Resolución de 17 de febrero de 1994

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución:17 de Febrero de 1994
Publicado en:BOE, 21 de Marzo de 1994
 
CONTENIDO

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Badalona Don Manuel Pérez Martínez contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 2 de dicha ciudad a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS I

En escritura autorizada por el Notario recurrente el 15 de junio de 1989, en la que compareció, de una parte el Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Badalona, y de otra, diversas personas, consta en su Exponen I: "Que en fecha 14 de octubre de 1986, en procedimiento de Juicio declarativo de menor cuantía y en debida forma, los comparecientes de la segunda parte acudieron al Juzgado de Primera Instancia número TRES de Badalona, contra Don Antonio Naranjo Ortega, cuyas circunstancias personales se desconocían, en solicitud de condena al demandado para que otorgase las escrituras públicas de compraventas de las fincas que luego se dicen y a favor de quienes se señalará y que ya habían sido adquiridas de forma privada por éstos, en fechas 23 de julio de 1966, 3 de noviembre de 1966, 13 de septiembre de 1.966 y 5 de mayo de 1969, respectivamente, y por los precios igualmente respectivos de 648.000 pesetas, de 600.000 pesetas, de 650.000 pesetas y de 374.768 pesetas, pagadas de forma aplazada, pero con anterioridad a la demanda". Tras reseñar las citaciones de que fue objeto el demandado, el Exponen III comienza literalmente: "Que en fecha 23 de junio de 1988, recayó sentencia judicial cuyo fallo testimonió a la letra, sin que en lo omitido haya nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto, de los autos correspondientes y que dice asi:", tras lo cual se transcribe el contenido del fallo, así como la rectificación del error material en él padecido llevada a cabo por auto de 20 de julio siguiente, de suerte que quedó con la siguiente redacción: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sra. María Eugenia Rodríguez-Filloy Quiñones, en nombre y representación de Benito Huertas Cabezas, María Requena Martínez, Miguel Lacueva Esteban, Soledad Vicente Ruiz, Alejandro Serrano Cano, Ascensión Zapata Bricio y Blas García Clemente, debo condenar y condeno al demandado Sr. Antonio Naranjo Ortega y a sus eventuales herederos o causahabientes o herencia yacente del mismo, a que otorgue escritura pública de compraventa a favor de las personas que se relacionan y respecto de las entidades o pisos que se indican del inmueble n.° 78 de la calle Once de septiembre de Badalona (antes Tercio Nuestra Sra. de Monserrat): a) a favor de Blas García Clemente

respecto de la entidad o piso ático primero; b) a favor de Miguel Lacueva Esteban y Soledad Vicente Ruiz, respecto de la entidad piso Primero Puerta Segunda; c) a favor de Benito Huertas Cabezas y María Requena Martínez, respecto de la entidad piso ático segunda; d) a favor de Alejandro Serrano Cano y Ascensión Zapata Bricio, respecto de la entidad piso segundo segunda; y subsidiariamente, en caso de no hacerlo, otorgúese de oficio las referidas escrituras públicas de compraventa. Debiendo así mismo imponer las costas devengadas en este procedimiento a la parte demandada". Finalmente, tras la descripción detallada de las fincas y hacer constar que por incomparecencia del demandado para el otorgamiento de las escrituras se ordenó, por el Juzgado el otorgamiento de oficio, con designación del autorizante a tal fin. Por la primera de las Estipulaciones el Juez compareciente, en rebeldía del demandado, vendió a las personas reseñadas en el fallo de la sentencia las fincas, con indicación de cual lo era a cada comprador, e indicación, en caso de adquisición por ambos cónyuges, de si la misma lo era por mitades indivisas o para la sociedad conyugal de gananciales, en tanto que en la segunda de las Estipulaciones se hizo constar que los precios de las respectivas compraventas son las señaladas en el antecedente I de la propia escritura que se dan por reproducidos, declarándose por el limo. Sr. Juez ya recibidos con anterioridad por el vendedor, dándose las correspondientes cartas de pago.

II

Presentadas cuatro copias de dicha escritura en el Registro de la Propiedad número 2 de Badalona, fueron calificadas con la siguiente nota, de idéntico tenor en todas ellas: "Suspendida la inscripción del precedente documento por el siguiente defecto subsanable: Fe pública notarial en orden a los autos; No se hace constar de los particulares referenciados bajo el epígrafe "exposición", cuáles han sido tomados de los autos, así como que lo omitido no condiciona o modifica lo transcrito, sin que sea suficiente el testimonio del fallo de la Sentencia, debiendo testimoniarse con claridad y precisión, respecto a cada uno de los demandantes, el contenido de la pretensión de la demanda y el objeto sobre la que recae para calificar la congruencia entre la demanda y la Sentencia, respecto a cada uno de los demandantes. Dado que el otorgamiento judicial de escritura pública, en cuanto a que implica Sentencia de condena ejecutada forzosamente, está vinculado y limitado al contenido de los autos, sin que quepan manifestaciones individuales propias de los contratos de autonomía de la voluntad. Badalona, 9 de noviembre de 1990. El Registrador. Hay una firma ilegible".

III

El ya citado Notario autorizante de la escritura recurrió gubernativamente contra dicha calificación en base a los siguientes fundamentos: Que el exigir que se exprese qué particulares de la escritura se han tomado de los autos y cuáles no, carece de sentido pues aunque no se diga en todos y cada uno de los puntos de la exposición se deduce de su misma redacción, pues no otra cosa cabe entender si, como se afirma, el fallo fue tomado a la letra de los autos y se vio lo "omitido", luego de esos mismos autos tuvo que tomarse todo lo demás. Que igualmente carece de sentido el exigir mayor precisión respecto del contenido y objeto de la pretensión de cada uno de los demandantes pues, de exigirse como parece para calificar la congruencia de la de la demanda con la sentencia, está invadiendo la Registradora el ámbito de la función jurisdiccional, pero es que, además, tal precisión está perfectamente cumplida en el exponente I donde se expresa la clase del procedimiento, fecha, juzgado, partes, el qué y en relación con qué se reclamaba, fechas y precios de las adquisiciones, en tanto que en el II queda reseñada la admisión de la demanda, su trámite, publicación y práctica de pruebas. Que en el exponente I se dice la fecha y precio de cada compraventa con respecto de los comparecientes según comparecen, es decir, "respectivamente" según se aclara y luego se especifica la finca correspondiente a cada uno de ellos, por lo que no cabe la exigencia sobre contenido de la pretensión de cada demandante que resulta de la nota. Tras invocar el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y la doctrina de este Centro sobre el mismo, termina calificando de impertinente el último párrafo de la nota puesto que la parte dispositiva de la escritura se limita y concreta a la ejecución del contenido del fallo judicial.

IV

La Registradora, en un extenso informe, defendió la procedencia de su nota, en base a los siguientes argumentos: Que de los breves antecedentes de la escritura parece que cada interesado ejercitó su propia y distinta acción, referida a su propia compraventa, para lograr su formalización pública, aun cuando la acumulación de acciones dé lugar a una sola sentencia formal, siendo de suponer que en la demanda a la que se remite el fallo conste, en relación con cada demandante, de forma separada, exacta y precisa, su propia compraventa con todas las circunstancias que han de ser objeto de formalización pública. Que en la escritura no se dice, ni queda bajo la fe notarial, que lo en ella reseñado se haya tomado de los autos, ni que coincida con los mismos, sin que en lo omitido haya nada que amplíe, modifique o condicione lo transcrito, quedando cubierto por la fe pública tan sólo el contenido del fallo, y sólo parcialmente, al no testimoniarse, las pretensiones de la demanda a las que se remite; no consta cuál es la exacta pretensión de cada demandante, ni el contenido de la sentencia, de la que es parte el fallo, respecto de cada compraventa, ni el contenido de éstas. Que estamos ante la formalización pública de tantas compraventas como demandantes, cada una con sus circunstancias de precio, cosa, forma de pago, condiciones, etc., y si formalmente cabe la unificación de varios negocios en una misma escritura, ha de ser a condición de la perfecta separación e identificación de cada uno y de sus elementos particulares, tal regla no se cumple en la escritura calificada donde, en base a respectivos, sucesivos y remisiones se hace imposible desglosar cada contrato y cada título. Que la naturaleza del defecto señalado en la nota es de orden notarial, cuando invoca la falta de autenticidad del contenido de los autos que han de ser objeto de calificación y cuyos particulares han de constituir contenidos de la inscripción so pena de nulidad, contenidos que han de estar amparados por la fe pública, sea notarial o judicial, por lo que no se está calificando ningún título judicial, sino la formalización pública de cada compraventa, conforme a las exigencias de los artículos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento. Que si el Notario no testimonia en forma los documentos que se le presentan, limitándose a una reseña de los mismos, su contenido no queda cubierto por la fe pública. Finalmente, que el último párrafo de la nota no es impertinente sino cautelar cuando resalta que la escritura pública en ejecución de sentencia está vinculada a los contenidos de ésta. Y así lo es porque se observa que el contenido de las compraventas a que se refiere la demanda, no coincide con el contenido de lo otorgado desde el momento en que se dice que son compraventas con precio aplazado, por lo que en el contrato hay elementos y determinaciones que han sido omitidas en la escritura, siendo posible que haya otras circunstancias omitidas que resulten novadas en la escritura sin que la sentencia haya acordado tal novación, limitado como está el fallo al otorgamiento de las escrituras públicas de las compraventas, compraventas que serán las que consten en la demanda, no las que elija el Notario. El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña dictó auto desestimatorio del recurso por entender que, formalizadas en una sola escritura cuatro compraventas, no se recogen con el detalle preciso determinados extremos de cada una, como es el precio, imprescindibles para su inscripción, y no sin dejar constancia de su extrañeza de que el defecto, de naturaleza subsanable, y tácitamente aceptado por los compradores interesados, no se hubiera eliminado con facilidad siguiendo las advertencias de la nota de calificación.

VI

El Notario apeló el auto presidencial en base a los mismos argumentos inicialmente esgrimidos, insistiendo en que la pretensión de la Registradora de que queden perfectamente determinados los elementos de cada compraventa, aparece cumplida en la escritura con la relación de fechas y precios hecha respectivamente, es decir en el mismo orden en que, posteriormente, se determina el comprador de cada finca.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 1.218 del Código Civil; 9.6.a, 10 y 18 de la Ley Hipotecaria; 98 y 100 de su Reglamento y 166 y 170 y siguientes del Reglamento Notarial.

  1. Formalizados en una misma escritura pública cuatro contratos de compraventa en ejecución de una sola sentencia que así lo ordenó, y a cuyo otorgamiento concurre en nombre de la parte demandada y por su rebeldía el Juez, opone a su inscripción la nota recurrida un defecto que, en realidad, cabe desglosar en dos: de una parte, la falta de cobertura por la fe pública notarial de que la totalidad de hechos relacionados en la parte expositiva de la escritura se corresponden con el contenido de los autos y, de otra, la falta de testimonio del concreto contenido de la pretensión de cada demandante como "requisito imprescindible —se dice— para calificar la congruencia entre la demanda y la Sentencia". Hay un último párrafo en la nota que no parece sino una justificación de los defectos invocados.

  2. En orden el primero de tales defectos ha de tenerse en cuenta que la parte expositiva de las escrituras públicas está destinada a recoger las manifestaciones de los comparecientes sobre los hechos y circunstancias que sirven de base a las posteriores declaraciones de voluntad o prestaciones de consentimiento, que son el contenido propio de las estipulaciones. Resulta evidente que en casos como el presente, en que la parte dispositiva de la escritura tiene como objeto el dar cumplimiento en fase de ejecución a una sentencia judicial, la relación de tales antecedentes no queda a la libre configuración de los comparecientes, sino que ha de ajustarse a lo que determina el posterior otorgamiento, lo cual no es óbice a que también pueda recoger manifestaciones unilaterales de alguno de ellos que puedan tener relación con el otorgamiento. Ahora bien, si el Reglamento Notarial (cifr. artículos 170 y siguientes) admite que el contenido de la parte expositiva de la escritura sea el resultado, tanto del contenido de los documentos que se aporten al Notario como de las manifestaciones verbales de los comparecientes, no hay regla especial que imponga en este caso otra forma de proceder. El Notario ha testimoniado literalmente el fallo de la sentencia a la que se da ejecución, elemento de singular importancia para calificar la legitimación del Juez en su intervención, tanto por lo que se refiere a la representación en que lo hace, la de la parte procesal que con su rebeldía obstaculizaba la ejecución del fallo, como el alcance de la misma, limitado como ha de estar a la ejecución de lo acordado, todo ello sujeto a calificación registral, no del fallo en sí, lo que está vedado al Registrador (cifr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario), sino como englobado dentro del concepto genérico de capacidad de los otorgantes que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria sí sujeta en todo caso a calificación. El resto de los antecedentes, si bien normalmente se extraerán de los propios autos, nada obliga a que así se haga y menos por vía de testimonio de los mismos, con la prevención, caso de que sea parcial, de que asevere el Notario que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja o, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita, exigencia que tan sólo aparece contemplado en el artículo 166 del Reglamento Notarial con relación a aquellos documentos que acrediten la representación de los comparecientes. Si el "exponen", en plural, es fruto de las manifestaciones comunes de los comparecientes, entre ellas están las del propio Juez que de este modo asume como correcta la relación de los hechos expuestos con el contenido de los autos a que se refieren y con el alcance probatorio que a sus declaraciones atribuye el párrafo segundo del artículo 1.218 del Código Civil.

  3. El segundo de los defectos de la nota, en la que se señala como tal la falta de claridad y precisión del contenido de la pretensión de cada demandante, si se entendiese limitado al concreto objeto que señala dicha nota, "calificar la congruencia entre la demanda y la Sentencia", debería rechazarse de plano pues, como se apuntó, supondría hacer extensiva la facultad calificadora a los fundamentos y congruencia del fallo de la sentencia, extremos absolutamente vedados a aquélla. Pero es lo cierto que el propio recurrente, el informe de la Registradora y el auto apelado viene a reconocer otro alcance a tal exigencia, cuál es la necesidad de precisar cuales sean los elementos esenciales de cada uno de los negocios que se formalizan. Debe tenerse en cuenta que en el presente caso, en que la formalización pública lo es simultáneamente de cuatro compraventas diferentes, aun cuando estamos en presencia de un sólo título formal o documento, lo que ha de ser objeto de inscripción son cuatro títulos materiales o negocios jurídicos de compraventa independientes, en la inscripción de cada uno de los cuáles han de reflejarse sus particulares circunstancias de objeto, adquirente, fecha (art. 9. 6.a de la Ley Hipotecaria) y precio (art. 10 de la misma Ley). Y si bien en el primero de los expositivos de la escritura se relacionan las fechas y los precios de cada una de las compraventas anteriormente realizadas en forma privada, lo es a través de remisiones como "las fincas que luego se dicen" o "en favor de quienes se señalará", fechas y precios "respectivos", fórmulas que no brindan la adecuada claridad en cuanto a la circunstancias específicas de cada negocio que ha de recoger su respectiva inscripción, lo que constituye un defecto a efectos de su inscripción, conforme resulta del párrafo segundo del artículo 98 del Reglamento Hipotecario, máxime si se tiene en cuenta que, posteriormente, en la parte dispositiva, no se sigue en la formalización de cada compraventa el mismo orden con que han sido descritas las fincas ni relacionados los compradores, tanto en la comparecencia como en el fallo de la sentencia que se ha transcrito.

Esta Dirección General acuerda desestimar el recurso, confirmando el Auto apelado que refrendó el defecto a que se refiere el último de los fundamentos de derecho que preceden.

Madrid, 17 de febrero de 1994.— El Director General.— Fdo: Julio Burdiel Hernández.— Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.—

(B.O.E. 21-3-94)