Resolución de 18 de octubre de 1991

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución:18 de Octubre de 1991
Publicado en:BOE, 22 de Noviembre de 1991
 
CONTENIDO

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Fernando Peire Aguirre, en nombre de Don José Luis, D§. Isabel y Ds. Concepción Romeo Martínez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Barbastro a inscribir una escritura de constitución de servidumbres, en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS

El día 31 de diciembre de 1985, ante el Notario de Barbastro, Don Alfonso Auría Paesa, como sustituto por vacante de aquella Notaría, los hermanos, Don Mario, Don José Luis, D-. Isabel y D-. M-. de la Concepción Romeo Martínez, dueños por iguales cuartas partes indivisas de las fincas regístrales números 172 y 975 del término municipal de Ilche y 890 y 891 del término de Castejón del Puente, otorgaron escritura pública en la que procedieron a ladisolución parcial de la comunidad constituida sobre las fincas regístrales antes reseñadas, que les fueron donadas por su madre D-. María Teresa Martínez Laguna, efectuándose las necesarias segregaciones de fincas que habían de adjudicarse a Don Mario, que deseaba separarse de la Comunidad, estableciéndose las servidumbres necesarias para que con carácter indefinido el resto de la finca matriz que permanecía en la indivisión, pudiera seguir

teniendo acceso a la fuente de riego que se encuentra en la porción de finca que fue segregada y adjudicada a Don Mario. En el expositivo sexto de la citada escritura se establece que: "Teniendo en cuenta las adjudicaciones, que se verificarán en esta Escritura, como consecuencia de la extinción parcial de Comunidad, se establecen las siguientes servidumbres con carácter de derecho real e inscribibles en tal concepto en el Registro de la Propiedad y con duración indefinida.- I.- Servidumbre de toma de agua y de paso de energía eléctrica.- A) Predio sirviente.- Lo será la Finca Resto-3 descrita en el apartado tres de la exposición- B) Predios dominantes.- Las Parcelas segregadas A-2 y A-3 del apartado dos de la exposición (respectivamente Parcelas 24-1 y 24-2 (del Plano incorporado). C) Objeto.- servidumbre de toma de agua.- De la turbera existente para regar la parcela 24 (del plano incorporado) podrá tomarse agua para los Predios Dominantes, en una cantidad equivalente a la cuarta parte del caudal.- Servidumbre de paso de energía eléctrica.- A los efectos de suministrar Energía eléctrica desde el Transformador existente en la Parcela n°. 26 (del plano protocolado) a los Predios dominantes se establece dicha servidumbre de Paso de Energía, ya a través de Postes o por conducción subterránea. Los Predios Dominantes contribuirán en ambos casos al mantenimiento, reparación y conservación de las instalaciones de las que se sirven en proporción a su uso y consumo y en todo caso a las instalaciones propias para su servicio.- D) Ubicación.- las conducciones se harán por donde menos perjuicio se ocasione a los predios Sirvientes y esta servidumbre lleva aneja el derecho de paso necesario a los fines perseguidos. Valor.- Se valora en 1.000 pesetas.- 2. Servidumbre de conducción de energía eléctrica, aguas potables y residuales, y demás servicios análogos.- A) Predio sirviente. (Finca Resto3 del apartado tres de la exposición. B) Predio dominante. Parcela 25 (del plano protocolado) que es la parcela segregada A-5 del apartado dos.- C) Objeto. La realización de los servicios y prestaciones indicadas.- D) Ubicación.- Las instalaciones precisas se colocarán por el lugar que menos perjuicio se ocasione al predio sirviente. Valor.- Se valora en mil pesetas. 3. Servidumbre de paso.- A) Predio sirviente.- Finca A-l, segregada en apartado dos de la exposición. B) Predios dominantes.- Resto de finca matriz de la finca n.Q 1 descrito en apartado tres de la exposición que quedarán de Concepción, Isabel y José Luis Romeo.- C) Objeto. Llegar al Transformador y Motores que hay en extremo sur-este de la Finca segregada A-4 (Parcela n°. 17 del plano protocolado.- D) Ubicación.- En todo el lindero Este de la finca segregada A-4 mencionada desde el camino XIII-4 hasta el transformador dicho, en una anchura necesaria para el Paso de vehículos. Valora.- Se valora en mil pesetas. 4) Servidumbre de conducción de agua.- A) Predio sirviente. Finca segregada A-l del apartado dos de la exposición.- B) Predio dominante. Resto de finca n°. 1 descrito en apartado tres expositivo. C) Objeto.- Conducción de Agua para riego a través de Tuberías desde el Embalse Finca A-4 (segregada que es la Parcela 17 del plano incorporado).- D) Ubicación.- En el lugar donde existen las tuberías actuales y las que se construyan después.- E) Gastos.- Los gastos de mantenimiento y reparación se costearán por los beneficiarios así como daños hechos. Valor.- Se valora en mil pesetas. 5.- Servidumbre de paso de agua para riego.- A) Predio sirviente.- Finca segregada en apartado cuatro expositivo, sita en Castejón del Puente.- B) Predio dominante.- Finca Resto B-l de la matriz. C) Objeto.- Paso de Agua para riego desde la acequia B-4-13 por donde menos perjuicio se ocasione al predio dominante. Valor. Se valora en mil Pesetas.-"

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Barbastro, fue calificada con la siguiente nota: "INSCRITO el precedente documento, en unión de otra primera copia del mismo, a saber: Como trámite previo, el exceso de superficie de 195 Hectáreas, 55 áreas, 62 centiáreas, que lleva la finca 1, del Expositivo Uno, entre sus cabidas del Registro y real, al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en relación con el 298-5°-C) de su Reglamento, en el tomo 704 del Archivo, libro 18 del Ayuntamiento de llene, folio 117, finca número 172, inscripción 6.Q, por lo que, ese asiento queda pendiente de la publicación del correspondiente Edicto y no surtirá efecto contra tercero, hasta transcurridos dos años desde su fecha. Y en cuanto a las fincas o participaciones de finca que se adjudican a los Hermanos Doña María de la Concepción, Doña Isabel y Don José Luis Romeo Martínez, en nuda propiedad, únicas que son objeto de operación por esta copia, con la segregación previa de las que la llevan, donde indican los cajetines estampados al margen de la descripción de cada una de dichas fincas. No se ha practicado operación de las cinco servidumbres que comprende, por falta de concreción en su constitución y en su ubicación.- Barbastro, 3 de mayo de 1990.- El Registrador.- Joaquín Oria Almudi.-".

III

El Procurador de los Tribunales, en representación de Don José Luis, Doña Isabel y D-. María de la Concepción Romeo Martínez, interpuso recurso gubernativo contra el último párrafo de la anterior calificación y alegó: Que a la vista de la escritura pública presentada se evidencia la existencia de un solo negocio jurídico con una sola causa, que vincula inseparablemente y condiciona, las adjudicaciones motivadas por la disolución parcial de la comunidad, con el establecimiento de servidumbres reales que se establecen mediante aquélla; por tanto, no cabe practicar la inscripción de las adjudicaciones de fincas efectuadas sin la simultánea inscripción de las referidas servidumbres, y el Sr. Registrador al inscribir la adjudicación ha roto la "continencia de la causa" (Resolución 5 de junio de 1918), y de este modo ha infringido el artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Que teniendo en cuenta que la constitución de dichas servidumbres se llevó a cabo sobre la base del principio de autonomía de la voluntad del artículo 1.255 del Código Civil, al amparo de lo establecido en el artículo 594 del mismo texto legal y su contravención de las leyes ni el orden público (Resolución de 14 de mayo de 1984) se impone inexcusablemente su inscripción. Que la falta de concreción de la nota de calificación dificulta su impugnación. Que si examinamos la escritura calificada se advierte que no cabe duda que al amparo del principio de libertad de pactos que establece el artículo 1.255 del Código Civil, y a la vista de lo dispuesto en el artículo 9.2 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento (y en virtud de lo declarado en las Resoluciones de 9 de octubre de 1928, 27 de octubre de 1947 y 14 de mayo de 1984), se constituyen en el supuesto que se contempla, derechos reales de servidumbre, que quedarán lógicamente condicionados en su ejercicio a la efectiva realización de las instalaciones que le sirven de soporte y no cabe duda que deben tener acceso al Registro para que tengan eficacia frente a terceros (artículo 32 de la Ley Hipotecaria) sino también que, dado que los dueños de los predios sirvientes las han constituido con la conformidad de los dominantes, con el propósito que se constituyan auténticos derechos reales y cumpliendo los requisitos que la Ley Hipotecaria exige para que éstos puedan acceder al Registro de la Propiedad, se considera ha de procederse a la inscripción de dichas servidumbres.

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó: L- Que el recurso no versa sobre la validez civil de las servidumbres sino sobre si aparecen configurados con la suficiente claridad como para tener acceso al Registro, por estar o no constituidas de manera ajustada a las exigencias que la Ley Hipotecaria impone para la seguridad y certeza del trafico jurídico. Que, conforme a la Resolución de 7 de diciembre de 1978, en este punto entra en juego el principio de especialidad tanto desde el punto de vista positivo (artículos 9-2° de la Ley Hipotecaria y 51-6° de su Reglamento) como negativo (artículos 51.6 del Reglamento Hipotecario y en el artículo 9 del Reglamento que declara no inscribibles los "derechos de futuro"). Que lo expresado anteriormente está también declarado en las Resoluciones de 14 de noviembre de 1900 y 15 de febrero de 1965, entre otras, y por la mayoría de la doctrina. EL- Que el derecho real de servidumbre está regulado en los artículos 530 y siguientes del Código Civil. Entre otras calificaciones se distinguen las servidumbres legales y voluntarias. El problema en la constitución de estas últimas es el derivado del principio de especialidad, es decir es un problema de concreción en la configuración del derecho constituido. En este aspecto hay que señalar lo establecido en las Resoluciones de 21 de septiembre de 1966, 5 de junio de 1987 y 22 de agosto de 1982 y Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 1970, 5 de marzo de 1942 y 13 de marzo de 1952. III.- Que se considera que cada una de las servidumbres constituidas incumplen las exigencias del referido principio. A.- Servidumbre de toma de agua y paso de energía, la forma de fijar el lugar o ubicación del ejercicio de las mismas es insuficiente; tampoco se dan normas interpretativas de cual sea el lugar de menor perjuicio, por lo que queda indeterminado en el momento de su constitución. B. Servidumbre de conducción de energía eléctrica-, aguas potables y residuales y demás servicios análogos. Vale lo dicho anteriormente. C- Servidumbre de paso.- Su constitución adolece de falta de claridad, ya que no queda bien determinado si el predio dominante son los tres restos de la finca matriz, o solo alguno o algunos de ellos y de la redacción de su ubicación resulta indeterminada la forma de su ejercicio, pues tampoco se dice el tipo de vehículos que pueden pasar y la Resolución de 15 de febrero de 1965 ha declarado lo esencial que es la anchura en las servidumbres de paso.- D.- Servidumbre de conducción de agua.- Vale lo dicho anteriormente. E.- Servidumbre de paso de agua para riego.- Vale también lo manifestado anteriormente.- IV.- Que en conclusión, del examen particularizado de las servidumbres se observa que en todas existen indeterminaciones, vulnerando las normas del principio de especialidad e impidiendo por ello su inscripción en el Registro de la Propiedad, para subsanar esta falta de concreción es suficiente con que los dueños de los predios afectados determinen el ejercicio de las servidumbres, dejando así de ser derechos de futuro, no susceptibles de inscripción al amparo del artículo 9 del Reglamento Hiptecario. V.- Que en la configuración de un negocio jurídico complejo, la voluntad de los contratantes no puede detenerse en el hecho de su vinculación, sino que es necesario determinar los efectos, y en virtud de los preceptos legales doctrina, de la Dirección General de los Registros y jurisprudencia del Tribunal Supremo, el Registrador al calificar sólo puede y debe tener en cuenta lo que resulta de la escritura calificada, pues hacer lo contrario sería vulnerar lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley y concordantes, e invadir una esfera que no le corresponde. VI.- Que en la escritura calificada no aparece reflejada ni la hipotética voluntad de constituir un negocio jurídico complejo ni la de los efectos de esa vinculación de la escritura no resulta que se haya querido que la constitución de servidumbres sea condición indispensable de las adjudicaciones y aún menos que sea una condición sine qua non de carácter tácito. En el otorgamiento de la escritura se encuentran en estipulaciones separadas y la única referencia contenida es la frase del expositivo sexto y de esta única referencia no puede deducirse lo anterior. Que se considera que la ausencia de referencias en la escritura calificada a la existencia de ese hipotético negocio jurídico único y el examen de la naturaleza de las servidumbres constituidas, llevan a la conclusión que con los datos que se tienen en cuenta para la calificación, resulta imposible apreciar la pretendida vinculación inseparable entre los negocios paccionados, por lo que es procedente la inscripción de las adjudicaciones y la no inscripción de las servidumbres, dado que éstas adolecen de un defecto concreto. Que las adjudicaciones así inscritas siguen teniendo su causa, tanto en la esfera extrarregistral como en la registral, que está últimamente diferenciada de la de las servidumbres prediales y no admite confusión y, por tanto, no ha quedado rota la continencia de la causa.

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón confirmó la nota del Registrador fundándose en que aunque tanto desde el punto de vista civil y registral, las citadas servidum^ bres se encuentran válida y eficazmente constituidas, no se puede conocer a través de la escritura que sirve de título constitutivo de aquéllas la necesaria concreción, ubicación y demás circunstancias determinantes del ejercicio de esos derechos, en detrimento del principio de especialidad (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 y 52 del Reglamento). VI

El Procurador recurrente apeló el auto Presidencial y añadió a sus alegaciones: Que si se afirma la válida constitución, tanto desde el punto de vista civil como registral, de las servidumbres que nos ocupan, la consecuencia obligada debería ser la inscripción, a que de que en su condición de gravámenes sean oponibles "erga omnes" (artículo 13 de la Ley Hipotecaria). Que lo contenido en la escritura es un negocio jurídico único cuyo contenido son tres actos jurídicos o negocios jurídicos completos, unidos exteriormente por su formalización en un solo documento y queridos como un todo. La admisión en nuestro derecho de este tipo de contratos y su tratamiento como negocio unitario es mantenido por la Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 13 de mayo de 1968. reiterada por la de 4 de noviembre del mismo año y por el Tribunal Supremo en Sentencias de 27 de febrero de 1950, 18 de abril de 1969, 18 de noviembre de 1980, 7 de enero de 1981, entre otras muchas.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS los artículos 348 del Código Civil, 1, 9, 26, 27, 34, 40, 51, 66 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de 21 de septiembre de 1966 y 27 de agosto de 1982.

  1. Presentada a inscripción en el Registro de la Propiedad una escritura pública en la que se documenta la disolución del condominio recayente sobre determinada finca rústica -que está atravesada por tres acequias, y en cuyo interior existe un embalse, varias instalaciones de suministro de energía eléctrica, conducciones y tomas de agua para el riego- mediante la formación -y consiguiente adjudicación- de varias parcelas independientes entre las que se establecen una serie de servidumbres con objeto de facilitar a todas ellas el aprovechamiento de aquellas instalaciones, así como garantizar el acceso adecuado a las que pasan a constituir enclaves, el Registrador procede a inscribir las nuevas fincas formadas, pero no extiende operación alguna respecto de las servidumbres establecidas por entender que falta la necesaria concreción en su constitución y ubicación.

  2. Debe señalarse de modo previo, que si bien la innegable unidad de la operación realizada así como la interdependencia y mutuo condicionamiento existente entre sus varios resultados jurídicos (formación de nuevas fincas, adjudicación de las mismas, pretendida constitución de servidumbres) determinan la necesidad de un tratamiento registral común para todos ellos a fin de evitar que un acceso registral parcial, en conexión con la fuerza protectora de los asientos del Registro de la Propiedad (artículo 34 de la Ley Hipotecaria), pueda romper el equilibrio patrimonial pretendido por los otorgantes, no puede por ello concluirse que, habiéndose inscrito las adjudicaciones de las nuevas fincas formadas, deba inscribirse necesariamente las servidumbres establecidas aunque éstas adolezcan de falta de especificación suficiente de sus características definidoras, y tampoco cabe por esta vía del recurso gubernativo -que, según establece el artículo 66 de la Ley Hipotecaria, tiene por objeto revisar las calificaciones de los registradores, por las que se atribuye al título algún defecto que impide su inscripción- decidir sobre la cancelación de los asientos ya extendidos, que quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y que no podrán ser rectificados sino con el consentimiento del titular registral o, en su defecto, mediante la oportuna resolución judicial (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

  3. Entrando ya en el examen de la verdadera cuestión objeto del recurso, esto es, si las servidumbres constituidas en el título calificado se hallan suficientemente delimitadas, de modo que -sin ulterior acto o sentencia- puedan entenderse satisfechas las exigencias del principio de especialidad (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario y de libertad de trabas del dominio (cfr. artículos 348 del Código Civil y 25 y 27 de la Ley Hipotecaria) y por ende, acceder a su reflejo tabular, ha de destacarse que es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid, entre otras, las resoluciones de 29 de septiembre de 1966 y 27 de agosto de 1982), que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquéllas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación -sin límites temporales en el supuesto- de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre. Así ocurre en el caso debatido en el que se establece: a) para una servidumbre de paso de energía, que este paso se hará, ya a través de postes, ya por conducciones subterráneas, ubicándose éstas donde menos perjuicio se ocasione a los predios sivientes; b) para una servidumbre de conducción de energía eléctrica, aguas potables y residuales, y demás servicios análogos, que las instalaciones precisas se colocarán por el lugar que menos perjuicio ocasionen al predio sirviente; c) de una servidumbre de paso para llegar a un transformador y motores, que tendrá la anchura necesaria para el paso de vehículos; d) para una servidumbre de conducción de aguas, que su objeto es la conducción de agua para el riego a través de tuberías desde el embalse que existe en una de las parcelas segregadas y por el lugar donde están las tuberías actuales -sin precisar en la escritura este lugar- y las que se construyen después; y e) para una servidumbre de paso de aguas para riego, que su objeto es el paso de agua para riego desde la acequia que se expresa y por donde menos perjuicio se ocasione al predio sirviente; además de las servidumbres aludidas en los apartados, c) y d), no se precisa con claridad cuál es el predio dominante, por cuanto se señala como tal el resto de finca matriz de la finca número uno, que ya no existe como finca independiente pues se ha dividido en tres nuevas parcelas. Quedan, como antes se dijo, indeterminados aspectos tan importantes como la anchura de los pasos, en unos casos y en otros, su ubicación concreta o la de las conducciones. Se trata, pues, de convenios constitutivos de carácter genérico, precisados de un ulterior desenvolvimiento que perfile de modo definitivo los gravámenes previstos, debiéndose, entre tanto negar su inscripción en aras de la claridad y precisión que debe presidir el contenido de los pronunciamientos registrales en lo referente a la titularidad, extensión y límites de los derechos inscribibles. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el auto apelado y la nota del Registrador.

Lo que, con devolución del expediente original comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos. Madrid, 18 de octubre de 1991.- El Director General.- Fdo. Antonio Pau Pedrón.Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma de Aragón. (B.O.E. 22-11-91)