Resolución de 30 de mayo de 1988

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución30 de Mayo de 1988
Publicado enBOE, 18 de Junio de 1988

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Julio Paneque Guerrero, en nombre de don Lorenzo Borrallo Rodríguez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad, número 5, de Sevilla, a inscribir un testimonio de auto dictado en expediente de dominio, en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS

I

En expediente de dominio número 611/78, para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido, promovido por el Procurador de los Tribunales, don Julio Paneque Guerrero, en representación de don Lorenzo Borallo Rodríguez, ante el Juzgado de Primera Instancia, número 3, de los de Sevilla, se dictó auto, de fecha 28 de octubre de 1986, que declaró justificada la adquisición por el citado mandante, del piso I de la planta segunda, del bloque C-II de la Barriada del Doctor Marañón, hay calle Doctor Seras, número 1, de Sevilla. Dicha adquisición fue realizada mediante compra a doña Dolores Mellado Pérez, el día 13 de julio de 1974, careciendo el adquirente de título escrito de dicho piso, del que es poseedor de hecho, que figura inscrito a nombre de dicha señora conjuntamente con su marido, don Valeriano Bernal López. Asimismo, se acordó, en el referido auto, la inscripción del citado inmueble en el Registro de la Propiedad que corresponda, a favor del actor, ya que se han cumplido los requisitos exigidos en los artículos 201 de la Ley hipotecaria y 274 del Reglamento, decretando las cancelaciones de las inscripciones cotradictorias que en dicho Registro puedan existir sobre la referida finca, de conformidad con lo prevenido en los artículos 202 de la Ley Hipotecaria y 286 de su Reglamento.

II

Presentado testimonio del auto citado en el Registro de la Propiedad, número 5, de los de Sevilla, fue calificado con la siguiente nota: «DENEGADA LA INSCRIPCIÓN del precedente testimonio por observarse el siguiente defecto: Que se ha procedido en virtud de un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido; el cual es un procedimiento excepcional que requiere la existencia de un salto en el tracto registral de la finca y no una sucesión de titularidades, la cual se da en el presente caso, en el que el promovente del expediente, es decir, la persona que pretende la inscripción a su favor, manifiesta haber adquirido por compra, directamente, de uno de los titulares regístrales. No habiéndose roto el enlace directo entre el vendedor titular registral y el adquirente que promueve este expediente, lo que procede es, de acuerdo con el artículo 40,a)-primero de la Ley Hipotecaria, rectificar la inexactitud registral, presentando en el Registro la correspondiente escritura pública de compraventa, como titulación ordinaria, que quedará sometida a la preceptiva calificación. Siendo el defecto observado de carácter INSUBSANABLE, no procede practicar anotación preventiva de suspensión, que, por otra parte, no se ha solicitado.—Sevilla, a 13 de marzo de 1987.—El Registrador.—Firma ilegible».

III

El Procurador de los Tribunales, don Julio Paneque Guerrero, en representación de don Lorenzo Borallo Rodríguez, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que el Sr. Registrador denegó la inscripción alegando que el piso está inscrito a nombre de don Valeriano Bernal López y que debe presentarse escritura pública de venta; condición imposible, pues no existe tal escritura ni tampoco el titular registral. Que con la anterior decisión se ignoran los derechos dominicales del adquirente, se incumple una resolución judicial y, por lo tanto, no es justo que el auto, correctamente dictado, quede sin inscripción, cuando precisamente el expediente de dominio se arbitró en lo establecido en la Ley Hipotecaria para resolver situaciones como la presente, sin que cause perjuicio a tercero, ni al interés de la Hacienda Pública y habiendo intervenido el Ministerio Fiscal como es preceptivo. Que la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral, se llevará a cabo, entre otros supuestos, mediante reanudación del tracto sucesivo interrumpido, conforme a lo establecido en los artículos 198 y 200 de la Ley Hipotecaria. Que tramitado el expediente de dominio conforme a los artículos 201 de la Ley Hipotecaria y 283 y concordantes del Reglamento, el Sr. Juez dictará auto, que una vez firme, será título bastante para la inscripción solicitada. Que se produce además la circunstancia, de que siendo la inscripción precedente menor de treinta años de antigüedad, han sido oídos personalmente en el expediente la viuda-vendedora y los causahabientes del titular inscrito, como consta en el auto dictado, conforme al artículo 202, párrafo 2? de la Ley Hipotecaria, y el auto dictado está perfectamente ajustado a derecho, con las prevenciones que señalan los artículos 285 y concordantes del Reglamento Hipotecario, sin que, por otra parte, el Sr. Registrador puede calificar la justicia objetiva del expediente judicial o juzgar defectos que evidentemente no encuentra. Que el recurso gubernativo se ampara en los artículos 20 y 66 de la Ley Hipotecaria y se articula conforme a los artículos 107 y siguientes del Reglamento.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, alegó: Que en el escrito de interposición del recurso, aparte de citarse y buscar amparo en artículos improcedentes, como el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y el 107 del Reglamento, que para nada tratan del recurso gubernativo, no se hace mención del contenido básico de la nota denegatoria, y sólo alude a la imposibilidad de otorgamiento de la escritura pública que, como titulación ordinaria, se pide en la nota. Que la calificación del documento judicial se ha realizado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y en la doctrina de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 27 de junio de 1953; por tanto, la calificación no afecta a los fundamentos de la resolución judicial, manteniéndose dentro del más estricto respeto a la actuación judicial. Que el expediente para la reanudación del tracto registral sucesivo interrumpido sólo procede cuanto hay carencia de títulos intermedios, no siendo nunca título intermedio aquel en el que ha intervenido directamente el titular registral; y así lo exige la Resolución de 29 de agosto de 1983, que rechaza, en un caso idéntico al del objeto de este informe, la procedencia del expediente de dominio para la reanudación del tracto registral sucesivo interrumpido. Que, de acuerdo con la Resolución de 24 de enero de 1963, es esencial para que proceda el expediente de dominio que se haya roto el tracto sucesivo; o sea, es necesario que se haya producido un «salto» en el tracto sucesivo y no, como en el caso contemplado, una mera sucesión de titularidades. En efecto, el fundamento jurídico del expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se basa en que la nueva inscripción que se practique quede, registralmente, apoyada en la anterior que se hallaba vigente en el Registro, aunque jurídicamente no traiga su causa directamente de ella. Se parte de la idea de que el dominio que se inscribe procede, más o menos remotamente, del que aparece como titular inscrito y se trata de inscribir prescindiendo de las transmisiones intermedias. Pues bien, este no es el caso del expediente recurrido, toda vez que doña Dolores Mellado Pérez vive y comparece en el mismo, siendo ella titular registral y vendedora de la finca a don Lorenzo Borrallo Rodríguez, promovente del expediente; lo único que sucede es que el otro titular registral, esposo de la vendedora, don Valeriano Bernal López ha fallecido, aunque no se expresa la fecha, y hay que deducirlo por la comparecencia, en el mismo expediente, de doña Dolores Bernal Mellado, que lo hace en concepto de hija y heredera de este último titular registral (artículo 661 del Código civil), lo que es importante ya que no se ha producido rotura del tracto y no es oportuno el procedimiento especial o excepcional autorizado en tal caso. Por ello, los artículos 279 y 285 del Reglamento Hipotecario, de contenido excepcional, en los que se permite prescindir de la justificación documental de la cualidad de heredero, son de exclusiva aplicación para cuando hay salto o rotura del tracto, y no en este expediente, en el que se produce la adquisición directa de un titular registral que es quién, en unión de todos los herederos del otro titular registral fallecido, debe otorgar la correspondiente escritura pública, previa la liquidación de la sociedad de gananciales preexistente y la manifestación o partición de herencia que proceda, lo que lleva consigo el pago a la Hacienda Pública, del impuesto correspondiente a la sucesión hereditaria causada, cosa muy distinta desde el punto de vista fiscal, del pago efectuado por el expediente de dominio, ya que en éste, el hecho imponible se determina como una transmisión patrimonial, según los artículos 7.2-C del Real Decreto Legislativo 3.050/1.980, de 30 de diciembre y 7.2-C del Real Decreto 3.494/1.981, de 29 de diciembre, ambos referentes al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, con lo que se ha eludido el pago del impuesto por la herencia, pudiendo resultar perjudicados los intereses de la Hacienda Pública; el artículo 85 del último Real Decreto citado, exceptúa expresamente de la autoliquidación «aquellos hechos imponibles que se deriven de las operaciones particonales en las sucesiones hereditarias y se contengan en el mismo documento presentado a la liquidación del Impuesto sobre las Sucesiones y donaciones». Que en el expediente calificado no se acredita quienes sean los herederos del titular registral fallecido, no haciéndose referencia ni a la existencia de testamento ni a la de un auto de declaración de herederos abintestato. En el artículo 285 del Reglamento Hipotecario se establece, cuando se reanuda el tracto, que, además de las circunstancias del artículo 274 del citado Reglamento, se hagan constar los nombres, apellidos y domicilio, si fuese conocido, de la persona a cuyo favor figure inscrita la finca, que en la mente del Legislador está claro que no puede ser la misma persona de quien procedan los bienes, como sucede en el expediente objeto de este recurso; por tanto, no existe reanudación del tracto. Que para practicar la inscripción a favor del adquirente hace falta «la toma de razón del título correspondiente, según el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria, es decir, la inscripción de la oportuna escritura o escrituras públicas que, por otra parte, impone la Resolución citada de 29 de agosto de 1983, y en virtud de lo establecido en el artículo 1.256 del Código civil. Hay varias vías procesales hábiles para llevar a cabo lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280, párrafo 1?, del Código citado. Es indudable que el documento público exigido por este último precepto será el notarial. Esto no obsta, a lo establecido en el segundo párrafo del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que habla de los trámites del juicio declarativo correspondiente, pero no por expediente de dominio. Que si bien el artículo 1.280 citado, examinado con otros preceptos legales, parece que no afecta al vínculo de las partes ni, por tanto, a la obligación estrictamente considerada como relación entre partes, sí afecta, y de forma decisiva, a otras consecuencias que el desarrollo de las obligaciones puede tener en el orden jurídico, siendo las más importantes las que afectan al Registro de la Propiedad, y es que en la fórmula del referido precepto, que es de gran amplitud, y congruente con lo dispuesto en los artículos 1, 2 y 3 de la Ley Hipotecaria, están comprendidos todos los títulos traslativos del dominio sobre inmuebles. Por lo demás, sólo entre partes se puede exigir, por el cauce procesal hábil, el cumplimiento del requisito de forma, ya que la Ley no da acción a los extraños para exigirlo (Sentencia del Tribunal Supremo, de 1 de junio de 1901). Que en virtud de lo establecido en el artículo 1.257 del Código civil, al no haber, en este caso, título escrito, lo que procede es la práctica de la partición o manifestación de herencia y el otorgamiento de la escritura pública a cargo de la viuda-vendedoratitular registral y los que acrediten, documentalmente, ser los herederos de su esposo fallecido. Así se manifiestan las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 25 de octubre de 1943, 4 de febrero de 1944 y 6 de abril de 1957. Que se reitera que si el otorgamiento de la escritura, a que se refiere la nota denegatoria, no se realiza voluntariamente por doña Dolores Mellado Pérez, titular registral, y todos los que sean herederos del otro titular registral don Valeriano Bernal López; o sea, en caso de resistencia de los mismos, debe ser otorgada, de oficio, por el Juez en ejecución de la Sentencia recaída en el juicio declarativo correspondiente.

El Ilustrísimo Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia, número 3, de los de Sevilla, informó: Que en el expediente de dominio referido se han cumplido todas las formalidades legales conforme a lo prevenido en los artículo 201 y siguientes de la Ley Hipotecaria y artículo 285 del Reglamento. Que no deben tenerse en cuenta las manifestaciones del Sr. Registrador de la Propiedad referidas a que en este caso se debió acreditar cumplidamente mediante testamento o auto de declaración de herederos quienes sean los herederos, así como la fehaciencia del fallecimiento de éste, porque ese acreditamiento es innecesario conforme a lo establecido en el artículo 279 del Reglamento Hipotecario, aplicable a los expedientes que, como el que motiva este recurso, tengan por objeto la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, conforme a lo dispuesto en el artículo 285 del Reglamento citado. Que el expediente de dominio, como ha señalado un sector de la doctrina, que tiene por objeto la declaración judicial de haberse justificado o acreditado la adquisición del dominio de una finca por parte de la persona que lo promueve, constituye uno de los medios de titulación supletoria admitidos en nuestro sistema a los efectos principalmente de lograr la inscripción de actos registrables, pero que no pueden ser registrados por no disponer de titulación propia u originaria o, de tenerla, por no ser registrable; debiendo tenerse en cuenta que la resolución que pone fin al expdiente no declara el dominio, sino que simplemente decide que se ha justificado la existencia de un acto o hecho idóneo para adquirirlo; según la jurisprudencia registral es un medio para justificar la existencia del dominio, sujeto a revisión por los Tribunales en el oportuno juicio declarativo (Resolución de 16 de noviembre de 1923); y, según la doctrin, la resolución tiene un valor constitutivo y no declarativo. Que teniendo en cuenta la doctrina expuesta, se dictó el auto aprobatorio del expediente referido, declarando justificada la adquisición del dominio del solicitante sobre el inmueble que en él se describe, facilitanto al mismo un título supletorio para que puediera inscribirlo en el Registro de la Propiedad, no causándose perjuicio alguno con ello. Que, en contra de la tesis del Sr. Registrador, las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 24 de febrero de 1917, 25 de mayo de 1948 y 7 de marzo de 1979, admiten la posibilidad de que en el caso contemplado, se tramite expediente de dominio. VI

El Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla confirmó la nota del Registrador fundándose en el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 1.280-1? del Código civil y en que el expediente de dominio es un instrumento previsto para supuestos diferentes, ya que en el caso contemplado no hay interrupción del tracto sucesivo que tengo que reanudarse, al ser la persona transmitente la misma que figura en el Registro como cotitular del bien; estando ajustada al ordenamiento jurídico la decisión denegatoria del Sr. Registador. Y en que, por último, la solución correcta es la apuntada por el Sr. Registrador en su informe, que puede resultar engorrosa y exigir un desembolso económico, pero que son los trámites exigidos por la Ley y, por consiguiente, de ineludible cumplimiento, si se quiere gozar de los beneficios que produce la inscripción registral.

VII

El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones y añadió: Que el auto recurrido admite la tesis del Sr. Registrador, que se hubiese realizado si hubiese estado en manos del actuante, pero ante la pasividad de los vendedores, se ha acudido a la vía del expediente de dominio, donde han comparacido la esposa propietaria y única hija del matrimonio, haciendo expresa renuncia de los derechos que pudieran corresponderles sobre el inmueble, por lo ningún perjuicio se causa ni a terceras personas, ni a la propia inscripción de un bien, que lo que defienden tanto el Excmo. Presidente de la Audiencia como el Sr. Registrador, es la santidad, perfección e inmovilidad de los Libros del Registro, que sólo vienen a perjudicar a un comprador de buena fe y no beneficia al transmitente ni a su heredera, indicando un camino que sólo el vendedor y su familia pueden recorrer, con notorio perjuicio para la parte compradora que al cabo de diez años de haber adquirido, no ve inscrito su derecho, manteniéndose el absurdo de que la finca sea propiedad de quienes la vendieron, considerándose que esto no es el saneamiento del Registro. La concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral fue uno de los nortes de la reforma de la Ley Hipotecaria, de 30 de octubre de 1944, arbitrándose la solución del expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido. En este caso, el tracto sólo puede proseguirse por la vía del expediente de dominio. Que se señalan infringidos los artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria y 272 y concordantes de su Reglamento, todos ellos correctamente aplicados por el Juzgado de Primera Instancia, número 3, de los de Sevilla, que llevan a la conclusión de la procedencia de la inscripción solicitada. Lo contrario sería como condenar a inscripción perpetua a favor de un difunto contra la voluntad de sus causahabientes, y este no puede ser el resultado querido por la Ley, ya que paralizaría el tráfico mercantil. Que, por último, en la tramitación del expediente de dominio se han cumplido exactamente los artículos 277 a 279 del Reglamento Hipotecario.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 20 de la Constitución Española; 1.279 y 1.280-1? del Código civil; 1, 3, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria; 272 del Reglamento Hipotecario y la Resolución de 29 de agosto de 1983.

  1. En el presente recurso se pretende lograr por medio del auto favorable recaído en expediente de dominio, la inscripción a favor de una persona que alega haber adquirido su dominio directamente de los titulares registrales por título de venta no formalizada documentalmente, habida cuenta del fallecimiento en el período intermedio de uno de los tramitentes.

  2. Una de las finalidades del expediente de dominio según la legislación hipotecaria, es la de servir de cauce apropiado para declarar —a los efecto puramente registrales de posibilitar la inscripción—, la efectiva adquisición por el promotor del dominio invocado, pero únicamente en aquellas hipótesis en que dicha adquisición no trae causa directa de un titular inscrito, esto es, cuando la finca en cuestión no está inmatriculada o cuando se ha interrumpido el tracto, a fin de hacer posible dicha inmatriculación o la reanudación de éste. Así resulta de los artículos 40-a) de la Ley Hipotecaria en relación con el 20-V-l?, 199 y 200 del mismo texto legal.

  3. En el supuesto contemplado en que es el titular registral el mismo que transfirió la finca al promotor, no cabe, pues, utilizar el expediente de dominio; y no puede ser de otro modo si se tienen en cuenta las exigencias .básicas de orden substantivo, procesal o hipotecario; efectivamente, en tal hipótesis el problema a solventar no es el de reanudación de tracto, sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), el de falta del título formal adecuado para la inscripción, pero tal deficiencia no puede ser superada a través de un expediente de las características procedimentales del ahora debatido, sino a través del reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus herederos (cf. artículo 20-V-l? de la Ley Hipotecaria) o mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio correctamente entablado, que asegure convenientemente la tutela jurisdiccional del derecho del transmitente (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley Hipotecaria); es decir, se trataría únicamente de dar satisfacción al deber impuesto por el artículo 1.279 en relación con el 1.280-1? del Código civil, y a falta de cumplimiento voluntario, el cumplimiento forzoso debe imponerse a través de los cauces procesales adecuados. Desde la perspectiva exclusivamente hipotecaria se llegaría a idéntico resultado por cuanto el asiento a favor del transmitente del promotor está bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) de modo que su rectificación por vía de una nueva inscripción de transferencia sólo procede, de conformidad con el artículo 40, letra a) de la Ley Hipotecaria, por la presentación del título adecuado —construido tal como se apuntó anteriormente— o por la resolución judicial que ordene la rectificación, recaída en juicio declarativo entablado contra el titular del asiento a rectificar (artículo 40 párrafo 2? de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y con firmar el auto apelado y la nota del Registrador. Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y demás efectos.—Madrid, 30 de mayo de 1988.—El Director General, Mariano Matín Rosado— Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla. («B.O.E.» de 18 de junio de 1988).

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