Resolución de 25 de octubre de 1996
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 25 de Octubre de 1996 |
| Publicado en | BOE, 6 de Diciembre de 1996 |
HECHOS I
El día 3 de agosto de 1993, mediante escritura pública autorizada ante don Luis Sobrino González, que actuaba como sustituto del Notario de Galdácano, don Nober-to González Sobrino, los esposos don Lázaro García García y doña Milagros García Revilla, dueños de una vivienda situada en las plantas altas segunda y bajo cubierta (tercera) de un edificio en Régimen de Propiedad Horizontal, que tiene como anejo la plaza de garaje número 15 situada en el sótano del mismo edificio, segregan y venden dicha plaza a los esposos don Modesto Vaquerizo Peñas y doña María Gloria García López. En los estatutos de la Comunidad de Propietarios del citado edificio, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad de Santoña, figura la siguiente norma: artículo 5.°. Los que resulten titulares de los departamentos de planta baja y de sótano podrán sin necesidad de consentimiento individual ni conjunto de los demás propietarios... dividir, segregar, agrupar los departamentos mismos, asignando a los resultantes las cuotas de participación correspondientes dentro de los límites de las propias de los departamentos originarios y comunicarlos entre sí o con otros pertenecientes a edificios colindantes... En particular, se hace constar expresamente la facultad por parte de los propietarios de las plazas de garaje, ya sea como fincas independientes o en su carácter de anejo inseparable de las viviendas, para cerrar sin necesidad del consentimiento individual o conjunto de los demás propietarios del conjunto urbanístico, las citadas plazas... Por otro lado, en la inscripción del edificio se dice que la planta sótano se destina a garaje y las restantes, a viviendas, y que en el folio abierto a cada vivienda se describe cada plaza de garaje como anejo.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Santoña, fue calificada con la siguiente nota: 'Suspendida la segregación del expositivo II de esta escritura por constituir una modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal y no constar la autorización de la Comunidad para realizarla. No se practica la anotación preventiva del número 9 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria por no haber sido solicitada.-Santoña, a 7 de marzo de 1994.-El Registrador, Emilio Duran de la Colina'.
III
Los Notarios, don Luis Sobrino González y don Noberto González Sobrino, interpusieron recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegaron: 1.° Que la Ley de Propiedad Horizontal es el régimen legal supletorio, en caso de que los Estatutos no establezcan nada sobre el particular, siendo aplicable lo exigido en el artículo 8, párrafo 2.°, de la Ley de Propiedad Horizontal. 2.° Que los estatutos tienen aplicación preferente, estando debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad (arts. 396, párrafo último del Código Civil y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal); 3.° Que lo que se hace en el caso objeto de este recurso no es modificar el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, sino que como decía la Resolución de 26 de febrero de 1988, se trata de aplicar las reglas contenidas en el título mediante el ejercicio normal de las facultades previstas en la norma estatutaria. Que una lectura de los estatutos de la comunidad permite descubrir que establecen un específico y determinado régimen jurídico en las segregaciones que se hagan de la planta de sótano y atribuyen una facultad a los propietarios de la misma, con lo que se deroga el régimen legal supletorio del artículo 8 de la Ley de 21 de julio de 1960. Además, la propia norma estatutaria prevé la posibilidad de que las plazas de garaje puedan ser elementos independientes o anejos vinculados a la vivienda; por ello, al segregarse el garaje no se modifica el título constitutivo sino que se cumplen sus previsiones. 4.° Que los estatutos están inscritos y deben presumirse válidos y eficaces, conforme a los artículos 1, 38 y 40 d) de la Ley Hipotecaria. 5.° Que la interpretación de la norma estatutaria confirma que no se requiere acuerdo de la comunidad. Admitida en principio la validez y eficacia del artículo 5 de los Estatutos, sólo se plantea un problema de interpretación y lo correcto es entender lo que dicen las palabras en su sentido propio, pues se concede una facultad tanto a los titulares del sótano como a los de la planta baja, debido a que en esas plantas están los locales, garajes y trasteros del edificio y no se da dicha facultad a los propietarios de otras plantas porque en ellas hay viviendas que no admiten cómoda división al tener solo una puerta. Por tanto, la facultad de segregar la tienen tanto los propietarios de la planta baja como los de la de sótano, ese es el sentido propio de la conjunción copulativa 'y' contenida en los Estatutos. Los garajes nacen como anejos en la descripción originaria del título constitutivo, pero en virtud de la norma permisiva del artículo 5 de los Estatutos, nacen con una vocación de poder convertirse, si el propietario lo desea, en finca independiente que se segrega de la vivienda de que era anejo. Que, en conclusión, el propietario de una vivienda que tiene como anejo una plaza de garaje en el sótano, debe ser considerado como propietario y como titular del sótano y, por ello, le será plenamente aplicable la norma contenida en el artículo 5 de los Estatutos. Cualquier otra interpretación sería forzada y absurda. La Ley no distingue entre piso y anejos, sólo distingue entre elementos privativos y comunes; 6.° Que la propia Ley de Propiedad Horizontal confirma la anterior interpretación en el artículo 8, párrafo primero; 7.' Que numerosos argumentos apoyan la conveniencia de inscribir la escritura: a) Legal: Artículos 348 y 396 del Código Civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal; b) Doctrinal. La mayor parte de la doctrina actual es partidaria de admitir la validez y eficacia de las cláusulas estatutarias permisivas de la segregación de viviendas, locales o anejos sin necesidad de acuerdo de la Junta. El mismo Registrador las ha inscrito uniéndose a esta corriente doctrinal; c) Lógico. Que es absurdo exigir el acuerdo de la Junta cuando los estatutos establecen normas especiales; d) Práctico. Que no cabe duda de la conveniencia de la eficacia de la norma estatutaria permisiva de la segregación sin acuerdo de la Junta. La interpretación y aplicación de esta norma debe buscar lo que sea más conforme a la función social de la propiedad y con el principio de equidad; e) Jurisprudencial. Que hay que citar las Resoluciones de 7 de abril de 1970, 31 de agosto de 1981, y 26 de febrero de 1988; las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1968, 7 de febrero de 1976 y 5 de mayo de 1986 y 31 de enero de 1987; y f) Menos daño: Que el caso objeto del presente recurso es análogo o idéntico a otro inscrito en el mismo Registro que cuesta maquinar una justificación razonable que ampare ese trato discriminatorio de casos tan iguales. Que la solución dada por el Registrador acarrearía, además, graves perjuicios a los interesados que confiados en la clara interpretación de las normas estatutarias llevaron a cabo la segregación y compraventa de un garaje del sótano.
IV
El Registrador, en defensa de su nota, informó: 1.' Que no es conforme con la afirmación de la inscripción anterior de una escritura idéntica, pues en caso de que el documento despachado se trataba de un elemento de la división horizontal situado en la planta baja del edificio que tenía como anejo una planta de garaje en el sótano, dicha desvinculación es posible, mientas que la que se contempla en este recurso es imposible por aplicación de lo dispuesto en el artículo 5 de los Estatutos que rigen esta propiedad horizontal. 2° Que en cuanto a la interpretación de que la norma estatutaria confirma que no se requiere acuerdo de la comunidad de ser correcta podría decirse que todos los propietarios de algún elemento integrante de esta propiedad horizontal lo son del sótano y de la planta baja por su participación en los elementos comunes en ellos situados. 3.° Que cuando el promotor del edificio lo constituye en régimen de propiedad horizontal está preestablecido un sistema de utilización de los distintos elementos resultantes del mismo que se regirá, en primer lugar, por lo prescrito en los estatutos. Dicho régimen se inscribe en el Registro de la Propiedad para que lo conozca cualquier persona interesada en ello y si alguien adquiere una vivienda que según dicho régimen, tiene como anejo un garaje en el sótano, no puede argüirse que por la función social de la propiedad se le está causando un perjuicio al no poder desvincular dicho garaje. 4.' Que, por último, hay que citar el último párrafo del artículo 3 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, y el artículo 37.2 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de 26 de junio de 1992.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria confirmó la nota del Registrador, puesto que éste no hizo más que actuar con arreglo a los artículos 8 de la Ley de Propiedad Horizontal y 5 de los Estatutos de la Comunidad, aunque no aparezcan muy claras las razones y formalidades de este último precepto.
VI
Los recurrentes apelaron el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones y añadieron: 1.° Que de una lectura atenta de las normas estatutarias y de su contexto se deduce que se admite, como algo normal, que en un futuro las plazas de garaje lo mismo podían ser fincas independientes que anejos de las viviendas: 'unas y otras plazas podrán ser cerradas' (dice el artículo citado). 2.' Que el problema a dilucidar es un problema de interpretación del artículo 5 de los Estatutos, que permite a los titulares de la planta baja y de sótano segregar los departamentos de que son titulares y se considera que las normas deben interpretarse de acuerdo con su espíritu y finalidad, buscando una interpretación lógica y racional de las mismas, y rechazando en cualquier caso cualquier interpretación que conduzca a resultados absurdos como ocurrirá siempre que 'no aparezcan muy claras las razones o finalidades de una norma interpretada de una determinada forma'; y 3.° Que el artículo 3 del Código Civil proporciona unos criterios de interpretación que debidamente utilizados apoyan la solución propuesta por los recurrentes.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 396 del Código Civil, 5, 8, 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, 2 del Real Decreto 10 noviembre 1978 y Resolución de 11 de junio de 1986.
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En el presente recurso se dilucida la inscribilidad de una escritura denominada por las partes de segregación y venta por la que los dueños de una vivienda situada en la planta alta 2.a y 3.a de un edificio en Régimen de Propiedad Horizontal que tiene, como anejo una determinada plaza de garaje, segregan y venden como finca independiente dicha plaza habida cuenta de la concurrencia de las siguientes circunstancias: 1.° De los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad resulta que los garajes están vinculados a las viviendas y que 'los que resulten titulares de los departamentos de la planta baja y de sótano podrán sin necesidad del consentimiento individual ni conjunto de los demás propietarios... dividir, segregar, agrupar los departamentos mismos, asignando a los resultantes las cuotas de participación correspondientes dentro de los límites de las propias de los departamentos originarios, y comunicarlos entre sí o con otros pertenecientes a edificios colindantes... En particular, se hace constar expresamente la facultad por parte de los propietarios de las plazas de garaje, ya sea como fincas independientes o en su carácter de anejo inseparable de las viviendas, para cerrar sin necesidad del consentimiento individual o conjunto de los demás propietarios del conjunto urbanístico, las citadas plazas...'. 2.° La planta sótano se destina a garaje y las restantes (baja, primera, segunda y tercera) a viviendas. 3.° En el folio abierto a cada vivienda se describe cada plaza de garaje como anejo.
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Se pretende, pues, una división de un elemento privativo mediante la configuración de su anejo como finca independiente, supuesto al que resulta plenamente aplicable el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que de los estatutos rectores del Régimen de Propiedad Horizontal, pueda deducirse la no necesidad de autorización de la Junta de propietarios, pues, sobre establecerse en aquellos una vinculación de los garajes a las viviendas, cuya alteración supondría una modificación del título constitutivo precisada del acuerdo unánime (vid. art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal), claramente se constriñe a los propietarios de los elementos privativos ubicados de las plantas baja y sótano, la facultad de realizar tales divisiones sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios, y no procede ahora prejuzgar la justificación de la concreción de tal previsión estatutaria que, ciertamente, no armoniza con el destino a vivienda de todos los elementos privativos en que se divide el edificio en cuestión, cualquiera que sea la planta en que se hallen.
Por todo ello esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y la nota del Registrador.
Madrid, 25 de octubre de 1996.-El Director general, Fdo.: Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.-Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria.
(B.O.E. 6-12-96)
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