Resolución de 13 de diciembre de 1985

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución13 de Diciembre de 1985
Publicado enBOE, 17 de Enero de 1986

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Francisco Bethencourt y Manrique de Lara, en representación de Peixos Victorino, S. A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 2 de Las Palmas a inscribir una carta de pago de precio aplazado intervenida por un Agente de Cambio y Bolsa.

Resultando que por escritura autorizada por el Notario de Barcelona don Ángel Delgado y Pérez de Baños, el día 14 de enero de 1981, don Justo y don José Esteban Martín Quintana, representados por don José María Roig Farra, vendió a Peixos Victorino, S. A., representada por don Juan Puebla Brugúeras, las participaciones indivisas que les correspondían de dos fincas, aplazándose parte del precio para ser satisfecho por la sociedad compradora el 15 de febrero próximo; que antes de transcurrir el plazo, el apoderado de los vendedores compareció ante un Agente de Cambio y Bolsa y otorgó Carta de Pago de la cantidad aplazada, librándose la correspondiente certificación; y que mediante Acta autorizada por el Notario de Villanueva y Geltrú don Jesús Martínez Cortés se hacía constar esto último, solicitando la constancia registral de la referida Carta de Pago.

Resultando que presentada en el Registro copia de la mencionada Acta fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «Negada la cancelación solicitada en el adjunto documento por autenticarse el pago, base de la cancelación, por Agente de Cambio y Bolsa, cuyas facultades como Fedatario se limitan a los actos de comercio en el que no está comprendido el presente. Calificada como insubsanable. Extendida de conformidad con mi cotitular a petición expresa del presentante.—Las Palmas de Gran Canaria, 5 de junio de 1984.—El Registrador.—Firma: ilegible».

Resultando que por el presentante, la sociedad compradora interpuso recurso gubernativo, no admitido a trámite por presentarse fuera de plazo que señala el artículo 113 del Reglamento Hipotecario.

Resultando que presentada de nuevo en el Registro copia del Acta, acompañada de la Carta de Pago, fue calificada con nota del siguiente tenor literal: «Denegada la cancelación solicitada en el adjunto documento al que ahora se une el que figura al reverso y no había sido anteriormente aportado, por autenticarse el pago, base de la cancelación por Agente de Cambio y Bolsa, cuya facultad como Fedatario se limita a los actos de comercio, en el que no está comprendido el presente. Defecto insubsanable. Extendida de conformidad con mi cotitular y a petición expresa del presentante.—Las Palmas de Gran Canaria, 19 de noviembre de 1984.—El Registrador.—Firma: ilegible».

Resultando que la parte compradora interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que no habiéndose señalado la forma de pago de la parte aplazada, los interesados quedaban en libertad de elegir el modo de hacerlo, pidiendo ahora únicamente se hiciera constar en el Registro de la Propiedad el hecho de haberse saldado el total del precio de la venta, al amparo del artículo 58 del Reglamento Hipotecario; que los únicos que podrían discutir la eficacia del documento de pago serían los propios vendedores y no lo han hecho, habiendo transcurrido ya más de cuatro años desde el otorgamiento del contrato; que el documento en que se acreditó el pago es público, según resulta de los Artículos 1.216 del Código Civil y 590-2.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil; que los artículos 93 del Código de Comercio y 198 del Reglamento de Bolsas de Comercio atribuyen a los Agentes de Cambio y Bolsa la cualidad de «fedatario» y «notario» en negocios de comercio; que la intervención de Notario se justificaba, además, de por la fehaciencia que adquiría la carta de pago extendida en documento privado, por la circunstancia de haberse celebrado la compraventa entre dos comerciantes; y por último, que debía considerarse por analogía la resolución de la Dirección Gerenal de los Registros y del Notariado de 8 de enero de 1921, que señaló: «... en el caso especial, al no establecerse prohibición en contra y pactarse que sólo sería necesaria la constatación del pago mediante acta, se estima procedente acceder a la inscripción de dicho documento».

Resultando que el Registrador informó: que por economía procesal no entraba en las consecuencias que con arreglo al artículo 117 del Reglamento Hipotecario se derivaban de no haberse aportado antes de la primera nota de calificación el documento intervenido por el Agente de Cambio y Bolsa; que el Acta notarial al que se incorpora dicho documento ni quita ni añade al pago aplazado en documento privado, aunque intervenido por este Agente; que los preceptos de la legislación hipotecaria (artículos 82 y 103-1.° de la Ley Hipotecaria y 178 y concordantes del Reglamento Hipotecario) exigen para la cancelación, siquiera parcial, de inscripciones practicadas mediante escritura pública, un documento del mismo tipo, mandamiento judicial o documento «auténtico», debiendo observarse las formalidades legales exigidas por la enajenación de bienes inmuebles; que si bien en algún caso cabe sustituir la escritura pública por un Acta notarial que recoja el hecho del pago, no parece posible extenderlo al documento intervenido por Agente de Cambio y Bolsa; que la compraventa de inmuebles y sus posteriores consecuencias no se contemplan en el artículo 93 del Código de Comercio, que califica ciertamente de Notarios a estos Agentes pero sólo en lo mercantil; que no puede tenerse en cuenta el argumento de que cabe la intervención del Agente por ser una consecuencia de una venta entre comerciantes, pues, por un lado, el comerciante marítimo no es el armador, sino el Naviero, y, por otro, que aun siendo comerciantes, no todas las relaciones entre ellos tienen por ese solo hecho naturaleza mercantil.

Resultando que el Presidente de la Audiencia confirmó la nota recurrida, declarando que de la mera lectura del artículo 93 del Código de Comercio, en relación con el número 2 del artículo 596 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se desprende que la actuación profesional con carácter de Notarios de los Agentes de Cambio y Bolsa no se extiende a las expresadas compraventas de fincas urbanas que motivaron este recurso.

Vistos el artículo 1.216 y 1.227 del Código Civil; 93 y 325 del Código de Comercio; 3 de la Ley Hipotecaria; 596 y 1.429 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 214 y 215 del Reglamento Notarial, y las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 1956 y 27 de diciembre de 1962.

Considerando que la cuestión que plantea este recurso consiste en resolver si es inscribible o no en el Registro de la Propiedad el Acta notarial que contiene los documentos a que se hace referencia en el primer Resultando y en consecuencia si puede hacerse constar a través del asiento correspondiente que se ha satisfecho el pago de la parte pendiente de precio aplazado de una compraventa ya inscrita.

Considerando que uno de los principios básicos de nuestro sistema registral lo constituye el llamado principio de legalidad, fundado en la exigencia de una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el artículo 3.° de la Ley Hipotecaria, al recoger la tradicional clasificación de los documentos públicos en notariales, judiciales y administrativos establece que para que pueda practicarse la inscripción en los libros regístrales se requiere «escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes», y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.

Considerando que el examen del documento notarial presentado pone de relieve que se trata de un acta de protocolización de un documento de carta de pago y que ha sido extendida a instancia del deudor, y por tanto no puede producir mayores efectos que los propios de este tipo de acta, es decir, asegurar su conservación e identidad y dar autenticidad a su fecha, si es que ya no la tuviera, todo ello de acuerdo con el artículo 1.227 del Código Civil.

Considerando por tanto que la cuestión planteada acerca de la inscribilidad o no, se traslada del acta de protocolización del documento mediante ella protocolizado, y que consiste en una certificación expedida por Agente de Cambio y Bolsa relativa al Libro-registro de sus operaciones.

Considerando que si bien de conformidad con lo dispuesto en los artículos 93-3 del Código de Comercio y 596-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los asientos del Libro-registro que llevan los Agentes de Cambio y Bolsa, así como las certificaciones referentes a los mismos, tienen el carácter de documento público, en este caso concreto no sucede así al no concurrir los requisitos que para su existencia establece el artículo 1.216 del Código Civil, o sea que esté expedido por funcionario público competente, por lo que procede examinar si el Agente colegiado que expidió la referida certificación tiene tal carácter.

Considerando en efecto que los Agentes mediadores colegiados sólo tienen competencia en el ámbito que el artículo 93-1 del Código de Comercio señala mediante una triple delimitación: a) que se trate de «actos de comercio»; b) que estos actos de comercio estén «comprendidos en su oficio», y c) que el Agente actúe «en la plaza respectiva» y en el caso examinado se observa que han sido traspasados por el Agente los dos primeros de estos límites, que son los que determinan su competencia funcional.

Considerando en efecto que no cabe entender como actos de comercio la carta de pago de precio aplazado en una compraventa de bienes inmuebles, porque aunque se superara el obstáculo que supone el artículo 325 del Código de Comercio que solamente declara mercantil la «compraventa de cosas muebles», aun así la mercantilidad de las compraventas inmobiliarias sería puramente teórica, dada su absoluta falta de regulación en el Código de Comercio, y la propia Exposición de Motivos así lo reconoce al declarar que «la compraventa de bienes inmuebles, aunque se califique de acto comercial se verificará con sujeción a las formalidades establecidas en las Leyes especiales sobre adquisición y transmisión de la propiedad territorial» en una clara referencia o remisión a la Ley Hipotecaria, que inmediatamente sería seguida por el Código Civil y con posterioridad con las Leyes especiales sobre la propiedad inmueble tanto rústica como urbana.

Considerando además, y según el propio artículo 93-1, no todos los actos de comercio son susceptibles de intervención por los Agentes mediadores, sino sólo aquellos que están «comprendidos en su oficio», esto es, en su actividad comercial de mediación, y en el presente supuesto tal mediación no la ha habido, así como tampoco ha tenido lugar una actuación dirigida a poner en relación a dos personas puesto que éstas ya habían concluido entre sí el negocio de la compraventa.

Considerando que a mayor abundamiento (y aparte la falta de competencia del Agente colegiado ya examinada) hay por último que destacar que la flexibilización de los principios fundamentales de la fe pública exigidos por la agilidad del tráfico mercantil inciden necesariamente sobre la naturaleza y caracteres de los documentos intervenidos por los Agentes mediadores colegiados que les priva de idoneidad para tener acceso al Registro de la Propiedad, en el que no puede actuar el principio de contradicción, y así lo pone también de relieve el artículo 93-3 del Código de Comercio, que se limita a disponer que las pólizas del Agente colegiado «harán fe en juicio» y por eso el artículo 23-1 del mismo Cuerpo legal sólo considera inscribibles en el Registro Mercantil, por regla general, los documentos notariales.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado y la Nota del Registrador.

Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento y efectos.—Madrid 13 de diciembre de 1985.—El Director General, Gregorio García Ancos.— Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Las Palmas.— (B.O.E. de 17 de enero de 1986.)

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