Resolución de 17 de octubre de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Miguel Martín Romera contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada n.º 6, a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa.

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución:17 de Octubre de 2006
Publicado en:BOE, 21 de Noviembre de 2006
RESUMEN

Denegación de la inscripción por dudas sobre la identidad de la finca. El procedimiento adecuado no es el recurso gubernativo contra la denegación.

 
CONTENIDO

En el recurso interpuesto por don Miguel Martín Romera contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Granada, número 6, don Jacinto Maqueda Morales, a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa.

Hechos

I

El 4 de Julio de 2001, ante el Notario de Granada don Luis Rojas Montes, fue otorgada escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, interviniendo la Magistrada-Juez de del Juzgado de Primera Instancia, número 7, de Granada, en ejecución de la Sentencia de 24 de mayo de 1999 dictada por la Audiencia Provincial de Granada, Sección tercera, y en rebeldía de la parte transmitente, herederos de don Luis D. P., y por don Miguel M. R. como adquirente. El contrato privado de compraventa fue formalizado el 5 de mayo de 1983 por don Luis D. P. En que transmitía a don Miguel M. R. la parcela 151 de la quinta fase de la urbanización Los Cerezos, sita en término municipal de Gójar.

II

Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Granada, número 6, fue calificada con la siguiente nota: Acuerdo recaído en este Registro de la Propiedad sobre la calificación de la escritura autorizada por el Notario que fue de Granada don Luis Rojas Montes, el día cuatro de julio de dos mil uno, número 1.806 de su protocolo. (Artículos 18 y 19 bis L.H.). Hechos: I. El día 16 de febrero de 2006, fue presentada en este Registro de la Propiedad la escritura referida en el encabezamiento, en unión de acta de referencia autorizada por la Notario de Granada doña Maria del Pilar Fernández Palma Macías, el día 14 de febrero de 2006, número 302 de protocolo, originando el asiento de presentación 676 del Diario 77. II. En virtud del documento ahora calificado se procede a la elevación a público de un contrato privado de compraventa suscrito en Granada el día 5 de mayo de 1983, entre don Luis D. P. y don Diego G. M., como parte vendedora y don Miguel M. R., como parte compradora, por el que se transmite una finca, que en la manifestación I del contrato se identifica del siguiente modo: Finca sita en términos de Gójar, quinta fase de la Urbanización Los Cerezos, identificada como parcela 151 del plano de parcelación, que linda por el Norte con parcela 152; Sur, parcela 150; Este, Carretera de la Urbanización; Oeste, parcela 158; igualmente existe indicación de tomo, libro, folio y finca, con los datos en blanco. Fundamentos de derecho. En la actualidad no aparece inscrita finca alguna en término de Gójar a favor de los citados vendedores, si bien de los datos del archivo consta que a favor los mismos existieron fincas inscritas en término de Gójar, a favor de cada uno de ellos, y no de forma conjunta en proindivisión. Con los datos identificativos que de la finca transmitida constan en el documento privado no puede determinarse que la misma proceda o traiga causa de las fincas registrales que en su fecha aparecían inscrita a favor de los vendedores. (Artículo 20 Ley Hipotecaria). Bajo el número de finca registral 3.654 de Gójar, aparece inscrita una finca, que según su inscripción 1.ª de segregación y compra es la parcela 152, -procedente, según la inscripción 2.ª del Plan Parcial Quinta fase de la Urbanización Los Cerezos-; que linda por la izquierda entrando con parcelas 151 y 158, bajo el número de finca registral 5329 de Gójar aparece inscrita, que linda por el fondo con finca de don Miguel M. R.-el ahora comprador- y otra de José E. R. Las citadas fincas 3654 y 5329, proceden por segregación de una de mayor cabida, la registral 2980 de Gójar, inscrita a favor de don Matias G. G., -persona demandada en el mismo procedimiento que afecta a la finca que nos ocupa, y también representada en rebeldía en la escritura que ahora se califica. Asimismo de la registral 2980 de Gójar se han segregado, además de la citada parcela 152, la registral 4044 de Gójar, identificada como parcela 171 del plano parcelario de la Quinta fase la Urbanización los Cerezos, la registral 4506 de Gójar, identificada como parcela 170, de igual fase y urbanización. Por todo ello no ha sido posible identificar la finca transmitida en el precedente documento. Deduciéndose de los datos del archivo y de los ahora aportados que la finca que nos ocupa podría proceder por segregación de otra de mayor cabida, en concreto de la que no son ni han sido titulares registrales los vendedores. Asimismo puede deducirse que nos encontramos ante un supuesto de finca inmatriculada, por existir gran número de parcelas de la Quinta fase de la Urbanización Los Cerezos inscritas en este Registro, y proceder por segregación de fincas de mayor cabida. No siendo posible, con los datos tenidos a la vista por el Registrador que suscribe, determinar la procedencia de la finca transmitida. Contribuyendo a dicha duda en cuanto a la identidad de la finca, y a que la misma debe traer causa de una de mayor cabida ya inscrita, lo expuesto en la demanda incorporada al documento, que en el apartado segundo de los hechos establece que los vendedores, en unión de otros demandados «previamente aportaron entre sí diversas fincas para la promoción de la Urbanización Los Cerezos en sus distintas fases y posterior venta de las parcelas resultantes mediante el oportuno sorteo de éstas»; por lo cual todo indica que nos encontramos ante una reparcelación de hecho realizada entre los demandados. Por todo ello, y considerando que la determinación de la finca es elemento básico de principales misiones de la función calificadora, porque la finca es elemento básico de nuestro sistema registral, no es posible la calificación íntegra del precedente documento. Con esta fecha y en relación a la cláusulas o estipulaciones de dicha escritura que resultan afectadas por la calificación, en los términos que se reflejan en los Fundamentos de derecho expresados, recayó el siguiente acuerdo: Se suspende la inscripción del documento presentado, en virtud de los fundamentos de derecho antes expresados. El citado defecto es, consecuentemente, de carácter subsanable mediante la concreción exacta de la finca en cuestión, con la realización de las operaciones de modificación hipotecaria que, en su caso, fuesen procedentes, así como de los requisitos urbanísticos adecuados al efecto. No se ha tomado anotación preventiva de suspensión por no haber sido solicitada (artículo 65 y siguientes de la Ley Hipotecaria). Contra esta calificación podrá interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes a contar de la notificación de la presente calificación, mediante la presentación del escrito del recurso en este Registro de la Propiedad o en las Oficinas y Registros previstos en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, y por los trámites establecidos en los artículos 324 y siguientes de la propia Ley Hipotecaria, o bien instar, dentro del plazo de quince días siguientes a la notificación, la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 27 bis de dicha Ley, en los términos establecidos por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de cuatro de julio de 2002 y por el Real Decreto 1.039/2003 de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervención del registrador sustituto, desarrollado por Resolución de la DGRN de la misma fecha. Granada, 21 de abril de 2006.-El Registrador. Firma ilegible.

III

Don Miguel Martín Romera interpuso recurso contra la anterior calificación: Que el Registrador no ha tenido en cuenta la Sentencia de 24 de mayo de 1999 de la Audiencia Provincial de Granada. Que en el Registro de la Propiedad hay fincas del término municipal de Gójar, inscrita como la número 3.654 que es la parcela 152 y tiene como linderos las parcelas 151 y 158. La finca registral número 5.329 de Gójar que linda por el fondo con la finca de don Miguel M. R., dicha finca y la 3.6543 proceden por segregación de una de mayor cabida, la registral 2.980 de Gójar inscrita a favor de don Matías G. G., una de las personas demandadas.

IV

El Registrador de la Propiedad formó expediente y lo elevó a la Dirección General de los Registros el 29 de mayo de 2006.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 9, 199 y 205 de la Ley Hipotecaria y 51, 300 y 306 de su Reglamento, así como las Resoluciones de 23 de octubre de 1965, 27 de enero, 11 de febrero y 23 de noviembre de 2004, 29 de julio de 2005 y 24 de enero y 9 de marzo de 2006.

  1. Se presenta en el Registro escritura de elevación a público de documento privado de compraventa de una finca como consecuencia de sentencia en la que se condenó a los demandados a tal elevación. A la escritura se acompaña un acta de referencia en la que los adquirentes aclaran diversos extremos de la descripción de la finca, afirman que carece de inscripción, acompañan certificación catastral de ella y solicitan la inmatriculación de la misma.

    El Registrador suspende la inscripción por los motivos anteriormente transcritos. El interesado recurre.

  2. En el fondo de la calificación registral, que se produce con cierta confusión, existe la duda sobre si la finca cuya inmatriculación se pretende es parte de otra u otras que están inscritas o no. Por ello, y de acuerdo con la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones del «vistos»), el procedimiento entablado no es el hábil en este supuesto pues las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante el presente recurso, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

    Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

    Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

    Madrid, 17 de octubre de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.