Resolución de 16 de febrero de 1988

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución16 de Febrero de 1988
Publicado enBOE, 4 de Marzo de 1988

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por doña Matilde Duran González, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad, número 1, de Toledo, a inscribir el auto dictado en un expediente de dominio, en virtud de apelación de la recurrente.

HECHOS

I

Doña Matilde Duran González promovió ante el Juzgado de Primero Instancia número 1 de Toledo, expediente de dominio número 1.114/85, sobre reanudación del tracto sucesivo interrumpido que fundó en los hechos siguientes: 1?) Que es dueña en la actualidad de la finca sita en la Cuesta de San Justo, número 11 de Toledo. 2?) Que la anterior finca era propiedad del abuelo de la compareciente, sin embargo, ésta ha venido usándola como dueña durante más de veinte años, por lo que si no se puede acreditar documentalmente la transmisión hereditaria, sí puede acreditarse la posesión como tal durante cerca de 30 años, y durante estos años ha venido habitando la citada finca, disponiendo de ella como única dueña, abonando los impuestos y exaciones de toda clase. 3?) La finca cuya inmatriculación se solicita está situada en el casco antiguo de la ciudad, siendo su construcción muy antigua y se estima que su valor no puede ascender de las 50.000 pesetas. Por último, la compareciente alegó los fundamentos de derecho que estimó aplicables al caso y terminó suplicando que previos los trámites legales se dictase auto aprobando el expediente promovido. Con el escrito de iniciación del citado expediente se acompañaron los certificados del Catastro, en el que figuran como titulares los herederos de don Juan Duran y Ramos Polo, y del Registro de la Propiedad de Toledo en que la finca figura inscrita, desde el 30 de octubre de 1902, a nombre de la persona antes citada; y una vez cumplidos los trámites establecidos en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el Magistrado-Juez de Primera Instancia número 1 de Toledo dictó auto en el que se declaran justificados los extremos aducidos en el escrito inicial de este expediente y, por ende, acreditado el dominio de doña Matilde Duran González, respecto a la finca urbana sita en Toledo, en la Cuesta de San Justo, nú mero 11, y en su virtud se decreta la inscripción a su favor en el Registro de la Propiedad correspondiente y se deceta la cancelación de la inscripción contradictoria obrante al Folio 250, Tomo 386, Libro 97 de Toledo, de más de 30 años de antigüedad, a favor de don Juan Duran y Ramos Polo.

II

Presentado dicho auto en el Registro de la Propiedad, número 1, de los de Toledo, fue calificado con la siguiente nota: «DENEGADA la inscripción solicitada en el precedente documento, por no haberse seguido el procedimiento adecuado, cual es el juicio declarativo correspondiente; todo ello de conformidad con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y concordantes del Reglamento y Ley Hipotecaria, y la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Orgánica del Poder Judicial. No procedería la anotación de suspensión, caso de solicitarse. Toledo, 17 de marzo de 1986.—La Registradora.—Fdo.: M.a Rosa Rebollo González».

III

Doña Matilde Duran González interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que hay que tener en cuenta lo establecido en los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, que concuerda exactamente con lo actuado; y a este respecto hay que hacer constar que la última inscripción data del año 1902 y el titular de la misma ha sido citado conforme a lo establecido en los preceptos legales antes mencionados. Que, por otra parte, en cuanto a lo contenido en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, hay que considerar que en este caso es competente el Juzgado de Primera Instancia de Toledo para tramitar el expediente de dominio, y es congruente el mandato con el procedimiento, que se ha desarrollado con las formalidades precisas y no existe ningún obstáculo registral que impida la inscripción y se debía de haber inscrito el auto dictado en el expediente de dominio, en virtud de lo establecido enel artículo 34 del Reglamento Hipotecario.

IV

La Registradora de la Propiedad, en defensa de su nota, alegó: Que el expediente tramitado es, como su nombre indica, para supuestos de interrupción legal del tráfico jurídico inmobiliario; o sea, que entre el titular según el Registro y el propietario impulsor del expediente no haya consexión alguna, dado que necesariamente habrá transmisiones que no hayan tenido acceso al Registro. A este respecto tenemos que tener en cuenta la referencia que a los causahabientes hace el Reglamento Hipotecario en sus artículos 279 y 285. En el caso objeto de este recurso, al ser la recurrente heredera, según manifiesta, del titular registral, la misma legislación hipotecaria y civil le brindan los medios adecuados para conseguir su titularidad inscrita, así los artículos 14 y 16 de la Ley Hipotecaria y 77 a 80 del Reglamento; y, por otro lado, hay que destacar las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de noviembre de 1923, 27 de noviembre de 1958, 6 de julio de 1964, 16 de julio de 1973 y 7 de marzo de 1979 y las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 1944 y 14 de mayo de 1968. Que dado que la posesión está expresamente excluida de su acceso al Registro, artículo 5 de la Ley Hipotecaria, y teniendo en cuenta que el Código Civil contempla entre los modos de adquirir el dominio la usucapión según los artículos 447 y 1.941 del mismo, se considera que lo que está alegando la recurrente es una mera posesión, pero una prescripción adquisitiva o usucapión conforme a derecho, y dado que uno de los requisitos es la buena fe y, según el Tribunal Supremo en las Sentencias de 26 de diciembre de 1910 y 25 de enero de 1945: «La buena fe ha de persistir durante el periodo total de la posesión, perdiéndose desde que sabe el poseedor que el dominio estaba inscrito en el Registro a favor de otra persona»; siendo de destacar también la Sentencia de 27 de mayo de 1967. Así pues, se entiende que en este caso se contempla una prescripción contra tabulas, artículo 36 de la Ley Hipotecaria, que par que produzca sus efectos debe ser alegada por el interesado en forma de acción o de excepción, ya que los Jueces no pueden aplicarla de oficio (Sentencia de 3 de junio de 1898). Que, por otro lado, el Tribunal Supremo (Sentencia de 10 de junio de 1955) y la Dirección General (Resoluciones de 13 de julio de 1933, 3 de diciembre de 1938 y 3 de agosto de 1939) tienen declarado que: «Dada la complejidad de la prescripción ningún procedimiento de los regulados por la legislación hipotecaria sirve para acreditarla»; y, por ello, compete exclusivamente a los Tribunales, nunca al Registrador, ni incluso a la Dirección General. Que teniendo en cuenta que la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, artículo 33 de la Ley Hipotecaria, se plantea la necesidad de iniciar por la recurrente el Juicio declarativo correspondiente, contemplada por la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que por la autoridad judicial competente se declare en profundidad el dominio, que no la posesión, de la recurrente, ya que no se trata de llenar el Registro de asientos, sino de asientos eficaces, artículo 284 del Reglamento Hipotecario.

El Ilustrísimo Magistrado-Juez de Primera Instancia número 1, de Toledo, informó: Que el expediente de dominio objeto de este recurso se tramitó conforme a las prescripciones legales y con los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria. Que se trata de lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica, para lo que la parte interesada opta por uno de los procedimientos autorizados en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, el expediente de dominio, contemplado en el artículo 201 y siguientes de la citada ley, que admite, en los supuestos que contempla, la reanudación del tracto dominical, lo que necesariamente lleva consigo la existencia de titular registral distinto del solicitante, sin que el hecho de que aquél sea o no pariente de éste, y pueda o no tener acceso al Registro por otro título, obligue a utilizar una vía jurídica determinada: 1?) Porque donde la ley no distingue tampoco nosotros debemos distinguir; y 2?) Por cuanto no van a ser de peor derecho los posibles causahabientes que terceros extraños en la finca inscrita. Que la solicitante del expediente acredita en su calidad de tal, el derecho pretendido de conformidad con lo establecido en el artículo 201.2 de la Ley Hipotecaria, por los medios que estima oportunos, en el caso presente documental y testificalmente, que normalmente se consideran suficientes, si no hay oposición para acreditar el derecho suplicado y obligarla a emprender acciones declarativas, cuando ni por defecto de pruebas, ni por garantías jurídicas, excede las previsiones legales y la igualdad ante la ley. Que la solicitante pretende el acceso al Registro de una posesión en concepto de dueño pública, pacífica y no interrumpida, lo que debe calificarse de status jurídico protegible e inmerso en el supuesto del artículo 201 antes citado, y sin que la referencia que a los causahabientes hacen los artículos 279 y 285 del Reglamento Hipotecario se opongan a la reanudación del tracto, sino que hacen referencia a los requisitos de la solicitud, que han sido cumplidos en el expediente. Que se entiende que el dominio queda acreditado y, en consecuencia, debe acceder al Registro de la Propiedad a través del tracto reanudado pretendido. VI

El Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid confirmó la nota de la Registradora, fundándose: 1?) En que el expediente de dominio, regulado en los artículos 198, 199, 201 y siguientes de la Ley Hipotecaria y 272 y siguientes de su Reglamento, tiene por objeto la declaración judicial de haberse justificado o acreditado la adquisición del dominio de una finca por parte de la persona que lo promueve. Esta justificación tiene lugar dentro del expediente de una manera controvertida, pero no en cuanto al derecho de dominio en sí, sino en lo que respecta al modo adquisitivo; así pues la discusión queda concretada a si debe estimarse justificada la adquisición, teniendo por ello la decisión judicial del expediente un valor constitutivo (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1910 y 16 de noviembre de 1923). 2?) En el expediente de dominio, cuyo auto decisorio pretende ser inscrito para reanudación del tracto sucesivo interrumpido, se pretende, o parece se pretende, la declaración del dominio por prescripción adquisitiva y no la justificación de un hecho o un acto idóneo para adquirirlo. Tal pretensión, prevista en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria, no puede deducirse a través de un expediente de dominio; y 3?) Que una de las finalidades del expedientede dominio es la de que los titulares de fincas que con anterioridad habían ingresado en el Registro puedan reanudar el tracto sucesivo que se encuentra interrumpido al no haberse practicado alguna inscripción intermedia y de esta manera obtener un título que acredite su derecho y sirva de base para extender el correspondiente asiento en los libros regístrales. En el expediente de dominio de referencia no se está ante un supuesto de tracto sucesivo interrumpido, sino ante una ruptura de enlace directo entre los titulares regístrales y la persona que pretende la inscripción, que puede ser rectificable por la vía del artículo 40-a), por la toma de razón del título correspondiente. Con analogía al supuesto contemplado es esclarecedora la doctrina expuesta en la Resolución de la Dirección General, de 29 de agosto de 1983.

VII

Doña Matilde Duran González apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que se dan por reproducida y se está de acuerdo con el informe del Juez de Primera Instancia, número 1, de Toledo, cuyos razonamientos atacan por su base el auto recurrido, pues no se solicta la inscripción registral en base a la posibilidad de ser heredera de su abuelo a través de su padre, sino en el hecho de la prescripción adquisitiva por haber tenido la finca como dueña por más de veinte años. Que, como parece dar a entender el auto recurrido, si esta parte recurrente fuera una persona extraña que no tuviera nada que ver con la persona que consta inscrita en la última anotación registral, sí podía haberse inscrito su propiedad en el Registro con cancelación de los asientos regístrales anteriores, por que, como dice el Juzgado de Toledo, ¿va a ser de peor condición la recurrente que un extraño a la persona inscrita como titular registral en la actualidad?. Que es cierto que la recurrente es descendiente del titular registral, y como tal posible heredera, pero no se trata en este caso de inscribir en razón del'parentesco como de inscribir en razón del título adquisitivo. Que era imposible la inscripción en base a una declaración de herederos, puesto que la recurrente no era única descendiente del titular registral, sino que existen muchos mas herederos del mismo, casi todos ellos desconocidos por la compareciente. Que en los hechos del expediente de dominio era obligado decir por qué aquella estaba en posesión como dueña de la finca, y que esto no había sido debido ni a injusto título ni a mala fe, pero no se ha manifestado que porque la finca era de sus mayores pueda inscribirla en el Registro por los medios normales, ya que estaba incapacitada, aunque fuera heredera, de acceder al dominio a través de la herencia, pues no era la única heredera, pero sí acceder al mismo a través de la prescripción, y no es factible aportar los títulos intermedios de que habla la Resolución de 29 de agosto de 1985, ya que hace años que murieron los titulares regístrales y la última inscripción está rondando los noventa años, pues ella era solamente uno de los muchos herederos de los titulares registrador, pero era la única que había estado en posesión de la finca en concepto de dueña durante más de veinte años. Que en dicha resolución de 29 de agosto de 1985, en que se basa la Audiencia Territorial para dictar su auto, los hechos son diferentes a los contemplados en este recurso. Que la Registradora de la Propiedad en el informe preceptivo solicitado por la Audiencia Territorial se refiere a que esta parte no había utilizado los títulos como heredera, y no fue eso lo que expresó en la nota de calificación, y por ello, hasta este momento no se han podido hacer las alegaciones pertinentes.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 436, 450, 609, 1.933, 1.940, 1.948, 1.952, 1.957 y 1.959 del Código Civil; 9, 200 y 201 de la Ley Hipotecaria; 51 y 274-2? del Reglamento Hipotecario y la Sentencia de 19 de junio de 1984.

  1. La única cuestión que se plantea en este recurso es si cabe reanudar el tracto sucesivo interrumpido mediante auto recogido en expediente de dominio en el que se declaran «justificados los extremos aducidos en el escrito inicial de este expediente y, por ende, acreditado el dominio». En el escrito inicial —según el mismo auto— se invocaba que la finca «era propiedad del abuelo de la compareciente, sin embargo ésta ha venido usándola como dueña durante más de veinte años, por lo que si no se puede acreditar documentalmente la transmisión hereditaria, sí puede acreditarse la posesión como dueña durante cerca de treinte años». Del auto y de las afirmaciones de la recurrente resulta que puede haber otros herederos. En el Catastro figuran como titulares los herederos del que la recurrente dice ser su abuelo y, hasta el fallecimiento, titular de la finca. En el escrito de recurso la solicitante afirma que «ella era solamente uno de los muchos herederos», si bien ella «era la única que había estado en posesión de \* finca en concepto de dueña durante más de veinte años».

  2. Falta, pues, en el fallo la declaración de que concurra en la solicitante un hecho por sí suficiente para la adquisición del dominio que se pretende inscribir, expresión que resulta esencial conforme a los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 y 274-2? del Reglamento Hipotecario. Al limitarse el fallo a declarar acreditado el dominio y justificados los extremos admitidos en el escrito inicial, no aparece declarado un hecho con virtualidad suficiente, conforme a la Ley, para la adquisición del dominio. 1?) No lo es por sí solo la trasmisión hereditaria porque concurren otros herederos. 2?) No lo es por sí solo la posesión de veinte años, porque, aparte otros requisitos no aparece el justo título exip ->ara la usucapión ordinario (cf. artículos 1.940 y 1.952 del Código civil). 3. El expediente de dominio es por sí procedimiento insuficiente para reanudar el tracto en tanto se pretenda la reanudación por una simple declaración del dominio si a la vez no se declara la existencia de un hecho adquisitivo por sí legalmente suficiente para adquirirlo, sin necesidad, claro es, de hacer, en su caso, declaraciones sobre el dominio del correspondiente transferente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

Lo que con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y demás efectos.—Madrid, 16 de febrero de de 1988.—El Director General, Mariano Martín Rosado.—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid. («B.O.E.» de 4 de marzo de 1988. Corrección de errores: «B.O.E.» de 19 de marzo de 1988).

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