Resolución de 3 de noviembre de 1995
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 3 de Noviembre de 1995 |
| Publicado en | BOE, 30 de Noviembre de 1995 |
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Yecla, Don Urbano Alvarez Merino, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Yecla a inscribir una escritura de manifestación de obra nueva, en virtud de apelación del recurrente.
HECHOS
I
El día 15 de diciembre de 1992, mediante escritura pública autorizada por Don Urbano Alvarez Merino, Notario de Yecla, Doña Emilia Caballero Caballero declara obra nueva ubicada en suelo rústico, consistente en una casa de campo de 150 metros cuadrados de superficie, concluida en el año 1985, que se acredita por medio de certificación expedida por el Secretario del Excmo. Ayuntamiento de Yecla, con el visto bueno de la Alcaldesa, que consta incorporada a la escritura citada.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Yecla, fue calificada con la siguiente nota: "Suspendida la inscripción a que se refiere el precedente documento, por no reunir la finca los requisitos de los artículos 16.4 y 37.2 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992 o en su defecto hallarse comprendida en los supuestos de la disposición transitoria 5.- de la misma. No se toma anotación de suspensión por no haberse solicitado. Yecla, 8 de febrero de 1993. El Registrador. Fdo.: Ángel Ogueta Fernández."
III
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que la Ley 8/1990, de 25 de julio, estableció en su artículo 25 la necesidad de acreditar la licencia preceptiva y certificación de final de obra expedida por Técnico competente, para que los Notarios y Registradores de la Propiedad autorizaran e inscribieran escrituras de declaración de obra nueva terminada. Asimismo, la disposición transitoria 6.ü del mismo cuerpo legal, dispensó del cumplimiento de tales requisitos en cuanto al suelo urbano y urbanizable, a aquellas edificaciones anteriores a la promulgación de la Ley, cuyas posibles infracciones urbanísticas hubieran prescrito y las realizadas de conformidad con la legalidad urbanística aplicable, evitando la aplicación retroactiva de la misma norma. Posteriormente, el Texto Refundido de la Ley, publicado por Real Decreto 1/1992, de 26 de junio, estableció idénticas exigencias documentales para las edificaciones ubicadas en suelo urbanizable, reproduciendo en su disposición transitoria 5.idéntica norma de carácter intertemporal a la contenida en la disposición transitoria 6.- de la Ley anteriormente citada y, por tanto, guardando silencio acerca del régimen transitorio de las edificaciones ubicadas en suelo no urbanizable. Que tal silencio no se considera que permita, como hace la nota recurrida, la aplicación retroactiva de las nuevas exigencias formales, sin limitación temporal alguna. Que una interpretación tan simple como literal nos llevaría al absurdo de exigir "licencia preceptiva" a edificaciones construidas
con anterioridad a la existencia de legislación urbanística alguna en nuestro Ordenamiento y en las que las licencias no eran preceptivas; a ignorar la prescripción de las infracciones urbanísticas por el transcurso del plazo legal (art. 263 del Texto Refundido): a impedir, en suma, la inscripción de edificaciones adecuadas a la legislación urbanística vigente en el momento de su realización, pero que por variadas razones no pueden cumplir las exigencias documentales del artículo 37.2 del Texto Refundido, cerrándose los Libros del Registro de manera indefinida a las mismas, aplicando con la máxima retroactividad una norma restrictiva de derechos. Que por accesión la propiedad del suelo se extiende a lo edificado y que la finalidad del artículo 37.2 del Texto Refundido, no es otra que poner al sistema inmobiliario al servicio del cumplimiento de la legalidad urbanística, por lo que prescritas las infracciones, o justificada su inexistencia, no hay razón para impedir tales inscripciones. Que la interpretación de la norma jurídica debe hacerse teniendo en cuenta no sólo su tenor literal, sino también los antecedentes históricos y legislativos, el contexto normativo y el espíritu y finalidad de las mismas, según resulta del artículo 3.1 del Código Civil. Que, en consecuencia, la interpretación histórica nos permite afirmar que la omisión de toda referencia al suelo no urbanizable en la disposición transitoria 5.' del Texto Refundido es un simple olvido del Registrador, al reproducir literalmente la disposición transitoria 6.- de la Ley, sin reparar en la conveniencia de haber ampliado la misma al suelo no urbanizable para evitar cuestiones como la suscitada. Que la interpretación sistemática permite que la remisión del artículo 16.4.- al 37.2 del Texto Refundido debe entenderse conjugando este precepto con la disposición transitoria 5.LI y el propio artículo 263, es decir, aplicándolo en los mismos términos establecidos para el suelo urbano y urbanizable, y con idénticas limitaciones temporales. Que, finalmente, la interpretación teleológica permite afirmar que no cabe pensar que el legislador haya pretendido un mayor rigor documental para el suelo rústico que para el urbano y urbanizable. como se deduce de la nota recurrida, ya que tal afirmación carecería de vatio le^is y resulta inadecuada a los principios que informan el Derecho urbanístico.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que el artículo 25.2 de la Ley 8/1990, de 25 de julio, formuló un precepto imperativo dirigido a Notarios y Registradores y la misma Ley atemperó dicho régimen por medio de su disposición transitoria 6.-. Que la interpretación de ambos preceptos revela que aunque la aplicación primordial del mandato del artículo 25.2, como es lógico, habría de referirse a las obras nuevas realizadas con posterioridad a la entrada en vigor, el mismo también tenía vigencia en cuanto a las construidas antes pero sin escritura de declaración de obra nueva otorgada. Que lo anterior no supone que se tratase de una norma retroactiva. Que el artículo 25.2 tenía aplicación general, estableciendo, por tanto, la Ley un régimen general para las escrituras de declaración de obra nueva en suelo urbano o urbanizable, respecto del que se admitía su excepción sólo en el caso de que se dieran los requisitos de la citada disposición transitoria. Que el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, derogatoria de la Ley 8/1990, recogió en su artículo 37.2, el régimen del artículo 25.2 de ésta y en su disposición transitoria 5.ü lo dispuesto en la antigua disposición transitoria 6.a y, además, en su artículo 16.4 dispuso que para autorizar e inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras de declaración de obra nueva, realizadas en suelo no urbanizable o urbanizable programado, se estará a lo dispuesto en el artículo 37.2. Que en el régimen establecido en este artículo, ahora general para todas las declaraciones de obra nueva, se siguen exceptuando aquellas edificaciones. Que es improcedente extender la excepción al régimen general que supone la disposición transitoria 5.- a casos no contemplados en ella. En efecto la interpretación de esta disposición y del artículo 37.2, ha de ser contraría a tal extensión: Si se atiende al elemento gramatical excluye a las situadas en suelo no urbanizable, dado el carácter excluyente de tales categorías (art. 9.1 del Texto Refundido). Si se toma el elemento histórico, se deduce una posición contraria del legislador auna interpretación extensiva de las excepciones al régimen general establecido. Si se considera el elemento sistemático, se contravendría la regla inclusio unius, exclusio alterius (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1946), y hay que tener en cuenta que la remisión que hace el artículo 16.4 es expresa y exclusivamente a lo establecido en el artículo 37.2, no de tipo genérico. Si se atiende al sistema lógico, no se da la identidad de razón a que se refiere el artículo 4.1 del Código Civil para la aplicación de la analogía. Que, por otro lado, en cuanto al argumento de que por prescripción de las infracciones tributarias, establecidas en el artículo 263 del Texto Refundido, podría otorgarse o inscribirse cualquier escritura de declaración de obra nueva, se puede señalar que la solución definitiva para tales edificaciones no corresponde darla al Registro sino que será de índole legislativa, facilitada por las competencias autonómicas en la materia, o municipal. Por ello, el mandato del artículo 37.2 no tiene un término de vigencia sino que se extiende a todas las declaraciones de obra nueva que se realicen, impidiendo la inscripción en caso de incumplimiento. Que en lo referente al caso concreto objeto del recurso, hay que decir que la calificación se ha hecho exclusivamente a la vista de los documentos que se han tenido a la vista por haber sido presentados y de lo que resulta de los libros del Registro. Que en cuanto a lo dispuesto en el artículo 37.2 del Texto Refundido, por remisión del artículo 16.4 del mismo, que es la norma que en principio habría de cumplirse, no se acredita la existencia de licencia ni de certificación prevista en tal precepto y por la propia interesada se acepta este hecho en la escritura al indicar que la obra se encuentra dentro de los supuestos de la disposición transitoria 5.-. Que no se cumplen los requisitos exigidos por esta disposición: Suelo urbano o urbanizable y existente a la entrada en vigor de la Ley 8/1990. Que alternativamente no se cumple haberse realizado de conformidad con la ordenación urbanística aplicable a que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición. Aunque parece desprenderse que es éste el requisito que se quiere acreditar con la certificación que se acompaña a la escritura, no es posible entenderlo cumplido por: La falta de identificación de la finca; la prescripción no puede ser apreciada por el Registrador, a pesar de la Resolución de 4 de febrero de 1992; el mero transcurso de cuatro años no justifica la prescripción de la infracción, porque puede hallarse en curso un expediente sancionador, y la no justificación de la clase de suelo impide apreciar la prescripción de la infracción. En consecuencia, la falta de justificación del cumplimiento de los requisitos de la disposición transitoria 5.- del Texto Refundido, en defecto de lo dispuesto en el artículo 37.2 del Texto Refundido, constituye un defecto subsanable de la inscripción solicitada, por lo que procede la confirmación de la nota de calificación recurrida.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia confirmó la nota del Registrador, fundándose en que las normas analizadas en el recurso son diáfanas, con eliminación de dudas interpretativas y no se puede tener por comprendido en la excepción el suelo no urbanizable, formando una interpretación que conduce a regular situaciones que la norma deliberadamente excluyó.
VI
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
VISTOS los artículos 15, 16, 20, 23, 37, 42, 248, 255 y 256 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992; el artículo 185 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976; el artículo 9.Q del Real Decreto-Ley de 16 de octubre de 1981; artículos 353 y 358 del Código Civil, y las Resoluciones de este Centro Directivo de 4 de febrero de 1992 y 17 de junio de 1993.
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La única cuestión a debatir en el presente recurso consiste en decidir si una obra nueva realizada en una finca rústica puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, una vez acreditado que ha sido concluida en 1985 y no constando en el Registro la incoación del expediente de disciplina urbanística para exigir el establecimiento de la legalidad urbanística vulnerada. Esto es, se trata de decidir si la doctrina sentada por este Centro en sus Resoluciones de 4 de febrero de 1992 y 17 de junio de 1993, en base a la disposición transitoria 6.- de la Ley 8/1990 (hoy disposición transitoria 5.del Texto Refundido de 1992), es igualmente aplicable a las edificaciones realizadas en suelo no urbanizable, habida cuenta de la concreción de los términos de dicha disposición transitoria 6.-, que parecen restringir su ámbito a las realizadas exclusivamente en suelo urbano o urbanizable.
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En este sentido debe señalarse que no existe razón jurídica para la discriminación en el acceso registral entre las edificaciones contrarias a la ordenación urbanística pero ya inatacables, realizadas en suelo urbano o urbanizable, y las realizadas en suelo no urbanizable no protegido, máxime cuando: a) A unas y otras es aplicable el mismo régimen de restablecimiento de la legalidad urbanística (vid. arts. 249 y 255.1 de la Ley del Suelo); b) En suelo no urbanizable, no opera el régimen de adquisición gradual de facultades previsto respecto del suelo urbano o urbanizable ni existe supeditación de la incorporación de la edificación al patrimonio del titular, la cual tendrá lugar, en consecuencia, por el juego del instituto civil de la accesión (art. 353 del Código Civil).
La conclusión anterior viene avalada por la misma vatio de la disposición transitoria 5.- del Texto Refundido de 1992, aun cuando de la literalidad de sus términos parezca inferirse otra cosa. Su simple lectura pone de manifiesto que uno de los objetivos del legislador es confirmar —con todas las consecuencias inherentes— la inatacabilidad de las edificaciones realizadas antes de la entrada en vigor de la Ley 8/90 que aun siendo contrarias a la legalidad urbanística entonces vigente no pueden ser ya alteradas por haber prescrito las acciones para el establecimiento de esa legalidad a través de la demolición. Que ello sólo se proclame expresamente respecto de las edificaciones en suelo urbano o urbanizable, se explica si se tiene en cuenta que la Ley 8/1990 (de la que procede la disposición transitoria ahora cuestionada y que pasó al Texto Refundido literalmente) no alteraba el régimen de la edificación en suelo no urbanizable (cfr. sus artículos 5 a 7), ni siquiera exigía para su constatación registral los requisitos del artículo 25 (esta extensión fue novedad del art. 16.4 del Texto Refundido de 1992), sino que modalizaba o condicionaba únicamente el régimen de adquisición de aquéllas y las exigencias para su documentación e inscripción en el Registro de la Propiedad (vid. arts. 8 y ss., en especial el 25); por tanto, sólo respecto de aquéllas podría plantearse la dificultad sobre si se había producido o no la incorporación al patrimonio del titular, y de ahí, la concreción de esa disposición transitoria 5A Pero nada impide que la solución afirmativa adoptada al efecto, pueda aplicarse analógicamente a cualquier otra hipótesis, como la ahora debatida, que guarda con aquélla sustancial identidad de razón (cfr. art. 4 del Código Civil).
Por todo ello esta Dirección General ha acordado estimar el presente recurso revocando el auto apelado y la nota del Registrador.
Madrid, 3 de noviembre de 1995.—El Director General.—Fdo.: Julio Burdiel Hernández.—Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Murcia.
(B.O.E. 30-11-95)
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