Resolución de 30 de diciembre de 1991
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 30 de Diciembre de 1991 |
| Publicado en | BOE, 30 de Diciembre de 1991 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Santa Fe, Don Julián Peinado Ruano contra la negativa del Registrador de la Propiedad, n°. 2 de Granada a inscribir una escritura de compraventa y constitución de comunidad, en virtud de apelación del Sr. Registrador.
HECHOS
El día 22 de diciembre de 1981, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Santa Fe, Don Julián Peinado Ruano, la compañía Autiberia S.L. vendió a Don Romualdo Gaya Luque y esposa D.§ Marina Román Martínez, la mitad indivisa y a cada uno de los hermanos Don Antonio Luque Serrano y su esposa D.- Concepción Ascensión Atrio Jiménez y Don Ricardo Luque Serrano y su esposa D.- M.- del Carmen Romero Sampedro, una cuarta parte indivisa, de la finca y participación de finca en la misma descritas, quienes compran para sus respectivas sociedades de gananciales. Los compradores titulares proindiviso de la finca y participación de finca adquiridas, que forman una comunidad romana, establecieron normas reguladoras de la misma, que se explicitan en la referida escritura.
II
Presentado el anterior documento en el Registro de la Propiedad, número dos, de los de Granada fue calificado con la siguiente nota: "Devuelto con esta fecha e inscrito el precedente documento, sólo en cuanto a la finca descrita bajo el número uno, en el libro 78, tomo 574, folio 213, finca número 8.382, antes 39.347, inscripción 3.- Suspendida la inscripción de la participación indivisa de la finca número dos, por falta de previa inscripción. Denegada la inscripción respecto a la parte segunda de la escritura, "constitución de comunidad", por carecer de personalidad jurídica.- Granada, 18 de junio de 1990.- El Registrador.- Firma ilegible.
Nuevamente presentado para aclaración de la anterior nota de calificación, fue complementada con la siguiente: "Presentado de nuevo el precedente documento, en solicitud de aclaración de la anterior nota, se hace constar: Que las normas por las que se rige la Comunidad que se constituye en el documento, sin perjuicio de su validez entre los otorgantes, carecen de transcendencia real y, en consecuencia, no pueden inscribirse a favor de dicha Comunidad, carente de personalidad jurídica, por lo que procede su denegación, sin que se practique anotación preventiva, que tampoco se ha solicitado. Granada, 24 de julio de 1990.- El Registrador.- Firma ilegible.-"
Y, por último, vuelto a presentar la referida escritura, dio lugar a la siguiente calificación: "Presentado de nuevo el precedente documento el día dos de este mes y año, bajo el asiento 534 del Diario 12, se califica nuevamente en el mismo sentido de las dos notas anteriores de fechas 18 de junio de 1990 y 24 de julio de 1990 y, en consecuencia, se hace constar: Que la finca primera quedó inscrita en el libro 78, tomo 574, folio 213, finca 8.382, antes 39.347, inscripción 3.§; que la participación indivisa de la finca segunda se suspendió y se suspende su inscripción por falta de previa inscripción; y que respecto a la parte segunda de la escritura, se denegó y se deniega porque las normas por las que se rige la Comunidad que se constituye en el documento, sin perjuicio de su validez entre los otorgantes, carecen de transcendencia real y, en consecuencia, no pueden inscribirse a favor de dicha Comunidad, carente de personalidad jurídica; no practicándose anotación preventiva que tampoco se ha solicitado.- Granada, 11 de octubre de 1990.- El Registrador.- Firma ilegible.-".
III
El Notario autorizante del documento, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Io.- Que la aclaración a la primera nota de calificación es de tal entidad, que, además de ser ambas notas (de 18 de junio 1990 y 24 de julio, del mismo año) de distinto tenor, su firma se considera que implica una clara inclusión en el artículo 127 del Reglamento Hipótecario. 2o.- a) En lo referente al contenido de la primera nota hay que señalar: Que en la escritura calificada lo que se hace es establecer las normas por las que ha de regirse la firmada; es decir, se hace uso del artículo 1.255 del Código Civil ya previsto en el artículo 392, párrafo 2o del mismo Código, b) Que no se ha pretendido inscribir como ente nuevo con personalidad jurídica una comunidad, entre otras razones, por las siguientes. 1.- Las comunidades de bienes no son personas jurídicas (artículo 35 del Código Civil). 2.- Que se hubiere acudido a un Registro de personas. 3o.- las segunda nota, contiene nuevos elementos, y hay que considerar: a) Que en la escritura calificada después de expresar, como se deduce de la compra, quiénes son los comuneros, se señala su objeto, la duración, sin infringir el artículo 400 del Código Civil, la finalidad, su participación idéntica a la adquirida, la modulación del ius disponendi, dando su derecho de preferente adquisición a los comuneros, y completado con la renuncia del derecho de retracto legal si la transmisión se efectúa a favor de un descendiente del condueño (Resolución 18 de mayo de 1983), siendo aceptada la inscribibilidad del derecho de tanteo, por Resolución de 20 de septiembre de 1966. La regulación en la referida escritura es clara y terminante en cuanto a los actos dispositivos que lo hacen nacer, notificación, valoración, plazos y demás requisitos para su ejercicio, la temporalidad del mismo resulta de la duración de la comunidad y su prórroga exigirá nueva convención. Por último, la administración y gestión, así como la disolución no son normas reales o personales, sino legales a las que se remiten las partes, y b) que en cuanto a la carencia de personalidad jurídica de la comunidad, hay que decir: Se reitera la carencia de dicha personalidad jurídica, que nunca se ha pretendido que la tenga; y 2.- Que, parece decir, que las normas reales hay que inscribirlas a favor o en contra de alguien. En el caso que se contempla lo único que se ha pretendido es configurar un estatuto de la comunidad, ya formada. Que no se inscriben las normas que rigen la comunidad a favor ni en contra de éstas por la sencilla razón de que la comunidad no es una persona y porque, como dice la Resolución de 1 de abril de 1981, el sujeto activo de la titularidad es cada condueño, y pasivo los demás.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que en la norma 5 de las que rigen la comunidad, se configura un derecho real de retracto convencional. Que según los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 51.7 del Reglamento, dicho derecho es susceptible de inscripción especial y separado, y no puede ser recogido como circunstancia de otra inscripción. Que para poder inscribir el derecho real de retracto convencional, el título no puede ser otro que la escritura pública con pacto de retro, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.507 y 1.510 del Código Civil. Que no se ha constituido, por tanto, de forma legal, por lo que no puede tener acceso al Registro de la Propiedad. Que es porque, al no haberse constituido con carácter real las normas de la comunidad, carente de personalidad jurídica, sin perjuicio del carácter obligacional para las partes se denegó el acceso al Registro de la parte de Constitución de Comunidad de la escritura.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía revocó la nota del Registrador fundándose en que el objeto de la escritura calificada es la compraventa de una finca, que al efectuarse entre varios compradores genera una comunidad y seguidamente los comuneros establecen las normas reguladoras de su régimen jurídico, afectantes, en lo que aquí interesa, entre otros, a las limitaciones con trascendencia real a la facultad de disposición sobre las respectivas cuotas, estableciéndose un derecho de adquisición preferente "erga omnes", amparada a efectos de inscricpión por el artículo 7 "in fine" del Reglamento Hipotecario. VI
El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que en la escritura calificada hay dos negocios jurídicos diferentes, a) Compraventa de una finca, y b) constitución de comunidad entre los compradores con establecimiento de normas en las que se constituye dicho retracto convencional. Que el artículo 1.- del Reglamento Hipotecario hay que entenderlo en coordinación con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del Reglamento y, por tanto, hay que entender que los actos hayan sido constituidos verdaderamente para poder ser inscritos. Que para el caso de transmisión a favor de un descendiente del condueño se renuncia al retracto legal de comuneros que en virtud del artículo 6.2 del Código Civil no se puede renunciar. Que el Notario ha olvidado el artículo 148 del Reglamento Notarial.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
VISTOS los artículos 117 y 121 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de 21 de septiembre de 1911, 27 de marzo de 1935, 22 de mayo de 1965 y 14 de octubre de 1975.
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La escritura presentada es de compra de dos fincas y de constitución de comunidad entre determinados compradores que se proponen con ella la construcción de una nave y su posterior arrendamiento. En las estipulaciones relativas a la comunidad se establece la duración mínima, las cuotas de participación en la construcción, derechos reales de tanteo y retracto entre los condueños, etc. En una primera Nota el Registrador deniega "la inscripción, respecto de la parte segunda de la escritura, constitución de comunidad por carecer de personalidad jurídica". Presentado de nuevo el documento en solicitud de aclaración de la anterior Nota, el Registrador extiende otra en la que hace constar que las reglas por las que se rige la comunidad "carecen de transcendencia real y, en consecuencia, no pueden inscribirse a favor de dicha comunidad carente de personalidad jurídica". El recurso contra la Nota fue estimado por el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía por entender que los pactos, como destinados a regular el régimen de la comunidad producida por la compra conjunta, son inscribibles, por su trascendencia real, conforme a lo previsto por el artículo 7o del Reglamento Hipotecario.
2: El Registrador en su recurso no tiene en cuenta que lo discutido, conforme a su última Nota, es una cuestión general -si son inscribibles los pactos por los que se dan reglas especiales a la comunidad que se constituye- sino cuestiones muy especiales distintas de la genérica que la Nota plantea. Se refiere ahora el Registrador a unas cláusulas concretas relativas sólo al derecho real de retracto estipulado e invoca que "este derecho de retracto convencional no se constituye en una venta con pacto de retraer a favor del vendedor, como parece obligado por el Código Civil", y que es improcedente la cláusula de renuncia anticipada del retracto legal de comuneros en determinado supuesto.
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Dada la necesaria concreción del recurso gubernativo a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la nota de calificación (vid artículo 117 del Reglamento Hipotecario) no procede admitir el ahora entablado contra el auto del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, toda vez que el Registrador apelante trae a su recurso cuestiones distintas de la discutida.
Esta Dirección General ha acordado no admitir el recurso interpuesto.
Lo que con devolución del expediente original comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.
Madrid, 30 de diciembre de 1991.- El Director General.- Fdo. Antonio Pau Pedrón.- Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia.de la Comunidad Autónoma de Andalucía. (B.O.E. 12-2-92)
DE LOS REGISTRADORES MERCANTILES
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Consideraciones generales
...este sentido, BARASSI, L. Proprietà e Comproprietà, Giuffrè, Milano, 1951, p. 104). [4] STS 17 de noviembre de 1997 (f. j. 2º); y RDGRN 30 de diciembre de 1991. [5] Pese a que las leyes laborales y fiscales han contemplado a la comunidad como un sujeto de derechos y de obligaciones (por ej.......
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Sentencias y Resoluciones consultadas
...la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 1989 (RJ 1989/1696). -Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de diciembre de 1991 (RJ -Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de noviembre de 1998 ......
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Ley 329
...por no ejercicio en tiempo oportuno (S.T.S. de 14 de julio de 1982). ------------------ NOTAS 1 Albaladejo, p·g. 198. 2 La R.D.G.R.N. de 30 de diciembre de 1991 califica el retracto como adquisiciÛn preferente. Conforme a dicha resoluciÛn es improcedente la cl·usula de renuncia anticipada del...