Resolución de 29 de diciembre de 1982

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución:29 de Diciembre de 1982
Publicado en:BOE, 29 de Diciembre de 1982
RESUMEN

Resolución de compraventa.—No es inscribible en el Registro de la Propiedad la Resolución de la compraventa a favor del vendedor cuando en diligencia recogida en el acta de requerimiento manifiesta el comprador haber cumplido totalmente la obligación de pago del precio.

 
CONTENIDO

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por don Mariano Alvarez de Villanueva, contra la nota de calificación denegatoria de la constatación registral de resolución de compraventa, en virtud de apelación del señor Alvarez.

Resultando que mediante escritura autorizada el 19 de febrero de 1981 por el Notario de Gijón, don L. César Gutiérrez Herrero, los hermanos doña María Guadalupe, doña María Teresa, don Joaquín, doña Marta Elena, doña María del Carmen, don Jaime Alejandro y don José Antonio Fernández López, y su madre, doña Guadalupe López Viadero vendieron a la Compañía Mercantil «Edificaciones del Cantábrico, S. A.», un solar sito en Gijón, por precio de setenta millones de pesetas, de las que los vendedores confesaron recibidas de la Sociedad compradora dos millones de pesetas; el resto del precio quedó aplazado, y representado en dieciséis letras de cambio, de cuantías y vencimientos diversos; en dicha escritura se estipuló que la falta de pago de una letra concede a los vendedores la facultad de optar: a) Por exigir el cumplimiento y el abono de lo impagado, con todas las costas y gastos, b) Por declarar resuelto de pleno derecho el contrato, perdiendo la Sociedad compradora las cantidades satisfechas, y pudiendo utilizar los vendedores, para el desahucio o desalojo de la entidad adquirente, la acción prevista en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria o cualquier otra; añadiéndose en la repetida escritura, que para la correspondiente nueva inscripción en el Registro de la Propiedad, a favor de los transmitentes, bastará la notificación judicial o notarial, hecha a la Sociedad compradora, de quedar resuelta la compraventa, con indicación de la cantidad impagada, si bien «Edificaciones del Cantábrico, S. A.», podrá evitar tal resolución, abonando lo adeudado en el plazo de cuarenta y ocho horas siguientes a la notificación indicada. La referida escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad de Gijón.

Resultando que, con fecha 16 de marzo de 1982, don Mariano Alvarez Villanueva, en representación de los vendedores, requirió al Notario de Gijón, don Tomás Sobrino Alvarez, para que notificase a la Sociedad compradora que, habiendo dejado insatisfechas catorce de las diecisiete letras de cambio, los vendedores optaban por declarar resuelto el contrato.

Resultando que don Guillermo Alonso Mendaza, en representación de la Sociedad compradora, alegó, dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes a la notificación, que «Edificaciones del Cantábrico, S. A.», habían cumplido sus obligaciones de pago, puesto que, de acuerdo con los vendedores, se había modificado la forma de pago del precio aplazado, sustituyéndose las letras de cambio reseñadas en la escritura por otros efectos bancarios que relacionó.

Resultando que, presentada copia de dicha acta en el Registro de la Propiedad de Gijón, acompañada de copia de la escritura de compraventa, en solicitud de inscripción de la resolución de compraventa, fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «Denegada la constatación registral de la resolución de la compraventa, que se solicita en virtud de dichos documentos, con la consiguiente inscripción de la finca a favor de los vendedores, doña Guadalupe López Viadero y don José Antonio, doña María Guadalupe, doña María Teresa, don Joaquín, doña María Elena, doña María del Carmen y don Alejandro Fernández López, y cancelación de la vigente inscripción de la misma a favor del comprador, «Edificaciones del Cantábrico, S. A.», porque al contestar a la notificación la sociedad compradora, dentro del plazo de cuarenta y ocho horas fijado en la escritura de compraventa, se opone y no se allana a la resolución del contrato pretendida por la parte vendedora; y ello en base a las dos consideraciones siguientes: A) Por ser principio básico de nuestra legislación hipotecaria, recogido y proclamado formalmente —en materia de cancelaciones— por los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria, que para practicar cualquier operación registral se precisa el consentimiento de la persona que pudiere resultar perjudicada por ella, o en su defecto, resolución judicial ordenándola; por lo que, el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, como norma de excepción a aquel principio general, debe ser de interpretación restrictiva, y aplicable solamente en aquellos supuestos en que, ante la declaración de voluntad del vendedor de dar por resuelta la venta, el comprador consiente o se allana a ello, bien de modo expreso, prestando formalmente su consentimiento, en la contestación a la notificación o en otro documento, bien tácitamente, no contestando a la notificación, pero no a aquellos otros en los que el comprador notificado, no solamente no se allana, sino que se opone a la misma, en los cuales no se puede dar eficacia a tal resolución contractual, y, en consecuencia, proceder a la práctica de las correspondientes inscripciones, sin que la misma sea estimada y declarada por los Tribunales, conforme ha declarado categóricamente el Tribunal Supremo en Sentencia de 16 de noviembre de 1979. B) Porque esa contestación de la Sociedad compradora al requerimiento o notificación que se le hace por la parte vendedora, teniendo en cuenta además que la forma convenida en la escritura de compraventa para hacer el pago del precio no puede ser exclusiva (dado que las letras de cambio son un medio de pago que no excluye a los demás), impide apreciar «de oficio por el Registrador», esa voluntad deliberadamente rebelde al pago, que el Tribunal Supremo exige para la aplicación del artículo 1.504 del Código Civil (Sentencias de 25 de octubre de 1969 y 23 de abril de 1975), cuya apreciación corresponde a los Tribunales (Sentencias de 3 de junio de 1970 y 28 de febrero de 1981); los cuales podrán, incluso, atender a la protección de los derechos de los terceros (dado que en principio no se establece la obligación de devolver la parte de precio ya percibida por los vendedores); respecto de lo cual, es de advertir que en el Registro consta ya anotado un embargo sobre la finca, en favor de un acreedor de la sociedad compradora, en virtud de mandamiento judicial presentado con anterioridad a la solicitud de resolución de la venta. El defecto señalado se estima insubsanable. La presente certificación se hace con la conformidad del otro cotitular de este Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en la letra c) del artículo 485 del Reglamento Hipotecario. Gijón, 3 de mayo de 1982. El Registrador. Firma ilegible.

Resultando que don Mariano Alvarez Villanueva, en representación de los vendedores, interpuso recurso gubernativo, y alegó: que la característica propia del pacto de lex commissoria es que la actuación extintiva que el mismo supone dependerá de la exclusiva voluntad o decisión del vendedor; que el pacto citado supone una verdadera condición resolutoria potestativa, como lo demuestra el artículo 1.504 del Código Civil, al decir que en caso de impago por el comprador tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato; que la resolución se produce «ipso iure» y no «officio indicis», es decir, sin el proveimiento del juez; que los vendedores no invocan la condición resolutoria tácita del artículo 1.124 del Código Civil, sino que es la condición resolutoria expresa del artículo 1.504; que los requisitos precisos para que la resolución tenga entrada y constancia en el Registro de la Propiedad son los siguientes: 1) La determinación resolutoria del vendedor ha de ser notificada, notarial o judicialmente, al comprador (art. 5.° Reglamento Hipotecario). 2) La presentación en el Registro del documento que contenga dicha notificación, junto con el título del vendedor; que el artículo 82,2 de la Ley Hipotecaria se interpreta con notorio error por la calificación denegatoria, pues en este caso se trata de una resolución ipso lege; que el artículo 174, párrafo 1.°, del Reglamento también prevé el supuesto de cancelación sin necesidad de consentimiento del titular del asiento; que es necesario distinguir la realidad jurídica tabular, con su propio régimen y efectos, y la realidad jurídica extrarregistral o meramente civil, única a la que se refieren las sentencias citadas por el Registrador; que en virtud de la resolución extrajudicial debe procederse a cancelar el asiento correspondiente, sin perjuicio de que, si surge contienda judicial entre partes, se declare bien o mal hecha la resolución; que hay voluntad deliberadamente rebelde al pago, cuando, como en el caso presente, manifiesta que no se paga porque ya se pagó; que la afirmación de que las letras de cambio son un medio de pago que no excluye los demás, se adentra en terreno ajeno y extraño a la función registral.

Resultando que el Registrador informó: que ante el requerimiento, el comprador puede optar: por contestar manifestando su conformidad con la resolución; por contestar oponiéndose; por no contestar; que en el primero y tercer caso, presentada en el Registro copia del acta con la escritura de compraventa, procederá inscribir la resolución; que, en el segundo supuesto, si se deniega la inscripción, el vendedor tendrá que acudir a los Tribunales, quienes apreciarán si se ha producido o no la resolución pactada, pero sus intereses están siempre salvaguardados, por la constancia registral de la causa de resolución; en cambio, si se inscribe la resolución, será el comprador quien tendrá que acudir a los Tribunales en solicitud de que se declare que no se ha operado tal resolución, pero si en el tiempo que media entre la inscripción de la resolución de venta y la anotación preventiva de la demanda apareciese un tercero de buena fe registralmente protegido, los perjuicios que se le ocasionarían al comprador serían irreparables; que la apreciación de la prueba del impago queda fuera de la calificación registral, que debe limitarse a lo que resulte de los documentos presentados y de los libros regístrales; que la jurisprudencia más reciente ha declarado que los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil se complementan entre sí, exigiendo para la aplicación del primero una voluntad rebelde por parte del comprador, y para la aplicación del segundo, una previa declaración de voluntad del vendedor en forma auténtica, dirigida no al pago, sino a que el comprador se allane a resolver la obligación y no ponga obstáculos; que el Tribunal Supremo ha declarado igualmente que al hacerse el requerimiento y no allanarse al mismo el requerido, sino oponerse categóricamente a él, a tal resolución contractual no se puede dar eficacia sin que sea estimada y declarada la misma por los Tribunales; que, en conclusión, el artículo 59 del Reglamento Hipotecario no tiene más valor que el adjetivo de determinar los documentos que se precisan para practicar la nueva inscripción a favor del vendedor, caso de resolverse la venta; documentos que serán bastantes para practicar dicha inscripción, siempre que de ellos no resulte manifiesta la voluntad contraria u opción a la resolución por parte del comprador.

Resultando que el Presidente de la Audiencia desestimó el recurso, aduciendo razones análogas a las expuestas por el Registrador, y afirmando que, dada la alegación de existir un pago por novación, no puede estimarse el efecto automático de la reinscripción que pretende el recurrente.

Vistos los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil, los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 59 de su Reglamento, las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de enero de 1944, 7 de marzo de 1950, 11 de marzo y 23 de septiembre de 1959, 20 de octubre de 1964, 1 de febrero de 1967, 24 de junio y 31 de octubre de 1968, 3 de junio de 1970, 19 de diciembre de 1972, 23 de abril de 1975, 14 de abril y 17 de noviembre de 1978, 16 de noviembre de 1979, 26 de enero, 12 de febrero y 8 de abril de 1980, 30 de abril y 31 de mayo de 1982, así como la Resolución de este Centro Directivo de 17 de noviembre de 1978.

Considerando que pactando en una escritura de compraventa que el contrato podría quedar resuelto de pleno derecho a voluntad del vendedor ante la falta de pago de una de las letras que fueron libradas y aceptadas como medio de pago de la parte de precio aplazado, una vez que sea notificado judicial o notarialmente el comprador y siempre que éste no abone lo adeudado en el plazo de cuarenta y ocho horas siguiente a la notificación realizada, la cuestión que plantea este recurso es de si con arreglo a los artículos 1.504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario, se puede inscribir en el Registro la resolución llevada a cabo por los vendedores, no obstante la oposición del comprador, que manifiesta en diligencia recogida en el acta de requerimiento que se le hizo, haber cumplido totalmente la mencionada obligación de pago del precio en la forma que la propia diligencia recoge.

Considerando que la denominada cancelación automática, a que se refiere el párrafo 2.° del artículo 82 de la Ley Hipotecaria supone un procedimiento que debe ser examinado en su aplicación con todo tipo de cautelas, según ha afirmado esta Dirección General, dado el rigor con que se produce, y los efectos cancelatorios que se derivan para el titular registral del asiento, y esta cuestión, si cabe, tiene una mayor trascendencia en el supuesto concreto de ejercicio de la facultad resolutoria por el vendedor en caso de compraventa con precio aplazado garantizado con pacto comisorio, ya que entonces puede aquél, en base al artículo 1.504 del Código Civil, por su propia voluntad y sin intervención de los Tribunales decidir unilateralmente la resolución del contrato pactado.

Considerando por ello, que ante lo establecido en el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, y para que se pueda proceder, por tanto, a la reinscripción del inmueble a nombre del vendedor, habrá de tenerse en cuenta por el Registrador no sólo si se han cumplido los requisitos y formalidades que este artículo 59 señala, sino también si se ha realizado por el vendedor aquellas otras obligaciones derivadas de la propia cláusula pactada, como podría ser en su caso la consignación, de acuerdo con el artículo 175-6.° del Reglamento, del valor del bien vendido o del importe de los plazos, que con las deducciones si proceden, haya de ser devuelto, sin que quepa disminuir nada en base a una posible cláusula penal cuando pueda tener aplicación la corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil.

Considerando que es preciso no olvidar la reiterada jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo de que para el ejercicio de la acción resolutoria derivada del artículo 1.124 del Código Civil o de la resolución prevista en el artículo 1.504 del mismo Cuerpo legal es necesario el exacto cumplimiento por parte del vendedor de sus obligaciones, así como una voluntad deliberadamente rebelde a dicho cumplimiento por parte del comprador.

Considerando que igualmente, y según la Sentencia de 16 de noviembre de 1979, si al hacerse «el requerimiento» no se allana el requerido al mismo, sino que se opone categóricamente a él, a tal resolución contractual no se puede dar eficacia sin que sea estimada y declarada por los Tribunales, y es mediante ésta cuando no existe conformidad en las partes, como debe obtenerse y producirse la declaración resolutoria.

Considerando que a la vista de la doctrina jurisprudencial, y en los casos en que el comprador al ser requerido, manifieste que falta uno u otro de los presupuestos de la resolución, como sucede en el presente caso —en donde el comprador dentro del plazo de cuarenta y ocho horas que se le concedió por los vendedores para completar el pago a partir de la notificación, ha aducido un pago anterior por novación—, se plantea una cuestión de hecho cuya prueba no corresponde apreciar al Registrador al no tener más medios de calificación que los contemplados en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sino que es materia propia del Juez o Tribunal competente.

Considerando en consecuencia, que solamente cuando el comprador requerido no se opone a la resolución, y se haya procedido además, en su caso, a la consignación decretada en el artículo 175-6.° del Reglamento Hipotecario podrá practicarse la cancelación del asiento a favor del comprador y reinscribirse el inmueble a nombre del vendedor.

Considerando, finalmente, que al igual que sucede en materia de hipoteca cambiaría —como pusieron de relieve, entre otras, las Resoluciones de 23 de octubre de 1973 y 31 de octubre de 1978— en que para proceder a la ejecución hipotecaria se requiere que el acreedor presente y tenga en su poder las restantes letras todavía no vencidas, a fin de evitar una doble ejecución, la derivada de la hipoteca y la derivada de la acción cambiaría, en los casos en que se haya pactado en una compraventa con precio aplazado que la falta de pago de una letra da lugar a la resolución, será necesario que el vendedor ponga a disposición del comprador todas las letras todavía no vencidas y pendientes de pago por el deudor.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado.

Lo que con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Madrid, 29 de diciembre de 1982.—El Director General, Francisco Mata Pallares.—Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Oviedo.