Resolución de 30 de julio de 1992

En el recurso gubernativo interpuesto por D. Pedro Manuel Pérez de Ayala y López de Ayala, liquidador único de la Compañía Mercantil "NARIMA, S.A.", en liquidación, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad n.° 1 de Toledo a inscribir una escritura de novación de contrato de arrendamiento de obras y dación de bienes inmuebles en pago y otras escrituras más.

HECHOS I

La Sociedad Mercantil Anónima, "NARIMA, S.A.", en Junta General Universal de accionistas, celebrada el día 20 de septiembre de 1979, acordó su disolución y, en el mismo acto, se nombró como liquidador único de la Compañía al anterior administrador D. Pedro Manuel Pérez de Ayala y López de Ayala.

Dicho acuerdo se protocolizó en escritura otorgada en Madrid el 26 de septiembre de 1979 y tuvo acceso al Registro Mercantil el día 24 de septiembre de 1990.

II

El día 5 de agosto de 1988 es otorgada ante el Notario de Toledo, D. Manuel Rueda Díaz, una escritura de declaración de obra nueva en construcción y división de fincas, en la que comparece el liquidador único antes citado con falta de justificación de su representación, quedando, por tanto, la eficacia de dicho acto pendiente de tal justificación o de la ratificación por parte de la sociedad representada. En la misma fecha y ante el mismo Notario, compareciendo D. Pedro Manuel Pérez de Ayala en idénticos términos y con la misma falta de justificación de su representación, se otorga escritura de arrendamiento de obra —transmisión de fincas, en la que se adjudica como "dación de pago anticipada" del precio de rehabilitación de un edificio propiedad de "Narima, S.A.", de terminadas fincas resultantes de la división horizontal, a favor del constructor "Promociones S. Bernardo, S.A."

El día 13 de noviembre de 1988, reunida la Junta General de "Narima, S.A.", con carácter de Junta Universal, se adoptaron, entre otros, los siguientes acuerdos: ratificar las escrituras antes mencionadas; rectificar las superficies de las fincas contempladas en dichas escrituras y solicitar la inscripción de los excesos de cabida que resultaren y demás defectos que se aprecien en el Registro de la Propiedad de Toledo; y autorizar con poderes tan amplios como en Derecho se requiera, a Don Pedro Manuel Pérez de Ayala para que en nombre de la sociedad, ejercite los anteriores acuerdos, compareciendo ante cualesquiera organismos y firmando cuantos documentos públicos y privados sean precisos hasta la completa inscripción de los mismos en el Registro Mercantil (sic) de Toledo. En cumplimiento de lo anterior se otorga escritura, el día 26 de noviembre de 1988 por la que se rectifican las dos escrituras anteriores y se ratifican ambas en nombre de "Narima S.A." Tales instrumentos, en los que no se añade a la denominación social los términos "en liquidación" para indicar la situación jurídica de "Narima, S.A.", causaron los asientos correspondientes.

III

En distintas fechas se venden dos fincas procedentes de la división horizontal que se ha mencionado, a favor de quienes eran sus arrendatarios, sin que tampoco se expresase por el otorgante la condición de "Liquidador" de la Compañía, ni la situación en "estado de liquidación". Estos títulos tienen igualmente acceso al Registro de la Propiedad.

En la misma fecha en la que se recibieron los bienes "como anticipo del precio del contrato de obra", "Promociones San Bernardo, S.A.", concierta una hipoteca con el Banco Español de Crédito sobre las fincas que figuran como de propiedad de la indicada Compañía, efectuándose diversas disposiciones del crédito que constan inscritas en el Registro de la Propiedad.

IV

El día 25 de julio de 1990, ante el Notario de Madrid, Don Federico Castro Lucini, se otorga por D. Pedro Manuel Pérez de Ayala, expresando actuar como liquidador de "Narima, S.A.", "en liquidación", escritura de novación del contrato de Obra y aportación de fincas, antes señalado, en la que se establece, entre otras, la siguiente estipulación que establece una condición resolutoria enlazada con otra pactada en la cláusula segunda: Cuarta.- B) cumulativamente, con la aportación de una Póliza de Seguro suscrita con la Compañía CRÉDITO Y CAUCIÓN, S.A., o cualquier otra que NARIMA, S.A., "EN LIQUIDACIÓN" considere solvente, en la que la Compañía aseguradora se constituya en fiador solidario de dichas obligaciones, como deudor principal, con expresa renuncia a los beneficios de orden y excusión y en la que responda por la cifra máxima de CIENTO SESENTA MILLONES DE PESETAS (160.000.000 pts). Bastando para hacer efectiva la garantía y aún a reserva de las acciones judiciales que pudieran entablarse entre las partes del Contrato principal, con la reclamación fehaciente que efectúe NARIMA, S.A., "EN LIQUIDACIÓN", a la Compañía aseguradora acompañando a la misma, de forma alternativa, los siguientes documentos: a) si NARIMA, S.A., "EN LIQUIDACIÓN" opta por la resolución del Contrato de Obra con Puesta de Materiales en la forma prevista en la Estipulación segunda, párrafo Primero, o esta opción fuere necesaria como consecuencia de lo previsto en la Estipulación Tercera: la prueba documental de no haberse concluido en plazo la obra y la justificación bancaria del importe de la Hipoteca que grave los bienes a dicha fecha, con sus intereses y nota de los gastos previstos de cancelación —incluso fiscales— b) si eligió la opción de la Cláusula penal también prevista en dicha Estipulación Segunda: copia autorizada del Acta de Requerimiento a PROMOCIONES SAN BERNARDO, S.A., a que en dicha cláusula se hace referencia, unida a un Acta Notarial, autorizada ante el mismo Notario en el que se otorgó bajo condición suspensiva la Escritura a que se refiere el apartado A) de esta Cláusula Cuarta, en la que se exprese la no aceptación por NARIMA, S.A., "EN LIQUIDACIÓN" de la Escritura otorgada a su favor, por haber optado por hacer efectiva la Cláusula Penal sustitutiva. A la presentación de tales documentos unidos a la reclamación, la Compañía aseguradora no podrá oponer ninguna excepción al pago, el que efectuará por cuenta de PROMOCIONES SAN BERNARDO, S.A., dentro de los ocho días siguientes a la reclamación, sin perjuicio de la eventual situación litigiosa que pudiere surgir entre las partes del Contrato principal. La falta de prestación de esta garantía referida en el apartado B) de la Cláusula Cuarta de este Contrato, en los términos indicados y a satisfacción de NARIMA, S.A., "EN LIQUIDACIÓN" dentro del plazo de un mes, contado de fecha a fecha a partir del momento de la firma del presente documento privado, producirá los siguientes efectos: 1.°- Este hecho —que se acredita ante el Notario y el Registro de la propiedad con la Certificación expedida por el Liquidador de NARIMA, S.A., "EN LIQUIDACIÓN" en la que se haga constar el transcurso del término y la falta de presentación de la garantía en los términos indicados— operará por sí mismo como CONDICIÓN RESOLUTORIA del Contrato de Arrendamiento de Obra con Puesta de Materiales, quedando resueltos de pleno derecho y sin necesidad de requerimiento alguno tanto este Contrato como el primitivo del que es novación. 2.°- En consecuencia, PROMOCIONES SAN BERNARDO, S.A., vendrá obligada a devolver al "dueño de la obra", los inmuebles recibidos como "dación en pago" del precio del arriendo que se enumeran en el Expositivo I, letra c), libres de toda carga o gravamen en la misma forma en que los recibió por tal concepto, sin que pueda reclamar nada por razón de gastos o actuaciones llevadas a cabo en relación con los mismos o en el cumplimiento del contrato que queda extinguido. 3.°- Al mismo tiempo y como consecuencia de lo anterior, se tendrá por cumplida la condición suspensiva de la que pende la eficacia de la Escritura de retrocesión de estos mismos inmuebles a que se refiere el párrafo A) de esta Cláusula Cuarta y cuya obra ya no podrá realizarse, la que cobrará su plena eficacia en favor de NARIMA, S.A., "EN LIQUIDACIÓN".

En la misma fecha, 25 de julio de 1990, y en cumplimiento de lo señalado en el apartado A) de la cláusula cuarta del Contrato de Obra modificado, se otorga por Promociones San Bernardo a favor de "Narima, S.A.", "en liquidación" una escritura de "retrocesión de los inmuebles recibidos como pago anticipado de la obra", bajo condición suspensiva de eficacia del Instrumento de que la obra contratada no llegue a realizarse.

V

El día 18 de octubre de 1990, se procede a la novación parcial del contrato novado, ampliando el término para el cumplimiento de la prestación de la garantía de este último y señalando que la condición resolutoria queda modificada en cuanto a su plazo.

El día 4 de diciembre de 1990, en condiciones similares a la anterior, se produce una segunda "novación modificativa" que afecta parcialmente al anterior contrato, ampliando el plazo para el cumplimiento de la prestación y configurándose como prestaciones facultativas, cuya elección corresponde efectuar a Promociones San Bernardo, S.A., las dos siguientes: a) Cancelación de la hipoteca que grava el inmueble y compromiso de no vender los inmuebles, hasta la terminación de la obra; b) prestación de la garantía de la forma que venía indicada. Señalándose que llegado el día 21 de febrero de 1991, si no se hubiese realizado alguna de estas prestaciones, este hecho constituirá el presupuesto pactado como condición resolutoria de las dos relaciones jurídicas: el contrato de obra inicial y su novación y que el único medio hábil de acreditar el cumplimiento del evento ante el Notario y el Registro de la Propiedad, será la certificación del Liquidador único de "Narima, S.A.," "en liquidación".

Llegado el día del vencimiento del nuevo término sin que la prestación se hubiera cumplido por el Promociones San Bernardo, S.A., es expedida por el Liquidador único de Narima, S.A., "en liquidación" la certificación referida, notificándose, además, este hecho a Promociones S. Bernardo, S.A., mediante Acta Notarial, en la que se incluía también la comunicación de la decisión de la Compañía, de aceptar la retrocesión de los inmuebles al haberse cumplido la condición suspensiva. Promociones San Bernardo, S.A., contestó a dicho requerimiento mediante diligencia en el Acta Notarial.

VI

Presentada la escritura de novación, junto con los otros documentos anteriormente citados, en el Registro de la Propiedad, n.° 1 de Toledo, fueron calificados: SUSPENDIDA la inscripción del precedente documento por los DEFECTOS SUBSANABLES que a continuación se indican, a petición de Don Pedro-Manuel Pérez de Ayala y López de Ayala, liquidador de la Sociedad "NARIMA, S.A.", "EN LIQUIDACIÓN", se practica ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN POR PLAZO DE SESENTA DÍAS, según establece el artículo 96 de la Ley Hipotecaria: en el tomo 985 del Archivo, libro 477 de Toledo, folio 158, finca número 33.350, y al tomo 984 del Archivo, libro 476 de Toledo, folios 171, 173, 179 al 191, 195 y 199, fincas números 33.251, 33.252, 33.255 a la 33.261, 33.263 y 33.265, anotaciones letras A: 1.°- Es dudosa la validez de la novación modificativa propuesta, dada la dudosa validez del contrato de arrendamiento de obras compuesta de materiales, cuya novación ahora se pretende, por la ocultación que de su condición liquidador, y, de que la Entidad "NARIMA, S.A.", estaba disuelta y en liquidación, hizo su representante Don Pedro-Manuel Pérez de Ayala y López de Ayala, al otorgarse las escrituras relativas a ese arrendamiento, a saber: el 5 de agosto de 1988, rectificada y ratificada por otra de 26 de noviembre del mismo año, ambas en Toledo, ante el Notario Don Manuel María Rueda Díaz de Rábago. Ocultación reiterada, pues también se habían producido dichas omisiones en escrituras otorgadas —según datos del Registro—: -De poder, a favor del citado representante por "NARIMA, S.A.", en Junta Universal, el 14 de septiembre de 1984, en Madrid ante el Notario Don Francisco Castro Lucini. -De división horizontal, de "NARIMA, S.A.", actuando como representante la persona indicada, el 21 de septiembre de 1984, en Madrid, ante el Notario Don Francisco Castro Lucini. -De diferentes ventas de fincas independientes de la división horizontal citada, otorgadas ante varios Notarios, por el mismo representante de NARIMA, S.A. -De obra nueva, en construcción, y de agrupación otorgada por NARIMA, S.A., actuando como representante la misma persona, en escrituras otorgadas en Toledo, los días 5 de agosto y 26 de noviembre de 1988, ante el Notario Don Manuel María Rueda Díaz de Rábago. El acuerdo válido de disolución de NARIMA, S.A., se tomó en Junta Universal y por unanimidad el 20 de septiembre de 1979, nombrándose como liquidador a Don PedroManuel Pérez de Ayala y López de Ayala, concediéndole las facultades de los artículos 160 y 162 de la Ley de Sociedades Anónimas del año 1951; dicho acuerdo se protocolizó en escritura otorgada el 26 de septiembre de 1979, ante el Notario de Madrid, Don Fernando Marco Baró, con nota de liquidación del Impuesto correspondiente, de fecha 23 de julio de 1980. Dicha escritura no ha sido inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, hasta el 10 de octubre de 1990, asiento de representación número 982 del Diario 122, de fecha 24 de septiembre de 1990. Dadas las omisiones indicadas en la comparecencia y debido a la inscripción reciente del acuerdo social citado y posterior a las escrituras anteriormente relacionadas, no se pudo valorar en su momento la posible infracción por el representante de NARIMA, S.A., EN LIQUIDACIÓN, de los artículos 160.3 del la Ley de Sociedades Anónimas del año 1951, y 272, C) y del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas vigente, artículos 17 y 19 del Código de Comercio antiguo y actual respectivamente, y 62, antiguo, 113 vigente, y 93 antiguo del Reglamento del Registro Mercantil y 154 Ley del año 1951 y 264 del Texto Refundido Ley de Sociedades Anónimas vigente, entre otros, inscribiéndose sin objeción aparente alguna, las escrituras anteriormente relacionadas y el contrato de arrendamiento de obras, dando lugar a la aparición de terceros protegidos, la hipoteca contratada por Promociones San Bernardo, S.A., contratista, con el Banco Español de Crédito, S.A., respecto de las fincas que le correspondieron en el citado arrendamiento de obras, regístrales 33.250, 33.251, 33.252, 33.255 a la 33.261, 33.263 y 33.265, por escrituras otorgadas en Toledo, el 5 de agosto y 26 de noviembre de 1988, ante el Notario de la misma Don Manuel María Rueda Díaz de Rábago. La Registrador que inscribe, no hace pronunciamiento alguno, sobre la conducta dolosa o culposa del citado representante, ni de la Sociedad Anónima en cuestión, por sus sucesivos acuerdos en Junta Universal, omitiéndose su situación de disuelta y en liquidación, pero siguiendo el principio latino nemo dat quod non abet, entiendo que dichas Juntas Universales no pudieron salvar el posible vicio que en el consentimiento se produjo en el contrato de arrendamiento de obra que ahora nos ocupa, por defecto de capacidad de obrar del representante de NARIMA, S.A., EN LIQUIDACIÓN, y todo ello, basándome en el principio de legalidad, en que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, que la inscripción no convalida los contratos nulos, y, que es doctrina generalizada que no se debe llenar el Registro de asientos dudosos, que creen falsas apariencias, y que contribuyan a la disolución del Registro con la realidad extrarregistral, fin contrario al que persigue dicha Institución (artículos 1, 18, 19, 33, 38, 65, 66 y 98 de la Ley Hipotecaria, y 97 a 136 del Reglamento Hipotecario). 2.°- Puesto que sólo son posible objeto de novación, modificativa en este caso, los contratos válidos, mientras la Autoridad Judicial competente no se pronuncie sobre la validez del contrato objeto de la novación, ésta no es inscribible, artículos 1.208 y 1.204 del Código Civil, y Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 1983. 3.°- Dictaminados por el Juez la validez de uno y otro contrato, sólo sería inscribible respecto a la novación propuesta, la ampliación del plazo de la obra a ejecutar, y la condición resolutoria relativa a dicha ejecución o abandono, no así la condición resolutoria pactada garantizando la aportación de una póliza de seguro, dado que las partes han omitido la constatación de la resolución de la misma, dejándolo al arbitrio de cualquiera de las partes contratantes, infringiendo así toda la Legislación que sobre obligaciones bilaterales o recíprocas establece nuestro Código Civil —artículos 1.124 y 1.504—, siendo preciso el consentimiento a la referida inscripción parcial por el presentante, previsto en el artículo 429 del Reglamento Hipotecario. 4.°- Debido a dicha omisión, al no ser inscribible dicha condición resolutoria, tampoco lo es su cumplimiento, ni la consiguiente retrocesión de las fincas. 5.°- Además, al no haberse allanado "PROMOCIONES SAN BERNARDO, S.A.", en la contestación que formula al acta Notarial de resolución de contrato que se le hizo por encargo de NARIMA, S.A., EN LIQUIDACIÓN, según nuestro Código Civil y numerosas Sentencias del Tribunal Supremo y de la Dirección General de los Registros y del Notariado, deberá ser la autoridad judicial competente, la que valore la resolución pretendida. El pretendido cumplimiento e incumplimiento de las partes contratantes, y la devolución justa de las contraprestaciones debidas entre las mismas, máxime teniendo en cuenta la existencia de la hipoteca citada, artículos 3.2, 6.7, 1.120, 1.123, 1.124, 1.295 y 1.298 del Código Civil, artículos 9.2, 23, 37 y 34 de la Ley Hipotecaria y 56 y 175.6 y 51.6 del Reglamento Hipotecario; Sentencias del Tribunal Supremo de: 17-2-1912, 19-6-1913, 71-48, 19-11-49, 10-3-50, 14-11-62, 24-10-75, 1-5-50, 9-5-90, 24-2-88, 26-1-88, y 17-6-88, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29-12-82, 17-9-87, 19-1-88, 2-2-88 y 4-2-88. 6.°- Falta la nota de liquidación del Impuesto correspondiente en la escritura de novación —artículo 254 de la Ley Hipotecaria—. La precedente nota de calificación debe entenderse únicamente referida a las fincas que por el precitado arrendamiento de obras, pasaron a ser inscritas a favor de PROMOCIONES SAN BERNARDO, S.A., antes citadas, ya que las demás derivadas del citado arrendamiento de obras, siguen inscritas a nombre de "Narima, S.A." Contra la precedente nota de calificación cabe recurso gubernativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha —Albacete—, artículo 66 de la Ley Hipotecaria. Toledo, a 21 de mayo de 1991.— La Registrador.— Firma ilegible.

VII

Don Pedro Manuel Pérez de Ayala y López de Ayala, como liquidador único de Narima, S.A, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación (excepto el defecto 6.°), y alegó: 1.° Que en cuanto al primer defecto de la nota de calificación concierne a los actos anteriores, enumerados en la misma nota, que ya tuvieron acceso al Registro de la Propiedad, causando los respectivos asientos hoy vigentes y sin contradicción. La cita entremezclada que se efectúa en la nota de los preceptos de la antigua y vigente legalidad que rige la materia como presuntamente infringidos nos lleva, como cuestión de orden público, afirmando que los actos jurídicos han de ser evaluados con la legislación vigente en el momento en que se producen, y más aún cuando la nueva legalidad atribuye un efecto más desfavorable, debiéndose tener en cuenta la garantía del artículo 25 de la Constitución española. Lo que obliga a atender el derecho vigente a la fecha de producción de los actos, todos ellos anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 1.564/1989 de 22 de diciembre, por lo que habrán de regirse por la anterior legalidad, ya que la nueva nunca podrá tener efectos retroactivos. 2.° Que resulta extraño, teniendo en cuenta el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que el contenido del Registro sea el objeto de la calificación cuando debería constituir un "presupuesto". El asiento goza de una presunción de veracidad (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y se encuentra bajo la salvaguardia de los Tribunales. Que no puede ponerse en tela de juicio la eficacia de dicho derecho ni dejar de producir y desplegar sus efectos, si no es por previa resolución judicial. Esto es lo que se produce en la nota. Que el contrato de obras con aportación de finca, dentro de la línea expuesta, se presume válido y eficaz y deberá prevalecer tal validez, así como la de los actos que lo precedieron o complementaron, que accedieron al Registro. Que, en consecuencia, el argumento de la duda no es fundamento válido para denegar o suspender la inscripción interesada del posterior contrato de novación modificativa del anterior. 3.° Hay que señalar: A.- La omisión junto a la denominación de la sociedad de las palabras "en liquidación", unido a la falta de inscripción en el Registro del acuerdo de disolución. En estos puntos hay que observar: a) la personalidad jurídica de la sociedad disuelta (artículo 154 de la Ley de Sociedades Anónimas) subsiste, como también, aun limitada, la actividad; b) la falta de inscripción obligatoria dará solamente lugar a responsabilidades y que se produzca frente a terceros la no oponibilidad de aquellos extremos que no hayan tenido acceso al Registro (artículo 93 del Reglamento del Registro Mercantil Decreto 14-7-1956). B.- La eficacia inmediata del acuerdo de liquidación, una vez adoptado, en orden a trasladar la representación de la compañía al liquidador, tampoco determinaría ni la nulidad ni la anulabilidad de esos actos. Que se ha sostenido por la doctrina la eficacia inmediata del acuerdo de disolución que, por sí mismo y por el hecho de producirse (artículo 159 Ley de Sociedades Anónimas de 1951) desapodera a los administradores, trasladando sus competencias y facultades al liquidador. Este ejerce su cargo antes de proceder a su inscripción en el Registro Mercantil, (artículo 159 antes citado) y así lo considera la doctrina. C- Que, por tanto, Don Pedro Manuel Pérez de Ayala, desde el mismo momento que la Junta General universal de NARIMA, S.A., adoptó el acuerdo de su disolución, habrá cesado como administrador, y en el año 1988 sólo podía ostentar la representación de la compañía en la condición de liquidador, que no acreditó ante el Notario al otorgar las escrituras más tarde ratificadas. D.- La División horizontal de la finca y los actos tendentes a su rehabilitación, como "operaciones inscribibles en el proceso de liquidación y en las competencias del liquidador". Que dicha división debe ser reputada a los efectos del artículo 160-3 de la Ley de Sociedades Anónimas como acto "normal" en el proceso de liquidación; además, la Junta General ratifica por unanimidad con la presencia de todos los socios la operación referida; siendo, por tanto, una operación de la Junta. Esto puede hacerse extensivo a la "dación en pago de bienes". Esta doctrina es la declarada en la Resolución de 12 de febrero de 1986 y la mantenida por parte de la doctrina Mercantil. E.- La enajenación de inmuebles de la sociedad "en liquidación" sin subasta pública. Que es cuestión distinta si el liquidador por sí mismo puede o no enajenar bienes sin acudir al requisito de la pública subasta, impuesto por el artículo 160-4 de la Ley de Sociedades Anónimas. En este caso se puede afirmar que son operaciones de la Junta General y no del liquidador, y éste en su actuación ha quedado relegado a ser simple ejecutor de las decisiones de la Junta y que, en todo caso, siempre sería válida la renuncia de los accionistas a la garantía de "venta en pública subasta", acordada en la Junta Universal y por unanimidad, como considera la doctrina y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, en Sentencias de 5 de mayo de 1965, 1 mayo 1983, 31 mayo 1985. Que en conclusión: 1.° No es posible dudar de la validez del primitivo "contrato de obra-transmisión de Fincas" suscrito por Don Pedro Manuel Pérez de Ayala en nombre de Narima, S.A., y que tuvo acceso al Registro de la Propiedad; y 2.°) en consecuencia, deben decaer los motivos primero y segundo de la nota de calificación. 4.° a) Que la condición resolutoria contenida en la cláusula 4, apartado B) es válida en derecho y debe ser reputada eficaz. En cuanto a su trascendencia real y consiguiente inscribibilidad, hecho que por referirse a actos con eficacia traslativa sobre bienes inmuebles, dependerá del matiz de lo expresado por la voluntad de las partes al configurarse en el contrato. (Estipulación 4.a de la escritura de novación.) b) Que, por otro lado, el verdadero fundamento de la cancelación de las inscripciones causadas en favor de Promociones San Bernardo, S.A., a causa del pago anticipado por "dación de bienes" que recibieron como precio del contrato de obra que no llegó a ejecutarse y que ahora se solicita, descansa en el consentimiento del beneficiario de aquellas inscripciones y en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Que desde el punto de vista de la calificación, lo trascendente es el consentimiento inicial, prestado al configurarse la obligación en forma condicional, atendiendo a lo que dice el artículo 178.1 del Reglamento Hipotecario. 5.Que parece que tampoco existe obstáculo para la inscripción en el Registro del hecho mismo de la resolución y de la eficacia real de la condición suspensiva de la que pende el consentimiento prestado por Promociones San Bernardo, S.A., en la escritura de retrocesión de los inmuebles recibidos en su día por dicha sociedad, como pago anticipado para la ejecución de una obra que al decaer el contrato no va a ser ejecutada, cuyo pago carece de "causa" en sentido jurídico al desaparecer la contraprestación. VIII

La Registradora, en defensa de su nota, informó: 1. En cuanto al primer defecto. Que el problema lo origina el que el documento cuya inscripción se pretende no contiene un acto desligado del anterior inscrito, sino que es novación del mismo y, por tanto, implica la consideración del contrato novado, y en la novación aparece como uno de los otorgantes la sociedad Narima, S.A., en liquidación, cualidad que no se hace constar en el contrato originario, pero que de lo datos aportados se desprende que la disolución es anterior al otorgamiento de la escritura de arrendamiento de obras y toda una serie de actos anteriores en los que se oculta la situación de la sociedad, infringiéndose los artículos 160.3 de la Ley de Sociedades Anónimas y demás citados en la nota. Actos que, por otra parte, exceden de las facultades del liquidador. Que el problema en cuanto a la novación en sí es doble: 1) En cuanto a su contenido implica una serie de actos, cuyo carácter liquidatorio no se ha justificado; 2) se plantea la duda si de inscribir la novación, no se está contribuyendo a consolidar una situación dudosa e incrementando la diferencia entre lo inscrito y la realidad jurídica extrarregistral, pues no es correcto llenar el Registro de inscripciones confusas y de nula validez. 2.° En cuanto al segundo defecto. Que éste no es sino consecuencia del primero. 3.° En cuanto al tercer defecto. Que la condición de la cláusula 4.a, apartado B del contrato, obra como previa a la condición resolutoria de la cláusula segunda que habla de transcurso de plazo para la ejecución de las obras contratadas; plazo, por otra parte, urgente al haberse prorrogado en la cláusula primera durante tres años, contados desde el 25 de julio de 1990. Pero, salvo el plazo de presentación de la póliza de seguro, tanto el cumplimiento como la eficacia de dicha condición, así como de la alternativa, se hace depender de la voluntad de una de las partes, Narima, S.A., lo cual es contrario a los artículos 1.124, 1.504, y 1.256 del Código Civil. Que de haber procedido Narima, S.A., "en liquidación" de conformidad con lo prevenido en el artículo 433, párrafo 2.° in fine del Reglamento Hipotecario, justo es admitir que, considerada en sí misma y sin perjuicios de los defectos 1.° y 2.°, la condición hubiera resultado parcialmente inscribible, excluyendo, además de lo que en ella hay de contenido puramente obligacional, los extremos antes mencionados que conducen a su inadmisión, por cuanto suponen dejar al arbitrio de una de las partes la decisión sobre su incumplimiento. 4.° Que el vicio de esta condición hace como consecuencia no inscribibles los contratos posteriores. 5.° Que el requerimiento de Narima, S.A "en liquidación" aparece contestada por Promociones San Bernardo, S.A., por diligencia extendida a continuación de dicho requerimiento, y, por lo tanto, será la autoridad judicial competente quien deba decidir si la contestación está o no bien hecha o si el incumplimiento queda o no suficientemente probado, todo ello según la legislación y jurisprudencia citados en la calificación.

IX

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha confirmó la nota de la Registradora, fundándose en que las actuaciones debatidas no plantean una situación de reactivación de la sociedad disuelta, y lo que se ha producido son una serie de operaciones que rebasan el marco propio de la liquidación, concurriendo además, una ocultación reiterada de ese estado por parte de la sociedad interesada, dando así lugar a actos nulos, ajenos a su capacidad, contrarios a la legalidad y, por tanto, no registrables; y que tampoco la ratificación producida en Junta General vale a los fines pretendidos, pues la voluntad de la Junta no está por encima de la ley. El Procurador de los Tribunales Don Trinidad Cantos Galdanay, en nombre de Don Pedro Manuel Pérez de Ayala, liquidador único de Narima, S.A, "en liquidación", apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: 1.° Que lo que ha de ser investigado en este caso, es la clasificación del vicio o vicios que aquejan a las escrituras ya inscritas, y hay que tener en cuenta: a) el carácter meramente declarativo de la inscripción obligatoria del acuerdo de disolución; b) el hecho de la identidad de persona que concurre en el Administrador único y el liquidador también único; y c) a partir de estos datos hay que afirmar: a) si la inscripción del acuerdo de disolución y del nombramiento de liquidador no son constitutivos, los actos que realice la sociedad en liquidación válidamente representada serán jurídicamente válidos, y b) que la ley no sanciona con nulidad o anulabilidad los actos realizados en tales condiciones. 2. Que hay que tener en cuenta lo establecido en los artículos 154, 158 y 159 de la Ley de Sociedades Anónimas. 3. Que el contrato de arrendamiento de obra inscrito en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, la escritura de su novación, no incurre en vicios de nulidad ni anulabilidad y, menos aún de inexistencia a los que alude el auto. 4. Que se acepta expresamente, en lo referente al tercer defecto de la nota, el que puede producirse una inscripción parcial, como autoriza el artículo 429 del Reglamento Hipotecario, en relación con la inscribibilidad parcial de la condición resolutoria pactada en el apartado b) de la Clausula 4.a del contrato de novación, tal como queda configurada en la escritura de novación de 18 de octubre de 1990. 5. Que la resolución del contrato de Arrendamiento de obra por razón del cumplimiento de la condición resolutoria, determina que la obra no pueda hacerse, por lo que cobra eficacia la condición suspensiva de la escritura de retrocesión de inmuebles, de 25 de julio de 1990; puesto que aquella transferencia queda "sin causa", por lo que no tiene sentido jurídico y es precisa la restitución.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS los artículos 1.115 y 1.256 del Código Civil; 1, 18, 38, 40, 66, y 82 de la Ley Hipotecaria.

1. La primera de las cuestiones que el presente recurso plantea y a la que se refieren los defectos 1.° y 2.° de la Nota de calificación, es la de decidir si puede acceder al Registro de la Propiedad la modificación de algunas de las cláusulas de un anterior negocio transmisivo ya inscrito, al advertir el Registrador —por los documentos ahora presentados— que cuando éste se otorgó, la sociedad transmitente había adoptado y escriturado ya —aunque estaba pendiente su inscripción en el Registro Mercantil— el acuerdo de disolución, circunstancia ésta que fue silenciada en el propio título inscrito al invocar el representante de la sociedad su anterior condición de administrador único en lugar de la entonces actual de liquidador; estima el Registrador que no resulta clara la validez de la novación modificativa que ahora se pretende inscribir porque sólo es posible la novación de contratos válidos (defectos 1.° y 2.° de la Nota).

2. Sin prejuzgar ahora sobre la concreta repercusión que la situación de sociedad en disolución tiene en la validez y eficacia del negocio cuya modificación se pretende, es lo cierto que la presunción, a todos los efectos legales, de exactitud y validez del contenido del Registro (art. 38 de la Ley Hipotecaria), y la salvaguardia judicial de los asientos regístrales (que han de producir todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud vid. artículos 1, 40, 82 de la Ley Hipotecaria), no sólo impide que el Registrador pueda revisar la calificación del acto ya inscrito so pretexto de la aportación de nuevos documentos no tenidos a la vista en su día, sino que tal validez, en congruencia con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, deberá ser presupuesto inexcusable a la hora de decidir sobre la inscribibilidad de su modificación. Por otra parte, tampoco es admisible que, al amparo del actual conocimiento de esa circunstancia afectante al acto inscrito que entonces pasó desapercibida, el Registrador se limite a poner en entredicho la validez del acto ya inscrito, absteniéndose de toda calificación (tanto respecto de éste, en función de los nuevos datos conocidos, como de su pretendida modificación) hasta que recaiga declaración judicial confirmatoria de aquella validez, por cuanto es inequívoco que la posibilidad de reclamar una declaración judicial sobre validez o nulidad de los títulos inscribibles, no exime al Registrador del deber de formular su propio juicio, aun cuando éste se concrete al solo efecto de acceder, suspender o denegar el asiento que es solicitado (vid. arts. 18 y 66 de la Ley Hipotecaria).

3. El tercero de los defectos de la nota no es objeto de recurso, toda vez que el recurrente admite en su escrito de apelación que no sean inscribibles aquellas expresiones que el Registrador en su Nota e informe rechaza por ser contrarias a la exigencia general del art. 1.256 del Código Civil, y a su más específica aplicación contenida en el 1.115 del Código Civil en sede de condiciones.

4. Rechazada en bloque, según el tercero de los defectos, la inscripción de la condición cuestionada, en el defecto 4.° se establece que "debido a dicha omisión al no ser inscribible dicha condición, tampoco lo es su cumplimiento ni la consiguiente retrocesión de las fincas". En su informe, el Registrador declara literalmente que "justo es admitir que considerada en sí misma y sin perjuicio de los defectos 1.° y 2.°, la condición (que ahora se analiza) hubiera resultado parcialmente inscribible, esto es, excluyendo, además de lo que en ella hay de contenido puramente obligacional, los extremos antes reseñados que conducen a su inadmisión como un todo..."; en congruencia con estas afirmaciones el Registrador no puede ya limitarse a señalar que "el vicio en esta condición hace no inscribibles los contratos posteriores" —como afirma en su informe—, sino que deberá decidir si la retrocesión acordada cuya inscripción se pretende, tiene o no encaje en aquella condición en la medida en que a su juicio resultaría inscribible, máxime si, como ocurre en el caso debatido, la retrocesión cuya inscripción se pretende deriva, no de no haberse presentado póliza de seguros que resulte suficiente a satisfacción del transmitente, sino de no haberse presentado, en el plazo previsto, ninguna póliza.

5. El último de los defectos impugnados hace referencia a la posibilidad de reinscribir a favor del transmitente determinados bienes cuando la retrocesión, acordada en la escritura de novación, había quedado sujeta a la condición de que el adquirente acreditara —en determinado plazo—, la constitución de fianza suficiente en garantía de 160 millones de pesetas; todo ello en virtud de acta notarial en la que el transmitente manifiesta que no se han acreditado estos extremos. Las partes habían estipulado expresamente que la falta de presentación de aquella fianza se acreditaría por medio de certificación, expedida por el representante legal de la entidad trasmitente.

Ciertamente, el cumplimiento de tal condición no puede derivarse de la sola afirmación que en tal sentido formule la parte negocial, en cuyo beneficio había de producirse la inscripción, por más que así se hubiese estipulado. Ahora bien, en el caso debatido, no puede negarse la admisión que de tal incumplimiento subyace en la respuesta del adquirente al requerimiento notarial que le formula el transmitente, para que tenga por cumplida la condición suspensiva de que pendía la retrocesión, pues ante ese requerimiento, el adquirente elude toda manifestación sobre el incumplimiento de tal compromiso específico de garantía. No existe, pues, obstáculo a la reinscripción de la retrocesión acordada en favor del transmitente, sin perjuicio, claro está, de la subsistencia de las hipotecas constituidas, después de la celebración del contrato originario, pero antes de la modificación en que se introdujo la retrocesión sujeta a la condición que ahora se desenvuelve.

Esta Dirección General ha acordado revocar el Auto apelado y la Nota del Registrador en los extremos recurridos.

Lo que con devolución del expediente original comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.

Madrid, 30 de julio de 1992.— El Director General.— Fdo. Antonio Pau Pedrón.— Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha.—

(B.O.E. 9-9-92)