Resolución de 21 de febrero de 1994
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 21 de Febrero de 1994 |
| Publicado en | BOE, 17 de Marzo de 1994 |
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Córdoba Don Diego Soldevilla Blázquez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número Uno de dicha ciudad a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.
HECHOS I
Por escritura autorizada el 10 de septiembre de 1992 por el Notario recurrente, los cónyuges Don Francisco Cobacho Valenzuela y Doña María de las Mercedes Vélez de Tena constituyeron hipoteca voluntaria en favor de la Caja Provincial de Ahorros de Córdoba en garantía de la devolución del principal de un determinado préstamo, cuya entrega consta que se realiza tan sólo al marido, sus intereses ordinarios, los moratorios en su caso, y cantidad fijada para costas y gastos, sobre el piso primero derecha de la casa número dieciséis de la calle Parras de dicha capital. Dicha finca aparece inscrita en favor de los cónyuges hipotecantes por mitades indivisas entre ellos, por título de compra en estado de solteros. La cláusula de constitución de hipoteca dice literalmente: "... los cónyuges Don Francisco Cobacho Valenzuela y Doña María de las Mercedes Vélez de Tena, por sus propios nombre y derecho y sin perjuicio de la obligación personal, universal e ilimitada del deudor para el cumplimiento de este contrato, constituyen hipoteca, especial y voluntaria a favor de la Caja, que acepta, sobre la finca descrita en la exposición de esta escritura".
II
Presentada copia de la escritura en el Registro de la Propiedad número Uno de los de Córdoba, fue calificada con la siguiente nota: "Suspendida la inscripción del precedente documento por observarse el siguiente defecto: Estando el dominio de la finca formado por participaciones proindiviso, es necesario para practicar la inscripción, o bien la determinación previa de la cantidad de que cada participación deba responder, o bien el acuerdo de los otorgantes de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos. Todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 216 y 217 del Reglamento Hipotecario vigente. Siendo este defecto subsanable, sin embargo no se toma anotación de suspensión por no haberse solicitado. Contra la presente nota de calificación puede interponerse el recurso previsto en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Córdoba, 29 de septiembre de 1992. El Registrador".— Hay una firma ilegible.
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación fundándose en: 1.°: Que el tenor del artículo 217 del Reglamento Hipotecario es claro y parte de la premisa de que "si se tratare de hipotecar" varias "participaciones indivisas de una finca", dando a los propietarios dos opciones: o constituir una hipoteca sobre la totalidad de la finca, en cuyo caso no es necesario distribuir la responsabilidad, o constituir la hipoteca sobre varias participaciones proindiviso, distribuyendo la responsabilidad hipotecaria entre ellas. 2.°-: Con ello el problema se centra en determinar por cuál de dichas opciones se han decidido los hipotecantes, quedando claro, patente y explícito que los propietarios proindiviso constituyen una hipoteca sobre la finca, no sobre sus respectivas participaciones. 3.°: Que sobre ser clara y precisa la estipulación contractual, por lo que en principio se ha de estar su tenor literal, caso de admitir varios sentidos, lo que niega, debería entenderse en el sentido más adecuado para que produjera sus efectos, atribuyéndole el sentido que resulte del conjunto de las demás estipulaciones, según los arts. 1.281, 1.284 y 1.285 del Código Civil, y del contexto de la escritura para nada resulta algo que contradiga que se constituye una sola hipoteca y, siendo así, no se distribuye la responsabilidad. 4.°: Que desde que el Reglamento Hipotecario aprobado por Real Decreto de 6 de agosto de 1915 introdujo el artículo 190, del que es trasunto el 217 del vigente, sobre su interpretación y aplicación tan sólo se ha promovido el recurso gubernativo que dio lugar a la Resolución de 30 de septiembre de 1939, y en la que, ante un caso de idéntico contexto al que motiva el presente, se aceptó la existencia de una sola hipoteca sobre la total finca, deduciéndolo del sentido de las estipulaciones.
IV
En el informe correspondiente el Registrador, en defensa de su nota, alegó: Que frente a lo argumentado por el recurrente, el artículo 217 del Reglamento Hipotecario no dice que los propietarios puedan acordar la constitución de una sola hipoteca "sobre la totalidad de la finca", sino de una sola hipoteca "sobre la totalidad de los derechos" sin que sea necesaria la previa distribución. Estos derechos, según el mismo artículo, son, o los integrantes del dominio (caso por ejemplo del usufructo y nuda propiedad) o participaciones proindiviso de una finca o derecho. Es el artículo 218 del mismo Reglamento donde se habla de la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de la finca, estableciendo un nuevo supuesto de excepción a la regla de la necesaria distribución. Que a los titulares de participaciones indivisas que deseen hipotecarlas, las opciones no se las da el citado artículo 217, sino tres artículos: el 216, que contiene la regla general y recoge el principio del artículo 119 de la Ley Hipotecaria, impide la inscripción sobre porciones ideales sin previa distribución; y los artículos 217 y 218 las excepciones al permitir inscribir la hipoteca sin necesidad de la previa distribución. Tanto en un caso como en otro la hipoteca se ha de constituir sobre, en el caso recurrido, las participaciones proindivisas, es decir, una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos; en el caso recurrido no se constituye la hipoteca sobre la totalidad de los derechos, participaciones indivisas, sino sobre la finca. En estos casos, por exigencia del principio de especialidad, se ha de hacer constar expresamente que se constituye una sola hipoteca sin distribución, o que la hipoteca se constituye conforme al artículo 217 del Reglamento Hipotecario, o expresando de cualquier otro modo que quede claro que se constituye una sola hipoteca, pues, en caso contrario, habrá que entender que se sigue la norma general, requiriéndose la distribución de responsabilidad. Que en el caso presente el préstamo se hace tan sólo al marido, con lo que sólo él es deudor ya que no existe base alguna para configurar la deuda como solidaria, por lo que al hipotecar ambos cónyuges el marido hipoteca su parte por deuda propia, en tanto que su esposa es hipotecante no deudora o por deuda ajena. Por ello no puede asimilarse el presente supuesto al contemplado por la Resolución de 30 de septiembre de 1939 en que los tres propietarios proindi viso de la finca confesaron haber recibido por terceras partes el importe del préstamo en cuya garantía hipotecaban la finca. En el caso presente solo uno de los dueños es deudor, de suerte que parece lógico que se aclare que la esposa, pese a no ser deudora, quiere participar en la responsabilidad hipotecando su participación en la finca a través de la constitución de una sola hipoteca sin distribución de responsabilidad. Podría sin duda participar en esa responsabilidad gravando su participación con un tanto, el que sea, no necesariamente proporcional a la participación en la titularidad de la finca. Finalmente, que en el supuesto de la Resolución de 1939 las obligaciones contraídas eran solidarias, por lo que al hipotecarse en su garantía una casa, pareció notorio que la carga real recaía sobre la totalidad de los derechos representados, en tanto que en el caso de este recurso, por el contrario, no parece tan notorio que el cónyuge no deudor haya consentido la imposición de la carga sobre la totalidad de los derechos representados.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía dictó auto desestimando el recurso en base a que no se cumple con la exigencia del artículo 217 del Reglamento Hipotecario, pues al no distribuirse la responsabilidad hipotecaria entre cada porción ideal del dominio, sería necesario el acuerdo expreso de ambos titulares de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, lo que no consta en la escritura ni puede deducirse del texto de la misma, máxime cuando las obligaciones aseguradas no son iguales pues el préstamo lo recibe tan sólo uno de los hipotecantes.
VI
El recurrente se alzó frente al auto presidencial alegando: que en la escritura queda clara y patente la voluntad de los interesados de constituir una hipoteca sobre la finca de que son dueños; que el principio de especialidad tan sólo exige la distribución de responsabilidad en el caso de hipoteca de varias fincas, siguiendo un criterio objetivo y no subjetivo, por lo que el artículo 217 del Reglamento Hipotecario en el caso que nos ocupa, no es excepción sino corolario de aquel principio pues, al hipotecarse la finca, se están hipotecando todas sus partes; que la fórmula de dicha norma reglamentaria no es sacramental de suerte que hayan de usarse sus mismas palabras, y, finalmente, que su exigencia nada tiene que ver con el hecho de que la obligación sea solidaria o mancomunada, o simplemente a cargo de uno de los copropietarios, pues no hay presunción legal alguna de que en caso de solidaridad de los comuneros se haya de entender hipotecada la total finca y en otro caso no.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 119 de la Ley Hipotecaria, 216 y 217 de su Reglamento y la Resolución de este Centro directivo de 30 de septiembre de 1939.
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En el supuesto del presente recurso, en que los propietarios proindiviso de una finca constituyen hipoteca sobre la misma en garantía de un préstamo concedido a uno sólo de ellos, coinciden el Notario recurrente y el Registrador en que caben dos posibilidades: la general, derivada del principio registral de determinación, que exige la distribución de la responsabilidad entre las cuotas indivisas de que cada hipotecante es dueño (cif. arts. 119 de la Ley Hipotecaria y 216 de su Reglamento) o la especial, admitida por el artículo 217 del texto reglamentario, en que no se exige dicha distribución si los copropietarios acuerdan "la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos". Se centra el debate, en definitiva, en determinar si con la fórmula utilizada, "constituyen hipoteca sobre la finca", queda patente su voluntad de acogerse a uno u otro sistema.
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La preocupación casi obsesiva de nuestra legislación hipotecaria por favorecer el crédito territorial impuso, desde sus orígenes, la necesidad de distribuir la responsabilidad asegurada entre las diversas fincas sobre las que pudiera constituirse la garantía hipotecaria por una misma obligación. En el supuesto de que concurrieran distintos derechos sobre una misma finca o cuotas indivisas en su titularidad, y ante la previsible autonomía en el tráfico futuro de cada uno de ellos, la doctrina de este Centro directivo hizo extensiva la misma exigencia en el caso de que se pretendiesen hipotecar los mismos, aun cuando involucrara en el tema la presencia o no de solidaridad en la obligación (vid. Resoluciones de 26 de junio y 27 de diciembre de 1909 y 22 de marzo de 1915). Desde la promulgación del Reglamento Hipotecario de 1915 rige la alternativa vista que permite optar tanto por la hipoteca con distribución de responsabilidad entre los distintos derechos o cuotas indivisas, como el constituir por voluntad expresa de los interesados una sola hipoteca sobre el conjunto de sus derechos recayentes sobre una misma finca. Los resultados prácticos a que conduce una u otra fórmula son distintos. En la primera, distribuida la responsabilidad, el actor habrá de dirigir su acción contra cada derecho hipotecado de forma independiente y hasta el límite de la responsabilidad que se le haya asignado, sin que le sea dado el repetir contra los no pertenecientes al deudor por la parte del crédito no asegurado con la hipoteca (arts. 120 y 121 de la Ley Hipotecaria), y habiendo de pasar por la liberación de cualquiera de ellos en caso de pagarse la parte de que responda (art. 124 de la misma Ley). Esa ejecución determinará, igualmente, la purga de las cargas posteriores que graven tan sólo el derecho ejecutado, al igual que la ejecución de una carga anterior que recayese sobre el mismo, llevará consigo la de la hipoteca. En la segunda, constituida la hipoteca sobre un conjunto de derechos que recaigan sobre la misma finca, no cabe la ejecución aislada de cada uno de aquéllos, sino que ha de procederse contra el conjunto de ellos de modo similar a lo dispuesto en el último párrafo del artículo 218 del Reglamento Hipotecario y sin posibilidad de exigir la liberación parcial de cualquiera de ellos en virtud de un pago parcial (cif. art. 125 de aquella Ley). La ejecución de una carga preferente que gravase uno de los derechos conjuntamente hipotecados acarreará la extinción parcial de la hipoteca en cuanto al mismo, y si bien la ejecución de la hipoteca así constituida determinará la purga de todas las cargas posteriores, es evidente la dificultad que puede surgir a la hora de determinar en qué medida han de participar sus titulares en la percepción del posible sobrante. De todo ello se deduce la singular importancia que tiene el determinar, a la hora de constituir la hipoteca, cuál de los sistemas se ha adoptado.
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En el presente caso, si consta que la hipoteca se constituye por los copropietarios sobre la total finca, no cada uno sobre su respectiva cuota, que se determina un único precio como tasación de la misma a efectos de subasta y no uno particular para cada cuota indivisa, y que todas las referencias contractuales, tanto la relativa a situación de cargas previas, como las referidas a las obligaciones y derechos de las partes, ya sea en orden al aseguramiento, al pago de primas de seguro o gastos de comunidad, ya a la posibilidad de subrogación en la deuda por un tercer adquirente, se hacen siempre en contemplación a la finca como una unidad, la aplicación de las reglas hermenéuticas en materia de contratos (arts. 1.281, 1.283 y 1.285 del Código Civil) conduce a estimar que es lo suficientemente clara y explícita la voluntad de las partes de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de la misma y, por ende, de los derechos que sobre ella ostenta cada hipotecante, sin distribuir entre ellos la responsabilidad asegurada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, revocando el auto apelado y la nota del Registrador.
Madrid, 21 de febrero de 1994.— El Director General.— Fdo.: Julio Burdiel Hernández.— Al pie: Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.—
(B.O.E. 17-3-94)
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AAP Madrid 220/2022, 30 de Junio de 2022
...la deuda, pero esta minoración no implicara por si sola la distribución de la responsabilidad hipotecaria" (RDGSJFP 30.11.2020; también RDGRN 21.2.1994). En consecuencia, en el momento de presentarse la demanda de ejecución, no se alega ni demuestra que la mitad indivisa del concursado hubi......
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...de 12 de febrero de 1988 (RJ 1988\1314) RDGRN de 28 de febrero de 1992 (1992\2881) RDGRN de 15 de junio de 1993 (RJ 1993\5345) RDGRN de 21 de febrero de 1994 (RJ DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN Y PROPIEDAD HORIZONTAL SENTENCIAS STS de 14 de junio de 1895 (Jurisprudencia Civil Tomo 77 Sent. n.º 17......
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Índice de jurisprudencia citada
...* STS 16 octubre 1993 (RJ 1993/7608) * Resolución DGRN 8 noviembre 1993 (RJ 1993/9114) * STS 30 noviembre 1993 (RJ 1993/9218) * Resolución DGRN 21 febrero 1994 (RJ 1994/1017) * Resolución DGRN 17 marzo 1994 (RJ 1994/2024) * Resolución DGRN 23 marzo 1994 (RJ 1994/2028) * Resolución DGRN 6 oc......