Resolución de 22 de abril de 1985
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 22 de Abril de 1985 |
| Publicado en | BOE, 2 de Julio de 1985 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Cartagena don Juan Romero-Girón Deleito, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad a inscribir una escritura de segregación y declaración de obra nueva, en virtud de apelación del Registrador de la Propiedad.
Resultando que en escritura autorizada por el Notario de Cartagena don Juan Romero-Girón Deleito el día 26 de agosto de 1981, don José Antonio Bernal Murcia y doña Isabel Murcia García, dueños por mitad y en proindiviso de una finca, efectuaron diversas segregaciones en la misma y sobre las parcelas segregadas declararon obras nuevas de almacenes comerciales.
Resultando que presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Cartagena fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «Suspendida la inscripción del precedente documento por los siguientes defectos subsanables: Primero.—No acreditarse el otorgamiento de la licencia establecida en el artículo 96 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana para las operaciones de formación de nuevas fincas por segregación. Segundo.— Visto el contenido de la nota al margen de la inscripción segunda de la finca matriz en el folio 160 del libro 638 de la 3.a sección, que dice así: «Adscripción e indivisibilidad. Por escritura otorgada en esta ciudad el día 7 de abril último, ante el Notario don Juan Romero-Girón Deleito, se hace constar por los titulares de la finca a que se refiere la adjunta inscripción, don José Antonio Bernal Murcia y doña Isabel Murcia García, casado y viuda, respectivamente, mayores de edad y de esta vecindad, que habiendo decidido construir sobre la misma un almacén de ochocientos cincuenta metros cuadrados aproximadamente, adscriben la total superficie de esta finca de la edificación del almacén dicho. En su consecuencia, el resto de esta finca no ocupado por la edificación proyectada será indivisible y no suceptible de nuevas edificaciones. Así resulta de la escritura dicha, que ha sido presentada en este Registro a las doce horas treinta minutos del día cuatro de los corrientes, según asiento 560 al folio 66 del tomo 165 del Diario. Pagado el impuesto y archivada carta de pago. Cartagena, seis de junio de 1981. Sigue firma y rúbrica del Registrador». No se acredita por medio del oportuno documento expedido por el Ayuntamiento de Cartagena, que tal adscripción e indivisibilidad hayan desaparecido, y ser viables las segregaciones efectuadas, en atención a la parcela mínima urbanística, correspondiente al emplazamiento de la finca matriz, en su caso. Tercero.— Expresarse la medida superficial de las nuevas fincas formadas por segregación, tan sólo aproximadamente. Artículo 51 y concordantes del Reglamento Hipotecario. Cuarto.—No resultar determinada la extensión de la parte del resto de finca matriz que se destina a zona verde y aparcamiento. Quinto.—No concretarse la situación jurídica de la referida parte de la finca matriz que se destina a zona verde y aparcamiento en relación con las nuevas fincas formadas, ya que al parecer está al servicio de éstas. Sin tomar anotación por no haberse interesado.—Cartagena, 24 de enero de 1983.—El Registrador.—Firma: ilegible.»
Resultando que el Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que, aunque el artículo 96-3.° de la Ley del Suelo hable de «división de terrenos», sin especificar, sólo cuando se realice parcelación urbanística en sentido técnico-legal se requiere acreditar al Notario la concesión de licencia; que el concepto de parcelación urbanística de la Ley del Suelo nada tiene que ver con el supuesto de escritura calificada, pues se segregan terrenos, declarando en ellos naves industriales; que, en cuanto a la licencia de obras, resulta de la Resolución de 16 de noviembre de 1981 que ni el Notario ni el Registrador pueden ni deben exigirla; que la indivisibilidad que consta en el Registro a través de la nota marginal no es la indivisibilidad urbanística en sentido técnico del artículo 95 de la Ley del Suelo, única que podría alegar el Registrador, sino un simple declaración del propietario, a la que no se puede oponer aquel precepto; que a esta nota marginal atípica no cabe aplicarle íntegramente la normativa hipotecaria y especialmente el artículo 82 de la Ley, para exigir aceptación o consentimiento del Ayuntamiento para su cancelación o desvirtuación; que, en cuanto al tercer defecto, carece de importancia al expresar «aproximadamente» la medida superficial de las fincas segregadas, porque se describe perfectamente el resto de la finca matriz, porque la fe pública registral no se extiende a los datos de hecho y porque no hay diferencia entre que el propietario exponga, sin acreditarlo, que la superficie es una determinada, o que manifieste que es aproximadamente esa superficie; que, en cuanto al cuarto defecto, la referencia a la zona verde o aparcamiento no tiene trascendencia jurídica inmobiliaria, sino que es una circunstancia puramente descriptiva de la finca; que, en cuanto al último defecto, en modo alguno es preciso determinar en la escritura calificada, de antemano, la situación jurídica del resto de la finca en relación con las parcelas segregadas, que, cuando se produzca la enajenación de alguna de las parcelas segregadas, el adquirente ostentará el derecho recogido en el Código Civil de exigir servidumbre de paso si su finca se halla enclavada en otra privativa.
Resultando que el Registrador de la Propiedad informó: que no puede darse al concepto de núcleo de población el carácter restrictivo que le da el recurrente; que es un concepto objetivo, determinado por las circunstancias de hecho que concurran sin influir el destino que subjetivamente le puede dar el propietario de los terrenos; que la nota marginal practicada es un medio para hacer constar un requisito de cuyo cumplimiento depende la concesión o no de la licencia, y además se trata de un asiento protegido por la salvaguardia de los Tribunales y el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos; que, además del artículo 51-4.° del Reglamento Hipotecario, las leyes reguladoras de la propiedad rústica y urbana, exige que se concrete la superficie exacta, pues de lo contrario nacería la duda de si se está en presencia de una finca que alcanza o no la unidad mínima de cultivo, la unidad mínima parcelaria urbanística o si excede o no de la superficie para otorgar la protección oficial o no otorgarla; que en cuanto al cuarto defecto, mal puede el Registrador cumplir su cometido de facilitar la seguridad jurídica sin precisar y concretar las relaciones y situaciones jurídicas que publica; que en cuanto al último defecto, tanto nuestro ordenamiento jurídico como la doctrina jurisprudencial tienen abiertos cauces suficientes para solucionar las cuestiones para mejor aprovechamiento de los predios, como la constitución de servidumbre bajo condición, suspensión o las titularidades «ob rem».
Resultando que el Presidente de la Audiencia Territorial de Albacete dictó Auto revocando la nota de calificación en base a razones análogas a las aducidas para el recurrente.
Resultando que el Registrador de la Propiedad de Cartagena apeló del Auto presidencial.
Vistos los artículos 541 del Código Civil, 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento para su ejecución; el Texto Refundido de la ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 9 de abril de 1976; el articulo 44-l.°-4.° del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, y las Resoluciones de este Centro de 21 de octubre de 1980, 16 de noviembre de 1981 y 3 de septiembre de 1982.
Considerando que el primero de los defectos señalados en la nota de calificación hace referencia a si es necesario para poder inscribir la escritura discutida acreditar el otorgamiento de la licencia establecida en el artículo 96 de la Ley del Suelo, dado que en el inmueble matriz se han producido nueve segregaciones que constituyen otras tantas nuevas fincas.
Considerando que para una mayor clarificación del problema conviene reproducir la descripción del inmueble matriz en cuanto a sus linderos: «Norte, Teresa Murcia Madrid; Sur, calle del Barrio de los Dolores; E. carretera de Madrid a Cartagena; y al Oeste, calle Llagostera»; que en la descripción de las parcelas segregadas se observa que todas lindan por el Oeste con la mencionada calle Llagostera, e incluso se indica que por el Sur, al lindar con resto de la finca matriz, se sitúa una calle en proyecto.
Considerando que de lo dispuesto en los artículos 77 y siguientes del Texto Refundido de la Ley del Suelo, la clasificación de los terrenos corresponden en principio a los Planes Generales de Ordenación, pero como no todos los Municipios lo tienen previsto, el propio articulo 81 establece en su defecto su clasificación en no urbanizable y urbano, y para que no quede paralizada la posible acción constructora, la misma Ley previene una serie de medidas a través de las normas subsidiarias y complementarias del planteamiento que regirán en defecto del Plan.
Considerando que el suelo urbano definido en este artículo 81 —falta de Plan General Municipal— tiene en principio el mismo régimen jurídico que el establecido en el artículo 78 —existencia del Plan— y sometido por tanto a sus mismas normas y limitaciones, y además —y esto constituye una diferencia entre ambos— a las contenidas en el artículo 74 del Texto Refundido; mientras que el suelo no urbanizable definido en el propio artículo 81-3.° en forma negativa tiene las mismas características que el suelo no urbanizable calificado en el artículo 80 para el supuesto de existencia de Plan General Municipal.
Considerando que una de las limitaciones establecidas en el Texto Refundido de la Ley del Suelo —artículo 96— es precisamente la necesidad de que en suelo urbano y urbanizable programado se acredite el otorgamiento de la licencia de parcelación que los Notarios deberán de testimoniar en la escritura correspondiente, y sin que los Registradores de la Propiedad puedan inscribir las escrituras de división de terrenos, si falta esta exigencia; y si por el contrario se trata de suelo no urbanizable (urbanizable no programado o rústico), tales parcelaciones no pueden realizarse, salvo que se trate de segregaciones que se acomodan a las normas de la legislación agraria (artículo 85-4.° del Texto Refundido y artículo 44-1-4.° del Reglamento de Gestión Urbanística).
Considerando que a la vista de lo expuesto, y en especial de la descripción de la finca matriz y nuevas parcelas formadas, no cabe duda que se está ante lo que el artículo 94 de la Ley del Suelo denomina núcleo de población, y que los terrenos son inadecuados para el cultivo agrícola —con independencia de que lo estén o no—, por lo que su parcelación estará sujeta a la licencia que según el artículo 96 de la misma Ley —antes citada— han de exigir tanto Notarios como Registradores para poder, respectivamente, otorgar la escritura y proceder a su inscripción.
Considerando que procede igualmente confirmar el defecto 2.° de la nota, que no es más que un complemento del defecto 1.°, y en donde la adscripción y declaración de indivisibilidad que se ha hecho constar en el Registro por los interesados cierra el ingreso en sus libros a los actos contradictorios con su contenido como sucede con los recogidos en la escritura calificada, y ha de tenerla en cuenta el Registrador al calificar, al estar tal asiento bajo la salvaguardia de los Tribunales, en tanto no sea cancelado con arreglo a las Leyes, todo ello sin perjuicio de entender que tal nota marginal practicada aparece como inútil e innecesaria, ya que concedido en su caso por el órgano competente, la licencia de segregación quedaría automáticamente anulada, así como el valor del pacto inscrito de indivisibilidad, ya que la norma legal o la aprobación de un Plan General o su modificación prevalecería sobre el contenido registral.
Considerando en el tercer defecto que la suma de la extensión superficial de las nueve parcelas segregadas (1.050 metros cuadrados las ocho primeras y 2.100 la novena), unida a la que se ha señalado en la descripción del resto de la finca matriz (17.602 metros cuadrados), es exactamente igual a la extensión fijada para el inmueble primitivo (28.102 metros cuadrados), por lo que el hecho de que se haya empleado el término «aproximadamente» no permite dudas acerca de la total coincidencia de estos datos, máxime cuando tal término puede aparecer referido posiblemente a la forma geométrica de las parcelas descritas que viene indicada a continuación, y aunque así no fuera, tampoco obstaría ello al cumplimiento del principio de especialidad al no existir vulneración de los artículos 9 de la Ley y 51-4.° de su Reglamento, y sin que deje de extrañar la trascendencia que en este caso concreto se ha dado por el funcionario calificador a una cuestión tan evidente.
Considerando que de los dos últimos defectos de la nota podría prescindirse de su examen dada la confirmación del defecto primero, pero, no obstante, cabe señalar que al no haberse pretendido establecer ninguna relación jurídico real en la escritura en lo relativo a la zona destinada a zona verde y aparcamiento, se trata de un puro dato descriptivo sin más trascendencia, e igualmente que las orientaciones dadas por este Centro Directivo para resolver las cuestiones que pueda plantearse acerca de la situación jurídica entre las parcelas segregadas y la finca de procedencia mediante la constitución de servidumbres bajo condición suspensiva o titularidad «ob rem» no implica que por anticipado hayan de ser resueltas estas situaciones más que cuando los interesados así lo pretendan, y entonces será el momento adecuado de su estudio o examen.
Esta Dirección General ha acordado revocar parcialmente el Auto apelado y confirmar los defectos 1.° y 2.° de la nota del Registrador.
Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.—Madrid, 22 de abril de 1985.—El Director General, Gregorio García Ancos.—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Albacete.—(B.O.E. de 2 de julio de 1985.)
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