Resolución de 23 de abril de 1991

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución23 de Abril de 1991
Publicado enBOE, 28 de Mayo de 1991

Excmo. Sr: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Juan Bautista Bohigues Cloquell; en nombre de DA MA del Águila Cerquera, contra la negativa del Registrador de la Propiedad, número 6, de Barcelona a inmatricular una finca, en virtud de apelación del Sr. Registrador.

HECHOS

El día 29 de noviembre de 1982, ante Don Carlos Font Llopart, Notario de Barcelona, Don José MA Cerquera Prado mediante escritura pública vendió a su padre Don José MA Cerquera Burgos, una finca de dos mil doscientos veinte metros cuadrados, que adquirió para su sociedad de gananciales con D.- Consolación Prado García. La citada finca está descrita en la referida escritura en los siguientes términos: "Una PORCIÓN DE TERRENO sita en ESTA CIUDAD que ocupa una superficie de dos mil doscientos veinte metros cuadrados, equivalentes a cincuenta y ocho mil setecientos cincuenta y ocho palmos y sesenta y ocho décimos de palmo cua drados, en parte de la cual existen edificadas seis casitas compuestas solamente de planta baja ocupando cada una de ellas una superficie de treinta y cinco metros cuadrados. LINDANTE Norte, calle Bellesguard; Sur, Riera Cementerio; Este, parte con casa que da frente a la C/ José Canaleta; y parte con solar del Ayuntamiento de esta ciudad; Oeste, Camino del Cementerio de San Gervasio. Manifiesta el vendedor que la descrita finca se halla libre de cargas y de gravámenes, estando ocupadas varias de las casitas citadas sin pago de renta alguna, y que le PERTENECE por venta a su favor otorgada hace 6 años por D. Francisco Martínez Beitia. La finca no se halla inmatriculada en el Registro de la Propiedad."

Dicha escritura fue presentada en diversas ocasiones en el Registro de la Propiedad, número seis de los de Barcelona, y con fecha 10 de febrero de 1989 se reitera la presentación acompañada de una instancia, en donde el presentante solicita la inmatriculación al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento que fue denegada por la siguiente nota de calificación: "DENEGADA la inscripción por inmatriculación de la finca objeto de la compraventa contenida en el título presentado y solicitada en instancia suscrita por Don Julián Banchs Ibars el 30 de enero de 1989 que se acompaña, por los siguientes defectos, CALIFICADOS COMO INSUBSANABLES: Io. No acreditarse por el transmitente la previa adquisición de la finca, mediante documento de fecha fehaciente anterior en un año, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298, n.Q. 3 de su Reglamento. 2o. Aun cuando se acreditase tal extremo, entre la documentación complementaria presentada, se encuentra un certificado del Centro de Gestión y Cooperación Tributaria, Gerencia Territorial del Área Metropolitana de Barcelona, firmado por el Gerente Territorial en funciones con fecha 9 de julio de 1987, en el que, refiriéndose al expediente realizado por el Servicio de Catastro y Valoración Urbana de esa Gerencia, dice textualmente: "La descripción de la finca de la escritura de compraventa número 3.474, de fecha 29 de noviembre de 1982 -que es la calificada- se corresponde en el fichero catastral con seis parcelas cuyos datos se relacionan al dorso, todos ellos figuran a nombre del Excelentísimo Ayuntamiento de Barcelona, si bien no figuran en el padrón por estar exentas.- Barcelona, diez de febrero de mil novecientos ochenta y nueve.- El Registrador.Fdo.: Julián Moro."

II

Posteriormente, el día 13 de marzo de 1989 se presentó en el citado Registro un segundo título de transmisión autorizada por el Notario referido, el día 13 de junio de 1984, en el que Don José M.-. Cerquera Burgos y D- Consolación Prado García vendían a su hija D.- M.s. del Águila Cerquera Prado, una participación indivisa del tres por ciento de la mencionada finca, solicitándose posteriormente, por instancia del presentante, la inmatriculación de la finca total. Dicha solicitud fue objeto de la siguiente calificación: "DENEGADA la inmatriculación solicitada, por el defecto insubsanable siguiente: A la escritura de compraventa presentada, se acompaña el título público del transmitente para cumplimentar lo dispuesto en el artículo 298-3-. del Reglamento Hipotecario, el cual ya se denegó la inmatriculación de la finca según es de ver de la nota de calificación de fecha diez de febrero de mil novecientos ochenta y nueve, por no justificarse tal extremo, pero además, por aparecer un certificado unido a aquella escritura como complementario procedente- del Centro de Gestión y Cooperación Tributaria, Gerencia Territorial del Área Metropolitana de Barcelona, firmado por el Gerente Territorial en funciones con fecha 9 de junio de 1987, en el que, refiriéndose al expediente realizado por el Servicio de Catastro y Valoración Urbana de esa Gerencia, dice textualmente: "La descripción de la finca de la escritura de compraventa número 3.474, de fecha 29 de noviembre de 1982 -que es la indicada previa a la ahora calificada- se corresponde en el fichero catastral con seis parcelas cuyos datos se relacionan al dorso todos ellos figuran a nombre del Excelentísimo Ayuntamiento de Barcelona, si bien no figuran en el padrón por estar exentas. Por otra parte, al aparecer en los índices del Registro algunas fincas inscritas a nombre del Ayuntamiento en dicho sector, podría darse una doble inmatriculación. No obstante, como quiera que los datos de los índices son antiguos y se han realizado profundos cambios de denominaciones y linderos, no es posible identificar las fincas, pero sí producir una duda fundada en la identidad de la finca cuya inmatriculación se pretende. Barcelona a dieciocho de abril de mil novecientos ochenta y nueve.- El Registrador.- Fdo.: Julián Moro Navarro.".

ni

El Procurador de los Tribunales Don Juan Bautista Bohigues Cloquell, en representación de DA M.a. del Águila Cerquera Prado, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que no consta en el Registro de la Propiedad, n.Q 6, de los de Barcelona la titularidad de la finca que se pretende inmatricular tal y como queda acreditado en las escrituras de compraventa de fecha 29 de noviembre de 1982 y 13 de junio de 1984. Que el certificado del Centro de Gestión y Cooperación Tributaria, Gerencia Territorial del Área Metropolitana de Barcelona, fue aportado por el presentante de buena fe. que, aunque no se discute la titularidad de la finca, el hecho de que los documentos públicos a inscribir fueron en su día liquidados tanto por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales como por el arbitrio municipal de Plusvalía, supone un reconocimiento expreso de la titularidad del recurrente por parte del Excmo. Ayuntamiento de Barcelona. Que como fundamentos de derecho hay que citar los artículos 205 y siguientes de la Ley Hipotecaria y 298 y siguientes del Reglamento.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que se produce una situación atípica y no frecuente en los procesos inmatriculadores: por un lado, la posibilidad de que esta finca ya se halle inmatriculada a nombre del Excmo. Ayuntamiento, lo que daría lugar a una doble inmatriculación; de otro, de la propia documentación presentada, que dicho inmueble pertenece al Ayuntamiento, figurando así en el fichero catastral. Que tal finca es coincidente, al menos documentalmente, en el título notarial y el certificado no parece plantear dudas, pues de la minuciosa observación de ambos documentos se desprende lo siguiente: l.s) Aunque la superficie no es igual, se aproximan bastante; 2.Q) En ambas se hace mención de hallarse dividida con seis porciones o partes, en las que hay superficies construidas, seis casitas de pocos metros cuadrados construidos y 3.Q) Los linderos, en las dos versiones descritas, también presentan puntos de similitud. Que es, pues, evidente que la finca que se pretende inmatricular presenta una serie de circunstancias o factores físicos y descriptivos que hacen presumir que puede tratarse de un mismo inmueble que el descrito en la certificación, lo que justifica plenamente su no ingreso en los libros regístrales. Que no existe en la legislación hipotecaria precepto sustantivo alguno que sea aplicable a semejante situación, dada la atipicidad y excepcionalidad del caso. Que el caso que se estudia no encaja con el supuesto del artículo 300 y 306 del Reglamento Hipotecario; pero, si aún forzando el principio de analogía, se considerase la aplicación de los citados artículos da la coincidencia casi total de circunstancias lo procedente sería la denegación tal como se declaró por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 10 de febrero de 1956. Estas consideraciones son las que se han tenido en cuenta para la denegación del título presentado. Que es cierto que por la apertura y liberalidad de los procedimientos inmatriculadores de los artículos 205 y 199 b) de la Ley Hipotecaria, desarrollados por el artículo 298 del Reglamento, se podría haber tomado la decisión de la inmatriculación, pero esta solución hubiera sido irresponsable o poco meditada, al no ser concorde con los principios jurídicos del Derecho Civil y los propios del Derecho Hipotecario, aparte de la posible propia responsabilidad personal en el ejercicio de la función. Que nadie puede transmitir lo que no tiene, siendo evidente que de los documentos presentados de modo fehaciente se produce una total oposición en la titularidad. Que la cualidad inicial de la institución registral es la protección al tráfico jurídico inmobiliario, mediante la mayor concordancia que se pueda conseguir entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, por los efectos legitimadores y la fe pública registral. Que la facilidad de los procesos inmatriculadores se precisó e instrumentó con la finalidad que se recoge en la parte expositiva de la reforma hipotecaria de 1944. Que los fines perseguidos con la modalidad recogida en los artículos 199 b) de la Ley y 298, n.Q. 1, 2 y 3 del Reglamento se basan en los dos principios fundamentales recogidos en la Resolución de 10 de marzo de 1946 y, de lo que resulta claro, que en el presente caso las circunstancias legitimadoras quedan absoluta y totalmente en entredicho. Que, efectivamente, no tendrán la condición de terceros los inmatriculadores, ni los adquirentes de ellos por cualquier título, pero la realidad hipotecaria es que ingresada la finca y su titularidad en el folio registral, se establece, bajo el amparo de los Tribunales, una presunción de tal titularidad jurídica y posesión; esto es, una legitimación con efectos activos y pasivos de muy diversa índole, que favorece al titular inmatriculado, dándole un rango infinitamente superior al no inscrito. Que el inmatricular en una situación confusa y contradictoria, dotaría al titular de una fuerza jurídica superior, por un acto unilateral del calificante, en perjuicio de tercero, aunque no hipotecario, quizás titular real. En este punto cabe destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 1963; Que en el caso que se contempla, es innegable que la discordancia causada, dará lugar a consecuencias jurídicas imprevisibles, y se hace preciso evitarlas mediante la denegación consiguiente.

El Notario autorizante informó: Que la escritura de referencia fue autorizada de acuerdo con los datos facilitados por los otorgantes, sin que se considere que existan defectos de redacción o autorización en la misma.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó la nota del Registrador, fundándose en que, cumplido el requisito del artículo 298-3°. del Reglamento Hipotecario, en relación con el 205 de la Ley, las dudas sobre una posible doble inmatriculación, a favor del Ayuntamiento y del solicitante, no están justificadas, en que de la certificación e informe no se deduce la absoluta identidad de la finca que permite presumir la titularidad dominical de aquélla a favor del Ayuntamiento y en que los actos propios de la entidad municipal disipa cualquier duda al respecto (devengo del impuesto de plusvalía).

VII

El Sr. Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió Que la ley Hipotecaria y el Reglamento dan una excesiva trascendencia a los documentos administrativos, artículos 3 y 298, 3°. y 5°. de la Ley Hipotecaria. En el caso que se estudia, y en el caso concreto que nos ocupa, tal documento administrativo con todo su vigor, no complementa, justifica o sirve de base a la inmatriculación registral, sino que aparece como contradictorio, dando lugar a una grave duda sobre la titularidad de la finca a inmatricular y, consiguientemente, sobre la pertenencia o no de la extensión del asiento solicitado. 2o) Que los términos en que está redactado el certificado son elocuentes y rotundos, y no se deduce de él la identidad absoluta, pero sí provoca una duda fundada en la identidad de la finca, juicio de valor al que se refiere el propio artículo 298, en su número 5; y 3°*) En cuanto al impuesto de plusvalía hay que destacar el artículo 25.2°. deja Ley General Tributaria.

FUNDAMENTOS DF DERECHO

VISTOS los artículos 205 de la Ley Hipotecaria; 298, 300, 306 del Reglamento Hipotecario y la Resolución de 30 de octubre de 1984. 1. En el supuesto del presente recurso concurren los siguientes elementos definidores:

  1. El 29 de noviembre de 1982 se otorga escritura pública por la que cierta persona vende a su padre, casado en régimen de gananciales, una finca que, según manifiesta, había adquirido 6 años antes por compra, sin acreditarlo documentalmente. Dicha escritura ha sido presentada reiteradamente en el Registro de la Propiedad (22 de enero de 1983, 8 de abril de 1984, 13 de noviembre de 1984, 28 de mayo de 1986, 19 de mayo de 1987, 6 de agosto de 1987, 25 de octubre de 1987 y 10 de febrero de 1989) sin que en ninguna de las presentaciones se efectuara operación registral alguna. En la última de ellas, se acompañaban sendos certificados expedidos por el Gerente Territorial del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Territorial del Área Metropolitana de Barcelona y por un Técnico de esa Gerencia Territorial, en las que se informaba que "la descripción de la finca contenida en la escritura, se corresponde en el fichero catastral con seis parcelas cuyos datos se relacionan al dorso todos ellos figuran a nombre del Excmo. Ayuntamiento de Barcelona..."; y fue denegada la inscripción según nota extendida el 10 de febrero de 1989.

  2. En escritura otorgada el 13 de junio de 1984, los cónyuges adquirentes según la anterior, venden a otra hija suya, un 3% de la misma finca. Este nuevo documento es también presentado sucesivamente en el Registro con fechas 13 de noviembre de 1984, 22 de mayo de 1986, 19 de mayo de 1987, 25 de octubre de 1987 y 13 de marzo de 1989, sin que se extendiera asiento alguno. En la última presentación se acompañaba la escritura de 29 de noviembre de 1982 y los certificados antes referidos, y su inscripción fue denegada en 18 de abril de 1989 tanto por el contenido de éstos como porque al parecer en los índices del Registro algunas fincas inscritas a nombre del Ayuntamiento en dicho sector, podría darse una doble inmatriculación. No obstante, como quiera que los datos de los índices son antiguos y se han realizado profundos cambios de denominaciones y linderos, no es posible identificar las fincas, pero sí producir -dice la Nota de denegación- una duda fundada en la identidad de la finca cuya inmatriculación se pretende.

  1. Aunque el recurrente, en su escrito de interposición, solicita la inmatriculación de la primera escritura y la inscripción de la posterior y el auto apelado "ordena proceder a la inmatriculación de la finca en los términos solicitados por la recurrente", sólo podrá debatirse ahora sobre la inscripción del segundo de los títulos en cuestión, toda vez que la denegación de la inscripción del primero no fue oportunamente recurrida (el presente recurso se interpuso el 6 de julio de 1989).

    De otra parte, en el recurso no se ataca el último extremo de la Nota en cuanto expresa dudas sobre si la finca cuya inmatriculación se pretende está inmatriculada en favor del Ayuntamiento.

  2. Debe decidirse, pues, sólo si procede la inscripción de la escritura de compra de un 3% de la finca cuando el transmitente no tiene su derecho inscrito en el Registro, pero se aporta la escritura pública en la que consta la compra por él de tal derecho con una antelación superior al año respecto de la escritura de compra que se pretende inscribir (concretamente 2 años y seis meses). Si se tiene en cuenta el cumplimiento, en el caso debatido, de todos los requisitos que el artículo 205 de lá Ley Hipotecaria exige para la inscripción de la transmisión otorgada por quien no tiene su derecho previamente inscrito, no procede denegar el acceso registral de la adquisición del 3% de la finca en cuestión; la limitación de los medios calificadores de que el Registrador dispone (artículo 18 de la Ley Hipotecaria) le impide tomar en consideración las peculiares circunstancias que en el caso concurren para negar la virtualidad inmatriculadora del título público presentado, máxime si se tiene en cuenta que las garantías que acompañan a la inmatriculación por esta vía (limitación de efectos de la inscripción por un período de 2 años, publicación de edictos, precisamente en el tablón de anuncios del Ayuntamiento que, en el caso debatido, podría resultar perjudicado), posibilitan el ejercicio del derecho de impugnación de la inscripción extendida por quien se crea lesionado en sus derechos. Tampoco puede desconocerse que el Ayuntamiento que, según los certificados adjuntados es titular de las fincas pudo -y debió- obtener la inmatriculación a su favor por el excepcional y simple mecanismo de la certificación administrativa de dominio (artículo 206 de la Ley Hipotecaria, 85 del Real Decreto Ley 781/86 de 18 de abril y artículo 36 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales) y que los Registradores de la Propiedad, cuando conocieren la existencia de Bienes de Entidades Locales no inscritos debidamente se dirigirán al Presidente de la Corporación, recordándole el cumplimiento del deber de inscripción (cfr. artículo 36 del Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales).

    Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar el acuerdo apelado en cuanto ordena inmatricular la cuota adquirida por la recurrente, pero dejando a salvo la Nota en cuanto expresa dudas fundadas sobre si la finca está inscrita.

    Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.

    Madrid, 23 de abril de 1991.- El Director General- Fdo. Antonio Pau Pedrón- Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. (B.O.E. 28-5-91)

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