Resolución de 20 de febrero de 1992
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 20 de Febrero de 1992 |
| Publicado en | BOE, 2 de Mayo de 1992 |
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Las Palmas de Gran Canaria D. José Luis Crespo Mayo, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número cuatro de Las Palmas a inscribir una escritura de rescisión de compraventa.
HECHOS
Por escritura de 2 de febrero de 1990 otorgada ante el Notario de Las Palmas D. José Luis Crespo Mayo, D.a Kertru María Cederberg y D.a Lyyli Mustonen, ésta en representación de su hijo D. Erkki Juhanna Mustonen, declararon disuelto y anulado el contrato de compraventa formalizado en escritura pública otorgada ente el Notario de Las Palmas D. Fernando González Vélez Bardón el día 12 de marzo de 1981. En dicha escritura se decía: Que en la escritura de compraventa antes citada se hizo constar que la finca se transmitía libre de cargas y arrendamientos, cuando en la realidad es que el comprador, el representado Don Erkki Juhana Mustonen, no ha podido tomar posesión jurídica de la misma, por encontrarse ésta arrendada desde antes de haberse transmitido la finca, y es por lo que han resuelto las partes dejar sin ningún valor ni efecto la escritura de compraventa antes referida, lo cual llevan a cabo por medio de la presente escritura.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad n.° 4 de Las Palmas fue calificada con la siguiente nota: REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LAS PALMAS NUMERO CUATRO Examinado el precedente documento se SUSPENDE la inscripción solicitada, por no cumplirse las notificaciones prevenidas en los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conforme al artículo 55.1 de la misma Ley. No se toma anotación preventiva.— Las Palmas de Gran Canaria, 11 de junio de 1990.— EL REGISTRADOR.— Firma ilegible.— Fdo. Eduardo de la Barrera Arrióla.
III
Contra dicha calificación interpuso el Notario autorizante de la escritura, D. José Luis Crespo Mayo, recurso gubernativo alegando que el art. 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige, que para inscribir las adquisiciones de fincas urbanas arrendadas, que se hayan practicado a los inquilinos las notificaciones previstas en los arts. 47 y 48 de la misma pero que éstos pueden ejercitar los derechos de tanteo y retracto reconocidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, no es aplicable al caso que nos ocupa, ya que su ámbito es el de la venta, dación en pago o división de la cosa común, y en este supuesto estamos en presencia de una figura radicalmente distinta, como es la de la resolución de un contrato de compraventa; que en la resolución de la compraventa al no haber transmisión ni adquisición nada hay que notificar al inquilino o arrendatario; que en este caso la compraventa primitiva se resuelve ya que al hallarse la finca arrendada el comprador no puede tomar posesión jurídica de la cosa, de acuerdo con las normas del Código Civil; que la jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha considerado aplicable los arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos o supuestos distintos de los de la venta, dación en pago y división, de cosa común; que en concreto la sentencia de 9 de diciembre de 1964 establece que dichos preceptos exigen como requisito esencial y básico para el ejercicio de la acción retractual la existencia de una transmisión onerosa de la propiedad, es decir, una venta o dación en pago con posibilidad de subrogación; que en este caso no habiendo existido ninguna de estas figuras no procede la notificación; que por su parte la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 1 de febrero de 1980 señala que la notificación es necesaria en todos los supuestos que el derecho de tanteo o retracto puede operar; y la Resolución de 13 de febrero de 1980 añade que la interpretación de los arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no debe extenderse a los supuestos en que el retracto no tiene lugar, dado además el carácter restrictivo y odioso del retracto.
IV
En su informe el Registrador alegó: que los contratos han de calificarse en cuanto a su verdadera naturaleza jurídica con independencia de lo expresado por las partes y atendiendo al contrato que subyace; que teniendo ello en cuenta y habida cuenta del tiempo transcurrido entre el contrato de compraventa y su resolución (9 días) está claro que estamos ante un verdadero contrato traslativo del dominio con independencia del nombre empleado por las partes; que en segundo lugar, siempre se puede hablar de rescisión o cancelación en sentido estricto porque no se dan los requisitos para ello previstos en los art. 1.291, 1.292 y 1.300 del Código Civil; que tampoco puede hablarse de la resolución de un contrato de compraventa en efectos ex tune en perjuicio de tercero (el arrendatario) ya que ni está previsto en la Ley ni se acordó por los contratantes; que de otro lado sí se ha producido la entrega de la cosa vendida al haberse producido la tradición instrumental; que tampoco puede hablarse de vicios ocultos como insinúa el recurrente por el hecho de existir un arrendamiento sobre la cosa; que por tanto nos encontramos ante un contrato traslativo del dominio siendo de aplicación el art. 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Canarias confirmó la nota del Registrador.
VI
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió, que aquél no resuelve ni argumenta jurídicamente la cuestión planteada.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
VISTOS los artículos 432, 438, 1.445, 1.462-2.°, 1.571 del Código Civil, 3, 18, 38 de la Ley Hipotecaria; 47, 48, 53, 57, 94 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y Sentencia de 15 de julio de 1982.
-
En el presente recurso se debate sobre la aplicación de los derechos de tanteo y retracto arrendaticios y, consiguientemente, sobre la necesidad o no de practicar las notificaciones prevenidas en los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la hipótesis "de disolución y anulación por mutuo acuerdo, de un contrato de compraventa de un apartamento celebrado nueve años atrás, en escritura pública, en la que se declaraba confesado recibido el precio correspondiente. En la escritura que motiva el recurso, se expone que a pesar de la nota que ahora se deja sin efecto", el comprador no ha podido tomar posesión jurídica del inmueble vendido por encontrarse éste arrendado desde antes de haberse transmitido la finca, y es por lo que han resuelto las partes dejar sin ningún valor ni efectos la escritura de compraventa antes referida. En su recurso el Notario insiste en que "el primitivo comprador no llegó a tomar posesión jurídica de la finca transmitida, por hallarse arrendada, por lo que procede la disolución o anulación de la compraventa, pero que en tal supuesto, al no haber transmisión, nada hay que notificar al inquilino".
-
Ciertamente, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo y de esta Dirección General, que los derechos de tanteo y retracto arrendaticios en tanto que restricciones del dominio, reclaman una interpretación estricta a fin de evitar su aplicación a casos distintos de los específicamente previstos por el legislador. Ahora bien, lo que no puede estimarse es que la sola calificación que los otorgantes den al contrato celebrado sea decisiva a los efectos de determinar la procedencia o improcedencia de aquellos derechos (vid. sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 1982), prescindiendo de la verdadera naturaleza y caracterización jurídica, y así ocurre en el caso debatido en el que bajo los calificativos de disolución y anulación por mutuo acuerdo, se realiza un contrato de cambio de cosa por precio que encaja en el concepto puro de compraventa del art. 1.445 del Código Civil, y cuya única particularidad es la de otorgarse entre los mismos sujetos que intervinieron —en posiciones contrarias— en una anterior compraventa, y cuyos resultados reinstauran la situación jurídica preexistente a ésta.
-
Por lo demás, la afirmación de que al estar arrendada la finca, la primera venta no fae seguida de la transmisión de la posesión resulta infundada por cuanto la sola situación de arrendamiento (por cierto no demostrada) de la finca no excluye la posesión en concepto de dueño del arrendador (vid. art. 432 del Código Civil) y el otorgamiento por él de la escritura, equivale a la entrega de la posesión al comprador (arts. 438 y 1.462-2.° del Código Civil), sin que el arrendamiento sea obstáculo a la transmisión del dominio (cfr. arts. 1.571 del Código Civil y, entre otros, 53, 57, y 94 de la Ley de arrendamientos Urbanos).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto confirmando el auto apelado.
Lo que con devolución del expediente original comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.
Madrid, 20 de febrero de 1992.— El Director General.— Fdo. Antonio Pau Pedrón.— Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Canarias.—
(B.O.E. 2-5-92)
-
SAP Alicante, 13 de Enero de 2000
...demandado- retraído a un tercero, no, al anterior vendedor. La Sala no comparte el criterio de la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de febrero de 1992 acerca de que la resolución por mutuo acuerdo de una compraventa implicauna nueva compraventa que ha......
-
SAP Alicante 24/2000, 13 de Enero de 2000
...demandado-retraído a un tercero, no, al anterior vendedor.La Sala no comparte el criterio de la Resolución de la Dirección General de los registros y del Notariado de 20 de febrero de 1992 acerca de que la resolución por mutuo acuerdo de una compraventa implica una nueva compraventa que hac......
-
Los derechos de tanteo y retracto regulados por la ley del patrimonio cultural valenciano
...sean meramente accesorias y no principales, o se demuestre fraude en la operación. En cualquier caso, es evidente, como señala la RDGRN de 20 de febrero de 1992 (RJ 1992, 1532) que "lo que no puede estimarse es que la sola calificación que los otorgantes den al contrato celebrado sea decisi......
-
Drets d'adquisició preferent
...irrevocable segons MARTÍNEZ GARCÍA, ha de ser incondicionada, clara i completa i, un cop feta, no hi cap desistiment posterior (RDGRN 20 de febrer de 1.992). Page L’eix del tempteig és que el temptejant pugui oferir el mateix que l’adquirent eventual i per tant és essencial que la prestació......
-
El retracto legal en el Código Civil.
...de febrero de 1959 (Cdo. 1.º), 2 de abril de 1985 (Cdo. 2.º), y 12 de abril de 1989 (FD 3.º), y las RRDGRN de 13 de febrero de 1980, 20 de febrero de 1992, y 30 de junio de 1994. Sobre esta posición jurisprudencial, vide la documentadísima exposición de Bello Janeiro (El retracto de comuner......
-
Los derechos de tanteo y retracto a la luz de la ley 29/ 1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos y su interpretación jurisprudencial
...jurídica del negocio celebrado, independientemente de la denominación que le den las partes, precisamente por ello la DGRN, en Resolución de 20 de febrero de 1992, declaró que la resolución de la compraventa por mutuo disenso requiere la notificación al arrendatario, porque no es sino una n......