Resolución de 4 de noviembre de 1998

Órgano recurridoRegistro de la Propiedad
Fecha de Resolución 4 de Noviembre de 1998
Publicado enBOE, 8 de Diciembre de 1998

HECHOS

I

En Autos 81/1986 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Motril, sobre expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 313 del Reglamento Hipotecario, promovido por don José Antonio Rico Aparicio, en nombre y representación de doña Encarnación Martín Rivas, don Alfonso Francisco Cerrillo Cueto, don Gonzalo Martín García, don José Barranco López, doña María Luisa Peña Luengo y doña Josefa Hernández Morales, contra la entidad 'Financiaciones Turísticas Españolas S. A.', 'Desarrollos Financieros Inmobiliarios, S. A.', don Charles Henry Bendrich, todos ellos incomparecidos, y contra el 'Banco de Credit and Com-merce, S. A. E.', que sí compareció en primera instancia pero no en la segunda, se dictó Auto de fecha 3 de Diciembre de 1990 por el que se declaró sobreseído el procedimiento.

II

Dicho Auto fue apelado ante la Audiencia Provincial de Granada, que por Auto de fecha 25 de noviembre de 1992 estimó el recurso de apelación y en consecuencia el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Motril expidió el 2 de julio de 1993 mandamiento ordenando que se extendiera nota marginal de doble inma-triculación al margen de las siguientes fincas del Registro de la Propiedad de Almu-ñécar: 1. Piso sexto C, inscrito como finca 13.425 del libro 193, a favor de doña Encarnación Martín Rivas, y como finca 15.902 del libro 186 a favor de 'Desarrollos Financieros Inmobiliarios, S. A.'. 2. Piso segundo E, inscrito como finca 13.445 del libro 193 a favor de doña Josefa Hernández Morales y esposo, y como finca 15.842 del libro 185 a favor de 'Desarrollo Financieros Inmobiliarios, S. A.' 3. Piso cuarto E, inscrito como finca 13.449 del libro 193 a favor de doña María Luisa Peña Luengo y esposo, y como finca 15.874 del libro 186 a favor de 'Desarrollos Financieros Inmobiliarios S. A.'. 4. Piso tercero G, inscrito como finca 13.475 del libro 193 a favor de 'Financiaciones Turísticas Españolas S. A.', y como finca 15.862 del libro 186 a favor de 'Desarrollos Financieros Inmobiliarios, S. A.'. 5. Piso quinto G, inscrito como finca 13.479 del libro 193 a favor de don Alfonso Francisco Cerrillo Cueto y esposa, y como finca 15.894 del libro 186 a favor de 'Desarrollos Financieros Inmobiliarios S. A.'. 6. Piso sexto G, inscrito como finca 13.481 del libro 193 a favor de 'Financiaciones Turísticas Españolas S. A.', y como finca 15.910 del libro 186 a favor de 'Desarrollos Financieros Inmobiliarios, S. A.'.

III

Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Almuñécar, fue calificado con la siguiente nota: 'No se extienden las notas marginales que se ordenan en el mandamiento que precede, expediente de dominio (sic) número 81/1986, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Motril, dictado en ejecución del Auto pronunciado por la lima. Audiencia Provincial de Granada, por no darse los presupuestos regístrales necesarios para la doble inmatriculación.-Almuñécar, 9 de agosto de 1993.-El Registrador, Fdo.: Manuel Sena Fernández'.

IV

Don José Antonio Rico Aparicio interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, entendiendo que es procedente extender las notas marginales ordenadas por la Audiencia Provincial de Granada por darse todos los presupuestos regístrales para ello, exigidos por el artículo 313 del Reglamento Hipotecario: a) Tener inscrita a su favor una finca -sus representados la tienen- y creer que otra inscripción de la finca bajo número diferente se refiere al mismo inmueble, extremo que también se cumple, b) Que se pruebe la identidad de la finca, y el Auto de la Audiencia Provincial de Granada así lo considera expresamente en base a una diligencia de reconocimiento judicial, c) Citación a los interesados, extremo que consta acreditado en el expediente. Alegó además que el artículo 313 del Reglamento Hipotecario se refiere a cualquier finca, sin distinguir en absoluto si esa finca es rústica, urbana, solar o perteneciente a un edificio en régimen de propiedad horizontal. Añade el recurrente que el Auto de la Audiencia ha acreditado que existen fincas inscritas a nombre de sus representados y que otras inscripciones de fincas señaladas bajo números diferentes se refieren al mismo inmueble. El hecho de que las fincas pertenezcan a inmuebles en propiedad horizontal no es obstáculo para practicar la nota marginal ya que no ha podido pedirse la doble inmatriculación respecto del solar porque no está inscrito sólo a nombre de los promovientes del recurso. También alegó que la nota marginal no es un gravamen ni una modificación de la situación registral, sino una mera advertencia registral frente a terceros, y que son limitadas las facultades del Registrador para calificar documentos judiciales.

V

Don Manuel Sena Fernández, Registrador de la Propiedad de Almuñécar, emitió informe en defensa de su nota y alegó que no debe confundirse doble inscripción con doble inmatriculación. No puede decirse que la inscripción separada de los pisos de un edificio en régimen de propiedad horizontal sea un supuesto de inmatriculación, sino que la inmatriculación debe ir referida al solar, elemento común del edificio. Es en el folio de la finca matriz donde consta la descripción del edificio, los estatutos y normas de comunidad, de manera que la individualización de los elementos privativos nunca es plena, ya que los elementos comunes, indivisibles por naturaleza, no han podido ser segregados. En consecuencia la nota marginal habría de referirla a los folios de las fincas matrices, no exclusivamente a los elementos independientes que se dicen en el Auto. Faltaría así uno de los presupuestos necesarios para la nota marginal de doble inmatriculación que es la citación de todos los interesados, que son los titulares de las dos edificios divididos en régimen de propiedad horizontal, pues forzosamente la nota marginal va a afectar a los elementos comunes cuya titularidad se encuentra compartida por todos ellos. Y añade que no se puede minimizar la importancia de la nota marginal, que pone en tela de juicio las dos propiedades horizontales existentes y cuyo efecto inmediato es suspender toda protección registral a posibles terceros adquirientes.

VI

El limo. Sr. don José Serrano Barrena, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Motril y su Partido, evacuó el informe prevenido en el artículo 115 del Reglamento Hipotecario, que estimó que no era el trámite adecuado para cuestionarse si concurren o no los presupuestos de la doble inmatriculación, ya que él se limitó a ejecutar una Resolución judicial firme dictada por la lima. Audiencia Provincial de Granada.

VII

El Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía dictó Auto en el que estimó el recurso gubernativo formulado, por entender que el artículo 313 del Reglamento Hipotecario concede derecho al titular registral de una finca inscrita, para el caso de una supuesta doble inscripción de la misma, sin distinguir que una u otra sean de primera inscripción o de inmatriculación.

VIII

El Registrador apeló el Auto presidencial, manteniendo los argumentos expuestos en su informe.

IX

Por medio de diligencia para mejor proveer acordada el 9 de diciembre de 1996 la Dirección General de los Registros y del Notariado solicitó del Registrador de la Propiedad de Almuñécar certificación literal de las fincas afectadas por la doble inmatri-culación, que fue expedida el 27 de enero de 1996.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 396 del Código Civil, 3, 8 de la Ley Hipotecaria y 313 del Reglamento Hipotecario.

  1. Se debate en el presente recurso si puede extenderse la nota expresiva de la doble inmatriculación prevista en el artículo 313 del Reglamento Hipotecario, cuando la finca a que se refieren los dos historiales regístrales es un piso de un edificio construido en régimen de propiedad horizontal; opone el Registrador que, en tal caso, lo que está doblemente inmatriculado sería el solar o la totalidad del edificio.

  2. El defecto no puede ser mantenido; el artículo 313 del Reglamento Hipotecario tiene su fundamento en el principio de folio único por cada finca que ingresa en el Registro de la Propiedad (cfr. art. 8 de la Ley Hipotecaria), principio que en el particular modo en que está organizado nuestro Registro de la Propiedad, resulta imprescindible para que esta institución cumpla su cometido protector del tráfico inmobiliario; en consecuencia, la hipótesis de aplicación de dicho precepto reglamentario es la de eventual dualidad de folios regístrales respecto de una misma finca; si a ello se añade que los pisos o locales de un edificio en propiedad horizontal, que aparecen configurados legalmente como propiedad separada (cfr. art. 396 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria), pueden reflejarse registral-mente como fincas independientes bajo una hoja distinta de la abierta al edificio en su conjunto, resulta plenamente procedente la extensión de la nota marginal ordenada por la autoridad judicial, al existir doble historial registral para una misma realidad física conceptuada jurídicamente como objeto jurídico independiente. Por lo demás, es cierto que de esa dualidad de folios regístrales respecto de un piso puede resultar -aunque no necesariamente- la doble inmatriculación del solar o la de todos los pisos integrantes del edificio, pero aun en este caso, nada obliga a que el reflejo de esa situación haya de producirse respecto de todos los pisos simultáneamente (piénsese las distintas exigencias que el tracto sucesivo impone en materia de legitimación pasiva).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el Auto.

Madrid, 4 de noviembre de 1998.-E1 Director general, Fdo.: Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.-Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.

(B. O. E. 8-12-1998)

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