Resolución de 22 de abril de 1987
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 22 de Abril de 1987 |
| Publicado en | BOE, 22 de Abril de 1987 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Julio Paneque Guerrero, en nombre de la Comunidad de Propietarios de la casa número 28 —actual— de la calle Santa Clara de Sevilla, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 3 de Sevilla a inscribir testimonio literal del Auto dictado por el Magistrado-Juez de Primera Instancia número 2 de la misma ciudad, en expediente de dominio.
HECHOS
I
Don Antonio Madrid Puertas instó expediente de dominio para inscribir a su nombre un solar, sito en la calle Santa Clara número 28 —actual— de una superficie de 416 metros cuadrados. En dicho expediente se hacía constar que el señor Madrid Puertas había adquirido dicho
solar de doña Trinidad Benavides y Pérez de Vargas, por mediación de Notario, y que se solicitaba la resolución a fin de reanudar el tracto sucesivo interrumpido y de inscribir la mayor cabida que arrojaba la reciente medición del inmueble.
Igualmente, se hacia referencia a la certificación del Registro de la Propiedad número 3 de Sevilla, en la que aparecían como usufructuarios de la finca por cuartas e iguales partes indivisas los hermanos de Toro Biuza, quedando incierta, según el Registro, la nula propiedad, teniendo la última inscripción 58 años de antigüedad al iniciarse el expediente de dominio.
Y, asimismo, se hacía constar que sobre dicho solar existe una finca construida por el señor Madrid Puertas, coincidiendo su superficie con la citada anteriormente relacionándose los propietarios de la casa de nueva planta, que son los que constituyen la actual Comunidad de Propietarios.
Habiéndose cumplido todos los requisitos exigidos por la legislación vigente, con fecha 10 de julio de 1981, el Magistrado-Juez de Primera Instancia número 2 de Sevilla, dictó Auto declarando justificado el dominio y procedente la inscripción del solar y de su exceso de cabida, a favor de don Antonio Madrid Puertas, en el Registro de la Propiedad número 3 de Sevilla.
II
Presentado el testimonio literal de dicho Auto en el Registro de la Propiedad antes citado, fue calificado con la siguiente nota: «Denegada la inscripción del testimonio del Auto que precede, hasta que ocurrido y acreditado el fallecimiento de los usufructuarios, se pueda concretar las personas de los nudos propietarios (Resolución de 16 de julio de 1973).—No procede tomar anotación preventiva.—Sevilla, a 18 de febrero de 1983.—El Registrador.—Firma ilegible.»
Nuevamente presentado el referido testimonio en el mismo Registro, fue calificado con la siguiente nota: «Presentado nuevamente a las 11,30 horas de hoy el precedente documento, con el número 1.188 del Diario 7, se da por reproducida la nota anterior.—Sevilla, 6 de mayo de 1985.—El Registrador.—Firma ilegible.»
III
El Procurador de los Tribunales don Julio Paneque Guerrero, en nombre de la Comunidad de Propietarios de la casa número 28 —actual— de la calle Santa Clara de Sevilla, interpuso recurso gubernativo contra la última calificación y alegó: que los copropietarios de la finca referida tienen interés conocido en asegurar los efectos de la inscripción, con arreglo a lo establecido en el párrafo 1.° del artículo 112 del Reglamento Hipotecario (sic), constando los nombres de todos los ocupantes de aquélla y las respectivas viviendas en el expediente de dominio. Que la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de julio de 1973, contempla un supuesto en el que no había realmente interrupción del tracto, el Auto dictado no ordenaba la cancelación de los asientos contradictorios y la última inscripción era de menos de 30 años de antigüedad. Que el presente supuesto es totalmente distinto al de la Resolución citada, ya que la inscripción contradictoria tenía 58 años de antigüedad al promoverse el expediente de dominio y cuando la Ley establece una distinción neta, en cuanto a citaciones, entre las inscripciones de menos y de más de 30 años, es como consecuencia lógica de lo dispuesto en los artículos 1.959 y 196.1 del Código civil, lo que aconseja disminuir los requisitos tratándose de supuestos en que, por su antigüedad, pueda entenderse que se ha producido una adquisición por prescripción extraordinaria, como sucede en el supuesto objeto de este recurso. Que en el expediente de dominio se han cumplido todos los requisitos exigidos por la vigente Ley Hipotecaría y en los artículos 274, 279 y 285 de su Reglamento, habiéndose hecho las citaciones que prevé el artículo 201 de la Ley.
IV
El Registrador de la Propiedad en defensa de su nota alegó: que se opone falta de legitimación activa, ya que se desconoce la calidad de copropietaria de la otorgante del poder y que no basta que los copropietarios hayan sido citados en el expediente de dominio como simples «ocupantes» de la finca, para que se acredite la existencia de interés conocido a que se refiere el artículo 112 del Reglamento Hipotecario. Que claramente se desprende de la nota que no se pretende una absoluta equiparación entre los supuestos de hecho que motivaron este recurso y los que sirvieron de base a la Resolución de 16 de julio de 1973, pues en la nota de denegación a que se refiere dicha Resolución se contiene tres defectos, de los que es sólo predicable el primero de ellos, y en cierto sentido, los otros dos por las razones que se irán exponiendo a través de las alegaciones. Que el legislador no confiere al expediente de dominio carácter de procedimiento sustitutorio del correspondiente declarativo ordinario, que es el adecuado e insustituible, para hacer constar adquisiciones por vía de prescripción ordinaria o extraordinaria. Que en el expediente no se acredita cuál fue el título adquisitivo de doña Trinidad Benavides y Pérez de Vargas, ya que aparece inscrito en el Registro un legado de usufructo por cuartas e iguales partes proindi visas, quedando incierta la nuda propiedad, porque dicho legado amparaba una sustitución fideicomisaria, en la que eran fiduciarios los mal llamados usufructuarios y fideicomisarios, en único llamamiento los hijos de los legatarios del usufructo, como lo prueba no sólo la forma de los llamamientos, sino también la prohibición expresa que impone a los usufructuarios de gravar e hipotecar los bienes objeto del legado. Que no hay inscripción de dominio que reanudar, por cuanto que ella no existe por hallarse este indeterminado e incierto en orden a su titularidad, ya que toda inscripción requiere, bajo pena de nulidad, que en ella se hagan constar los requisitos de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.9 de su Reglamento. Que no es posible referirse al titular de inscripciones contradictorias de dominio, cuando aquél no es conocido por su nombre y apellidos y no se da ninguno de los presupuestos contemplados por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, sin que la inscripción a favor del causante tenga tal carácter de contradictoria, porque la sucesión ha tenido lugar aunque los titulares definitivos no sean por el momento conocidos y en tanto la determinación no se produzca, no puede decirse que la inscripción correspondiente revele, una titularidad que pueda servir de base para computar el plazo de 30 años. Que justificar la inscripción operada, ya sea ordinaria o extraordinaria, a favor del que pretenda la inscripción por un camino distinto al procedimiento declarativo ordinario que corresponda por la cuantía, significaría que todas las sustituciones fideicomisarias sin excepción podrían resultar burladas a través de un proceso inadecuado y, asimismo, la voluntad del testador que es Ley de Sucesión. Este sentido es el que late en la Resolución citada en la nota denegatoria y así pues, suponiendo que aunque no hubieran transcurrido los 30 años, no se sabría, conforme el artículo 202 de la Ley Hipotecaria a quién citar personalmente en el expediente o a quién oír en el mismo y la garantía que la inscripción supondría para los fideicomisarios. Por último, y de acuerdo con lo expresado anteriormente hay que tener en cuenta las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de febrero de 1980 y 5 de octubre de 1966. El Ilustrísimo señor Magistrado-Juez de Primera Instancia número 2 de Sevilla informó: que la Resolución definitiva fue dictada por el titular predecesor. Que de las actuaciones se desprende la exigencia y observancia de los requisitos del artículo 274 del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, habiéndose procedido en tenor a lo que disponen los cuerpos legales citados, atendiendo a las circunstancias del caso y habiéndose dictado el Auto que correspondía.
VI
El Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla consideró que, no obstante, la falta de acreditamiento de la propiedad de los que afirman ser propietarios de las viviendas construidas sobre el solar, cuya inscripción se pretende, es cierto que los mismos constituyen la Comunidad de Propietarios de la referida finca, por lo que, en principio, es de estimar en los recurrentes interés suficiente para promover el presente recurso gubernativo; y confirmó la nota del Registrador, fundándose en los mismos argumentos alegados por este funcionario.
VII
El Procurador de los Tribunales recurrente, en nombre de la Comunidad de Propietarios de la casa número 28 —actual— de la calle Santa Clara de Sevilla, apeló el Auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones y añadió: que si lo inscrito en el Registro de la Propiedad es una sustitución fideicomisaria y no un usufructo: a) la inscripción a favor de los fiduciarios es de dominio y no de usufructo; b) dicha inscripción es de dominio gravado; c) el gravamen de la sustitución fideicomisaria condicional familiar «con hijos» lo publica el Registro mediante una titulación potencial correspondiente a los fideicomisarios, y d) cae por su peso la premisa recogida al final del 5.° considerando de la Resolución apelada, toda vez que la inscripción a sustituir es de dominio, gravado de sustitución fideicomisaria. Que, no obstante, las características de la última inscripción registral, es procedente el expediente de dominio: 1.°) porque dicho expediente se dirige a declarar probado o demostrado que una persona adquirió el dominio de una finca, por medio de un acto, modo o causa idónea para tal adquisición, y no a acreditar o justificar el dominio; por ello, la decisión sin producir excepción de cosa juzgada, tiene un valor constitutivo y no declarativo, y así lo entiende la Dirección General en su Resolución de 16 de noviembre de 1923; 2.°) porque reanudar el tracto interrumpido consiste también en restablecer, reiterar o actualizar el contenido registral y no es necesario cancelar nada, ya que se trata simplemente de sustituir una titularidad dominical por otra, no pudiéndose hablar en tal caso de artículo contradictorio, y 3.°) porque la declaración que ha puesto fin al expediente de dominio no impedirá, aun inscrito, la incoacción posterior del juicio delcarativo contradictorio por quien se considere perjudicado. Que en cuanto a la invocación de la prescripción adquisitiva extraordinaria que se hizo al recurrir, lo que se quiso fue destacar solamente la influencia de lo dispuesto en los artículos 609, 1.959 y 1.960.1 del Código civil en las normas reguladoras del expediente de dominio en la Ley Hipotecaria (artículos 199 a 202) y Reglamento para aplicación (artículos 272 y 282 al 287), ya que la prescripción extraordinaria exige una posesión no interrumpida de 30 años que, aún existente, hay que probar por los trámites establecidos, pero que es modo para adquirir el dominio y a la prueba de esto y no de la posesión se dirige el expediente de dominio.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 675, 750, 781, 1.932, 1.963 y 1.969 del Código civil; 1, 38, 40, 82, 201, 202, 209 y 210 de la Ley Hipotecaria; 82, 277 y 286 del Reglamento Hipotecario; 262 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias de 12 y 17 de marzo y 12 de noviembre de 1934 y las Resoluciones de este Centro de 23 de julio de 1924, 31 de enero de 1931, 22 de marzo de 1939, 22 de junio de 1943, 12 de enero, 8 de marzo y 22 de mayo de 1944, 22 de diciembre de 1950, 15 de enero de 1952, 16 de julio de 1973, 7 de marzo de 1979 y 29 de agosto de 1983.
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En el supuesto debatido en el presente recurso se pretende, en virtud de Auto dictado en el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, así como la cancelación de una inscripción contradictoria de más de 30 años de antigüedad, de usufructo vitalicio con reserva de la nuda propiedad a favor de los hijos que a su vez tengan los usufructuarios, y sin que conste acreditado el fallecimiento de éstos.
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Es principio básico de nuestro ordenamiento hipotecario que los asientos del Registro gozan de la protección jurisdiccional, de modo que no cabe desconocer sus efectos mientras no medie su rectificación (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria).
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Asimismo, la posibilidad de prescindir de la resolución judicial dictada en juicio declarativo ordinario como vía rectificatoria cuando no media el consentimiento del titular registral, viene arbitrada por el legislador solamente para supuestos taxativos en los que la concurrencia de especiales circunstancias que evidencian la inexactitud del asiento, puede facilitar el mecanismo rectificatorio. Ahora bien, la interpretación de la normativa rectora de estos supuestos excepcionales, ha de ser estricta a fin de no menoscabar las garantías que en cada caso se articulan en favor de los titulares regístrales.
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Uno de estos supuestos excepcionales es el de la posibilidad de reanudación del tracto sucesivo interrumpido en virtud del Auto favorable obtenido en el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, por cuanto comprobada la existencia actual de la titularidad dominical alegada por el promotor, se le provee de un título —el Auto estimatorio— cuya inscripción va a implicar el desconocimiento o extinción registral de las titularidades contradictorias anteriormente inscritas, y ello sin más requisitos que los previstos en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Se impone pues, una rígida observancia de los mismos, de modo que cuando su cumplimiento no fuera posible por cualquier causa, habrá de acudirse al juicio declarativo ordinario como medio rectificatorio subsidiario del consentimiento del titular del asiento inexacto.
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En el presente supuesto, el asiento contradictorio de más de 30 años de antigüedad, lo es de usufructo vitalicio con reserva de la nuda propiedad a favor de los hijos que, a su vez, tengan dichos usufructuarios. Aun cuando la disposición testamentaria que ordena estas previsiones no resulta todo lo precisa que sería de desear, es evidente que en tanto éstos no fallezcan, existe la posibilidad de nacimiento de nuevos hijos, de modo que la nuda propiedad se halla aún en una situación de pendencia, en la que junto a las titularidades —provisionales o definitivas, pero inciertas en su extensión, según se entienda la citada cláusula— a favor de los hijos ya nacidos, coexiste una reserva de derechos a favor de los por nacer, posible en nuestro Ordenamiento al amparo de los artículos 675, 750 y 781 del Código civil, y cuya constatación registral le asegura la protección dispensada por esta institución.
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Así pues, si bien el Auto que se pretende inscribir podría acceder al Registro sin que sean obstáculo alguno las titularidades usufructuarias (respecto de las que se cumplen los requisitos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria) ni las titularidades de los hijos de éstos ya nacidos, también citados en debida forma —pues la publicación de los edictos prevenidos en la regla 3.a del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, junto con su indeterminación registral cumple la exigencia de citación en debida forma del artículo 202.1 de la Ley Hipotecaria en relación con los artículos 260 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil—, no ocurre lo mismo con las titularidades preventivas inscritas a favor de los hijos aún inexistentes, pero de posible existencia futura, respecto de quienes evidentemente no puede cumplirse el requisito de citación en legal forma, de modo que sin prejuzgar la posible extinción en la realidad extrarregistral de la reserva de derechos a su favor (artículo 1.932.1 del Código civil) y la plena titularidad dominical del recurrente, la expulsión de aquélla del Registro pasa inevitablemente por el trámite del juicio declarativo ordinario en el que se declare aquella extinción y la titularidad plena del recurrente, así como la rectificación registral [artículos 38, 40 a) y 82 de la Ley Hipotecaria].
Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado y la nota del Registrador.
Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y efectos.—Madrid, 22 de abril de 1987.—El Director General, Mariano Martín Rosado.—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla. («B.O.E. de 11 de mayo; correción de errores, «B.O.E.» de 25 de junio.)
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