Resolución de 6 de febrero de 1980
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 6 de Febrero de 1980 |
| Publicado en | BOE, 13 de Febrero de 1980 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Salamanca, don Santiago Barrueco Vicente contra la negativa del Registrador de la Propiedad de la misma ciudad a inscribir una escritura de agregación, pendiente en este Centro en virtud de apelación del Notario recurrente.
Resultando que por escritura de 4 de enero de 1977, autorizada por el Notario recurrente, don Juan-Manuel Gómez González agregó una porción de un piso a otro, sito en la misma planta y colindante entre sí, de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, habiendo obtenido la aprobación de la Junta de Propietarios en la que estaban representados más del 50 por 100 de propiedad en el inmueble, acordándose la fijación de nuevas cuotas de participación, según consta en dicha escritura.
Resultando que, presentada en el Registro primera copia de la anterior escritura, fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «Suspendida la inscripción del precedente documento porque los actos que comprende y que son segregación de parte de la superficie de un piso, agregación de la parte segregada a otra colindante perteneciente al mismo dueño y enclavado en el mismo edificio y modificación de las cuotas que a cada uno corresponde en los elementos comunes del inmueble, se hace sin cumplir con las exigencias del párrafo primero del artículo 16
de la Ley de 21 de julio de 1960, ya que al implicar tales actos modificación de las reglas del título constitutivo de la propiedad horizontal de edificio en que ambos pisos están encuadrados, es necesario que el acuerdo de la Junta de Propietarios sea tomado por unanimidad, sin que el cumplimiento de tal requisito resulte de la escritura calificada ni de la certificación que en la misma aparece como documento unido. No se ha solicitado anotación preventiva de la suspensión.»
Resultando que el Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que la Junta de Propietarios de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal funciona según dos reglas: Una general que exige para la validez de los acuerdos el voto favorable de la mayoría en sesión a la que asisten la mayoría del total de propietarios que representen la mayoría de las cuotas, y otra especial en que se exige la unanimidad de los propietarios para la aprobación y modificación de la regla contenida en el título constitutivo o en los estatutos, según se recoge en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal; que el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal exige, tratándose de divisiones, agregaciones y segregaciones de pisos, solamente «aprobación de la Junta de Propietarios» regulando por tanto un caso especial —además— de que esta expresión ha de ser referida a que los acuerdos han de adoptarse por la mayoría de votos; que el acuerdo relativo a la fijación de las nuevas cuotas a los pisos afectados por la agregación no es un acto que implique modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, pues las cuotas no son reglas del título constitutivo sino la determinación de la extensión objetiva o cuantitativa del derecho de cada piso en los elementos comunes del edificio, determinación que ha de quedar fijada en el título según los artículos 3.Q y 5.Q de la Ley de Propiedad Horizontal y párrafo 2.Q del artículo 9 de la Ley Hipotecaria; que la exigencia de la unanimidad obligaría a votar al propietario interesado, dando además a la fijación de las cuotas una trascendencia que no tiene; que la doctrina y la práctica entienden que es suficiente el voto favorable de la mayoría, expresándose en este sentido la ponencia presentada en España en el X Congreso Internacional del Notariado Latino celebrado en Montevideo en 1969; que no se conoce Sentencia del Tribunal Supremo ni Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado relativa a este supuesto, salvo en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de octubre de 1973 en la que se mostraron partidarios de la decisión puramente mayoritaria el Notario recurrente y el Presidente de la Audiencia Territorial, aunque la dirección General no entró en el asunto, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1976 referente a un tema colindante con el del presente recurso acerca del artículo 62, párrafo 2.Q de la Ley de Propiedad Horizontal en donde sólo se habla de acuerdo de la Junta de Propietarios y no de unanimidad.
Resultando que el Registrador informó: que la regla 1.a del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que el acuerdo de la Junta sea tomado por unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal; que el título constitutivo de la propiedad horizontal es la escritura pública en que un edificio se configura con esta forma de propiedad, escritura que ha de contener entre otros extremos, la descripción de cada piso o local, expresándose su extensión, y la fijación de la cuota de participación que corresponde a cada uno de ellos; que la determinación de las superficies de todos y cada uno de los pisos y locales, y la fijación de sus respectivas cuotas, en los elementos comunes del edificio, sí son reglas y muy importantes del título constitutivo, sobre todo ese conjunto de cuotas como medio para saber el porcentaje que corresponde a cada piso en la distribución de beneficios y cargas del edificio de que forman parte, según establece el párrafo 2.Q del apartado b) del artículo 3 de la citada Ley; que este mismo párrafo establece «que las mejoras o menoscabos de cada piso o local, no alteran la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime», quedando pues aclarado que la alteración de la superficie y de las cuotas suponen una modificación de las reglas del título constitutivo y por tanto para realizarla se exija la unanimidad; que la unanimidad a que se refiere la norma 1.a del artículo 16 es la de la «totalidad de los propietarios del edificio» pues los propietarios debidamente citados y no asistentes a la Junta han de ser notificados fehacientemente del acuerdo, por lo que se exige su conformidad expresa o tácita; que también un sector de la doctrina opina que es preciso la unanimidad expresa o presunta del artículo 16 regla 1.a y además que el artículo 5 párrafo final exige tal unanimidad al equiparar el caso de constitución al de cualquier modificación del título; que en el caso contemplado por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de noviembre de 1973 citada por el Notario recurrente, la Dirección General acordó «confirmar en todos sus extremos la nota del Registrador», y en ésta se alegaba que el acuerdo de la Junta había de ser adoptado por unanimidad.
Resultando que el Presidente de la Audiencia confirmó la nota recurrida declarando que el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal —norma 1.a— exige la unanimidad para los acuerdos que supongan modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo, norma que constituye un principio de derecho necesario, habiendo además de ser entendida en conexión con los artículos 4.Q inciso último, artículo 8.s y artículo 1 l.Q de dicha Ley; que si bien el artículo 8.Q, párrafo 2 alude a la «aprobación de la Junta de Propietarios», es el artículo 16 el que regula las «modalidades o formas» en que dicha aprobación ha de ser prestada; que uno de los elementos esenciales que necesariamente ha de contener el título constitutivo de la Propiedad Horizontal es el de la extensión superficial de cada piso o local así como la cuota de participación asignada a cada uno de ellos y por tanto la alteración de una y otra ha de ser entendida como modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo por tratarse de requisitos esenciales al mismo.
Vista la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y la Resolución de este Centro de 23 de octubre de 1973.
Considerando que en los casos permitidos por el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal de división material de pisos o locales así como en los de agregación con otros colindantes o segregación de alguna de sus partes, entre los que hay que incluir el sujeto a debate, se plantea la cuestión de si la aprobación por la Junta de propietarios de los mencionados actos habrá de sujetarse a las reglas del artículo 16-1Q o simplemente a las establecidas en el párrafo 2Q del mismo artículo.
Considerando que como ya declaró este Centro Directivo en la Resolución de 22 de octubre de 1973, al decidir en un supuesto en que tuvo lugar una de las operaciones antes mencionadas, tales actos no son ajenos a la colectividad y así lo manifestó la Comisión redactora del proyecto legal, porque significan alteraciones materiales en las cosas comunes y afectan al uso de servicios generales y por eso alteran las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas contributivas a la colectividad.
Considerando en efecto que la operación realizada, aunque a primera vista pudiera parecer que no afecta a las cuotas de participación de los restantes copropietarios que permanecen inalteradas, y esto indudablemente es así, sin embargo al variarse las correspondientes a los dos pisos del mismo titular, con posterior posibilidad de que uno de ellos sea enajenado á otra persona, que podría asistir y votar en las Juntas convocadas en la forma que estime conveniente, no ofrece duda que se está alterando en el título constitutivo la fijación de las cuotas que se establecieron por alguno de los modos señalados en el artículo 5-2.Q de la Ley, y que en consecuencia implica una modificación de las reglas contenidas en dicho título, por lo que habrá de aplicarse el artículo 16-n.Q 1, con la consiguiente notificación a los propietarios que no hubiesen asistido y cumplimiento de las demás prevenciones establecidas en este precepto.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado y la nota del Registrador.
Lo que, con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Dios guarde a V. E. muchos años. Madrid, 6 de febrero de 1980.—El Director General, Francisco-Javier Die Lamana.— Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Valladolid. (Boletín Oficial del Estado, de 13 de febrero de 1980.)
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