Resolución de 21 de enero de 1988
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 21 de Enero de 1988 |
| Publicado en | BOE, 5 de Febrero de 1988 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Sevilla, don Victorio Magariños Blanco, contra la negativa del Registrador de la propiedad, número 3, de los de Sevilla, a inscribir cuatro escrituras de préstamo hipotecario.
HECHOS I
El Banco Meridional, S. A., concedió cuatro préstamos con garantía hipotecaria a diferentes persoans mediante las correspondientes escrituras que fueron autorizadas por el Notario de Sevilla don Victorio Magariños Blanco, de fecha 29 de enero, 23 de marzo, 15 de abril y 30 de diciembre de 1985, respectivamente. En la cláusula tercer de dichas escrituras se establece: «La cantidad prestada devengará a favor del Banco el interés del 16,50% anual, más una comisión de apertura de 0,50%, que se cobrará por adelantado. El préstamo se amortizará en el término de diez años. La amortización del préstamo se realizará por meses vencidos, mediante el pago de una cantidad fija en la que se incluyan la amortización del principal y el pago de los intereses. Esta cantidad durante los tres primeros años será de treinta y nueve mil sesenta y cuatro pesetas mensuales»; en la cláusula cuarta se pacta: «Cada tres años se revisará el tipo de interés, aumentando o dismunyendo el mismo para que coincida con el tipo de interés preferencial del Banco Meridional en la fecha de revisión, para operaciones a tres años, incrementando en 0,50 puntos.
A efectos de fijación del interés aplicable en los sucesivos períodos de interés, el Banco comunicará a los prestatarios el tipo a aplicar en cada uno de ellos, con una antelación de al menos tres días hábiles respecto del comienzo de este período.
A efectos meramente hipotecarios respecto a terceros, la revisión de los tipos de interés no podrá superar el máximo de cinco puntos por encima del tipo de interés pactado en la cláusula tercera, sin perjuicio de que dentro del carácter obligacional de este contrato, puede rebasarse dicho límite», variando la redacción del último párrafo en la escritura de fecha 30 de diciembre de 1985, que dice: «A efectos meramente hipotecarios respecto a terceros, el tipo de interés será el inciial pactado en esta escritura de 16,50% anual más cinco puntos, o sea, en total de veintiuno y medio por ciento anual». Y, por último, en la cláusula séptima de las mismas se establece: «Además de la responsabilidad personal en garantía del pago de la cantidad pactada, de sus intereses por cinco años y de la suma de ochocientas mil pesetas más que se fijan para costas y gastos don... constituye una sola y priemra hipoteca...».
II
Presentadas dichas escrituras en el Registro de la propiedad, número 3 de los de Sevilla, fueron calificadas con las siguientes notas:
La de fecha 29 de enero de 1985: «Suspendida la inscripción del precedente documento por no determinarse con claridad el tope máximo en la responsabilidad por intereses, siendo revisable el tipo de interés Sevilla, a 27 de marzo de 1985.—El Registrador.—Firma ilegible».
La de fecha 23 de marzo de 1985: «Suspendida la inscripción del precedente documento, por falta de inscripción del título previo que en el mismo se indica. Así como al ser revisable el interés pactado según la estipulación cuarta, es preciso fijar un tope máximo por dicho concepto.— Sevilla a 30 de abril de 1985.—El Registrador.—Firma ilegible».
Y las de fecha 15 de abril y 30 de diciembre de 1985: «Suspendida la inscripción por el defecto subsanable de falta de concreción en los pactos y estipulaciones relativos a los intereses, al ser éstos revisables y no fijarse el tipo de forma clara y terminante o fijarse un tope máximo de cobertura, con lo que se vulnera el principio de especialidad. No se solicita anotación de suspensión.—Sevilla a 3 de marzo de 1986.—El Registrador.—Fdo.: Nicasio Ángulo Montes».
III
El Notario autorizante de los documentos interpuso recurso gubernativo contra las anteriores calificaciones y alegó: Que el principio de especialidad, presupuesto lógico de los de publicidad y fe pública, exige concreción y determinación de lo publicado en el Registro, pero no se debe convertir en un dogma que ampare la rigidez, lo que sucedería si se rechaza como indeterminado lo que aparece claramente fijado por una sencilla operación aritmética. Que este es el sentido de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 22 de marzo de 1973 y 8 de mayo de 1978.
IV
El Registrador de la propiedad, en defensa de su nota, alegó: Que el sistema registral, en general y especialmente en lo que se refiere al derecho real de hipoteca se apoya en el principio de especialidad y así lo dice concretamente el artículo 12 de la Ley Hipotecaria y la Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 3 de marzo de 1952. Que el rigor en la determinación de las distintas responsabilidades que puedan afectar a una finca por razón de una hipoteca han de extremarse cuando los intereses del préstamo son revisables; o se fija un tipo claro, determinado y concreto y por un período de tiempo también fijo y concreto, o se fija una cobertura máxima por intereses, determinada en pesetas, de tal modo que, aquel que quiera consultar el contenido del Registro, pueda saber el montante total del débito, incluidos principal, interese, costas y prestaciones accesorias, sin más que una sencilla operación aritmética, y conforme a lo establecido en la cláusula cuarta de la escritura, averiguar el importe de los intereses no consiste en dicha sencilla operación artimética; y en este sentido se pronuncian las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 y 31 de octubre de 1984 y los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento, exigiéndose el requisito de determinación de la cantidad máxima de responsabilidad. Que, por último, hay que tener en consideración la Resolución de 12 de septiembre de 1972 de la citada Dirección General.
El Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla revocó la nota del Registrador en virtud de lo establecido en las Resoluciones de 26 y 31 de octubre de 1984 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ya que en las cláusulas discutidas en el presente recurso, al fijarse como límite de la revisión el 21,50% anual de interés, se publican en el Registro, con absoluta fijeza, la responsabilidad máxima posible por el concepto de intereses, sin que esta conclusión se oponga a la doctrina de las citadas Resoluciones, puesto que los casos resueltos por ellas faltaba la fijación de un límite máximo del tipo de interés, al remitirse al que pudiera determinarse por disposición oficial.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 12 y 114 de la Ley Hipotecaria; 219 y 220 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de 12 de septiembre de 1972, 22 de marzo de 1973 y 26 y 31 de octubre de 1984.
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En el presente recurso se debate exclusivamente acerca de la concreción de la cobertura hipotecaria constituida en lo relativo a los intereses. El Registrador calificante sostiene que al ser éstos revisables, no se fija con claridad el tope máximo de garantía con vulneración del principio de especialidad.
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Las cláusulas tercera y cuarta de la escritura calificada, precisa que el tipo de interfes será de 16,597o sobre el capital prestado; que será revisable cada cierto tiempo con referencia a un módulo cuya objetividad no es materia de este recurso (artículo 117 del Reglamento Hipotecario) y que a efectos meramente hipotecarios respecto de terceros la revisión de los tipos de interés no podrá exceder el máximo de cinco puntos por encima del tipo de interés inicial; en la cláusula séptima se constituye hipoteca en garantía de la cantidad prestada, de sus intereses por cinco anualidades y de cierta cantidad para costas. Es evidente que se da plena satisfacción al principio de especialidad hipotecaria en lo concerniente a la cobertura de intereses (artículos 12 y 114 de la Ley Hipotecaria y 219 y 220 del Reglamento Hipotecario).
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso de apelación interpuesto, confirmando el auto apelado y revocando la nota del Registrador.
Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.—Madrid, 21 de enero de 1988.—El Director General, Mariano Marín Rosado.—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla. («B.O.E.» de 5 de febrero de 1988).
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