Resolución de 3 de noviembre de 1987

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Jorge Fontquerni Bas, en nombre de A. F., S. A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 8 de Barcelona a inscribir un mandamiento judicial.

HECHOS

I

Con fecha 25 de junio de 1985, la Sociedad Mercantil A. F., S. A., constructora de un edificio sito en Barcelona, calle Abadesa Dolzet, 12-14, en méritos de contrato concertado» con los promotores don Jacinto Badía Prats, don Juan Edualdo Puig López e Ipisa, formuló demanda en juicio declarativo ordinario de menor cuantía que correspondió en turno de reparto al Juzgado de Primera Instancia número 13 de los de Barcelona, en la que se reclamaba de dichos promotores la suma de 20.682.094 pesetas que adeudaban en relación con la construcción de dicha finca, solicitándose anotación preventiva de la demanda sobre las fincas números 24.362, 24.664, 24.374 y 24.376, propiedad de los demandados; por providencia de 24 de julio de 1985 fue acordada la misma, librándose mandamiento al Registrador de la Propiedad número 8 de Barcelona, que tal como resulta de la certificación de dicho Registro fue anotado en las fechas y libros correspondientes.

Formulado recurso de reposición contra la providencia, acordando la anotación preventiva de demanda, fue estimado parcialmente en Auto dictado el 27 de septiembre, dejando sin efecto la anotación, Ínterin no se preste por el actor la fianza de 2.000.000 de pesetas; la parte actora, el 30 de septiembre, consignó la fianza antes dicha, dictándose por el Juzgado providencia de 1 de octubre de 1985, dejando sin efecto lo acordado en el Auto expresado; coincidiendo en el Registro, por tanto, dos mandamientos, con lo que se produce la siguiente situación registral: 1.°) el asiento 610, del Libro Diario 37, de fecha 1 de octubre, en el que constaba el mandamiento contenido en el Auto de 27 de septiembre de 1985, supeditando el mantenimiento de la anotación preventiva a la previa prestación de fianza, y 2.°) el asiento 626 del propio Libro Diario de fecha 2 de octubre, en el que se reflejaba la providencia de 1 de octubre, teniendo por prestada la fianza y por cumplido el Auto de 27 de septiembre anteriormente citado.

II

Presentado el citado mandamiento judicial en el Registro de la Propiedad número 8 de los de Barcelona, fue calificado con la siguiente nota: «Hecho constar el desistimiento del asiento de presentación 610 del Libro Diario 37 de fecha 1 de octubre de 1985, motivado por el mandamiento del propio Juzgado de Primera Instancia número 13 de Barcelona, librado con fecha 27 de septiembre de 1985, dimanante de Auto de la misma fecha, a que se refiere el mandamiento que antecede, por nota al margen de dicho asiento 610, pero únicamente por lo que respecta a la finca registral 24.347. Denegado dicho desistimiento en cuanto a las demás fincas regístrales 24.362, 24.364 y 24.376, a que hace referencia el mandamiento adicional que se dirá, a tenor

de lo previsto en el párrafo 5.° del artículo 433 del Reglamento Hipotecario, con la conformidad de los cotitulares de este Registro. Se acompaña a este mandamiento otro adicional de fecha 29 de octubre de 1985. Se archiva un ejemplar de dichos mandamientos con el número 550.—Barcelona, 9 de diciembre de 1985.—El Registrador.—Firmado, Valentín Barriga Rincón.»

III

El Procurador de los Tribunales, don Jorge Fontquerni Bas, en representación de A. F., S. A., interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que con fecha 1 de octubre de 1985, Ipisa, don Jacinto Badía y don Juan Edualdo Puig vendieron fraudulentamente tres pisos de los anotados preventinamente a las esposas de los señores Badía y Puig; reconociendo esta última señora la fraudulencia de la venta en escrito de 5 de octubre de 1985, al afirmar que sólo era propietaria de la mitad indivisa de la finca, como si la escritura no se hubiera otorgado. Que conforme al artículo 433 del Reglamento Hipotecario, en su redacción por Ley 12 de noviembre de 1982, la denegación efectuada por el propio Registrador, al amparo de dicho precepto, es totalmente improcedente, puesto que: 1.°) ni el Juzgado ni esta parte desistió en momento alguno de una anterior anotación preventiva, si por desistimiento se entiende la retirada de una solicitud anterior; 2.°) no cabe interpretar el «dejar sin efecto» de la Resolución de 27 de septiembre de 1985, como equivalente a un desistimiento de mandamiento que contenía dicho Auto por las siguientes razones: a) porque no se hacía referencia alguna a dicho mandamiento; b) porque no existía contradicción alguna entre el Auto de 27 de septiembre de 1985 y la providencia de 1 de octubre de 1985, siendo la primera el cumplimiento de la segunda; así puede observarse que la cancelación de la anotación preventiva de demanda en Auto de 27 de septiembre de 1985 estaba condicionada a la no prestación de fianza... y prestada la fianza, la anotación preventiva seguía conservando su eficacia desde el momento que se practicó: 26 de julio de 1985, sin interrupción alguna, y c) gramaticalmente, dos «dejar sin efecto» recíprocos se anulan mutuamente. Cuando la providencia de 1 de octubre de 1985 dispone «dejar sin efecto lo acordado en Resolución de 27 de los corrientes, referente a dejar sin efecto la anotación preventiva», se ordena al Registrador de la Propiedad que mantenga indefinidamente los efectos de la anotación preventiva de demanda como si ésta nunca hubiera sido suspendida, y 3.°) en el presente caso ni siquiera dialécticamente puede interpretarse la existencia de un desistimiento, ya que en el mandamiento remitido no se hace referencia alguna a un hipotético asiento de presentación anterior, sino a una circunstancia de interés para el Registro de la Propiedad: que la anotación preventiva de demanda estaba garantizada por una fianza de 2.000.000 de pesetas. Por todo ello, se estima que el Registrador hubiera tenido que anotar en el Registro de la Propiedad los dos mandamientos judiciales que no eran en absoluto incompatibles entre sí: a) en primer lugar, el mandamiento de 27 de septiembre de 1985, en cuanto supeditaba la eficacia de la anotación preventiva a la prestación de fianza, y b) a continuación, el mandamiento de 1 de octubre de 1985, en cuanto constaba la efectiva presentación de fianza en la cuantía y en los términos prevenidos en el mandamiento anterior. Con ambas anotaciones se hubiera dado exacto y puntual cumplimiento a las resoluciones judiciales y se hubiera mantenido con plena eficacia respecto a terceros, la vigencia de la anotación preventiva anterior. Que se considera que no existe perjuicio alguno para tercero. En el fondo de la Resolución recurrida existe latente un mal entendido principio de prioridad registral, habida cuenta que el día 1 de octubre de 1985 se anotaron las ventas de tres fincas, estima el Registrador que la anotación preventiva practicada en 2 de octubre de 1985 no puede en forma alguna, perjudicar los derechos de dichos terceros, protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Frente a dicha objeción podrían oponerse argumentos de fondo, en el sentido que las señoras de Badía y Puig no son terceros regístrales, ya que eran propietarias de la propiedad indivisa, cuya adquisición se efectuó en circunstancias sospechosas de la anotación preventiva. Es decir, nunca podrían ser terceros de buena fe, únicos protegidos por el citado artículo 34. Pero existen poderosos argumentos de tipo registral: a) el artículo 17 de la Ley Hipotecaria no cierra el Registro para ningún título posterior, sino únicamente para aquellos títulos que «se le opongan o sean incompatibles», lo que no ocurre con el mandamiento de 1 de octubre, que no sólo era compatible, sino que además era la lógica consecuencia de los anteriores mandamientos de 24 de julio y 27 de septiembre: 1.°) en el mandamiento de 24 de julio con constancia registral desde el 26 de julio, se advertía a terceros compradores de la pendencia de un proceso en reclamación de sumas de las que respondían las fincas anotadas; 2.°) en el mandamiento de 27 de septiembre, con constancia registral a partir del 1 de octubre, se advertía a terceros compradores que dicha anotación quedaba supeditada a la prestación de fianza de 2.000.000 de pesetas, y 3.°) en la Providencia de 1 de octubre de 1985, se advertía a dichos posibles compradores que la fianza había sido constituida y que, por consiguiente, la anotación preventiva de demanda permanecía subsistente a todos los efectos; b) si ello es así, dichas señoras, de haber acudido al Registro, hubieran podido constar la existencia de una anotación preventiva de demanda formulada contra los titulares regístrales, que además, eran sus propios esposos y frente a lo que incluso la señora de Badía había efectuado oposición, y que la permanencia de dicha anotación quedaba supeditada a una fianza de 2.000.000 de pesetas; c) pero si hubieran acudido al Registro antes de otorgar la escritura de compraventa, únicamente hubieran podido comprobar la existencia de una anotación preventiva de demanda, pero en forma alguna que la permanencia de dicha anotación preventiva quedara supeditada a la prestación de la fianza. En resumen, siendo perfectamente compatible el mandamiento de 1 de octubre con los anteriores mandamientos de 24 de julio y 27 de septiembre, el Registrador debió anotarlo preventivamente respecto de las tres fincas, sin que con dicha anotación se lesionaran eventuales derechos de terceros, que ni podían tener conocimiento registral del mandamiento de 27 de septiembre, ni resultaban lesionados por una anotación preventiva de demanda que resultaba de los propios títulos del Registro. Por cuyo motivo, la denegación del Registrador es contraria no sólo al artículo 433 del Reglamento Hipotecario en que se apoya, sino a todos los principios hipotecarios, y que debe procederse a estimar el presente recurso y que se ordene al Registrador la práctica de la anotación. Que la estimación del presente recurso supone las siguientes anotaciones regístrales: a) la modificación de la anotación preventiva, letra B, de las fincas números 24.362, 24.364 y 24.376 en el sentido de transcribir literalmente el Auto de 27 de septiembre de 1985, pero sin efectuar cancelación de la anotación preventiva letra A; y b) la inscripción de una nueva anotación preventiva letra C en lo que respecta a las tres fincas, haciendo constar que efectivamente se prestó la fianza de 2.000.000 de pesetas señalada en el Auto antes citado, por cuyo motivo permanece subsistente la anotación preventiva de demanda de 24 de julio de 1985.

IV

La Registradora de la Propiedad del Registro número 19 de Barcelona, en defensa de la nota del Registrador de la Propiedad del número 8 de la misma ciudad, alegó: que con carácter previo hace constar: 1.°) la Ínadmisibilidad de dicho recurso en cuanto a cualquier pretensión que suponga modificcción de asientos practicados, y 2.°) que mantiene la calificación denegatoria que obra al pie del mandamiento judicial, único que puede ser objeto de recurso. Que examinando las pretensiones del recurrente y los asientos regístrales, resulta que lo que éste solicita es la modificación de los asientos inscritos: la modificación de la anotación preventiva letra B, y por vía refleja la modificación de los derechos de los titulares posteriores en virtud de las ventas que como consecuencia de aquella cancelación, letra B, tienen en el Registro su propiedad libre de cualquier gravamen de la referida anotación; se trata, pues, de la pretensión de modificar todos los asientos que constan en el Registro en perjuicio de personas que no son parte procesal en el juicio de menor cuantía y estos asientos conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos en los términos establecidos en el mismo. Que el recurso gubernativo no es procedimiento en el que se pueda declarar la inexactitud de los asientos registrales, ni cabe su modificación, que sólo puede realizarse mediante los procedimientos establecidos al efecto por la Ley; bien con el consentimiento de todos los titulares afectados o mediante Sentencia judicial que así lo ordene en el procedimiento que corresponda y en que aquéllos sean parte, y esto también lo confirma el artículo 38, párrafo 2.°, de la Ley Hipotecaria. Que el ámbito de aplicación del recurso gubernativo es la calificación registral que ha suspendido o denegado extendiéndose la correspondiente nota. Que existen numerosas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado que ponen claramente de manifiesto que no cabe recurso gubernativo dirigido a modificar asientos registrales y que el objeto del mismo es la nota denegatoria y no la inscripción practicada ya que aquélla supone que no ha habido inscripción. Que en el recurso gubernativo, el presupuesto es la denegación o suspensión, el objeto es la nota de calificación y su finalidad el examen técnico jurídico sobre si la nota se ha extendido conforme a Derecho; por tanto, no se trata de un proceso, sino de un procedimiento dirigido a obtener la inscripción denegada y las únicas partes son el recurrente o recurrentes y el Registrador. Que el artículo 1 de la Ley Hipotecaria es la base del sistema registral y en caso de suprimirse, toda la seguridad de la propiedad inmobiliaria y de crédito inmobiliario se vendría abajo. Que, por todo ello, el Registrador que informa, coloca sus asientos inscritos bajo la protección judicial y solicita que se declare la inadmisibilidad del recurso en cuanto suponga modificación de asientos practicados. Que en virtud del principio de legalidad, artículo 18 de la Ley Hipotecaria, la necesidad de tener en cuenta los asientos del Registro está terminantemente ordenada al Registrador, y de este principio deriva en el ámbito substantivo el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y dicho funcionario está sujeto a cauces muy estrictos en el ámbito formal: la prioridad y el tracto sucesivo. Que, por eso, para obtener el recurrente mediante el recurso gubernativo la extensión de la anotación preventiva letra C, hay que tener en cuenta lo que consta en el Registro y lo que en él consta es la propiedad de la finca a favor de personas distintas de las demandadas por título de compraventa, que, como consecuencia de la cancelación letra B, está libre de anotación alguna y dicha titularidad por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cierra la posibilidad de la anotación dicha; así pues, el mandamiento de la nota de calificación se basa en los artículos 17, 20 y 24 de la Ley Hipotecaria y en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de marzo de 1962. Que en cuanto al escrito del recurrente, hay que hacer constar: 1.°) que las anotaciones letras B, están extendidas en el Registro como cancelaciones puras y simples, la anotación de demanda letra A, está cancelada por las letras B, y no se puede discutir en este recurso si el Registrador debió o no «extender una cancelación condicional». En este punto, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en las Resoluciones de 27 de diciembre de 1945 (sic.) y 5 de abril de 1960 (sic.) declara no admisible esta figura en nuestro Derecho. Que si el mandamiento inscrito hubiera contenido alguna condición no hubiera sido necesario un nuevo mandamiento, sino simplemente documento fehaciente que acreditara haberse ésta cumplido, que produciría registralmente una nota al margen del asiento condicional y el hecho de expedirse un nuevo mandamiento, y haberse presentado en el Registro mandamientos adicionales respecto al primero cancelatorio de fecha posterior, pone de manifiesto la independencia de cada uno de ellos respecto al otro; 2.°) que el mandamiento de fecha 27 de septiembre de 1985, presentado con posterioridad a las escrituras de compraventa, no contiene ningún desistimiento de asientos y, de todas formas, cualquiera que sea la interpretación sobre la naturaleza del mandamiento, el resultado de la calificación siempre será el mismo: inadmisibilidad de eficacia registral por las razones expuestas y el artículo 433 del Reglamento Hipotecario ha de interpretarse bajo el presupuesto de la aplicación ineludible de los artículos fundamentales de la Ley Hipotecaria ya citados, y 3.°) que es evidente que existe el perjuicio a terceros, ya que el comprador, como consecuencia de la cancelación letra B, adquiere la propiedad libre y, de otro modo, la adquiriría gravada con la anotación de demanda letra C, y que sea o no tercero protegido por la fe pública registral o por la inoponibilidad es una cuestión de hecho, a declarar por los Tribunales de Justicia, en lo que el Registrador no puede entrar.

El Ilustrísimo Magistrado Juez de Primera Instancia número 13 de Barcelona informó de acuerdo con lo expresado en la exposición de los hechos, y aclarando que la entrega de dos mandamientos sucesivos en el tiempo, respectivamente, a los Procuradores, aunque inmediatos, pues ambos se entregaron en fecha 1 de octubre de 1985, fue como consecuencia de dos sucesivas resoluciones judiciales de contenido diverso y opuesto, ya que en la primera se dejó sin efecto la medida cautelar por falta de prestación de fianza y en la siguiente se acordaba de nuevo tal medida, al haberse constituido ya tal garantía.

VI

El Presidente de la Audiencia Territorial de Barcelona confirmó la nota del Registrador fundándose en las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fechas 14 de abril y 14 de junio de 1899, 30 de mayo de 1934, 29 de marzo de 1954, 29 de octubre y 5 de noviembre de 1968, 18 de marzo de 1972, 19 de noviembre de 1981, 23 de agosto de 1983 y 12 de enero de 1984; en los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaría y 416 y siguientes del Reglamento; en la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 1983 y, en definitiva, porque de darse lugar a lo pretendido en el presente recurso, afectaría ello a títulos inscritos a favor de personas que fueron demandadas en el juicio en el que se decretaron los mandamientos de anotación cuestionados, presentados, además, con posterioridad a aquéllos.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 1, 18, 20, 24, 25, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria. 1. El supuesto de hecho, presente el informe del Registrador, es el siguiente:

— Con fecha 26 de julio de 1985, se practican anotaciones de demanda sobre tres fincas determinadas (en dos de ellas por la mitad indivisa) que según el Registro corresponden respectivamente a cada uno de los tres demandados.

— El día 1 de octubre siguiente se producen los correspondientes asientos dé presentación de los siguientes documentos: 1.°) A las 10 horas, escritura por la que uno de los demandados transmite al condueño de una finca (y cónyuge suyo en régimen de separación) la mitad que estaba afectada por la anotación de la demanda. 2.°) A las 12,20 horas, mandamiento judicial por el que, en cumplimiento de Auto de 27 de septiembre anterior, se ordena dejar sin efecto las anotaciones de demanda antes expresadas, Ínterin no se preste por el actor la fianza fijada. 3.°) A las 12,50 horas, sendas escrituras otorgadas por los otros dos demandados por las que se transmiten al cónyuge de uno de ellos (en régimen de separación) los otros derechos (dominio de una finca, mitad de otra) afectadas por las anotaciones de demanda.

— A las 9,50 horas del 2 de octubre de 1985, se presenta nuevo mandamiento librado el día anterior en ejecución de una providencia de esta última fecha por la que se deja sin efecto lo dispuesto en el Auto de 27 de septiembre, dado que había sido constituida la fianza exigida.

— El Registrador despacha los títulos presentados el día 1 de octubre por orden de presentación y, por tanto, practica en días sucesivos la inscripción del primero; la cancelación, de modo incondicionado de las anotaciones de demanda respecto de las tres fincas; y la inscripción de las escrituras de trasmisión presentadas en tercer lugar, y, finalmente, deniega la pretensión del recurrente que en base al segundo mandamiento solicita la consolidación de las anotaciones primitivas.

2. No procede examinar por el cauce de este recurso gubernativo la calificación del Registrador, que da lugar a la cancelación de las anotaciones discutidas; extendidos los asientos de cancelación, quedan bajo la salvaguarda de los Tribunales sin que por esta vía pueda declararse su validez o nulidad, ni ordenarse su rectificación, modificación o cancelación, máxime cuando esta última pudiera producirse, como en el caso debatido, en perjuicio de otros titulares regístrales —tengan o no la condición de terceros y merezcan o no la protección registral si tienen la calidad de cónyuges de los demandados— cuyos asientos gozan igualmente del amparo jurisdiccional y que no han sido partes en el procedimiento cuyo resultado se trata de asegurar (artículos 1, 20, 38, 40, etc., de la Ley Hipotecaria).

3. Por otra parte, el carácter imperativo de las normas sobre prioridad registral (artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria) impiden retrotraer los efectos de la inscripción más allá del momento de presentación del título correspondiente, de modo que los asientos que en virtud del segundo de los mandamientos indicados pudieran practicarse, al estar ya canceladas las anotaciones cuestionadas, habrán de limitarse en su vigencia temporal por la fecha y hora de ingreso en el Registro, de dicho mandamiento. Asimismo, será la situación registral vigente en este instante la que determine la posibilidad de practicar las operaciones regístrales ordenadas en el citado mandamiento (artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y, como entonces, las fincas afectadas por la anotación pretendida aparecen inscritas a favor de personas distintas de los demandados, la exigencia del tracto sucesivo impedirá el despacho del segundo mandamiento presentado (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso planteado y confirmar el Auto apelado y la nota del Registrador.

Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y demás efectos.—Madrid, 3 de noviembre de 1987.—El Director General, Mariano Martín Rosado.— Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Barcelona. («B.O.E.» de 11 de diciembre de 1987.)