Resolución de 5 de julio de 1991

Excmo. Sr: En el recurso gubernativo interpuesto por Don Francisco Izquierdo Martín contra la negativa del Registrador de la Propiedad, número 1, del Puerto de Santa María a inscribir el testimonio de un auto dictado en expediente de dominio.

HECHOS I

El día 15 de mayo de 1987, Don Francisco Izquierdo Martín promovió, ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 del Puerto de Santa María, expediente de dominio para la reanuda ción del tracto registral interrumpido con respecto a una vivienda sita en dicha ciudad, Urbanización Valdelagrana, Conjunto Residencial La Salinera, Bloque IV, planta 7.a solicitando la anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, que fue practicada en el Registro de la Propiedad, número 1, de los del Puerto de Santa María. El Juzgado de Primera Instancia antes citado dictó Auto con fecha 18 de enero de 1989 en el que se dispone que se inscriba a nombre del Sr. Izquierdo la titularidad del dominio sobre la expresada finca en el Registro de la Propiedad del Puerto de Santa María, y que se cancelen las inscripciones contradictorias existentes que tienen más de 30 años de antigüedad.

II

Presentado el anterior testimonio en el Registro de la Propiedad número 1 del Puerto de Santa María, fue calificado con la siguiente nota: REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE PUERTO DE SANTA MARÍA NUMERO UNO. DENEGADA la inscripción del testimonio precedente por los siguientes defectos: PRIMERO: No consta el nombre de la esposa del promotor del expediente (artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento). SEGUNDO: No se ordena la cancelación de la inscripción contradictoria practicada con fecha 3 de junio de 1980 (artículo 286 del Reglamento Hipotecario en relación con el 202 de la Ley Hipotecaria). TERCERO: No consta que se hayan hecho las notificaciones al titular registral o a sus causahabiente en la forma establecida en los párrafos 2o y 3o del artículo 202 de la Ley Hipotecaria aplicables al caso al ser la inscripción contradictoria de, menos, de treinta años (artículo 286 del Reglamento Hipotecario). CUARTO: Al haber adquirido el promotor del expediente directamente del titular registral, no existe interrupción del tracto por lo que no cabe acudir al procedimiento extraordinario del expediente de dominio para su reanudación que presupone siempre la existencia de titularidades intermedias no inscritas. La inexactitud registral en este caso, sólo podrá rectificarse mediante la presentación del título público de adquisición o, en su defecto, por la resolución judicial recaída en el juicio declarativo correspondiente, todo ello de conformidad con lo establecido en la letra a) del párrafo primero y en el párrafo segundo del artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Los DOS últimos defectos se consideran insubsanables por lo que no cabe anotación de suspensión que tampoco ha sido solicitada. Puerto de Santa María 17 de febrero de 1989. El Registrador. Firmado: Federico Monsalve Aulestiarte.

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Don Francisco Izquierdo Martín interpuso recurso gubernativo contra los defectos tercero y cuarto de la nota de calificación, y alegó: A.- En relación con el tercero de los defectos señalados.- Que el mismo no es procedente, ya que en el Fundamento de Derecho l.e del Auto en cuestión se afirma que "en el presente expediente se han cumplido los requisitos exigidos por los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria en cuanto son de aplicación al caso", y, en consecuencia, se cumple el artículo 286 del Reglamento Hipotecario. B.- En relación con el cuarto de los defectos señalados.- Que tampoco es procedente por las siguientes razones: Io.- Por expreso mandato del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, que no le concede a los Registradores facultad alguna para realizar una calificación. A tenor de lo establecido en el apartado A) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria y el artículo 272 del Reglamento Hipotecario, al Registrador no le corresponde una facultad de fiscalización con relación a la Autoridad Judicial que es soberana para admitir o no a trámite una demanda o petición; en definitiva, el Registrador no puede entrar en calificar si ha existido o no reanudación del tracto, que sólo corresponde al Juez 2.°. Que teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 165 y 166 del Reglamento Hipotecario, hay que añadir que la calificación de la procedencia del procedimiento incoado, caso que ello sea de la competencia del Registrador, ya se produjo con la anotación preventiva, y por aplicación del artículo 283 del citado Reglamento sólo cabe convertir la anotación preventiva en inscripción definitiva; y 3.Q.- Que, en el caso objeto de este recurso, el promoviente del Expediente de dominio tiene título, pero no puede inscribirlo porque el titular registral (transmitente) falleció, y la obtención de la inscripción del derecho requeriría, en aplicación del principio de tracto sucesivo, la previa inscripción a favor de los herederos, doble inscripción que pretende evitar la legislación hipotecaria con las excepciones que al tracto sucesivo establecen los artículos 20-5- y 201 de la Ley Hipotecaria. Que entender que el tracto sucesivo sólo queda interrumpido cuando el derecho procede de persona distinta del titular registral, sería tanto como afirmar que se debió transmitir el inmueble a un tercero para que éste incoara el Expediente de reanudación del tracto sucesivo y no admitir "la ficción" que en definitiva regula el artículo 20-5- de la Ley Hipotecaria. Que no parece que este sea el espíritu de los artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria y 272 y siguientes del Reglamento que únicamente pretenden la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de su nota, informó: Que en cuanto al defecto señalado en tercer lugar de la nota hay que significar que de los artículos 286 del Reglamento Hipotecario y 202 de la Ley Hipotecaria resulta de manera incontrovertible que, cuando las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años de antigüedad, el testimonio del auto tiene necesariamente que expresar que el titular registral o sus causahabiente han sido oidos en el expediente o que se les tiene por renunciantes si no comparecen después de haber sido citados tres veces, una de ellas, al menos, personalmente. En este sentido se pronuncian las Resoluciones de 15 de julio de 1971 y 16 de julio de 1973. En el caso que se contempla, la última inscripción de dominio vigente es de fecha 3 de junio de 1980, por tanto, de menos de treinta años de antigüedad, por lo que hay que observar lo expresado anteriormente; sin embargo, el auto aprobatorio del expediente de dominio cuya calificación se recurre no contiene referencia expresa del cumplimiento de los requisitos citados, pues aunque el fundamento primero contiene una manifestación genérica, si se relaciona esto con lo contenido en el antecedente segundo y en la parte dispositiva de dicho auto, se llega a una conclusión sustancialmente distinta de la querida por el recurrente, y se infiere que los requisitos del artículo 202 que se dicen cumplidos son los de su párrafo primero referentes al supuesto de que en el Registro aparecen inscripciones contradictorias de más de treinta años de antigüedad, que no es el caso del presente recurso, y es lo que ha motivado la calificación como insubsanable. Que en cuanto al defecto señalado en cuarto lugar de la nota, el artículo 40 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 200 de la misma, establece en el apartado a) de su párrafo primero cuales son los medios hábiles para la reanudación del tracto, siendo de carácter ordinario la toma de razón del título correspondiente y procedimientos excepcionales o subsidiarios el expediente de dominio y la resolución judicial en el juicio declarativo correspondiente, y, por tanto, en cada caso deberá atenderse a las circunstancias específicas del supuesto de que se trate para determinar cual es el procedimiento idóneo a que debe acudirse para concordar el Registro con la realidad jurídica extraregistral mediante la correspondiente rectificación del contenido registral. La reanudación del tracto sucesivo interrumpido por medio del expediente de dominio tiene como único objetivo el de proporcionar un medio de restaurar la vida registral de una finca inscrita que había quedado paralizada al no haber tenido acceso al Registro alguna titularidad intermedia entre las que refleja el propio Registro y. las que pretende justificar el que promueve el expediente, y exige como requisito básico que realmente se haya producido una interrupción del tracto por no haberse practicado algún asiento previo. En este sentido se pronuncia el artículo 285 del Reglamento Hipotecario y lo avalan numerosas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, entre las que cabe citar las de 24 de enero de 1963, 29 de agosto de 1983 y 30 de mayo de 1988. Por tanto, cuando entre las dos titularidades registrales existe un encadenamiento directo sólo cabe acudir para la rectificación del Registro a uno de los otros medios refrendados por el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y, por tanto, acudir en el caso que se contempla al expediente de dominio es improcedente, pues al operarse la transmisión directamente del titular registral mediante documento privado, lo que se produce es la falta de título formal adecuado para la inscripción exigido por el artículo 3 o de la Ley Hipotecaria, que sólo puede solventarse conforme a lo establecido en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, párrafo Io apartado a). 1° y párrafo 2o, y la circunstancia de que el titular registral transmitente haya fallecido no modifica lo anterior conforme a lo dispuesto en los artículos 1.257, 1.279 y 1.280 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria. En estos términos se ha pronunciado la citada Resolución de 30 de mayo de 1988. En cuanto a las otras alegaciones del recurrente, que la calificación se ha mantenido dentro del mas estricto respeto a la actuación judicial y de los límites del artículo 100 del Reglamento Hipotecario. En este sentido es clara y terminante la Resolución dé 5 de diciembre de 1945. Que es inadmisible pensar que siempre que se haya extendido una anotación preventiva de demanda el Registrador queda obligado a inscribir necesariamente, sin calificación previa, el testimonio de la Resolución recaída en el procedimiento anotado, pues siempre pueden existir otros defectos que impidan la inscripción, como sucede en el caso objeto de este recurso, y la Resolución de 5 de diciembre de 1961 no deja lugar a dudas sobre esta materia. Que cuando la Ley y el Reglamento Hipotecario regulan el expediente de dominio no buscan "obligar" sino "prevenir" para cuando el supuesto se produzca.

El Ilustrísimo Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia, número 2, del Puerto de Santa María, informó: Que habiéndose cumplido las formalidades legales en el expediente de referencia, se entiende viable la inscripción que se pretende, puesto que el medio elegido no es inadecuado. Que dado que el transmitente y titular registral ha fallecido no es absurdo, por economía procesal, acudir a este medio supletorio de inmatriculación, como es el expediente de dominio, puesto que parece el más adecuado para lograr la inscripción de un acto registrable, pero que no puede tener acceso directo por carecerse de titulación, sin que sea necesario provocar un juicio declarativo, máxime teniendo en cuenta que la resolución del expediente al no tener valor declarativo absoluto, puede someterse a la revisión de los Juzgados y Tribunales en caso de discordancia con la realidad, lo que en ningún caso producirá indefensión.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó la nota del Registrador fundándose en que la vaga e imprecisa referencia del Auto al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, sin especificar, como es obligado, el supuesto o caso que contempla de los dos posibles, no satisface la exigencia del artículo 286 del Reglamento Hipotecario, privando al título de un requisito extrínseco necesario y haciéndole incurrir en un defecto que impide su inscripción y en que las citaciones a los herederos o causahabientes del titular registral, ya fallecido, se efectuaron por edictos y, en consecuencia, no se cumplió el requisito de que, al menos, una de las citaciones haya sido personal.

VII

El recurrente apeló el auto presidencial manteniendo las alegaciones contenidas en el escrito del recurso gubernativo.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 24 de la Constitución, 1.279 y 1.280 del Código Civil, 3o, 20, 40, 76, 79, 198, 200, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, 100, 282 y 286 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de 22 de abril de 1987 y 30 de mayo de 1988. 1. La posibilidad de prescindir de la resolución judicial dictada en juicio declarativo ordinario para obtener la rectificación cuando no se parte del consentimiento del titular registral se admite legalmente sólo en supuestos taxativos y excepcionales que, como tales, deben ser objeto de interpretación estricta a fin de no menoscabar las garantías que la Ley establece en favor de los titulares regístrales. Uno de estos supuestos excepcionales es el de la reanudación del tracto sucesivo en virtud de un especial expediente judicial. Se impone, pues, una rígida observancia de los requisitos establecidos para la inscripción del auto y, asimismo, una estricta interpretación de los supuestos en que puede acudirse a^ste procedimiento.

2. Entre los defectos que el Registrador puede apreciar, al calificar documentos expedidos por la autoridad judicial, están la falta de formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario). Precisamente por tratarse, en estos casos de reanudación del tracto, de supuestos excepcionales en que, no obstante no constar el consentimiento del titular registral, ni resolución judicial dictada en el correspondiente juicio ordinario, es posible la práctica de un asiento contradictorio con el asiento hasta entonces vigente, la legislación hipotecaria eleva a requisito formal del documento judicial la expresión en él de "que se han observado los requisitos exigidos, según los casos", por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, "y la forma en que se hubiesen practicado las citaciones de la regla 3.- del artículo 201 de la misma Ley" (cfr. artículo 286 del Reglamento Hipotecario), pues estas citaciones constituyen una garantía esencial de los derechos del titular registral en el expediente. Y resulta que en el caso que ahora se ha de enjuiciar el documento judicial no expresa la forma en que se hayan practicado las citaciones al que es titular registral según la inscripción vigente que es de menos de treinta años de antigüedad o a sus causahabientes. El defecto podría ser subsanable pues no se sabe si, en efecto, las citaciones se hicieron, pero en el presente caso el Juez, en un segundo informe, manifiesta que en las actuaciones no consta "que se hayan practicado las notificaciones a que se hace referencia en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria".

3. En el segundo de los defectos impugnados -el 4Q de la Nota del Registrador- se estima que en el caso planteado, en que el que solicita la reanudación es el mismo que adquirió su derecho directamente del titular registral, no procede el expediente de reanudación pues éste presupone siempre la existencia de titularidades intermedias no inscritas. También debe confirmarse este defecto conforme a la doctrina expuesta en la Resolución de 30 de mayo de 1988. El propio recurrente afirma que.no existen titularidades intermedias, pues transmitido el dominio, por venta privada seguida de tradición, por el titular registral antes de su fallecimiento, ya no transmite a sus herederos el dominio sino la obligación de elevar a escritura pública la transmisión. Así pues, el problema a solventar no es , el de reanudación del tracto, sino el de la falta de titulación formal, adecuada para la inscripción conforme a lo prescrito por el artículo 3 o de la Ley Hipotecaria, a la cual puede llegarse bien porque se presten voluntariamente a ello el titular registral o sus herederos (cfr. artículo 20-V-l- de la Ley Hipotecaria), bien en el juicio contradictorio debidamente entablado a fin de que tengan la tutela jurisdiccional que la Constitución impone los derechos de éste o de sus herederos (cfr. artículos 24 de la Constitución y 40 de la Ley Hipotecaria). Es decir, se trata únicamente de dar cumplimiento voluntario o forzoso al deber impuesto a una y otra parte del contrato traslativo por el artículo 1.279 del Código civil en relación con su artículo l,280-l.Q

4. Nótese que el expediente de reanudación del tracto como expediente de dominio tiende a obtener la declaración de que se ha acreditado suficientemente la adquisición del dominio (cfr. artículo 282 del Reglamento Hipotecario) con aquellas circunstancias que ordinariamente exige la Ley Hipotecaria para la inscripción de la adquisición (cfr. artículos 2Q-2Q y 9Q de la Ley Hipotecaria) y que ha de alegar y acreditar en el expediente el solicitante (cfr. artículos 274 y siguientes del Reglamento Hipotecario). La inscripción de reanudación no es sólo del dominio sino de una adquisición, con sus circunstancias ordinarias, como refleja el Modelo XXIII del Reglamento del Registro Mercantil. La legislación hipotecaria dispone que "el auto aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias", lo cual sólo es explicable si el expediente presupone que en la transferencia que se pretende ahora inscribir el transferente no es el titular registral. Pero ocurre en el presente caso que el solicitante mismo invoca que en su adquisición el transferente es el mismo titular registral. Cancelar su asiento -a lo que obligarían las normas que rigen el expediente- sería quebrantar la mecánica y régimen de las inscripciones de transferencia con grave quiebra de los fundamentos y principios del Registro de la Propiedad. Si se trata de inscribir una transferencia hecha por el titular registral, lo que procede no es la reanudación de un tracto interrumpido -interrupción que no se da- sino simplemente la inscripción de transferencia, conforme a la alternativa que refleja el artículo 76 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado no estimar el recurso.

Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.

Madrid, 5 de julio de 1991.- El Director General- Fdo. Antonio Pau Pedrón- Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. (B.O.E. 31-8-91)