y habiendo tenido conocimiento de las mismas, me adhiero a las alegaciones
formuladas por Aena, dándolas por reproducidas.
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Madrid, 7 de mayo de 2018
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Fdo. José Manuel Vargas
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ALEGACIONES FORMULADAS POR EL PRESIDENTE ACTUAL DE
ADMINISTRADOR DE INFRAESTRUCTURAS FERROVIARIAS Y DE ADIF-Alta
Velocidad
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Presidente
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ADIF-JkV
Salida
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Adjunto se remiten las Alegaciones al "Anteproyecto de informe de Fiscalización de los Contratos de
Cesión , Arrendamiento o Enajenación de Bienes Inmuebles y Derechos de la Propiedad Incorporal
más significativos formalizados por las Empresas Estatales durante los ejercicios 2013, 2014 y 2015".
Madrid, 11 de Abril de 2018
EI Presidente de la Entidad PÚblica Empresarial
Administrador de Infraestructuras Ferroviarias y de Adif Alta Velocidad
Firi'nado electrónicai'nente por: JUAN BRAVO
RIVERA
12.04.20l8 12:43:Ol CEST
Fdo.: Juan Bravo Rivera
D. Javier Medina Guijarro.
Depaítamento de Empresas Estatales y Otros Entes PÚblicos
Sección de Fiscalización
Tribunal de Cuentas
C/ Fuencarral, 81 - 28004 Madrid
7
AIFGACTONES AL ?ANTEPROYECTO DE INFORME -DE
FISCALIZACION DE LOS CONTRATOS
DE CESION,
ARRENDAMIENTO O ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y
DERECHOS DE LA PROPIEDAD INCORPORAL MÁS
SIGNIFICATIVOS FORMALIZADOS POR LAS EMPRESAS
ESTATALES DURANTE LOS EJERCICIOS 2013, 2014 Y 2015".
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A la vista del "Anteproyecto de informe de Fiscalización de los Contratos
de Cesión , Arrendamiento o Enajenación de Bienes Inmuebles y
Derechos de la Propiedad Incorporal más significativos formalizados por
Ias Empresas Estatales durante los ejercicios 2013, 2014 y 2015". Se
considera oportuno realizar las siguientes alegaciones y observaciones.
Apartado II.I OBSERVACIONES GENERALES APLICABLES A
LOS CONTRATOS ANALIZADOS
1.
Se afirma en el Informe que "los expedientes de contratos analizados
no incluían la constancia de la publicidad dada a las licitaciones en la
página Web propia, no siendo posible, por tanto, obtener evidencia del
momento en que se publicó cada licitación y del tiempo que estuvo
publicada". Es cierto que el sistema informático de ADIF no posibilita
obtener esa evidencia una vez retirado el anuncio, pero debe señalarse
que esa publicaciÓn en la WEB y el tiempo que duró se acreditaron
mediante Certificados de los responsables de esa publicación y que
esos certificados fueron facilitados al Tribunal de Cuentas. Entendemos
que debería mencionarse tal circunstancia.
EXPEDIENTE 2013-2.541. COMPRAVENTA SUSCRITA CON
LA SME RENFE FABRICACION Y MANTENIMIENTO, SAU
2.
En el Informe se señala que los inmuebles transmitidos a esa sociedad
mercantil estatal no estaban previamente inscritos en favor de ADIF en
el Registro de la Propiedad.
Se debe señalar que se informó al Tribunal de Cuentas que esa
circunstancia constituía una excepciÓn en las enajenaciones de ADIF,
pues lo ordinario es que no se enajene ningÚn inmueble sino está
previamente inscrito en favor de ADIF. La inscripción de esos terrenos
era muy compleja por la fecha de su expropiación y por los tÍtulos de
adquisición de que se disponÍan. Renfe Fabricación tenía mucha
urgencia en su adquisiciÓn para edificar una nueva nave de
mantenimiento de trenes de alta velocidad y fue plena y cabalmente
consciente de su situación registral.
A este respecto, ha de significarse que el art. 136.2 de la vigente Ley
de Patrimonio de las Administraciones Públicas establece que "no
obstante, podrán venderse sin sujeción a lo dispuesto en el apartado
anterior (se entiende sin inscribir en el R. de la Propiedad) bienes a
segregar de otros titularidad de quien los enajene o en trámite de
inscripciÓn, deslinde o sujetos a cargas y gravámenes, siempre que
estas circunstancias se ponqan en conocimiento del adquirente y sean
aceptadas por éste".
ADIF dio pleno cumplimiento a lo dispuesto en este apartado en el caso
de la compraventa analizada.
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3. EXPEDIENTE 2014-3863. COMPRAVENTA SIISCRTTA CON EL
CORTE INGLÉS, S.A.
3.1. DETERMINACIÓN DEL PRECIO MINIMO DE LICITACIÓN
PARA EL USO DE APARCAMIENTO
El informe indica en la página 43 que?el precío de Iicitación por
metro cuadrado destinado a aparcamiento, 165 euros, fue
significativamente inferior al induido en el ínforme de vaIoración
interna elaborado por los técnicos de Adif, (...), por lo que el precio
de licitación fue en torno a un 80% inferior a] que figura en el informe
de valoraciÓn ".
A este respecto, señalar que el precio de licitaciÓn (40 millones de
euros) es Único, global y alzado (esto es, no sé desglosó), siendo 9,4
millones de euros superior a la tasación externa y 1 millón de euros
inferior a la valoración interna, por lo que no se puede hablar, en
rigor, de que hubo un precio de licitación destinado a aparcamiento, y
por tanto, un 80 o/ü inferior al que figura en el informe de valoración.
En consecuencia, entendemos que habrÍa que modificar, sino
eliminar, esa afirmación del Informe.
Los precios de repercusión del suelo por usos se fijaron solo a efectos
de aplicación de la "cláusula de estabilización", siendo habitual en el
sector inmobiliario que el precio de repercusión se calcule sobre la
edificabilidad sobre rasante, debido a que, salvo excepciones, la
edificabilidad bajo rasante no tiene valor en sí mismo, si no se
encuentra asociada a la actividad principal situada sobre rasante, en
este caso comercial, por lo que en el valor de esta se encuentra ya
incorporado el valor del bajo rasante.
En esta licitación se previó que la edificabilidad bajo rasante podía
dar lugar a diferencias de interpretación ya que su total
materialización tendría difícil encaje debido a la existencia de
instalaciones ferroviarias (tÚneles), y por este motivo se consideró
conveniente introducir precios de repercusión del suelo sobre y bajo
rasante, a efectos de aplicación de la cláusula de estabilización,
habiéndose seguido para su determinación el criterio indicado en el
párrafo anterior, y que el informe de tasación externa realizado por
Segipsa corrobora en sus páginas 46 y 50, al considerar que el valor
de repercusión de las plantas -1 y -2 es cero, por estar incluido el
mismo en el valor de repercusión de la edificabilidad comercial. Tan
sólo considera que la planta -3 tiene valor de repercusión, ya que
estaría destinada a aparcamiento no vinculado a la actividad
comercial.
Es también necesario destacar que el informe de valoración interna,
al igual que el externo, no se establece ningún valor diferenciado de
repercusión para el bajo rasante, pues el objeto de estos informes es
obtener un valor único y global para la totalidad del inmueble.
Ambos informes consideraron diversas hipótesis, tres cada uno, lo
que nos Ilevaría a deducir diferentes valores de repercusión, que
puede inducir a errores o inexactitudes, como así ocurre en los 775
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euros por metro cuadrado bajo rasante que se obtienen en el
informe, al no haber deducido del mismo el beneficio del promotor,
estimado en un 20o/ü sobre el valor de mercado, como así se
establece en el método residual estático y en la valoración interna.
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Corrigiendo dicho error obtendríamos un precio de repercusión bajo
rasante de 494 euros por metro cuadrado, y aplicándole un 29,8'/o de
Ia tercera planta (única que el informe de tasación externa valora),
el precio de repercusión del metro cuadrado que obtendríamos sería
de 147 euros, valor algo inferior, pero muy similar al considerado en
el pliego a los solos efectos de aplicación de la clausula de
estabilización: 165 euros por metro cuadrado. Ciertamente el tema
de las valoraciones inmobiliarias es bastante complejo, máxime
teniendo en cuenta lo que se señala a continuación:
El informe señala en la pág. 43"in fine""esta situación que
sobrevalora eI m2 de uso terciario con respecto al de aparcamiento,
puede tener consecuencias a la hora de Iíquidar futuras
modificaciones de los aprovechamientos urbanísticos; así si los m2 en
los que se preveían plazas de aparcamiento se dedicasen, finalmente,
a uso terciario, se producirían mayores ingresos para ADIF y al
contrario si las modificaciones supusieran un traspaso de m2 de uso
terciario para plazas de aparcamiento".
Esta afirmación no tiene en cuenta lo establecido en la cláusula 2ª
(precio) del contrato suscrito: "En ningÚn caso el precio final podrá
ser inferior aI precío iniciaI (136.484.805,96 Q reflejado en la
presente estipulación". Esta previsión de la cláusula 2ª también se
recoge en la Condición 4ª del Pliego de Condiciones de la Subasta.
En consecuencia, ese precio inicial solo puede incrementarse en los
supuestos contemplados en la cláusula de estabilización prevista en
Ia "condición 12" del Pliego de la Subasta, y nunca podrÍa
disminuirse, por lo que no es correcto todo lo señalado en el Informe
de fiscalización a ese respecto.
3.2. PUBLICACIÓN EN EL BOE, EN EL BOLETÍN OFICIAL DE LA
PROVINCIA Y EN EL TABLÓN DE ANUNCIOS/EDICTOS DEL
AYUNTAMIENTO DONDE RADICA EL BIEN.
EI Informe sostiene que la convocatoria de la subasta no se publicó
en los 3 medios mencionados en el epígrafe aludiendo a lo dispuesto
en el art. 138.3 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones
Públicas.
De la interpretación de tal precepto no queda claro que sean
obligatorias esas publicaciones y, mucho menos, que sea de
aplicaciÓn a las subastas convocadas por entidades públicas
empresariales, pues en su literalidad parece solo referirse a las
subastas de la Administración General del Estado en las que
interviene la DG de Patrimonio del Estado.
En cualquier caso, y tal y como prevé el vigente Procedimiento
General de Enajenaciones de ADIF (norma que aplicÓ esta entidad
pública), lo cierto es que esa Subasta se publicó en la página Web
de ADIF .y en dos periódicos de gran difusión (diarios ABC y
EXPANSIÓN). Además se redactó una nota de p-rensa que fue
enviada a los medios de comunicaciÓn teniendo una importante
repercusión, ejemplos de esa repercusión mediática:
*
http : //www.a bc.es/economia/ 201409 30/a bci-adif-
subasta- terreno- paseo-20l40930l758.html;
https : //www.elconfidenci al.com / ulti ma- hora-en -
vivo/20 14-10-02/adif-publica-los- pliegos- para-la-subasta-
publica-de-Ia-parcela-de-azca 378955/;
https : //www.li bremerca do.com /20 14-10-Ol /adif-saca-a -
Ia -venta-el-sola r- mas-cotizad o- de-azca-12 765295 59/ ;
https : //www.economiadigital.es/ politica-y-sociedad/el-
estado-pone-en-venta-la-castellana 159961 l02.html;
https : //el pais.com/eco nomia /20 14/ 11 / 1 4/vivienda/ 14159
68670 651042.htm
http ://www.el economista .es/economia / noticias/6056990/
09/ 14/ Fo mento-su basta ra - u na - pa rcela-de-adif-ju nto-a-la -
estacion-de- n uevos- mi nisterios-de- mad ri d . html ;
http ://www.expa nsion.com/20 1 3/ 10/3 1/em presas/inmobi
Iiario/1383258209.html;
y se comunicó por correo electrónico (tras producirse esa
publicación) a numerosos inversores inmobiliarios y promotoras
inmobiliarias adjuntando el enlace de la página al Pliego de
Condiciones de la Subasta (invitación prevista en el Procedimiento
de Enajenaciones de ADIF).
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Esta publicidad dada a la subasta de ADIF es, a nuestro juicio,
muchÍsimo más efectiva que publicar la subasta en el Boletín Oficial
de la Provincia o en el Tablón de Edictos del Ayuntamiento de
Madrid, unos medios que presumimos que los operadores
inmobiliarios no utilizan para conocer la existencia de las subastas.
En definitiva, a esa Subasta ADIF le dio la publicidad prevista en
vigente Procedimiento General de Enajenaciones de ADIF y la
máxima difusión posible, y prueba de ello es que, a pesar de que en
2014 la grave crisis inmobiliaria no estaba superada, se presentaron
6 ofertas.
4. EXPEDIENTE 32-2015-0007
4.1. VALORACIÓN DE LA OFERTA TÉCNICA. TRANSPARENCIA DEL
PROCEDIMIENTO
En el pliego de bases en su página 14 se detallaban y defirían los
aspectos que los licitadores debían incluir en su oferta para poder
valorar la viabilidad econÓmico-financiera y viabilidad técnica de la
operación, así como las garantías adicionales aportadas, que
también eran objeto de valoración. Los criterios de valoración se
desarrollaron en cada uno de los apartados a valorar, desglosando
Ia puntuación en cada uno de ellos, y entendemos que la Mesa de
Contratación a I:ravés de sus actas justificó suficientemente las
valoraciones de acuerdo con los criterios del Pliego de Bases. Un
mayor desarrollo y detalle de los criterios de valoración nos Ilevaría
a un sistema cercano a la autoevaluación, que consideramos no
eran los más convenientes para esta licitación, ya que determinados
aspectos estaban abieítos (interpretación de la normativa
urbanística, cambios de uso, rehabilitación del inmueble, etc.), y
que los licitadores han desarrollado según su criterio, que
Iógicamente es conocido una vez abiertas las propuestas de los
mismos. Para contextualizar con un caso: los licitadores plantearon
como uso a implantar en el inmueble desde una discoteca, hasta un
teatro, por lo que difícilmente el Pliego podÍa prever un sistema
totalmente predefinido de antemano como se sugiere. En cualquier
caso, del análisis en su conjunto del Pliego de Bases y las
valoraciones realizadas por la Mesa de Contratación, esta entidad
considera que en modo alguno se ha visto afectado el principio de
transparencia de la licitación, ni ha habido arbitrariedad en las
valoraciones. No obstante, ADIF realizará los mayores esfuerzos en
próximas licitaciones para mejorar este tipo de cuestiones.
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No podemos estar conformes con la interpretación y conclusiones
que se exponen en el párrafo de la página 48 del informe ?Del
análisis...............". El planteamiento general de la operación y la
adecuación de los usos propuestos al uso urbanístico actual, se
valoraba en 5 puntos. Este concepto es mucho más amplio que un
cronograma de tiempos, como parece desprenderse del informe, y
se refiere fundamentalmente al uso/s previstos para el edificio y sus
espacios anexos, la definición de la/s actividades a desarrollar por el
Iicitador, y el análisis de las posibles interrelaciones de la/s
actividad/es propuesta/s con la infraestructura ferroviaria. Es decir,
qué es lo que se va a realizar y cómo se va a realizar, respetando
Ia infraestructura ferroviaria existente y la normativa urbanística.
Este criterio de valoración, que es el que se establece en el Pliego,
es el que estrictamente se ha aplicado en el Acta nO 2 de la Mesa de
Contratación, no existiendo, por tanto, criterios distintos a los
previstos en el Pliego, como se manifiesta en el informe.
Por último, indicar que la carta del Director General de una entidad
financiera apoyando al proyecto, al que hace referencia el informe,
es en realidad una carta del Director General de Comercio de la
Comunidad Autónoma de Madrid, que al igual que las caítas
aportadas por otro licitador de entidades financieras manifestando
las buenas relaciones con el mismo, se valoró por la Mesa de
manera positiva, pero de forma muy moderada (1 punto sobre 4),
considerando que no asumían ni una ni otra compromiso suficiente
para obtener una puntuación más alta, constituyendo este apartado
otro ejemplo de cómo la Mesa, como se ha indicado, tiene que
valorar situaciones que no están previstas de antemano.
4.2. MESA DE CONTRATACIÓN DEL CONCURSO
La Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas (LPAP) no
dice nada sobre la composición de las Mesas de Contratación en los
Concursos de Arrendamiento o para la adjudicación de los contratos
de explotación (además, resulta necesario destacar que todas las
previsiones en esta materia de la LPAP se dirigen a regular los
arrendamientos en los que la A.G.E. es la arrendataria, no la
arrendadora).
El art. 113 del Reglamento de la LPAP sí regula la composición de
Ias Mesas de Contratación para la enajenación de los bienes de la
Administración General del Estado fijando los funcionarios que han
de participar en las mismas, pero no se hace lo propio para las
Mesas de Contratación de las enajenaciones de los bienes de los
organismos pÚblicos.
El art. 105.2 de la LPAP establece que los Presidentes de los
organismos públicos determinarán la forma de explotación de los
bienes de los organismos públicos.
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Sobre la composición de las Mesas de Contratación en los concursos
de arrendamiento se aplica por analogía lo dispuesto para las
enajenaciones de inmuebles en el apartado S.l.a.4 del vigente
Procedimiento de Enajenaciones aprobado por el Consejo de
Administración de ADIF y, por tanto, su designación compete al
Director de Patrimonio y Urbanismo de ADIF.
Respetamos, como no puede ser de otra forma, la afirmación del
Informe sobre que"la participación de personal de otras Direcciones
y Departamentos habría aportado mayor independencia en la
tramitación del expediente", pero no la compartimos. El personal
especializado de la Dirección de Patrimonio que forma parte de esas
Mesas de Licitación realiza su labor con absoluta independencia,
imparcialidad y profesionalidad; además uno de los componentes
de las Mesas de Licitación analizadas - el Secretario - no pertenece
a la Dirección de Patrimonio. Por ende, no hay que olvidar que las
propuestas de la mesa de licitación y el correspondiente expediente
patrimonial se han de someter posteriormente al escrutinio del
Director de Patrimonio de ADIF, al de la D. de AsesorÍa Jurídica, al
del Comité de Dirección de ADIF y, finalmente, al del Consejo de
Administración de ADIF.
En sus conclusiones en esta materia el Tribunal de Cuentas está
plasmando los criterios establecidos a este respecto en la vigente
Ley de Contratos del Sector Público, cuando esta norma no es de
aplicaciÓn a los contratos patrimoniales.
5. EXPEDIENTE 2013-160-00009
En relación con lo indicado en el informe sobre dicho expediente, se
procede a justificar, exclusivamente, los temas propios de la gestión y
tramitaciÓn del expediente.
A este respecto indicar que, en la página 53, en el primer párrafo
después del cuadro n0 27, se indica: "cualquier interesado podía
soIicitar participación, siempre que se reunieran una serie de
requisitos administrativos y de solvencia técnica y económica (por lo
que se trataba, de hecho, de un procedimiento abierto)". Se deduce
que dicha afirmación se establece únicamente por el hecho de que
cualquier interesado podía solicitar participación siempre que reuniera
los requisitos administrativos y de solvencia técnica y económica
establecidos en el Pliego.
A los licitadores interesados en participar se les exigía como requisitos
de solvencia, entre otros, indicar el volumen de negocio
correspondiente al ejercicio de actividades similares a las del objeto de
Ia licitación durante los tres Últimos ejercicios, aportando, además,
experiencia en gestión o financiación de infraestructuras y acreditar la
disposición de estructura, propia o con recursos ajenos, capaz de
asumir los activos y los contratos objeto de licitación. No consistÍa en
restringir la concurrencia de empresas en un sector bastante
restringido ya de por sí, sino en admitir a todos aquellos interesados
que fueran capaces de Ilevar a buen término el contrato y que pudieran
presentar las mejores ofertas, dentro del limitado número de firmas
con aptitud suficiente.
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De acuerdo con el artículo 170.b) del TRLCSP, se podrá utilizar el
procedimiento negociado ?En casos excepcionales, cuando se trate de
contratos en los que, por razón de sus características o de los riesgos
que entrañen, no pueda determinarse previamente el precio global". En
todo caso, el arrendamiento y explotación de los aparcamientos se
trataba de un caso excepcional para el que no podía determinarse con
exactitud el precio global, solicitando, además, ofertas para distintos
plazos al objeto de determinar la duración óptima del mismo y siendo
necesario mantener la confidencialidad de los datos.
Así mismo, de acuerdo con el artículo 178. 2, del citado Texto, "Los
órganos de contratación podrán articular el procedimiento negociado
en fases sucesivas, a fin de reducir progresivamente el número de
ofertas a negociar mediante Ia aplicación de los criteríos de
adjudicación señalados en el anuncio de licitación o en el pliego de
condiciones, indicándose en éstos si se va a hacer uso de esta facultad.
El número de solucíones que lleguen hasta la fase finaI deberá ser lo
suficientemente amplio como para garantizar una competencía
efectiva, siempre que se hayan presentado un número suficiente de
soluciones o de candidatos adecuados.?
Con la definición de la licitación como procedimiento negociado con
publicidad se perseguía el doble objetivo de garantizar la competencia
efectiva de licitadores con las condiciones de aptitud consideradas
adecuadas para la ejecución del contrato, toda vez que, mediante la
articulación en fases sucesivas, se pretendía obtener la mejor oferta
para la entidad y, por extensión, para el Interés General, instando a los
Iicitadores a presentar su mejor oferta, fase tras fase, y evitando,
además, el arrendamiento a un precio inferior al de mercado.
Es decir, mediante el procedimiento negociado con publicidad, se
intentaba captar la participación del mayor número de empresas
consideradas aptas para la ejecución del contrato, facilitando el acceso
a la información confidencial y sensible tan solo a las admitidas y,
mediante la estructuración en fases sucesivas de mejora de oferta
durante la negociación, obtener la mejor oferta para el Interés General.
En la mencionada página 53 del informe, en el tercer párrafo, se indica
que: ?El periodo de vigencia máximo estabIecido en los pliegos no era
el mismo para todos los aparcamientos. [...]" y dicha afirmación se
acompaña de un cuadro explicativo.
Lo cierto es que, de acuerdo con lo estipulado en e,I apartado D del
Cuadro de Características, D. PLAZO DE EJECUCIÓN Y FECHA DE
INICIO, ADIF elegiría, en función de las ofertas económicas
presentadas, el plazo de ejecución del contrato y éste estaría
comprendido entre un plazo mínimo de 4 años y un plazo máximo de
10 años y que, debido a las diferentes circunstancias y actuaciones
previstas en las estaciones cuyos aparcamientos se incluÍan en el
arrendamiento, ADIF solo podía garantizar un periodo de vigencia
máximo diferente para determinados aparcamientos. De manera que,
Ios licitadores, conocedores de estas circunstancias, en caso de ofertar,
por ejemplo, para un periodo de 10 años, el importe ofertado solo
abarcaría la vigencia garantizada para dichos aparcamientos.
AsÍ las cosas, tal y como se indica en el apartado 2.2 del capÍtulo VII)
MODIFICACIONES DEL CONTRATO:"ADIF garantizará el
arrendamiento y explotación de los aparcamientos, conforme la
informacíón facilitada a los Licitadores.
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En los casos en que la explotación dure más tiempo al figurado, el
Arrendatario abonará el importe por plaza definido en el apartado
anterior por año mientras se mantenga su explotaciÓn."
Siendo un contrato tan amplio, durante su vigencia, se vienen
produciendo ambas situaciones: aparcamientos recuperados por ADIF-
Alta Velocidad y aparcamientos que han mantenido el arrendamiento
pese a tener una menor vigencia garantizada inicialmente, previo pago
por parte del Adjudicatario, del importe correspondiente.
Por otra parte, en la página 54, en el quinto párrafo se expone que no
se incluyó cláusula de continuidad.
En relación con este punto no se consideró oportuno la inclusión de
cláusula de continuidad alguna, pues del análisis de las ofertas se
deducirÍa un mayor o menor plazo que fuera el más ventajoso para la
obtención de la mejor oferta y, por ende, para el Interés General. Toda
vez que, por un lado, la recepción de los aparcamientos queda definida
en el apartado VI. 3. FinalizaciÓn del Arrendamiento, estableciendo
una pauta de trabajo que se inicia?con un año de antelación al término
del plazo del arrendamiento% no considerando necesarios periodos
adicionales para la entrega de los aparcamientos. Por otro lado, el
precio por plaza obtenido va disminuyendo con el incremento de
vigencia del contrato, por lo que tampoco supondría ventajas
adicionales en este aspecto.
En el último párrafo de la página 54, en cuanto a las ampliaciones de
plazos de presentación de documentación, en el informe, se indica que
no consta justificación de las manifestaciones por parte de los
Iicitadores de la imposibilidad de presentar la documentación en los
periodos inicialmente dados.
Durante el plazo de presentación de solicitudes y participación, además
de varias peticiones verbales, con fecha 19 de julio de 2013, se
solicita por escrito vía correo electrónico (la cual se adjunta como
anexo nº 1) la ampliaciÓn de dicho plazo. En consecuencia, el
Subdiredor Comercial de Estaciones de Viajeros (en calidad de Director
del Contrato) envía una Nota Interna solicitando aplazar la fecha de
presentación de solicitudes y documentación (también se incluye copia
en el anexo nº 1), del 26 de julio de 2013 al 18 de septiembre de
2013.
Así mismo, tras la selecciÓn de los candidatos admitidos, con fechas 28
y 29 de octubre de 2013, por parte de dos de los cinco licitadores,
Saba Infraestructuras e Isolux Corsan Aparcamientos,
respectivamente, se reciben solicitudes de aplazamiento, las cuales se
adjuntan como Anexo n0 2, por lo que se procede a aplazar la
presentación de Ofertas EconÓmicas, prevista el 4 de noviembre de
2013, hasta el 28 de noviembre de ese mismo año.
En ambas ocasiones, se persiguió dar el mayor número de facilidades a
todos los interesados o licitadores, según el momento temporal, al
objeto de que pudieran estudiar mejor la documentación y presentar
su mejor oferta debido a las dudas que manifestaron al respecto a lo
Iargo del procedimiento.
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Cabe señalar, además, que, de los cinco candidatos, tan solo Saba
Infraestructuras e Isolux Corsan Aparcamientos presentaron oferta.
En la página 55, párrafo tercero, se indica que tanto el informe de
solvencia como el informe técnico en el que figuran los cálculos sobre
Ias ofertas económicas para elegir la mejor oferta no estaban firmados
por los técnicos que los realizaron.
Indicar al respecto que ambos informes sí se encuentran firmados. Se
adjunta copia de los mismos como Anexo n0 3.
CONClljSTONFS. APARTADO II.2.3 Y RECOMENDACIÓN
IV.2 COMPRAVENTA TERRENOS SANTA CATALINA
6.
Como antes se señaló, la regla general en las enajenaciones de ADIF
es que todos los inmuebles enajenados estén previamente inscritos en
el Registro de la Propiedad. En cualquier caso, la enajenación de los
terrenos de Santa Catalina se hizo respetando escrupulosamente lo
dispuesto en el art. 136.2 de la LPAP y estaban en trámite de
inscripciÓn.
Ciertamente es recomendable que todos los bienes de ADIF estén
inscritos en el Registro de la Propiedad, pero no es menos cierto que
hasta la reforma del Reglamento Hipotecario de 1999 no era posible
con carácter general la inscripción de los bienes demaniales y que no
fue hasta la entrada en vigor de la LPAP (2004) cuando se exigió por
primera vez que se procediera a esas inscripciones.
ADIF es titular de más de 630 millones de m= (en su inmensa mayoría
de naturaleza demanial y, por tanto, excluidos del tráfico jurídico) cuya
adquisiciÓn se produjo en su mayor parte en el siglo XIX y el primer
tercio del Siglo XX. Su inscripción en los R. de la Propiedad es una
tarea ingente y, además, requiere de recursos humanos y económicos
también ingentes. Esta inscripción se está abordando gradualmente y
en las nuevas adquisiciones de terrenos ya se viene produciendo.
ALEGACIONES FORMULADAS POR EL PRESIDENTE ACTUAL DE SEPES
Entidad Pública Empresarial de Suelo
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Madrid, 16 de abril de 2018
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MINISTERIO DE FOMENTO
Excmo. Sr. D. Javier Medina Guijarro
Consejero del TRIBUNAL DE CUENTAS
SecciÓn de Fiscalización
Departamento de Empresas Estatales y
otros Entes Públicos
C/Ortega y Gasset, 100
28006-Madrid
Con fecha 27 de marzo de 2018 del corriente año, ha tenido entrada en el Registro
Genera I de SEPES el?Anteproyecto de informe de fisca/ización de /os contratos de cesión,
arrendamiento o enajenación de bienes inmueb/es y derechos de /a propiedad incorpora/
más significativos forma/izados por /as empresas estata/es durante /os ejercicios 2013,
2014 y20l5",(se acompaña copia del documento) a fin de que, de conformidad con lo
establecido en el artículo 44 de la Ley de Funcionamiento del Tribunal de Cuentas, en el
plazo de 15 dÍas, se formulen las alegaciones y se aporten los documentos y justificantes
que se estime oportuno.
El anteproyecto se refiere a los resultados de fiscalización, conclusiones y
recomendaciones, tanto con carácter general como de manera específica, respecto del
contrato analizado de SEPES, en concreto: el contrato ? Venta parce/as 1, 2, 5, 7.2, 8.1,
9 10, 11 y 12 de /a actuaciÓn parque de ingenieros de Vi//averde" que tenía por objeto
la venta de 9 parcelas del área de planeamiento urbanístico del término municipal de
Madrid denominada?Parque Centra/ de Ingenieros de Vi//averde".
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En virtud de dicha habilitación legal, esta Entidad Pública, una vez revisado y analizado
el Anteproyecto por las áreas implicadas en la gestiÓn del expediente, realiza, las
siguientes alegaciones que se adjuntan al presente oficio para su oportuna
consideración, con el fin de poder aclarar algunas observaciones que se realizan en el
Anteproyecto de Informe, de tal forma que puedan ser finalmente matizadas por los
hechos y fundamentos que exponemos a continuaciÓn.
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ALEGACIONES DE SEPES AL ANTEPROYECTO DE INFORME DE FISCALIZACIÓN
DE LOS CONTRATOS DE CESIÓN, ARRENDAMÍENT0 0 ENAJENACIÓN DE
BIENES INMUEBLES Y DERECHOS DE LA PROPIEDAD INCORPORAL MAS
SIGNIFICATIVOS FORMALIZADOS POR LAS EMPRESAS ESTATALES DURANTE
LOS EJERCICIOS 2013, 2014 Y 2015
Primera.- En el apartado, ªºz.* nenúición úe cuentas"(páqina s del anteproyedo), Se
hace una referencia a la rendición de las cuentas anuales de los ejercicios 2013
a 2016 a la Intervención General de la Administración del Estado (IGAE) y a su
entrada en el Tribunal de Cuentas. Señala el epígrafe que "Porsu parte, SEPES
y %:. . } rindieron las cuentas con retrasos de hasta dos meses [.. y?':
A este respecto, ha de señalarse que la Entidad ha mantenido estos años la firme
voluntad de dar cumplimiento a los plazos legalmente previstos, formulando y
remitiendo las cuentas anuales a la IGAE con anterioridad al 31 de marzo de cada año.
No obstante, no ha sido posible rendir en plazo las cuentas en dichos años como
consecuencia del desarrollo de los trabajos de auditoría por la IGAE, los cuales se
extendieron hasta el mes de septiembre en dichos años.
Desde la propia Entidad se pone a disposición de la IGAE, cada año, todos los medios
posibles para la correcta integración de sus cuentas anuales en la Cuenta General del
Estado y el cumplimiento de los plazos previstos para ello. Conscientes de las demoras
que en años anteriores se han producido, se ha solicitado formalmente a la
Interventora General que, en la medida de lo posible, puedan adelantarse los trabajos
de auditoría a fin de dar cumplimiento a los plazos establecidos.
Segunda.- En el apartado 11.4 Contrato de SEPES, dentro del epígrafe II.
RESULTADOS DE FISCALIZACIÓN (páginas- 59 a 62), se int;oduce el
régimen patrimonial de SEPES, señalando la razonabilidad del procedimiento
establecido en sus normas que intentan garantizar el cumplimiento de los
principios de transparencia, concurrencia e igualdad de trato entre los posibles
Iicitadores, se repasan los antecedentes del contrato objeto de fiscalizaciÓn, se
detiene en el análisis del cumplimiento de los compromisos adquíridos con
Defensa (anterior propietario del suelo) al momento de la adquisición, en el
análisis del cumplimiento de los objetivos del Convenio suscrito con dicho
Ministerio y en el análisis del resultado económico de la operación (adquisición
de suelo, urbanizaciÓn de los terrenos y venta, referida al contrato analizado).
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En cuanto a la referencia al cumplimiento del destino (vivienda protegida)
establecido en el convenio con Defensa, cabe actualizar la informaciÓn con arreglo a lo
siguiente:
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Las parcelas 1, 2, 7.2, 8.1 y 9, han obtenido calificación provisional. Todos los
edificios están terminados o en fase de finalización de las edificaciones.
La parcela 11, obtuvo calificaciÓn provisional con fecha 5 de febrero de 2018.
Están iniciadas las obras de edificación.
La parcela 10, se solicitÓ su calificaciÓn provisional el 28 de julio de 2017, estando
a día de hoy pendiente de concesión.
Las parcela 5 y 12 están pendientes de tramitar la solicitud de calificación
provisional.
De las 7 parcelas con calificaciÓn provisional, esta ha sido para VPPL, siendo 3 para
Venta, 2 para Arrendamiento con OpciÓn de Compra (AOC), 1 para arrendamiento y 1
para venta 50º/o Y AOC 50º/o.
>
>
De las 9 parcelas, 6 tienen su edificación finalizada o en fase de terminación,
siendo todas de VPPL en venta, en arrendamiento y en arrendamiento con opción
de compra.
6 de las 9 parcelas transmitidas, tenían en su planeamiento un destino de
vivienda libre y ahora son todas de Protección Pública.
La situaciÓn puede resumirse de la siguiente manera:
Página 3 de 7
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MINISTERIO
DE FOMENTO
PARCELA
uCTAaON
FECHA
CAuFCACON
PROVISIONAL
DESTINO
ESTADO
EDIFICACION
1
VPPL
31/10/2016
VPPL VENTA
Finalizado
2
VPPL
09/08/2017
VPPL VENTA
En construcciÓn
5
VPPL
Pendiente
7.2
VPPL
06/10/2016
VPPL
VENTA50º/o
AOC50'/o
Finalizado
8.1 VPPL
17/04/2017
VPPL AOC
En construcciÓn
g
VPPL
06/10/2016
VPPL AOC
En construcciÓn
10
VPPL
Solicitada
28/07/2017
VPPL
Arrendamiento
11
VPPL
05/02/2017
VPPL VENTA
En construcciÓn
12
VPPL
Pendiente
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Entidad EstatJ de Sueki
Tercera.-
En el mismo apartado 11.4 Contrato de SEPES, dentro del epígrafe II.
RESULTADOS DE FISCALIZACIÓN (página 62), en relación con el
cumplimiento de los objetivos del Convenio suscrito con Defensa, y tras repasar
el precio de venta de las viviendas en la zona al momento de la licitación y al
momento de la fiscalización y compararlos con el precio máximo de VPPL fijado
por la Comunidad de Madrid, se conduye en el anteproyedo que, "hasta el
momento, en relación con las fincas destinadas a VPPL, parece no haberse
conseguido el efedo pretendido en e/ convenio de GIED con SEPES de aportar
viviendas nuevas a precios más asequibles".
En este punto, y con el objeto de que dicha conclusiÓn pueda ser matizada, cabe
señalar de una parte la imposibilidad de SEPES de regular o influir en los precios de
mercado o en los precios máximos de la vivienda protegida, regulados por las
Administraciones competentes. La Entidad no puede corregir por si misma el hecho de
que el mercado de viviendas y la situación económica de la Última década haya
colocado el precio de venta de la vivienda libre por debajo de los precios máximos de
venta fijados para la vivienda protegida.
Y de otra, y con mayor relevancia que la anterior, es necesario destacar que los fines
establecidos en el convenio con Defensa se refieren "Por parte del Ministerio de
Vivienda (SEPES) a /a obtenciÓn de sue/o susceptib/e de uso residencia/ para viviendas
sometidas a algún régimen de protección púb/ica, a/ objeto de faci/itar el acceso a /os
ciudadanos a una vivienda, en sus distintas formas de tenencia, tanto en a/quí/er como
en propiedad"(exposiUvo VIII).
En consecuencia, se considera que dicha conclusión podría ser matiyada,
dado que la finalidad prevista en el convenio se habría alcanzado con la
culminación de la urbanización y la puesta en el mercado del suelo
resultante, para la edificación de viviendas sujetas a regímenes de
protección pública, dentro de los precios máximos de la vivienda protegida.
Cuarta.-
En los apartados 11.4 Contrato de SEPES, dentro del epí'grafe II.
RESULTADOS DE FISCALIZACIÓN (página 62) y III.2.5 Conclu;iones
que se refieren específicamente al contrato de SEPES, dentro de/
epígrafe III, CONCLUSIONES (página 74), se señala que "Dado que el precio
de venta de estas fincas fue de 44,9 mil/ones, /a operación ha supuesto para
SEPES una pérdida de 13,9 mi//ones (un 23,6% de/ coste total de /as nueve
fincas)".
Respecto de esta conclusión, conviene recordar que SEPES ha realizado un deterioro
completo de sus existencias entre 2011 y 2013 por indicación de la IntervenciÓn
General del Estado, donde en sus informes de auditoría de los ejercicios 2011 y 2012
contienen una limitaciÓn al alcance respecto a la valoraciÓn de sus existencias.
Página 4 de 7
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MINISTERIO
DE FOMENTO
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Enhdad EsÍalal de Suelü
En concreto, en el informe de AuditorÍa de las CCAA 2011, en la pa'gina 7, apartado
III.1.1 recoge la limitación al alcance respecto al deterioro de existencias:
"Dada la situación de crisis del sector inmobiliario, e/ valor del suelo y en qeneral de los
adivos inmobiliarios (parcelas, naves, etc.) puede haber descendido de modo
siqnificativo, en particular en las compras realizadas en los últimos años. Durante la
realización del trabajo de campo, al no /';íaberlo realizado previamente la compaÑ'a,
so/icitamos a los responsab/es de SEPES un test de deterioro sobre todas aquellas de
sus existencias que mostraran indicios de deterioro"
El deterioro de existencias de la operaciÓn de compra de suelo de Villaverde incorpora
un apartado específico según recoge la nota 11 de la memoria, donde la IGAE en la
página 7, especifica que
"SEPES ha efectuado un análisis parcial del deterioro de sus existencias de terrenos,
centrado en /as dos adquisiciones más significativas de sue/o realizadas en los ejercicios
2008 -2010, que son las relativas a /as Ofertas Públicas de Compra de Suelo -OPCS-
(que induye 8 operaciones) con un coste total de 81 mil/ones de euros y las compras
efectuadas en virtud de con venio con la Gerencia de Infraestrudura y Equipamiento de
Ia Defensa (4 operaciones en Madrid Valencia -Parque de Ingenieros y Artil/erí'a- y
Sevi/la) por 113 millones de euros. Sobre /a base de dicho análisis se ha conduido que
sus costes podrían estar por encima del valor de mercado y ha dotado deterioro por
importes respectivos de 43 (OPCS) y 51 millones de euros (GIED), aproximadamente,
es decir, un tota/ de 94 millones de euros que representan un deterioro de/ 48% del
coste. Ambas actuaciones representan el 16 % de /as existencias de SEPES a cierre de
2011':
En concreto, el deterioro de Villaverde fue de 26.295.817,71 euros, quedando el suelo
valorado en 32.208.861l76 euros, lo que supuso entonces un 44.95º/o del deterioro
sobre la inversión realizada en la compra de suelo. La valoración de este suelo fue
contrastada por informe externo solicitado a la empresa experta en esta actividad,
TINSA, Tasaciones Inmobiliarias S.A., de fecha 21 de marzo de 2014.
En cuanto a las nueve parcelas que conforman al lote, al momento iniciarse el
expediente para su comercialización, el suelo se encontraba valorado con arreglo a lo
señalado anteriormente, correspondiéndole al mismo una pérdida de 20 millones de
euros:
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MINIS'TERIO
DE FOMENTO
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TOTAL VILLAVERDE
LOTE
DFTFRTORO SUELO
SUPERFICIE NETA
68.169,88
52.425,88
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Tras los trámites pertinentes, el Consejo de Administración de SEPES, en sesión de 27
de marzo de 2015, acordó el precio base de licitación del lote formado por las 9
parcelas, por el importe de 44.316.679,68 euros, habiéndose considerado para su
fijación como valor más ajustado a la situación de mercado en dicho momento el de
368 €/m2 construido, del cual resultaba un margen positivo de la operación, segÚn la
información contable de la Actuación. El lote terminaría adjudicándose por el precio de
44.903.940,60 euros, impuestos índirectos excluidos.
La razón por la que desde la Entidad se entiende que debiera ser reconsiderada la
concl usión de que".../a operación ha supuesto para SEPES una pérdida de 13,9 mi//ones
(un 23% de/ coste tota/ de /as nueve fincas) " y, por tanto matizada, es que deteriorado
el valor del suelo a 32 millones de euros y habiéndose producido posteriormente la
venta del mismo en 44,9 millones de euros, la operación ha supuesto un margen
positivo para SEPES, no una pérdida, dado que contablemente ya se había reconocido
la anterior pérdida por la valoración del suelo, esta operación, en las cuentas del
ejercicio 2015 supone una reversiÓn del deterioro dando un beneficio de:
TOTAL VILLAVERDE
LOTE
REVERSIÓN
SUPERFICIE NETA
68.169,88
52.425,88
6.352.474,42
Es decir, la operaciÓn ha permitido que la pérdida que habría supuesto el deterioro
confirmado en 2011 del valor del suelo adquirido en su momento a Defensa, y
cuantificada en 20.222.734,49.-€, se haya visto sensiblemente reducida al revertir el
deteríoro en 6.352.474,42.-€. (Cálculo que resulta teniendo en cuenta la superficie neta
Iucrativa del polígono, si se realizara el mismo con la superíicie edificable, utilizada para
determinar el precio de cada parcela, el beneficio del año 2015 sería de 8.088.944,33
euros).
Página 6 de 7
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MINISTERIO
DE FOMEN'rO
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Entidad Estatal de SueIo
En consecuencia, se considera que dicha conclusión debe ser matizada, dado que:
Se produjo un deterioro del 4So/o (26.295.817,71€) del valor de compra del suelo tan
sÓlo dos años después (2009/2011) del que al lote de 9 parcelas le corresponden
20.222.734,49.-€. Por tanto la pérdida de estos 20,2 millones de euros viene derivada
del expediente de compra.
En 2015, SEPES iniciÓ el expediente de venta de 9 parcelas inmediatamente después
de la finalización de las obras de urbanización, con el objeto de dar cumplimiento al
Convenio suscrito con Defensa, estableciendo los precios de acuerdo con los precios
de mercado vigentes en aquel momento y contabiliyado dicho deterioro del suelo
desde el año 2011 (ratificado por Tasación externa en 2014).
Por tanto, la operación de venta analizada no ha supuesto una pérdida para
la Entidad sino una minoraciÓn en 6.352.474,42 millones de euros de la
pérdida sufrida como consecuencia del deterioro producido en 2011 por la
compra de suelo.
Las presentes alegaciones esperamos sirvan para matizar las conclusiones que se
realizan en el citado anteproyecto de informe.
Todo lo cual, dentro del plazo concedido, se eleva a la oportuna consideración de ese
Tribunal de Cuentas, en el trámite de alegaciones al ':4nteproyecto de informe de
fisca/ización de /os contratos de cesión, arrendamiento o enajenaciÓn de bienes
inmueb/es y derechos de la propiedad incorpora/ más significativos forma/izados por
/as empresas estatales durante /os ejercicios 2013, 2014 y 2015'.
/
EL DIRECTOR COMERCIAL
Carlos Fernández Navarro
/
/
/
Página 7 de 7
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MINISTERIO
DE FOMENTO
ALEGACIONES FORMULADAS POR LA EXPRESIDENTA DE LA SOCIEDAD
MERCANTIL ESTATAL DE GESTIÓN INMOBILIARIA DE PATRIMONIO, S.A.
(SEGIPSA)
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TRrBUNAL DE CUENTAS
Regisbo Generaí
ENTRADA (JOG)
NºReg26l8/RG23379
16-4-2018 13'56'32
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A/A Excmo. Consejero D. Javier Medína Guijarro Tribunal de Cuentas Sección de fiscalización Departamento de
empresas estatales y otros entes públíaos José Ortega y Gasset 100
28C)06 Madrid
Con fecha de registro de 3 de Abril de 2018, se ha recibido en las oficinas de la Representación Permanente de
España ante la UE, el "Anteproyecto de ínforme de fiscalizacíón de los contratos de cesíón, arrendamiento o
enajenación de bienes ínmuebles y derechos de la propiedad incorporal más significativos formalízados por las
empresas estatales durante los ejercícios 2013, 2C)14 y 2015"
Se me remite en calídad de Presidenta de SEGIPSA en el periodo de fiscalización al que se refiere el informe.
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En la actualidad, me encuentro de baja en Madrid, por incapácidad temporal, por lo que dícho ínforme ha tenido
que ser reenviado desde Bruselas a mi domicílio en Madrid, por correo certjfícado, habiéndose recibido en le mismo
con fecha 10 de Abril de 2018.
Con respecto a las observa;nes formuladas en el informe respecto operación realizada por SEGIPSA de
enajenación del antiguo 4fi4o de RTVE sito en Paseo de La Habana, Madrid, no se formulan alegaciones.
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Feo. Alicia Díaz Zunto
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Alicia Díaz Zurro
Consejera Financíera
Representacíón Permanente de España ante la UE Bd du Régent 52
1000 Brüselas
Tlf. 0032(2) 509 87 15
1
ALEGACIONES FORMULADAS POR LA PRESIDENTA ACTUAL DE
HIPÓDROMO DE LA ZARZUELA, S.A.
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HIPODROMO
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Faina Zurita de Ussía
Presidenta
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TRÍBUNAL DE Clh
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Registro Genera7
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/Vo Reg 2504 /RG-22'040
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TRIBUNAL DE CuENTAS
SECCIÓN DE FISCALIZACIÓN
Departamento de Empresas Estatales
Y otros Entes Públicos
C/ José Ortega y Gasset, 100
28006 Madrid
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HlPODROíy'íO I?')E LA Z,ARZUELA
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SALIDA
Madrid, 10 de abril de 2018
Asunto:
Alegaciones al anteproyecto de informe de fiscalización de los contratos de cesión,
arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles y derechos de la propiedad
incorporal más significativos formalizados por las empresas estatales durante los
ejercicios 2013, 2014 y 2015
Muy Sres. Nuestros,
En relación con su escrito del pasado día 22 de marzo, que tuvo entrada en estas oficinas el día
27, adjuntamos a la presente un breve escrito de alegaciones al anteproyecto indicado en el
asunto.
Les reiteramos nuestra disposición para cualquier información, comentario o dato adicional,
aprovechando la ocasión para saludarles atentamente.
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Hípódromo de La Zarzuela, S.A. (Grupo Sepi)
Avda. Padre Huidobro, s/n i AP-6 (Carretera de La Coruña, salida 8) i 28023 Madrid i Tel.:91 740 04 94 i Fax: 91 740 07 08
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Alegaciones formuladas
por Hipódromo de la Zarzuela, S.A., S.M.E. (HZ)
al anteproyecto de Informe de Fiscalización
de los contratos de cesión, arrendamiento o
enajenación de bienes inmuebles y derechos de la
propiedad incorporal más significativos
formalizados por las empresas estatales durante
los ejercicios 2013, 2014 y 2015
Madrid, 10 abril 2018
Hipódromo de La Zarzuela, S.A., S.M.E. (Grupo SEPI)
Avda. Padre Huidobro, s /ni AP-6 (Carretera de La Coruña, salida 8) i 28023 Madridi Te 917 400 540i E-mail: infü@hipodromodelazarzuela.es
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1.
CONSIDERACIÓN GENERAL
Manifestamos anticipadamente nuestra conformidad en términos generales con el
anteproyecto. Las alegaciones que se realizan en el presente escrito tienen carácter
menor, por tratarse de matizaciones o precisiones.
2.
ALEGACIÓN RELATIVA A IA CONTROVERSIA SOBRE
LOS DERECHOS DE IMAGEN
En el epígrafe IIL3 (página 75, apartado 24) del Anteproyecto se indica lo
siguiente:
(.). No obstante, cabe señalar que del análisis de la cesión de los derechos de imagen
objeto del contrato fiscalizado de HZ se pone de manifiesto la existencia de una
controversia sobre la titularidad de los mismos antes de tal cesión.
Creemos que la expresión anterior podría ?levar a interpretar que HZ cedió los
derechos audiovisuales cuando su titularidad sobre los mismos era controvertida,
lo que no consideramos correcto.
Desde el año 2005 HZ había venido realizando contratos análogos al de 2013-2014
sin problema alguno. Si bien es cierto que desde 2012 se suscitó alguna discusión
por parte del entonces ente regulador (SFCCE) sobre eventuales derechos (poco
precisos por otra parte) que decía ostentar, la controversia propiamente dicha no
se plantea hasta comienzos del año 2014, cuando el contrato ?levaba un año
ejecutándose.
En efecto, y tal y como se indica en el propio cuerpo del informe (página 68,
segundo párrafo), fue en febrero de 2014 cuando la administración concursal de la
SFCCE incluyó en el inventario de su masa activa unos "derechos de imagen
colectivos", pero anteriormente no lo había hecho, como acreditamos a
continuaciÓn:
- La SFCCE se declaró judicialmente en concurso de acreedores mediante
auto de 17 diciembre 2013 del Juzgado de lo Mercantil nQ 8 de Madrid.
- En enero de 2014 la SFCCE elabora un inventario en el que no incluye esta
partida entre sus bienes, como se puede comprobar con el escrito de 16
enero 2014 del Administrador Concursal que se adjunta como Anexo 1.
- Es en el inventario revisado, aportado en febrero de 2014 (Anexo 2), en el
que figura la partida de los ?lamados "derechos de imagen colectivos
inherentes a las carreras de caballos".
Alegaclones al TCU v02
6 de noviembre de 2017
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Parece claro, por tanto, que la controversia propiamente dicha quedaría planteada
con este segundo inventario, de febrero 2014, y no antes.
Por lo anterior, y para evitar interpretaciones incorrectas como la señalada
anteriormente, proponemos, como fórmula más sencilla, la supresión del inciso
"antes de tal cesión" del párrafo indicado, que pasaría a tener la redacción
siguiente:
(.). No obstante, cabe señalar que del análisis de la cesión de los derechos de imagen
objeto del contrato fiscalizado de HZ se pone de manifiesto la existencia de una
controversia sobre la titularidad de los mismos.
Relación de Anexos
1 Escritodel5enero20l4,delaAdministraciónConcursaldelaSFCCE,
aportando inventario de bienes y derechos de la masa activa de la misma
2 Comunicacióndellfebrero20l4,delaAdministraciónConcursaldela
SFCCE, aportando inventario de bienes y derechos de la masa activa de la
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Alegaciones al TCU vü2
6 de novembre de 2017
3/3
ALEGACIONES FORMULADAS POR EL PRESIDENTE ACTUAL DE NAVANTIA,
S.A., S.M.E.
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Navantia
TRIBUNAL DE CUENTAS
Registro General
ENTRADA (JOG)
Nº Reg 2725 /RG-24'21 7
18-4-2018 12 25 5É
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AL TRIBUNAL DE CUENTAS
SECCIÓN DE FISCALIZACIÓN
DEPARTAMENTO DE EMPRESAS ESTATALES Y OTROS ENTES PÚBLICOS
Asunto: "Anteproyecto de informe de fiscalización de los contratos de cesión,
arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles y derechos de la propiedad incorporal
más significativos formalizados por las empresas estatales durante los ejercicios 2013,
2014 y 2015".
NAVANTIA, S.A., S.M.E., con domicilio social en la c/ Velázquez, 132; 28006 Madrid y CIF
A84076397, ante ese Departamento del Tribunal de Cuentas EXPONE:
I.- Que, por error, al escrito presentado en el día de ayer (17/4/2018), cuya copia se
acompaña, no se le adjuntó, a pesar de haberlo anunciado, el poder de representación de D. Miguel
Orozco Giménez, Secretario del Consejo de Administración y Director de la Asesoría Jurídica,
firmante de dicho escrito.
II.- Que, mediante el presente escrito, se subsana el error padecido, aportándose el
referido poder de representación, solicitando, en consecuencia, que se tenga así por completado
el escrito de 17/4/2018.
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Navantia. S.A. (Grupo SEPI) - Velázquez, 132 - 28006 Madrid - Tel.: 91 335 84 00
Inscrita R.M. Madrid Tomo 20.348, Folio 40, Sección 8, Hüja M-359813, Inscripción 1?, C.I.F. A-84076397
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[II]
AL TRIBUNAL DE CUENTAS
SECCIÓN DE FISCALIZACIÓN
DEP'RT'lMENTO DE EMPRESAS ESTATALES Y OTROS ENTES PÚBLI(,05
Asunto: "Anteproyecto de informe de fiscalización de los contratos de cesión,
arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles y derechos de la propiedad incorporal
más signfflcativos formalizados por las empresas estatales durante los ejercicios 2013,
2014 y 2015".
NAVANT?A, S.Al, S.M.E., con domicilio social en la c/ Velázquez, 132; 28006 Madrid y CIF
A84076397, y, en su nombre y representación, D. Miguel Orozco Giménez, Secretario del Consejo
de Administración y Diredor de la Asesoría Jurídica, según se acredita mediante copia del poder
de representación que a este escrito se adjunta, ante ese Departamento del Tribunal de Cuentas
comparece y EXPONE:
I.- Que, mediante comunicación de fecha 22 de marzo de 2018, el Sr. Consejero competente
ha puesto en conocimiento de Navantia, S.A., S.M.E. (en adelante, Navantia) el "Anteproyecto de
informe de fiscalización de los contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes
inmuebles y derechos de la propiedad incorporal más significativos formalizados por las
empresas estatales durante los ejercicios 2013, 2014 y 2015", a los efectos de que Navantia, en el
plazo de quince días, pueda alegar y presentar los documentos y justificantes que estime
pertinentes.
II.- Que, analizado el citado Anteproyecto a los efectos indicados, Navantia, en el plazo
concedido y por medio del presente escrito,
MANIFIESTA que considera que no es preciso presentar alegaciones al "Anteproyecto de
informe de fiscalización de los contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes
inmuebles y derechos de la propiedad incorporal más significativos formalizados por las
empresas estatales durante los ejercicios 2013, 2014 y 2015" recibido.
Y así lo firma en Madrid, a 17 de abril de 2018.
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Navantia, S.A. (Grupo SEPI) - Velázquez, 132 - 28006 Madrid - TeÍ.: 91 335 84 00
Inscrita R.M. Madrld Tomo 20.348, Fo}io 40, Secc]ón B, Hoja M-359813, Inscrípción 1ª, C.l.F. A-84076397
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ESCRZrURA DE E'LEVACIÓN A PÚBLICO D! ACUERDOS
SOCIALES :
DE ?ODER m RT:PRWSENTACIÓN
D'E IJk SOCIEDAD l'N[AVANTlA, S. A.".
NUMERO MIL SETF,CIENTOS CATORCE---------------
EN MADRID, mi residencia, a doce de junio de
dos mil siete.
Ante mÍ,
FEDERICO GARAYALDE NIÑO, Notario
del Ilustre Colegio Notarial de Madrid.
----------------------COMPAR'ECE -------------------
DOÑ MlGtTEL OROZCO GIMÉÑEZ, mayor de edad,
soltero, y vecino de MADRID, con domicilio a estos
efectos en Calle VELÁZQUEZ, N.º 132 y con DNI
número 33508927C.
Identifico al compareciente por medio del
supletorio c) del articulo 23 de la Ley del
Notariado.
--------------------INTERVIENE
En nornbre y representación, como Secretario no
Consejero del Consejo de Administración de la
entidad mercantil denominada ?NAVAÑTIA, S.A.?,
domiciliada en MADRID, Calle VELAZQUEZ, N.º 132.
Con CIF número A84076397.
Constituida, con naturaleza de sociedad
mercantil limitada, por tiernpo inde.finido, con la
denominación de ?NEW IZAR, S.L. ,? mediante
escritura autorizada por mi, el dia 30 de julio de
2004, bajo el núrnero 2.690 de protocolo. ----------
Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, al
tomo 20.348, folio 40, sección 8ª, hoja M-359.813,
inscripción 1ª.
Cambiada su denominación por la actual mediante
escritura autorizada por rni, el dia 1 de marzo de
2005, bajo el número 507 de protocolo; inscrita en
el Registro Mercantil de Madrid al tomo 20.348,
folio 214, hoja número M-359.813, inscripción 7ª.
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Transformada su naturaleza por la que actualmente
tiene de sociedad anónima rnediante escritura
autorizada en Madrid por el Notario Don Alberto
Bravo Olaciregui, el dia 27 de octubre de 2005,
bajo el núrnero 2.119 de protocolo; inscrita en el
Registro Mercantil de Madrid al tomo 21.337, folio
81, hoja número M-359.813, inscripción 36ª.
La relacionada sociedad es tTh?PERSONj!II,
circunstancia elue se hizo constar en la escritura
de constitución, ya relacionada.
Sus facultades para este otorgamiento derivan
de su mencionado cargo de Secretario no Consejero
del Consejo de Adrninistración de la Sociedad, cargo
para el que ha sido nornbrado por acuerdo adoptado
por el Consejo de Adrninistración en su reunión de 8
de Mayo de 2007, acuerdo que ha sido elevado a
público mediante escritura autorizada por mi el
mismo dia de este otorgamiento, con el número de
protocolo anterior al de la presente, pendiente por
tanto de inscripción en el Registro Mercantil, del
que especialmente advierto.
El cornpareciente se encuentra además
especialmente facultado para este otorgamiento por
el apoderamiento expreso hecho a su favor para
elevar a público los acuerdos adoptados por el
Consejo de Administración de su representada en la
citada reuriión del dia 8 de Mayo de 2007, según
resulta del certificado parcial que rne entrega el
compareciente para incorporar a esta matriz, lo que
realizo deviniendo parte integrante de la rríisma,
expedida el dia 31 de Mayo de 2007 por el
compareciente en su condición citada, con el vist?o
bueno del Presidente del Consejo de Administración,
Don Juan Pedro Gómez Jaén, firmas arnbas que reputo
legitimas por ser semejantes a otras indubitadas. -
Me asegura el compareciente la vigencia de su
carqo y la legal subsistencia de la Sociedad que
representa.
Tiene, a mi juicio, el señor compareciente, la
capacidad legal necesaria para otorgar la presente
escritura, calificada en el epigrafe precedente, y
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04/2007
al efecto,
------------------D:tPW Y OTORGA ----------------
PRIMERA. -
DON MGUEZi OROZCO GTM*iNEZ, en el carácter de su
intervención, eleva a público todos y cada uno de
los acuerdos adoptados por el Consejo de
Administración de la sociedad ?NAVANTIA, S.A. ,? de
fecha 8 de Mayo de 2007 que constan en la
certificaci6n protocolizada, por los que, a modo de
sÍntesis :
Se otorga poder tan amplio y bastante como
en derecho se requiera y sea necesario a favor del
propio compareciente, DON MIGUEL OROZCO GIMÉNEZ,
para que en nornbre y representación de la Sociedad
?NAVANTIA, S.A.? ejercite las facultades que constan
en la certificación protocolizada. -----------------
Todo ello en los tézminos y extremos
consignados en la certificación que se protocoliza
mediante este instrumento público, cuyo contenido
se da aqui por reproducido para evitar repeticiones
innecesarias .
SEGtmÍ)A. -
A efectos de lo establecido en el artículo 63
del Reglamento del Registro Mercantil, los
comparecientes solicitan del Sr- Registrador
Mercantil, que inscriba la presente escritura en
los libros a su carí;)o, solicitando expresamente la
inscripción parcial de la misma, en el supuesto de
que alguna de sus cláusulas, o de los hechos, actos
o rieqocios juridicos contenidos en ella y suscepti-
bles de inscripción, adoleciese de algún defecto, a
juicio del Registrador, que impida la inscripción
total y permita la parcial.
Advierto expresamente de la obligatoriedad de
la inscripción de esta escíúura en el Registro
Mercantil.
La parte compareciente renuncia a la
presentación telemática de esta escritura en el
Registro Mercantil, solic'i?f.ando la expedición de
copia autorizada de la misma en soporte papel.
De acuerdo con lo establecido en la Ley
04/2007
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Orgánica 15/99, la parte compareciente queda
informada y acepta la incorpozación de sus datos a
los ficheros automatizados existentes en la
Notaria, que se conservarán en la misma con
carácter confidencial, sin perjuicio de las
remisiones de obligado cumplimiento.
ASÍ LO OTORGA: ---------------------------------
Permito al compareciente la lectura por S?l
mismo de esta escritura, a su elección, y enterado
de su contenido, significado y alcance, que le he
explicado detalladamente, la otorga, se ratifica y
la firma conmigo, el Notario, por ser fiel
expresión de su voluntad libremente informada y
acorde con la legalidad vigente.
DOY FE:----------------------------------------
De haber hecho las reservas y advertencias
Reglamento del Registro Mercantil, y en general del
contenido de este instrumento público extendido en
cuatro folios de papel tirnbrado para uso exclusivo
notarial serie 7Z, números, el presente y los tyes
anteriores en orden inyersamente correlatiyo.
Está la firma y rúbrica del compareciente.- -
Signado. Firmado: FEDERICO GARAYALDE NIÑO. Rubricado y sellado.
DOCUMENTO UNIDO
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D. MIGUEL OROZCO GIMÉNEZ, Secretario del Consejo de Administracíón
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CERTIFICO
En aguas de la Bahía de Cádiz, a bordo del Portaaviones "Príncipe de
Asturias", a las 11:30 horas del día 8 de mayo de 2007, se reúne el
Consejo de Admínistración de NAVANTIA, S.A., con asístencia, entre
presentes y representados, de los síguientes señores: D. JUAN PEDRO
GÓMEZ JAÉN, D. MIGUEL ÁNC;EL BELTRÁN BENGOECHEA, D. ALFREDO
BONET BAIGET, D. JOSÉ FERNÁNDEZ SAMPEDRO, D. JOSÉ ANTONIO GODÉ
SÁNCHEZ, D, ANTONIO GONZÁLEZ GONZÁLEZ, D. FCO. JAVIER
GONZÁLEZ RUIZ, Dña. CRISTINA LATORRE SANCHO, D. BARTOLOMÉ
LORA TORO, D. PEDRO JESúS LORCA ACOSTA, o. MIGUEL ANGEL
NAVARRO PORTERA, D. JOSÉ JULIO RODRíC:UEZ FERNÁNDEZ, D, CARLOS
ROMERO GONZÁLEZ, D. RUFINO DE LA ROSA CORDóN y Dña. Mª
VICTORIA SAN JOSÉ VILLACÉ.
La convocatoria se efectuó por escríto normalízado el día 25 de abril de
2007, con el siguiente texto:
"De acuerdo con las instrucciones recibidas del Presidente, tengo el
gusto de convocarle a la reuníón del Consejo de Administración de
NAVANTIA, S.A., que se celebrará el día 8 de mayo próxímo, a
bordo del Portaaviones "Príncípe de Asturias", en la Base Naval de
Rota (Cádiz), con arreglo al Orden del Día que se acompaña."
A dícha convocatoria se acompañaba el Orden del Día con el siguiente
contenído:
1º. Informe def Presidente.
2º. Asuntos Varíos.
Velázquez, 132
28006 MADRID
Tel. 9T 335 84 00
Fax 91 335 86 52
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3º. Ruegos y Preguntas.
En esta sesíón se adoptaron por unanímidad, entre otros, los síguientes
acuerdos:
Primero.- Otorgar poder tan amplío y bastante como en derecho se
requiera y sea necesario a favor de:
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D. Míguel Orozco Giménez, mayor de edad, soltero, domicílíado a
estos efectos en Madrid, calle Velázquez, 132, con DNI nº
33508927-C y de nacionalídad española.
Para que en nombre y representación de NAVANTIA, S.A., ejercite, las
siguientes facultades:
1ª) Representar a la Sociedad ante terceros y en toda clase de Juntas
Admínistrativas, Cámaras, Cümités, Asocíacíones, Mutualídades,
Registros, Delegaciones, Oficinas y Dependencias del Estado,
Comunidades Autónomas, Provincia o Municipio, y otros Centros u
Organismos Administrativos, gubernativos o de cualquier naturaleza, de
todos los grados e instancias, tanto españoles como extranjeros.
Ejercitar los derechos e intereses que, según los casos, correspondan a la
Sociedad. Elevar peticiones e instancias. Instar los expedíentes que
procedan, solicítando los datos, copías o documentos que ínteresen, y
formulando reclamaciones, íncluso las previas, e interponiendo recursos
de cualquier clase en vía adminístratíva. Apartarse de los expedíentes,
reclamaciones y recursos en cualquier estado de procedímiento en que se
encuentren, ejecutar o hacer ejecutar las resolucíones fírmes. Contestar
o instar actas y requerimientos, sean notariales o de cualquier otra clase.
F»edir certificacíones, testimoníos y copias fehacientes en que tenga
interés la Sociedad.
2ª) Representar a la Sociedad, para comparecer y estar en juicio, así
como en toda clase de procedímientos arbitrales, con facultades de
poder general para pleítos, es decír, para que actíva o pasívamente -
04/2007
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P, tercero o coadyuvante- intervengan
como parte princ
y actúen en toda r'r(x'q'04/?Í8 actos y negocios jurídicos procesales
de conciliación, con o sin avenencía),
o prejudicíales (in
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e3ercitando derechos, actlones o excepcíones, en todas sus íncidencias
o recursos, ordinarios o extraordinarios, ante los Juzgados, Tribunales,
Magístraturas, organismos, corporaciones, autoridades y funcionarios
de cualquier ramo, grado (incluso el Tribunal Supremo y el Tríbunal
Constitucional) y jurisdicción (comprendidas la civil -contenciosa y
voluntaria-, penal -por denuncia o por querella o como parte civil-,
contencioso-administrativa, social, constitucíonal o cualquier otra,
común o especial, ya creada o que en adelante se establezca), y ante
Tribunales y Organizaciones arbitrales, tanto españoles como
extranjeros, internacíonales o supranacionales, con cuantas facultades
sean presupuesto, desenvolvímiento, complemento o consecuencía de
su actuación procesal plena, hasta obtener resolución definitiva, firme y
ejecutoria, y su cumplímiento.
Someterse a competencias, tachar y recusar, ratificar escritos y
peticiones, hacer comparecencias personales, declaraciones juradas o
simples, y, en nombre de la Sociedad, confesar en juicio y absolver
posíciones, someterse a interrogatorio y prestar declaración verbal o por
escrito. Representar y acudir en nombre de la Sociedad a toda clase de
suspensíones de pagos, quiebras, concursos de acreedores o
Iiquídaciones judícíales, acreditando el haber de la Sociedad,
procurando su aseguramiento y aceptando las adjudicacioríes en pago,
pudíendo conceder o denegar reducciones y prórrogas. Desígnar,
admitir y recusar Síndicos, Adminístradores, Perítos e Interventores, y
proponer e ímpugnar las proposiciones que se hagan en los respectivos
actos. Transigír, acordar los plazos, quitas o esperas objeto de convenio
y firmar éstos, y seguir los asuntos por todos los trámites hasta el
cumplimiento y ejecución de los fallos definitivos.
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Hacer cobros, pagos y consignaciones que sean consecuencia del uso de
ese poder; pedir desahucios, lanzamíentos y posesión de bienes; pedír,
prestar, alzar y cancelar embargos, secuestros y anotaciones preventivas,
así como pedir administraciones, intervencíones o cualquier otra medida
de conservación, segurídad, prevencíón o garantía, tomar parte erí -';
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subastas; solicitar la adjudicación de bienes en pago de todo o parte de
créditos reclamados con este poder; ínstar u oponerse a autorizaciones
judiciales, declaración de herederos, expedíentes de consignación,
Iibeíación o dominio; desígriar perítos, administradores, interventores y
miembros de tríbunales colegiados; hacer, recíbir y cumplimentar
requerímientos y notifícacíones judiciales.
Con carácter especial y en nombre de la Sociedad, renunciar, transígir,
desistir, allanarse, someterse a arbitraje y realizar manifestacíones que
puedan comportar sobreseimíento de procesos por satisfacción
extraprocesal o carencía sobrevenída de objeto.
3ª) Iguaímente se faculta a D, MIGUEL OROZCO GIMÉNEZ, como
Secretario del Consejo de Administración que es de NAVANTIA, S.A.,
para que pueda ejecutar y dar cumplimiento a los acuerdos del Consejo
de Administración y Junta General de Accionistas, otorgando, en su
caso, las escrituras públicas y demás documentos públicos o privados
que exija la naturaleza jurídica de los actos que realice.
Asímismo se faculta a D. MIC»UEL OROZCO GIMÉNEZ para que pueda
delegar en la persona o personas que estíme oportuno el ejercicio de las
facultades 1 ª y 2ª anteriores.
Igualmente se le faculta para otorgar y revocar poderes a favor de
abogados y procuradores.
Extensíón:
Las facultades anteriormente enunciadas se entenderán concedidas en
toda su amplitud a fín de que, con plenitud de efectos, los apoderados
puedan realízar cuantos actos y contratos requíera su ejercicio siempre
que se refieran al giro o tráfíco normal y ordínario de la Sociedad.
Sequndo.- Facultar al Presídente del Consejo, D. Juan Pedro Gómez Jaén
y al Secretarío del mismo, D, Míguel Orozco Gíménez, para que
cualesquiera de ellos, índístintamente, puedan realizar cuantos actos y,.
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Registro Mercantil, y o?F las escrituras de ratíficación, rectificacíón,
subsanacíón o aclaración que fuesen necesarias a la vista de la
calificación verbal y/o escrita del Sr. Registrador.
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CERTIF?CO ASIMISMO:
Que el Acta de esta sesión fue aprobada por unanimidad por el propio
Consejo de Administración, en sesión celebrada el día 31 de mayo de
2007, con asistencia de todos los Consejeros entre presentes y
representados: : D. JUAN PEDRO GÓMEZ JAÉN, D. MIGUEL ÁNGEL BELTRAN
BENGOECHEA, D. ALFREDO BONET BAIGET, D. JOSÉ FERNÁNDEZ
SAMPEDRO, D. JOSÉ ANTONIO GODÉ SÁNCHEZ, D. ANTONIO (,ONZÁLEZ
GONZALEZ, D. FCO. JAVIER GONZÁLEZ RUIZ, Dña. CR?STINA LATORRE
SANCHO, D. BARTOLOMÉ LORA TORO, D. PEDRO JESÚS LORCA ACOSTA, D.
Ml(;UEL ÁNGEL NAVARRO PORTERA, D. JOSÉ JULIO RODRÍGUEZ
FERNÁNDEZ, D. CARLOS ROMERO GONZÁLEZ, D. RUFINO DE LA ROSA
CORDÓN y Dña. Mª VICTOR?A SAN JOSÉ VILLACÉ.
Y para que conste y surta los efectos que procedan, expido la presente
Certificación en Madrid, a treinta y uno de mayo de dos mil siete.
Vº Bº:
El
IDENTE
EL SECRETARIO
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ES COPIA de su original, al que me remito y que bajo el número que
encabeza obra en mi protocolo general corriente de instrumentos públicos
y a instancia de la entidad otorgante, según interviene, la expido en siete
folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie 8A números
2715655 y los seis siguientes en ordcn correlativo; se añade uno más de
la misma clase y serie núrnero 2715662 para la consignación de notas por
los Registros y Oficinas Públicas, en Madrid, a doce de junio de dos mil
siete, Doy fe.-
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