Resolución de 9 de febrero de 1987

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Narciso Ranera Cahís, en representación de la comunidad de propietarios del inmueble 229/237 de la calle Cerdeña de Barcelona, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 5 de dicha ciudad a practicar la inscripción de un mandamiento de embargo expedido por el Juzgado de Primera Instancia número 11 de la misma capital.

HECHOS I

El día 6 de febrero de 1984 el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Barcelona expidió un mandamiento dirigido al titular del Registro de la Propiedad número 5 de dicha ciudad en el que se decretaba el embargo de una serie de fincas, consecuencia de un juicio declarativo en el que se reconocía el derecho de la parte actora al cobro de unas cantidades que se le adeudaban en concepto de «gastos de comunidad».

II

Presentado el anterior documento fue calificado con nota del siguiente tenor literal: «Inscrito el precedente documento donde indican los cajetines puestos al margen de las respectivas descripciones de las fincas, y denegada en cuanto a la registral 79.612 por estar inscrita a favor de "Inerga, S. A.", "Industrias Textiles Extremeñas, S. A.", y "José Mestres Carcereny, S. A."; y sin mención de la preferencia de los gastos de las anualidades 1980 y 1981, ni de la distribución entre las fincas, por haber tenido acceso al Registro con anterioridad embargos en favor de "Sociedad Anónima Recasens" y de "Banca López Quesada, S. A.", según las respectivas anotaciones letras A y B de las restantes cuatro fincas; e hipoteca unilateral en favor de varios acreedores, según las inscripciones 5as. de las fincas 79.614, 79.616 y 19.618.—Barcelona, 21 de marzo de 1984.—El Registrador.—Firma ilegible.»

III

La comunidad de propietarios del mencionado inmueble interpuso recurso gubernativo contra la calificación y alegó: la Sociedad «Sanpere de Paracaídas, S. A.», es dueña, y lo era en el período comprendido entre 1 de enero de 1980 y 31 de diciembre de 1981, de las entidades 5.°, 2.a; 5.°, 3.a; 5.°, 4.a, y 5.°, 5.a sitas en el inmueble 229/237 de la calle Cerdeña de Barcelona; que la entidad 5.°, 1.a, perteneció a esta Sociedad desde el 1 de enero de 1980 al 20 de enero de 1981, fecha en que fue adjudicada a tres Sociedades, a cuyo nombre aún figura en el Registro, pero que de esta adjudicación no tomó conocimiento la parte actora hasta después del 31 de diciembre de 1981 y por ello la demanda se extendió también a esta entidad; que «Sanpere Paracaídas, S. A.», adeudaba en esa fecha a la comunidad de propietarios 1.658.529,38 pesetas, de las cuales y por diversos conceptos, 248.094,43 se imputaban a la entidad 5.°, 1.a; 251.453,65 a la entidad 5.°, 2.a; 350.140,52 a la 5.°, 3.a; 353.495,87 a la 5.°, 4.a, y 455.340,59 a la 5.°, 5.a; por lo cual se instó juicio declarativo en el que se condenó a la Sociedad demandada al pago de esas cantidades; que por el Juzgado, en providencia dictada el día 6 de febrero de 1984, se acordó el embargo de las cinco entidades señaladas para el pago de dicha cantidad más 331.650,86 pesetas por intereses y 500.000 por gastos de la ejecución, librándose, a tal efecto, el correspondiente mandamiento al Registro de la Propiedad. Respecto al defecto de la nota de calificación: «Denegada la inscripción en cuanto a la registral 79.612 (5.°, 1.a) por estar inscrita a favor de "Inerga, S. A."; "Industrias Textiles Extremeñas, S. A.", y "José Mestres Carcereny, S. A.", alegó que no procede su estimación porque el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que las obligaciones a que se refiere el artículo 9.5 de la propia Ley de Propiedad Horizontal (y, por tanto, las obligaciones comprendidas en el año anterior, 1980, y la parte vencida de la anualidad corriente, 1981) serán cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local; que no cabe objetar que las Sociedades adquirentes no fueran demandadas en el pleito por la simple razón de que, según los datos que obraban en poder de la comunidad de propietarios, esa finca aún pertenecía a la Sociedad demandada, sin que los nuevos adquirentes hubiesen comunicado la transmisión; y que de confirmarse el defecto de la nota se posibilitaría el que se burlara fácilmente los derechos de la comunidad ya que bastaría una simple transmisión en el curso del pleito de reclamación para que ésta viniera inoperante». Y en cuanto al segundo defecto: «Sin mención de la preferencia de los gastos de las anualidades 1980 y 1981, ni de la distribución entre las fincas por haber tenido acceso al Registro con anterioridad embargos en favor de "S. A., Recasens" y de "Banca López Quesada, S. A.", según las respectivas anotaciones letras A y B de las restantes cuatro fincas; e hipoteca unilateral en favor de varios acreedores según la inscripción 5.a de las 79.614 (5.°, 2.a), 79.616 (5.°, 3.a) y 79.618 (5.°, 4.a)», entendió que el Registrador se ha extralimitado en su función, según el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el artículo 99 de su Reglamento y la Resolución de 31 de diciembre de 1981; que la orden judicial disponiendo el embargo no choca con ningún obstáculo del Registro, puesto que se limita a aplicar el artículo 9.5, II, de la Ley de Propiedad Horizontal; que el mandamiento judicial no se determina ni se indica el alcance de la preferencia ni si afectaría o no a embargos e hipotecas anteriores, por lo cual el Registrador no tenía que haber entrado en este discernimiento; que, no obstante, la preferencia de este crédito se basa: a) en los artículos 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y 1.923 del Código civil, pues se trata de una especie de hipoteca legal tácita por asimilación a la establecida en los dos primeros párrafos de este último precepto; b) en que si se siguiese la vía de apremio por los embargos e hipotecas anteriores al adquirente vendría obligado a pagar dichas dos anualidades, y c) en que, de entenderlo de otro modo, se daría la circunstancia de que si una finca estuviese afecta a embargos e hipotecas por importes que exceden del valor de la entidad, la comunidad de propietarios quedaría inerme, produciéndose la inaplicación del referido artículo de la Ley de Propiedad Horizontal. Alegó finalmente el recurrente que el hecho de que la Ley Hipotecaria admita únicamente dos hipotecas legales tácitas no es obstáculo para la existencia de otras en leyes posteriores, pues cuando el artículo 158 de la propia Ley Hipotecaria indicaba que «sólo son hipotecas legales las expresamente admitidas por las leyes con tal carácter», estaba abriendo la posibilidad de admisión de nuevas hipotecas tácitas en leyes posteriores, por ejemplo, en ésta de Propiedad Horizontal.

IV

Los Registradores de la Propiedad, cotitulares del Registro número 5 de Barcelona, informaron que a la práctica de la anotación de embargo solicitada sobre la finca número 79.612 se oponían dos obstáculos: uno, hipotecario, derivado del principio de tracto sucesivo que consignan los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 140.1 del Reglamento, porque estaba inscrita la finca a favor de persona distinta de aquella contra la que se entabló el juicio declarativo, base del embargo; y otro, civil, resultante de la indefensión producida al no haberse entendido el procedimiento con los titulares actuales y vigentes en el Registro, destacando que debió consultarse el Registro antes de interponer la demanda, quedando por sí solo desvirtuado el argumento de no haberse comunicado a la comunidad demandante la transmisión de dicha entidad. En cuanto a la no mención en las anotaciones que se practicaron del carácter de preferentes por el importe de los gastos de las anualidades 1980 y 1981, entendieron lo siguiente: que hay que partir de la consideración de que son conceptos diferentes el de preferencia (civil) y el de prioridad (registral) y que el problema surge cuando las fechas de los créditos no coinciden correlativamente con las referencias regístrales; que tienen diferente ámbito de aplicación, civil e hipotecario, los artículos 1.923.4 y 1.927.2 del Código civil en relación al artículo 44 de la Ley Hipotecaria; que si se reconociera el carácter preferente del importe de los gastos de las anualidades de 1980 y 1981 respecto a los créditos a que se refieren asientos practicados con anterioridad al nuevo de embargo, ello implicaría la alteración de la prioridad que viene establecida por orden de fechas de los asientos y un eventual perjuicio de los anteriores derechos de los afectados, no citados en el procedimiento y que quedarían en una nueva indefensión; que si se aceptarse el carácter de hipoteca legal tácita, la preferencia de dicho crédito sobre todos los demás, cualquiera que fuere su naturaleza, sería incluso sobre el derivado de otra hipoteca legal tácita, la establecida a favor del Estado en el artículo 168.6 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 194, pues la preferencia sería absoluta; que en el supuesto en cuestión no se ha notificado a los titulares de cargas y gravámenes la existencia del proceso de ejecución, lo cual es exigencia reglamentaria, y, en resumen, que la preferencia tan sólo se hubiese hecho constar si no existiesen sobre las fincas 79.614, 79.616, 79.618 y 79.620 cargas o gravámenes anteriores en el Registro a la anotación que nos ocupa, o, si, aún existiendo, se hubiese dictado resolución judicial en un procedimiento entendido con los titulares resultantes de los mismos. En cuanto a la no mención en las anotaciones practicadas de la distribución entre las fincas de la responsabilidad por la cantidad reclamada, los Registradores alegaron en su informe que esta exigencia de distribuir, como manifestación del principio de especialidad, y, no obstante, la excepción que para las anotaciones preventivas prevé el artículo 216.2 del Reglamento Hipotecario, se cumple igualmente —artículo 176 del Reglamento Hipotecario— cuando el interesado haya hecho la distribución, en cuyo caso se consigna en cada finca además de la cantidad general, la especial que se haya determinado para cáda-ona de ellas respecto al crédito principal, intereses y costas; que, sin embargo, el mandamiento del Juzgado se inicia indicando que cada finca responderá del total reclamado —como así se ha hecho constar en el Registro— si bien añadía una distribución del crédito principal, pero no de intereses y costas, la cual se rechazó, pues supondría una ambigüedad contraria a la claridad que debe presidir el Registro, pues no se sabría sobre qué finca pesaban las sumas no distribuidas y quedarían las fincas afectas de forma individualizada por unas cantidades y de forma solidaria por otras. Y, en cuanto a la negativa del acceso al Registro del embargo de la finca 79.612 por estar inscrito su dominio a favor de titulares distintos, alegaron que se había obrado conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, y que no hay extralimitación en la facultad calificadora de documentos judiciales cuando el Registrador se limita a oponer los obstáculos que surjan del Registro (Resoluciones de 19 de mayo de 1908 y 31 de octubre de 1969), pues ello constituye una protección de los terceros que no hayan sido parte en el juicio en el que se hubiese dictado la resolución calificada (Resoluciones de 30 de diciembre de 1905, 25 de julio de 1914 y 25 de octubre de 1943).

El Presidente de la Audiencia, en aplicación del artículo 115 del Reglamento Hipotecario, solicitó informe del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Barcelona en el que, tras hacerse una síntesis de los hechos, se concluyó en que procedía no estimar este recurso gubernativo, por un lado porque la denegación de la anotación de embargo sobre la finca 79.612 era correcta por aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y el 140 de su Reglamento, pues había sido adjudicada dicha finca antes de la presentación de la demanda iniciadora del juicio, y el argumento de que los demandantes no tenían conocimiento de la adjudicación se desvirtúa por el carácter público del Registro conforme a los artículos 221 de la Ley Hipotecaria y 607 del Código civil. Y, por otro lado, porque no hay extralimitación en la función de calificar por el Registrador, pues al rechazarse la preferencia sobre los embargos e hipotecas unilaterales constituidos con anterioridad, se cumple el artículo 100 del Reglamento Hipotecario que extiende la calificación hasta los obstáculos regístrales, como así son los indicados en la nota y, por último, que es cierto que la preferencia la deciden los Tribunales, pero en juicio declarativo y con citación de todos los interesados.

VI

El Presidente de la Audiencia Territorial de Barcelona dictó Auto confirmando la nota del Registrador por razones análogas a las que este último y el Magistrado-Juez habían señalado en sus respectivos informes.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 20, 114, 126 y 146 de la Ley Hipotecaria; 1.490, 1.516, 1.518 y 1.532 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 9 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; 116, 117, 140, 175.2 y 223 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de 20 de mayo de 1919 y 12 de julio de 1941, y la Resolución de 10 de diciembre de 1898. 1. En el recurso que ahora se decide se plantean dos tipos de problemas. Hay unos que afectan a las cuatro fincas que aparecen inscritas a nombre del demandado: los que surgen sobre si puede hacerse en la anotación de embargo expresión de la preferencia por los gastos de las anualidades de 1980 y 1981 y de la distribución entre las fincas de las cantidades de que, con preferencia, responden. Hay otros que afectan sólo a la finca que en el momento de presentarse el mandamiento judicial está inscrita ya a nombre de persona distinta del demandado: si el mandamiento, en su conjunto o en parte, puede tener reflejo registral sobre esa finca.

2. La decisión de las anteriores cuestiones exige abordar previamente la naturaleza de la afección real establecida en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ciertamente, este gravamen tiene carácter preferente: sobre ella no pueden prevalecer ni los derechos reales (ni siquiera importa que la propiedad del piso o local no sea ya del deudor) ni ningún otro derecho de crédito. Inscrito el régimen de propiedad horizontal, consta ya suficientemente —aunque con cierta indeterminación— la carga de tal afección real preferente, que forma parte del contorno ordinario del ámbito de poder en que consiste el dominio de cada piso. Cualquier hipoteca o embargo sobre el piso o local ha de entenderse, por tanto, que únicamente tendrá eficacia en cuanto no menoscabe la eficacia de la afección real que por ley es preferente.

3. En cuanto a su operatividad, producido el impago durante un período determinado, e instándose judicialmente la satisfacción de las cantidades debidas, todas las que están comprendidas en el límite temporal establecido —un año y la parte vencida de la anualidad corriente— a contar desde el momento mismo de la demanda, estarán amparadas por dicha afección. Ahora bien, aun cuando tal afección no pueda hacerse valer inmediatamente porque las cantidades reclamadas no resulten de título con fuerza ejecutiva (artículo 1.429 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el 20 de la Ley de Propiedad Horizontal), y sea preciso una fase declarativa previa que conduzca a una sentencia condenatoria al pago, no cabe duda que el momento determinante en el cómputo de las cantidades garantizadas por el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal ha de ser el de presentación de la demanda en juicio declarativo, pues en tal instante el acreedor —comunidad de propietarios— agota todas las posibilidades legales a su alcance para obtener la satisfacción de su crédito. Ello plantea una importante dificultad: desde la demanda hasta el inicio de la ejecución y la anotación de embargo a que se refieren los artículos 921 y 1.435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esa afección genérica daría lugar en su aplicación singular a un gravamen oculto, eficaz frente a todos, en contra del principio de publicidad, fundamento y esencia de nuestro sistema hipotecario. Por ello, la correcta armonía entre el legítimo derecho que por Ley corresponde a la comunidad de propietarios en su diligente actuación y las exigencias de seguridad del tráfico y certeza de las titularidades jurídico-reales inmobiliarias, impone la necesidad de la constancia registral inmediata de aquella demanda —en lo relativo a las cantidades objeto de cobertura real—, lo que para los supuestos en que no quepa el embargo preventivo (artículos 1.400 y 1.401 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) podrá alcanzarse a través de una anotación de las prevenidas en el artículo 42, párrafo 1.°, de la Ley Hipotecaria, por cuanto en dicha demanda se insta también el reconocimiento judicial de una singular aplicación de la afección real del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal para un período concreto. Así, la comunidad de propietarios mantendría la cobertura real de las cantidades impagadas diligentemente reclamadas.

   Por otra parte, si en el momento de interponerse la demanda, el piso o local hubiere pasado a poder de tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra él deberá dirigirse aquélla, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real ya existente por disposición legal, coordinándose de este modo la especial protección brindada por el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal con los principios regístrales de legitimación y tracto sucesivo (artículos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria).

4. Por todo ello, en el presente supuesto, no cabe pretender el 11 de febrero de 1984 la subsistencia de la cobertura real preferente que al tiempo de la demanda (29 de diciembre de 1981) amparaba a las cantidades entonces reclamadas; la falta de vertencia registral y de la anotación de la demanda en el momento adecuado, motiva que aquellas cantidades fueran perdiendo la cobertura aludida a medida que transcurría el tiempo y desapareciese por completo pasado un año —no natural, sino computable conforme al régimen de propiedad horizontal tal como resulta de la inscripción— desde dicha demanda. No procederá ni la consignación en las anotaciones practicadas de preferencia alguna por razón del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, ni la práctica de tal asiento respecto de la finca inscrita a favor de terceros; esto último, no sólo por lo anteriormente apuntado, sino, además, porque el actual titular registral lo era ya —desde el 29 de enero de 1981— durante parte del período al que corresponden las cantidades reclamadas, sin que conste haber sido demandado personalmente ni, por tanto, condenado al pago.

5. En cuanto a la no expresión registral de la distribución de responsabilidad entre las varias fincas anotadas por afectar ésta exclusivamente al capital reclamado —mensualidades de gastos comunes impagados— sin extenderse a las cantidades fijadas para cobertura de intereses y costas, debe señalarse que, aparte de la pérdida de relevancia de la cuestión al rechazarse la protección de aquellas mensualidades por la afección real del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal y ser idéntica la garantía que por la anotación reciben tanto unas como las otras, no se ve la ambigüedad que señala el Registrador toda vez que la responsabilidad recayente sobre cada finca queda indubitadamente reflejada en el Registro, y además, siendo conveniente aunque no imperativo en sede de anotaciones la distribución de responsabilidad (artículos 167 y 216 del Reglamento Hipotecario), debe facilitarse el acceso al Registro de toda determinación que sin violar la exigencia de claridad y precisión del contenido registral, restrinja el gravamen soportado por cada inmueble.

   Con la conformidad del Consejo Consultivo, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto a la posibilidad de expresión registral de la distribución de responsabilidad solamente en la parte relativa al capital reclamado, y desestimarlo en cuanto al resto, manteniendo el Auto apelado y la nota del Registrador.

   Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y demás efectos.—Madrid, 9 de febrero de 1987.—El Director General, Mariano Martín Rosado.—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Barcelona. («B.O.E.» de 18 de febrero de 1987.)