Resolución de 6 de marzo de 1978

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución: 6 de Marzo de 1978
Publicado en:BOE, 30 de Marzo de 1978
RESUMEN

Anotación de suspensión.—No cabe practicar la anotación de suspensión prevista en los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 103 del Reglamento por la simple alegación del transmitente de ser causahabiente del titular registra! si no consta claramente esta circunstancia. —La segregación efectuada por sólo uno de los copropietarios, cuando de los libros regístrales resultan ser dos los titulares de un inmueble, impide la práctica del asiento correspondiente. («B. O. del E.» de 30 de marzo de 1978.)

 
CONTENIDO

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por don Manuel Leal Sánchez contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Medina Sidonia a inscribir unas escrituras de agrupación de fincas y constitución de hipoteca, y a extender anotación de suspensión por falta de previa inscripción a favor del otorgante, pendiente en este Centro en virtud de apelación del recurrente.

Resultando que por escritura autorizada el 15 de enero de 1976 por el Notario de Cádiz don Francisco Manrique Romero coii el número 42 de Protocolo, el recurrente don Manuel Leal Sánchez constituyó hipoteca unilateral a favor de varias entidades bancarias en garantía del pago de determinadas sumas adeudadas, sobre diversos bienes, y, entre ellos, sobre un terreno de monte bajo denominado "Los Llanos de la Cruz o Lozano", en término de Medina Sidonia, finca que resulta de agrupar otras varias compradas a don Agustín Herrero Muñoz, que no es el titular registral, señalándose las fincas por su número de Registro, sin describirlas; que por escritura otorgada por el recurrente ante el mismo Notario el 3 de febrero de 1976, con el número 137 de Protocolo, se adicionó la escritura

anterior declarándose que el terreno Los Llanos de la Cruz o Lozano había resultado de agrupar no sólo las fincas compradas a don Agustín Herrero, sino también otra en el mismo término, que el recurrente había adquirido con anterioridad, de la Marquesa Viuda de Molina e inscrito en él Registro; que por escritura autorizada por el citado Notario el 25 de febrero de 1976 con el número 295 dé su Protocolo, se formalizó la venta de las parcelas componentes del referido terreno, por don Agustín Herrero Muñoz a favor del recurrente, advirfiendo el señor Herrero que quince de las fincas que vendía las había comprado a doña Sebastiana Rivera, que era causahabiente de los titulares regístrales, y dos de ellas a doña María del Carmen Muñoz, titular registral de las mismas; que el recurrente agrupó en la misma escritura las parcelas compradas al señor Herrero con la que ya era de su propiedad adquirida a la Marquesa viuda de Molina; que dicha finca comprendía determinadas parcelas del Catastro pero sin decir quiái era el titular según dicho Catastro y solicitó la inscripción de un exceso de cabida" de 30 hectáreas de la finca agrupada alegando que en igual fecha y ante el mismo Notario con el número 296 de Protocolo, otorgó escritura de adición de la de 15 de enero de 1976, consintiendo expresamente la inscripción de la hipoteca allí constituida sobre la finca resultante de la agrupación formalizada el 25 de febrero de 1976, solicitando del señor Registrador de la Propiedad la anotación preventiva de suspensión de la hipoteca, en cuanto a la finca Los Llanos de la Cruz o Lozano" para el supuesto de que no hubiera podido inscribirse en su momento la escritura de compra y agrupación, de conformidad con el párrafo 3.° del artículo 20 de la Ley Hipotecaria en relación con el 103 de su Reglamento;

Resultando que presentadas en el Registro las anteriores escrituras fueron calificadas con notas del tenor literal siguiente: Escritura de hipoteca número 42 de Protocolo, "Presentado este documento con el número 220 del Diario de Operaciones númerp 58, el 26 de enero de 1976, en cuya fecha se retiró para la liquidación del Impuesto de Transmisiones y devuelto a este Registro el 5 de abril de 1976, en cuya fecha se prorrogó la vigencia del mencionado asiento, para proceder a su calificación por treinta días hábiles hasta el plazo máximo del día 11 de mayo del mismo año, se deniega la inscripción del mismo en cuanto a la finca comprendida en el expositivo II, con el número 4, denominada'Los Llanos de la Cruz o Lozano*' término de Medina Sidonia, en cuya calificación se han tenido también en cuenta: Instancia complementaria, (suscrita por don Manuel Leal Sánchez y doña Manuela Vela Cerrato, el 18 de marzo último, por la que dichos señores determinan la cantidad que corresponde a distintas Entidades acreedoras, en la responsabilidad atribuida por principal a esta finca y cuyas firmas fueron legitimadas en la misma fecha y por el Notario de Cádiz, don Francisco Manrique Romero), así como escrituras, de adición de 3 de febrero, de compraventa y agrupación de 25 de febrero y de adición de 25 de febrero, todas del presente año, autorizadas por el susodicho Notario, que motivaron, respectivamente, los asientos de presentación números 231, 337 y 342 del Diario número 58, por los defectos siguientes:

  1. El agrupante no es dueño, según el Registro, de determinadas participaciones indivisas de las fincas regístrales números 4.736,4.374 y 2.935, integrantes, en unión de varias más, de la agrupación, habiendo sido denegada su inscripción a favor del mismo, en la forma y medida que resulta de la nota puesta, con esta misma fecha, al pie de la escritura de compra y agrupación que motivó el asiento de presentación número 337 del Diario número 58.

  2. No se aportan, ni testimonian en las escrituras relacionadas, los documentos catastrales justificativos del exceso de cabida, cuya inscripción se solicita, existiendo, por el momento, para el firmante de esta nota, duda fundada acerca de la identidad de la finca en cuanto a la nueva superficie.

    Considerándose subsanable el defecto 2.°, pero no el 1.°, no se practica anotación preventiva de suspensión de la agrupación, ni tampoco de la constitución unilateral de la hipoteca, a pesar de ser esta última expresamente solicitada en la escritura de adición de 25 de febrero a que antes se hizo referencia, por falta de previa inscripción o anotación de la finca agrupada objeto de la hipoteca".

    Escritura de compra y agrupación número 295 de Protocolo: "Inscrito este documento en cuanto a las fincas números 1 al 4; 6 al 9 y 11 al 15, todos inclusive, comprendidas en el expositivo I, en los tomos, libros, folios, números de finca e inscripciones que indican los cajetines puestos al margen de sus respectivas descripciones. Esto, no obstante, las fincas números 1 y 2, sólo se inscriben en cuanto a una mitad indivisa, a cada una de ellas denegándose la inscripción por el resto, al observarse el defecto considerado insubsanable de no ser el vendedor dueño, según el Registro, de las expresadas mitades indivisas cuya inscripción se deniega, ni alegarse en el presente documento el título por el que dicho vendedor pudiera traer causa de los respectivos titulares inscritos, que tampoco se indican.

    En la finca número 10, además de observarse el mismo defecto señalado a las fincas 1 y 2 que motiva la denegación en cuanto a una mitad indivisa, de todas ellas, se aprecia también: a) al describirse la finca como resto de una previa segregación, no se hace ésta en forma reglamentaria, y b) el vendedor, supuesto segregante, sólo es dueño, según el Registro, de una mitad indivisa de la finca, tal como figura inscrita, con su originaria cabida, antes de efectuada la segregación a que alude el presente documento. Considerándose subsanable el defecto señalado con la letra a), pero no el indicado con la letra b), la inscripción de esta finca número 10 se DENIEGA, en su totalidad, y sin que pueda practicarse anotación preventiva de suspensión.

    Respecto de la finca número 5, consistente en una "Venta de casa de pared y tejas", se INSCRIBE sólo en cuanto a una MITAD INDIVISA, ya que la otra mitad forma parte integrante de la finca número 16, (del mismo expositivo I, a que nos estamos refiriendo), que es objeto de anotación preventiva por defecto subsanable como a continuación se dirá.

    Suspendida la inscripción del precedente documento en cuanto a las fincas números 16 y 17 del repetido expositivo I, por el defecto de no ser el vendedor dueño, según el Registro, pero precisándose el título por el que alega traer causa del titular registral que identifica con su nombre y apellidos, lo cual hace, por ser potestativo del Registrador, que sea posible extender anotación preventiva de suspensión, por defecto subsanable de ambas fincas, las cuales anotaciones, a solicitud verbal del presentante, quedan extendidas con los datos regístrales que se indican en los cajetines puestos al margen de sus respectivas descripciones. Por último se DENIEGA la inscripción del precedente documento en cuanto a la agrupación resultante de la cláusula quinta, por observarse los siguientes defectos:

  3. El agrupante no es dueño, según el Registro, de las participaciones indivisas de varias fincas matrices, cuyas inscripciones quedan denegadas por esta misma nota.

  4. No se aportan ni testimonian en esta escritura (ni en las de 15 de enero de constitución unilateral de hipoteca y agrupación; 3 de febrero, de adición y 25 de febrero, también de adición, todas del presente año, que motivaron, respectivamente, los asientos de presentación números 220, 231 y 342 del Diario número 58, tenidas en cuenta para calificar el precedente documento) los documentos catastrales justificativos del exceso de cabida cuya inscripción se solicita, existiendo por el momento, para el firmante de esta nota duda fundada acerca de la identidad de la finca en cuanto a la nueva superficie.

    Considerándose subsanable el defecto 2.°, pero no el 1.°, no se practica anotación preventiva de suspensión de la agrupación".

    Resultando que don Manuel Leal Sánchez interpuso recurso gubernativo contra la denegación de la agrupación y la hipoteca y alegó: que el principio general contenido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, resulta atenuado en el artículo 103 del Reglamento que faculta a los Registradores para suspender la inscripción, entre otros casos, cuando el otorgante del acto o contrato alegue en el documento presentado a inscripción ser causahabiente del titular inscrito, y que la razón de este precepto es la de extender los beneficios de la prelación, tomando la correspondiente anotación preventiva, y concediendo un plazo razonable para obtener durante él la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, debiéndose entender que tal suspensión no es puramente graciable del Registrador, sino obligatoria siempre que se solicite y se den los supuestos previos que el mismo precepto contiene; que en nuestro caso concreto de las afirmaciones del señor Herrero, Muñoz, transmitente de parte de las parcelas componentes de la finca agrupada, se deduce que el recurrente es causahabiente de los titulares regístrales de tales fincas, por lo que el Registrador debió tomar la anotación suspensiva correspondiente, tanto respecto de la agrupación formalizada en la escritura de 25 de febrero de 1976, como de la hipoteca de 15 de enero del mismo año; que no se oculta al recurrente la necesidad de conseguir la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, pero aun conociendo tal necesidad no puede renunciar a la prelación que la Ley Hipotecaria y su Reglamento conceden a los títulos ya otorgados;

    Resultando que el Registrador informó: Que la facultad concedida por el artículo 103 del Reglamento Hipotecario —que en ningún caso ha considerado como meramente graciable— la ha aplicado en el supuesto que nos ocupa siempre que le ha sido posible, por concurrir los requisitos exigidos por el propio artículo; que lo que expresamente solicitó el recurrente fue la anotación preventiva de suspensión de la escritura de constitución unilateral de hipoteca y no la anotación suspensiva de las fincas compradas por don Manuel Leal Sánchez, y de la agrupación realizada por el mismo; que tales anotaciones preventivas no podían practicarse al no ser el otorgante dueño de la totalidad de las fincas que pretende agrupar, y por otra parte, sin haber agrupación previa no puede inscribirse ni anotarse hipoteca sobre finca agrupada; que los defectos insubsanables nacen en la compraventa previa que don Agustín Herrero Muñoz, hace a favor de don Manuel Leal Sánchez, imposibilitando la práctica de las restantes operaciones de agrupación e hipoteca; que ello resulta al figurar inscritas varias de las fincas de la escritura de compraventa de 25 de febrero de 1976 a favor de personas distintas del transmitente, en cuanto a una mitad indivisa, sin que se cumplan los requisitos del artículo 103 del Reglamento Hipotecario que hubiesen permitido al Registrador, en este caso, haber extendido anotación preventiva por defecto subsanable y que no se comprende la pretensión contenida en el suplico del recurrente si no se recurre también contra el defecto insubsanable señalado en la nota a la finca 10 del expositivo I de la citada escritura 295 del Protocolo del Notario, ya que con sólo este defecto insubsanable, es bastante para impedir la ulterior anotación e inscripción tanto de la agrupación como de la hipoteca;

    Resultando que el Presidente de la Audiencia tras declarar que el recurrente én contra de lo que dispone el artículo 113 del Reglamento Hipotecario no ha fijado "con claridad y precisión los extremos de la nota del Registrador" objeto de su reclamación, confirmó la misma por razones análogas a las expuestas por este funcionario y señala que en ella se aplica el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, en la forma y términos a que obliga el principio de tracto sucesivo en aquél materializado, por lo que mal podría inscribirse ni anotarse preventivamente la titularidad del dominio de una nueva finca resultante de la agrupación de otras que, según el Registro, no eran en su totalidad del agrupante, ni inscribir hipoteca sobre finca agrupada, registralmente inexistente.

    Vistos los artículos 20 y 65 de la Ley Hipotecaria y 103 del Reglamento para su ejecución.

    Considerando que en este expediente — en el que no se recurre el fondo de la nota— la cuestión a dilucidar hace referencia solamente si en base a los hechos relatados en la parte expositiva, cabe practicar la anotación de suspensión establecida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 103 de su Reglamento, por alegar el transmitente en uno de los documentos presentado a calificación, que es causahabiente del titular registral, o si por el contrario procede denegar la práctica de tal anotación.

    Considerando que frente a lo expuesto por el recurrente, el examen de los asientos regístrales muestra con claridad, que en algunas de las fincas adquiridas, y posteriormente agrupadas, la persona del transmitente —en la escritura de compraventa— no resulta ser causahabiente del titular inscrito más que en una mitad indivisa de aquellos inmuebles inscritos, ya que en cuanto a la otra lo está a nombre de otros terceros, por lo que al faltar el presupuesto necesario exigido por el artículo 103 del Reglamento, no procede practicar la anotación preventiva de suspensión solicitada.

    Considerando a mayor abundamiento, que en uno de los inmuebles se ha realizado una operación de segregación por uno sólo de los copropietarios, cuando de los libros regístrales resultan ser dos sus titulares, lo que ya de por sí impide la práctica del asiento correspondiente, mientras no se resuelva esta cuestión.

    Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado, y la denegación de la práctica de la anotación preventiva de suspensión de la agrupación contenida en la nota del Registrador.

    Lo que, con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos.—Dios guarde a V. E. muchos años.—Madrid, 6 de marzo de 1978.—El Director General, José Luis Martínez Gil — Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla.—(«B. O. del E.»,de30 de marzo de 1978.)