Resolución de 19 de julio de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Sabadell don José Antonio García Vila, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 4, de Sabadell, a inscribir un acta de final de obra.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 19 de Julio de 2007 |
| Publicado en | BOE, 7 de Agosto de 2007 |
En el recurso interpuesto por el Notario de Sabadell don José Antonio García Vila contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sabadell número 4, don Miguel Verger Amengual, a inscribir un acta de final de obra.
Hechos
I
Mediante acta autorizada el 22 de diciembre de 2006 por el Notario de Sabadell don José Antonio García Vila, la sociedad EDISENT, S. L. procedió a declarar el final de obra de un edificio destinado a garajes y viviendas. A la citada acta se incorpora póliza de seguro decenal de daños, en la que, entre otras circunstancias, consta como «coste final de ejecución material» la cantidad de 390.000 euros, como «coste final de ejecución por contrata» la de 593.850 euros (resultante de sumar a la cantidad anterior el beneficio industrial, gastos generales e I.V.A.), otros 38.000 euros por honorarios profesionales, y como «suma asegurada total» la de 641.850 euros.
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad número 4 de Sabadell, fue calificada negativamente el 5 de febrero de 2007 según nota con el siguiente contenido: «...Calificado negativamente el precedente documento, se ha suspendido la nota marginal de final de obra solicitada, por observarse el/los defecto/s subsanable, de que: no consta acreditado que el capital asegurado sea como mínimo igual al coste final de ejecución. En base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos: Primero: Presentado por T., S. L., el día 08/01/2007, bajo el asiento número 1349, del tomo 45 del Libro Diario y número de entrada 111, documento otorgado por el notario de Sabadell José Antonio García Vila, con el número 4699/06 de su protocolo, de fecha 22/12/2006. Segundo: En el documento presentado la sociedad EDISENT, S. L., manifiesta que el valor de la obra nueva es el mismo que se hizo constar en la escritura de declaración de obra nueva en construcción. Fundamentos de Derecho: El capital asegurado es uno de los datos que obligatoriamente han de constar en la póliza, debiendo de ser como mínimo igual al coste final de ejecución, tal como determinó la Dirección General de los Registros y del Notariado mediante instrucción de 11 de septiembre de 2.000, en el número 3 del apartado b). En el presente caso el declarante manifiesta que el valor de la obra nueva es el mismo que se hizo constar en la escritura de declaración de obra llueva en construcción. Ahora bien, hay que tener en cuenta que valor y coste son conceptos distintos, mientras el coste se refiere al gasto realizado para la obtención o adquisición de una cosa o de un servicio, valor es el grado de utilidad o aptitud de las cosas...».
III
El Notario autorizante del acta interpuso recurso mediante escrito de 5 de marzo de 2007, en el que expone lo siguiente: Que con fecha veintidós de diciembre de dos mil seis autorizó una escritura -sic- en la que la mercantil EDISENT, S. L. procedió a declarar la finalización de una obra declarada en escritura autorizada por el mismo Notario el 6 de abril de 2006 y en la cual se había declarado como valor de la obra nueva en construcción el de cuatrocientos noventa y nueve mil setecientos euros (499.700,00 ?). Que en la escritura -sic- de final de obra se acompaña seguro decenal donde se indica que la suma asegurada en garantía de daños estructurales es de seiscientos cuarenta y un mil ochocientos cincuenta euros (641.850,00 ?), también se indica que el coste final de ejecución material es de trescientos noventa mil euros (390.000,00 ?), y el coste final de ejecución por contrata es de quinientos noventa y tres mil ochocientos cincuenta euros (593.850,00 ?). Que dicha escritura -sic- fue calificada negativamente por el Registrador de la Propiedad número 4 de Sabadell (en los términos antes vistos). Que el señor Registrador, al parecer, ha practicado la notificación al Notario recurrente por telefax. No obstante, esta forma de notificación es nula por haber infringido los artículos 58 y 59 de la ley 30/92 relativa a las notificaciones de sus calificaciones, y el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, que se remite expresamente a aquellos, al no haber autorizado el Notario recurrente que las notificaciones se le practiquen por medio de telefax. Que esta Dirección General ya ha tenido ocasión de pronunciarse sobre esta materia en numerosísimas ocasiones, teniendo que admitir los recursos con la finalidad de evitar los perjuicios que de otra manera se derivarían para los interesados si declarara la nulidad de la notificación y la necesidad de volver a practicar la misma. Que el Notario recurrente ha tenido que autorizar una escritura de subsanación, asumiendo los costes de ello, y al mismo tiempo, frente al otorgante, la responsabilidad de la presuntamente defectuosa redacción del documento, con los perjuicios profesionales que ello puede conllevar, por lo que espera que la interposición del recurso no impida, naturalmente, la inscripción de la escritura subsanada, al haberse realizado la subsanación en idénticos términos que otras que sí han merecido la calificación favorable del señor Registrador frente al que se interpone el recurso y han logrado la inscripción. Que el recurso se interpone, no ya por una discusión semántica sobre «coste» y «valor», sino con la finalidad de que este Centro Directivo se pronuncie sobre ciertos extremos de la Ley de Ordenación de la Edificación, al parecer no suficientemente claros. Que del contenido de la póliza de seguro decenal a la que sorprendentemente el propio señor Registrador se refiere en el único fundamento de derecho, que acompaña a la escritura resulta meridianamente claro que el capital asegurado es muy superior al coste final de ejecución. Pero el señor Registrador califica negativamente la escritura por la expresión que hace el otorgante de que el valor de la obra nueva es el mismo que se hizo constar en la escritura de declaración de obra nueva en construcción, y dicha calificación desfavorable atiende exclusivamente a la primera acepción que de las palabras «valor» y «coste» da el Diccionario de la Real Academia de la Lengua. Sin embargo, no tiene en cuenta que la propia legislación fiscal y contable establece una íntima correlación entre los conceptos de valor y coste que al señor Registrador le parecen tan diferentes (y cita aquí el recurrente la Ley reguladora del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, la Ley del Impuesto de Sociedades, el Plan General de Contabilidad y el Impuesto sobre el Patrimonio). Que, frente a lo que el señor Registrador entiende, el coste de las cosas tiene un valor, y este valor se expresa en una unidad monetaria, en nuestro caso el euro, pues es conocido que una de las funciones del dinero es ser «medida de valor» de las cosas. El coste de ejecución es así el dinero que se paga por, es decir, lo que vale, producir un bien. Que, por otro lado, una búsqueda de sinónimos de «valor» en cualquier diccionario de sinónimos (incluso por Internet) arroja los numerosos resultados que cita el propio recurrente. Que, al practicar la declaración de obra nueva, el constructor valora el coste de la obra terminada. Y aquí, a juicio del Notario recurrente, interesa detenerse, pues está el origen de esta polémica. El señor Registrador ha entendido siempre que si el coste de ejecución calculado por la compañía de seguros era inferior al valor de la obra declarado en la escritura de obra nueva, no se podía inscribir la escritura de final de obra. Confundía, a juicio del Notario, el sentido del valor de la obra declarado en la escritura, que incluye todos los costes, no sólo los de estructura que deben asegurarse, sino los de terminación o acabado de la obra y que no tienen que estar cubiertos por el seguro. De esta exigencia, y con la finalidad de evitar recursos innecesarios, ha devenido la redacción de la escritura en los términos indicados, términos que han merecido calificación favorable de otros Registradores. Naturalmente esto no impide la calificación desfavorable de otro Registrador en ejercicio de su independencia en la calificación.
Que en conclusión, y a juicio del Notario recurrente:
-
La indicación en la escritura de declaración de obra nueva del valor supone un cálculo unilateral, y por tanto susceptible de revisión, por parte del constructor del coste final de ejecución de la obra, incluyendo en dicho coste tanto la parte de obra que necesariamente ha de ser asegurada, como la parte de obra que no ha de ser objeto de seguro.
-
Basta que en la póliza de seguro decenal conste como coste de ejecución de la obra que debe ser objeto de seguro una cifra inferior a la suma efectivamente asegurada.
-
La escritura -sic- es por tanto perfectamente inscribible, siendo irrelevante jurídicamente la distinción semántica realizada entre valor y coste por el señor Registrador.
Que lo lamentable es que esta discrepancia semántica haya tenido que dar lugar a un recurso, cuando el buen sentido del funcionario calificador la hubiera podido obviar, dada en todo caso su escasa entidad, sin necesidad de tener que otorgar escrituras de subsanación. Pero pese a lo lamentable, interesa al Notario recurrente que se dicte resolución a fin de tener que evitar seguir sufriendo en el futuro calificaciones como la antedicha.
IV
Mediante escritos de 15 de febrero de 2007, el Registrador emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
En dicho informe manifiesta que la calificación negativa al Notario autorizante se practicó por medio de telefax -extremo que pretende justificar al afirmar que consta «su recepción OK archivada en este Registro (cuya fotocopia se adjunta»)-, y que así se hizo por estar por éste autorizado. A tal efecto aporta copia de un escrito, fechado en Sabadell el 18 de enero de 2002 y dirigido a los titulares de los Registros de la Propiedad de Sabadell números 1, 3 y 4, en el que quien alega ser representante del recurrente don José Antonio García Vila, entre otros Notarios, manifiesta que, en relación con los documentos por éste autorizados «...Señala para notificaciones el siguiente domicilio y n.º de fax, solicitando le sean practicadas en el señalado las que no pudieran ser recibidas personalmente: ...».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 19 y 20 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; la Instrucción de esta Dirección General de 11 de septiembre de 2000; el artículo 322 de la Ley Hipotecaria; los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; y las Resoluciones de 11 de junio de 2004, 1 de febrero, 12 de septiembre de 2005 y 5 de octubre de 2005, 18 de enero y 19 de abril de 2006, 21 de marzo y 12 de mayo de 2007.
-
Como cuestión formal previa, afirma el recurrente que no le ha sido notificada en forma la calificación registral que se impugna, pues considera que no es válida la que «al parecer» se le ha practicado por telefax, toda vez que -según manifiesta- no ha «autorizado el Notario recurrente que las notificaciones se le practiquen por medio de telefax».
En su informe, el Registrador sostiene la validez de la notificación mediante telefax de dicha calificación registral por las razones que se detallan en el apartado IV de los Hechos de la presente Resolución.
Respecto de esta cuestión, basta recordar una vez más el criterio de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de de 11 de junio de 2004, 1 de febrero y 12 de septiembre de 2005, 19 de abril de 2006 y 12 de mayo de 2007), según el cual el telefax no es medio idóneo de notificación de la calificación negativa, pues tal notificación queda sujeta ex artículo 322, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria a lo dispuesto en los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; y, obvio es decirlo, en ninguno de esos preceptos se admite el fax como medio de notificación, porque no permite tener constancia de la adecuada recepción por el destinatario de la calificación efectuada así como de la fecha, identidad y contenido del acto notificado. Y según el mencionado precepto de la Ley Hipotecaria, sólo cabe efectuar la notificación de la calificación negativa al Notario por dicha vía telemática cuando éste hubiese formulado una manifestación, de la que quede constancia fehaciente, aceptándola.
En el presente caso, no puede entenderse que el escrito cuya copia acompaña el Registrador en su informe cumpla los mencionados requisitos formales, no sólo porque no constituye medio fehaciente de constancia de la manifestación del Notario ahora recurrente sobre la admisibilidad de dicha vía de notificación de la calificación, sino porque, además, interpretado según su propio texto literal, únicamente admitiría la notificación por telefax para el supuesto de que la notificaciones de que se trate «no pudieran ser recibidas personalmente», y en este caso no ha quedado justificado que concurra dicha circunstancia.
Por lo demás, y sin perjuicio de advertir al funcionario calificador de la improcedencia de su conducta al utilizar como medio de notificación un sistema no admitido legalmente, debe estimarse que el vicio procedimental indicado ha quedado sanado, ex artículo 58.3 de la Ley 30/1992, toda vez que no ha impedido al interesado interponer el recurso en condiciones que implican el pleno conocimiento en tiempo oportuno del contenido de la notificación.
-
Por lo que se refiere al fondo de la cuestión planteada, el Registrador rechaza la inscripción de un acta de final de obra porque, a su juicio, no consta acreditado, a efectos de lo establecido en la Ley de de Ordenación de la Edificación, que el capital asegurado sea como mínimo igual al coste final de ejecución, pues entiende que dicho coste de ejecución y el valor de la obra nueva son conceptos distintos.
Sobre esta cuestión acerca este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse en Resolución de 21 de marzo de 2007, según la cual de acuerdo con dicha Ley y la Instrucción de aquél de 11 de septiembre de 2000 queda claramente establecido cual es el importe mínimo del capital asegurado: el coste de ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para dar cumplimiento a la exigencia del seguro decenal establecido en esa Ley, y en correspondencia con la propia finalidad legalmente prevista al establecer dicha exigencia. Se añadió en la citada Resolución que los conceptos de coste de ejecución material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes. El coste final de ejecución material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías de los recursos empleados para la realización de la obra, cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva hace referencia a una realidad mayor, es un concepto más amplio en el que se incluye no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, valor añadido que vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, obteniéndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecución de la obra. Por esta razón y, en la medida que la normativa mencionada hace referencia al coste final de ejecución de la obra y no a su valor, como puede referirse otras disposiciones normativas ya sean fiscales o de otro orden, es aquella y no esta la cuantía que debe ser objeto del seguro decenal. Pero en el supuesto entonces planteado, como ahora, consta incorporado al acta, testimoniado, el documento acreditativo de la constitución del seguro decenal, y desde ese mismo momento forma un todo indivisible con el título, siendo también objeto de calificación por el Registrador. Por ello, al concretarse en la póliza de constitución del seguro las sumas cubiertas por el mismo, resulta con meridiana claridad que la suma asegurada es superior al coste final de ejecución de la obra, incluidos los honorarios profesionales (tal y como exige el artículo 19.5.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación), y que, por tanto, no existe ningún obstáculo para que la inscripción solicitada pueda practicarse.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto revocar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de julio de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
-
Garantías de la Ley de Edificación: seguro decenal, seguro de daños y garantía financiera
...... ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra ... las garantías a que se refiere el artículo 19. Y el art. 28 del texto refundido de la ... perjuicio de que lo sea al autorizar el Acta final de Obra (lo que es lógico, ya que hasta ... variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del ... aplica la ley? En absoluto: Según la Resolución-Circular de la DGRN de 3 de diciembre de 2003, si ... la obligatoriedad del seguro (aunque el número de oficinas, garaje, trasteros, locales sea ... 2003 a Consulta del Consejo General del Notariado indicó que en las obras nuevas de edificios que ... se prohíbe autorizar la escritura e inscribir si no se acredite la constitución de la ... La Resolución de la DGRN de 17 de marzo de 2007 [j 8] admitió que no era exigible el seguro ... de las Resoluciones de la DGRN de 22 de julio de 2010, [j 10] 23 de julio de 2010 [j 11] ...[j 19] y reitera la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ... o reparará el daño, pero repercutirá contra el Promotor, y aquí está el quid de la ...La respuesta es negativa ; dice la DGRN: 3. El hecho de que se trata ... José María Fernández Seijo, María del Mar ... de la Dirección General de Registros y Notariado . Núm. 123, Marzo 2015. ... de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por El Jardín de Bustarviejo, S.A., ... contra la calificación del registrador de la propiedad de Melilla, por la que se ... el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valladolid don José María Cano Calvo, contra ... Sant Cugat del Vallès, don José Manuel García García, a inscribir un acta de final de obra. . ... el recurso interpuesto por el notario de Sabadell don José Antonio García Vila, contra la ......
-
Garantías de la edificación. Seguro decenal.
...el tema es si ese valor fiscal ha de ser el valor del seguro. La DGRN en la Resolución de 21 de abril de 2007 [j 27] y la Resolución 19 de julio de 2007 [j 28] considera que: «los conceptos de coste de ejecución material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes. El coste final......