Resolución de 16 de abril de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Manuel Flebes García, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de La Orotava a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 16 de Abril de 2007 |
| Publicado en | BOE, 1 de Junio de 2007 |
En el recurso interpuesto por don Manuel Flebes García contra la negativa del Registrador de la Propiedad de La Orotava, don José Félix Merino Escartín, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada ante el Notario de El Puerto de la Cruz, don Fernando-Arturo Martínez Ceyanes, el 18 de noviembre de 2005, don José Manuel Febles García declara la obra nueva ejecutada en la finca registral 10342, consistente en obras de reforma y ampliación, nueva distribución interior y elevación de una planta mas, adecuada a la licencia primitiva, describiéndose la obra a los efectos de su legalización.
II
Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de La Orotava, fue calificada con la siguiente nota: Calificación Practicada por José Félix Merino Escarpín, Registrador de la Propiedad de La Orotava, en relación con el título que causó el asiento 960 del Libro Diario 107. Hechos: 1.º Se solicita la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva autorizada por el Notario de Puerto de la Cruz don Fernando Martínez Ceyanes el día 18 de noviembre de 2005, con el número 2423 de protocolo. 2.º En el título se expone que el otorgante ha ejecutado en el inmueble descrito (un edificio de tres plantas) «obras de reforma y ampliación, nueva distribución interior y elevación de una planta más». Seguidamente se da la descripción actual como edificio de cuatro plantas. De ellas, el semisótano está dedicado a garajes, la planta baja a local comercial y las dos restantes a viviendas. 3.º Se incorpora a la escritura un certificado del Arquitecto Director de las obras, el cual las define como «Proyecto de legalización de reforma y ampliación». Se inserta también otro certificado del mismo técnico acreditativo de la conclusión de las obras el 19 de septiembre de 2005. 4.º La solicitud de licencia de «legalización y modificación de edificio» es de 14 de abril de 2005. En el acuerdo de concesión de la licencia aparece un informe de la Oficina Técnica municipal que dice textualmente: «el proyecto trata de la legalización, de reforma y ampliación de edificio de cuatro viviendas, local y garajes. La Licencia Municipal original fue concedida para Edificio de garajes, local y vivienda». No se aporta dicha licencia inicial. Nota de calificación y fundamentos de derecho: Seguro decenal: Ha de acreditarse el otorgamiento del seguro decenal, con los requisitos exigidos por la Instrucción de 11 de septiembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, al tratarse de un edificio destinado fundamentalmente a viviendas y ser la solicitud de la licencia de ampliación posterior al 5 de mayo de 2000. Dicho defecto se basa en lo siguiente: 1.º El artículo 20.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación dispone: «No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a las que se refiere el artículo 19». 2.º Entre dichas garantías está el seguro de daños materiales o seguro de caución previsto en el artículo 19.1 c) la cual ya es exigible para edificios cuyos destino principal sea el de vivienda, según la Disposición Adicional Segunda. 3.º Según el encabezado del artículo 19, dicho régimen de garantías es exigible para las obras comprendidas en el artículo 2 de la Ley. 4.º Dice dicho artículo 2.2 «Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley y requerirán un proyecto. b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. 5.º Dispone, en lo que afecta, la Disposición Adicional 2.ª (que contempla la rehabilitación pero no la ampliación): Uno. Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley. 6.º Según la Disposición Transitoria Primera, «lo dispuesto en esta Ley. será de aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor. «Es de destacar que las modificaciones del artículo 2.2 exigen proyecto, el cual ha sido presentado con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, aunque el proyecto inicial lo haya sido antes. 7.º Si una modificación -de las determinadas en el artículo 2.2- en un edificio finalizado, exige, si la solicitud de licencia para la modificación es posterior al 5 de mayo de 2000, la acreditación de haberse formalizado el seguro decenal, no tiene razón de ser que no se aplique la misma medida a un edificio en construcción, aunque la solicitud de licencia inicial sea anterior a dicho 6 de mayo de 2000, situación que también se da en el supuesto de reforma de edificio existente. 8.º De la lectura de la documentación aportada se deduce con claridad una importante modificación de la estructura volumetría al haberse añadido una planta. 9.º La Instrucción de 11 de septiembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y el Notariado fija los requisitos formales que deben exigir los Notarios y Registradores de la Propiedad a la hora de autorizar e inscribir, respectivamente, las declaraciones de obra nueva de edificios acogidos a la Ley de Ordenación de la Edificación. No se toma anotación de suspensión por no haber sido solicitada expresamente. Contra esta nota de calificación cabe interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia, en esta Oficina o en los lugares previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, durante el plazo de un mes a contar desde la recepción de la notificación. Asimismo tiene reconocido el interesado en los 15 días siguientes a la notificación de la calificación negativa el derecho a solicitar una nueva calificación que practicaría el registrador sustituto al que le correspondiera por turno, conforme a las reglas contenidas en el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto. En la actualidad, debe de dirigirse al Registro de Santa Cruz de la Palma, calle José López, 39 bajo -Edif. Tinabana, Santa Cruz de La Palma, Tenerife. También cabe impugnarla ante los Juzgados de la ciudad de Santa Cruz de Tenerife en el plazo de dos meses a contar desde la notificación. La Orotava, a 16 de enero de 2006. El Registrador. Firma ilegible.
III
Don José Manuel Flebes García interpuso recurso contra la anterior calificación, y alegó: 1.-En cuanto al término rehabilitación, se acepta de forma generalizada que se trata de una rehabilitación cuando se actúa sobre un edificio ya construido y esta actuación se refiere a «la remodelación del edificio, adecuación estructural para garantizar su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez y adecuación funcional o de habitabilidad». 2.-El centro de la discrepancia en este caso, radica en dilucidar si las obras enmarcadas dentro del Proyecto denominado «Legalización de Reformas y Ampliación «son de hecho, al menos en parte, una rehabilitación y, en su caso, el alcance jurídico de esta constatación a la hora de interpretar el articulado de referencia en la vigente Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación. Que hay que tener en cuenta lo que dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1997. En el Proyecto citado para obtener la licencia de obras se han tenido que llevar a cabo las siguientes actuaciones: en aplicación del artículo 82 de la Ley 8/1995, de 6 de abril de Accesibilidad y Supresión de barreras físicas u comunicación de la Comunidad Autónoma de Canarias; del Decreto 47/1991, de 25 de marzo del Gobierno de Canarias, en referencia a Condiciones de Habitabilidad; de la Ley 1/2001, de 21 de mayo sobre construcción de edificios adaptados a la utilización de energía solar (el edificio de que retrata se dotó de preinstalación de Energía Solar Térmica); del Real Decreto 1/1997 de febrero, sobre Instalaciones Comunes de Telecomunicaciones y Reglamento de aprobado por Real Decreto 401/2003, de 4 de abril; y de la Ley Territorial 12/1990, de 26 de julio de Aguas y Decreto 174/1994, de 29 de julio de Reglamento de Vertidos. Que todas las reformas se enmarcan dentro de lo que se define como adecuación funcional del edificio. Que Proyecto contempla actuaciones de rehabilitación, simultaneadas con una ampliación, que se debe analizar el tratamiento que le da la Ley 38/1999 a este tipo de situaciones. Que la Disposición Adicional Segunda de la citada Ley en su tercer párrafo excluye de lo dispuesto en el artículo 2b y de la Disposición Transitoria Primera a aquellas obras que se realicen sobre edificios existentes, con licencia de edificación otorgada una vez entrada en vigor la Ley 38/1999, siempre que las mismas se consideren obras de rehabilitación. El Proyecto cumple con las premisas de la citada Disposición Adicional. Que el Registrador no ha tenido en cuenta el criterio establecido en varias Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ni de la Resoluciones de 20 de marzo de 2000 y la Circular de 3 de diciembre de 2003.
IV
El Registrador de la Propiedad informó con fecha 17 de marzo de 2006 y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 4.2 del Código Civil, 208 de la Ley Hipotecaria, 308 de su Reglamento, 2, 19, 20 y disposiciones adicional segunda y transitoria primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, modificada por Ley 53/2002, de 30 de diciembre, la Instrucción de este Centro Directivo de 11 de septiembre de 2000 y la Resolución-Circular -también de esta Dirección General- de 3 de diciembre de 2003, y las Resoluciones -también de este Centro Directivo- de 28 de octubre de 2004, 5 de abril y 10 de junio de 2005 y 18 de mayo de 2006.
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Se presenta en el Registro escritura por la que se declara la ejecución en un edificio de obras de reforma y ampliación, así como nueva distribución y edificación de una planta más. El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse la contratación del seguro decenal exigido por la Ley 38/1999, siendo la solicitud de licencia de ampliación posterior al 5 de mayo de 2000.
El interesado recurre alegando que la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999 excluye del seguro decenal las obras de rehabilitación cuando la construcción del edificio preexistente obtuvo las correspondientes licencias antes de la entrada en vigor de dicha Ley.
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El recurso no puede prosperar. Si bien es cierto que se trata de una rehabilitación de un edificio cuya primera licencia de construcción es anterior a la Ley 38/1999, no lo es menos que, en el presente supuesto, se trata de obras que no sólo rehabilitan el edificio, sino que alteran la configuración arquitectónica del mismo y producen una variación esencial en su volumetría (cfr. artículo 2.2 de la Ley).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de abril de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
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