Resolución de 8 de mayo de 1978

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución 8 de Mayo de 1978
Publicado enBOE, 14 de Junio de 1978

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Trujillo don Ángel Peñalva Jiménez contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad a inscribir una escritura de segregación y compraventa, en virtud de apelación contra el Auto dictado por parte del funcionario edificador.

Resultando que por escritura autorizada por el Notario recurrente el 31 de marzo de 1977, los consortes don Alejandro García Mena y doña Pureza Cercas Martínez, segregaron de una finca de su propiedad una parcela, que vendieron a don Tomás Rióla Giraldo, constituyendo sobre la parcela segregada una servidumbre de paso en favor de la finca matriz;

Resultando que presentada en el Registro primera copia de la anterior escritura, fue calificada con nota del tenor literal siguiente: "Denegada la inscripción del precedente documento por el defecto subsanable de no describir el resto de la finca matriz después de la segregación efectuada o al menos como dice el artículo 47 del Reglamento Hipotecario «las modificaciones en la extensión y los linderos o lindero por donde se haya efectuado la segregación» circunstancias que adquieren especial relieve en este caso concreto al originarse como consecuencia de la segregación una servidumbre que afecta tanto a la finca de nueva formación como a la porción restante. No se toma anotación de suspensión por no solicitarse";

Resultando que el Notario autorizante del instrumento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que la redacción de la nota es incongruente por cuanto comienza con la expresión "Denegada" y después califica el defecto de "Subsanable" incumpliéndose lo preceptuado por el artículo 65 de la Ley Hipotecaria y 106 de su Reglamento, todo lo cual dificulta conocer con exactitud el alcance del defecto y su posible subsanación, al tener que interpretar que la negativa de inscripción se refiere de modo global e indiscriminado a la de todos y cada uno de los negocios jurídicos (segregación, compraventa y constitución de servidumbre) comprendidos en el título; que, por otra parte, no existe al pie del título calificado nota firmada por el Registrador que exprese la fecha de su presentación en el Registro, ni tampoco consignación de los datos regístrales correspondientes a su asiento de presentación, incumpliéndose lo preceptuado en el artículo 105 y 433 del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 17 de la Ley Hipotecaria; que la referencia de la nota al artículo 47 del Reglamento Hipotecario no es apropiada, puesto que su mandato, va más bien dirigido a los Registradores que a los Notarios, y que hubiera sido más adecuada la referencia al artículo 50 del Reglamento; que el citado artículo 47 del Reglamento determina las dos clases de asiento que deben practicarse al respecto: el asiento principal de inscripción, para la porción segregada, frente al meramente accesorio, de nota marginal, para la porción restante; que esta nota marginal — a la que el funcionario calificador parece atribuir fuerza suficiente para producir la nulidad de un asiento registral principal— es considerada por la doctrina entre las de simple "oficina", no siéndole de obligada consignación alguna "de las circunstancias que según la Ley y el Reglamento debe contener la inscripción" (artículo 98 del Reglamento Hipotecario); que la denegación contenida en la nota deriva de una simple y literal interpretación apresurada del referido artículo 47, siendo así que las normas jurídicas deben interpretarse siguiendo el criterio que establece el artículo 3 del Código Civil,conforme al cual hubiera bastado con el examen cuidadoso de los datos consignados en el título para apreciar que se había observado, suficientemente, cuanto preceptúa el precepto reglamentario citado, a saber: descripción de la finca matriz originaria, descripción de la porción segregada, lindero por donde se efectúa la segregación y modificación de la extensión de la matriz originaria; que de la redacción del artículo 47 del Reglamento no se deduce necesariamente que haya de consignarse imperativamente en forma expresa y numérica la modificación sufrida en su extensión por la finca matriz, sino que se admite también la forma implícita de expresión, aunque suficiente para apreciar la modificación y en este sentido se pronuncia la Resolución de 22 de marzo de 1973; que parece que la tesis del funcionario calificador es la de que, tanto la porción restante de la finca matriz como la servidumbre constituida deben consignarse registralmente de forma necesaria a través de respectivos asientos principales de inscripción, tesis que es totalmente inadmisible; y que el defecto alegado por el Registrador es de escasa entidad y trascendencia jurídica, no siendo tenido en cuenta, normalmente, en la práctica registral, contradiciendo incluso la habitual forma de actuación del calificador que, en casos análogos, procedió siempre a la inscripción sin obstáculo alguno; Resultando que el Registrador informó que reconoce que la nota incurre en una incongruencia al comenzar su redacción con la expresión "Denegada", siendo así que el defecto se califica de subsanable, contradicción que se produce por un simple error material, meramente gramatical, que debe reducirse a sus justos límites; que haciendo uso del derecho que al funcionario calificador le otorga el artículo 116 del Reglamento Hipotecario, rectifica la nota en el sentido de que su redacción debe entenderse comenzada con la palabra "Suspendida", manteniéndola íntegramente en todos sus demás pronunciamientos y redacción; que en cuanto a la alegación del Notario recurrente de no haberse firmado por el Registrador una nota al pie del título, relativa al asiento de presentación, ha de manifestarse que no existe precepto alguno que imponga al funcionario calificador la obligatoriedad de que esa nota vaya firmada, y que por otra parte, la omisión de esa nota, en nada perjudica ni produce indefensión al recurrente, que no sólo ha podido recurrir, sino que ha podido precisar con los datos que obraban en el documento calificado, el asiento de presentación de que se trataba, para que por el Excmo. Sr. Presidente se ordenara la práctica de la nota marginal en dicho asiento; que en cuanto a la "falta de descripción del resto de la finca matriz o al menos modificación en la extensión y linderos por donde se efectúa la segregación" es defecto que el propio Notario reconoce en su escrito aun cuando trata de minimizarlo; que el Fedatario apoya su tesis, fundamentalmente, en los pronunciamientos de la Resolución de 23 de octubre de 1965 que dice que en ciertos casos, en lugar de describir la porción restante "se haga constar solamente la modificación en la extensión y linderos por donde se haya realizado la segregación"; que la Resolución de 14 de junio de 1963 exige que describir "la porción restante cuando esto fuera posible, quedando limitada la aplicación de la simple modificación en la extensión y linderos a los casos excepcionales en que sea imposible cumplir los requisitos de general observancia'/y en el mismo sentido la Resolución de 22 de marzo de 1973 obliga a indicar al menos el lindero por donde se ha efectuado la segregación; que nada de esto sucede en la escritura objeto del recurso que se limita a describir la finca matriz y posteriormente la porción segregada; que el funcionario calificador no trata de obstaculizar el acceso de los títulos al Registro, sino simplemente cumplir con el principio de especialidad, fundamental de nuestro derecho hipotecario; que la nota se limita a señalar la falta de una formalidad extrínseca, exigida por los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, que no afectan a la validez de ningüito de los negocios contenidos en la escritura, sino que simplemente, impide momentáneamente su acceso al Registro; que la descripción del resto de la finca matriz adquiere una especial importancia cuando, como consecuencia de la segregación se origina una servidumbre; que del artículo 13 de la Ley se deduce que en materia de servidumbre es fundamental la determinación del precio gravado, y que tratándose de servidumbres prediales adquiere también enorme importancia el predio dominante, al que indisolublemente está unida la servidumbre, ya que sólo a través de él, el titular del mismo puede ejercitarla; que cuando el predio no está inscrito, como sucede cuando la servidumbre se constituye a la vez que surgen a la vida civil jurídica los predios dominantes sirviente, como ocurre en nuestro caso, es indudable que la descripción del predio dominante se hace indispensable, y en ese sentido se manifiesta la Resolución de 9 de octubre de 1928;

Resultando que el Presidente de la Audiencia revocó la nota del Registrador por razones análogas a las expuestas por el Notario recurrente.

Vistos los artículos 13,153 y 257 de la Ley Hipotecaria, 47 y 50 del Reglamento para su ejecución y las Resoluciones de este Centro de 7 de enero de 1926, 23 de octubre de 1965 y 22 de marzo de 1973.

Considerando que este expediente plantea la cuestión de si se ajusta a lo dispuesto en los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario la segregación contenida en la escritura calificada.

Considerando que es jurisprudencia reiterada de este Centro la de que al practicarse una segregación de un inmueble los mencionados artícutós\47 y 50 del Reglamento Hipotecario establecen la necesidad $e una descripción completa de la porción segregada que va a constituir una nueva finca independiente, para su fácil identificación, y lo mismo en cuanto a la finca matriz, cuya descripción se exige "cuando fuese posible", para lograr esa finalidad y concordar la nueva situación resultante con las inscripciones regístrales, más como a veces la descripción de ese resto no es posible, o incluso de verificarse, caso de realizarse varias segregaciones separadas, los resultados obtenidos no sólo estarían en contradicción con la situación real, sino que oscurecerían y perturbarían la limpieza y claridad que deben tener los asientos del Registro, los propios artículos 47 y 50 prescriben que en lugar de describir la porción restante, se haga constar solamente la modificación én la extensión y el lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación.

Considerando que en la escritura calificada aparecen cumplidos los anteriores requisitos ya que contiene la descripción completa de la nueva finca creada con la parte de extensión segregada de la finca matriz, por lo que según indicó la Resolución de 22 de marzo de 1973 no puede tomarse en consideración que no se haya hecho constar numéricamente la extensión superficial del resto, pues es indudable que al constar la superficie de la totalidad del inmueble, así como la de la porción segregada, ha quedado disminuida la primera en esta última extensión, y una simple operación de restar despeja la incógnita matemática que determina la extensión del resto; y por último que al describirse en la porción segregada que es su viento Norte quien linda con la finca matriz, aparece con claridad meridiana cumplido el otro requisito, ya que será en consecuencia el lindero Sur de la finca principal por donde se haya hecho la segregación.

Considerando por último, que de las dos cuestiones debatidas en sus respectivos informes, hay que indicar respecto de una de ellas, que toda modificación de carácter objetivo de la finca matriz se refleja según se deduce del artículo 50 del Reglamento y de la jurisprudencia de este Centro a través de una nota marginal en la que se hará constar la cabida total de la finca si no constare en el Registro sin que haya de practicarse asiento de inscripción para esta operación registral; y respecto de la otra cuestión, que aparecen cumplimentadas por el funcionario calificador las exigencias formales establecidas en la legislación hipotecaria, pues de una parte ha cumplido con lo ordenado en el artículo 416 del Reglamento al haber hecho constar en la cubierta del documento los datos que este precepto exige mediante la oportuna nota que no precisa ser firmada por el Registrador al no establecerlo el precepto, y de otro lado, al haber extendido la nota de denegación —rectificada después en sólo de suspensión— con arreglo al artículo 433 del mismo Reglamento, no es preciso extender otra nueva al pie de documento, ya que el supuesto a que se refiere el artículo 105 hay que ponerlo en relación con el artículo 434, que se refiere al caso de que el interesado desee que al devolvérsele el título no conste en éste el defecto o defectos que pudiera contener.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado.

Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y efectos.—Dios guarde a V. E. muchos años.—Madrid, 8 de mayo de 1978.—El Director General, José Luis Martínez Gil—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Cáceres.—(«B. O. del E.», de 14 de junio de 1978.)

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