Resolución de 20 de octubre de 1994

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución:20 de Octubre de 1994
Publicado en:BOE, 6 de Diciembre de 1994
 
CONTENIDO

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, Don Antonio Vega González en nombre de D. Hans Jurgen Peter Ernst Lier, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Arrecife a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS

El 13 de diciembre de 1991 fue autorizada por el Notario de Arrecife D. Ernesto Martínez Lozano, como sustituto y para el protocolo de su compañero D. Luciano Hoyos Gutiérrez, una escritura de compraventa de una finca en la que comparecía como vendedor por sí y en representación de su esposa, D. Hans Jurgen Peter Ernst Lier, fundando su representación en la escritura de poder otorgada ante el Notario de Distrito de la Audiencia

Territorial de Celle, con residencia en Hildesheim, Alemania D. Hans Bachim Piel el 23 de julio de 1991 n.° 220 de protocolo cuya copia, traducida y con su apostilla, se acompaña a la de compraventa, en la cual el propio vendedor por sí y en la representación que ostenta, se vendía a sí mismo la finca. Se presenta en el Registro igualmente otra copia de la escritura autorizada por el mismo Notario alemán con fecha 9 de diciembre de 1991, traducción y con apostilla, por la que la esposa revoca el poder concedido a su marido.

II

Presentada la anterior escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad de Arrecife bajo el n.° 895 del Diario 92, fue calificada con la siguiente nota: "Presentada en este Registro de la Propiedad, bajo el número 874 del Diario 92, escritura autorizada en Hildesheim, el 9 de diciembre de 1991, por el Notario D. Reinal Gutkess, mediante la cual la poderdante y titular registral Doña Helga Adelheid Lier, de soltera Metz, revoca el poder en virtud del cual se interviene en el documento que precede, se suspende la inscripción de éste por el defecto subsanable de carecer el apoderado de representación en el momento del otorgamiento, al haberle sido revocado el poder con anterioridad, según resulta de los documentos presentados. A solicitud del presentante se ha tomado anotación preventiva de suspensión por sesenta días en el Tomo, Libro, folio, número de finca y letra que consta al margen de su descripción. Contra la anterior calificación cabe interponer el recurso gubernativo previsto en el Reglamento Hipotecario, dentro del plazo de cuatro meses a contar de su fecha. Pero para que el documento presentado pueda conservar su preferencia deberá interponerse dentro de los sesenta días de vigencia de la anotación de suspensión. Arrecife, 13 de agosto de 1992. El Registrador. Fernando Millet Sastre".

III

D. Antonio Vega González, Procurador de los Tribunales en representación del comprador D. Hans Jurgen interpuso recurso gubernativo contra dicha calificación alegando: 1.° Que en el poder general concedido por Doña Helga Adelheid Lier el 23 de julio de 1991 a favor de su marido, se incluía la facultad de autocontratación. 2.° Que la revocación del poder tuvo lugar en Hildesheim —Alemania— el 9 de diciembre de 1991, habiendo sido enviada el mismo día por correo certificado y llegado al reparto de Correos de Arrecife con fecha 26 de diciembre de 1991, según se acredita fehacientemente en el sobre que se acompaña y los correspondientes matasellos en el anverso y reverso del mismo. 3.° Que en concordancia con todo lo anterior la revocación del poder llegó a conocimiento del apoderado con posterioridad a la fecha de la escritura de compraventa en la que hizo uso del poder por lo que procede revocar la nota del Registrador y la inscripción de la escritura de compraventa a favor del recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.738 del Código Civil.

IV

El Registrador de la Propiedad mantiene su nota de calificación e informó: 1.° Que habiéndose revocado el poder con fecha 9 de diciembre de 1991, el apoderado D. Hans Jurgen Peter Ernst Lier carecía realmente de poder al otorgarse la escritura de compraventa el 13 de diciembre de 1991, por lo que el consentimiento prestado por él en representación de su esposa no es válido y en consecuencia la compraventa resulta inexistente según los artículos 1.259 y 1.261 del Código Civil, sin perjuicio de la posible subsanación del defecto mediante la correspondiente ratificación. 2.° Que sin perjuicio de lo anterior nada impide que la compraventa pueda ser declarada válida frente a terceros de buena fe por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.738 del Código Civil, pues tal precepto queda fuera de la competencia del Registrador que califica, siendo su aplicación de competencia judicial, pues es a la Autoridad judicial a quien corresponde apreciar si el apoderado que al mismo tiempo compra tiene o no la consideración de tercero, si ignora o no la revocación del poder y si actúa o no de buena fe.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Canarias dictó Auto el 15 de enero de 1993 confirmando la nota del Registrador y desestimando el recurso, considerando que si bien el problema se reduce a determinar si la revocación del poder es un negocio jurídico que sólo produce efecto desde que es notificado al apoderado o por el contrario los produce desde que se emite, tal cuestión sólo tendrá trascendencia si el mandatario hubiere contratado con terceros por la posible aplicación del artículo 1.738 del Código Civil, pero, si como ocurre en este caso, el mandatario autocontrató consigo mismo en una fecha en la que carecía de facultades, lo supiera o no, pues su mandante había revocado el poder, hay desde cualquier ángulo que se mire el tema, inexistencia de contracto por falta de consentimiento de conformidad con los artículos 1.259 y 1.261 del Código Civil.

VI

El Procurador, D. Antonio Vega González en representación del interesado D. Hans Jurgen Peter Ernst Lier, interpuso recurso de apelación ante esta Dirección, dando por reproducidas sus alegaciones del escrito inicial del recurso e insistiendo en la realidad del autocontrató realizado por tener facultades para ello e ignorar el mandatario, de conformidad con el artículo 1.738 del Código Civil, la revocación del mandato.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS los artículos 10, 11, 55, 68, 69, 1.258, 1.259, 1.261, 1.262, 1.459-2.°, 1.732, 1.734 y 1.738 del Código Civil, 258 y 267 del Código de Comercio y 20 de la Ley Hipotecaria.

  1. En el presente recurso se debate sobre la inscripción de una escritura de venta con precio confesado recibido autorizada el 13 de diciembre de 1991 en la que el mismo otorgante interviene en nombre propio como comprador y en representación del vendedor que resulta ser su esposa—, al amparo de un poder otorgado a su favor el 23 de julio de 1991, que había sido revocado el 11 de diciembre de 1991; el Registrador suspende la inscripción por carecer el apoderado de facultades representativas en el momento del otorgamiento, a lo que se opone el recurrente invocando que desconocía la revocación del poder en el momento del otorgamiento del negocio representativo y que, por tanto, el artículo 1.738 del Código Civil ampara plenamente su pretensión. 2. En el artículo 1.738 del Código Civil, en el que pretende ampararse el recurrente, se parte de que con la revocación ha quedado extinguido el poder (lo que armoniza con el artículo 1.732-1.° Código Civil), pero, a la vez, y en aplicación de los principios de responsabilidad negocial, de protección de la buena fe y de seguridad del tráfico, limita la consiguiente ineficacia, de modo que lo hecho por el apoderado ignorando la revocación "es válido y surtirá sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe". En el presente caso no hay cuestión con terceros sino cuestión entre poderdante y apoderado, pues quien tiene de su mujer poder para vender y vende es, a la vez, el, que contratando consigo mismo, compra. Y por otra parte, resulta excesivo en el caso debatido, partir de una presunción de ignorancia de la revocación por el apoderado; pues si ya el deber de intercomunicación que éste asume conforme a la buena fe (cf. art. 1.258) implica la posibilidad de conocer inmediatamente la decisión revocatoria de la mujer, esta posibilidad pasa a probabilidad, e incluso a presunción, cuando poderdante y apoderado son entre sí cónyuges pues la vida en común, connatural al matrimonio (cfr. arts. 68 y 69 Código Civil), hace presumir la constante comunicación conyugal, aunque físicamente no tengan el mismo domicilio. La previa revocación del poder hace que en la venta del inmueble falte la concorde voluntad de vendedor y comprador y, consiguientemente, que falte el específico consentimiento negocial exigido como básico en todo negocio bilateral (cfr. arts. 1.261-1.° Código Civil) y no hay en el presente caso razones suficientes ni de justicia ni de seguridad del tráfico para hacer excepción a la consiguiente ineficacia del contrato. No debe omitirse que la regla general es desfavorable al autocontrato (cfr. arts. 1.459 Código civil y 267 Código de comercio) y que en este caso el que tiene el poder para vender la finca que vende es el que libremente fija el precio por el que la compra para sí (cf., en cambio, art. 1.449 Código civil), y el que "confiesa" por la vendedora que ésta ya lo ha recibido (cf, en cambio, arts. 1.231 y 1.232 Código civil). Téngase, finalmente, en cuenta que nuestro ordenamiento expresa supuestos (cf. art. 55-111 Código civil y respecto de los terceros que conocen la revocación, art. 1.738 Código civil) en que la previa revocación del poder hace inexistente el consentimiento negocial formado por la declaración del apoderado y la de la otra parte, aunque el apoderado no haya conocido la revocación, requisito, pues, este —el de la notificación al apoderado— que no es esencial para que la revocación produzca efectos.

  2. De la documentación que obra en el Registro aparece que la enajenación que se pretende inscribir, no resulta consentida por el titular registral, y si bien ha sido otorgada en su nombre, el otorgante no tenía ya poder suficiente, por lo cual no será inscribible sin la oportuna ratificación hecha por el titular registral (cfr. art. 1.259 Código civil). El Registrador estima que el defecto es subsanable y a solicitud del presentante ha tomado la correspondiente anotación preventiva de suspensión. Los términos del recurso y la salvaguardia judicial de los asientos no permiten cuestionar ahora si la falta substantiva —no meramente documental— del poder que se invoca es para el acto de enajenación, en cuanto acto dispositivo de efectos jurídico-reales, un defecto simplemente subsanable.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

Madrid, 20 de octubre de 1994.— El Director General.— Fdo.: Julio Burdiel Hernández.— Al pie: Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Canarias.—

(B.O.E. 6-12-94)