Resolución de 18 de enero de 1994

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución18 de Enero de 1994
Publicado enBOE, 18 de Febrero de 1994

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. José Tejedor Moyano en nombre de la Mutualidad de Seguros del Instituto Nacional de Industria (MUSINI), contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.° 4 de Alcalá de Henares, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS I

Ante el Notario de Madrid, D. Antonio Pérez Sanz, se otorgó el día 20 de abril de 1990, una escritura en cuya virtud la Mutualidad de Seguros del Instituto Nacional de Industria concedía a los esposos D. Juan José González Hernández y Doña María Isabel González Martínez un préstamo garantizado con hipoteca.

II

Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad n.° 4 de Alcalá de Henares, fue calificado con nota del siguiente tenor literal: "Presentado el precedente documento a las diez horas del pasado día 16 de enero, bajo el asiento 1.736 del Diario 8, que fue retirado y devuelto el día 22 del mismo mes, extiendo, a petición verbal del notario autorizante D. Antonio Pérez Sanz, Nota de Calificación, por las razones jurídicas que a continuación expreso: I. Tratándose de préstamo a interés variable con cuotas de amortización comprensiva de capital e interés, se infringe el principio de determinación si no se expresa la fórmula matemática que permita conocer la composición de dichas cuotas. Resolución de 26 de diciembre de 1990 (BOE 18 de enero de 1991). Defecto Subsanable. II. Conforme a la cláusula 15.a de la escritura, deniego la inscripción de los siguientes pactos y estipulaciones, ya por carecer de trascendencia real, ya por ser redundantes con lo impuesto en normas imperativas o traspasar sus límites; todo ello conforme a los artículos 2 de la Ley Hipotecaria, 7, 9 y 51 de su Reglamento, y la doctrina de la Dirección General de los Registros en Resoluciones de 23 de octubre de 1987, 26 de octubre de 1987, 21 de enero de 1988, 19 de febrero de 1990, 16 de abril de 1990, 26 de diciembre de 1990, 14 de enero de 1990, entre otras. 1. El pacto sobre la retirada de fondos de la cuenta especial (estipulación 1.a). 2. El pacto sobre comisión de apertura —ya cobrada— (estipulación 2.a). 3. El pacto sobre imputación de pagos (letra e, estipulación 4.a). 4. La autorización a la acreedora para presentar y cargas recibos en cierta cuenta corriente abierta por la prestataria (final de la estipulación 4.a). 5. El pacto sobre vencimiento anticipado: a.) "cuando incumpliera cualquiera de las obligaciones contraídas en virtud del presente contrato" (letra a, estipulación 6.a). b.) "cuando se comprobase inexactitud de los datos, c.) "por deterioro o merma del bien hipotecado, que disminuya su valor... "por arbitrarse una solución extrajudicial. d.) "cuando la parte prestataria sea declarada en quiebra o concurso... (letra d, estipulación 5.a). e.) "si aparecieran sobre la finca hipotecada cargas no consignadas en esta escritura" (letra e, estipulación 6.a). 6. El pacto sobre aplicación del reembolso parcial autorizado a la reducción del importe de las cuotas (final, estipulación 8.a), manteniendo inalterado el plazo. 7. La facultad de la acreedora de renunciar al pacto sobre extensión de la hipoteca (final, estipulación 10.). 8. El pacto sobre el destino de las indemnizaciones que por razón del seguro de daños hubiera de recibir la prestataria, así como la manifestación de haberse notificado a la Compañía aseguradora la existencia del seguro y la designación de beneficiaría (letra c, estipulación 11). 9. El pacto sobre vencimiento anticipado del préstamo por enajenación o gravamen de la finca hipotecada sin autorización escrita de la acreedora (final estipulación 11). 10. La posibilidad de hacer constar por acta notarial el acto de toma de posesión de la finca hipotecada en ejecución (estipulación 12). 11. El pacto sobre extensión de la regla 17, del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, a cualquier procedimiento de ejecución que se utilice, ya que las consecuencias de la ejecución serán, en cada caso, las fijadas por la Ley (final, estipulación 12). 12. El pacto sobre gastos de escritura, constitución, valoración, tasación, cancelación, tributos... (estipulación 13). 13. El consentimiento, dirigido al Sr. Registrador, para que inscriba la hipoteca denegando los pactos y estipulaciones que considere no inscribibles (estipulación 15). 14. El pacto sobre obtención de segundas copias con efectos ejecutivos, ya que no pueden sustraerse al carácter imperativo de los artículos 1.429 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y artículo 18 de la Ley Notarial. Contra esta nota de calificación cabe interponer el denominado Recurso Gubernativo mediante escrito dirigido al Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el plazo de cuatro meses a contar desde esta fecha, conforme a los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Alcalá de Henares a 18 de febrero de 1992. El Registrador. Fdo. José Ernesto García Trevijano Nestares".

III

La representación de la Mutualidad de Seguros del Instituto Nacional de Industria, interpuso recurso gubernativo alegando, primero y respecto de la no expresión de la fórmula matemática que permita conocer las cuotas de amortización de capital, que ni se infringe el principio de determinación, ni, en su caso, sería defecto que impida la inscripción global de la escritura de préstamo; que se trata de un pacto cuya trascendencia es meramente personal entre las partes del contrato de préstamo, sin alcanzar a terceros, que no es propio de escrituras o inscripciones incorporar fórmulas matemáticas; y que, aun reconociendo la necesidad y omisión de dicha fórmula, el artículo 1.287 ofrece el modo de suplirla, es decir, acudiendo a los usos, de particular importancia en el tráfico mercantil, como reconoce el artículo 2 del Código de Comercio. Respecto del defecto segundo de la nota, añadió que, dada su falta de precisión y concreción del mismo, no merecía ser tomado en consideración.

IV

El Notario autorizante del documento informó que el principio de determinación se aplica con todo rigor a la hipoteca, no al préstamo garantizado, por lo que en nuestro ordenamiento cabe constituir hipotecas en garantía de créditos acerca de los cuales sólo se conocen sus límites generales; que en la escritura calificada se cumple con el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, dado que se expresan, individualizadamente, el importe de la obligación asegurada, y el de los intereses remuneratorios y moratorios, los gastos y las costas, con lo que el tercer adquirente de la finca hipotecada podrá conocer la carga que afecta a la finca; que la determinación de las cuotas de amortización del préstamo, ni es necesaria en general, ni es posible en los préstamos a interés variable; que el Registro no está para publicar todos los detalles del desarrollo del préstamo, como, por ejemplo, el impago de una cuota de amortización; que la denegación por el motivo aducido es insólita, habiéndose otorgado muchas escrituras con igual expresión, las cuales aparecen inscritas en muchos Registros; que, en todo caso, la fórmula matemática aplicable al cálculo de las amortizaciones no afecta ni a la validez del contrato ni a su regularidad, pudiéndose suplir dicha fórmula por el uso imperante en la localidad de Madrid, que reconoce el denominado sistema francés; que la Resolución de 26 de diciembre de 1990 no resuelve la materia debatida en este recurso, pues la doctrina en ella contenida iba referida únicamente a la necesidad de reseñar las cuotas periódicas de amortización a los efectos de dar validez al pacto de vencimiento anticipado del crédito por impago de alguna de sus cuotas; y, por último, que el segundo defecto de la nota —no calificado ni como subsanable ni como insubsanable— no especifica qué pactos, de entre los 14 mencionados, carecen de trascendencia real, cuáles son redundantes con normas imperativas y cuáles traspasan los límites de estas últimas.

V

En defensa de la nota, el Registrador de la Propiedad informó, con relación al defecto primero, que, al apreciarlo, no hacía más que seguir el criterio de la Resolución de la Dirección General de los Registros de 26 de diciembre de 1990, en la que se contestaba a los razonamientos del recurrente; y que, era del todo punto relevante la aplicación de un sistema u otro de amortización, según que la cuota fuere constante, creciente o decreciente (y lo justificaba acompañando dos ejemplos matemáticos de ello), con lo que podía resultar de interés al tercer poseedor de la finca hipotecada saber en cada momento qué cantidad del principal quedaba pendiente de amortizar. Añadió que, pretender, como sostiene el recurrente, que los usos de comercio puedan completar una inscripción para salvar las exigencias del principio de especialidad, supone desconocer qué significa la fe pública registral (integridad y exactitud del folio real) y el propio principio de especialidad o determinación (completa identificación de los sujetos, de la finca, y de la extensión y circunstancias del derecho inscribible). Finalmente, y con relación al segundo defecto, argumentó que no había sido impugnado por el recurrente, que la nota era, a su juicio, suficientemente clara y precisa, y que, además, no era superflua, pues dada la diferencia entre los defecto subsanables y no subsanables, se extendía la nota denegatoria de éstos para el caso de que el primer defecto —subsanable— fuera debidamente subsanado (teniendo en cuenta que el artículo 127 del Reglamento Hipotecario obliga al Registrador a consignar todos los defectos del documento, subsanables o no).

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó auto en el que desestimaba el recurso interpuesto. En dicha resolución se decía que el núcleo litigioso del recurso versa sobre la necesidad o no de especificar las cuotas de amortización en caso de préstamos de interés variable garantizados con hipoteca a efecto de cumplir con el principio de determinación. La resolución fue desestimatoria en base a la doctrina sentada por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

VII

La representación de MUSINI apeló ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, señalando en el pertinente escrito que el auto desconoce la restrictiva aplicación que la Dirección General de los Registros y del Notariado hace de la exigencia relativa a la especificación de las cuotas de amortización; que no se valoran los argumentos ofrecidos por el recurrente y por el Notario autorizante de la escritura; y que se omite toda referencia al segundo defecto de la nota, lo que provoca indefensión puesto que se está denegando la inscripción de unos pactos sin saberse por qué razón en cada uno de ellos.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS los artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 26 de diciembre de 1990. 1. Según el primero de los defectos de la nota que es objeto de impugnación en el presente recurso, no puede procederse a la inscripción de un préstamo hipotecario de amortización y a interés variable, si no se expresa la fórmula matemática que permite determinar la composición de dichas cuotas periódicas a satisfacer por el deudor hipotecario, comprensivas de amortización del principal e intereses, pues ello vulnera las exigencias del principio de determinación registral. En las cláusulas del título calificador se recogen las siguientes estipulaciones: a) "El presente contrato tendrá una duración de 10 años a partir del primer día del trimestre natural siguiente a la fecha de este otorgamiento. Las liquidaciones de principal e intereses... se producirán por cuotas trimestrales vencidas. Las liquidaciones y pagos de las cuotas trimestrales se producirán los días 30 de marzo, 30 de junio, 30 de septiembre y 30 de diciembre de cada año"... d) "La cuota trimestral comprenderá lo procedente por razón de interés y amortización del principal del préstamo así como el tanto por ciento que legalmente corresponda por impuestos, arbitrios que pudieran afectarle".; e) "se producirá el vencimiento anticipado del préstamo y será exigible la restitución del importe del mismo, vivo o no amortizado, y los intereses devengados... por falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses y plazos de amortización del capital prestado". En el título calificado no sólo no se recoge la fórmula matemática que permitiría calcular el importe de las nuevas cuotas periódicas, una vez que se hubiere producido la variación del tipo de interés (pues se pacta la variabilidad de éste a partir del tercer año de vigencia del contrato) sino que ni siquiera se fija cuál es el importe de las cuotas trimestrales correspondientes a los dos primeros años de vigencia del contrato, en los que el interés aplicable será el fijado en el propio contrato constitutivo (el 13,50 nominal anual).

  1. Se plantea pues una cuestión similar a la ya resuelta por este Centro Directivo en su Resolución de 26 de diciembre de 1990, y como entonces, procede confirmar ahora el criterio del Registrador por no cumplirse con las exigencias del principio de determinación, toda vez que la no especificación de la fórmula matemática en cuestión no sólo impide averiguar cuál será la cuota trimestral correspondiente a los períodos en que se haya producido una variación del tipo de interés sobre el previsto inicialmente, sino que además en el supuesto debatido se da la circunstancia añadida de que ni siquiera puede deducirse cuál es la cuota correspondiente a los dos primeros años en que el tipo de interés es fijo y predeterminado en el contrato; y no cabe invocar que tal omisión pueda suplirse por los usos mercantiles pues como ya entonces se declarara, el principio de determinación registral exige que las determinaciones jurídico-reales que derivarían de los usos —cuyo conocimiento no puede exigirse ni al particular ni al Registrador ni a los terceros— se traduzcan en cláusulas de la escritura y en circunstancias de la inscripción.

  2. En cuanto al segundo defecto de la nota, el recurrente invoca su inconcreción y la consiguiente "imposibilidad de argumentar otra cosa que no sea su falta de precisión". En efecto, es preciso que de la Nota resulte inequívocamente la concreta causa de rechazo de cada uno de los pactos o estipulaciones cuya inscripción se deniega, lo que sólo se cumple con los pactos recogidos en la nota bajo los números 2, 11 y 14. No cabe, por un lado, enumerar de modo global e indiferenciado diferentes causas alternativas de rechazo y, por otro, relacionar todos los pactos afectados por alguna de ellas, sin concretar para cada uno el motivo de la denegación.

Por todo ello esta Dirección General ha acordado: 1.° Desestimar el recurso interpuesto en cuanto al primer defecto impugnado. 2.° Estimar que la Nota carece de la precisión exigible en cuanto a los extremos del segundo defecto, respecto de los que no se concreta el motivo o fundamento legal de la denegación (todos, menos los defectos recogidos en los números 2, 11 y 14), quedando a salvo la facultad del Registrador para en nueva calificación completar la Nota que ahora se estima incompleta.

Madrid, 18 de enero de 1994.— El Director General.— Fdo.: Julio Burdiel Hernández.— Al pie: Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.—

(B.O.E. 18-2-94)

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