Resolución de 2 de julio de 1980

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución: 2 de Julio de 1980
Publicado en:BOE, 15 de Agosto de 1980
RESUMEN

Expediente de dominio.—Al no quedar desvirtuado en el Auto que declara acreditado el dominio que el inmueble objeto del mismo podría estar ya inmatriculado, tal como señala la certificación registral aportada al procedimiento, existe un obstáculo que impide su inscripción.

 
CONTENIDO

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por don Miguel Alonso González, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid, número 10, a inscribir el Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 16 de Madrid, en expediente de dominio.

Resultando que la Entidad Mercantil Crife, S. A., promovió para la inmatriculación de una finca de su propiedad expediente de dominio, habiendo recaído Auto por el que se declaraban justificados los extremos alegados en el escrito del expediente y acreditada suficientemente la adquisición de la finca por la citada Sociedad.

Resultando que por escritura de 10 de enero de 1979, autorizada por el Notario de Madrid don Enrique Sanchís Sanchís, la Entidad Crife, S. A., vendió la finca de referencia a don Miguel Alonso González, hoy recurrente y don Miguel Tejada Rodríguez, quienes compraron por mitad y en proindiviso.

Resultando que presentado dicho Auto en el Registro, fue calificado con nota del tenor literal siguiente: «DENEGADA la inscripción de este expediente de dominio, por los motivos siguientes:

l.Q No describirse la finca de forma reglamentaria, al no constar el nombre de los «otros propietarios» de la calle Cerro de la Alcazaba con los que linda la finca objeto del expediente, por el lado del Este, según exigen los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51, regla 3.a de su Reglamento, complementados con los modelos de inscripciones del mismo Reglamento, y que deben constar en el título sujeto a inscripción, conforme al artículo 98, párrafo 2.s del Reglamento citado y que exige también el artículo 274, número 6 del mismo.

  1. Q No constar la firmeza del Auto, extremo que exige el artículo 283 del mismo Reglamento.

  2. Q No constar por nota, ni acompañarse, la certificación prevenida en el artículo 276 del Reglamento Hipotecario en relación a que se tendrá en cuenta, a efectos del Catastro, el expediente de dominio, al no figurar la finca en las listas conratorias.

  3. Q No justificarse haber presentado la oportuna declaración para la liquidación o exención en su caso del arbitrio de plusvalía, según el artículo 98 del Decreto de 30 de diciembre de 1976, sobre Haciendas Locales.

  4. Q Al no estar completa la descripción, según el motivo 1 .Q, la citación a algunos colindantes no consta que se haya efectuado, porque de algunos NO se da el nombre, refiriéndose a los mismos como «otros propietarios de la calle de Cerro de la Alcazaba», vulnerándose así el artículo 201 de la Ley Hipotecaria (último párrafo regla 3.a), requisito especial del procedimiento inmatriculador que lo diferencia del procedimiento de reanudación de tracto, donde no hay citación a los colindantes.

  5. Q Que existiendo la duda muy fundada de que, al menos en gran parte, la finca sea sobrante de vía pública, como se hizo constar en la certificación de este Registro de la Propiedad, que obra en el expediente, por analogía con lo dispuesto en el artículo 280 del Reglamento

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    Hipotecario, no consta que se haya citado el Ayuntamiento de Madrid, además de como colindante lo que sí se hizo, como titular del antiguo Camino de Hormiguera que quedó sobrante al trazarse la actual calle de Lagartera.

  6. Q Que igualmente, consignándose en el certificado del Reglamento de la Propiedad antes citado, la probabilidad de que en todo o en parte, la finca objeto del expediente fuese parte de la finca número 357, inscrita al folio 23 del libro 136 de la sección 1.a de Vallecas, inscripción vigente a favor de doña Carmen y don Jesús Cardeñosa Carrozas, con una superficie de 8.429,65 metros cuadrados, describiéndose en la certificación la finca inscrita y su posible coincidencia, procede no admitir la inscripción del expediente de dominio por aplicación del artículo 300 del Reglamento Hipotecario.

    Y considerando insubsanables los motivos 5.Q y 6.Q no procede tomar anotación preventiva.

    Esta nota de denegación se extiende con la conformidad del cotitular. Madrid, 5 de enero de 1980.»

    Resultando que don Miguel Alonso González, por tener, como adquirente, interés directo e inmediato en la inscripción de la finca, interpuso recurso gubernativo y alegó: que han quedado subsanados los defectos 2.Q, 3.Q y 4.Q de la nota; que, respecto del defecto número 1, la finca está perfectamente descrita y concretada, lindando por la parte Sur del lindero Este, que es el punto debatido, en línea de 45 metros, con la finca número 54 de la calle Cardeñosa, propiedad de don Baltasar García y con unas chabolas por la parte norte del mismo lindero Este a la calle Cerro de la Alcazaba, de propiedad desconocida, que en el futuro estarán constituidas por la finca 57 de la citada calle Cerro de la Alcazaba, pero que en la actualidad no son, como ha quedado dicho, más que unas chabolas sin dueño conocido y, naturalmente, sin acceso al Registro, por lo que no había otra forma de describirlas sino como «otros propietarios» o «propietarios desconocidos» de la calle Cerro de la Alcazaba; que, es más, como se acredita con el plano parcelario que se acompaña, la finca de que se trata no da directamente a dichas chabolas sino que existe entre ambas un pequeño camino, de unos 3 metros de anchura, por donde tienen acceso dichas chabolas, camino cuyo dueño es igualmente desconocido; que, a lo sumo, lo único que cabría hacer sería rectificar dicho lindero que podría describirse con mayor perfección así: «Este, en líneas de unos 45 metros, de los que unos 25 dan a la finca número 54 de la calle Cardeñosa, propiedad de don Baltasar Sánchez García y el resto con chabolas de la calle Cerro de la Alcazaba, camino o pasaje por medio»; que el defecto 5.Q carece de fundamento, pues la regla 3.a del artículo 201 de la Ley Hipotecaria exige la citación de los titulares de los pedios colindantes pero esos otros propietarios de la calle Cerro de la Alcazaba no son titulares regístrales de ningún predio colindante ya que ni figuran dichas chabolas inscritas en el Registro ni se puede determinar quiénes son sus propietarios ni quién el titular del camino, por lo que su citación sólo cabía hacerla, como se hizo, por Edictos; que no ha existido indefensión para nadie estando perfectamente citados cualesquiera que puedan ser sus propietarios, dentro de los términos del edicto convocado a las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción; que, respecto del defecto 6.Q, el artículo 280 se refiere a expedientes de dominio de bienes que inmediatamente proceden del Estado, mientras que la finca de que se trata no procede inmediatamente ni del estado ni del Ayuntamiento, sino que fue adquirida, según se acreditó en el expediente, por el abuelo del que transmitió la finca a la sociedad que inició el expediente; que, por tanto, no cabe invocar el citado artículo 280 por analogía, ni menos aún explicar esta analogía basada en «dudas»; que, por lo demás, el Ayuntamiento de Madrid fue citado en el expediente, sin que el hecho de que esta citación se hiciera en uno u otro concepto pueda considerarse como defecto y menos aún insubsanable; que el Registrador no puede denegar la inscripción basándose en los motivos alegados, pues, según el artículo 99 del Reglamento Hipotecario la calificación de los documentos judiciales se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio, a las formalidades extrínsecas del documento y a los obstáculos regístrales, y este criterio lo confirman múltiples Resoluciones; que los defectos l.Q, 5.e y 6.Q no hacen referencia a estas cuestiones, ni a los obstáculos regístrales ni a las formalidades extrínsecas del título; que el defecto 7Q, que es el único que se refiere a obstáculos regístrales tampoco tiene fundamento, porque la finca 357 se describe en la inscripción primera, que data de 1865, con los siguientes linderos: Oriente y Norte, arroyo del camino de Yeseros; Mediodía, Vereda de Hormiguera y entre Norte y Poniente, Manuel Díaz Martínez; que en la inscripción 4.a de dicha finca, en 1910, se describe prácticamente con los mismos linderos, y aunque de la mencionada finca se han segregado más de cien fincas, en ningún momento se ha descrito el resto; que con esta descripción, que no puede ser más vaga e inconcreta, se pretende afirmar que existe la probabilidad de que en todo o en parte, la finca objeto del expediente fuese parte de dicha finca; que esta circunstancia, relativa a la probabilidad de que la finca de cuya inmatriculación se trata fuese parte de otra ya inscrita, ya se tuvo en cuenta en-el expediente y, a pesar de ella, el Juez habiendo examinado la Certificación registral en la que se afirmaba la posible coincidencia dictó Auto por el que se consideraba justificada la adquisición de la finca por la actora y se ordenaba su inscripción en el Registro, siendo doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 9 de mayo de 1961 y 8 de marzo de 1978) que los Registradores podrán denegar o suspender la inscripción «hasta que el Juez de Primera Instancia, en vista de los antecedentes presentados, dicte Auto declarando o no inscribible el documento de que se trate».

    Resultando que el Registrador informó manteniendo, de conformidad con el cotitular, la calificación en todos sus extremos basándose en las siguientes razones: que la descripción de la finca es incompleta y este defecto, en un expediente de dominio, es de máxima importancia; que describir una finca diciendo que linda con desconocidos es tanto como no describirla; que la mejor prueba de la inexactitud en la descripción la da el propio recurrente al afirmar ahora que, en realidad, las fincas que se estimaban y se señalaron como colindantes no son tales, pues entre ellas y la cuya inmatriculación se pretende se interpone un camino; que el recurrente pretende ahora cambiar la descripción que consta en el documento calificado y aporta un documento (plano) que no fue objeto de calificación; que el Camino de Hormiguera, señalado en el mapa es el terreno que hoy ocupan esas parcelas como sobrantes de vía pública, y la calle Lagartera, paralela a ese antiguo camino, es el nuevo trazado de esta anterior vía pública; que la mayor o menor dificultad en saber quiénes son los propietarios colindantes no exime de su necesaria constancia; que el defecto 5.Q está relacionado con el l.Q, puesto que si no se consigna quiénes son los propietarios colindantes, mal puede citárseles; que el artículo 201 de la Ley Hipotecaria exige dos clases de citaciones: una, a los titulares de predios colindantes (párrafo último de la regla 3.a), sin que sea preciso que se trate de titulares regístrales, y otra, por edictos, a las personas ignoradas que puedan tener algún derecho (párrafo 1Q de la regla 3.a), tratándose de dos citaciones distintas y no sustantivas una de otra; que, respecto del defecto 6Q, es procedente la aplicación analógica de lo dispuesto para las fincas procedentes del Estado en el artículo 280 del Reglamento Hipotecario al supuesto de fincas procedentes de un Ayuntamiento, porque en ambos casos se trata de evitar, entre otras cosas, la doble inmatriculación y porque en ambos concurre el mismo fundamento de aplicación analógica, amparada por el artículo 4 del Código Civil; que la preocupación del legislador, tratándose de fincas de la Hacienda Pública, se manifiesta también en materia de montes, aunque no procedan del Estado, estableciendo el citado artículo 280 que se notifique a la Jefatura Forestal e incluso, si se trata de una finca rústica, aunque no proceda del Estado ni sea monte, sólo con que esté próxima a un monte público, se notificará también si el Juez lo estima conveniente, debiendo observarse que este precepto no exige que la finca del Estado esté inscrita en el Registro de la Propiedad, como tampoco lo están con demasiada frecuencia los sobrantes de vía pública; que esta citación al Ayuntamiento, exigible por aplicación analógica del artículo 200 del Reglamento Hipotecario, no se puede 71

    suplir con la citación que se hizo al Ayuntamiento como colindante, porque la atención y situación de alerta del Ayuntamiento son distintas si le notifican la pretensión de inscripción de una finca que linda con calles nuevas (que en el presente caso son las calles de Cardeñosa, Alcazaba y Lagartera), que si le notifican que la finca puede ser sobrante de vía pública (en el caso, el Camino de Hormigueras, que pasaba, según se ve en el plano, por donde está la finca que se pretende inmatricular); que, respecto del defecto 7.Q, diversas circunstancias (falta de coordinación Registro-Catastro...) pueden obligar a que algunas veces el Registrador no pueda afirmar rotundamente algún extremo sobre identificación de fincas, teniendo estas dudas apoyo legal, en cuanto las recogen y amparan los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario y la Resolución de 29 de junio de 1949; que la descripción de la finca registral 357 es muy antigua pero las fincas segregadas modernamente de ella son las que ofrecen datos de coincidencia y ante ésta, el Registrador debe cumplir los artículos 300 y 306 citados; que en la certificación registral obrante en el expediente constaba que la finca de cuya inmatriculación se trata podría ser parte procedente de la finca 357, se daban sus datos regístrales y se consignaba que sus dueños eran doña Carmen y don Jesús Cardeñosa Carrozas, a las cuales, en cumplimiento del artículo 306 del Reglamento Hipotecario, se les debió dar vista y, con su audiencia, decidir, cosa que no se hizo y en el auto ni siquiera se recoge que éstos sean los dueños de esa finca y, sin embargo, se citó a otro Señor que figuraba también en la certificación pero para una cuestión casi irrelevante; que este motivo de suspensión no se hubiera podido alegar si se hubiera seguido el procedimiento del artículo 306 mencionado, porque entonces se entraría en el terreno prohibido de juzgar un fallo judicial; que, respecto del ámbito de la calificación registral, el defecto l.Q se refiere a formalidades extrínsecas del documento presentado; que los motivos 5.Q y 6.Q de la nota entran dentro del ámbito de la calificación porque ésta puede extenderse, según el artículo 99 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 3 de julio de 1912 y 6 de febrero de 1953, a si se ha seguido o no el procedimiento adecuado, y aquí parece que puede afirmarse que el procedimiento seguido no es el correcto, ya que mientras que en el expediente de dominio para la reanudación del tracto no se cita a los colindantes, en el expediente para la inmatriculación es necesario citarles a todos, y habiéndose omitido unas notificaciones exclusivas de un procedimiento, parece que el seguido no es el que correspondería seguir; que el defecto 7.Q es, en parte, un obstáculo que surge del Registro, y en su fondo, al igual que los defectos 5.Q y 6.Q, son referentes a normas determinantes del procedimiento a seguir según el tipo de expediente de dominio de que se trate; que no se ha calificado si el procedimiento se ha seguido con orden o sin orden sino que sólo se calificó, con el mayor respeto para la labor del Juzgado, que se ha seguido un procedimiento distinto al pertinente.

    Resultando que el Magistrado-Juez de Primera Instancia ante el que se tramitó el expediente informó: que, según consta en éste, la Entidad Crife, S. A., fue requerida para que expresara los nombres, apellidos y domicilio de los propietarios de las fincas colindantes, manifestando que le había sido imposible su localización y que tampoco podía determinar el domicilio de don Baltasar Sánchez García por haber fallecido en estado de soltero; que igualmente se citó al Ayuntamiento de Madrid, como uno de los colindantes y, mediante edictos, por ser desconocidos sus domicilios y circunstancias personales, a don Baltasar Sánchez y otros de la calle Alcazaba y a las demás personas ignoradas a las que pudiera perjudicar la inscripción; que el Registrador considera insubsanable el defecto 5.Q, pero la Dirección General de los Registros y del Notariado en varias Resoluciones (7 de mayo de 1907, 2 de febrero de 1950) ha mantenido el criterio de que la omisión o el no estar designados los linderos por los cuatro puntos cardinales constituye defecto insubsanable, declarando además que los linderos no pueden entenderse como circunstancia única de identidad de la finca, siendo ilícito prescindir de ellos si las demás circunstancias de los título no les hacen imprescindibles (Resoluciones de 9 y 16 de noviembre de 1934), y en tal sentido cabe entender justificada la identidad de la finca y cumplidas las exigencias legales; que los defectos 6.Q y 7.Q tienen su base en la certificación registral aportada en su día al expediente y que hoy no obra en los autos al haber sido desglosada, por lo que falta la constancia ó conocimiento de los términos de dicha calificación.

    Resultando que el Presidente de la audiencia dictó Auto confirmando la nota por los motivos l.Q y 5.Q de la misma, declarando que de conformidad con el párrafo l.Q del artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 y 52 de su Reglamento, en toda inscripción registral (y desde luego en las de inmatriculación) han de expresarse los linderos, siendo incuestionable que los colindantes han de ser designados por sus nombres y apellidos, que es lo que exige para los escritos promoviendo expedientes de inmatriculación el número 6 del artículo 274 del Reglamento Hipotecario, o por alguno de ellos y siempre de forma que pueda saberse de quiénes se trata por resultar regularmente identificados, mas no de la manera absolutamente indeterminada de referirse a «otros», sin siquiera dar su número ni ofrecer datos reveladores de su personalidad física, por lo cual no podría cumplirse, en la confección de la cédula, con lo dispuesto en el artículo 272 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al que remite el 277 del Reglamento Hipotecario, ni tampoco hubiera sido posible, por no facilitarse domicilios, que la comunicación tuviese lugar directa y personalmente con los colindantes de que se trata o por medio de entrega de cédula a familiares, dependientes o vecinos; que en el expediente inmatriculador tiene notoria trascendencia la citación de colindantes, a quienes en defensa de sus derechos debe brindárseles la segura oportunidad de poder deducir en aquél la pretensión deducida, siendo por eso su citación característica de tal clase de expedientes, no de los de reanudación del tracto sucesivo; que el Registrador desenvolvió su función calificadora, al menos respecto a los dos motivos que vienen examinándose, dentro del ámbito del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, habiéndose limitado a las formalidades extrínsecas del documento judicial presentado; que abona esta decisión el artículo 30 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual la inscripción sería nula si se omite alguna circunstancia del artículo 9 de la misma Ley; que a la desestimamción del recurso no se opone el alegato del recurrente de que las defectuosas inscripciones son subsanables, porque si en el expediente no se fijan previa y nominalmente todo los linderos, después no se podrán hacer las debidas citaciones, y esta omisión sí que es insubsanable; que la regla 3.a del artículo 201 de la Ley Hipotecaria se refiere a los titulares de predios colindantes, sean o no regístrales; que la general convocatoria por edictos a las personas ignoradas no dispensa de la específica citación de colindantes; que respecto de la nueva descripción de la finca, hay que tener en cuenta el artículo 117 del Reglamento Hipotecario, debiendo rechazarse las peticiones basadas en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y firma; que la confirmación de los motivos l.Q y 5.Q exonera del estudio de los motivos 6.Q y 7.Q ya que cualquiera que fuera la conclusión a que sobre éstos se llegara, y aunque fuera contraria a la del Registrador, prevalecería aquella denegación de la inscripción.

    Vistos los artículos 9, 18, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria; 51, 99, 274, 277, 280, 300 y 306 de su Reglamento; 262 y siguientes de la ley de Enjuiciamiento Civil y las Resoluciones de 14 de julio de 1914, 18 de diciembre de 1942, 6 de febrero de 1953, 27 de noviembre de 1958 y 20 de marzo de 1968.

    Considerando que la cuestión primordial que plantea este expediente de dominio es la contenida en el punto número 7 de la nota de calificación y consiste en dilucidar si puede inscribirse en el Registro un auto judicial que declare acreditado el dominio de una finca, cuando de la certificación registral que obra en el expediente aparece la posibilidad de coincidencia en todo o en parte con otra ya inscrita, sin que esta circunstancia aparezca ni desvirtuada en el mencionado auto judicial ni, en su caso, salvada mediante el procedimiento de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

    Considerando que una de las mayores preocupaciones del legislador en materia inmobiliaria se concreta en el acceso del elemento finca a los libros regístrales por ser la base sobre la que descansa nuestro sistema hipotecario, y por eso trata de adoptar todo tipo de garantías en tanto la institución catastral no esté debidamente coordinada con el Registro de la Propiedad (como pretende el reciente Real Decreto 1.030/1980, de 3 de mayo) y de ahí que en reiteradas Resoluciones, este Centro haya señalado el especial cuidado que en este extremo han de poner los funcionarios calificaciones a fin de evitar los perjuicios que se derivarían de una doble inmatriculación.

    Considerando que la reforma de la Ley Hipotecaria de 1946 pretendió sistematizar todos los medios encaminados a armonizar el Registro y la realidad jurídica, y con tal fin reunió en el expediente de dominio regulado en el Título VI de la Ley los procedimientos de inmatriculación, reanudación de tracto sucesivo interrumpido e inscripción de excesos de cabida, los cuales deberán tramitarse conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en el que se contienen reglas comunes para las tres finalidades expuestas y otras especiales para el caso concreto de que se trate.

    Considerando que la lectura del auto aprobatorio pone de relieve que no ha sido desvirtuada la consignación hecha en la certificación registral acerca de la coincidencia del inmueble cuyo dominio se pretendía justificar, con otra finca que aparece inmatriculada en el mismo Registro, lo que hubiera obligado caso de ser así a cumplir las normas establecidas por la Ley en este artículo 201 para la reanudación del tracto, y ordenar en su caso la cancelación de las inscripciones contradictorias, según dispone el artículo 202, y únicamente en el caso de que se hubiera declarado expresa y claramente en este expediente de dominio —lo que no ha tenido lugar— la falta de previa inscripción del inmueble que se pretende inmatricular es cuando sería procedente la aplicación —además de las normas comunes— de aquellas otras especiales que el mencionado artículo 201 establece para este supuesto.

    Considerando que tras lo expuesto cobra especial relieve el defecto número 1 de la nota relativa a no haberse descrito correctamente el inmueble discutido según exigen los artículos 9 de la Ley y 51-3.Q de su Reglamento, ya que si bien en general la expresión incompleta de un lindero no constituye obstáculo decisivo para la práctica de la inscripción cuando la finca está plenamente identificada —según ha declarado este Centro—, no sucede lo mismo en este caso concreto al encontrarse en entredicho su propia identificación, por lo que aparece justificada la cautela del registrador que ha tendido a salvaguardar el principio de especialidad tan fundamental en nuestro sistema. Considerando igualmente y en relación al defecto número 5 y en el caso de que se hubiera justificado la falta de previa inscripción de la finca que se pretende inmatricular es indudable que se ha omitido la citación a los colindantes —sean o no titulares regístrales— exigida por la regla 3.a del artículo 201 de la Ley.

    Considerando en cuanto al motivo 6.Q, que al deducirse de la lectura del auto judicial que la finca no procedía inmediatamente del Estado o Municipio, no era necesario cumplimentar lo ordenado en el artículo 280 del Reglamento Hipotecario, que por otra parte se refiere a un supuesto totalmente distinto en el que no cabe una aplicación analógica, aparte de que, si bien por otro concepto, el propio Ayuntamiento había sido citado dada su condición de colindante.

    Considerando por último, que en los documentos expedidos por la Autoridad judicial, los Registradores han de actuar para su calificación dentro de los límites que señala el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, pues de no ser así se extralimitarían en su cometido, lo que no ha tenido lugar en el presente caso, en donde el funcionario calificador se ha limitado a señalar —lo que ya advirtió previamente— una posible doble inmatriculación, es decir un obstáculo registral, así como la no observancia al tramitarse el expediente de alguna de las reglas del procedimiento.

    Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto presidencial y la nota del Registrador en sus defectos l.Q, 5.Q y 7.Q y revocarla en cuanto al 6.Q, únicos sobre los que ha versado el recurso.

    Lo que, con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Dios guarde a V. E. muchos años. Madrid, 2 de julio de 1980.—El Director General, Francisco-Javier Die Lamana.—Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid. (Boletín Oficial del Estado, de 15 de agosto de 1980.)