Resolución de 30 de mayo de 1980

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución:30 de Mayo de 1980
Publicado en:BOE, 10 de Julio de 1980
RESUMEN

Cancelación de condición resolutoria explícita.—Procede su cancelación en virtud de acta notarial que justifica encontrarse en poder del deudor las letras de cambios que suscribió para atender el pago del precio aplazado.

 
CONTENIDO

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario, don José Antonio Somoza Sánchez, como sustituto legal de don José-Luis Martínez Gil, Notario de Madrid, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número lO-ll de Madrid a cancelar una condición resolutoria en base a un Acta acreditativa del pago del precio aplazado, pendiente en este Centro en virtud de apelación de este último funcionario.

Resultando que por escritura autorizada por el Notario de Madrid, don Francisco Lucas Fernández, el día 17 de abril de 1969, don Juan Pantoja Aguado compró a la Sociedad Gigante, S. A., un piso sito en Madrid, aplazándose parte del precio para ser satisfecho por el comprador a la Sociedad vendedora en trece mensualidades representadas por otras tantas letras de cambio reseñadas en la escritura y pactándose además como garantía la condición resolutoria explícita; que mediante Acta autorizada por el Notario recurrente, don José Antonio Somoza Sánchez como sustituto legal de don José-Luis Martínez Gil, el día 5 de diciembre de 1977, don Juan Pantoja Aguado justificó el pago de la total cantidad aplazada mediante la exhibición de las trece letras de cambio, solicitando la constancia registral del pago y la cancelación de la condición resolutoria establecida en la mencionada escritura de compraventa.

Resultando que presentada en el Registro copia de la mencionada Acta fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «Denegada la cancelación de la condición resolutoria, solicitada en el presente documento, por no prestar su consentimiento el acreedor Gigante, S. A., conforme exigen los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 179 de su Reglamento y no darse el supuesto previsto en el párrafo 2.Q del citado artículo 82. Siendo insubsanable el defecto no procede tomar anotación preventiva, que tampoco se ha solicitado. El cotitular está conforme con esta calificación.»

Resultando que el Notario autorizante del Acta interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que la condición resolutoria explícita es totalmente diferente a la hipoteca, con la que sólo tiene de común su función de garantía, siendo inaplicable, en consecuencia, las normas relativas a la misma; que la condición resolutoria explícita no produce el nacimiento de ningún derecho real, siendo únicamente una estipulación de carácter resolutorio que se añade al contrato de compraventa por lo que es preciso igualmente excluir las normas relativas a la hipoteca; que hipotecariamente funciona con la técnica de la condición resolutoria, según se desprende del artículo 59 del Reglamento Hipotecario, puesto que una vez realizada la notificación judicial o notarial de quedar resuelta la venta, tal resolución se produce automáticamente practicándose una nueva inscripción a favor del vendedor sin exigir consentimiento alguno del comprador y aun en contra de su voluntad; que el supuesto regulado en el artículo 59 del Reglamento Hipotecario es el relativo al impago del precio —cumplimiento de la condición resolutoria— y sin que el supuesto del presente recurso —pago del precio, incumplimiento de la condición resolutoria— esté directamente previsto en la Ley y Reglamento Hipotecario; que dado que la Ley da al impago del precio aplazado el tratamiento de las condiciones resolutorias, el mismo régimen ha de aplicarse al caso del pago o incumplimiento de la condición, y así la doctrina entiende, inspirándose en lo dispuesto en el artículo 23 de la Ley Hipotecaria, que se hará constar en el Registro por medio de una nota marginal, ya que implica la consolidación del acto o derecho inscrito, haciéndose constar dicho incumplimiento como tal hecho; que la nota marginal expresiva del pago del precio e incumplimiento de la condición resolutoria equivale a una cancelación de la garantía que la condición registral encubre, cancelación en sentido amplio a la que no serán aplicables las normas generales sobre las cancelaciones en sentido técnico y propio puesto que se les debe aplicar las reglas sobre cancelación de condiciones resolutorias y no las de hipoteca, porque ni la Ley ni el Reglamento exigen que la operación registral a realizar sea una cancelación aunque tal nota marginal tenga virtualidad cancelatoria en sentido amplio, y porque no sería aplicable el párrafo l.Q del artículo 82, sino el párrafo 2.Q; que la aplicación del artículo 82-párrafo 2.Q se basa en el tratamiento de la condición resolutoria como tal condición para cuya cancelación es suficiente acreditar el incumplimiento que es el pago, en que la condición resolutoria, aun asimilándola a un derecho real, es diferente de la hipoteca, puesto que el cobro del precio provoca la extinción «ipso iure» de la condición incumplida y de los derechos que en elola se basen, y en que el artículo 179 del Reglamento Hipotecario es una norma aplicable exclusivamente a la cancelación de las hipotecas, y dentro de ellas a aquéllas cuyo crédito se ha extinguido por pago, además de que se trata de una norma de carácter excepcional frente al régimen general de que extinguido un derecho inscrito debe procederse a su cancelación.

Resultando que el Registrador informó: que el problema que se plantea en este recurso no estriba en la diferenciación de la condición resolutoria expresa del derecho real de hipoteca, sino en que la constatación del pago del precio, o sea, el no cumplimiento de la condición resolutoria, no está previsto ni en la Ley ni en el Reglamento Hipotecario; que si la Ley no regula el caso del incumplimiento de la condición y por el contrario regula el del cumplimiento puede ser porque del propio título constitutivo no se desprende esa voluntad cancelatoria automática que permita acogerse al artículo 82 párrafo 2.Q; que no es válida la afirmación de que el mismo criterio seguido en el artículo 59 del Reglamento para el caso de cumplimiento de la condición ha de aplicarse al caso contrario, como lo demuestra la regulación de un supuesto semejante, compra con pacto de retro, en el artículo 177 del Reglamento; que la nota denegatoria se basa en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, aplicable a toda clase de inscripciones, en donde se establece una norma general y unas excepciones, entre las que no se incluye la que pretende el recurrente; que en la nota también se cita el artículo 179 del Reglamento, no por confusión entre condición e hipoteca, sino como robustecimiento de la tesis de que, en la normativa legal y reglamentaria, el pago no lleva implícita sin más la posibilidad de cancelar la inscripción de la garantía que lo amparaba; que en el presente supuesto no se da ninguna de las excepciones del párrafo 2.Q del artículo 82, ya que no existe declaración legal que permita cancelar la condición resolutoria, igual que sucede con las hipotecas en el artículo 179 del Reglamento Hipotecario, y a diferencia del caso de la venta con pacto de retroventa y de las hipotecas en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador, según los artículos 177 del Reglamento y 156 de la Ley respectivamente, así tampoco resulta del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción, la extinción de dicha condición.

Resultando que el Presidente de la Audiencia dictó auto revocando la nota del Registrador alegando que la decadencia, por el mencionado desembolso total y oportuno del precio, de la condición resolutoria debe reflejarse por medio del adecuado asiento con virtualidad concelatoria o equivalente, al amparo del artículo 82, párrafo 2.Q, y sin que sea aplicable el artículo 179 del Reglamento Hipotecario.

Vistos los artículos 1.504 del Código Civil; 10, 11, 23, 82 y 156 de la Ley Hipotecaria; 58, 59, 177 y 179 del Reglamento para su ejecución y las Resoluciones de este Centro de 30 de junio de 1933, 16 de diciembre de 1974 y 23 de noviembre de 1978.

Considerando que en este recurso se ha de resolver acerca de si es posible extender el asiento de cancelación adecuado, sin el consentimiento del acreedor, en caso de venta de inmueble con precio aplazado y condición resolutoria explícita, mediante la presentación en el Registro del acta notarial en la que se acredita por el deudor haber satisfecho la totalidad de la cantidad aplazada de pago al tener en su poder las letras de cambio que se reseñaron en la escritura de compraventa y en la que no se previno ninguna cláusula por la que prestase anticipadamente su consentimiento para la cancelación dicho acreedor.

Considerando que el artículo 59 del Reglamento Hipotecario ha contemplado solamente una de las vertientes de la cuestión —cumplimiento de la condición por impago del precio—, pero no ha previsto ni aparece regulado en ningún otro precepto el supuesto de que al pagar el precio el comprador, quede incumplida la condición resolutoria, pues el artículo 58 de dicho Reglamento se refiere exclusivamente al supuesto de aplazamiento de pago del precio sin haberse establecido condición alguna.

Considerando que al tener el impago del precio el tratamiento propio de la condición resolutoria será de aplicación el artículo 23 de la Ley Hipotecaria que establece con carácter general la manera de hacer constar en el Registro el cumplimiento de las condiciones suspensivas o resolutorias, pues salvo en algún precepto aislado, no señala la forma de justificar este cumplimiento lo que plantea una delicada cuestión de técnica hipotecaria, dado que para tal demostración es necesario atender a hechos y circunstancias que normalmente se desarrollan fuera del Registro.

Considerando que siempre que aparezca debidamente justificado el hecho de este pago que arrastra como consecuencia la extinción del derecho de crédito del acreedor habrá de practicarse la nota marginal cancelatoria a que se refiere el artículo 23 de la Ley sin necesidad del consentimiento de dicho acreedor cuando se den las circuntancias exigidas en el párrafo 2- del artículo 82 de la misma ley.

Considerando que en la escritura de compraventa de 17 de abril de 1969, en la que adquirió el deudor el inmueble y se había pactado la condición resolutoria explícita —por falta de pago de uno de los vencimientos— se reseñaron las trece letras de cambio que correspondían a las trece mensualidades aplazadas, y que ahora se encuentran en poder del comprador, según resulta del acta notarial levantada, por lo que aparece justificado el hecho —pago— que ha originado la extinción del derecho, todo ello como consecuencia del incumplimiento de la condición resolutoria establecida que consolida la adquisición del deudor, y permite entender incluido dentro del párrafo 2.Q del artículo 82 de la Ley el caso discutido, al resultar de los mismos títulos presentados extinguido el derecho del acreedor.

Considerando que a mayor abundamiento, en un supuesto como el de la hipoteca constituida en garantía de títulos transmisibles por endoso, el artículo 156 de la Ley autoriza la cancelación parcial de esta clase de hipotecas con la presentación del acta notarial en la que conste estar recogidas y en poder del deudor debidamente inutilizadas obligaciones por un valor equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trata de extinguir, norma que supone una importante excepción al principio general en materia de cancelación de hipotecas establecido en el artículo 179 del Reglamento Hipotecario, y que ha tratado de justificarse en la especial naturaleza de esta clase de títulosvalores, por lo que si admitida esta notable singularidad para la cancelación de un derecho real como es la hipoteca, más justificación la tiene en un supuesto como es el de una condición resolutoria que no supone más que una estipulación pactada en un contrato de compraventa.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado.

Lo que, con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Dios guarde a V. E. muchos años. Madrid, 30 de mayo de 1980.—El Director General, Francisco-Javier Die Lamana.—Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid. (Boletín Oficial del Estado, de 10 de julio de 1980.)