RESOLUCIÓN de 18 de enero de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Isabel Durán Eugenio, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Torrent número 2 don Enrique Solà Palerm, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del señor Registrador.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 18 de Enero de 2003 |
| Publicado en | BOE, 27 de Febrero de 2003 |
RESOLUCIÓN de 18 de enero de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Isabel Durán Eugenio, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Torrent número 2 don Enrique Solà Palerm, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del señor Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por doña Isabel Durán Eugenio, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Torrent número 2 don Enrique Solà Palerm, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del señor Registrador.
Hechos
I
El 3 de noviembre de 1992, mediante escritura pública otorgada ante don Ricardo Tabernero Capella, Notario de Alzira, don Francisco Ch. M.
vendió a la entidad mercantil 'Isabel Durán S.A.' una vivienda sita en Xirivella la cual le habría sido adjudicada por Auto de 13 de febrero de 1992, del Juez de Primera Instancia número uno de Mislata.
El 29 de marzo de 1994, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Valencia, don Alberto Domingo Puchol, la entidad mercantil 'Isabel Durán, S.A.' vendió a doña Isabel Durán Eugenio, que había cesado como administradora única de dicha entidad, el referido inmueble. La compradora afirma en la escritura que su estado civil es el de casada bajo el régimen de separación de bienes, acompañando certificado del Registro Civil del que resulta dicho régimen.
II
Presentada en el Registro de la Propiedad de Torrent número 2 la escritura últimamente citada, fue calificada con la siguiente nota: 'Escritura autorizada por el Notario de Valencia Don Alberto Domingo Puchol, el 29 de marzo de 1994, con el número 684 de Protocolo. Don Ricardo Garrido Victorero, en nombre y representación de la Entidad Mercantil 'Isabel Durán, S.A.', vende a doña Isabel Durán Eugenio la urbana cuarenta y cinco, registral 7.570, en el tomo 1.455, libro 97 de Xirivella, folio 53, inscripción precedente 4.a. Presentada el 13 de septiembre de 1999, asentamiento 576 del Diario 21. En orden a la inscripción del documento arriba reseñado, convendría estudiar las dificultades que siguen. Primera.--No queda clara la hoja registral de la mercantil vendedora, toda vez que en la Escritura de venta se consigna como la B-17.300, mientras que en la certificación expedida por la Registradora Mercantil de Valencia doña María del Carmen Pérez López-Ponce de León, en 5 de noviembre de 1999, se enuncia como la V-17.200. Segunda.--La escritura de venta cuyo despacho se pretende, Protocolo 684, datada en 29 de marzo del 94, ante la imposibilidad accidental de don Francisco Alcón Rodríguez, no especifica si se está protocolizando para el Notario sustituyente o para el sustituido.
Tercera.--Cerrada provisionalmente la hoja de la Sociedad vendedora, por falta de depósito de cuentas, resultaría oportuno congelar correlativamente las facultades dispositivas de la misma en el Registro de la Propiedad.
Cuarta.--Las capitulaciones matrimoniales de doña Isabel Durán Eugenio, otorgadas en 25 de noviembre del 91 pactando el régimen de separación de bienes, e inscritas al parecer en el Registro civil, no se acompañan a la Escritura de venta, pese a que está prevista su presentación en el Registro de la Propiedad. Deberá presentarse igualmente la sentencia de separación de 13 de septiembre de 1993. Quinta.--Del cotejo global de presentaciones en el Diario, resulta que la finca de referencia ha sido vendida tres veces: A doña Isabel Durán Eugenio, en 29 de marzo del 94, ante don Alberto Domingo Puchol/don Francisco Alcón Rodríguez, número 684 de Protocolo; a don José García Torró, en 7 de junio del 96, ante don Ricardo Tabernero Capella, número 930 de Protocolo; y a don Emeterio Moreno Fontarosa, el 11 de marzo del 97, ante don José Luis López Rodríguez, Protocolo 667. El precio de la venta se declara confesado recibido, al menos en la primera y la última de las tres escrituras citadas. Para evitar cualquier lesión, en caso de que las tres ventas no se hubiesen celebrado por acuerdo unánime de los interesados, habría que pensar en la aplicabilidad del artículo 104 del Reglamento Hipotecario, comunicándolo a la Autoridad Judicial, para que por la misma se decida la solución pertinente. Torrent de l'Horta, a veinticinco de noviembre de 1999. El Registrador. Firmado.: Enrique Solà Palerm'.
III
Doña Isabel Durán Eugenio interpuso recurso gubernativo contra los defectos a que se refieren los apartados 3, 4 y 5 de la nota de calificación, y alegó: 1. Que se trata de una calificación anómala, por cuanto no se hace constar expresamente, el sentido de la calificación efectuada, ello aunque de hecho y dado el contenido de la misma, se desprende que efectivamente se está suspendiendo la inscripción. Que, por otra parte, se ha omitido por el Registrador la obligación que le impone el artículo 333.4 del Reglamento Hipotecario, lo que supone una indefensión para esta parte. Que hay que tener en cuenta lo que dice la Resolución de 7 de enero de 1999. 2. Que en lo que se refiere a los defectos determinados por el Registrador con los números primero y segundo, hay que remitirse a la escritura de subsanación. 3. Que en cuanto al defecto fijado con el número tercero hay que señalar que si bien no constan depositadas las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios sociales 1995, 1996 y 1997, tal como consta en la certificación aportada, nada afecta a la compraventa que se pretende inscribir, dado que la misma se efectuó el 29 de marzo de 1994, amén de que la obligación que conlleva tal depósito únicamente es exigible de acuerdo con la Disposición Transitoria 5.a del Reglamento del Registro Mercantil con posterioridad al 1 de junio de 1995, pero no a las cuentas aprobadas anteriormente, y en este sentido se pronuncia el artículo 378 de dicho Reglamento, estableciendo como sanción para esta omisión el cierre de la hoja registral. Que la calificación del Registrador queda limitada en los términos del propio artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y no procede hacer juicios de valor que no le conciernen.
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Que en lo concerniente al cuarto defecto, se señala que fue presentado certificado literal del Registro Civil, en donde constan inscritas tanto las Capitulaciones Matrimoniales el 10 de julio de 1992, como la sentencia de separación de 13 de septiembre de 1993. Que las Capitulaciones Matrimoniales han sido corroboradas y certificadas su existencia por el Notario en la escritura. Que en lo referente a la necesidad de aportar la sentencia de separación, se cita la Resolución de 16 de noviembre de 1994. 5. Que en cuanto al quinto defecto señalado por el Registrador, hay que significar que los títulos deben ser despachados por el riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, como dicen , entre otras muchas, las Resoluciones de 22 de octubre de 1998 y 26 de julio de 1988, de modo que los asientos se extienden en el Registro por riguroso orden de entrada como preceptúa el artículo 417 del Reglamento Hipotecario. Que como lema de los Registros establece el artículo 537 del Reglamento Hipotecario el principio 'Prior Tempore Potor iure', siendo ésta la línea mantenida por la Dirección General en las Resoluciones de 1, 3 y 5 de junio de 1993.
Que, en consecuencia, al incumplirse tal principio elemental se ha privado a esta parte de una de las consecuencias de mayor transcendencia derivadas del principio de prioridad, el cierre registral, consecuencia que así viene reflejada en las Resoluciones de 8 de febrero de 1998 y 23 de marzo de 1993. Que en conjunción con el principio de prioridad, no puede dejarse de lado que la compraventa en cuestión además de ser la primera presentada al Registro, es la primera efectuada en el tiempo, y la sociedad no puede transmitir nuevamente lo que por derecho ya no le pertenece, de modo que las sucesivas compraventas no se han visto consumadas, y en este sentido se pronuncia las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 1994 y 1 de julio de 1995. Que hay que señalar las sentencias del Tribunal Supremo de 11 de abril y 17 de noviembre de 1992, 8 de marzo de 1993, 3 y 23 de marzo de 1994, entre otras. Que se considera que por aplicación del artículo 1473 del Código Civil debería el Registrador haber inscrito la escritura, pues ha sido la primera en presentarse en el Registro y es válida por derecho material, lo que invalida las restantes. Que conforme al artículo 104 del Reglamento Hipotecario, la comunicación por parte del Registrador a la autoridad judicial de la posible comisión de un delito es una obligación para el mismo y no una facultad, y en este punto se citan las Resoluciones de 26 de julio de 1998 y 14 de julio de 1988.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: 1º Que en cuanto a los defectos primero y segundo, han sido subsanados por la interesada y, por tanto, queda obviada la discusión. 2º Que en lo referente al defecto tercero de la nota de calificación que se considera subsanable, frente al argumento de irretroactividad absoluta esgrimido por la recurrente, convendría hacer un par de matizaciones; por una parte las formalidades que han de cumplirse en un solo tracto, se considera que no deben exigirse respecto de actos celebrados con anterioridad a la norma que las establece; que los imperativos que no son de tracto puntual, sino de tracto sucesivo o reiterado, como el de presentar cuentas anuales, sí que deberían tener una vigente transtemporal. Que hay que tener en consideración lo que establece el artículo 378.1 del Reglamento del Registro Mercantil. 3º Que el defecto cuarto se rectifica parcialmente, considerando ajustado a derecho seguir exigiendo las Capitulaciones Matrimoniales y renunciando a los regímenes derivados de la separación y divorcio. Que en efecto se ha aportado una certificación del Registro Civil en la que por nota marginal se registran unos capítulos en 10 de julio de 1992, en la que se acredita la fecha e identificación de la escritura, pero deja incierto el contenido. 4º Que el último defecto de la nota de calificación es insubsanable, paraliza el despacho de la escritura por haberse producido una triple venta. Que, en este caso, el otorgamiento de escritura no equivale a la entrega, porque hay tres escrituras en pugna y en más de una se declara recibida la contraprestación dineraria. Que la recurrente insiste en la aplicación del principio de prioridad para obtener la inscripción a su favor. No obstante, no es ella la primera presentante y no es, en este momento, la presentante prioritaria. Que el Registrador está obligado a armonizar los principios de prioridad , calificación e inscripción, subordinados siempre a la meta de una tutela judicial efectiva. Que la compradora doña Isabel Durán no será nunca tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este punto hay que citar la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de julio de 1996. Que en este caso carecen de buena fe todos los adquirentes que compraron el piso, exigible en la aplicación del artículo 1473 del Código Civil. Que la buena fe en la doble venta ha sido postulada reiteradamente por el Tribunal Supremo en sentencias de 31 de enero de 1985, 30 de junio de 1986, 4 de marzo de 1988, 20 de julio de 1990, 10 de abril y 19 de julio de 1991, 23 de diciembre de 1992 y 27 de septiembre de 1996. Que existe una clara tendencia jurisprudencial a considerar en el caso de venta múltiple que, si se ha consumado la primera venta, la cosa ha pasado a la propiedad y posesión del primer comprador por lo que la venta hecha al segundo comprador es venta de cosa ajena, con todas las consecuencias que ello comporta (sentencias del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1993, 25 de marzo y 22 de julio de 1994 y 25 de noviembre de 1996). Que el Registrador debe proceder aplicando conjuntamente todos los principios de la legislación hipotecaria y acudir en caso de duda al principio de tutela efectiva enunciado por el artículo 24 de la Constitución Española.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana revocó la nota del Registrador fundándose en las alegaciones del recurrente.
VI
El Registrador apeló el auto presidencial en lo referente a los defectos cuarto y quinto, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1473 del Código Civil, 9.4, 17 y 18 de la Ley Hipotecaria, 51.9, 90 a 96 y 104 de su Reglamento, 2 de la Ley del Registro Civil y 266 de su Reglamento y las Resoluciones de esta Dirección General de 26 de junio de 1986, 14 y 26 de julio de 1988 y 31 de marzo de 2000.
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Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
Se presenta en el Registro la compra de un inmueble por una señora casada. En la escritura se afirma que la adquirente se rige por el sistema de separación de bienes, acompañándose a la misma certificado del Registro Civil del que resulta dicho régimen.
El Registrador deniega la inscripción, entre otros defectos no recurridos, por los siguientes:
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No acompañarse la escritura de capitulaciones matrimoniales de la compradora.
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Resultar, del examen del Diario, que aparecen otras ventas de dicho inmueble (en asientos ya caducados).
La adquirente recurre la calificación, siendo estimado totalmente el recurso por el Presidente del Tribunal Superior. El Registrador apela.
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El primero de los defectos no puede ser mantenido. El Registro Civil constituye el título de legitimación de las situaciones que se inscriben, por lo que se acredita plenamente por la certificación la existencia del régimen de separación de bienes, sin que sea necesario aportar la escritura de capitulaciones.
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Lo mismo hay que decir del segundo de los defectos. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el 'vistos'), la sospecha de un hecho delictivo, aparte de los deberes del Registrador de colaborar con la Administración de Justicia, no puede excusar al Registrador de su deber de formular la calificación procedente, como resulta: a) del artículo 104 del Reglamento Hipotecario cuando aclara que la remisión de la documentación de la que se deriva el posible delito no suspende ni prorroga el asiento de presentación; b) de la posible compatibilidad entre la verdadera existencia del hecho delictivo y la validez y eficacia civil del acto calificado; c) de la carencia de potestad jurisdiccional del Registrador, que le impide deducir de una simple sospecha, efectos definitivos, como sería la caducidad del asiento de presentación, al no ser calificado el título ni suspendida ni prorrogada su vigencia, con el riesgo subsiguiente de pérdida de la prioridad registral.
Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación interpuesta.
Madrid, 18 de enero de 2003.--La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
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A vueltas con el pacto de lex commissoria
...con ocasión del título cuya inscripción se pretende puede ser considerada por el registrador para denegar la inscripción, como la RDGRN de 18 de enero de 2003 (RJ 2003, 2192) enfatiza. Solo si el delito resultara del mismo título cuya inscripción se solicita permite el ar tícu lo 104 RH que......