Resolución de 29 de mayo de 1992

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución29 de Mayo de 1992
Publicado enBOE, 16 de Julio de 1992

En el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado Don Luis Loren Butragueño, en nombre de "Vallehermoso, S.A.", contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.° 8 de Madrid a hacer constar en los folios regístrales abiertos a dos fincas independientes, que la total edificabilidad que correspondía a la primitiva finca matriz, pertenece actualmente en su integridad a una de ellas, careciendo la otra de todo derecho de edificabilidad.

HECHOS I

D. Pablo Velasco Cuadrado mediante escritura otorgada el 2 de julio de 1976 ante el Notario de Madrid D. Alberto Bailarín Marcial, vendió a D. Miguel Soriano Carrasco la finca inscrita en el Registro de la Propiedad n.° 8 de Madrid, con el n.° 1.346 de Vicálvaro al folio 111, libro 14, exclusión hecha de la parte de dicha finca que había sido expropiada con anterioridad por la Jefatura de Obras Públicas de Madrid, lo que se hacía constar expresamente en la escritura, describiendo la finca restante que se vendió previamente por acta de 22 de febrero de 1977, declaración de compraventa otorgada ante el mismo Notario de Madrid y se decía que: "Que dicho resto de finca que transmitió en la calendada escritura y que en la misma describió, descontando la expropiación de que había sido objeto, es el único derecho que el compareciente ostentaba sobre la aludida finca registral número 1.346, por cuanto ya había cobrado la indemnización que le correspondía por la repetida expropiación; y que aún cuando la Jefatura de Obras Públicas, de la Provincia de Madrid, no ha otorgado la correspondiente escritura pública de expropiación y por lo tanto, no ha inscrito lo expropiado en el Registro de la Propiedad, el compareciente por la al principio calendada escritura, ha vendido a Don Miguel Soriano Carrasco dicho resto de finca después de la expropiación, con todos los derechos, usos y servicios a la misma inherentes, en cuyos derechos considera transmitida al adquirente Don Miguel Soriano Carrasco, la edificabilidad que corresponda a la total finca que fue de su propiedad, en la que el declarante ya no ostenta derecho alguno por haber sido expropiado parte y transmitido el resto según se ha dicho."

II

El día 28 de febrero de 1977 la recurrente "VALLEHERMOSO, S.A.", compró por escritura otorgada ante el Notario de Madrid D. Alberto Bailarín Marcial a D. Miguel Soriano Carrasco la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Madrid n.° 8, con el

n.° 1.346 de Vicálvaro, al folio 111, libro 14, haciéndose constar en dicha escritura la aclaración efectuada en 22 de febrero de 1977, la finca se vendió con todos sus derechos usos y servicios, en concepto de libre de toda carga o gravamen.

III

La parte de la finca que en su día fue expropiada por la Jefatura de Obras Públicas y que no llegó a ser inscrita a su nombre, fue objeto de reversión a favor del titular expropiado, D. Pablo Velasco Cuadrado, produciéndose la inscripción de dicha parte de la finca por terceras partes indivisas a favor del citado señor, D. Pablo Velasco Quintana y la Sociedad "MG-4, S.A." En cuanto a los dos primeros, por acta de reversión de 27 de julio de 1989 y escritura de adición de herencia de 24 de julio de 1989, y en cuanto a la última, por escritura de compraventa otorgada en Madrid el 24 de julio de 1989, con el n.° de finca: 26.933, de la Sección 2.a de Vicálvaro, folio 166, libro 544, inscripción 1.a

IV

El 5 de octubre de 1990, Vallehermoso, S.A., solicitó del Registro de la Propiedad n.° 8 de los de Madrid, la inscripción a su favor en el mismo del derecho derivado del acta de cesión de la edificabilidad total de la finca 1.346, correspondiente a su primitiva superficie total de 8.988 metros cuadrados, según la descripción de la misma obrante en su inscripción 5.a, al habérsele transmitido en su totalidad la edificabilidad que a dicha finca total corresponda y resultar por consiguiente titular del derecho a que se le reconozca como suya dicha edificabilidad, debiendo dejarse constancia de ello en el Registro de la Propiedad, tanto respecto a la finca 1.346, como a la de n.° 26.933, procedente de aquélla, que fue en su día objeto de expropiación, actualmente revertida. A tal efecto se adjuntaron los títulos correspondientes, es decir la escritura de compraventa de 2 de julio de 1976, el acta de aclaración de 22 de febrero de 1977 y la escritura de compraventa a favor de Vallehermoso, S.A., de 28 de febrero de 1977. El Registrador de la Propiedad calificó la escritura con la siguiente nota: SE DENIEGAN LAS INSCRIPCIONES SOLICITADAS, por los siguientes motivos: PRIMERO: el derecho a edificar normalmente no es algo separado de dominio sino una de sus facultades (artículo 350 del Código Civil) y se entiende transmitido y adquirido con el mismo y con mayor razón tratándose de adquisición por expropiación. Para la existencia de ese derecho a edificar separado del dominio y por tanto inscribible en el Registro de la Propiedad, es preciso constituirlo como derecho real limitado, bien de superficie, de elevar o de vuelo (artículos 1.611 y 1.655 del Código Civil, 171 y siguientes de la Ley del Suelo, Texto Refundido de 1976, y artículos 16 y 30-3 del Reglamento Hipotecario), o bien de servidumbre de no edificar impuesta sobre la finca sirviente en favor de la dominante; o sea, en este caso, sobre la parte de finca expropiada en favor de la parte de finca vendida, de conformidad con el artículo 13 de la Ley Hipotecaria. Todo ello acomodándose a los preceptos aplicables, en cada caso. También surge este derecho a edificar como una creación del Planeamiento urbanístico y por su concesión al propietario del terreno, con la posibilidad de ser transmisible el volumen edificable concedido por la Administración, siempre que se ajuste a las superiores determinaciones del Planeamiento, y, en tales casos, es asimismo inscribible en el Registro de la Propiedad. Por otra parte en cualquiera de los supuestos contemplados habrían de cumplirse los requisitos de la legislación común urbanística. En el presente caso no se da ninguna de las hipótesis contempladas, salvo la de su párrafo primero. Ello aparte de que para la constitución de un derecho real limitado, faltaba, además, el requisito indispensable de ser dueño de la parte de finca sobre la que constituir el derecho de superficie o la servidumbre. Respecto al aprovechamiento urbanístico, o al volumen edificable tampoco es aplicable, toda vez, entre otras circunstancias, que se solicita la inscripción de unas manifestaciones hechas en 1977, sin ninguna alusión o referencia a Planeamiento urbanístico. SEGUNDO: La expresión "considera transmitida al adquirente don Miguel Soriano Carrasco la edificabilidad que corresponda a la total finca que fue de su propiedad, en la que el declarante ya no ostenta derecho alguno por haber sido expropiada parte y transmitido el resto" —cuya registración se solicita—, no constituye un derecho real limitado, ni un pacto de trascendencia real que sea inscribible (artículos 605 del Código Civil, 1, 2 y 98 de la Ley Hipotecaria y 4, 7, 9, 51 y concordantes del Reglamento Hipotecario). La expresión indicada puede calificarse, como una declaración de que el manifestante ya no ostenta derecho alguno sobre la totalidad de la finca, como el reconocimiento de una expectativa de derecho, futura e incierta, o de una posibilidad imaginaria (y en el momento que se emite, además imprevisible e imposible al no ser dueño el manifestante de la parte de la finca expropiada) o, a lo sumo, de una obligación o derecho personal, pero que, en ninguno de los casos sería inscribible (artículos antes indicados, en especial, 98 de la Ley Hipotecaria, 9-51 (que en el último inciso de sus reglas 6 y 7 vetan la constancia registral de los pactos, limitaciones o derechos que carezcan de trascendencia real o que sean personales), 353.3 y 434.4 del Reglamento Hipotecario, entre otros. TERCERO: El acta de manifestaciones del vendedor de una finca haciendo constar que entiende transmitida la edificabilidad (aun entendiendo la expresión como sinónima del derecho a edificar) de lo vendido y de otra parte de finca que no le pertenecía, sin intervención ni siquiera del comprador (aunque éste relacione dicha acta en el título de adquisición de su finca en la escritura posterior de venta), sin que conste la prestación del consentimiento para la creación de un derecho limitado o para la existencia de contrato o pacto interpartes, no es título formal hábil para inscribir, ni tampoco título en sentido material. (Artículos 3 de la Ley Hipotecaria, legislación notarial y artículos 1.254 y siguientes del Código Civil, en particular 1.261 y 1.262 del mismo cuerpo legal). CUARTO: Actualmente la parte de finca que fue expropiada y que estaba sin inscribir el título de la expropiación, es la finca registral 26.933, inscrita, por título o derecho de reversión de la entidad expropiante, POR TERCERAS PARTES INDIVISAS, a favor de DON PABLO VELASCO CUADRADO (vendedor en estado de casado de la otra parte de la finca y otorgante del acta notarial con la expresión cuya registración se solicita), de su hijo DON PABLO CASADO QUINTANA (que al fallecimiento de la esposa y madre, respectiva, de los expresados, se le adjudica) y de la SOCIEDAD ANÓNIMA MG-4, que adquirió la tercera parte de ese derecho de reversión. La circunstancia de que sea titular registral de una parte indivisa el autor de las manifestaciones del acta notarial, no modifica la calificación de los apartados anteriores e incluso constituye un motivo más para denegar la inscripción solicitada respecto de esta finca, por el obstáculo registral de figurar inscrita a favor de otras personas (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y ello no sólo respecto de las dos terceras partes indivisas de ellas, sino de todas, porque recayendo la posible "edificabilidad" sobre toda la finca, sin posibilidad de que afecte únicamente a partes indivisas, una actuación como la que se pretende, requeriría el consentimiento de todos los copropietarios (artículo 397 del Código Civil además del expresado 20 de la Ley Hipotecaria). QUINTO: Al denegarse la inscripción sobre la finca 26.933, resulta obligado denegar también la inscripción sobre la finca 1.346. Siendo todos los defectos expresados de carácter insubsanable, no procede la práctica de anotación preventiva de suspensión.— Madrid, dieciocho de octubre de mil novecientos noventa.— El Registrador.— Firma ilegible.— La recurrente interpuso recurso gubernativo contra dicha nota alegando que: que la facultad de edificabilidad puede ser, de conformidad con la legislación urbanística, objeto de tráfico jurídico; que la Ley 8/90 de 25 de junio de Reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo dispone en su disposición adicional décima, primero 5, que serán inscribibles en el Registro de la Propiedad "los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico" mediante nota marginal; que dicho aprovechamiento urbanístico no es otra cosa que la edificabilidad que es susceptible de apropiación por el titular de un terreno determinado por el planeamiento aplicable en concreto y cuyo acceso al Registro de la Propiedad, está condicionado a su previa inscripción en el Registro Especial a que se refiere el artículo 56 de la Ley, que dicha regulación consagró como derecho real disociable y limitativo del dominio, el aprovechamiento urbanístico concreto que resulta del derecho del titular del suelo a la edificabilidad que señalen los planes de urbanismo, que por lo demás es perfectamente transmisible y pudiendo acceder al Registro; que el derecho de edificación, ius aedificandi, aunque se concrete a través del denominado "aprovechamiento urbanístico" es una facultad inherente al dominio y previa al planeamiento de la que por tanto, el propietario puede disponer con anterioridad al mismo, sin perjuicio de que el cesionario del derecho tenga que utilizarlo en los términos previstos en el planeamiento, y tiene el cedente un posible derecho a ser indemnizado por la explotación que lleve a cabo el cesionario conforme el Plan, por analogía con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa para el cultivador; que la doctrina considera que tienen acceso al Registro de la Propiedad los actos de disposición sobre el derecho de la edificabilidad; que en el caso que nos ocupa se ha producido una transmisión a favor de Vallehermoso de la total edificabilidad de la finca primitiva por su anterior propietario, aunque éste, en virtud de la reversión, haya recuperado la titularidad formal de la finca expropiada; que además la edificabilidad puede quedar fuera de la expropiación que se hizo para la construcción de una carretera, lo que para nada afecta a la edificabilidad presente o futura; que aun cuando hubiera sido expropiada dicha facultad, la reversión supone que la misma vuelva no al titular que la transmitió, sino al cesionario (Vallehermoso) para el cual el incumplimiento de la finalidad expropiatoria que da lugar a la reversión, operaría como condición suspensiva "implícita" del negocio por que que adquirió la facultad de edificar; que, por tanto se constituyó a favor de Vallehermoso un derecho real sobre la finca recuperable mediante el ejercicio del derecho de reversión como ha ocurrido; que no puede decirse que se haya incumplido el requisito de la intervención del comprador al cumplirse lo preceptuado en el artículo 33 del Reglamento Hipotecario; que con respecto a la alegación, en la nota impugnada, de los artículos 297 del Código Civil y 20 de la Ley Hipotecaria, hay que decir que al menos con respecto a la tercera parte indivisa de titularidad del condueño D. Pablo Velasco Cuadrado, las inscripciones solicitadas deben practicarse en cuanto al tercio del derecho a la edificabilidad, cuya divisibilidad es posible obviamente.

VI

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota informó: Que en la escritura de 2 de julio de 1976, se expresaba que "la finca descrita", es el resto después de una expropiación practicada por la Jefatura de Obras Públicas de la Provincia de Madrid, de cinco mil ochocientos setenta y cuatro metros y cincuenta decímetros cuadrados, para las obras de acceso a Madrid por O'Donnell, CN-II de Madrid a Francia por Barcelona. Que el acta notarial no fue presentada en el Registro hasta la instancia en la que se solicitaban las inscripciones que fueron denegadas y que son el objeto del presente recurso. Que las inscripciones que fueron denegadas se solicitaron de "Vallehermoso S.A.", con posterioridad a la inscripción de la finca expropiada por derecho de reversión. Que el denominado ius edificandi: a) si se considera como un derecho desmembrado o separado del dominio del suelo, para que pueda ser inscrito, es preciso configurarlo como un derecho real limitado, bien de superficie, de elevar o de vuelo, o bien como una servidumbre de no edificar impuesta sobre la finca sirviente en favor de la dominante, (la que hoy es propiedad de Vallehermoso, S.A., de conformidad con el artículo 13 de la Ley Hipotecaria). En el caso presente la frase recogida en el acta notarial no constituye ningún derecho real limitado; b) si se considera como aprovechamiento urbanístico, éste surge creado por el Plan urbanístico y concedido al titular del suelo, o sea, es más que un facultad de edificar, pero no existe hasta que no se crea por planeamiento y es a partir de entonces cuando puede constituir objeto de derecho transmisible e inscribible, pero no antes. De los preceptos citados por la parte recurrente (artículos 95 y 84 de la Ley del Suelo, 53 y 54 del Reglamento de Gestión Urbanística y Disposición Adicional décima n.° 5 de la Ley 8/90 sobre reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo), se deduce, que el aprovechamiento urbanístico nace del planeamiento y hasta entonces y en los términos que resulten del mismo no es objeto de derecho inscribible, como se deduce del contenido del artículo 56 de la Ley 8/90. La frase contenida en el acta notarial no puede ser identificada con el aprovechamiento urbanístico a que se refiere la Ley del Suelo; y c) que la última posibilidad es la de configurar el ius aedificandi, como una mera facultad del dominio, y, en este caso, no es algo separado del dominio del terreno (artículo 350 del Código Civil) y se entiende transmitido y adquirido con el mismo. Que cuando se formula la declaración del acta notarial, el declarante no era dueño de la parte de finca expropiada y, en consecuencia, ningún derecho podría conceder sobre la misma. Que el acta notarial se otorga el 22 de febrero de 1977, en la que D. Pablo Velasco Cuadrado manifiesta que por escritura de 2 de julio de 1976 vendió a Don Miguel Soriano Carrasco, además de otra finca, una tierra que era resto después de una expropiación, y sigue manifestando: 1) que entre todos los derechos, usos y servicios inherentes a la finca vendida, considera transmitida la edificabilidad que corresponda. No como un derecho nuevo y separado o diferente, sino dentro de los derechos inherentes, usos y servicio de la parte vendida; 2) Que considera transmitida la edificabilidad que corresponde a la total finca que fue de su propiedad en la que el declarante ya no ostenta derecho alguno, por haber sido expropiada parte y transmitida el resto. Que lo afirmado por el recurrente en cuanto a que la Ley de Expropiación forzosa, permite la expropiación de facultades aisladas del dominio, pero esta afirmación conviene matizarla con los siguientes aspectos: a) Que en principio la expropiación es total, de todos los derechos, cargas y gravámenes que integran o que pesan sobre el dominio, en cuanto que sólo puede conservarse algún derecho sobre lo expropiado si resultare compatible con el nuevo destino que haya de darse y si existiere acuerdo expreso entre el expropiante y el titular del derecho. En el presente caso no existe acreditado tal acuerdo de expropiación parcial; b) que no serían inscribibles los negocios jurídicos bajo condición implícita, pues tendría que ser expresa. El derecho de reversión se debe considerar como un derecho nuevo, libre de cargas. Que en el caso que se contempla, se expropió la totalidad de los derechos de la finca objeto de la misma. Que, conforme a los artículos 1.254, 1.261 y 1.262 del Código Civil y, proyectando dichos preceptos sobre el caso que nos ocupa, puede afirmarse que no existió contrato, además de lo alegado en la nota de calificación. Que según el recurrente, podría practicarse la inscripción de la tercera parte del derecho de edificabilidad, estando en su apoyo el art. 399 del Código Civil; pero hay que distinguir: a) si se tratara de un derecho real limitado sobre la finca, derecho de superficie, de vuelo o de servidumbre, sería indispensable la unanimidad de propietarios o titulares regístrales para poder inscribir el derecho constituido; b) si se trata del derecho a edificar sobre la propia finca, por imperativo del artículo 397 del Código Civil, sería imprescindible la unanimidad; c) si se trata de un derecho de aprovechamiento urbanístico separado o desligado del que correspondería a la finca, para poder materializarlo sobre otra finca distinta, parece evidente que todos los titulares deberán consentir en esa eliminación y posterior transferencia de la edificabilidad de la finca propia a otros; y d) finalmente, si se trata de inscribir un pacto en la finca registral de la que son titulares varias personas, ello implicaría una modificación de la que pueden derivarse alguna de las repercusiones anteriores, y también parece lógico, el consentimiento de todos. En definitiva, hay que aplicar lo dispuesto en los artículos 1 y 20 de la Ley Hipotecaria. Que, por tanto, denegada la inscripción solicitada sobre la finca registral número 26.933, que vendría a ser la finca sobre la que se impondría el derecho, el predio sirviente, se supone también denegada sobre la finca número 1.346, inscrita a favor de la parte recurrente, que vendría a ser el predio dominante o activo.

VII

El Notario otorgante de las escrituras y del acta de aclaración, informó: que el acta venía a aclarar que en la escritura anterior debía entenderse transmitida la edificabilidad de toda la finca y que ello se aceptó por el transmitente y cesionario, y la misma posibilita la prestación del no coincidente; que es posible ex artículo 176 del Reglamento Notarial, al haber aceptado dicha rectificación el adquirente en la escritura de venta que realizó en favor de Vallehermoso, S.A., de 28 de febrero de 1977, en la que también intervino el anterior vendedor D. Pablo Velasco, por lo que cabría hablar incluso de una nueva prestación del consentimiento; que con respecto de la cesión del aprovechamiento contenida en el acta, y sin plantearse si dicha cesión era o no inscribible en el momento en que se hizo, producida la reversión si es inscribible por los mismos motivos; porque el objeto de dicho aprovechamiento está determinado por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, aprobado el 7 de marzo de 1985, si bien en el momento de la expropiación del suelo, el derecho al aprovechamiento según los hipotecaristas, no sólo es anotable sino también inscribible, en cuanto acto modificativo del dominio; que respecto a la expropiación y la reversión, aun entendiendo que la expropiación se extendía también al derecho de aprovechamiento urbanístico, producida la reversión, la cesión del mismo produce sus plenos efectos con respecto a que al estar atribuido el aprovechamiento a tres personas distintas será precisa, entiende el Registrador, la firma y el consentimiento de los tres para la transferencia del aprovechamiento; hay que decir que dada su naturaleza de bien económico y evaluable, nada obsta para que, en caso de cotitularidad, como el que nos ocupa, cada uno de los partícipes disponga de su parte sin intervención de los demás; que, de otro lado, D. Pablo Velasco Quintero, hijo de D. Pablo Velasco, a cuyo favor está inscrita una de las terceras partes del derecho de aprovechamiento, es sucesor y no tercero hipotecario, en cuanto que la inscripción que a su favor se practicó en consecuencia del fallecimiento de su madre, mientras que la sociedad "MG-4, S.A.", a cuyo favor aparece inscrita la otra tercera parte indivisa, si resulta ser tercero hipotecario.

VIII

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, confirmó en auto de 22 de febrero de 1991 la nota del Registrador, en base a los argumentos expuestos en el informe de este último. IX

Contra dicho auto, "Vallehermoso, S.A.", interpuso recurso de apelación ante esta Dirección General.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 350, 397 y 597 del Código Civil; 1, 20, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria.

  1. En el presente recurso se debate sobre la posibilidad de hacer constar en los folios regístrales abiertos a dos fincas (números 1.346 y 26.933 de Vicálvaro), hoy independientes, pero que en su día formaron una única entidad, que la total edificabilidad que correspondía a la primitiva finca matriz, pertenece actualmente en su integridad a la primera de ellas, careciendo la segunda de todo derecho de edificabilidad. Concurren, además, las siguientes circunstancias: a) dichas fincas se hallan inscritas a favor de personas distintas; b) el título invocado para tal constatación registral es exclusivamente un acta de aclaración de una anterior escritura de venta otorgada, por quien fuera dueño de la finca matriz en favor del causahabiente del hoy recurrente, y en la que se transmitía, entre otras, no la total finca matriz sino el resto de la misma (la actual finca 1.346 que quedó en poder del vendedor después de haberle sido expropiada una parte —que hoy constituye la finca 26.933—), incluyendo en la transmisión "todos sus derechos, usos y servicios"; c) en el acta aclaratoria el vendedor hace las siguientes manifestaciones: que la finca vendida de 31 áreas, 13 centiáreas y 50 decímetros cuadrados es el resto que quedó después de haberse hecho una expropiación forzosa de 5.874 metros cuadrados y 50 decímetros cuadrados, por la Jefatura de Obras Públicas de Madrid, y que dicho resto de finca que se transmitió en la escritura "y que en la misma describió, descontando la expropiación de que había sido objeto, es el único derecho que el compareciente ostentaba sobre la aludida finca registral 1.346, por cuanto ya había cobrado la indemnización que le correspondía, por la repetida expropiación" y que aun cuando la Jefatura de Obras Públicas no ha otorgado la correspondiente escritura pública de expropiación y por lo tanto no ha inscrito lo expropiado en el Registro de la Propiedad, el compareciente, por la al principio calendada escritura, ha vendido dicho resto de finca después de la expropiación, con todos los derechos usos y servicios a la misma inherentes, en cuyos derechos considera transmitida el adquirente la edificabilidad que corresponda a la total finca que fue de su propiedad en la que el declarante ya no ostenta derecho alguno por haber sido expropiado parte y transmitido el resto; d) que la porción expropiada (hoy finca registral 26.933) fue objeto de reversión, figurando inscrita por terceras partes indivisas a favor de 3 personas, una de las cuales es precisamente el primitivo titular de todo. 2. No procede debatir ahora sobre la edificabilidad como objeto jurídico susceptible de derechos independientes del dominio del terreno y transmisibles separadamente con las consiguientes repercusiones regístrales. Lo cierto es que estando los asientos del Registro bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria); presumiéndose a todos los efectos legales que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (art. 38 de la Ley Hipotecaria), extendiéndose, por definición legal, el dominio de un terreno a su superficie (vid. art. 350 del Código Civil), y exigiéndose el consentimiento unánime de todos los copropietarios de un terreno para la constitución sobre el mismo de cualquier gravamen (vid arts. 397, 597 del Código Civil), no procede, sin el consentimiento de todos sus actuales titulares regístrales (cfr. art. 20 de la Ley Hipotecaria), o sin la oportuna declaración judicial dictada en juicio declarativo directamente entablado contra ellos (vid. arts. 20 y 41 de la Ley Hipotecaria), hacer constar en el folio abierto a la finca registral 26.933, la limitación del dominio inscrito, consistente en la carencia de toda facultad de edificar por pertenecer ésta en su integridad a la finca 1.346; y, menos aún, cuando el solo título invocado para ello es una mera manifestación formulada, sí por el en su día titular de toda la finca originaria, pero después de reconocer meridianamente que ya no le pertenecía el dominio de la porción expropiada y que la transmisión que operaba se limitaba expresamente al resto resultante después de la expropiación.

  2. Tampoco puede accederse a la inscripción de la confesión o admisión de que la total edificabilidad corresponde a la finca 1.346, por cuanto hace a la tercera parte indivisa de la finca 26.933, de que es titular el autor de la declaración. Esta declaración, aunque constara debidamente la aceptación del beneficiado por ella, va más allá de lo que puede hacer uno de los condueños y como afecta, como acto dispositivo, a las facultades de aprovechamiento material integrantes del total dominio indiviso y no al derecho de cuota en sí, necesita el consentimiento de todos los propietarios (cfr. art. 597 del Código Civil).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar el auto apelado.

Lo que con devolución del expediente original comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.

Madrid, 29 de mayo de 1992.— El Director General.— Fdo. Antonio Pau Pedrón.— Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.—

(B.O.E. 16-7-92)

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