Resolución de 3 de octubre de 1985

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución 3 de Octubre de 1985
Publicado enBOE, 18 de Octubre de 1985

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por don Ramón Cuchillo López, Procurador de ios Tribunales, en representación de don Germán García Martín, contra la negativa del Sr. Registrador de la Propiedad de Requena a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Resultando que mediante escritura autorizada por el Notario de Barcelona don Julián Simó Grau el día 22 de septiembre de 1981, el limo, Sr. Magistrado-Juez de 1.a Instancia número 8 de Barcelona, en representación y por rebeldía de don Antonio Martínez Pardo, vendió a don Germán García Martín dos fincas en término de Utiel, regístrales 4.232 y 481, como consecuencia de los Autos de juicio de mayor cuantía número 1164/78 seguidos ante dicho Juzgado; que en mandamiento expedido por el Juez de 1.a Instancia de Requena el día 16 de abril de 1979, en cumplimiento de exhorto procedente del de igual clase número 8 de Barcelona, se ordenó anotar el embargo trabado sobre las dos citadas fincas; que con fecha 23 de junio de 1980, el Sr. Registrador de la Propiedad de Requena expidió la oportuna certificación de cargas; que con posterioridad a dicha expedición se presentaron en el Diario dos escrituras de ventas sucesivas de una de las fincas embargadas, otorgada la primera por el ejecutado con anterioridad a la anotación de embargo.

Resultando que presentada copia del anterior documento en el Registro de la Propiedad de Requena fue calificada con notas del siguiente tenor: «Inscrito el precedente documento, pero sólo en cuanto a la finca descrita en segundo lugar, en el tomo 438 del archivo, libro 103 de Utiel, folio 109, finca 481, inscripción 3.a Denegada la inscripción en lo que respecta a la otra finca, o sea, la primera, por aparecer inscrita a favor de los consortes don José Soriano Sáez y doña Teresa García Hernández, por compra de éstos a (Brídigo), digo Brígido Martínez Alis, mediante escritura otorgada en Utiel el 2 de agosto de 1979, ante su Notario don Antonio Deltoro López; habiéndola adquirido a su vez dicho vendedor por compra a Antonio Martínez Pardo, mediante escritura autorizada por el nombrado Notario de Utiel el 10 de noviembre de 1978.—Requena, 3 de mayo de 1982.—El Registrador.—Firma: ilegible».

Presentado de nuevo el precedente documento, acompañado de un mandamiento del Juzgado de Primera Instancia de Requena, de 24 de febrero de 1983, y de testimonio del auto del Juzgado de Primera Instancia n.° 8 de Barcelona, el cual Auto lleva fecha de 8 de febrero de mil novecientos ochenta y tres, siendo la fecha del testimonio la del día 15 del mismo mes y año, por los cuales se dispone la inscripción del mencionado documento. Se deniega la inscripción ordenada respecto a la finca descrita con el número uno en base a lo siguiente: Primero.—La finca en cuestión consta inscrita como ya se dijo en la anterior nota de tres de mayo de mil novecientos ochenta y dos a nombre de persona distinta del deudor embargado, lo cual impide la inscripción que ahora se ordena, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, mientras no se solicite la cancelación de las inscripciones a nombre de esa persona en el procedimiento adecuado. Segundo.—Las anotaciones de embargo no son preferentes a los títulos de dominio de fecha anterior a las anotaciones, los cuales títulos deben prevalecer —en principio— aun cuando ingresen en el Registro con posterioridad a la práctica de la anotación. (Y en este caso la anotación es de abril del año mil novecientos setenta y nueve y la primera escritura de venta es de diez de noviembre de mil novecientos setenta y ocho.) Y ello en base al artículo 44 de la Ley Hipotecaria en su relación con el artículo 1.923 del Código Civil. Y esta interpretación es, además, la que viene manteniendo reiterada jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo y de la Dirección General de los Registros y del Notariado.—Considerándose insubsanable el obstáculo o falta aludida en los dos puntos anteriores, no se toma anotación preventiva.—Requena, 21 de abril de 1983.—El Registrador.—Firma: ilegible

.

Resultando que don Ramón Cuchillo López, en representación de don Germán García Martín, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que la afirmación del Sr. Registrador, según la cual las anotaciones de embargo no son preferentes a los títulos de adquisición anteriores a la anotación misma, aunque no hubiesen tenido acceso al Registro, no puede ser fundamentada en ningún precepto de la Ley Hipotecaria o su Reglamento; que ese derecho preferente sólo se reconoce a quien ha promovido, en su momento, la tercería de dominio; que así lo ha manifestado el Tribunal Supremo en Sentencias de 2 de marzo de 1910 y 21 de febrero de 1912; que esa exigencia del juicio de tercería se explica como medio de precaverse contra adquirentes maliciosos, que esperan «el momento oportuno» para incribir sus títulos; que así lo han hecho los adquirentes en el caso del presente recurso, en el que han inscrito sus títulos con posterioridad a la nota de expedición de cargas, evitando su citación como terceros poseedores y asegurando, al mismo tiempo, la indefensión del recurrente que ya no puede dirigirse contra ellos; que procede, en consecuencia la cancelación de las inscripciones de dominio a que se refiere la nota y la inscripción del título adjunto sin más trámites.

Resultando que el Sr. Registrador de la Propiedad informó: que la primera cuestión que plantea el presente recurso es el de las preferencias que otorgan las anotaciones de embargo; que la cuestión está solucionada desde la Ley Hipotecaria de 1861 en el sentido de que las anotaciones de embargo sólo otorgan preferencia respecto de créditos posteriores a la anotación, según expresaba el artículo 44; que al publicarse el Código Civil la misma idea pasó a su artículo 1.923, con lo que a las sucesivas Leyes Hipotecarias les bastó una remisión a dicho artículo —aunque la Ley Hipotecaria de 1909 introdujo cierta confusión, después subasanada—; que la idea de la vigencia clara de los artículos 1.923 del Código Civil y 44 de la Ley Hipotecaria no sólo es la unánime en la doctrina, sino la sostenida por el Tribunal Supremo en abundantísimas sentencias como la de 29 de noviembre de 1962, 14 de diciembre de 1968, 6 y 16 de diciembre de 1982; que la postura del recurrente, sostenida por La Rica, sobre la exigencia de una conducta activa al adjudicatario conjugada con una «sanción para las inscripciones retrasadas», no tiene apoyo legal ni predicamento alguno en la actualidad, si bien, como apunta Roca, podemos estar ante un fallo del sistema hipotecario que puede privar al adjudicatario de finca y precio, pese al cual el Registrador sigue vinculado por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria; que, finalmente, también la Dirección General de los Registros y del Notariado se ha pronunciado sobre la cuestión planteada en este recurso, en el sentido sostenido en la nota de calificación, en Resoluciones de 16 de octubre de 1974, 13 de diciembre de 1974 y 5 de marzo de 1982, entre otras.

Resultando que el Presidente de la Audiencia Territorial de Valencia dictó Auto desestimando el recurso y confirmando la nota del Registrador, aduciendo que es reiterada y constante la doctrina del Tribunal Supremo «en el sentido de que la anotación preventiva constituye solamente una garantía registral de la situación jurídica existente al ser registrada, que otorga preferencia al acreedor que la obtuvo sobre los créditos contraídos por el deudor con posterioridad a la anotación, pero sin que prevalezca sobre los actos dispositivos otorgados anteriormente, aunque no estén inscritos...»

Resultando que el recurrente se alzó de la decisión presidencial abundando en los razonamientos vertidos en su escrito inicial.

Vistos los artículos 20, 38, 44 y 134 de la Ley Hipotecaria; los artículos 143 y 175 de su Reglamento; las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1896, 28 de enero de 1903, 2 de marzo de 1910, 21 de febrero de 1912, 22 de marzo de 1943, 29 de noviembre de 1962, 14 de diciembre de 1968, 12 de junio de 1970, 27 de diciembre de 1971, 21 de febrero, 8 de julio y 10 de noviembre de 1975; 31 de enero de 1978 y 27 de diciembre de 1983; así como las Resoluciones de este Centro de 9 de noviembre de 1955, 16 de octubre y 13 de diciembre de 1974; 5 de marzo de 1982 y 12 de septiembre de 1983.

Considerando que el objeto del presente recurso se centra en determinar si puede practicarse una inscripción de dominio de una finca a favor del adjudicatario en un procedimiento de embargo dado que antes de haberse procedido a su anotación en el Registro de la Propiedad, dicha finca había sido transmitida en escritura pública a persona distinta del deudor ejecutado, sin que el comprador inscribiera su título hasta después de expedida la certificación de cargas prescrita en el artículo 143 del Reglamento Hipotecario.

Considerando que el referido debate ya fue tratado en la Resolución de 16 de octubre de 1974 —en un supuesto fáctico idéntico al que ahora se examina—, que declaró que el artículo 143 del Reglamento Hipotecario, al recoger la figura del tercer poseedor de bienes anotados exige que el título de adquisición del inmueble sea de fecha posterior al embargo practicado, sin que tenga aplicación lo que en el mismo se preceptúa, cuando no concurran las circunstancias que caracterizan a la figura de dicho tercer poseedor, lo que sucede en este supuesto dado que el primitivo adquirente realizó su compra antes del embargo trabado sobre el inmueble, y por ello no cabe la aplicación del párrafo último del artículo 38 de la Ley Hipotecaria con las obligadas consecuencias cancelatorias que del mismo se derivan.

Considerando por el contrario que el problema sustantivo planteado aparece resuelto en el artículo 44 de la Ley Hipotecaria en su remisión al artículo 1.923-4.° del Código Civil a través de la interpretación de reiterada jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como de esta Dirección General al declarar que las anotaciones de embargo sólo otorgan preferencia sobre los actos dispositivos que han tenido lugar con posterioridad a la propia anotación, pero no en cuanto a los anteriores al embargo anotado que hayan sido otorgados por el mismo deudor, y que después han accedido al Registro.

Considerando que al no ser procedente que se cancele la inscripción hecha a favor del primer comprador, surge un obstáculo para que pueda inscribirse la segunda escritura de compraventa hecha a favor del adjudicatario, que tiene su fundamento en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, todo ello sin perjuicio del derecho de los interesados conforme al artículo 66 de la misma Ley, de acudir a los Tribunales para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de sus respectivos títulos, o de la preferencia de sus derechos.

Considerando que la segunda transmisión e inscripción operada de quien había adquirido del primitivo deudor tiene su causa en un contrato otorgado por quien aparece como titular registral y tampoco cabe proceder a su cancelación, a parte de que aun admitiendo su posibilidad a efectos dialécticos, tampoco podría realizarse la inscripción pretendida, pues renacería la que fue objeto de primera transmisión y al ser persona diferente, el propio artículo 20 antes citado de la Ley Hipotecaria volvería a ser un obstáculo para que se procediera a la cancenlación.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado y la nota del Registrador.

Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento, el del recurrente y efectos.—Madrid, 3 de octubre de 1985.—El Director General, Gregorio García Ancos.—Exorno. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Valencia.— (B.O.E. de 18 de octubre de 1985.)

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