Resolución de 13 de febrero de 1980
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 13 de Febrero de 1980 |
| Publicado en | BOE, 4 de Marzo de 1980 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valencia, don Antonio Soto Bisquert, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de la misma ciudad a inscribir una escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal y disolución de comunidad, pendiente en este Centro en virtud de apelación del Notario recurrente.
Resultando que por escritura de 20 de diciembre de 1978, aclarada y complementada por otra de 8 de junio de 1979, autorizadas por el Notario recurrente, los hermanos don Ramón, doña María-Vicenta, doña Josefina y doña Victoria-Eugenia Aparicio Cabedo, formalizaron escritura de constitución en propiedad horizontal de una finca urbana, y disolución de la comunidad que sobre ella ostentaban sus dueños, adjudicándose a cada uno de ellos bienes determinados; que dicha finca había sido adquirida por los otorgantes por donación de su madre, formalizada en escritura autorizada el 10 de octubre de 1974.
Resultando que, presentadas en el Registro primeras copias de las anteriores escrituras, fueron calificadas con nota del tenor literal siguiente: «Inscrito este documento en el Registro de la Propiedad de Valencia Tres, en unión de otra escritura de fecha 8 de junio corriente, autorizada por el mismo Notario, en cuanto a la división horizontal del edificio y división material subsiguiente, ésta última con la excepción que se dirá, donde indican los cajetines puestos al margen de las descripciones de las fincas; y supendida la inscripción de la división
material y consiguiente adjudicación, en cuanto a las viviendas 7 y 8 —Locales 9 y 10—; viviendas puertas 1, 2 y 6 —locales 3, 4 y 8—; vivienda puerta 12 —local 14—, y viviendas puertas 9 y 10 —locales 11 y 12—; por no acreditarse haberse practicado la notificación a los inquilinos de las mismas exigidas por el artículo 55 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con el párrafo 3.Q del artículo 47 de la propia Ley. Siendo el defecto subsariable, no se ha practicado anotación preventiva por no haberse solicitado. Valencia a 11 de junio de 1979.»
Resultando que el Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que el origen del párrafo 3.Q del artículo 47 de la ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Decreto-Ley de 8 de febrero de 1952 en cuyo preámbulo se justifica la extensión del derecho de adquisición preferente al supuesto de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de casa común, por la equivalencia de las consecuencias jurídicas que para los inquilinos se derivan de la adjudicación a los condóminos; que dicha finalidad impone, como así resulta del mismo artículo, excluir el derecho de adquisición preferente en los supuestos de división de cosa común adquirida por herencia o legado, siendo innecesaria, pues, la notificación exigida por el artículo 55 de dicha Ley; que cuando la cosa común ha sido adquirida por donación tampoco existe el derecho de tanteo y retracto que regula la ley, ya que se trata de una adquisición a título gratuito y no existe equivalencia de consecuencias jurídicas con la venta o dación en pago ni constituye un medio para enervar los derechos de tanteo o retracto del inquilino; que del mismo modo que no tiene lugar el derecho de tanteo cuando la donación se hace de pisos determinados a cada uno de los donatarios, tampoco debe proceder cuando se hace la donación a los donatarios por partes indivisas, y éstos proceden ulteriormente a la división material y correspondientes adjudicaciones, pues el resultado final es el mismo; que el resultado práctico final, por vía de negocio jurídico de donación a favor de sus herederos forzosos, concuerda plenamente con el que resultaría de la última voluntad de la donante y con arreglo a la cual se ha formalizado la partición de su herencia; que confirma lo expuesto el testamento de la causante que se acompaña; que la interpretación del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, realizada según el criterio señalado en el artículo 3.Q, 1 del Código Civil, impone llegar a la conclusión de que, igual que en la herencia y el legado, cuando el título previo sea de donación, no existe en la división de cosa común derechos de tanteo y retracto en favor del inquilino, y, en consecuencia, no debe realizarse notificación; qué en este sentido se manifiesta, tanto el Tribunal Supremo, en las Sentencias de 20 de enero de 1962 y 4 de febrero de 1975, como la doctrina científica.
Resultando que el Registrador informó: que la extensión del derecho de tanteo y retracto al supuesto de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, introducida por el Decreto de 8 de febrero de 1952, tiene el límite de las adquisiciones efectuadas por título hereditario, según la versión originaria, expresión que al, modificarse el texto articulado, queda sustituida por la de «herencia o legado»; que nunca ha aparecido en el texto la expresión «título gratuito», término que, de haber querido el legislador incluir el supuesto de la donación, hubiera sido el apropiado; que si bien las adquisiciones efectuadas por herencia o legado, de una parte, y de donación por otra, tienen el aspecto común de ser adquisiciones a título gratuito, no tienen una regulación idéntica y, mientras unas dependen del fallecimiento de una persona, la otra depende de un acto de voluntad de las partes; que al excluir el derecho de tanteo y retracto en el supuesto de previa adquisición por donación, se llega a conclusiones opuestas a la pretendida por el legislador, que extiende el derecho de tanteo al supuesto de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, sin más excepciones que las expresamente señaladas en el texto legal; que las Sentencias del Tribunal Supremo, alegadas por el recurrente, contemplan casos muy singulares, por lo que al no existir identidad entre el caso resuelto y el caso a resolver, no es posible fundamentarse en ellas. Resultando que el Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador basándose en argumentos similares a los expuestos por este funcionario.
Vistos los artículos 1.521 del Código Civil, 47 a 55 inclusive de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 y las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de abril de 1959, 20 de enero de 1962 y 4 de febrero de 1975.
Considerando que en este recurso hay que dilucidar si en el supuesto de un edificio que pertenece a cuatro hermanos en proindiviso en base a la donación que les hizo su madre, al procederse a la constitución del régimen de propiedad horizontal con la consiguiente adjudicación de pisos concretos a cada hermano, es necesario para que pueda practicarse en el Registro de inscripción correspondiente que se justifique caso de estar algún piso arrendado, el haberse realizado al inquilino la notificación prevenida en el artículo 47-3Q de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Considerando que la notificación establecida en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos como requisito ineludible para la inscripción en los libros regístrales de las ventas de pisos a que se refiere el artículo 47 de la misma Ley, trata de garantizar al inquilino del piso o local arrendado la efectividad del ejercicio de sus derechos de tanteo o retracto, y de ahí que sólo sea necesaria en los casos en que al inquilino o arrendatario le están reconocidos tales derechos, pero no hay que practicarla cuando carece de esta posibilidad.
Considerando que si se examina el artículo 47 de la Ley se observa que sus dos primeros apartados reconocen la posibilidad de ejercicio de estos derechos de tanteo o retracto sólo en los casos de transmisiones onerosas, y aún más concretamente en los de ventas o cesiones solutorias, por lo que quedan excluidas las transmisiones a título lucrativo, mientras que en el apartado tercero, tras reconocer que gozará de esos mismos derechqs el inquilino en los casos de adjudicación de vivienda a consecuencia de división de cosa común, exceptúa, no todas las transmisiones lucrativas, como sucede en los dos primeros apartados, sino tan sólo las adquisiciones por herencia o legado, sin enumerar la donación.
Considerando que el mencionado párrafo 3.Q del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene su precedente en Decreto-Ley de 8 de febrero de 1952 que justificaba en su preámbulo la novedad introducida como medio de evitar el que se enervaran los derechos de tanteo y retracto cuando varias personas habían comprado en pro indivisión y en su totalidad una finca con más de un arrendatario, con lo que eliminaban el ejercicio del retracto por parte de los inquilinos, y con posterioridad procedían los adquirentes a la división material por pisos del edificio, con lo que consumaban de esta forma indirecta su propósito, mas tanto en este Decreto, COmo después en el artículo 47-3.Q de la ley vigente no se incluye como excepción el supuesto de transmisión gratuita, sino tan sólo las adquisiciones a título hereditario o a título de herencia o legado, por lo que parece que en principio si el origen de la adquisición fue una donación al procederse a dividir el edificio tendrán los inquilinos de los distintos pisos o locales derecho a ejercitar el retracto, y en consecuencia a ser notificados.
Considerando no obstante lo anterior, que no hay que olvidar que el artículo 3.Q-1 del Código Civil impone que las normas han de interpretarse entre otros en el sentido propio de sus palabras en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, así como la realidad social atendiendo fundamentalmente a su espíritu y finalidad, y al interpretar los artículos 47 y 48 con arreglo al anterior criterio legal aparece, que la regla general que resulta de su contexto está referida a adquisiciones a título oneroso, y sólo excepcionalmente a un supuesto de división de cosa común y adjudicación cuando trata de evitar un fraude, por lo que no debe extenderse a los supuestos en que éste no tiene lugar, dado además el carácter restrictivo y odioso del retracto, y en consecuencia entender que cuando el origen adquisitivo del título estriba en una donación de la madre a sus cuatro y únicos hijos —por cierto fallecida la donante bajo testamento en que los instituye a partes iguales— carecen los inquilinos del derecho de adquisición preferente.
Considerando por último que la jurisprudencia —n.Q 6 del artículo 1 del Código Civil— que tiene como función complementar el ordenamiento jurídico con la doctrina que de modo reiterado establezca el Tribunal Supremo, tiene declarado en esta materia según Sentencia de 20 de enero de 1962 y 4 de febrero de 1975 que la exclusión del derecho de adquisición preferente en la división de cosa común adquirida por donación de los padres a los hijos se basa fundamentalmente en que falta el propósito por los comuneros de burlar o desviar el derecho del inquilino y en que ambos negocios, donación y división están enlazados, representando el segundo la efectividad del primero, para concluir que faltan los principios básicos en que apoyar el derecho de retracto.
Esta Dirección General ha acordado revocar el Auto apelado y la nota del Registrador.
Lo que, con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Dios guarde a V. E. muchos años. Madrid; 13 de febrero de 1980.—El Director General, Francisco-Javier Die Lamana.— Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Valencia (Boletín Oficial del Estado, de 4 de marzo de 1980.) Registrador acerca de la inadmisión del recurso al estimar que la escritura de compraventa ya inscrita no es el título adecuado para practicar la cancelación de las cargas y gravámenes a que hace referencia la estipulación tercera de la mencionada escritura.
Considerando que conforme a lo dispuesto en los artículos 175-2.Q del
Reglamento Hipotecario y 89 de la Instrucción General de Recaudación y Contabilidad de 24 de julio de 1969 el medio adecuado para poder cancelar las inscripciones y anotaciones de créditos no preferentes al del Estado en caso de enajenación judicial de la finca o derecho embargado en virtud de procedimiento de apremio, es el correspondiente mandamiento cancelario expedido por el Recaudador o Agente ejecutivo, que se expidió y fue presentado en el Registro y una vez calificado causó la nota denegatoria que no ha sido objeto del recurso gubernativo que podía haberse entablado.
Considerando que, en cambio, dicha escritura de venta constituía título hábil para poderse cancelar la anotación preventiva de embargo practicada a favor de la Hacienda, según dispone él artículo 145 del Reglamento General de Recaudación y el artículo 26-l.Q del Reglamento Hipotecario, y así ha tenido lugar al ser solicitada, por lo que es indudable que el Registrador se ha atenido a la normativa vigente en esta materia y practicado las operaciones regístrales para las que únicamente estaba facultado legalmente.
Considerando por tanto que al no ser la escritura discutida el título hábil para interponer el recurso por haberse practicado las operaciones que de ella se derivan, es forzoso declarar la no admisión del recurso, sin poder entrar en el examen del fondo, dado que además se carecería de los elementos necesarios para hacerlo que han de constar en el mandamiento que se expidió y que no ha sido objeto del recurso.
Considerando que si el interesado pretende obtener una declaración de este Centro acerca de la materia a debatir, al haber transcurrido el plazo para interponer el recurso dada la fecha en que se extendió la nota del mandamiento calificado, habrá de proceder nuevamente, tal como indica el artículo 108 del Reglamento Hipotecario, a ingresar el mandamiento en el Registro para que sea objeto de nueva calificación, y en caso de ser denegatoria podrá interponer el recurso en la forma señalada en los artículos 112 y siguientes del mencionado Reglamento.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado.
Lo que, con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Dios guarde a V. E. muchos años. Madrid, 18 de
febrero de 1980.—El Director General, Francisco-Javier Die Lamana.— Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Las Palmas.(Boletín Oficial del Estado, de 4 de marzo de 1980.)
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