Resolución de 12 de julio de 1995

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Algeciras, Don Fernando Martínez Martínez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, número 2, a inscribir una escritura de segregación y compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS I

El día 17 de noviembre de 1992, mediante escritura pública otorgada ante Don Fernando Martínez Martínez, Notario de Algeciras, Don Fernando Cardona Bagur y su esposa, Doña Rosa Megías Pino, segregaron de una finca rústica de su propiedad (destinada a huerta) una porción de terreno también rústica, de una superficie de 1.825 metros cuadrados, dentro de la cual existe una casa de dos metros de alzada en estado ruinoso, que posteriormente y en el mismo documento, vendieron a Doña Ana María García Plazuelo. En la citada escritura la finca matriz sobre la que se opera la segregación se describe: "Una huerta situada en el partido o pago de Guadalmesí, dividida en dos porciones, pero bajo los mismos linderos, una de ellas de tierra de riego, con cabida de una hectárea, siete áreas, treinta centiáreas, o sea, fanega y media, plantada de naranjos y otros árboles frutales; y la otra tiene dos fanegas y siete celemines de secano, o sea una hectárea, cincuenta áreas y veintiocho centiáreas, con alguna higuera y almendros, en total dos hectáreas, cincuenta y siete áreas y cincuenta y ocho centiáreas. Según reciente medición la total finca tiene una superficie de cuatro mil ochocientos treinta y cinco me tros cuadrados. Disfruta para su riego de treinta y seis horas cada semana, que toma del río Guadalmesi, desde las seis de la mañana del sábado hasta las seis de la tarde del domingo y dentro de su perímetro hay una casa de teja de dos cuerpos de alzada, que ocupa una superficie de unos cincuenta metros cuadrados, hoy dicha casa, en estado ruinoso; y además dos chozas de seis metros cuadrados cada una, también hoy en estado ruinoso. Linda toda la finca por el Norte, con huerta de Doña Francisca Javiera Derqui Derqui; por Levante y Mediodía, con huerta y tierras de Doña Elisa Derqui Derqui, y por el Poniente, con el río Guadalmesi. Hoy, dichos linderos han sido variados, siendo los actuales como sigue: Al Norte, con terrenos de Don Fernando Cardona Bagur; al Sur, con terrenos de Don Fernando Parado; al Este, con camino de la N-340 a Guadalmesi; y al Oeste, con camino de paso y acequia, que la separa de la parcela número dos, propiedad del señor Cardona Bagur. Está en término de Tarifa..." Y la parcela segregada se describe: "Porción de terreno, sita en el partido de Guadalmesi, término de Tarifa, con una superficie de mil ochocientos veinticinco metros cuadrados. Dentro del perímetro de esta finca, y en la parte sur de la misma, existe una casa de tejas de dos cuerpos de alzada, en estado ruinoso, con una superficie de cincuenta metros cuadrados, y dos chozas de seis metros cuadrados cada una, también en estado ruinoso, y linda: Por el Norte, con resto de finca matriz, propiedad de Don Fernando Cardona Bagur; por el Sur, con finca de Don Fernando Parado; por el Este, con camino de la N-340 a Guadalmesi, y por el Oeste, con camino de paso y acequia.,."

II

Presentada primera copia de la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Algeciras, número 2, fue calificada con la siguiente nota: "Conforme al artículo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo se suspende la inscripción del precedente documento por el defecto subsanable de no haberse aportado la correspondiente licencia o declaración municipal de su innecesariedad. No se solicita anotación preventiva y se comunicó al presentante la calificación desfavorable el 10 de noviembre de 1993. La precedente nota de calificación, previamente notificada al presentante, se hace constar con esta fecha al pie del título a solicitud verbal del mismo. Algeciras, 17 de noviembre de 1993. El Registrador. Fdo.: Juan Francisco Ruiz Rico Márquez."

III

El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: l.s) Que las denominadas "parcelaciones rústicas" o parcelaciones urbanísticas que puedan efectuarse en suelo "no urbanizable" no están sometidas a las disposiciones del Texto Refundido de la Ley del Suelo ni, por tanto, a su artículo 259.3, sino que conforme al artículo 16 de dicho cuerpo legal, se regirán por lo prevenido en su legislación específica, en la que no se recoge para nada la necesidad de licencia o declaración de su innecesariedad. 2.Q) Que suponiendo que tal licencia resultara precisa ello lo sería para las "parcelaciones", pero no para cualquier división o segregación que, sin entrañar tal, pudiera efectuarse, como lo prueban los siguientes argumentos: a) Que el espíritu y finalidad de la norma no es otro que evitar el acceso documental público y tabular de parcelaciones urbanísticas ilegales, conforme a los artículos 257.1 y 259.1 del citado Texto Refundido, mediante el expediente de exigir licencia municipal o declaración de su innecesariedad para toda parcelación. En idéntico sentido, es decir, en el de exigir licencia municipal únicamente para las parcelaciones urbanas, se manifiestan expresamente los artículos 242.2 y 259.2 del nuevo Texto Refundido y el artículo 1 del vigente Reglamento de Disciplina Urbanística; b) El precepto está recogido en una ley cuya finalidad es el establecer el régimen urbanístico de la propiedad del suelo, incardinándose sistemáticamente entre las normas destinadas a regular las "parcelaciones", cuyo concepto es diferente del de división o segregación a efectos hipotecarios, por cuanto, de un lado, puede no implicarlos y, de otro, porque no toda división o segregación implica necesariamente parcelación, sino que para ello se requiere que, en el caso concreto, concurran las circunstancias señaladas en el artículo 257.1 del Texto Refundido. El apartado 3 de dicho precepto tiene por objeto constituir una medida complementaria del régimen general de las parcelaciones urbanísticas, directamente dirigida a la función de Notarios y Registradores de la Propiedad; c) Que tampoco el tenor literal con que aparece redactado el artículo 259.3 del Texto Refundido es definitivo al respecto, pues el sentido propio de la norma no coincide exactamente con la pura y radical significación gramatical de sus palabras; y d) Que, desde el punto de vista histórico, la norma tiene su inmediato antecedente histórico-legislativo en el artículo 96.3 del anterior Texto Refundido, del que el vigente no es más que una refundición, pero sin añadir nada nuevo. Que conforme a la doctrina y la jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resolución de 22 de abril de 1985), hay que señalar que únicamente cuando la división o segregación constituye parcelación serán exigibles los requisitos de ésta, licencia para escriturarlas e inscribirlas, sin que, no implicándola, su ausencia legitime una denegación de funciones por tales funcionarios. 3.Q) Que hay que preguntarse si la exigencia de la declaración municipal de innecesariedad no supone un cambio radical en la materia en el sentido de requerirse ésta o la licencia para toda división o segregación. La respuesta negativa es evidente: a) En primer lugar porque el espíritu y finalidad de la norma no ha variado; b) En segundo lugar porque se presenta como una alternativa a la licencia, por lo que tal únicamente será exigible siempre que, constituyendo "parcelación" una determinada división o segregación, ésta no esté sometida a licencia, como serían los casos de parcelación legalizada a posteriori por la prescripción, o directamente resultante del planeamiento, o fundada en la aprobación del proyecto de compensación o reparcelación que la contenga (art. 259.2 del Texto Refundido); y c) Que, por último, hay que destacar que las razones de mera conveniencia, basadas en la simple posibilidad, duda o sospecha del Registrador acerca de que una determinada división o segregación que se pretende inscribir constituya una parcelación, sin otro fundamente objetivo, en nada autorizan para exigir indiscriminadamente "la declaración municipal de innecesariedad de licencia", simplemente porque tales conjeturas no tienen la categoría de fuentes del Derecho (art. 1 del Código Civil) ni tan siquiera de las obligaciones (art. 1.089 del Código Civil) máxime si, como en el caso que se contempla, se traducen en una trascendente limitación arbitraria y fuera de ley de las facultades dominicales (art. 348.1 del Código Civil); y 4.9) Que, en conclusión, el artículo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo no constituye per se un obstáculo para registrar la segregación contenida en la escritura calificada: a) Porque no se aplica al suelo rústico, que está siempre regido por la legislación específica (art. 16 del Texto Refundido); y b) Y, aun suponiendo su aplicación, solamente rige para los casos en que la división o segregación constituyan parcelaciones urbanísticas, tema que la nota de calificación ni tan siquiera cuestiona. IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1.a) Que parece fuera de duda que el artículo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, es aplicable a todo tipo de suelos, incluso los no urbanizables, puesto que el precepto está redactado con carácter genérico y establece que para cualquier escritura de división de terrenos, se precisa licencia o certificación de innecesariedad. Este artículo debe ser puesto en relación con el 16 del mismo cuerpo legal, disposición esta que contradice la tesis de que la legislación del suelo no se aplica a zonas rústicas, pues se halla contenida dentro de la sección primera del Capítulo II, relativa al Régimen del Suelo no urbanizable, cuya definición viene dada por el artículo 12 de la Ley. 2.Q) Que de los artículos 242.2 y 259.2 del Texto Refundido se deduce claramente la legalidad de la nota de calificación, pues reiteran los aludidos preceptos que está sujeta a licencia toda parcelación urbanística. Por tanto el artículo 259.3 es un precepto concebido en gran medida para suelos no urbanizables en los que el Ayuntamiento declarará, en su caso, la innecesariedad de la licencia. 3.Q) Que por haberse promulgado el Real Decreto Legislativo 1/92, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo en base a la autorización conferida al gobierno por la Ley 8/1990, de 25 de julio, conviene traer a colación el Preámbulo de esta última, del cual se deduce la pretensión, por parte de la nueva legislación del suelo, de modificar el régimen anteriormente vigente (Real Decreto 1.346/1976) al que se califica de permisivo, potenciándose la función social de la propiedad y dotándose a la Administración de un amplio repertorio de medidas fiscalizadoras. Por ello, no se entiende bien que se afirme que el nuevo Texto Refundido de 1992 no añade nada nuevo al preconstitucional de 1976. Que la redacción del artículo 259.4, lejos de no añadir nada nuevo al antiguo 96.3, establece un nuevo instrumento de control, que viene a completar la exigencia de licencia ya prevista en la legislación anterior, cual es la declaración de innecesariedad, no pudiendo ni tan siquiera autorizarse una escritura pública que no incorpore alguno de los dos documentos. 4.Q) Que, en virtud de lo expuesto, no puede invocarse la Resolución de 22 de abril de 1985, dado que la legislación entonces vigente no contemplaba la declaración municipal de innecesariedad como alternativa a la licencia. Era precisamente esa carencia en la ley lo que obligaba a los Registradores y Notarios a determinar si una división podía dar lugar o no a un núcleo de población, determinación bastante difícil y contra la que ha reaccionado la vigente legislación por las siguientes razones: 1.a Que para ello deberían sopesarse circunstancias de hecho difícilmente apreciables de una forma segura por el calificador; 2.- Que el carácter rústico o urbano de las fincas se suele determinar en las escrituras por la mera manifestación de los interesados que es, asimismo, la que fija la descripción de las mismas, con lo cual se podría fácilmente burlar el control municipal que pretende la ley para las divisiones de terrenos, de prevalecer la tesis de que la mera manifestación de que una finca es rústica bastase para eludir la aplicación del artículo 259.3; 3.§ Que del artículo 257.1 resulta que se considera parcelación la división simultánea o sucesiva de dos o más lotes, lo que implica también la dificultad de dilucidar a priori si una división puede dar lugar o no a un núcleo de población. Que todas estas razones han sido tenidas en cuenta por el legislador al redactar el actual 259.3, consecuencia de la crítica que ya el Preámbulo de la Ley 8/90 hacía del Texto Refundido del 76, pareciendo extemporánea la invocación que el recurrente hace de la legislación pretérita o de Resoluciones dictadas a su amparo; y 5.- Que el término "división" del artículo ya tan referido es genérico, no debiendo entenderse en sentido literal, lo que implica que dado el espíritu y finalidad del precepto, comprenda las segregaciones. Que dicha interpretación ha sido siempre la admitida. Que, en definitiva, no parecen atendibles los argumentos del recurrente, en base a las tres circunstancias siguientes: 1.- No puede invocarse la vigencia del Texto Refundido del 76, pues el mismo fue claramente derogado por el Texto Refundido vigente; 2.- Que carece de sentido mantener que no se aplica el artículo 259.3 del Texto Refundido del 92 a suelos no urbanizables, pues dicha conclusión resulta desautorizada por el mismo texto legal; y 3.Que admitidas las premisas anteriores, no parece debe quedar duda, dada la claridad de la redacción del artículo, que la licencia o declaración de innecesariedad debe exigirse con carácter general.

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó la nota del Registrador fundándose en el incumplimiento del artículo 259.3 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y que el Sr. Registrador en su nota de calificación se ha limitado al cumplimiento del referido precepto, para evitar que acceda al Registro un negocio jurídico que no reúna los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico para su validez y eficacia, a tenor de los artículos 1, 18, 30 y 40 de la Ley Hipotecaria, e impedir que la mencionada segregación pueda entrañar una parcelación urbanística ilegal, conforme a los artículos 16.2 y 257 de la referida Ley sobre el Régimen del Suelo.

VI

El Notario recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones y añadió: Que dicho fallo, al igual que la nota de calificación, no resultan amparados por el artículo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y, consiguientemente, la interpretación que suponen implica una injustificada limitación a las facultades dominicales que vulneran lo prevenido en el artículo 348 del Código Civil, y ello por los propios fundamentos de derecho que obran en el escrito de interposición del recurso, sin que al supuesto cuestionado resulte aplicable la doctrina sentada por la Resolución de 13 de mayo de 1994.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS los artículos 3 números 2 i), 4 a), 16 número 2, 242 número 2, 257 y 259 del vigente Texto Refundido de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992; los artículos 34 d) y 36 b) del Reglamento de Planeamiento y las Resoluciones de este Centro Directivo de 22 de abril de 1985, 13 de mayo de 1994, 5 y 17 de enero y 16 de junio de 1995.

1. El objeto de debate en el presente expediente es la cuestión de si procede o no la inscripción de una escritura por la que los dueños de una finca rústica (destinada a huerta) segregan de la misma —con destino a su enajenación en el propio instrumento público— una porción de terreno de una superficie de mil ochocientos veinticinco metros cuadrados, dentro de la cual existe una casa de dos cuerpos de alzada en estado ruinoso, sin acreditar para ello el otorgamiento de la oportuna licencia municipal de segregación o la declaración de su innecesariedad, exigidos por el Registrador conforme al artículo 259 número 3 de la Ley del Suelo.

2. Concurren en el supuesto de hecho debatido los siguientes elementos relevantes para su resolución: a) La primitiva finca matriz sobre la que se opera la segregación cuestionada se describe como huerto destinado a plantación de árboles frutales, cuya superficie se cifra en hectáreas, áreas y centiáreas, ofreciendo igualmente la equivalencia a la medida del país (en fanegas y celemines), cuya situación se determina mediante expresión del pago o partido y término municipal en que se encuentra, y cuyos linderos están constituidos por otras huertas y el río Guadalmesí; b) Respecto de la propia finca matriz se manifiesta que, según reciente medición, su1 superficie ha quedado reducida a cuatro mil ochocientos treinta y cinco metros cuadrados y que sus linderos han variado, siendo los actuales, entre otros, camino de la N-340 a Guadalmesí, camino de paso y, mediante acequia, parcela número dos, lo que permite considerar la posible existencia de un proceso parcelatorio intermedio; c) La parcela segregada, por su parte, se describe como "Porción de terreno", cuantificándose su superficie en metros cuadrados, y entre cuyos linderos figura igualmente una vía pública (el citado camino de la N-340 a Guadalmesí).

3. El recurrente se alza contra la calificación del Registrado^, por considerar que la operación realizada constituye una segregación en suelo rústico o no urbanizable y no una parcelación urbanística, a la que, por tanto, no resulta aplicable el régimen jurídico de la Ley del Suelo (ni, por ende, el art. 259 n.Q 3 de la misma invocado en la nota de calificación), y considerando que aun admitiendo la aplicabilidad de la Ley del Suelo a los terrenos que tengan la calificación de no urbanizables, la exigencia de licencia de parcelación o declaración alternativa de innecesariedad sólo puede entenderse referida a las propias parcelaciones urbanísticas y no indiscriminadamente a cualesquiera actos de división de terrenos.

4. Esta tesis, sin embargo no puede prosperar, como ya se afirmara por este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 22 de abril de 1985, 13 de mayo de 1994| 5 y 17 de enero y 16 de junio de 1995), el propio concepto de parcelación urbanística, definido en el artículo 257 de la Ley del Suelo; la sujeción a licencia de toda parcelación urbanística (vid. art. 259 n.Q 2 de la Ley del Suelo); íá sujeción a licencia de todo acto de uso del suelo y; entre ellos, la parcelación urbana (vid. art. 242 de la Ley del Suelo); la extensión de la competencia urbanística a la determinación en la configuración y dimensión de las parcelas aplicables así como a la configuración de la parcela misma [vid. art. 3 n.Q 2 i) y 4 a) de la Ley del Suelo]; la tajante exclusión de toda parcelación urbanística en suelo no urbanizable (vid. art. 16 n.Q 2 Ley del Suelo); en fin, el propio tenor del artículo 259 de la misma Ley que, ajeno a consideraciones sobre la calificación urbanística del terreno dividido, alude a "escrituras de división de terrenos" como determinante de la referida obligación de Notarios y Registradores de la Propiedad de exigir la acreditación de la licencia o del certificado de innecesariedad, son razones suficientemente justificativas en el caso debatido para la suspensión recurrida en tanto quede debidamente acreditada —mediante la referida licencia o declaración alternativa— la inexistencia de obstáculos urbanísticos a la segregación calificada.

Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el auto apelado y la nota de calificación impugnada.

Madrid, 12 de julio de 1995.—El Director General.—Fdo.: Julio Burdiel Hernández.—Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.

(B.O.E. 18-8-95)