Resolución de 13 de mayo de 1994

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución13 de Mayo de 1994
Publicado enBOE, 1 de Julio de 1994

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, D. Carlos Alameda Ureña, en nombre de D.a Mercedes Sánchez Serrano contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.° 8 de Málaga a inscribir una escritura de segregación y compraventa, en virtud de apelación del Sr. Registrador.

HECHOS

I

El día 14 de mayo de 1992, mediante escritura pública otorgada ante D. Luis Benjamín Escola Corchero, Notario de Málaga, D.a Mercedes Sánchez Serrano compró a la Sociedad Civil "Loma de la Mina" una suerte de tierra (hoy de riego) segregada del denominado Cortijo de Santa Rosalía, de 98.000 metros cuadrados, situado en el partido de Cupiana, del término municipal de Málaga, que tiene una extensión superficial de cinco mil metros cuadrados, consecuencia de la segregación efectuada queda reducida la finca matriz descrita en dicha escritura en los cinco mil metros cuadrados segregados, quedando inalterados sus linderos y haciéndolo además, por el lindero sur con la finca segregada. De dicha finca se han efectuado dos segregaciones de 2.990 y 2.520 metros cuadrados mediante escrituras otorgadas ante el mismo Notario, los días 24 de marzo y 20 de abril de 1992.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad n.° 8 de los de Málaga fue calificada con la siguiente nota: "No practicada la inscripción por existir inscrita en la finca matriz de donde se segrega la finca objeto del precedente documento, la suspensión y requerimiento de legalización de la parcelación por ilegal, que se está efectuando

en dicha finca matriz, y que fue inscrita de conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional décima, apartado primero, subapartado tercero y apartado segundo de la Ley sobre Reforma de Régimen Urbanístico y valoración del suelo, de veinticinco de julio de mil novecientos noventa, y en virtud de lo dispuesto en el artículo ochenta y ocho del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de orden y con el visado del limo. Sr. Presidente del Consejo de Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructura, de veintidós de junio de mil novecientos noventa y dos. Contra esta calificación podrá interponerse recurso gubernativo en el plazo de cuatro meses desde su fecha, en conformidad con los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Málaga a 13 de noviembre de 1992. El Registrador."

III

El Procurador de los Tribunales, D. Carlos Alameda Ureña, en nombre de D.a Mercedes Sánchez Serrano, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que se considera que, ni la Disposición Adicional Décima , apartado primero, subapartado tercero, de la Ley 8/90 de 25 de julio de Reforma de Régimen Urbanístico y Valoración de Suelo y ni el artículo 88 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo n.° 1/92, de 26 de junio, impiden la inscripción del título calificado, puesto que lo que se compra es una finca rústica, tal y como consta en el título, por lo que no le son de aplicación las normas relativas a suelo urbano o urbanizable, como es la realización de un plan parcial para segregar algún trozo de finca. Que a favor de la inscripción hay que señalar las siguientes disposiciones legales: a) Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo n.° 1/92, de 26 de junio, en sus artículos 22 y 45; b) Normas de actuación urbanística, aprobadas por la Comisión Mixta de Notarios y Registradores y Representantes de la Junta de Andalucía el día 11 de noviembre de 1981, que publican el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, de 30 de noviembre de 1981. Conforme a la Norma II, dando por sentado que el suelo es no urbanizable, por ser rústico, está claro que se ha advertido por el Notario las consecuencias derivadas de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, en cuanto a las unidades mínimas de cultivo, que, por otra parte, no existen actualmente por cuanto que la Orden Ministerial de 27 de mayo de 1958, que las establece, quedó derogada por la nueva Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12 de enero de 1973; pues así lo entiende el Tribunal Supremo en Sentencia de 10 de mayo de 1980. La citada Orden prevé para Málaga que la unidad mínima de cultivo en regadío sea de 0,25 hectáreas (que es igual a 2.500 metros cuadrados). Por tanto, la finca transmitida respetaría la unidad mínima de cultivo, prueba de ello es que el Registrador no hace constar ninguna circunstancia relativa a su cabida a los efectos de denegar o suspender la inscripción. De acuerdo con la Norma III, el acto administrativo emanado de la Presidencia de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga, de 22 de junio de 1992, que sirve de base para el Registrador denegar la inscripción, sólo puede ser entendido como una anotación preventiva, y de conformidad con el artículo 366 del Reglamento Hipotecario, no es inscripción ni cancelación. Por tanto, si es una anotación preventiva, sólo puede tener.los efectos de mera publicidad sin impedir las inscripciones de documentos. Que del estudio de las disposiciones citadas se puede llegar a la conclusión de que el título no inscrito puede serlo, a pesar de la existencia del expediente por supuesta infracción de la disciplina urbanística, y ello porque al Registrador le compete calificar la legalidad del documento, de acuerdo con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Que, a mayor abundamiento, la denegación de inscripción más bien parece que hace el propio Ayuntamiento, por cuando que el Registrador se limita a transcribir la Resolución del citado organismo, infringiendo con ello el artículo 127 del Reglamento Hipotecario, al no determinar si se trata de una suspensión o una denegación de la inscripción. Por todo ello, se considera que la denegación de inscripción del documento objeto del presente recurso no es ajustada a derecho.

IV

El Registrador de la Propiedad informó: 1. Que según los artículos 4-1.° y 65-3.° y 4.° del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana hay que entender por Administración Urbanística competente, entre otros, a los Ayuntamientos. 2. El artículo 9 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de 30 de junio de 1992, otorga al ente administrativo, por medio del planeamiento, clasificar el terreno. La finca vendida tiene el carácter de rústica, según resulta del correspondiente asiento del Registro, practicado en virtud de certificación expedida por el Secretario Delegado de la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructura del Excmo. Ayuntamiento de Málaga con el Visto Bueno del Vicepresidente del Consejo de Administración, que califica la finca matriz de "suelo no urbanizable-Protección agrícola de regadío". 3. Que según resulta de la misma certificación y asiento, los servicios municipales "comprueban que se está procediendo a la parcelación sin licencia municipal" de la finca de donde procede la segregada y vendida en la escritura calificada, y que se han realizado determinadas obras sin licencia municipal de obras para abastecer a las parcelas que se están vendiendo. 4. Que ante esta parcelación se decreta la suspensión de la misma por ilegal. 5. Que ciertamente los asientos del Registro son públicos. En el caso que nos ocupa, el asiento practicado en el Registro ejerce la función de publicidad y sin contener propiamente una prohibición de enajenar, ejerce una finalidad semejante: de una parte, avisa al futuro adquirente; de otra parte, impide que éste pueda inscribir, porque su parcelación es ilegal, y al Registro sólo tienen acceso los títulos que contienen actos o contratos válidos. 6. Que la constancia registral de la parcelación ilegal no puede considerarse una carga, sólo supone e implica que la parcelación y venta es ilegal y, en consecuencia, no puede tener acceso registral, en base al artículo 259 del Texto Refundido y 18 de la Ley Hipotecaria. 7. Que el argumento invocado por el recurrente basado en las "normas de actuación urbanística", aprobadas por. los Notarios y Registradores con representantes de la Junta de Andalucía el día 30 de noviembre de 1991, carece de fundamento, ya que tales acuerdos obedecieron, en cierta medida, a llenar un vacío legal, hoy totalmente superado con la nueva normativa urbanística a la que hay que atenerse desde el mismo día de su entrada en vigor. 8. Que, por tanto, hay que matizar que el 29 de agosto de 1992, el asiento que provocó la certificación del Excmo. Ayuntamiento de Málaga, reiteradamente aludida, fue un asiento de inscripción, como así consta en la nota al pie del título, pero a instancia del ente administrativo citado se ha procedido a rectificar el asiento practicado, extendiendo uno nuevo de anotación, en virtud de lo expuesto en la Disposición Adicional n.° 10 primero 3 y n.° 3 de la Ley 8/1990 de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, y artículo 309 del Texto Refundido. Que hay que afirmar que los efectos son los mismos en relación con el título de segregación y venta calificado y no inscrito.

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía revocó la nota del Registrador fundándose en que la anotación preventiva no produce el cierre del Registro, ni se le puede atribuir una finalidad semejante a la prohibición de enajenar, pues sólo ejerce una función de publicidad, y por ello, en principio, la escritura de compraventa de referencia debe ser inscrita; y en que lo que se pretende inscribir es la compraventa de una finca rústica y no hay base documental alguna que permita presumir que se va a efectuar una parcelación urbanística.

VI

El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que la simple advertencia del Notario autorizante de la escritura calificada sobre las disposiciones legales relativas a la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, no legalizan una parcelación urbanística que se practica en suelo "no urbanizable por ser de Protección Agrícola de Regadío", según consta en el Registro. Que la anotación preventiva, practicada en el Registro, constatando la parcelación ilegal de la finca de la que se segrega la que se pretende inscribir, no puede tener un efecto sólo de publicidad porque, sí así fuera, tendrían acceso al Registro parcelaciones ilegales que podrían originar núcleos o asentamientos urbanos en terrenos no urbanizables, con lo que quedaría sin efecto la finalidad que persigue la vigente legislación sobre el Régimen del Suelo. De ahí que el efecto de la referida anotación preventiva sea una salvaguardia de la legislación urbanística, impidiendo el acceso al Registro de parcelaciones urbanísticas que no se ajusten a la legalidad; y de ahí la aplicación del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, dado el contenido del referido asiento registral (que se transcribe en la parte que interesa en los Fundamentos de Derecho). Que el artículo 22 del Texto Refundido no debe entenderse aplicable al caso presente, pues se refiere en general a "enajenación de fincas" y no a "segregación y enajenación de parcela" de una finca matriz, sobre la que pesa la anotación antes referida. Que, en este caso, el precepto aplicable es el artículo 259 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, cuyos tres primeros apartados son suficientemente imperativos y, concretamente el tercero, de forma que si no consta la licencia municipal o su innecesariedad para la parcelación, él Registrador no puede inscribir. Pues sí no se entendiera así, tampoco se debería entender de esta manera el artículo 37.2 del Texto Refundido, siendo idéntica la filosofía de ambos preceptos. Que, finalmente, cabe añadir que hay base documental más que suficiente para estimar que estamos en presencia de una parcelación urbanística ilegal, como-así resulta de la certificación por el Sr. Secretario de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de Málaga que motivó el asiento registral antes referido.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 1, 18, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria y 16.2, 257, 259-3.° y 292-2 de la Ley del Suelo.

  1. En el presente recurso se debate sobre la inscripción, en el Registro de la Propiedad de una escritura de segregación y compraventa, de una suerte de tierra de 5.000 metros cuadrados procedente de una finca rústica, que es rechazada por el Registrador, toda vez que consta en el folio de la finca matriz una inscripción cuyo contenido literal es el siguiente; "En el Departamento de Inspección y Disciplina Urbanística —Servicio de Inspección Urbanística —Infracciones— de la Gerencia Municipal de Urbanismo— Obras e Infraestructura— del Excmo. Ayuntamiento de Málaga, se ha abierto por dicho Servicio de Inspección, expediente número 58/92. En dicho expediente, existe Decreto del limo. Sr. Alcalde de fecha veintisiete de febrero de mil novecientos noventa y dos. Asimismo consta en dicho expediente, informe técnico de fecha veinte de diciembre de mil novecientos noventa y uno, en el que el Denunciado es: Loma de la Mina Sociedad Civil; la situación: Finca Cortijo Sta. Rosalía-Carril de Costilla; el asunto: parcela ilegal y la calificación del Suelo: S.N.U.— Protección Agrícola de Regadío. En el informe se hace constar que, como consecuencia de informaciones obtenidas por la Policía Municipal, se efectuó visita de inspección a la finca de este número, comprobándose que se está procediendo a la parcelación —sin licencia municipal— de nueve hectáreas de terreno calificado en el actual P.G.O.U. de Málaga, como suelo no Urbanizable —Protección Agrícola de Regadío—, con las siguientes características: Se ha procedido a construir un depósito de agua con una capacidad de cuatrocientos metros cúbicos. También se ha instalado una tubería desde un pozo hasta el citado depósito con una longitud de doscientos metros a lo largo del Carril de Costilla. También se ha procedido a la instalación de torretas de electricidad, con su correspondiente tendido de cables. Se ha explanado y abancado nueve hectáreas de terreno. Todo esto se ha realizado sin licencia municipal de obras para abastecer a las parcelas que se están vendiendo... Ante estas circunstancias se propone: Decretar la suspensión de la parcelación ilegal. Requerir la legalización de las obras descritas: instalación de depósito, tubería y tendido eléctrico. Incoar expediente sancionador y notifíquese a D. José Jerónimo Sánchez Mestres, como Administrador de la Sociedad. Ante dicha circunstancia la Alcaldía de Málaga, decreta, entre otras disposiciones sin interés registral, en base al Decreto de Delegación de Competencias de veintiocho de junio de mil novecientos noventa y uno, se inscriba en esta finca de conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional Décima, apartado primero, subapartado tercero, y apartado segundo de la Ley sobre Reforma de Régimen Urbanístico y Valoración del Suelo, de veinticinco de julio de mil novecientos noventa, y en virtud de lo dispuesto en el artículo ochenta y ocho del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de orden y con el visado del Ilustrísimo Sr. Presidente del Consejo de Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructura de veintidós de junio de mil novecientos noventa y dos, la SUSPENSIÓN Y REQUERIMIENTO DE LEGALIZACIÓN DE LA PARCELACIÓN ILEGAL QUE SE ESTA EFECTUANDO EN LA FINCA DE ESTE NUMERO, LO QUE VERIFICO POR LA PRESENTE...".

  2. No es necesario prejuzgar ahora sobre el específico alcance que en orden al cierre registral, tiene la inscripción por la que se recoge el decreto de la Alcaldía de Málaga incoando expediente sancionador y ordenando la suspensión y requerimiento de legalización de la parcelación ilegal que se está efectuando sobre la finca en cuestión.

  3. Cualquiera que sea la solución que al respecto se adopte, lo que es indudable es que el Registrador en su calificación ha de tomar en consideración el contenido de dicho asiento (artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y de él resulta una fundada advertencia de que la segregación cuestionada puede constituir uno más de los actos jurídicos integrantes de un proceso de parcelación urbanística ilegal (vid. artículo 257 Ley del Suelo); ello, en conexión con la prohibición de parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable (artículo 16-2 Ley del Suelo) con la sujeción a licencia de toda parcelación urbana (242-2 Ley del Suelo) y con la exclusión del Registro de todo acto o negocio jurídico que no reúna los requisitos prescritos por el Ordenamiento jurídico para su validez y eficacia (artículos 1, 18, 38, 40 Ley Hipotecaria), justifican sobradamente en el caso debatido la paralización de la inscripción pretendida, en tanto se acredite la conformidad del negocio jurídico cuestionado a la legalidad urbanística, esto es, en tanto se acredite que dicha segregación cuenta con la preceptiva licencia municipal o que según la administración urbanística competente no es necesaria dicha licencia (cfr. artículo 259-3 Ley del Suelo).

Por todo ello esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando el auto apelado y confirmando la nota del Registrador.

Madrid, 13 de mayo de 1994.— El Director General.— Fdo.: Julio Burdiel Hernández.— Al pie: Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.—

(B.O.E. 1-7-94)

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