Resolución de 20 de abril de 1989

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Manuel Arévalo Espejo, en nombre del Banco Hispano Americano, S. A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alcalá de Guadaira, a inscribir una escritura de segregación y compraventa, en virtud de apelación del Sr. Registrador.

HECHOS

I

Por escritura otorgada el día 29 de abril de 1983, ante el Notario de Sevilla don José Clavero Núñez, los cónyuges Jesús Ydoate y Ortiz de Villajos y doña Gloria Muñoz Melero, reconocieron adeudar solidariamente al Banco Hispano Americano, S. A. 18.059.126 ptas. Para asegurar el pago de dicho importe constituyeron hipoteca sobre diversas fincas, y al no haber inscrito los citados cónyuges la escritura de segragación y compraventa por la que adquirieron algunas de ellas, no se pudo inscribir la hipoteca que las gravaba. Los cónyuges deudores incumplieron sus obligaciones de pago y la entidad bancaria al no poder ejercitar la acción hipotecaria por los motivos anteriormente expuestos, inició juicio ejecutivo en reclamación de cantidad, tramitándose en el Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Sevilla, en el que se embargaban entre otros bienes, la totalidad de las fincas adquiridas por los cónyuges citados en virtud de la escritura de segregación y compraventa otorgada ante el Notario de Alcalá de Guadaira, don Guillermo Hernández Caja, con fecha 3 de abril de 1978. Tras cumplirse los preceptivos trámites procesales, se libró por el Juzgado, con fecha 23 de enero de 1987, mandamiento al Notario de Alcalá de Guadaira, don Rafael Morales Lozano, sucesor del Protocolo del Notario autorizante de la citada escritura, para que expidiese copia de la misma a fin de subsanar las inscripciones omitidas por los cónyuges deudores.

Por la expresada escritura de segregación y compraventa, los hermanos Díaz Martín y DIAZLEZ, Sociedad de Responsabilidad Limitada, vendieron a don Jesús Ydoate y Ortiz de Villajos, dos locales comerciales pertenecientes a los hermanos y cuatro pisos, más una parcela de terreno, que se segrega de otra de mayor superficie, propiedad de la citada Sociedad.

Dicha venta se hizo por precio global, no distribuido entre las fincas vendidas de 1.500.000 ptas. los dos locales comerciales y 4.500.000 ptas. los cuatro pisos y la parcela segregada (estipulaciones 1.a y 2.a). El precio total alcanzaba 6.000.000 ptas. y quedaba aplazado en su totalidad por plazo máximo de seis años y representado por seis letras de cambio de un millón de pesetas, cada una, acer'.x ^ por el comprador y libradas en nombre de unos y otra por don Juan de Dios Díaz Martín, que quedan identificadas debidamente en la escritura y determinados sus vencimientos; aclarándose que en cada letra corresponden cincuenta mil pesetas a cada uno de los cinco hermanos, y las 750.000 ptas. restantes a la Sociedad vendedora (estipulación 3.a). En la estipulación cuarta, se estableció que la falta de pago de cualquiera de las letras de cambio daría lugar a la resolución de la compraventa, y según el último párrafo de la misma «Dicha condición resolutoria quedará extinguida automáticamente, por caducidad, al cumplirse siete años desde la fecha de la escritura, y el comprador podrá obtener su cancelación con sólo presentar en el Registro de la Propiedad su mismo título de compra, acompañado de las seis letras originales anteriormente reseñadas, salvo el caso de que en el propio Registro apareciese algún asiento contradictorio vigente a la sazón, dando los componentes de la parte vendedora en este acto su expreso consentimiento para que pueda practicarse tal cancelación en los términos dichos.»

Con fecha 12 de marzo de 1987, se libró por el Juzgado mandamiento al Sr. Registrador de la Propiedad, con el que se acompañaba la copia de la escritura, que tenía por objeto, una vez inscrita ésta, la anotación preventiva de las fincas embargadas relacionadas en la escritura.

II

Presentada en el Registro de la Propiedad de Alcalá de Guádaira copia de la citada escritura, fue calificada con la siguiente nota: «NO INSCRITO el precedente documento porque, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, no se determina la parte correspondiente a cada una de las fincas transmitidas del precio de la compraventa a que el mismo documento se contrae, aplazado en su totalidad y garantizado su pago con condición resolutoria. No se practica anotación preventiva de suspensión, aún siendo subsanable dicho defecto, a solicitud del presentante.—Alcalá de Guadaira, 13 de mayo de 1987.—El Registrador.—Fdo.: Federico Saturnino Peña».

III

El Procurador de los Tribunales, don Manuel Arévalo Espejo, en representación del Banco Hispano Americano, S. A., interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que es cierto que en la escritura calificada no se indica la parte del precio aplazado correspondiente a cada finca, por lo que en virtud del artículo 11 no es inscribible la condición resolutoria. Pero en dicha escritura se contiene una compraventa, totalmente válida, desde el punto de vista de derecho civil e hipotecario, y una garantía del precio aplazado, civilmente válida, pero defectuosa desde el punto de vista del derecho registral. Si el precio aplazado se hubiese garantizado con hipoteca, aunque lo fuese en la misma escritura de compraventa, parece evidente que, respecto a la compraventa, sería inmediatamante inscribible, y respecto a la hipoteca había de suspenderse la inscripción; a no ser que en la escritura se hubiera hecho depender explícitamente la validez y eficacia de la compraventa de la inscripción simultánea de la hipoteca. Análogamente debe actuarse si se establece en garantía del vendedor el pacto de lex comissoria (condición resolutoria explícita). Si el vendedor pretende inscribir su garantía y se niega a prestar su consentimiento el comprador para la asignación del precio aplazado correspondiente a cada finca, le queda a salvo su derecho de exigirla judicialmente, por aplicación analógica del artículo 216 del Reglamento Hipotecario. Por otra parte, se estima que en los supuestos de condiciones resolutorias explícitas defectuosas, no subsanadas por las partes, deben conllevar a la inscripción del título traslativo del dominio, haciendo constar la simple expresión de aplazamiento del pago (condición resolutoria tácita), que no surtirá efecto respecto de terceros, quedando tan sólo con efecto entre las partes hasta que las mismas subsanen los defectos que procedan, pues en caso contrario se ampara su manifiesto abuso de derecho y se impide la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. Que el principio de autonomía de la voluntad deja amplio margen a las partes para determinar el contenido y límites de los derechos y garantías que tienen su origen en la voluntad negocial, dentro del cual ha de comprenderse la posibilidad de establecer términos especiales de duración de los derechos y prefijar el término de caducidad de los mismos; y así, el artículo 82, párrafo 2? de la Ley Hipotecaria establece el supuesto de cancelación automática para dicho caso, y en el supuesto contemplado, según lo establecido en el último párrafo de la estipulación cuarta de la escritura, si hubiese quedado inscrita la venta y la condición resolutoria explícita, ésta habría ya de cancelarse de oficio, por estar caducada según resulta del propio título que habría servido para inscribirla; y si ahora se procediera a distruibuir el total precio entre las fincas transmitidas, presentada la escritura de compraventa y la subsanatoria, el Registro debería inscribir la transmisión de dominio, pero no la condición resolutoria, por cuanto extinguida no debe tener acceso a los Libros del Registro, al tratarse de carga ya inexistente en virtud de lo establecido en el artículo 51, regla sexta. Que podría por alguien sostenerse que la estipulación cuarta, último párrafo, de la escritura calificada no establece dos supuestos cancelatorios, sino un único supuesto con dos requisitos que han de concurrir simultáneamente. El párrafo expresado contiene dos procedimientos cancelatorios: por caducidad del derecho y por voluntad del dueño de la finca comprada si resulta ser poseedor de los efectos que la condición garantiza. En el texto aparece sólo la partícula «y» que es conjunción copulativa y propia para enlazar oraciones principales y de idéntico valor, esta interpretación literal nos lleva a considerar que «y» enlaza dos procedimientos cancelatorios distintos y de igual valor; y con una interpretación lógica y sistemática de dicha cláusula, queda patente que en ellas se establecen dos distintos medios o procedimientos de cancelación; la cancelación automática por caducidad sin más requisito que el transcurso de los siete días especificados en el título, que deberá practicarse por el Registrador en los supuestos del artículo 353, 3 del Reglamento Hipotecario, y la cancelación a instancia del comprador que presente en el Registro su título de compra junto con las seis letras de cambio reseñadas en la escritura, aunque no hayan pasado los siete años, son dos supuestos distintos.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota informó que la exigencia del artículo 11 de la Ley Hipotecaria es una consecuencia del principio de especialidad y, por tanto, una exigencia del interés de los terceros que, al adquirir cualquiera de las fincas afectadas, han de saber cuál es la responsabilidad particular que les alcanza, o que el tenedor legítimo de la letra impagada sepa cuál o cuáles son las fincas contra las que se puede dirigir la acción correspondiente. Que el Registrador al calificar no tiene que tener en cuenta, si se cumplieron o no los siete años a que se refiere la cláusula cuarta de la escritura, ya que la actuación de oficio es excepcional y no se extiende al caso contemplado, que queda sometido a las normas ordinarias que proclaman el principio de rogación o instancia. Que la cláusula que motiva la suspensión contravienen en el artículo 11 y sus concordantes de la Ley Hipotecaria, y, por tanto el principio de especialidad, que quedaría salvado si los hermanos Diez hubieran distribuido el precio de su venta entre las fincas a que se refiere y, en consecuencia, hubieran emitido sus propias letras, y la Sociedad hubiere hecho lo propio correlativamente. Que el Banco Hispano Americano está legitimado para pedir la cancelación correspondiente, pero no es quién para solicitar la apreciación de caducidad alguna, en virtud de lo establecido en la Resolución de 23 de septiembre de 1987. Que se, está de acuerdo en la validez de la venta, pero no en la de la garantía pactada, ni desde el^unto de vista estrictamente civil, artículo 1.504 del Código civil, ni desde el registral, artículos 9, 10 y 11 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. Que el camino para que el vendedor quede garantizado, no es inscribir la compraventa sin la garantía, sino presentar la escritura de compra y, una vez suspendida la inscripción, requerir al comprador para distribuir la responsabilidad, y si éste no se presta a ello, demandarlo al amparo del artículo 1.279 del Código civil y anotar preventivamente dicha demanda. El hecho de que hayan transcurrido casi diez años desde la fecha del otorgamiento de la escritura no modifica para nada cuanto antecede, por el contrario, lo corrobora porque, no habiéndose inscrito la escritura de referencia, mal podrá haber asiento contradictorio que paralizare la caducidad alegada. Que los títulos defectuosos no pueden inscribirse salvo lo dispuesto en el artículo 433 del Reglamento Hipotecario. Que en virtud de lo dispuesto en los artículos 9, regla 2.a y 10 de la Ley Hipotecaria y 51, regla 6.a del Reglamento, un elemento accidental del negocio jurídico en general (la condición) deviene esencial en el negocio jurídico concreto que lo acoge. Que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria presupone que lo que se va a cancelar figura inscrito. Que aunque hubiese transcurrido el plazo de prescripción, el registrador no puede apreciarla, función que sólo compete a los Tribunales de Justicia. Que se sostiene que el último párrafo de la estipulación cuarta establece un único supuesto cancelatorio con tres requisitos expresos y uno impuesto por la Ley, a saber: transcurso del plazo fijado, acta o escritura, inexistencia del asiento contradictorio y pago, en su caso, del Impuesto correspondiente. Estos requisitos presuponen también la posibilidad de cancelar por haber tenido lugar la inscripción. Que los siete años que se establecen, no son plazo de caducidad, sino de preclusión, que queda naturalmente condicionado a la inexistencia de reclamación que incluso puede ser posterior a su transcurso y consignarse cumplidamente en el Registro pese a ese transcurso, y en tanto la condición no sea cancelada, haya o no terceros adquirentes afectados por ella, mientras no se cancele o no transcurra, a su vez, el plazo de prescripción (sic). Una cosa es que el vendedor consienta a priori la cancelación y, otra muy distinta, es que no haya que solicitarla y obtenerla debidamente. Que se debe aclarar a los oportunos efectos: 1 ? Que no fue solicitada la inscripción sin constancia de la condición resolutoria: 2? Que, por tanto, el recurso no se ciñe al contenido de la nota, sino al deseo de imponer al Registrador una actuación de oficio y, por ello, oficiosa, que no le compete; y 3.a Que, igualmente, huelga la petición de que se ordene la extensión de una anotación preventiva de embargo, que ninguna influencia ni intervención tiene en lo que es objeto del recurso, aunque depende de su resultado.

El limo. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Sevilla, informó que no procede hacer valoración de la nota del Sr. Registrador al haber sido rechazada la inscripción de la compraventa, por defectos intrínsecos de la misma y no por defectos procesales o dimanantes de los autos en que se acordó el embargo. VI

El Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla revocó la nota del Registrador fundándose en que es cierto que el pacto «lex comisoria» formalizado en la escritura de compraventa, como garantía del precio aplazado, no puede tener acceso al Registro, al vulnerarse la obligación de reparto del precio que establece el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, pero no lo es menos que la compraventa es perfectamente válida, al contar con todos los elementos que exige el Ordenamiento jurídico, siendo viable su posibilidad de acceso al Registro, marginando la condición resolutoria que ha quedado sin funcionalidad, en virtud de lo dispuesto en el último párrafo de la estipulación cuarta de la escritura; y en que la postura del Sr. Registrador aparece como excesivamente formalista, ya que no tiene funcionalidad el exigir la división del precio entre las fincas, cuando la condición resolutoria carece ya de virtualidad, y su eliminación no puede estimarse como actuación de oficio del Registrador, sino como consecuencia de la petición que se hace por la parte demandante y el juicio ejecutivo, como consecuencia de la anotación preventiva de embargo ordenada por el Juez al conocer de dicho juicio, actuación que trata de garantizar los derechos de quien no ha sido parte en la repetida escritura de compraventa.

VII

El Sr. Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones y añadió que la solicitud de no inscripción de la condición resolutoria que se hizo en el escrito de interposición del recurso, hubo de sujetarse a los requisitos del párrafo 3? del artículo 433 del Reglamento Hipotecario. Que no se solicitó la cancelación de dicha condición, ya que no es inscribible. Que, no obstante, hubiera requerido la concurrencia de los dos condicionantes del único procedimiento cancelatorio pactado en la escritura. Que el Registrador sólo puede proceder de oficio en los casos legalmente establecidos, pero su actuación nunca puede ser oficiosa. En todo caso, la actuación de oficio se hubiera desenvuelto en el ámbito de la cancelación, pero nunca a la no constancia de un pacto de garantía se fundamente o no en cierta caducidad. Que entre la condición resolutoria y la hipoteca hay varias diferencias esenciales. Que al margen del desestimiento, se pretendía que no se inscribiera la condición resolutoria, debió procederse exactamente igual, que si inscrita se instara su cancelación. Si el vendedor, según el recurrente, tiene expedita la vía judicial, no es menos cierto que quien la tiene y quien la debe utilizar para defender sus derechos es el que pretenda anotarlos mediante la de embargo. Que, por todo lo que antecede y lo expuesto en el informe es por lo que el funcionario calificador se alza contra la decisión presidencial, y, concretamente cuando se declara que el acceso de la escritura calificada al Registro es perfectamente viable, marginando la condición resolutoria, que ha quedado sin funcionalidad, en virtud de lo dispuesto en el último párrafo de la estipulación cuarta de la escritura, por las siguientes razones: 1 .a Que no es misión de los Registradores al calificar, sino de los Juzgados y Tribunales, en el declarativo correspondiente, apreciar la funcionalidad o no de las condiciones pactadas, sino su inscribilidad o no. 2.a Que el Registrador no puede actuar de oficio, sino a virtud de petición expresa, previo pago del Impuesto correspondiente, porque ha surgido así un nuevo tercero: la Hacienda Pública, y 3.a Que se entiende a) que no se dan los requisitos exigidos por la aludida estipulación cuarta, al ser acumulativos, y b) que aunque se dieran, sería preciso lo que se ha dicho en el apartado anterior. FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS, los artículos 1, 2, 11, 18, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria; 174-1, 353, 425, 433 y 434 del Reglamento Hipotecario y los artículos 1.255 y 1.504 del Código civil.

1. El supuesto de hecho que motiva el presente recurso contiene los siguientes elementos definidores:

   — Nueve años después de su otorgamiento se presenta al Registro escritura pública en la que se documenta una compraventa de varias fincas, por un precio global determinado, cuyo pago se aplaza y garantiza con condición resolutoria explícita.

   — Se prevé, igualmente, en dicha escritura, que la condición resolutoria quedará extinguida automáticamente, por caducidad, al cumplirse siete años desde la fecha de su otorgamiento, pudiendo el comprador obtener la cancelación con sólo presentar en el Registro de la Propiedad el mismo título de compra acompañado de las seis letras de cambio emitidas en representación del precio fijado (que fueron debidamente reseñadas en la escritura), salvo en el caso de que en el propio Registro apareciese algún asiento contradictorio vigente a la sazón.

   — El Registrador suspende la inscripción por no determinarse la parte del precio correspondiente a cada finca habida cuenta de la garantía establecida.

2. El artículo 11 de la Ley Hipotecaria exige la distribución del precio entre las varias fincas vendidas cuando el pago se aplaza y se garantiza con condición resolutoria explícita. La interdependencia y conexión causal entre la transmisión dominical a favor del comprador y la garantía estipulada en beneficio del vendedor, puede explicar que la no inscripción de ésta por falta de distribución del precio trascienda al tratamiento registral de aquella, al objeto de impedir que por la fuerza de los pronunciamientos registrales pueda romperse el equilibrio negocial configurado mediante una hipotética nueva transmisión por el comprador que, inscrita, haría inoperante la garantía real acordada. Ahora bien, una vez agotada la eficacia de garantía real por transcurso del plazo de vigencia que las partes le asignaron (límite temporal cuya validez no ofrece dudas, toda vez que se trata de una garantía libremente añadida por los contratantes al negocio principal, con el reconocimiento legal —vid. artículos 1.255 y 1.504 del Código civil— y que por su propia esencia y funcionamiento reclama una duración limitada), su registración no sólo es absolutamente irrelevante sino, incluso, improcedente, aún cuando se hubiese subsanado esa falta de distribución, de suerte que en modo alguno podrá subordinarse ya la inscripción en favor del comprador al reflejo registral simultáneo de aquélla. Es irrelevante por cuanto: a) extinguida dicha garantía no podrá intentarse ya resolución alguna en los términos que la misma posibilitaba; b) respecto a una hipotética resolución operada de conformidad con ella y durante su vigencia, pero no presentada oportunamente al Registro, le es indiferente que ahora se inscriba o no la condición resolutoria ya extinguida porque, en todo caso, la prioridad registral de aquélla será la determinada por el momento de presentación del título resolutorio; y c) no puede desconocerse que dicha hipotética resolución pudo acceder inmediatamente al Registro por sola voluntad del vendedor con sólo acompañar el título de compraventa que permitiera la inscripción puente a favor del comprador (sin necesidad de simultánea registración de la condición resolutoria pues el vendedor como único beneficiario, pudo excluir de la presentación este extremo —vid. artículos 425, 433 y 434 del Reglamento Hipotecario—). En cuanto a la improcedencia reseñada, resulta de las siguientes consideraciones: la exigencia de claridad en el contenido tabular; la inconveniencia de extender asientos que desde el mismo momento se hallan en situación de cancelabilidad cuando ésta ya deriva del mismo título inscribible; el principio de coordinación y exactitud registral que determina el expurgo, incluso de oficio, de cuanto careciere de trascendencia real, lo cual tanto vale para estipulaciones que nunca la tuvieron como respecto de aquellas que ya la han perdido (artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 353 del Reglamento Hipotecario), la misma naturaleza de la institución registral encaminada a la publicidad de las situaciones jurídico-reales vigentes (artículos 1, 2, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria) y no al archivo de vicisitudes jurídicas completamente extinguidas que en su día no se registraron.

3. Por lo demás, al no haber perjuicio alguno para terceros por la no inscripción de esa garantía ya extinguida (en ningún caso esta condición de terceros, corresponde a los tenedores de las letras dado que la garantía se establece en beneficio de la obligación causal y no de la cambiaria y no consta la transmisión de aquella al acreedor cambiario) nada impide que el comprador o sus causahabientes puedan solicitar ahora que no se produzca esa registración del mismo modo que si la garantía se hubiese inscrito oportunamente, podría aquél solicitar su cancelación con sólo presentar el título de compraventa del que resulta su extinción (artículos 40-b) y 82-2? de la Ley Hipotecaria y 174-1? del Reglamento Hipotecario), y no se invoque que como en esta hipótesis la cancelación exigiría la inexistencia de asiento contradictorio, queda igualmente exigida la posibilidad de extensión de tal asiento pues, sin prejuzgar la corrección de tal deducción y las consecuencias que se extraen, esa posibilidad como ya se apuntó, la tuvo el vendedor en todo momento.

4. No puede estimarse la alegación del Registrador en el sentido de que no le corresponde apreciar la extinción de la condición resolutoria pactada por cuanto de conformidad con el artículo l_8_d^ia_Le^Hipotecaria, salvo especificación en contrario, la presentación se extiende a todo el contenido documental y de él juntamente con la fecha de su presentación resulta la extinción actual de aquella garantía. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el Auto apelado.

   Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y efectos.—Madrid, 20 de abril de 1989.—El Director General, José Cándido Paz-Ares Rodríguez—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla. («B.O.E.» de 19 de junio de 1989).