Resolución de 13 de mayo de 1992

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución13 de Mayo de 1992
Publicado enBOE, 26 de Junio de 1992

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Barcelona, Don Eduardo Nebot Tirado, contra la negativa del Registrador de la Propiedad, número 14, de dicha ciudad a inscribir una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS I

El día 27 de febrero de 1990, mediante escritura autorizada por Don Eduardo Nebot Tirado, Notario de Barcelona, Don José Alejandro Crier Euwens, como apoderado de la mercantil "Inmobiliaria Balen, S.A.", otorgó a favor de Don Francisco Javier Villacampa Bailarín, elevación a público de documento privado de compraventa, en uso del poder conferido por la referida sociedad, por medio de su liquidador Don José Daniels Levy, a quien se confirió poder, en fecha 2 de noviembre de 1987, en acuerdo adoptado en Junta General Extraordinaria de accionistas de la Sociedad citada, por el que ésta fue disuelta y liquidada.

El día 2 de diciembre de 1987, ante el Notario anteriormente citado se elevó a público el acuerdo adoptado por unanimidad en la Junta General de la Sociedad "Inmobiliaria Balen, S.A.", de disolución y liquidación de la misma, el nombramiento de liquidador en la persona antes indicada y el otorgamiento de un poder a favor de dicho liquidador, con facultades de sustitución a terceras personas, a fin de que pudiera transmitir en escritura pública los elementos registrales que no figuraban en el activo de la sociedad. En el otorgamiento de la escritura se hizo constar también que el poder especial conferido y las correspondientes sustituciones, subsistirían no obstante la cancelación en su día de los asientos registrales de la sociedad y haber finalizado las operaciones de liquidación, determinándose en el acuerdo las fincas registrales a transmitir y el nombre de sus propietarios.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad, número 14, de los de Barcelona, fue calificada con la siguiente nota: "Denegada la inscripción de este documento —cuya nota de liquidación consta extendida al pie del documento protocolizado— porque habiendo sido disuelta y liquidada la Sociedad 'Inmobiliaria Balen, S.A.', por

escrituras de fecha 2 de diciembre de 1987, inscritas en el Registro Mercantil, otorgadas ante el mismo Notario autorizante del presente, según en el mismo consta, la personalidad jurídica de la sociedad se ha extinguido y son inexistentes los actos jurídicos que se dice otorgados en su representación y si se estima que aún otorgada la escritura de liquidación, la sociedad subsiste por tener operaciones pendientes, debe rectificarse previamente la apariencia de extinción que produce la cancelación de sus asientos en el Registro Mercantil; y siendo insubsanable este defecto sin un nuevo otorgamiento por quien resulta ser liquidador de la Sociedad u ostentar su representación, no procede tomar anotación preventiva.— Barcelona, 5 julio 1990.— El Registrador.— Firma ilegible".

III

El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que, en primer lugar, hay que determinar si la sociedad anónima cancelada subsiste o si, por el contrario, se ha extinguido por la liquidación y subsiguiente cancelación registral. En este punto la calificación registral resulta confusa y contradictoria. Que se afirma la extinción de la personalidad jurídica de la sociedad disuelta y liquidada; o lo que es lo mismo, su subsistencia sólo durante el período de liquidación y su extinción al término de dicho periodo por finalización de todas las operaciones liquidatorias y posterior cancelación registral en base al artículo 154 de la Anterior Ley de Sociedades Anónimas de 1951, recogido en el actual artículo 264 de la Ley de 1990. Que del antiguo artículo 168 y 268 actual y del 212 vigente de la Ley de Sociedades Anónimas, se deduce que liquidada la sociedad, no parece ofrecer dudas la desaparición de su personalidad jurídica, en función de lo dispuesto en los textos legales. Que el Sr. Registrador en su nota parece considerar de una manera indirecta que las sociedades anónimas, existiendo obligaciones, solamente pueden liquidarse y extinguirse cuando dichas obligaciones se hayan cumplido en su totalidad, debiendo forzosamente los socios continuar en la indivisión hasta ese momento. Que se rechaza tal interpretación, pues siempre que se consigue el importe de los créditos vencidos o se aseguren las obligaciones pendientes de cumplimiento, no es de derecho forzar al mantenimiento de una relación que ya no convenga, pues podría resultar antieconómico y antijurídico para la sociedad. Que lo esencial, para terceros que acrediten derechos frente a la sociedad disuelta, es la satisfacción de tales derechos durante el período liquidatorio o su aseguramiento o garantía para después de la extinción de aquélla (artículos 272, 277 de la ley de Sociedades Anónimas). Que en cuanto a la obligación de la mercantil "Inmobiliaria Balen, S.A." consistente en otorgar escritura pública de los contratos privados de compraventa, formalizados durante la vida social, resulta evidente que el artículo 1.279 del Código Civil, no impone la obligación directa de otorgar la escritura sino cuando es compelido a ello uno de los contratantes. Que en el supuesto que se estudia no puede hablarse de obligaciones vencidas, sino más bien de no vencidas, de lo que se deriva que la obligación del órgano liquidatorio de elevar a públicos los documentos privados de compraventa, no es susceptible de consignación sino solamente de aseguramiento previo para su cumplimiento, aseguramiento que se está efectuando con el otorgamiento del poder al liquidador. Que en segundo lugar, hay que examinar el carácter del poder con facultades de sustitución conferido al liquidador por la Junta General de la Sociedad en liquidación y de los actos jurídicos realizados en representación de la misma. Que se considera que el poder constituye el establecimiento de una forma de garantía a favor de los terceros, quienes en cualquier momento posterior a la extinción de la sociedad, podrán solicitar del apoderado nombrado por el liquidador, el cumplimiento de la obligación de otorgarle escritura pública de compraventa. Que dicho poder debe ser calificado como irrevocable, porque otorgado por los socios en Junta General Universal y en acuerdo adoptado por unanimidad su revocación supondría la del propio voto emitido, con la lógica consecuencia de nulidad del acuerdo social de disolución y liquidación. Que para atender a la calificación jurídica de los actos jurídicos realizados en representación de la sociedad es necesario acudir a las normas del derecho mercantil con preferencia a las del derecho civil; primero por ser comerciante la sociedad que otorga el poder y, en segundo lugar, por constituir el objeto de dicho poder la finalización de un acto mercantil propio del Giro y tráfico de la misma sociedad, cuya actividad es la venta de inmuebles a terceros, según su objeto social. Que el apoderado que el liquidador nombra en virtud del acuerdo de la Junta General va a poner término, mediante el otorgamiento de la escritura pública a favor del comprador, a la propia actividad mercantil del comerciante social, acabando el acto de comercio inicial. El encargo recibido del comerciante es terminar el propio acto de comercio, participando, por tanto, de su propia naturaleza. Que, por otra parte, la preferente aplicación del Código de Comercio sobre el Código Civil es clara, según el artículo 50 del Código de Comercio. Que los preceptos aplicables en materia de representación son los recogidos en el Código de Comercio que admiten la subsistencia de la representación después de la muerte del que la confirió (artículos 280 y 290 de dicho Código), postura que es coherente con la propia naturaleza del tráfico mercantil, no viéndose razón alguna para establecer diferencias de trato entre el comerciante individual y el social. Que la doctrina considera que en materia de extinción no se puede acudir a las normas del mandato civil, porque no existe laguna alguna que haya que suplir con las normas de Derecho Común. Que extinguida la personalidad jurídica de la Sociedad "Inmobiliaria Balen, S.A.", no son inexistentes los actos jurídicos otorgados por su apoderado, sino, por el contrario, válidos y eficaces por la aplicación de las normas del Derecho Mercantil. Que la solución defendida por el Registrador daría lugar a la aparición de sanciones civiles no previstas en la legislación. Que para el adquirente de la vivienda transmitida consistirían en la imposibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad, la adquirida civilmente, negándole el acceso al crédito hipotecario e incluso, instándole en la práctica del ejercicio de sus facultades de disposición.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que la nota de calificación se considera que es clara en su sentido, pues ha sido redactada deliberadamente en forma alternativa para cubrir las dos soluciones que pueden sostenerse sobre la situación existencial objetiva de la sociedad al respecto. A.- Supuesto de estimar extinguida la sociedad. 1. Capacidad de obrar de una sociedad extinguida. Cuando se ha extinguido la sociedad ha desaparecido su personalidad jurídica. Esta tesis es la mantenida por el recurrente (artículos 154 y 16 de la antigua Ley de Sociedades Anónimas, recogidos en los actuales 264 y 278 y en el artículo 212 del vigente Reglamento del Registro Mercantil). Por tanto, si la sociedad se ha extinguido hay que considerar forzosamente como inexistentes los actos que se dicen por ella otorgados o por alguien en su representación. 2.La representación voluntaria de una sociedad extinguida. La institución de la representación exige la concurrencia de dos elementos personales, el representante y el representado, ambos existentes cuando la representación se ejercita, por lo tanto, se ha de estimar imposible la representación de una sociedad extinguida, y no puede aducirse en defensa de la posibilidad de representación de una sociedad extinguida, que el Código Civil y el de Comercio admiten, en determinados supuestos, la subsistencia del poder tras el fallecimiento del poderdante, porque la extinción por liquidación de una sociedad no puede asimilarse al fallecimiento de una persona física. 3. La subsistencia de poderes en el ámbito mercantil. Que en este ámbito la regla general es la misma que la del artículo 1.732 del Código Civil y la excepción, los supuestos recogidos en los artículos 280 y 290 del Código de Comercio, y los supuestos contemplados en dichos preceptos son aplicables sólo a comitente o principal persona física fallecida y no a comitente o principal persona jurídica extinguida. 4. El aseguramiento de las obligaciones pendientes. Las sociedades sólo pueden liquidarse y extinguirse cuando han cumplido todas sus obligaciones pendientes y hasta tanto deben mantenerse en situación de "sociedad en liquidación", como se establece en la Resolución de 28 de julio de 1986, considerándose que el aseguramiento de créditos no vencidos (artículo 277 párrafo 2.° de la Ley de Sociedades Anónimas) no es sino otra forma del cumplimiento. En el supuesto de este recurso la medida de aseguramiento adoptada no es eficaz, pues el poder que se otorga para obrar en nombre de sociedad, elevando a público determinados documentos privados, después que ésta se ha liquidado, queda extinguido y sin valor ni efecto en el mismo instante en que se extingue la sociedad poderdante; y aunque el poder subsiste, tampoco sería una medida de aseguramiento eficaz. Que si no se encuentra solución viable al aseguramiento sólo cabe mantener la sociedad "en liquidación" hasta haber cumplido todas sus obligaciones y, entre ellas, la de elevar a público cualquier documento privado de venta de inmuebles que tenga otorgado, y que respecto a esta clase de obligaciones le cabe compeler, en cualquier momento, a los compradores al otorgamiento, con arreglo al artículo 1.279 del Código Civil, durante el período de liquidación e incluso antes de la disolución. B.- Supuesto de estimar subsistente la sociedad. 1. Teoría de la realidad de la extinción. Cuando la sociedad tiene aún operaciones pendientes o no se han agotado las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular y es objeto de liquidación y consiguiente cancelación de sus inscripciones en el Registro Mercantil, como sucede en el caso que se contempla, la extinción de la sociedad, pero no en la realidad jurídica material, quedando subsistente en dicha realidad. Esta solución se va abriendo camino en la moderna doctrina mercantil, y esta postura parece adoptar la Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 28 de julio de 1986 y, sobre todo, en la de 22 de junio de 1988. 2. Inscripción de documentos otorgados por sociedades formalmente extinguidas pero subsistentes en la realidad. Que teniendo en cuenta lo expuesto anteriormente, se considera que por aplicación del artículo 383 del Reglamento Hipotecario e incluso básicamente del artículo 7 de la Ley de Sociedades Anónimas, no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad ningún título otorgado por las sociedades en situación irregular sin que previamente se aclare o rectifique en el Registro Mercantil la discordancia entre los pronunciamientos del Registro, que la declaran extinguida, y la realidad jurídica material, en la que la sociedad existe. Tal aclaración o rectificación puede obtenerse mediante nuevo acuerdo de la Junta General (puede reunirse pues la sociedad sólo se ha extinguido formalmente) y otorgamiento de la correspondiente escritura pública que sería inscribible en el Registro Mercantil, o mediante sentencia judicial declarativa de la realidad de la liquidación y extinción, que también sería inscribible en dicho Registro. Mientras no se rectifique y aclare la situación irregular de la sociedad, ni siquiera puede saberse cuál es el órgano social legitimado para ejercer su administración y representación y, por tanto, cualquier documento otorgado en nombre y representación de la sociedad y presentado a inscripción en el Registro de la Propiedad adolece de defecto insubsanable. En el caso que se estudia, mientras la situación de extinción formal de la sociedad "Inmobiliaria Balen, S.A.", y cancelación de sus asientos no se regularice, el poder no es eficaz, y cuando se hayan otorgado los actos de representación y aclaración voluntarios o por sentencia, y se hayan inscrito en el Registro Mercantil, dependerá de su sentido y contenido el que el poder aludido pueda estimarse subsistente y, por tanto, se puede estimar el poder como medida de aseguramiento eficaz a los efectos del artículo 277.2.1.° de la vigente ley de Sociedades Anónimas, aunque se sostenga que la sociedad subsiste en la realidad jurídica material.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó la nota del Registrador fundándose en lo alegado por éste en su informe.

VI

El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones y añadió: a) Que el legislador ha previsto que para determinados actos muy concretos es factible representar a una persona jurídica inexistente (Ley de Sociedades Anónimas y Reglamento del Registro Mercantil), b) Que la precisión legislativa de consignación o aseguramiento para después de la extinción de la sociedad es genérica y, por lo tanto, extensible a toda clase de obligaciones, y también en consecuencia a las obligaciones de hacer. Que en el caso que se contempla se trata de decidir cómo asegurar el cumplimiento de una obligación de hacer, consistente en la elevación a público de un documento privado de compraventa cuando se ejercite por el tercero la facultad de exigir dicha elevación (artículo 1.279 del Código Civil), siendo factible el nombramiento de un apoderado para el aseguramiento frente a terceros de dicha obligación de hacer, c) Que esta garantía fue estimada suficiente por el único funcionario encargado de calificarla: el Registrador Mercantil, como paso previo necesario para la extinción de la liquidación de la sociedad en el Registro Mercantil y, por tanto, en virtud del principio de presunción de legitimación de los asientos del Registro, se impondrán mientras no se acuda a los Tribunales, los pronunciamientos del Registro, d) Que en el supuesto que se contempla el poder está otorgado más bien en beneficio de los terceros contratantes, al igual que el antiguo mandatum alienagratia. e) Que se considera la aplicación por analogía de los artículos 280 y 290 del Código de Comercio, f) Que no se puede conceder con la tesis de que aunque el poder subsistiera, su ejercicio sólo dependerá de la voluntad del apoderado, y además, en el supuesto de este recurso, el apoderado está cumpliendo su encargo, otorgando la escritura pública necesaria y está llevando a buen término, en beneficio de su titular, la garantía establecida, g) Que el legislador no ha establecido ningún procedimiento de rectificación de la apariencia formal de extinción reflejado por los asientos del Registro, salvo el supuesto excepcional regulado en el artículo 265 de la vigente Ley, inaplicable al supuesto estudiado. Que la petición de nulidad del acuerdo de cancelación y la declaración de subsistencia de la sociedad, únicamente se podría plantear cuando el acreedor no hubiera sido pagado o garantizado su crédito, pero nunca cuando el pago o aseguramiento hubiera tenido lugar, h) Que la subsistencia de la sociedad obligaría a ésta siendo inoperante a realizar multitud de actos y gastos innecesarios y ante las recientes disposiciones legales se le obligaría por ministerio de la ley a adaptar sus estatutos y, en su caso, a aumentar el capital o transformar en sociedad limitada o bien a disolverse, i) Que no se cree factible que la teoría de la ficción de la personalidad de las sociedades, deba llevar a consecuencias no queridas en perjuicio de terceros contratantes que han manifestado su voluntad de cumplimiento de las obligaciones, porque en definitiva detrás de la sociedad están los socios que reunidos en Junta, son quienes otorgan el poder; y si así se pudiera estimar se trataría de un poder vigente cuya subsistencia por pervivencia de las personas, afirma el apoderado (afirmación de la que no cabe duda en aras del principio de la buena fe que rigen las relaciones jurídicas entre los sujetos de derecho), j) Que, finalmente, se reitera el principio de legitimación contenido en el artículo 7 del Reglamento del Registro Mercantil.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS los artículos 1.700 y 1.708 del Código Civil, 2, 50, 228, 280 y 290 del Código de Comercio; 154, 162 y 168 de la Ley de Sociedades Anónimas de 1951; 264, 278, 272 y 277 de la ley de Sociedades Anónimas vigente y la Resolución de 28 de julio de 1986.

  1. En el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura de elevación a público de cierto documento privado de compraventa, lo que el Registrador deniega por estimar que al estar extinguida la sociedad vendedora al tiempo de esa formalización, son inexistentes los actos jurídicos realizados en su representación, y si se estima que, aun otorgada la escritura de liquidación, la sociedad subsiste por tener operaciones pendientes, debe rectificarse previamente la apariencia de extinción que produce la cancelación de los asientos respectivos en el Registro Mercantil.

  2. La Junta General extraordinaria de la sociedad vendedora que acordó la disolución, decidió asimismo aprobar por unanimidad el balance final de liquidación y "conferir poder especial a favor del liquidador para que pueda transmitir en escritura pública los elementos regístrales que no figuran en el activo de la sociedad, por haber sido vendidos a sus respectivos propietarios, pero que aún no han sido escriturados a su favor y, por tanto, registralmente constan a nombre de la sociedad, de acuerdo con el detalle que a continuación se consigna", y en el que resulta expresamente incluido el piso cuya venta ahora se formaliza.

  3. La frecuencia con que en el tráfico jurídico se producen situaciones como la ahora debatida, en que por disolución de las entidades constructoras y vendedoras de inmuebles urbanos se dificulta enormemente la formalización pública de los contratos de venta de los pisos y locales respectivos (a menudo consignados en simple documento privado), aconseja la búsqueda de soluciones que, garantizando debidamente el equilibrio entre los intereses concurrentes, armonicen con las exigencias de agilidad y certeza del tráfico inmobiliario, evitando costosas y complicadas actuaciones que no por ello redundan en una mayor protección de los intereses que pretenden defenderse.

  4. Según la legislación de sociedades anónimas, la sociedad disuelta conservará su personalidad jurídica mientras la liquidación se realiza. La cancelación registral de la sociedad se produce cuando se ultimen las fases del proceso liquidatorio previstas legalmente. Pero, en rigor, aun después de la cancelación persiste todavía la sociedad como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular. Así resulta de la misma Ley, pues en ella se prevé que procede la cancelación aunque todavía estén pendientes de extinción determinadas obligaciones: obligaciones vencidas si su importe se consigna, como es posible, en forma que no equivalga al pago (cfr. art. 212 del Reglamento del Registro Mercantil); obligaciones no vencidas cuyo pago quede asegurado. Como no hay obligación sin deudor es claro que en estos casos persiste una cierta personalidad. A ella habrán de referirse las obligaciones antiguas no extinguidas, las obligaciones sobrevenidas (por ejemplo pagar los honorarios del Registrador Mercantil por la cancelación) y los bienes o valores sociales preteridos en el balance. No hay, pues, obstáculos para que, consiguientemente, subsistan los encargos que, por acuerdo unánime de la Junta General, recibió el liquidador si los mismos tienen como finalidad dar cumplimiento a obligaciones residuales, como lo es la de elevar a escritura pública ventas ya consumadas antes de la cancelación registral de la sociedad.

  5. No hay ninguna contradicción entre el Registro mercantil —que con la cancelación registral proclama que están cumplidas las exigencias generales del proceso liquidatorio— y la operación que después se realiza en nombre de la sociedad, siempre que esta operación pueda encuadrarse —como es el caso— entre las que tienen naturaleza residual.

Por todo ello, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar el auto apelado y la nota del Registrador.

Madrid, 13 de mayo de 1992.— El Director general.— Fdo. Antonio Pau Pedrón.— Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Cataluña.—

(B.O.E. 26-6-92)

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