Resolución de 26 de enero de 1994
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 26 de Enero de 1994 |
| Publicado en | BOE, 22 de Febrero de 1994 |
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador Don Manuel Luque Carmona, en representación de Don Pablo Rafael Cuadrado Lozano, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Carmona a inscribir una escritura de ratificación de contrato privado de opción de compra, en virtud de apelación del Registrador.
HECHOS I
Por escritura pública autorizada el 30 de diciembre de 1991 por el Notario de Sevilla Don Antonio Carrasco García, Doña Catalina Villa Montes, actuando como Liquidadora de la Sociedad "Villa Hermanos S.L." en liquidación, y Don Pablo Rafael Cuadrado Lozano, procedieron a ratificar un contrato privado concertado por ambas partes el mismo mes, sin precisar su fecha, por el que la primera concede al segundo una opción de compra sobre una finca rústica, denominada "La Isabela", sita en término de Carmona, al sitio de Campo Real, finca número 1.519 del Registro de la Propiedad de dicha localidad. El precio de la opción se fijó en un millón de pesetas, confesadas recibidas; el plazo para el ejercicio del derecho de opción en cuatro años, a contar desde el día del otorgamiento, y el precio de adquisición, caso de ejercitarse la opción, en ciento ochenta y cinco millones de pesetas.
De la escritura en que se formalizó el acuerdo de disolución de la Sociedad concedente, autorizada el 28 de septiembre de 1979 por el Notario de Carmona, Don Juan Sánchez Osorio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil, y que el Registrador reconoce en su informe que tuvo a la vista a la hora de calificar, resulta que se elevaron a escritura pública los acuerdos de la Junta General de dicha Sociedad celebrada el día 4 del mismo mes, en la que se acordó su disolución, articulando el procedimiento a seguir hasta su total extinción con arreglo, entre otras, a las siguientes reglas contenidas en el segundo de los acuerdos: B) Atendido a que los bienes a realizar consisten únicamente en la finca denominada La Isabela, número 1.519 del Registro de la Propiedad de esta Ciudad (donde se ejerció el objeto social) y los utensilios e instrumentos de distinta índole (que servían al mismo) hoy considerados chatarra, que se procediere a su venta en la forma más favorable a los intereses de los socios, y si fuera precisos para facilitarla, haciendo distintos lotes con los bienes muebles según su clase, o dividiendo en fincas más reducidas la que antes se dice. Tras nombrar cinco liquidadores, entre ellos a Doña Catalina Villa Montes, se estableció: D) Las facultades, obligaciones y responsabilidad de los liquidadores, serán las que determina el Código de Comercio, pero respecto de las primeras tendrán además, las de vender los bienes sociales según convenga, de acuerdo con lo dicho en el anterior apartado B). E) Los liquidadores, a efectos internos, o sea frente a la Sociedad y los socios, actuarán mancomunadamente y si no hubiera unanimidad, se seguirá el criterio de la mayoría, pero frente a terceros, valdrá lo hecho por uno sólo de ellos, sin perjuicio de su responsabilidad. A este último respecto y por si fuera necesario se aclara, que cualquiera de los liquidadores podrá practicar operaciones regístrales de finca, tales como segregaciones, divisiones y agrupaciones, y formalizar ventas de los bienes cualquiera que sea su naturaleza mueble o inmueble, solicitando y obteniendo de los funcionarios correspondientes, la formalización y registración pública de tales operaciones, pudiendo por supuesto, fijar con absoluta libertad todo lo relativo a contraparte contractual, precios, pactos y demás condiciones de los negocios jurídicos pertinentes, en los documentos que formalice. F) Conforme a lo establecido en el Código de Comercio, los liquidadores no
podrán concertar nuevas negociaciones relacionadas con el objeto social, pero sí aquellas que se consideren preparatorias, necesarias o convenientes para la mejor realización de los bienes sociales.
II
Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Carmona, fue calificada con la siguiente nota: "Se suspende la inscripción solicitada por no ser la opción de compra un acto propiamente liquidatorio de la sociedad, ni estar dentro de las facultades atribuidas a los liquidadores. Se precisa ratificación de esta operación por la Junta General de la Sociedad. Se considera Defecto Subsanable. Contra esta nota de calificación puede interponer recurso gubernativo, ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, conforme a los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario, en el plazo y por los trámites que resultan de los citados artículos. Carmona, 2 de marzo de 1992. El Registrador. Hay una firma ilegible". Aparece una nota, extendida a continuación, que reza: "A solicitud expresa del interesado y por el defecto expresado en la nota precedente, se ha tomado anotación de suspensión por término de sesenta días hábiles, en el Tomo 360 del Archivo, libro 297 de este Ayuntamiento, al folio 45 vuelto, finca número 1.519 triplicado, anotación de suspensión letra Ch., Carmona, 7 de marzo de 1992. Firma ilegible".
III
Don Manuel Luque Carmona, en representación de Don Pablo Rafael Cuadrado Lozano, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación en base a los siguientes argumentos: Que si bien el contrato de opción de compra no resulta expresamente regulado por el Derecho Civil peninsular, siéndole aplicables las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos, ha tomado carta de naturaleza en su aspecto registral al fijar el artículo 14 del Reglamento Hipotecario los requisitos para su inscripción, los cuales reúne la opción de compra contenida en el título contra cuya nota de calificación se recurre. En lo que se refiere a las facultades del liquidador, resulta obvio que si está facultado para vender, en general, es decir incluso a plazos, y con condición resolutoria, con mayor legitimación está facultado para otorgar una opción de compra, por el plazo de cuatro años que, como máximo, establece la Ley. Invoca el principio ad maiorem, ad minus, por lo que si resulta facultado para lo más, vender en sus más amplias variedades y formas, debe estarlo, por lógica jurídica, para otorgar una opción de compra que reúna todos y cada uno de los requisitos de la Ley. Tras la doctrina jurisprudencial sobre la naturaleza de la opción de compra, concluye que si alguien está facultado para vender, lo está para "comprometerse" a vender por cuanto, quien está facultado para lo más, lo está para lo menos.
IV
El Registrador, en su preceptivo informe, alegó: Que la nota de calificación se puede desarrollar en un doble aspecto: I: Si la realización de un contrato de opción de compra, en uso de las facultades conferidas a los liquidadores, se puede entender como un acto preparatorio para la liquidación de los bienes sociales, y II: Si dadas las amplias facultades concedidas a los liquidadores, deben éstas prevalecer sin el complemento añadido de la Junta general. En orden al primer punto se ha de contemplar la situación de la sociedad en liquidación, situación en la que, si bien subsiste la sociedad como contrato y persona jurídica, tal existencia está encaminada a su extinción, pudiendo realizarse tan sólo las operaciones dirigidas a tal fin. Se opone a la consideración de la opción de compra como acto preparatorio de la venta de claro matiz liquidatorio, entendiendo que se trata de un acto de conservación del activo social para hacer frente a las exigencias del crédito y de los acreedores. La escritura de disolución, de acuerdo con el Código de Comercio, prohibe concertar nuevas operaciones, concepto que debe ser entendido en sentido amplio, siendo muy dudoso comprender que una opción de compra sobre el único activo de la sociedad pueda ser comprendido como un acto liquidatorio, sino que, por el contrario, y habida cuenta que se concede por el máximo plazo legal, parece que pretende la continuación del estado de languidez del proceso liquidatorio de la sociedad. Los liquidadores, sigue argumentando, tienen el deber de liquidar y no prolongar la vida de la sociedad en esta situación. Todo ello sin negar la capacidad de los liquidadores pero siempre que vaya dirigida al fin perseguido, liquidar la sociedad. En orden al segundo punto, la extensión de las facultades de los liquidadores, éstas no han de prevalecer sobre el interés de los socios y, en definitiva, de la sociedad. Según la escritura de disolución la sociedad no tiene pasivo, con lo que la función de los liquidadores es la de repartir el haber. Aún durante esta fase sigue funcionando la Junta General como órgano social, cuyas decisiones están por encima de las de los liquidadores, sin perjuicio de que la competencia de la Junta pueda estar condicionada por la propia finalidad de la liquidación. Según la jurisprudencia y la doctrina en tal situación, inexistencia de pasivo, no pueden los liquidadores decidir sobre la enajenación del activo pues esa facultad tan sólo les compete en cuanto destinada a pagar deudas sociales. Por su parte, la aproximación, en especial después de la reforma de la Ley 10/1989, del régimen de la sociedad de responsabilidad limitada al de la anónima, permite aplicar, al menos global y teóricamente de la actual regulación, de las segundas a las primeras, no pareciendo prudente exigir más requisitos para la enajenación de los bienes sociales durante el periodo de liquidación en el caso de una sociedad anónima que en el de otra de responsabilidad limitada. Las carencias de la regulación societaria de estas últimas, es fiel exponente de una idea sustentada por la mejor doctrina, la de que la configuración autónoma de las relaciones jurídicas internas, no es por sí sola instrumento adecuado de tutela de intereses dignos de protección, no ya de terceros acreedores, sino como ocurre en este caso, de los propios socios frente a la actuación de los liquidadores, lo que se puede evitar con la intervención de la Junta General, admitiendo la operación del liquidador.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía dictó Auto estimando el recurso y dejando sin efecto la nota de calificación en base, tanto al argumento de que el derecho de opción de compra parte del hecho de una compraventa modalizada por el pacto de opción, que permite al concesionario ejecutar la venta sin que el concedente tenga que prestar nuevo consentimiento, quedando así la venta en estado de pendencia hasta que el optante, dentro del plazo concedido, manifieste su decisión, sin que pueda por tanto mantenerse que tal opción no constituya un acto propiamente liquidatorio de una sociedad, como del hecho de que la liquidadora que concede tal derecho aparece suficientemente facultada por el acuerdo de disolución.
VI
El Registrador de la Propiedad de Carmona Don Antonio Carapeto Martínez apeló dicho auto añadiendo a su anterior argumentación: Que el contrato de opción de compra tiene un carácter autónomo de suerte que no puede considerarse como una compraventa modalizada, razón por la que no puede considerarse como una de las operaciones propiamente liquidatorias tendentes a realizar los bienes sociales, sino que supone una continuación de la situación anterior. En cuanto a las facultades de los liquidadores, si éstos deben dar cuenta a la Junta de la marcha de las operaciones, es lógico que deban dar cuenta de una operación de singular trascendencia para la sociedad.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 32 de la Ley de Régimen Jurídico de Sociedades de Responsabilidad Limitada, 218 y siguientes del Código de Comercio, y las Sentencias de 7 de febrero de 1966, 28 de junio de 1974, 9 de febrero de 1985 y 17 de noviembre de 1986 y Resolución de este Centro Directivo de 19 de julio de 1991.
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Dos son los defectos por los que la nota de calificación recurrida suspende la inscripción del negocio jurídico de concesión de una opción de compra sobre una finca por parte del liquidador de una sociedad de responsabilidad limitada: el considerar que el mismo no es un acto propiamente liquidatorio de la sociedad y el exceder de las facultades atribuidas a los liquidadores.
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En cuanto al primero de los defectos de la nota, no procede negar a la concesión de la opción de compra que aquí se contempla una finalidad liquidatoria; como ya señaló la Resolución de este Centro Directivo de 19 de julio de 1991 (con base en las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1966, 28 de junio de 1974, 9 de febrero de 1985 y 17 de noviembre de 1986), las tendencias doctrinales y jurisprudenciales más recientes configuran el contrato de opción como un negocio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, y en el que al amparo de la autonomía de la voluntad puede convenirse —y así ocurre en el caso debatido— que al perfeccionarse el contrato de opción queda ya prestada la declaración de voluntad suficiente para que se produzca el efecto jurídico perseguido como eventualmente definitivo, si así lo decide unilateralmente, dentro de plazo, aquél que ha recibido una oferta contractual irrevocable, sin que sea necesario una nueva declaración para que el camino negocial desemboque en el resultado final.
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El segundo de los defectos que motivan la suspensión, pretende fundarse en que el negocio formalizado no entra dentro de las facultades de los liquidadores, pues según aclara el Registrador en su informe, las amplias facultades conferidas a los mismos no pueden prevalecer sobre el interés de los socios y de la sociedad, viniendo a sustentar, en definitiva, que sus facultades para enajenar bienes tan sólo son admisibles cuando tienen por objeto obtener metálico para pagar las deudas sociales, pero no cuando su finalidad sea repartir entre los socios el haber social neto, en cuyo caso precisan autorización o aprobación de la Junta General. Tampoco este defecto puede ser mantenido toda vez que en el acuerdo disolutorio, tras destacar la ausencia de acreedores sociales, ya se faculta expresámente a los liquidadores para vender los bienes sociales en la forma más favorable a los intereses de los socios.
Esta Dirección General ha resuelto desestimar el recurso interpuesto, confirmando el auto apelado que revocó la nota del Registrador.
Madrid, 26.de enero de 1994.— El Director General.— Fdo: Julio Burdiel Hernández.— Al pie: Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.—
(B.O.E. 22-2-94)
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A vueltas con el pacto de lex commissoria
...del arrendatario financiero que ejercita la opción de compra residual (las RRDGRN de 7 de diciembre de 1978, 19 de julio de 1991 y 26 de enero de 1994 permiten la inscripción del dominio a favor del arrendatario financiero que ejercita la opción residual unilateralmente, sin consentimiento ......