Resolución de 17 de marzo de 1994

En los recursos gubernativos, acumulados, interpuestos por el Notario de Barcelona D. José Alfonso Tena, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad n.° 2 de Badalona a inscribir trece escrituras de préstamo hipotecario, en virtud de apelación de la Sra. Registradora.

HECHOS I

Ante el Notario de Barcelona Don Alfonso López Tena, se otorgaron las escrituras de préstamo hipotecario números de protocolo 146, 148, 420, 684, 835, 908, 987, 1.024, 1.240, 1.244, 1.728, 2.061 y 2.154 de 1990. En ellas la sociedad "Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A Entidad de Financiación" hacía determinados préstamos a diversas personas con garantía hipotecaria. En la cláusula vigésimo primera de las mismas fue establecido lo siguiente: "Calificación registral: Si la calificación registral estimase que cualquiera de los pactos o párrafos no es inscribible según el Registrador, los otorgantes acuerdan que proceda a la inscripción de los que sean inscribibles, según el criterio del mismo. En el supuesto de que por este criterio no deba ser inscrita dicha hipoteca, U.C.I. podrá declarar vencido el préstamo y exigir su pago inmediato a la parte prestataria. La parte prestataria se compromete a otorgar, con gastos a su cargo, cuantas escrituras de subsanación o aclaración fueren necesarias para su inscripción en el Registro de la Propiedad y a tal efecto apodera a U.C.I. para subsanar o complementar aquellos defectos de naturaleza tal que señale la nota oficial o información verbal de la calificación registral."

II

Presentadas en el Registro de la Propiedad número 2 de Badalona fueron calificadas con las siguiente nota —de despacho, según la Registradora—, en cuanto a los defectos observados: Registro de la propiedad número dos de Badalona. Nota de despacho. (Artículo 429 del Reglamento Hipotecario.) Escrito el precedente documento, en virtud de lo dispuesto por las partes en la cláusula 21, en el tomo..., cuya inscripción se ha practicado en los siguientes términos: "Entidad número ... adquirieron esta finca, por partes... y en escritura otorgada en Barcelona, a veintiocho de agosto de mil novecientos noventa, ante el Notario Don Josep Alfons López Tena, dichos señores, realizan contrato de préstamo con la entidad 'Unión de Créditos Inmobiliarios S.A. Entidad de Financiación', domiciliada en Madrid, Paseo de la Castellana número 140, inscrita en el Registro de Entidades de Financiación con el número 8.512, y en el Registro Mercantil de Madrid, con C.F.I. A-025515, por un capital ..., entregadas en el acto del otorgamiento de la escritura, en cuya escritura, aparte de la obligación de devolver el capital y pago de intereses al tipo que se dirá, establecen otra serie de obligaciones por conceptos diversos, de seguros reales y personales, gastos de estudio, gastos y suplidos, y otros gastos que no se determinan, estableciendo la globalización de todos los pagos a través de una cuenta operativa de la que el prestamista remitirá mensualmente aviso de cobro en el que se indicará el detalle de la cuota a pagar. En la propia escritura dichos... constituyen hipoteca sobre esta finca en garantía de la devolución del citado capital, del pago de los intereses por un máximo de... pesetas, del pago de los intereses moratorios por los diversos conceptos obligacionales estipulados, hasta un máximo de.... pesetas, y de ... como máximo por los gastos pagados

por cuenta de la prestataria, así como las costas y gastos de la ejecución judicial. Y en la propia escritura dichos otorgantes establecen que, "si la calificación registral estimase que cualquiera de los pactos o párrafos no es inscribible según el Registrador, los otorgantes acuerdan que proceda a la inscripción de los que sean inscribibles según el criterio del mismo". En virtud de dicha cláusula, se procede a la inscripción de la garantía hipotecaria en cuanto a los conceptos inscribibles y previa la denegación de los siguientes pactos, cuya denegación se verifica a los efectos regístrales, sin prejuzgar los efectos obligacionales a la acción personal de cumplimiento de contrato entre las partes: 1. Del pacto de la cláusula segunda, el acuerdo de aumento o disminución del plazo de duración del contrato, conforme al artículo 144 de la Ley Hipotecaria. 2. La cláusula tercera, en su totalidad, por intrascendente a efectos hipotecarios. 3. La cláusula cuarta, apertura de cuenta, por cuanto que la globalización de pagos de obligaciones diversas no afecta la garantía hipotecaria que se constituye sobre obligaciones específicamente determinadas.

4. De la cláusula quinta, se deniega el pacto de conversión del préstamo a tipo de interés variable, según módulos privados de mero mercado económico, por cuanto o bien supone un pacto aleatorio incompatible con el carácter esencialmente conmutativo del contrato de la empresa con el consumidor, o bien, un pacto de repercusión de responsabilidades objetivas por riesgos del mercado, nulo, pues la responsabilidad objetiva es materia legal. Así como las referencias a comisiones de estudios, primas de seguros reales y personales, y gastos de formalización del contrato, que no consta hayan sido abonados por la acreedora, además de que globalizados con otros conceptos, no son susceptibles de inscripción.

5. La cláusula sexta, por intrascendente a efectos hipotecarios. 6. La cláusula séptima, devolución del préstamo, en cuanto a la contabilización en la cuenta personal del prestatario, y el epígrafe "Importe de cuotas mensuales", por no resultar a qué conceptos corresponden los pagos pactados, y por la misma razón de la denegación 4, se deniega la inscripción del epígrafe "período variable" de esta cláusula. En cuanto al epígrafe "Cuotas mensuales", sólo se hace constar el lugar de pago al referirse éstas a cuotas globalizadas, concepto diferente de la devolución del capital e intereses. Se deniega también la inscripción del pacto de imputación, por ser personal. 7. De la cláusula novena, se deniega su inscripción en cuanto al seguro de fallecimiento, por no tener trascendencia en la garantía hipotecaria, así como el seguro sobre el inmueble, por no adaptarse en extensión a la garantía hipotecaria, sin perjuicio de lo que dispone la Ley de Mercado Hipotecario. 8. Se deniega la inscripción de la cláusula décima, por carecer de trascendencia, en cuanto a la hipoteca que se constituye y por lo expuesto en la denegación 4.

9. Se deniega la inscripción de la cláusula decimosegunda, por referirse a obligaciones diversas diferentes de las que son específicamente garantizadas, y remitirse a la cuenta personal obligacional interna, sin trascendencia en la hipoteca tal como se ha constituido.

10. De la cláusula decimotercera, se deniega la inscripción del contenido del epígrafe "Obligaciones del hipotecante", por no trascender a la hipoteca, sin perjuicio de lo que dispone para la acción de devastación, la Ley del Mercado Hipotecario. 11. Se deniega la inscripción de las cláusulas decimocuarta, decimoquinta, decimosexta y vigésima, por carecer de trascendencia respecto a la hipoteca que se constituye. 12. En cuanto al contenido estrictamente hipotecario, se deniega la inscripción de la hipoteca en pago de intereses de demora, porque tal y como está constituida, no comprende sólo las demoras en el pago del capital e intereses, sino conceptos diversos de la cuenta interna, no garantizados ni determinados. 13. También se deniega la inscripción en cuanto a la hipoteca en garantía de gastos pagados por cuenta de la parte prestataria, por no indicarse cuáles son, ni a qué concepto se refieren o pueden referirse y englobarse con la hipoteca por costas judiciales. En virtud de todas estas denegaciones procedo a la inscripción conforme a la autorización reseñada y respecto a los conceptos no denegados, en los siguientes términos: Capital garantizado con la hipoteca: ... pesetas, en concepto de préstamo. Duración del préstamo: ... años. Forma de devolución del capital: No resulta determinada. Interés del capital del préstamo: Dieciseis enteros veinte centésimas por ciento anual, que se devengará mensualmente. Lugar de pago: la cuenta corriente... Constitución de hipoteca: ... en garantía de la devolución del capital prestado, sus intereses al tipo indicado hasta el máximo de ... pesetas y límite temporal de las cinco últimas anualidades, y hasta un máximo de ... pesetas por costas y gastos de la ejecución judicial. La hipoteca se constituye conforme a la normativa de la Ley de Mercado Hipotecario y se extiende a cuantos elementos no descritos se encuentran en la finca hipotecada y en concreto dejando a salvo lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley Hipotecaria, a cuanto establecen los artículos 109, 110 y 111 de la Ley Hipotecaria, 215 del Reglamento Hipotecario y 334 del Código Civil. A efectos de ejecución, las partes tasan esta finca en... pesetas, se fija como domicilio a efectos de notificaciones la propia finca hipotecada, se pacta la posesión y administración interina de la finca hipotecada, para el supuesto de la regla 6.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, y a los efectos de la venta por el procedimiento extrajudicial que se pacta, nombran mandatario a la propia Entidad acreedora. Sumisión: Las partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Barcelona. Cesión del crédito hipotecario: La acreedora podrá ceder el crédito hipotecario sin necesidad de notificar la cesión a la prestataria. En su virtud, inscribo a favor de "Unión de créditos inmobiliarios, S.A. entidad de financiación" su derecho de hipoteca sobre esta finca, en los términos que resultan del presente asiento. Así resulta del Registro y de la calendada escritura, en la que la entidad acreedora fue representada por Don Sergio Peña Vía, mayor de edad, casado, administrativo, y vecino de Barcelona, en virtud de la escritura de poder autorizada por el Notario de Madrid, Don José Antonio Torrente Secorum, a 10 de octubre de 1989, inscrita en el Registro Mercantil de esta Provincia, transcrita en su parte necesaria en el documento presentado, cuya escritura ha sido presentada a las once horas del día 25 de septiembre de 1990, según el asiento 589 del Diario 10. Pagado el Impuesto y archivada carta de pago de autoliquidación. Badalona, a trece de noviembre de mil novecientos noventa". El Registrador. Firmado M.a Purificación García Herguedas.

    III

    Practicada inscripción parcial, de nuevo fueron presentados los títulos, al efecto bien de su total inscripción, o bien de extender nota de calificación que suspendiera o denegara el asiento solicitado. Esta fue extendida del siguiente tenor: Nota de calificación: Presentado nuevamente el precedente documento, se hace constar que el mismo fue objeto de inscripción en su día, al tomo, libro, folio y términos literales que constan en la precedente nota de despacho. Cuya inscripción se realizó, en base al consentimiento común prestado por los otorgantes, con exclusión de los pactos, cláusulas y párrafos no susceptibles de inscripción según el juicio del Registrador, al que ambos acordaron remitirse. Lo que se hace constar a los efectos de la impugnación de la presenta nota y la posible necesidad de consentimiento de ambos contratantes, en cuanto pueda producir alteración de los contenidos de las titularidades inscritas y en orden de los contenidos incompletos. Dada la dificultad de separar textualmente en la presente escritura los contenidos constitutivos de la hipoteca de los no susceptibles de garantía y en su caso los no garantizados, que constituyen mero título obligacional no garantizado, así como la diversidad de garantías hipotecarias constituidas, la existencia de contenidos imprecisos en las garantías hipotecarias que llevan a la apreciación de la no expresión o expresión sin claridad suficiente de aspectos inicialmente inscribibles (el artículo 98 párrafo 2.° del Reglamento Hipotecario), a los efectos del 219 de la Ley Hipotecaria, y en consecuencia las diversas fimeiones de la presente nota. Es necesario sentar ciertas premisas previas. A lo que se une la situación atípica del Registrador en virtud de un consentimiento contractual a los efectos de la conformidad con su criterio y la coexistencia a efectos de la calificación de normativas especiales, tanto en el presente préstamo (Ley de Defensa de los Derechos del Consumidor) como en el Estatuto del Crédito Hipotecario (normativa general, normativa especial de entidades de crédito y normativa de la Ley del Mercado Hipotecario) de esta manera se agruparán los elementos calificables, según sus características comunes y la legislación aplicada según los principios comunes a los diversos contenidos de la escritura. Elementos de la calificación concreta. Dada la inexistencia de obstáculos registrales, están constituidos por el título presentado y el derecho a aplicar sobre el mismo, en cuanto a los contenidos susceptibles de inscripción. El título constitutivo de la hipoteca. Respecto al título se distingue la escritura como título fuente de obligaciones (artículo 1.089 del Código Civil) y la escritura como título constitutivo de la hipoteca (artículo 609 del Código Civil). Es decir como título del Derecho Real de hipoteca constituido únicamente por las obligaciones garantizadas y la extensión y facultades que constituyen el estatuto real del título hipotecario en orden a su inscripción, según el artículo 2 de la Ley Hipotecaria párrafo 2.° a cuyo efecto es necesaria la validez del contrato, y por el principio causalista y de accesoriedad de la hipoteca obligación ilícita existente o de posible existencia y que la garantía, que puede ser inferior no se extienda a más de la obligación. Una vez calificado la validez del título de la obligación y la extensión de la garantía y su congruencia con ésta lo único que interesa a la inscripción es el contenido garantizado, y la extensión y facultades constituidas dentro de los límites permitidos por la Ley en perjuicio de terceros. Así como la obligación en que consiste el contrato supone la facultad de reclamar al deudor y sus herederos, la hipotecaren que consiste el derecho real, se refiere a la facultad sobre una finca de venderla, por propia autoridad, vencida y no pagada, la obligación garantizada, para cobrarse con el precio de la venta. En cuanto al título real y su contenido se sigue el principio de "literalidad", dado que la firma por el Registrador del acta de inscripción implica la conformidad de la inscripción con la copia del título de donde se ha tomado (Artículo 98 de la Ley Hipotecaria). En conformidad con el carácter de título real y lo dispuesto para los títulos de legitimación susceptibles de ejecutarse respecto a personas distintas de los otorgantes y de sus herederos. Que precisan la determinación literal objetiva de su contenido se ha apreciado la no expresión o la falta de expresión con claridad suficiente de determinados contenidos que se dirán potencialmente susceptibles de inscripción. Según dicho contenido literal se ha separado lo que son obligaciones y cláusulas no susceptibles de garantía o no garantizadas, de lo constitutivo de garantía hipotecaria en la escritura, ateniéndose el Registrador a estas últimas a los efectos de la calificación para la inscripción por no ser las otras susceptibles de acceso al Registro. Respecto a los contenidos potencialmente susceptibles de inscripción incompletos o imprecisos en cuanto a su concepto según el propio título el Registrador se ha limitado a hacer constar dicha falta de claridad, imprecisión o contradicción a fin de que puedan ser objeto de la correspondiente escritura complementaria o de aclaración que permita su inscripción. También y a los fines de evitar cualquier confusión en la persona que potencialmente examine este título, entre los contenidos hipotecarios y los meramente personales, se ha manifestado el carácter personal de algunas de sus cláusulas que podrían provocar confusión. Normativa legal aplicable. En virtud del principio causalista y la accesoriedad de la hipoteca, la calificación a los efectos de su inscripción se verifica en dos vertientes, una a fin de comprobar la validez del título constitutivo, de la existencia y validez de la obligación y de la garantía constituida que ha de ser congruente y puede extenderse a menos, pero no a más, de la obligación garantizada. Otra de orden real análoga a los demás derechos reales, en cuanto a los límites, extensión, facultades y estatuto real, en orden a los demás derechos inmobiliarios. Por ello la legislación que se ha aplicado se diversifica en: A) Orden civil: Calificación de la validez del contrato y de las obligaciones garantizadas. A tal efecto se han tenido en cuenta las disposiciones del libro cuarto del Código Civil títulos I, II y III, en cuanto a las hipotecas de seguridad constituidas. Y el título X del Código Civil Contrato de préstamos y singularmente de éste los artículos 1.753 y 1.754. En orden a la calificación de las referidas hipotecas o cláusulas denegadas, se han tenido en cuenta en el orden civil de modo especial los artículos 1.089, 1.090, 1.093, 1.105 en relación con el 1.790 y 1.261, 1.274 al 1.277 y siguientes y 1.108, 1.152 al 1.155 y 1.290 a 1.295 y sus principios generales. Dado que el préstamo de la escritura garantizado se realiza por institución crediticia con particular, procede la aplicación de la normativa de la Ley de Defensa de los Derechos del Consumidor si bien en cuanto a la calificación registral únicamente será posible cuando su aplicación pueda resultar de la declaración directa de la Ley sobre los elementos calificados. Especialmente se ha tenido en cuenta la declaración del carácter esencialmente conmutativo del contrato con el consumidor y la nulidad de la renuncia a los derechos concedidos por la Ley así como el artículo 10, en cuanto sea directamente aplicable. B) En el orden real, en cuanto a la regulación de la extensión, facultades, límites, régimen de la acción real y relaciones con otros titulares reales que compartan la finca o derecho hipotecario. La normativa legal aplicable a este supuesto implica la aplicación de los siguientes regímenes: a) Régimen general libro II, III del Código Civil en cuanto que contiene los principios reguladores dé los derechos reales así como el título séptimo del libro IV, en cuanto a Jos censos de donde resulta los principios generales de los diversos estatutos normativos en relación con los titulares de otros censos sobre el bien. Y en cuanto a la hipoteca su extensión, facultades y estatuto real, el título cuarto de la Ley Hipotecaria, b) Régimen especial que constituye el estatuto normativo "de los préstamos hipotecarios de crédito territorial otorgados por entidades crediticias": El decreto Ley de 5 de febrero de 1867, en aquellos ámbitos que continúan vigentes y que constituyen una normativa especial que da al titular institución crediticia hipotecante del préstamo territorial una protección superior al titular simple del crédito hipotecario, en sus relaciones con el tercer poseedor y titulares reales gravados, c) De índole especial material: La Ley de Mercado Hipotecario, dado que la garantía se constituye en la escritura conforme a la normativa del Mercado Hipotecario, y especialmente las normas de dicha Ley y Reglamento que constituyen el Estatuto normativo de relaciones entre el titular, entidad del crédito hipotecario, originario o posterior, y titulares dominicales gravados, d) En cuanto a las diversas hipotecas de seguridad constituidas se han tenido en cuenta especialmente los artículos 142 y siguientes de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado entre otras y por su importancia la de 21 de marzo de 1917 y 20 de mayo de 1987.

    IV

    En virtud de dichos elementos se ha realizado la inscripción cuya calificación previa se mantiene y explícita en la presente nota, clasificando los contenidos de la escritura en los siguientes grupos: a) Contenidos externos a la garantía en sí: Menciones sobre el fin del préstamo (cláusula I), costos del préstamo distintos del interés y TAE subsiguiente, (cláusulas 5 y 6), Seguro de fallecimiento (cláusula 9), precontratos para el futuro que precisan nueva voluntad, opciones, desembolso anticipado, transferencia del préstamo a otra vivienda (cláusulas 10 y 11), incumplimientos contractuales y obligacionales no garantizadas y sus consecuencias (cláusula 12), solidaridad e indivisibilidad de la obligación, impuestos, rangos y segundas copias (cláusulas 14, 17 y 20). Procede su no admisión, por no constituir hipoteca, conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria, cuya inscripción es la hipoteca, no el préstamo. En el mismo ámbito está la referencia a una cuenta inter partes. Dado que la obligación garantizada es un préstamo y no una cuenta de crédito, y con plena congruencia a la naturaleza de la obligación y su régimen, se ha constituido hipoteca en garantía de la devolución del préstamo y sus intereses. Por lo cual la llamada cuenta es un pacto interno inter partes para imputaciones, etc., sin trascendencia en la hipoteca. En plena concordancia con el título procede su no inscripción por no ser objeto de la misma, b) Contenidos potencialmente susceptibles de inscripción sobre los que se ha constituido hipoteca, cuya inscripción se ha denegado en los términos que se dirán respecto a cada uno por alguna de las siguientes razones: 1. Imprecisión o falta de claridad de su contenido expresado en el título. 2. Nulidad de las cláusulas o de la obligación garantizada. 3. Contradicción con el Estatuto Normativo Real aplicable. 4. Falta de los presupuestos necesarios para la inscripción. De estos cuatro puntos, el primero entra en el régimen de la rectificación, aclaración o complemento del título dado que la calificación no puede suplir la omisión de contenidos, que constan en el título, siendo éste el único elemento calificable. Los otros tres constituyen estricta aplicación de la función calificadora de lo potencialmente susceptible de trascendencia registral. Previas estas premisas se procede a la indicación de las clausulas concretas y denegadas de las potencialmente susceptibles de inscripción y normativa vulnerada en cada una. I. Hipoteca de crédito hipotecario (capital, intereses remuneratorios y costas únicos dotados de artículo 131 y fe pública registral respecto a la obligación garantizada, a los efectos del tráfico jurídico y mercado hipotecario. A. Devolución del capital. En orden a la devolución del capital, si bien resulta que el plazo final está determinado, se aprecia omisión y oscuridad en orden a las cuotas de amortización del capital. Dado el texto literal de la cláusula se dice de unas cuotas distintas por año, en cuanto a los cinco primeros sin que resulte con claridad si son de capital, capital más intereses (lo que matemáticamente resulta difícil ya que el monte inicial de los intereses es superior a la llamada cuota) o si comprende además conceptos distintos por anticipo u otros de la operación. Y en cuanto a los años restantes no se indica el capital, requisito éste para calificar si las cuotas de amortización corresponden al capital o hay exceso así como para conocer el importe no amortizado según el plazo pendiente y su delimitación de los intereses. Por cuya razón sólo se ha inscrito, en tanto no se rectifique el plazo final. B. Variación de intereses según modulo privado sin garantía de procedencia oficial. I. Validez de la cláusula en lo obligacional respecto al préstamo conmutativo: a) Como cláusula revisora de la conmutatividad. El módulo estadístico que globaliza operaciones particulares mediante un mercado, sin garantía de legalidad ni régimen de responsabilidad oficial de ponderación conmutativa del contrato por órgano competente, no constituye módulo revisor de la conmutatividad del contrato. A falta de él la única posibilidad revisora de un contrato en curso, salvo la voluntad de ambas partes, consiste en la revisión judicial, arbitral, en su caso, o la revisión legal, únicas que permiten su inserción en la estructura conmutativa del contrato. No se niega la posibilidad y legalidad de módulos revisores oficiales y concretamente en el préstamo del Mercado Crediticio están previstos, emanados por la Dirección General de Deuda Pública, que se publican en el "Boletín Oficial del Estado", con plena concordancia, en los que afecta a la garantía hipotecaria, con el artículo 218 del Reglamento Hipotecario, que no cierra el camino a módulos oficiales distintos de los previstos, sólo admite su aplicación en virtud de Módulo oficial establecido al efecto común de hecho existen en viviendas de Protección Oficial, Cuentas del Ahorro al Emigrante, que son objeto de inscripción conforme a dicho artículo. A su vez al remitirse las partes constituyentes de la hipoteca a la Ley de Mercado Hipotecario en su propia escritura, el módulo revisor aplicable al mismo conforme a la posibilidad de emisión de cédulas hipotecarias, está constituido por el que se ha creado a tal efecto. Por lo que existe contradicción entre el régimen normativo del Mercado Crediticio, bajo la garantía oficial del Estado a través de la Dirección General de Tesoro y Deuda Pública y el pacto concreto que en orden a la hipoteca constituida bajo dicha Ley, no puede derogar respecto a terceros la normativa de la Ley de Mercado Hipotecario, b) Como simple cláusula con efectos de variación. Si se pretende que dicho pacto no es revisor sin un pacto de variación (palabra que sólo es indicativa de un resultado fáctico), ya no se está en la revisión del contrato sino en un pacto adherido al préstamo del que es preciso examinar su causa propia. Esta causa está constituida por un suceso futuro e incierto que en Ínterin contractual hace depender el contenido de la contraprestación del deudor de sus vicisitudes. Se está en el contrato aleatorio, tal y como es definido por el artículo 1.790 del Código Civil. Lo que implicaría la configuración de la contraprestación, no como conmutativa sino como aleatoria, y los intereses no como variables sino como aleatorios, si se les denomina según su causa, artículos 1.261, 1.274 y 1.275 del Código Civil. Lo que es incompatible con la Ley de Defensa de los Derechos del Consumidor, que impone el carácter estrictamente conmutativo del contrato siendo nulos los pactos que alteren su causa. Por lo que en este supuesto y aplicando el principio de conservación del contrato, habría que buscar su causa propia e independiente excluida la remuneratoria dando el resultado, de que carece de causa propia y su finalidad, confundida con su resultado consiste en trasladar los riesgos de las fluctuaciones económicas del mercado del prestamista, al prestatario sin paliativos ni ponderación posible en definitiva una imposición de responsabilidad objetiva al deudor, nula por cuanto ésta sólo puede establecerse por Ley (Artículo 1.089 en relación con el 1.271 y 1.962 y siguiente del Código Civil). En consecuencia desde el punto de vista obligacional se está en este caso ante una cláusula nula determinante de una obligación nula y no susceptible de garantía. La calificación de la obligación impuesta al deudor de satisfacer "intereses según las variaciones del MIBOR" como cláusula nula, por falta de causa, conforme al artículo 1.251 y suponer un pacto de atribución de responsabilidad objetiva al prestatario de riesgos propios del prestamista, se demuestra por la existencia y regulación en las operaciones internacionales de carácter comercial y financiero a tipo variable según mercado, de contratos de "convenio de tipos de interés futuro". Las modalidades de dichos convenios de interés futuro, están recogidas en la circular del Banco de España 15/89 de 27 de julio, que derogó la circular 12/1986, que había a su vez modificado otras anteriores. Dichos convenios (contratos FRA) tiene como objeto la "cobertura de riesgos de tipo de interés", mediante la correspondiente contraprestación. Concretamente la norma segunda de dicha circular que se transcribe literalmente dice: 1. Las entidades delegadas podrán formalizar libremente contratos de "convenio de tipos de interés futuros" (FRA) con: a) Personas físicas residentes, deudores o acreedores por préstamos o créditos en moneda extranjera o en pesetas convertibles, según lo establecido en la instrucción primera, b) Entidades bancarias no residentes y otras entidades delegadas con el propósito de: Cubrir los riesgos de intereses derivados de las operaciones mencionadas en el anterior apartado a). Cubrir los riesgos de intereses de las propias entidades delegadas. 2. La autorización a las Entidades delegadas para formalizar contratos FRA conlleva la autorización general para que las mismas puedan realizar pagos y cobros exteriores por los contratos FRA que formalicen. 3. Los contratos FRA deberán estar denominados en la misma moneda en que lo esté el riesgo del tipo de interés que se desea cubrir, y el tipo de referencia habrá de mantener un alto grado de correlación con la operación cubierta. Lo que pone de manifiesto que el convenio sobre los "riesgos de las variaciones de mercado, según módulos variables libres de mercado", como es el "MIBOR", son materia de un contrato propio e independiente, con su propio objeto y causa, de carácter análogo al seguro, donde se contrata el riesgo, mediante la percepción de una prima por la compañía crediticia que lo cubre. Por lo que trasladados al ámbito interno del derecho de un país, y a créditos de Carácter no comercial ni financiero, implican imponer al prestatario en un préstamo conmutativo las obligaciones de un asegurador sin el abono de la prima, o trasladarle, sin más, el riesgo objetivo propio de la empresa prestamista. Lo que refuerza la calificación de la nota, en el sentido de falta de causa propia y falta de contraprestación que pague el riesgo de la variación, y la nulidad del pacto de variación según MIBOR, al amparo del artículo 1.261 del Código Civil en la contratación con el público, por carecer de contraprestación, que en los contratos sobre riesgo (seguro) ha de constar por escrito y determinada, así como su ilegalidad en cuanto sea una atribución objetiva de riesgos del prestamista al, prestatario. Por lo que faltando la causa (no es susceptible de inscripción) al ser nula la obligación. 2. Calificación de esta cláusula en el orden real y efectos en las relaciones titular del crédito hipotecario-titular dominical. La cláusula de variación no oficial implica el examen de la posibilidad de constituir un gravamen variable, sin garantías de su control, sobre el titular del dominio o de otros derechos reales. En lo que afecta a la posible inscripción del pacto de variación particular en cuanto a sus resultados, supone que el titular dominical dueño del valor residual, gravado con una hipoteca de esta índole, que está satisfaciendo los importes del crédito y cumpliendo las cargas de obligaciones Propter rem, en beneficio y garantía de la hipoteca (conservación de la garantía, seguros, etc.), sufriendo los riesgos dominicales de la propiedad y las cargas reales públicas e impositivas pueda quedar vaciado del contenido económico del valor residual de su propiedad, como consecuencia de siniestros en el sector económico del prestamista sobre el que carece de posibilidad de previsión y de intervención. En orden a la propiedad y a terceros que comparten facultades reales sobre un mismo bien, sea usufructo, censo, servidumbres, comunidad propiedad horizontal, etc., existe un estatuto normativo relacional establecido por la Ley, con muy pocas posibilidades de modificación en perjuicio del otro titular, según cada caso, y el estatuto normativo titular de la hipoteca y titular del bien gravado no es ninguna excepción. Así en cuanto al titular gravado está sujeto a una serie de obligaciones Propter rem o cargas estatutarias para la conservación del valor de la garantía aunque no sea deudor, y a su vez en orden a la extensión de la hipoteca respecto al tercer poseedor, existe el principio de un tope de protección a terceros, en el sentido que no cabe extensión superior en perjuicio de terceros. Así en el límite de intereses en perjuicio de terceros, régimen de mejoras, que constituyen los principios generales del Estatuto inderogable en perjuicio de tercero. Así los artículos 112, 113, 114 de la Ley Hipotecaria, y por la misma causa los límites del artículo 218, en las cláusulas revisoras, según módulos oficiales que establece un límite cuantitativo inderogable en perjuicio de terceros. Y ello es lógico pues sin este límite el valor de la propiedad por circunstancias externas y posteriores podría quedar reducida a cero percibiéndola el acreedor sin contraprestación, pese a haber realizado el propietario gravado los gastos de conservación, tributos, seguros, que corresponden a la parte pasiva de su estatuto. Colocándose el titular de dicha hipoteca en peor situación que el poseedor de buena fe e incluso el de mala fe que es vencido en juicio. Y en función de este principio por estatuto real de la competencia hipotecaria, el reglamento sólo permite, aparte de módulos oficiales los, límites cuantitativos de traslado que establece en relación con la duración del préstamo. En consecuencia la actuación del Registrador respecto a la inscripción de esta cláusula, es su denegación por ilícita, por falta de autoridad y competencia en el ¿autor? del módulo y falta de causa, e implicar un pacto de responsabilidad objetiva nulo. Y en cuanto a las cuantificaciones que puedan suponer la percepción a costa del tercero de cuantías superiores, incluso en módulo oficial (si estas cuantías, constan de modo que resulte su percepción sobre el límite, lo que resulta muy difícil al operar sobre sus intereses), la posición es la misma que cuando se garantizan intereses superiores a cinco años, o se pretende la extensión de la hipoteca respecto al tercer poseedor, en cuanto a sus mejoras. Se da por no puesto. Estatuto real de las relaciones entre el titular del derecho de hipoteca y el titular dominical gravado. A. Disminución del valor de la finca hipotecada. Por imperativo del artículo 29 del Reglamento del Mercado Hipotecario; en cuanto a la hipoteca calificada es de aplicación el artículo 29 de la Ley del Mercado Hipotecario. Teniendo carácter prioritario, las determinaciones de la escritura se considera como un pacto entre partes. B. Seguro sobre la finca hipotecada. Es de aplicación lo dispuesto en el artículo 30 de dicho Reglamento, o en su caso el límite no puede exceder del importe de la garantía. Resultando que el seguro a que se refiere la escritura no establece el límite del préstamo sino el del saldo de la cuenta interna, no se inscribe sin perjuicio de sus efectos obligacionales. C. Anticipación de la ejecución, previa rescisión del préstamo y su siguiente venta de la finca hipotecada, cualquiera que sea su poseedor, por impago de intereses o cuota de amortización. En las entidades de crédito, y respecto a los préstamos hipotecarios de crédito territorial, dicha posibilidad procede aún contra tercero desde el 5 de febrero de 1869, en virtud de Decreto-Ley de dicha fecha, según los artículos 16 y siguientes. Por lo que, y siempre que estén determinadas las cantidades en el Registro a los efectos del principio de especialidad, y posibilidad del tercero de cumplir su carga, procede la rescisión, no por pacto, sino por normativa estatutaria especial para las Entidades crediticias en los préstamos hipotecarios de crédito territorial. D. Anticipación de la ejecución por efectuación sobre la finca hipotecada de créditos posteriores que por privilegios o por hipoteca legal produzcan la purga del crédito hipotecario anterior. Es preciso hacer constar que el perjuicio al crédito hipotecario no se produce por impago de obligaciones con hipotecas legales precedentes, sino por la purga derivada de la ejecución preferente. Por ello en buena lógica, y conforme al Decreto-Ley citado, habría de producirse la posibilidad de que el acreedor rescinda y ejecute, tan pronto sea notificado del procedimiento de la hipoteca legal, suspendiéndose ésta y cobrando el privilegiado del precio del remate de la venta en la ejecución hipotecaria. Criterio que permitiría la solución no sólo de las contribuciones, seguros y cuotas de comunidad, sino de otros privilegios preferentes que han aparecido o puedan aparecer como créditos salariales, etc. Pues en puridad, el privilegio da derecho al cobro preferente sobre el precio de la venta pero el acreedor hipotecario habría de tener la posibilidad de que esta venta se realice en su propio procedimiento que le permite la conservación de las facultades de adjudicación, etcétera, este es el principio establecido en el artículo 20 del referido Real Decreto en concordancia con las garantías precisas para la emisión de cédulas hipotecarias, con la función del crédito real a largo del plazo que implicó que la Ley Hipotecaria suprimiera en su favor las hipotecas legales de índole familiar, seculares en nuestro Derecho. Y ello en una época en que toda ejecución por créditos o embargos posteriores producía la purga de los anteriores, suprimida por la Ley de reforma del artículo 131 de 1909. Todo ello pone de manifiesto que el estatuto real de crédito territorial hipotecario, en cuanto a las entidades crediticias, tiene un régimen estatutario, respecto al tercer poseedor, muy superior al simple prestamista individual, aplicable por imperativo normativo, con independencia de los pactos obligacionales entre partes. Hipoteca por intereses de demora por el concepto global consecuencia del incumplimiento. La no inscribibilidad de la hipoteca en garantía de "intereses de demora cuantificados subjetivamente en concepto de indemnizaciones de daños y perjuicios" (concepto diferente de la mora objetiva fijada por norma general) se refuerza por la distinción en nuestro derecho entre "la obligación, que da lugar a la acción de su cumplimiento en forma específica o por equivalente" (artículo 1.088 del Código Civil y siguientes) y la responsabilidad por incumplimiento, que da lugar a la indemnización de plus de daños y perjuicios (artículos 1.101 y siguientes). Así como la distinción en la fianza, entre la fianza simple, donde el fiador se obliga a pagar o cumplir por un tercero si no lo hiciera éste (artículo 1.822 párrafo primero, del Código Civil), que garantiza el cumplimiento de la obligación, sus accesorios y los gastos del juicio, y la fianza solidaria (párrafo segundo de dicho artículo) que convierte al fiador, frente al acreedor en un codeudor solidario de la obligación y de todas las responsabilidades y consecuencias del incumplimiento con el mismo régimen del deudor incumplidor, y con todas las acciones y excepciones de éste contra el acreedor, al régimen de los artículos 1.140 y siguientes del Código Civil donde el fiador es responsable para con el acreedor no sólo del precio sino además de la indemnización de daños y abono de intereses (artículo 1.147 del Código Civil). Esta distinción es sustancial en la hipoteca, que se constituye, históricamente como una fianza simple de carácter real sobre la finca, sin que pueda aumentarse su extensión, y el perjuicio al tercero, mas allá de la fianza simple. En cuanto a tercero, la hipoteca sólo garantiza el cumplimiento de una obligación, siendo éste su máximo posible conforme al artículo 1.857 del Código Civil y 104 y 105 de la Ley Hipotecaria, sin que altere "la responsabilidad personal ilimitada del deudor, conforme el artículo 1.911 del Código Civil". Ni en el derecho histórico español, ni en el derecho vigente es posible la hipoteca por responsabilidades o penalizaciones subjetivas al deudor por el incumplimiento (ni siquiera en las hipotecas privilegiadas legales por contribuciones, gastos de comunidad, etc.,) y la finca hipotecada sólo cubre la obligación tributaria, no las penalizaciones o indemnizaciones por incumplimiento). De otro modo, mediante la garantía de penalizaciones subjetivas, cláusulas penales, deudas indemnizatorias por incumplimiento, etc., y su cobertura hipotecaria, el tercer poseedor, no deudor, quedaría de hecho sujeto al estatuto del deudor solidario y al cumplimiento de todas las consecuencias del contrato donde no es parte. Por lo que la pretensión de cubrir mediante hipoteca, y trasladar a terceros indemnizaciones y penalizaciones por incumplimiento, excede la posibilidad de garantía hipotecaria, y rebasa los límites permitidos por el Derecho para su eficacia respecto a terceros. Para admitir la posibilidad de extender sobre el tercero responsabilidades por incumplimiento más allá del pago de las obligaciones garantizadas sería preciso cambiar las leyes hipotecarias del Derecho español. Tema diferente es la posibilidad de una normativa general, que por norma estatutaria aplicable al crédito real, permita la repercusión de determinados conceptos señalados y cuantificados por la norma y bajo la garantía de la autoridad competente, como sucede con la mora normalizada tradicionalmente para el crédito hipotecario, con la revisión de intereses según módulo oficial, con la normativa sobre seguro de los bienes hipotecados, etc., que constituyen parte del estatuto real, objetivo y general, regulador de las relaciones entre las titularidades hipotecaria y dominical, por fuerza, no de la voluntad de los contratantes, sino de la autoridad competente de la que emanan. En orden a los conceptos del título que se califica, señalados en la cláusula decimosegunda bajo la rúbrica consecuencia de incumplimiento, se hace constar, además, la incompatibilidad de los intereses de demora establecidos con la reserva de las indemnizaciones de los gastos ocasionados por el incumplimiento, incurriendo en doble petición de concepto. Se hace constar que el Estatuto de los Préstamos Hipotecarios de las Entidades Crediticias, en cuanto a los intereses de demora de los préstamos hipotecarios ha sido tradicionalmente dos puntos sobre los tipos de interés remuneratorios, como resulta de la práctica unánime de las Cajas de Ahorros de todo el territorio nacional, hasta fechas muy recientes. Por lo que la remisión al Código de Comercio, imposible ya que el préstamo mercantil no comprende el contrato de comerciante con civil, es consecuencia del olvido de la normativa estatutaria del crédito hipotecario territorial tradicional en España. En 1981 por orden ministerial de 17 de enero se produjo la liberalización de los tipos de interés remuneratorios, pero no alteró el régimen de la mora, ni el efecto a los préstamos hipotecarios, en cuanto al tercer adquirente; ignorándose la diferencia sustancial que hay entre la obligación prestación y la determinación homologada de la responsabilidad por mora, que se produce en el ámbito del derecho civil. Siendo muy dudoso que la configuración de la mora como una cláusula penal pueda efectuarse mediante juicio ejecutivo, dado que en cuanto a esta dimensión estrictamente civil, le es aplicable la facultad de la moderación equitativa que sólo puede proceder en juicio ordinario. Hipoteca de máximo por concepto gastos pagados por cuenta de la prestataria así como costas y gastos. En cuanto al primer capítulo, la hipoteca constituida infringe el principio de especialidad mínimo que exige que cada obligación, causalmente independiente, haya de estar determinada en cuanto a su concepto y máximo, pues de otro modo se estaría ante créditos solidarios en la garantía, con extensión superior a la que le corresponde. Aparte de que, pudiendo alguno de éstos, ser fruto de obligación de prescripción quinquenal o trienal, no cabe que excedan, en perjuicio de terceros, el límite temporal de la prescripción, por analogía a lo dispuesto para los intereses en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria. Se ha inscrito no obstante la hipoteca en cuanto a la garantía de costas de su ejecución, dado el ligamen con el crédito hipotecario, sin perjuicio del derecho del deudor o tercer poseedor, a solicitar la reducción del máximo establecido para los otros conceptos. Otros pactos. Acciones rescisorias del contrato y pretendidos efectos respecto al tercer poseedor. Con la excepción del impago de intereses o aquellos en que el estatuto real así los determine, respecto a las demás, rige el artículo 1.295 del Código Civil, sin que afecten a tercero, tanto en el préstamo como en cualquier otro contrato. De otro modo la inscripción daría unas acciones de las que carece por derecho civil, el derecho real y la inscripción podrá ser protectora convalidante o constitutiva de una garantía, pero no puede transformar una acción personal por derecho civil, en una acción real. Por lo cual constituyendo acción que no deba perjudicar a tercero por Derecho Civil no es susceptible de inscripción por no estar en el objeto del Registro de la Propiedad. Badalona, 25 de febrero de 1991. El Registrador. Firma ilegible.

    V

    El Notario autorizante interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación con base a la siguiente argumentación jurídica: Que el objeto del recurso es la inscripción de las cláusulas que constan en la escritura otorgada por ambas partes, que no han sido objeto de inscripción erróneamente, siendo irregular la remisión que la Registradora realiza a otros recursos, contra el mandato de los artículos 429 y 434 del Reglamento Hipotecario y la Resolución de 11 de diciembre de 1974, produciendo así indefensión de prestamista y prestatario. Que el Registrador, artículo 429 del Reglamento Hipotecario, está obligado, en todo caso, a extender la nota de calificación correspondiente o despachar el documento de acuerdo con su calificación. No es la inscripción parcial excusa para omitir la calificación, como reiteradamente ha declarado el Centro Directivo, debiendo tomarse como calificación los escritos extendidos al pie del título. Que dos son las razones que aducen las notas para no inscribir genéricamente el clausulado no inscrito: que la hipoteca ya fue objeto de inscripción en su día y que las partes han nombrado arbitro del contenido inscribible de su contrato a la funcionaría calificadora y ambas son inexactas: la hipoteca fue inscrita en parte por decisión de la propia Registradora por lo que las cláusulas no inscritas pueden serlo mediante su presentación y cambio de calificación o mediante acto o resolución que lo ordene, sin que implique la alteración de los asientos extendidos. También carece de sentido el nombramiento de la Registradora como arbitro, tanto por la prohibición legal de arbitraje, como por la sencilla razón de que las partes en la cláusula 21 no hacen sino por el principio de rogación, solicitar la inscripción de los pactos inscribibles, sin que ello pueda limitar la legitimación para la interposición del recurso gubernativo que en el caso del Notario autorizante corresponde en todo caso. En el presente caso, la Registradora se permite declarar nula la indexación de intereses, ignorar los intereses moratorios por ser incompatibles con el pago de los gastos causados por el incumplimiento, imponer el vencimiento del préstamo en el plazo inicialmente pactado rechazando su prórroga y convertir los intereses del préstamo en fijos. A continuación expresa las cláusulas no inscritas contra las que interpone recurso: Cláusula 2.a: duración: la inscripción prescinde de su posible modificación por lo que queda falseado el contenido del contrato. La 3.a: modificación de la duración por reembolso anticipado y juego del interés variable, pues modifica un elemento sustancial del derecho inscrito. Cláusula 3.a: destino, por considerar que es requisito esencial del derecho real de hipoteca; cláusula 4.a: debe y haber de la cuenta y comunicación, inscrita la responsabilidad por intereses deberán también inscribirse estos pactos en cuanto determinantes de los intereses moratorios, puesto que son objeto de hipoteca separada; la 5.a sobre determinación del tipo de interés en el período variable, alegando la abundante doctrina jurisprudencial en este sentido; el tipo sustitutorio, inscribible en cuanto determina la aplicabilidad de la deuda pública del Estado; comisión y cuantía de seguros, inscribibles la primera como cuenta del debe y la segunda por el interés de los terceros de conocer la responsabilidad dimanante de la hipoteca legal que los garantiza; anotación en el debe de la cuenta, inscribible junto con la cuenta operativa; cláusula 7.a sobre importe de las cuotas, pues debe publicarse la forma de determinación de las cuotas; cuotas del período variable: inscribible junto a la indexación de intereses pues la integra; prórroga, pues afecta a la duración del contrato; primer pago: imprescindible para la determinación de la duración del contrato; cláusula 9.a, respecto del seguro de vida, pues su impago causa el vencimiento; seguro del inmueble, en cuanto a la preferencia legal; cláusula 10., por iguales argumentos que la defensa del interés variable; cláusula 11.: reembolso anticipado, pues no es indiferente a los terceros que el acreedor preste su consentimiento anticipado al reembolso; reembolso forzoso, en el que conviene distinguir el embargo o pérdida de la condición de dueño que produce la cancelación de la hipoteca —y el reembolso del préstamo— y el de rango inferior a la hipoteca en cuyo caso será inscribible. Si no purga la hipoteca sería el caso del artículo 27 de la Ley Hipotecaria, por lo que deberá inscribirse conforme al artículo 57 del Reglamento; transferencia al prestatario, trasunto del artículo 118 de la Ley Hipotecaria. Cláusula 12. sobre vencimiento anticipado: por falsear la declaración, será en todo caso al Juez a quien corresponda apreciar la falta de solvencia. Por falta de pago: No cabe alegar el Decreto Ley de 5 de febrero de 1869 como hace la Registradora para suprimir la prórroga sujeta a condición suspensiva, privando de sentido a la cláusula. Incumplimiento del contrato. Cargas Previas: La inscribibilidad de este pacto es efecto de la aplicación del artículo 1.129-3.° del Código Civil y resulta de diversas Resoluciones. Situación concursal, cantidad reclamada, vencimiento legal. Son todas ellas causas de vencimiento anticipado cuya denegación carece de sentido. Intereses moratorios reforzados. Su inscripción es tradicionalmente admitida correspondiendo a los tribunales de Justicia estimar si su cuantía es elevada. Gastos por incumplimiento, por aplicación de los artículos 1.100, 1.101, 1.108 y 1.124. Cláusula 13. Intereses moratorios garantizados: su reclamación en juicio ordinario corresponde decidirla al Juez, no correspondiendo a la funcionaría calificadora invadir la esfera judicial. Gastos y costas garantizados, englobar ambos en la misma cláusula no afecta el principio de especialidad. Obligaciones 1, 2, 3, 4 y 5. Son obligaciones inscribibles, bien como causas de vencimiento anticipado, bien por aplicación del artículo 219 del Reglamento Hipotecario. Certificación del saldo deudor, su inscripción se realizaría sin perjuicio del artículo 153 de la Ley Hipotecaria y 245 del Reglamento. Cláusula 14.: solidaridad e indivisibilidad, pues que el préstamo sea solidario o mancomunado es circunstancia que, como la indivisibilidad, afecta al carácter de la obligación garantizada (Resolución de 5 de febrero de 1915). Cláusula 16.: gastos por cuenta del prestatario. Es inscribible por gozar algunos de ellos de preferencia, anotarse en el debe de la cuenta y ser su incumplimiento causa de vencimiento anticipado. Cláusula 17.: rango de inscripción hipotecaria. Es irrevelante a efectos reales menos en cuanto determina la veracidad del vencimiento anticipado del préstamo.

    VI

    Por el Presidente del Tribunal Superior de Justicia, en acuerdo de 12 de abril de 1992 se procedió a la acumulación de actuaciones por darse en ellos las identidades procesales requeridas en el ordenamiento legal, por lo que se dispuso que se prosiguiera la tramitación de los expresados recursos en unos mismos autos, para ser resueltos en una única resolución.

    VII

    La Registradora de la Propiedad en defensa de su nota informó, en síntesis y tras diversas consideraciones sin trascendencia, lo siguiente: 1) la improcedencia del recurso ya que las inscripciones practicadas contienen la hipoteca tal como fue constituida por }as partes y estos asientos están bajo la salvaguardia de los Tribunales —artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria— y si los titulares consideran que la inscripción es inexacta, sólo tienen el procedimiento de corrección de errores del artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Que el centro de la cuestión está en la cláusula 21 de la hipoteca, que es una cláusula constitutiva de la extensión y límites de la hipoteca y conceptos sobre los que ha de versar la misma y por eso el titular del Registro no ha suspendido ni denegado sino que ha inscrito la hipoteca querida por las partes que es la puesta en la nota de despacho y no la escriturada por ellos, que aprovechan así el juicio de inscribibilidad y se someten a él, modalidad qué podrá ser anómala pero perfectamente lícita y éste juicio que hace el registrador, arbitro del contrato, es equivalente a la facultad, frecuente en los testamentos, de designación de albacea con facultades interpretativas del testamento. De esta forma el titular del dominio se ve garantizado, al estar su propiedad bajo la salvaguardia de los Tribunales, extendiéndose a continuación sobre el peligro que representa la inscripción parcial dada la gran diversidad de personajes que representa el mundo crediticio y las técnicas confusas que pretenden establecer una especie de vasos comunicantes entre el crédito y la hipoteca. Termina éste punto estudiando la inalterabilidad del contenido de las escrituras públicas y señalando los fundamentos legales y la numerosa jurisprudencia de este Centro sobre la no posibilidad de alterar los asientos ya inscritos en virtud de un recurso gubernativo. 2) Falta la nota de calificación de orden suspensivo o denegatorio, sin que el juicio de inscribibilidad practicado en la inscripción, sea nota de calificación, sino un juicio limitado a dar operatividad a la cláusula 21 de la escritura, entrando a continuación a señalar las diferencias entre el juicio de inscribibilidad y el de calificación —Resoluciones de 16 de marzo de 1990 y el de 26 de diciembre del mismo año promovidas por la misma Registradora—. Termina indicando en este punto, que al no haber nota de calificación no cabe recurso gubernativo, conforme a reiterada jurisprudencia de este Centro. 3) El fedatario no puede interponer el recurso pues el único que podría interponer (artículo 112 último párrafo) lo será, a efectos doctrinales, y no cabe al no existir nota de denegación o suspensión, ya que la inscripción se ha hecho y sin defecto alguno puesto en el título. Y tampoco pueden interponerlo la partes, pues en esta cláusula 21 se sometieron al juicio del Registrador y termina este punto con un estudio acerca de la naturaleza del recurso gubernativo, de la jurisdicción voluntaria y del Derecho Notarial. VIII

    El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, dictó Auto el 17 de junio de 1991 en el que a la vista de las excepciones dilatorias alegadas por la Registradora, es decir: improcedencia del recurso por afectar a asientos ya inscritos; inexistencia de nota de calificación de suspensión o denegación por eliminar las partes la eficacia legal de los contenidos no inscribibles y falta de legitimación del Notario autorizante, procede a estimar las excepciones alegadas por lo que no ha lugar continuar con su tramitación por carecer para ello de personalidad el Notario recurrente.

    IX

    El Notario recurrente se alzó ante esta Dirección General, basándose entre otras consideraciones en lo siguiente: 1.° En cuanto a la excepción de improcedencia del recurso por afectar a asientos inscritos: la inscripción parcial de un documento no implica en absoluto que promover el recurso gubernativo suponga intentar modificar los asientos inscritos a socaire de la inscripción parcial exigida e impuesta por el propio Registrador sino completar éstos con las estipulaciones de carácter real denegadas, artículo 19 de la Ley Hipotecaria. 2.° Excepción de inexistencia de nota de calificación de denegación o suspensión. No cabe renunciar con carácter anticipado al derecho de recurso en el acceso a un servicio público, por lo que no es lícito que la Sra. Registradora impida el servicio gubernativo en base a la interpretación realizada de la cláusula por la que solicita la inscripción, como ha sido puesto de manifiesto por la Resolución de 16 de marzo de 1990. 3.° Excepción de falta de interés legítimo en el recurrente. Debe reconocerse forzosamente legitimación al Notario autorizante, dados los términos indubitados del artículo 112/3.° del Reglamento Hipotecario, lo que en suma es debido a la necesidad de alcanzar la plena eficacia y desenvolvimiento de efectos de la escritura pública.

    X

    Este Centro Directivo acordó el 10 de noviembre de 1992 lo siguiente: La única cuestión tratada en el Auto apelado —en base a lo alegado por la Registradora en su escrito— es si el Notario autorizante de la escritura tiene personalidad para interponer el recurso gubernativo contra la denegación parcial de determinados pactos contenidos en el título calificado, dado lo establecido por las partes en la cláusula 21 de la escritura debatida. 1. El artículo 434-4.° del Reglamento Hipotecario recoge el supuesto de inscripción parcial del título y ello puede suceder, en primer lugar porque los propios interesados hayan solicitado el que determinados pactos o estipulaciones concretas —que señalan expresamente— no tengan acceso al Registro, en cuyo caso la nota de despacho no indicará los motivos de suspensión o denegación y no cabe por eso mismo la interposición de recurso gubernativo, ya que no habido calificación de esas cláusulas por el Registrador. Todo ello sin perjuicio de que si este último entiende que la solicitud de no inscripción altera o afecta sustancialmente el contenido del título, deniegue o suspenda la inscripción del mismo. 3. Un segundo supuesto de inscripción parcial puede tener lugar cuando el interesado, ante la calificación hecha por el Registrador, muestra su conformidad a que se despache el documento sin esa estipulación o pacto, o con el alcance y contenido que expresa la calificación realizada —véase artículo 429-2.° del Reglamento Hipotecario—, en cuyo caso, como es natural, se podrá recurrir por el interesado respecto de las cláusulas denegadas o suspendidas. E igualmente se podrá recurrir en el supuesto examinado en primer lugar, si por los interesados se presenta nuevamente el título, con el objeto de que se inscriban todas o algunas de las cláusulas que en un principio se solicitó, quedaran fuera de los libros regístrales y ahora al ser calificadas se denieguen o suspendan.

4. Cuestión distinta es el supuesto —también de inscripción parcial— en que los interesados, cualquiera que sea el motivo —por ejemplo al solo efecto de obtener cuanto antes el acceso al Registro del documento— solicitan, en términos genéricos, la inscripción de los pactos que el Registrador no cuestione, pues entonces ha de extenderse por éste la nota de calificación denegatoria o suspensiva respecto de los pactos restantes, contra la que, claro es, cabe el recurso al que se refiere el artículo 113 del Reglamento Hipotecario.

5. Así lo ha entendido en el expediente la Registradora, ya que en la primera nota señala la denegación de una serie de pactos en la que se justifica las causas o motivos por los que tales estipulaciones no han tenido acceso al Registro. Y contra la negativa a inscribir dichas cláusulas, cabe como ya se ha indicado, interponer el correspondiente recurso gubernativo, pues otra postura sería tanto como dejar en indefensión a los usuarios de un servicio público —el Registro de la Propiedad— al no poder contar con el medio normal para tratar de completar el contrato que han suscrito y que éste se proyecte de esta forma en los libros regístrales, si su pretensión tiene éxito. El funcionario calificador tiene que denegar o suspender íntegramente el ingreso del documento si entiende que las cláusulas que no deben acceder al Registro inciden en el total contexto pactado por las partes, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido y transformar, como en este caso, una hipoteca que garantiza intereses variables en otra que sólo garantiza intereses fijos, inscribiendo lo que las partes no estipularon en la escritura pública. La facultad que se concede al Registrador en la cláusula escrituraria, ha de entenderse subordinada a lo expuesto anteriormente. No se trata, por otra parte, de alterar un asiento que como tal se encuentra bajo la salvaguardia de los Tribunales —artículo 1 de la Ley Hipotecaria— sino de completarlo —en su caso y si prospera el recurso— a través del contenido del propio título presentado y de ahí la personalidad para interponerlo del Notario autorizante que se encuentra interesado en la decisión que pueda adoptarse respecto a determinadas cláusulas no inscritas. En base a dichos Fundamentos de Derecho, se acuerda: 1.° Revocar el Auto apelado, en cuanto que no reconoce personalidad para interponer el recurso al Notario autorizante de la escritura. 2.° Que de conformidad con los artículos 119 y siguientes del Reglamento Hipotecario se continúe la tramitación del procedimiento, una vez obren los expedientes en poder de esa Presidencia.

   XI

   La Registradora de la propiedad informó, entre otros extremos, que la escritura puede plantear la alternativa de la denegación total y que fue la normativa del mercado hipotecario y la debatida cláusula 21 lo que ha permitido la inscripción del crédito hipotecario en su capital, intereses y costas. Singularmente, rechaza la inscripción del módulo de variación del interés, por ser contraria a la legislación reguladora del crédito hipotecario, así como la variación en la duración del contrato por efecto del nuevo tipo de interés, por ser una situación contable de la hipotecante que debe quedar fuera del préstamo, ya que queda fuera de la devolución del capital y sus intereses. Se rechaza la inscripción de la hipoteca de eventuales "gastos pagados por la parte prestataria" englobada en costas judiciales, por tener la consideración de "máximo" y ser inscribible sólo en las condiciones y límites legales. Tampoco es posible la inscripción de los intereses de demora, pues rebasa los límites permitidos por el Derecho para su eficacia respecto de terceros. En cuanto al vencimiento anticipado del préstamo, sólo se contempla el vencimiento anticipado de un saldo de contabilidad y ese vencimiento es imposible porque dicha contabilidad no pertenece al préstamo, ni existe, como realidad jurídica. No trascienden a la hipoteca, de la misma forma, las obligaciones atribuidas al hipotecante al margen del préstamo. No cabe tampoco una obligación solidaría, pues no puede presumirse por interpretación dé una cláusula.

   XII

   El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña dictó Auto en el que, admitida la personalidad del Notario recurrente, declara inscribibles las siguientes cláusulas de las escrituras de préstamo "hipotecario autorizadas por aquél: 4.a, 5.a, 7.a, 12 apartados 2 y 5, 13 números 2 y 3 así como la cláusula 16, no siendo inscribibles el contenido de la cláusula 11, los contenidos de la cláusula 12 números 1, 3 y 7 ni los de la cláusula 13, obligación 4 y cabe la admisión de la cláusula que englobe mensualmente las cuotas de amortización de intereses, siempre que aunque no esté determinada con anticipación la parte de una y otras, se exprese la fórmula matemática convenida para ello, sin hacer pronunciamiento sobre imposición de costas.

   XIII La Registradora se alzó ante este Centro Directivo insistiendo en su fimdamentación.

   FUNDAMENTOS DE DERECHO

   Vistos los artículos 1, 12, 38, 66, 131-3.° y 4.° de la Ley Hipotecaria, 112-3.°, 119, 429 y 434 del Reglamento Hipotecario, las Resoluciones de este Centro de 27 de enero de 1986, 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987, 21 de enero de 1988, 19 de febrero, 16 de marzo y 26 de diciembre de 1990 y 14 de enero de 1991.

1. Acumulados los trece recursos interpuestos por el Notario autorizante y resuelto en el acuerdo transcrito en los Hechos la interpretación que corresponde dar a la cláusula vigésimo primera de las escrituras debatidas —y por tanto el alcance de la solicitud de inscripción parcial así como la legitimación del Notario autorizante para interponer, en todo caso, recurso gubernativo—, procede entrar en los defectos observados por la Registradora.

2. Respecto a la cláusula 7.a relativa a la hipoteca en garantía de interés variable, debe admitirse su inscripción como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, siempre que tales intereses puedan ser determinados en su día por un factor objetivo y se señale límite máximo de responsabilidad hipotecaria, y sin que dicha cláusula pueda ser tachada con nulidad ipsojure por el Registrador en aplicación del artículo 10 de la Ley de Defensa de los Derechos de los Consumidores. Consecuencia de la inscripción de esta cláusula, ha de hacerse constar también la posible disminución o aumento del plazo de vencimiento de la hipoteca, ya que no se trata de prevenir un convenio nuevo que modifique en el futuro la hipoteca ya constituida, sino de un efecto previsto que es lógico resultado de la variabilidad establecida.

3. Lo mismo sucede en cuanto al posible devengo de intereses moratorios de las obligaciones contenidas —en los casos que más adelante se indicará— caso de que se incumplan, que habrán de acceder al Registro cuando estén debidamente cuantificados y garantizados —cláusula 13—. Y ello obliga a la inscripción de la cláusula 12 en la parte en que se determinan la cuantía de dichos intereses, así como por su íntima conexión las cláusulas 4.a y 5.a

4. En cuanto a la cuestión que se plantea respecto del principio de determinación, hay que reiterar lo declarado en las Resoluciones de 26 de diciembre de 1990 y 14 de enero de 1991 de que cabe la admisión de la cláusula que engloba mensualmente las cuotas de amortización e intereses, siempre que aunque no esté determinada con anticipación, se expresa la fórmula matemática convenida para ello, lo que aparece en la escritura calificada respecto del período fijo, pero no en cuanto a la cuenta operativa y sus partidas respecto del período variable, al menos en la copia aportada a este expediente, ignorándose si se contenía en la presentada a inscripción.

5. En cuanto al resto de las cláusulas que en el auto apelado se declaran inscribibles, debe señalarse: 1.° Será inscribible el segundo apartado de la cláusula 12, relativo al vencimiento anticipado por falta de pago de cualquier suma adeudada, pues indudablemente hay que entenderlo referido a las fincas garantizadas con hipoteca, así como la 5.a, relativa a la aparición en la finca de cargas no consignadas en la escritura (véase Resoluciones 23 y 26 de octubre de 1987); 2.° son también inscribibles las obligaciones contenidas en la cláusula 13 n.° 2, —pago de contribuciones e impuestos (Resoluciones de 3 y 26 de diciembre de 1990); y en el n.° 3, no arrendar por un importe inferior a 75.000 ptas. mensuales (Resolución de 27 de enero de 1986); también lo será la cláusula 16, relativa al carácter solidario de los dos deudores prestatarios (Resolución de 5 de febrero de 1915).

   Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado en los términos que resultan de los Fundamentos expresados.

   Madrid, 17 de marzo de 1994.— El Director General.— Fdo.: Julio Burdiel Hernández.— Al pie: Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.—

   (B.O.E. 7-4-94)