Resolución de 15 de octubre de 1991
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 15 de Octubre de 1991 |
| Publicado en | BOE, 4 de Diciembre de 1991 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Cedrón López, en nombre de D. Domingo Antonio Rodríguez Santiso y esposa, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 1 de Lugo a practicar una anotación preventiva de demanda.
HECHOS I
Los esposos D. Domingo Antonio Rodríguez Santiso y D.§ Filomena Torre Rodríguez promovieron juicio declarativo de menor cuantía n.Q 298/89 del Juzgado de Primera Instancia, número uno, de los de Lugo, mediante demanda contra Dolores Alonso González, D. Sinforiano Tejerina Sardina y, su esposa D.-. M.§ Jesús Pérez Cossio, sus hijos Stella-Maris, Rosa M.- y Carlos Tejerina Pérez y la Caja de Ahorros de Galicia en petición en que se dicte sentencia declarando que la finca nombrada "Lámela" radicante en Vilariño, parroquia de San Pedro de Labio, municipio de Lugo, pertenece en propiedad a los demandantes por haberles sido vendida por la primera demandada en escritura pública de fecha 29 de noviembre de 1968; que es nula la compraventa de la misma finca otorgada por la misma vendedora y el segundo demandado en escritura de 24 de abril de 1971, y la donación de dicho demandado y su esposa a sus tres hijos, formalizada en escritura de 7 de mayo de 1983; y que es nula la agrupación de esa finca a otras y la hipoteca formalizadas en escritura de 4 de septiembre de 1986, establecida esta última en garantía de préstamo concedido por la Caja de Ahorros de Galicia, en cuanto afecta a dicha finca que debe ser excluida o segregada de la resultante de dicha agrupación y que se declare la nulidad y se decrete la cancelación de todas las inscripciones regístrales que se refieren a la citada finca de los demandantes.
Que la referida finca fue inscrita en el Registro de la Propiedad, número 1 de los de Lugo a favor de los demandados Sr. Tejerina y esposa, como finca n° 31.009 en relación con la 30.989 a que se refiere la inscripción extensa correspondiente y posteriormente a favor de sus hijos y también se inscribió a favor de ésto, la resultante de la agrupación de aquella a otras para formar la finca 50.145 sobre la que se estableció la mencionada hipoteca.
En la demanda se solicitó que al amparo de lo establecido en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, se dispusiese su anotación preventiva en el Registro de la Propiedad y fue acorda da por Propuesta de Resolución del Secretario del Juzgado de fecha 28 de julio de 1989, en cuyo cumplimiento se expidió el correspondiente mandamiento al Registrador de la Propiedad de la misma fecha.
Presentado el anterior mandamiento en el Registro de la Propiedad, número uno, de los de Lugo, fue calificado con la siguiente nota: NEGADA, la Anotación preventiva de demanda, ordenada en el adjunto mandamiento y documentos acompañados con él, por observarse en ellos, los siguientes defectos considerados registralmente insubsanables: PRIMERO.- No contener el mandamiento presentado ni el escrito inicial de la demanda con él acompañado, descripción del Resto de la finca, la registral numero 50.145, inscrita al folio 89, del Libro 543 de Lugo, en la parte no afectada por la demanda, atemperada dicha descripción a los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.- SEGUNDO.- Por implicar la pretensión de la parte demandante una potencial segregación de la citada finca matriz, que en todo caso precisa para su formalización registral, además de la descripción de la porción segregada la referida descripción del Resto no afectado, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, congruente este por su parte, con el 8-° de la Ley, que consagra el principio de especialidad de imponer al Registro de la Propiedad todas sus actuaciones sobre unidades registrales, es decir, fincas concretas, y en el presente caso resultarían dos: la segregada y el resto de la finca matriz.- TERCERO.- Por no instar a los propietarios titulares registrales a prestar su consentimiento a tales descripciones de porción segregada y resto, cuyo consentimiento, por ser la segregación un acto de riguroso dominio, debe ser, o bien voluntariamente prestado, o como en el presente caso sucede, obligado y sustituido judicialmente.-CUARTO.-Porque tampoco en principio, puede calificarse nulo el título constitutivo, de la hipoteca que grava la total finca resultante de la agrupación ni siquiera en cuanto a la teórica porción segregada, ya que el acreedor hipotecario, LA CAJA DE AHORROS DE GALICIA, es un tercer adquirente de su derecho de hipoteca, conforme al artículo 34o- de la Ley Hipotecaria, que de todas maneras, según el propio texto de dicho artículo, le protege "Aunque después se anule o resuelva el del otorgante". Sobre la procedencia o no de la cancelación parcial del asiento de hipoteca o de la suficiencia de garantía con el resto de la finca, es algo sobre lo que el propio acreedor hipotecario debe de manifestarse.- La falta de nitidez, especial y específicamente reseñadas en los apartados primero y segundo de esta Nota, constituye un obstáculo que surgiendo del propio Registro y de la Legislación Hipotecaria dificulta maniobrar registralmente impidiendo totalmente tanto la práctica del asiento de anotación preventiva de demanda ordenada, como cualquier otro que, posteriormente pretendiese practicarse, caso de persistir lo anteriormente expuesto.-NO SE PRACTICO ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN.-LUGO, 2 de septiembre de 1989.-EL REGISTRADOR.-Firma ilegible.-Manuel Pérez-Batallón Pita.
II
El Procurador de los Tribunales, D. Manuel Cedrón López, en representación de D. Domingo Antonio Rodríguez Santiso y esposa, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: 1.- Que en cuanto al primer defecto se debe tener en cuenta lo establecido en los artículos 165 y 166-2.- del Reglamento Hipotecario y que en la demanda lo único que se pide es la declaración de propiedad a favor de los demandantes de la finca del Hecho I y la consiguiente nulidad de su agrupación a otras para formar la finca n° 50.145 y la cancelación de las inscripciones registrales citadas y, por ello, no se solicita que se practique una inscripción registral para la que tendrán que cumplirse los requisitos de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento, sino que se anote preventivamente la demanda, y serían los propietarios del resto que quedare de la finca agrupada, los que tendrían que determinar las circunstancias del mismo para adaptar su inscripción a la realidad. Por todo lo anterior la nota recurrida incurre en infracción.2°.- Que en lo referente al segundo defecto, hay que remitirse a lo expuesto anteriormente, y, aún suponiendo que se estuviere ante la pretensión de practicar una segregación con acceso al Registro, hay que citar lo establecido en la Resolución de 8 de mayo de 1978. Por tanto, aún en el supuesto de que a la anotación preventiva de demanda se le exigiesen los mismos requisitos que a una inscripción, y se pretendiese la práctica de la de una finca resultante de una segregación, la nota recurrida no solo infringiría la referida Resolución y los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario por su interpretación errónea. 3o.- Que en relación al tercer defecto, hay que señalar que no se basa en ninguna norma, y vuelve a incidir en el error de los anteriores. 4o.- Que en lo referente al cuarto defecto, el Registrador se excede en su calificación infringiendo el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y se reitera la confusión del Registrador, a la que se ha aludido anteriormente. 5o.- Que en cuanto al último párrafo de la nota recurrida, parece que pierden virtualidad los defectos 3o y 4o; y 6o. Que en cuanto a la nota de calificación en general se aprecia que no se tiene en cuenta la verdadera naturaleza de la anotación preventiva de demanda y los requisitos para su práctica, que tiene la finalidad establecida en la Resolución de 6 de julio de 1972 y las características que la doctrina le atribuye, y por ello no se le puede exigir los mismos requisitos que para una inscripción, pues los artículos 72 y 73 de la Ley Hipotecaria establecen un criterio menos riguroso, como se constata en las Resoluciones de 29 de octubre de 1946, 28 de marzo de 1969 y 13 de julio de 1971, y este mismo criterio es el adoptado por parte de la doctrina hipotecaria.
III
El Registrador de la Propiedad informó: A.- Primer defecto: La falta de descripción del resto de la finca matriz afecta a la demanda. Que del presente procedimiento declarativo, caso de prosperar la pretensión de los demandantes, resultaron indudablemente dos fincas y tiene que finalizar forzosamente en dos inscripciones. Estas dos fincas habrán de regirse por el principio de especialidad, y siendo nuestro Registro de fincas, como consecuencia de dicho principio, son trascendentales dar descripciones que la propia ley regula en los artículos 9 y siguientes y sus concordantes del Reglamento 51 y 52, aplicables a las anotaciones preventivas según el párrafo Io del artículo 166 del propio Reglamento. En virtud de lo establecido en los artículos 21 y 30 de la Ley Hipotecaria no puede llegarse a ninguna inscripción o anotación si no contienen los documentos presentados las circunstancias que se precisan por imperativo legal. Que en el Registro únicamente existe hoy vigente la finca 50.145, resultante por agrupación por muerte registral de las agrupadas; así pues el mandamiento adolece de defectos, según el propio decir de los artículos 98, 99 y 100 del Reglamento Hipotecario; del mismo modo y por las mismas razones tampoco podrá en el futuro practicarse asiento alguno de cancelación sin que se distingan y describan debidamente las fincas que constituyan la porción segregada, y el resto no afectado de finca matriz. B).-Segundo defecto.-Potencial segregación no formalizada.-Que es indudable que con arreglo al art. 47 y siguientes del Reglamento Hipotecario, una potencial segregación resulta pretendida y su materialización no está debidamente formalizada. En este punto hay que remitirse a lo anteriormente expuesto. Que no existe infracción alguna de la doctrina contenida en la Resolución de 8 de mayo de 1978, pues en el presente caso solo existe una segregación y es posible perfectamente la descripción del resto que no es objeto de demanda. C) Tercer defecto.- Necesidad de consentimiento de los titulares registrales para formalizar la descripción del resto no afectado. Que dicha necesidad está basada en el Código Civil y concretamente en los artículos 348 y siguientes, 384 y 387 y también en la Resolución de 9 de mayo de 1903. Que a falta de una prestación voluntaria por parte de los titulares registrales de tal consentimiento, habrá que compelerles judicialmente; pero para ello tal descripción del resto se considera debió constatarse en la demanda. D) cuarto.- Validez del crédito hipotecario y su, en principio, protección registral.- Que lo constatado en torno a este punto en la nota recurrida no era, ni es un auténtico defecto referente a que, de forma directa e inmediata afectare a la práctica de la anotación, es simplemente un alegado a una realidad y sobre la existencia o no de buena fe y sobre lo que deba proceder, los Tribunales resolverán. Ahora bien si en cuanto a la parte no afectada por la demanda la hipoteca debe reputarse valída, de nuevo se hace constar que sin la descripción de esa parte ningún asiento puede ser practicado, d) En cuanto al último apartado de la nota, por no haberse confeccionado la Exposición de Hechos y el Suplico de la demanda con el lógico rigor que exigen los principios fundamentales de la legislación hipotecaria no puede practicarse registralmente, por ahora, el asiento de anotación preventiva de demanda que daría publicidad a la situación, y esto se deduce de lo establecido en la Resolución de 6 de julio de 1972 y de los artículos 72, 73-1- y 75 de la Ley Hipotecaria. Por otra parte, la Resolución de 13 de julio de 1971 se refiere a circunstancias de trascendencia menor.
IV
El Ilustrísimo Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia, n.Q uno, de los de Lugo, informó con una detallada exposición de todos los trámites seguidos en el juicio de menor cuantía número 298/89 y termina diciendo que no puede, dado el estado procesal en que se halla el quid del conflicto, evaluar las razones que inspiraron al recurrente y al Sr. Registrador.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia revocó la nota del Registrador fundándose; Io.- Que el fin último de la anotación preventiva de la demanda, como resulta del artículo 42-l.Q de la Ley Hipotecaria es la prevención de futuro frente a terceras personas y en reserva de un derecho especiante de quién la obtiene, siendo, por tanto, lo esencial del aviso cautelar de la contienda y lo que de ella haya de resultar en su día con una efectividad que, en su caso, quedará así asegurada como reiteradamente ha declarado la Dirección General de los Registros del Notariado; 2.Q.- Que no se trata de obtener un asiento de inscripción al que fueren aplicables los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 y 52 de su Reglamento, sino una anotación preventiva, y que de todas formas la finca agrupada figuraba inscrita como finca independiente y, por tanto, se daría de inmediato la descripción del resto de la finca matriz; 3° Aún persistiendo en la idea de segregación parece evidente que para llevarla a efecto se ha instado el consentimiento de los demandados titulares regístrales mediante el ejercicio de la correspondiente acción y deducción de una concreta pretensión que pueden consentir allanándose a la misma. En otro caso y si dicha pretensión termina prosperando la negativa de los mismos a consentir será suplida por la decisión judicial que así haría nulo el tercer motivo denegatorio de la anotación solicitada y 4.9.- Que el cuarto motivo de denegación se refiere a cuestiones litigiosas de fondo que por estar sometidas a decisión judicial no cabe anticipar sometiéndola aquí a examen.
VI
El Sr. Registrador apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: l.Q- En cuanto al 2.Q apartado de los fundamentos de derecho del citado auto, se señala que la legitimación registral ampara al titular del resto, y, en caso de existir terceros adquirentes de derechos por título oneroso, la fe pública registral debe amparar a dichos terceros hipotecarios (artículos 9 y 34 de la Ley Hipotecaria). De la que hay que resaltar la importancia de determinar el resto y de deslindar claramente las dos fincas; 2.Q.- Con relación al apartado 3.Q de los Fundamentos de derecho, lo expresado en el mismo sería válido civilmente, y hasta incluso registralmente, si el resto que queda estuviese suficientemente descrito. 3.Q- Referente al apartado 4.Q de los fundamentos de derecho hay que señalar que, en definitiva, la falta de descripción del referido resto en la documentación presentada se considera que es una auténtica "inexpresión o expresión sin claridad suficiente", y que es un supuesto perfectamente encajado en el párrrafo primero del artículo 98 del Reglamento Hipotecario. FUNDAMENTOS DE DERECHO
VISTOS los artículos, 30, 34 y 72 a 75 de la Ley Hipotecaria, y 166-3.- del Reglamento Hipotecario.
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Manifestado por el Registrador, en su informe, que el cuarto de los defectos de la nota "no era, ni es un auténtico defecto referente a que de forma directa e inmediata afectase a la práctica de la anotación", la única cuestión a que se refieren los demás defectos y que ha de decidirse en el presente recurso es la de si para practicar la anotación preventiva de una demanda en la que se pide la nulidad de la venta dé una finca posteriormente agrupada a otras, la nulidad de esta agrupación en cuanto afecta a dicha finca, y la de la hipoteca que se constituyó sobre la finca agrupada (así como la nulidad y cancelación de la inscripción de venta y la cancelación parcial de los asientos de agrupación y de hipoteca), es preciso, como sostiene el Registrador,que bien en la demanda, bien en el mandamiento presentado, se contenga la descripción del resto de la finca resultante de la agrupación en la parte no afectada por la demanda, o si por el contrario, es suficiente con la identificación de la finca agrupada cuya titularidad se reclama y la de la finca resultante de la agrupación discutida.
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El defecto invocado carece de fundamento pues han de tenerse en cuenta los términos flexibles de los arts. 72-1, 73-1 y 75 de la Ley Hipotecaria (compárense con el art. 30 de la Ley Hipotecaria) y que la finalidad específica de la anotación solicitada es constatar tabularmente en el folio de la finca resultante, de la agrupación, la existencia de un proceso en marcha que afecta a la titularidad de una de las parcelas de procedencia, y, por ende, a la permanencia misma de aquella en los términos en que aparece individualizada, a fin de evitar la aparición de terceros adquirentes que al resultar protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan ilusoria la efectividad de la eventual sentencia estimatoria. Así pues, identificadas debidamente en el título presentado, tanto la parcela de procedencia reclamada, que estaba inscrita independientemente antes de la agrupación, como la finca resultante, queda perfectamente satisfecho el principio de especialidad (artículos 72 a 75 de la Ley Hipotecaria y 1663.Q del Reglamento hipotecario), pues se suministran los datos que permitirán a los eventuales adquirentes posteriores de ésta última, conocer de modo preciso y suficiente la existencia y las eventuales consecuencias del pleito entablado y de la sentencia que en él se dicte.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el auto apelado y revocar la nota del Registrador.
Lo que con devolución del expediente original comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.
Madrid, 15 de octubre de 1991.- El Director General.- Fdo. Antonio Pau Pedrón.Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia. (B.O.E. 4-12-91)
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Resolución de 13 de noviembre de 2000 (B.O.E. de 25 de enero de 2001)
...de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de septiembre de 1990, 12 de noviembre de 1990, 24 de junio de 1991, 15 de octubre de 1991, 1 de abril de 1991 y 9, 10 y 11 de diciembre de 1. El único defecto recurrido de la nota, consiste en dilucidar si cabe anotar en los Li......
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Artículo 75
...III, Edit. Bosch, 7.a ed., Barcelona, 1979, págs. 292 y 293. (3) Cfr. Fundamento de Derecho 2.° de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 octubre 1991. (4) Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 marzo 1909 y 13 julio......