Resolución de 17 de noviembre de 1978

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuestopor el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona en nombre y representación de la Compañía Mercantil "Suvise, Empresa Constructora, S. A.", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Colmenar Viejo a inscribir un Acta de requerimiento, pendiente en este Centro en virtud de apelación del Registrador.

Resultando que por escritura autorizada por el Notario de Madrid don Antonio Cuerda y de Miguel el 28 de noviembre de 1975 "Suvise" vendió a "Procisa" una finca llamada "Prado de la Tejera" en el mismo término de Hoyo de Manzanares, que estaba formada por agrupación de otras tres en virtud de escritura que se cita; que el precio de venta es de dos millones setecientas cincuenta mil pesetas, de los cuales la Sociedad vendedora recibe doscientas cincuenta mil pesetas, quedando aplazados los restantes dos millones quinientas mil pesetas, para ser satisfechos por la Sociedad compradora a la vendedora, en un plazo con vencimiento el día 15 de octubre de 1976, consignándose en la estipulación 3.a, de conformidad con los artículos 1.564 del Código Civil y 11 de la Ley Hipotecaria, el pacto expreso de que el impago de la cantidad aplazada, a su vencimiento daría lugar a que la Sociedad vendedora pudiera resolver la venta de pleno derecho, perdiendo la compradora las cantidades entregadas y fijándose como domicilio de la Sociedad compradora el de Avenida de América n.° 33 de Madrid; que no habiéndose verificado el pago del precio aplazado en la fecha pactada don Florentino Viñuela Bayón, en representación de la Compañía Mercantil "Suvise", adquirió al Notario de Madrid don Blas Pinar López el 15 de julio de 1977 para que se constituyera en el domicilio de la Sociedad "Procisa" a fin de que ésta se diera por notificada de las consecuencias jurídicas y efectos prevenidos en el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, para que tenga lugar de pleno derecho la resolución del contrato de compraventa con nueva inscripción a favor de la Sociedad vendedora; que por diligencia del mismo día hizo constar elFedatario que se constituía en la casa 33 de la Avenida de América informándose por la portería que la Compañía

"Procisa" tiene su domicilio en el piso 1.° del inmueble; que subió a dicha planta y llamó al 1.° derecha en cuya puerta existía una placa que decía "Procisa, constructora", sin que contestase nadie, y que seguidamente llamó a la puerta del piso izquierda de la misma planta sin recibir respuesta, consignando que en la puerta había un papel en el que se leía "cerrado por vacaciones", "Procisa promotora"; que el Fedatario volvió a constituirse en la portería entendiendo la diligencia con el portero, don Manuel Leria Martínez, al que dio lectura íntegra del Acta y entregó copia simple de la misma, como cédula de notificación, haciéndose cargo el Sr. Leria de dicha copia y manifestando que la hará llegar a "Procisa" a la mayor brevedad, cerrando elFedatario la diligencia con la lectura de la misma por el Sr. Leria y por él mismo, aprobándola aquél que prestó su consentimiento;

Resultando que presentada en el Registro primera copia de la referida Acta fue calificada con la siguiente nota: "No practicada operación alguna de inscripción y cancelación en relación a este documento por observarse los siguientes defectos:

1. —No acompañarse el título del vendedor pues lo aportado es copia de la escritura de compraventa otorgada por "Suvise, Empresa Constructora, S. A.", a favor de la Compañía "Promotora de Construcciones Industriales, S. A." (Procisa) y, el título del vendedor a que se refiere el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, es la escritura de agrupación formalizada por la primera Sociedad ante el Notario de Madrid don Blas Pinar López, el día 9 de julio de 1975, copia que deberá ir acompañada de los títulos de adquisición por tal Sociedad de las fincas que fueron objeto de agrupación;

2. —No acompañarse copia autorizada de la escritura de delegación de facultades a favor del Sr. Viñuela por parte de la representación legítima de "Suvise, Empresa Constructora, S. A.", de fecha 30 de noviembre de 1973, ante el mismo Notario y necesaria por no transcribirse en lo pertinente en el acta que nos ocupa;

3. —Estimarse no formulado el requerimiento ni la diligencia subsiguiente con arreglo a los artículos 1.504 del Código Civil y 202 y 203 del Reglamento Notarial, por cuanto que:

1. Debió instarse al formular el Acta notarial la práctica de un requerimiento y no de una notificación;

2. No proceder la notificación al portero, que acepta el artículo 202 para las notificaciones, pero no para los requerimientos que deben considerarse regulados por el artículo 203; y

3. No constar si la copia simple entregada como cédula de notificación se hallaba debidamente autorizada por elFedatario.

De estos defectos se consideran: I. El primero subsanable; II. El segundo subsanable en principio a reserva de su calificación al

aportarse, y

3. El tercero insubsanable. No procede la anotación preventiva de suspensión. Se hace constar la conformidad de mis cotitulares en el desempeño de este Registro, consultados al efecto a tenor de lo previsto en el inciso letra c) del articuló 475 del Reglamento Hipotecario.";

Resultando que el nombrado Procurador en la representación que ostentaba interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que a fin de subsanar los defectos primero y segundo de la nota se presentan los documentos indicados por el funcionario calificador; que en relación con el tercer defecto señalado entiende el recurrente que el Acta notarial á que se refiere cumple todos los requisitos legales necesarios para obtener el efecto que se pretende (articulo 1.504 del Código Civil en relación con los artículos 202 y 203 del Reglamento Hipotecario):

Resultando que el Registrador informó que habrá que tener en cuenta que por escritura otorgada en la misma fecha y ante el mismo Notario que autorizó la de compraventa ya citada, "Procisa" segregó de la finca matriz 58 parcelas que se inscribieron como independientes, y sobre las que se declaró la obra nueva, en construcción de otras tantas viviendas, quedando constituida, registralmente, la finca primitiva por un resto y apareciendo 58 fincas más; que posteriormente se extienden hasta diez anotaciones preventivas de embargo y dos hipotecas sobre el resto de la finca, las parcelas segregadas o sobre la totalidad en garantía de diversas obligaciones; que entre estos gravámenes inscritos cabe citar: dos anotaciones preventivas de embargo a favor del Banco Latino para responder de un total de 21.500.000 pesetas. Otra anotación preventiva de embargo para responder de un principal de 12.000.000 de pesetas a favor del Banco Hispano Americano. Y una hipoteca en garantía de un préstamo de 46.400.000 pesetas a favor de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid; que estos asientos, si bien no afectan directamente a la calificación registral, han sido objeto de examen detallado toda vez que deberán ser cancelados si prospera el recurso; que en efecto, existiendo un precio aplazado de 2.500.000 pesetas, la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid concede a la entidad compradora un préstamo hipotecario de 46.400.000 pesetas de principal, sin que la hipoteca que lo garantiza se anteponga a la condición resolutoria, ya que conforme a las estipulaciones de la escritura de compraventa, el plazo máximo a que debería sujetarse el préstamo para que tuviera lugar la posposición de la condición resolutoria, debería ser el de diez años y el préstamo de la Caja se concede por doce años, y sin que esta última Entidad exija al efectuar entregas parciales de capital, la cancelación de la condición resolutoria, como es norma habitual en dicha institución; que por otra parte, ninguno de los dos Bancos acreedores exige a la Sociedad compradora el pago del precio aplazado, ni ellos efectúan el pago por cuenta de aquélla con cargo a los créditos concedidos; que vencido el plazo para el pago del precio aplazado, o sea cumplida la condición resolutoria explícita el 15 de octubre de 1976, meses después, la Sociedad vendedora insta y obtiene tres anotaciones preventivas de embargo por una responsabilidad global de 26.500.000 pesetas, cuando su actuación más sencilla y sobre todo de mayor seguridad para sus intereses hubiera sido la de utilizar la derivada del cumplimiento de la condición, y al no hacerlo deja a sus créditos en el orden de prelación especial que corresponde a las anotaciones preventivas; que también llama la atención el que después de esta cantidad de cargas reales, la Sociedad compradora venda nueve parcelas con viviendas unifamiliares en construcción a otra Sociedad; que todo ello evidentemente tiene que influir en el ánimo del calificante al exigirle un mayor rigor y una extremada cautela dadas las situaciones y hechos que se citan; que de los defectos alegados en la nota han sido subsanados el 1.° y el 2.° al haberse acompañado los títulos indicados y que en cuanto al tercero de los defectos que se considera insubsanable hay que indicar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo se inclina terminantemente a considerar que en el artículo 1.504 nos encontramos ante un requerimiento, no referido a la negativa del pago sino a la voluntad de resolver el contrato y que esta voluntad es aceptada por el comprador y no ponga impedimentos a la Resolución; que en opinión del informante la comunicación del vendedor al comprador debe hacerse a través de un requerimiento y no de una notificación; que no es aceptable el criterio del Fedatario de que nos encontremos ante el hecho de que el Notario autorizante del Acta es portador de la voluntad unilateral y terminante del vendedor de tener por resuelto el contrato de compraventa y que por ello notifica una voluntad y no requiere al comprador para nada, puesto que esa voluntad unilateral contiene algo más, contiene un acto de fijación jurídica y cuya comunicación compele a la otra parte a que conteste fijando su posición; que las actas notariales de notificación y requerimiento son materia insuficientemente regulada y la propia Dirección General reconoce la existencia de lagunas y deficiencias en su reglamentación (Resolución de 1 de abril de 1965); que es indiscutible que el Notario en su actuación, en cuanto le sea factible podrá suplir lagunas, pero lo que no puede hacer con este pretexto, es ampliar su campo de intervención si está tasativamente limitado por algún precepto legal o reglamentario; que el funcionario calificador informante considera que existen dos tipos de actas bien diferenciadas, en cuanto a notificaciones y requerimientos, a pesar de estar reguladas conjuntamente por los artículos 202 a 207 del Reglamento Notarial; que aunque la generalidad de la doctrina consideró en principio, que no era posible señalar los claros matices que separan las actas de notificación y requerimiento, lo cierto es que, no obstante esta afirmación genérica todos reconocen en definitiva la existencia de esos dos grupos de actas; que en las de notificación, en el caso de no encontrarse la persona a quien vayan dirigidas podrán hacerse a cualquiera de las que encuentre el Notario en el mismo lugar y en su defecto al portero del inmueble o a un vecino que se preste a ello; que en las de requerimiento en cambio, cuando por resistencia activa o pasiva del requerido, o por no serle permitida la entrada en el domicilio, o no encontrar en él a nadie, considera el Registrador que el Notario no puede evacuar la diligencia y le ordena imperativamente "levantará de ello acta a los fines que al requirente convenga"; que el Notario en nuestro caso, obró ateniéndose exclusivamente a las inscripciones contenidas en la minuta que presentó el compareciente, que instó una notificación simple como se desprende del contexto del acta, pero que en realidad lo que debió instarse fue una notificación requisitoria o requerimiento; que el Registrador opina que el artículo 203 del Reglamento Notarial, excluye la posibilidad de la aplicación del 202 en punto a personas que pueden ser requeridas, pues si fuera factible no ordenaría levantar el acta a los fines que al requirente convengan, ya que lo lógico sería que el Notario terminara el proceso comunicativo buscando para ello al portero o a un vecino; que en el caso que estudiamos en la diligencia de entrega, la persona que recibe la copia simple manifiesta que la hará llegar a la Sociedad a la mayor diligencia, pero en ella no se consigna que se le manifestara la obligación legal de hacer llegar a poder de la Sociedad el documento que se le entrega; que por otra parte el artículo 204 indica que en todo acto de carácter requisitorio la persona requerida o notificada tendrá derecho a contestar el requerimiento o intimación en el acto o dentro del término de dos días laborables, y es constante práctica nota rial consignar el Notario en la diligencia esta advertencia;

Resultando que el Notario autorizante del documento calificado informó: que el pacto comisorio regulado en las Partidas es admitido en nuestro Código Civil cuyo artículo 1.504 por diversas razones mitiga el automatismo resolutorio del impago, y exige, para que se produzca el reintegro de la finca al patrimonio del vendedor,-además del incumplimiento previsto y sancionado contractualmente, una manifestación de voluntad hecha por el vendedor al comprador de dar por resuelto el contrato (Sentencia de 1 de mayo de 1946); que no se trata pues de un requerimiento de pago que supondría una renuncia al automatismo resolutorio, ya que lo que el vendedor quiere es que el comprador conozca de manera auténtica no su voluntad de requerirle el cumplimiento de la obligación de pago, sino al contrario, de poner fin a la prórroga del plazo (Sentencia de 16 de octubre de 1961); que el Notario autorizante del acto es pues portador de la voluntad unilateral terminante y explícita del vendedor de tener por resuelto el contrato de compraventa; que por ello varias sentencias del Tribunal Supremo, asi como la doctrina hablan más bien de notificación que de requerimiento al comentar el artículo 1.504 del Código Civil y en igual sentido se manifiesta el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, que puede considerarse como interpretación declarativa auténtica realizada por el propio legislador; que en cualquier caso en el Acta autorizada por el Fedatario informante consta no sólo la notificación de la voluntad resolutoria del vendedor, sino la intimación requisitoria a que alude el citado artículo 1.504, puesto que se menciona dicho precepto, en unión de los artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 de su Reglamento, reproduciéndose el contenido de la cláusula resolutoria pactada en la escritura de compraventa; que en cuanto al 2.° defecto hay que alegar que aunque se admitiese —a fines puramente dialécticos— que el artículo 1.504 del Código Civil exige un requerimiento y no una notificación, el Fedatario debe hacer todo lo posible para que llegue al destinatario de la diligencia el contenido del acta, no limitándose a cerrarla cuando no encuentre a nadie en el domicilio designado (como autoriza el artículo 203 del Reglamento) sino esforzándose por razones de celo profesional y de seguridad jurídica, en praqticar dicha diligencia con las personas a que alude el artículo 202 párrafo 1.° del mismo texto legal; que en cuanto al tercer defecto hay que resaltar en primer lugar la contradicción que supone el calificar de insubsanable un defecto atribuido a una diligencia, no sólo innecesaria, sino excluida por el calificador, al entender como inaplicable el artículo 202 del Reglamento Notarial; que la práctica notarial utiliza, no la cédula de notificación, que sería un extracto del acta, sino una copia literal de la misma con lo que la notificación resulta plena y sin posibilidad de equívoco; que esta copia literal del acta, extendida y entregada al practicar la diligencia, no es una copia autorizada como dice la nota sino tan sólo una cédula de notificación que comprende el texto literal del acta, y por ello, una .copia simple, que como cédula de notificación no va autorizada, sino diligenciada con media firma y el sello de la Notaría, tal y como el artículo ¿02 del Reglamento Notarial preceptúa;

, Resultando que el Presidente de ia Audiencia revocó la nota del Registrador por razones análogas a las expuestas por el recurrente y el Notario autorizante del instrumento.

Vistos los artículos 1.504 del Código Civil, 11 y 23 de la Ley Hipotecaria, 59 y 176 del Reglamento para su ejecución, 276 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1917, 30 de octubre de 1922, 13 de marzo de 1935, 30 de mayo de 1942, 11 de noviembre de 1943, 1 de mayo de 1946, 28 de enero de 1948, 9 de marzo de 1950, 30 de diciembre de 1955 y 23 de septiembre dé 1959, y las Resoluciones de este Centro de 8 de enero de 1921 y 1 de abril de 1965.

Considerando que uno de los pactos más frecuentes introducido por la práctica notarial en las compraventas con precio aplazado es aquél en que a la falta de pago se le da el carácter de condición resolutoria explícita, y que amparado en el artículo 1.504 del Código Civil se desarrolla en los artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 y 175-6.° del Reglamento para su ejecución.

Considerando que los mencionados preceptos introducen un enérgico sistema de autotutela a favor del vendedor que le permite obtener la reinscripción de los bienes transmitidos en caso de incumplimiento por el comprador de su obligación de pagar el precio a través de un procedimiento caracterizado por su automatismo, pero que por su mismo rigor debe ser examinado en su aplicación con todo tipo de cautelas a fin de salvaguardar los posibles derechos de todos los interesados y terceros, y evitar que el vendedor —en particular en los casos en que se ha pactado en concepto de indemnización que pueda apropiarse de la parte del precio ya entregada— por su sola voluntad, y sin la intervención de los Tribunales, pueda decidir unilateralmente una cuestión, en la que por otra parte el artículo 175-6.° del Reglamento sólo le autoriza a realizarla en el supuesto dé que devuelva el importe de los plazos recibidos con las deducciones que en su caso procedan, mediante la consignación en el correspondiente establecimiento bancario o Caja de Ahorros.

Considerando que dentro del estrecho marco del recurso gubernativo en donde sólo pueden ser examinadas las cuestiones debatidas como consecuencia de la nota de calificación, no cabe el estudio de todos aquellos prolijos y complejos problemas que este caso concreto ofrece; por lo que ha de limitarse únicamente a resolver el tercero de los defectos señalados al estimar los Registradores subsanados los otros dos mediante los documentos aportados, y que consiste en definitiva en saber si en el acta autorizada, debió practicarse un requerimiento notarial en lugar de la notificación realizada.

Considerando que la materia relativa a las actas notariales no se encuentra desarrollada en las disposiciones legales con la misma precisión con que aparecen reguladas las escrituras públicas, sin duda porque la Ley del Notariado de 1861 se refería exclusivamente a estas últimas y han sido los distintos Reglamentos Notariales los que han tratado de ir supliendo aquella falta de regulación al introducir las normas necesarias, y así el Reglamento de 1935 es el que distingue por primera vez entre actas de requerimiento y de notificación, pero sin establecer una clara distinción entre ambas, y el Reglamento de 1944, con la modificación establecida por el Decreto de 1967, las regula conjuntamente en los artículos 202 a 207 como una subespecie de las actas de presencia.

Considerando que la diferencia que existe entre el acta de notificación y la de requerimiento radica a juicio de la mayor parte de la doctrina en que la primera sólo se trata de dar a conocer a la persona notificada el contenido de una información o decisión adoptada por quien solicitó la actuación notarial, mientras que en la segunda, que tiene un carácter más complejo, el destinatario, una vez enterado del contenido de la misma, es intimado a adoptar una determinada actitud.

Considerando que en cualquier caso la regulación reglamentaria de ambos tipos de acta es idéntica, pues a las dos conjuntamente se refieren, como ya se ha indicado, los artículos 202 a 207 del Reglamento Notarial vigente, que emplean indistintamente los términos "notificación" o "requerimiento" o similares, tanto en el artículo 202-1.°, como en el 204 ó 205, por lo que la distinción que pretende hacerse por el funcionario calificador, de que el primer párrafo del mencionado artículo 202 es aplicable sólo a las notificaciones, y queda excluido para éstas la aplicación del artículo 203, carece de toda base legal, ya que lo dispuesto en este último artículo es complemento de lo ordenado en el primero, y habrá de acudirse a este medio tanto en uno como otro tipo de acta, en los concretos supuestos a que se refiere, y que presuponen que no ha podido ejercitar su ministerio el Notario con arreglo al sistema establecido en el artículo anterior.

Considerando que es copiosa la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que en numerosas Sentencias ha declarado —y aun empleando el término "requerimiento"— que este requisito exigido por el artículo 1.504 del Código Civil tiene el valor de una intimación que está referida, no al pago del precio, sino por el contrario a dar cuenta al comprador de la voluntad patente del vendedor de que el contrato quede resuelto y finalizada la prórroga legal del plazo, por lo que se trata de una simple notificación, término que introduce ya con precisión al recoger esta reiterada jurisprudencia el Reglamento Hipotecario a partir de la reforma de 1947 en su artículo 59 qup regula esta cuestión y en donde reproduce sustancialmente y casi con las mismas palabras el texto del artículo 97 del Reglamento anterior, con la excepción del cambio del mencionado término.

Considerando que de todo lo expuesto se deduce que lo procedente por parte del vendedor era realizar la notificación, que es lo que ha tenido lugar, y que se ajustase a lo establecido en los artículos 202 y siguientes del Reglamento Notarial, y sin que haya de tomarse en consideración el apartado c) de este defecto 3.°, en cuanto que la copia simple entregada como cédula de notificación al portero del inmueble, no es documento sujeto a la calificación registral, al no tener que presentarse en el Registro, y a que en principio hay que presuponer que reuniría todos los requisitos formales exigidos por la legislación notarial y a los que daría cumplimiento el Fedatario.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado.

Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y efectos.—Dios Guarde a V. E. muchos años.—Madrid, 17 de noviembre de 1978.—El Director General, José Luis Martínez Gil—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid.—(«B. O. del E.», de 2 de diciembre de 1978.)